chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thực tiễn tại quận cái răng, thành phố cần thơ

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT ------ LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT KHÓA 36 (2010 – 2014) ĐỀ TÀI CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ Giảng viên hướng dẫn: Châu Hoàng Thân Bộ môn: Luật hành Sinh viên thực hiện: Nguyễn Chiến Công MSSV: 5105941 Lớp: Luật hành k36 Cần Thơ, tháng 11/2013 LỜI CẢM ƠN Qua thời gian học tập trường Đại học Cần thơ giúp em tích luỹ nhiều kiến thức pháp luật; hoàn thiện thân có đủ niềm tin, nghị lực vững bước đường đời. Kết hôm nay, phấn đấu thân em nhận nhiều quan tâm, giúp đỡ bạn bè; quan tâm, truyền đạt kiến thức quý thầy cô; đặc biệt em nhận hướng dẫn tận tình thầy Châu Hoàng Thân giúp em hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến quý thầy cô bạn bè gắn bó với em suốt thời gian học tập trường. Do có giới hạn kiến thức, tài liệu nghiên cứu nên kết nghiên cứu không tránh khỏi thiếu sót mong quan tâm, đóng góp ý kiến quý thầy cô bạn để công trình nghiên cứu hoàn thiện hơn. Cần Thơ, tháng 11 năm 2013 Nguyễn Chiến Công NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN ______  ______ Cần Thơ, ngày tháng . năm GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN ______  ______ Cần Thơ, ngày . tháng . năm GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT UBND: Uỷ ban nhân dân Nghị định 181/NĐ-CP: Nghị định số: 181/NĐ-CP thi hành Luật Đất đai Nghị định 88/2009/NĐ-CP: Nghị định số: 88/2009/NĐ-CP Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thông tư 17/2009/TT-BTNMT: Thông tư số: 17/2009/TT-BTNMT Quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất VLXD & XLTM: Vật liệu xây dựng xây lắp thương mại ĐT&KD: Đầu tư kinh doanh PT&KD: Phát triển kinh doanh GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất VPCC: Văn phòng công chứng MỤC LỤC Trang LỜI NÓI ĐẦU . CHƢƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT . 1.1. Những khái niệm . 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất . 1.1.2. Khái niệm giao dịch chuyển quyền sử dụng đất . 1.1.3. Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất . 1.2. Đặc điểm chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất . 1.3. Ý nghĩa việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất . 1.4. Sự khác biệt chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giao dịch chuyển quyền sử dụng đất khác . 10 1.5. Lịch sử hình thành phát triển chế định chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất . 12 CHƢƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT . 19 2.1. Quyền sử dụng đất đƣợc tham gia chuyển nhƣợng . 19 2.2. Điều kiện giao kết hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất . 20 2.2.1. Điều kiện hình thức . 20 2.2.2. Điều kiện chủ thể . 21 2.2.3. Điều kiện nội dung . 23 2.3. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 26 2.3.1. Hình thức hợp đồng 26 2.3.2. Giá đất chuyển nhượng . 26 2.3.3. Hiệu lực hợp đồng . 28 2.3.4. Quyền nghĩa vụ bên . 32 2.3.4.1. Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng 32 2.3.4.2. Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng . 33 2.3.4.3. Nghĩa vụ tài 34 2.4. Hạn mức giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 37 2.4.1. Hạn mức tối thiểu chuyển nhượng quyền sử dụng đất 38 2.4.2. Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất . 40 2.5. Các trƣờng hợp đặc biệt chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất . 43 2.5.1. Chuyển nhượng có điều kiện . 43 2.5.2. Nhận chuyển nhượng có điều kiện . 44 2.5.3. Các trường hợp không nhận chuyển nhượng . 45 2.6. Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 46 CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG VIỆC CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI QUẬN CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 53 3.1. Thực trạng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân quận Cái Răng – TP. Cần Thơ 53 3.1.1. Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận Cái Răng qua năm từ 2008 - 2012 53 3.1.2. Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất . 54 3.1.3. Sự tác động dự án treo, quy hoạch treo đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất 58 3.1.4. Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất . 59 3.1.5. Lừa đảo thông qua hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất . 62 3.1.6. Hạ thấp giá trị hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để trốn thuế 66 3.1.7. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thiếu vốn làm liều 67 3.1.8. Công chức Nhà nước tiếp tay doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép 70 3.2. Nguyên nhân 71 3.3. Giải pháp 74 3.3.1. Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất . 74 3.3.1.1. Hoàn thiện pháp luật điều kiện chuyển nhượng 74 3.3.1.2. Hoàn thiện pháp luật trình tự, thủ tục 75 3.3.1.3. Hoàn thiện pháp luật giá đất . 75 3.3.2. Hoàn thiện pháp luật công chứng chứng chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 76 3.3.3. Cần xây dựng quản lý hệ thống thông tin đất đai . 76 3.3.4. Cần sớm tháo gỡ vướng mắc quy định pháp luật . 77 3.3.5. Thắt chặt quản lý việc thực dự án, quy hoạch chủ đầu tư . 77 3.3.6. Tăng cường tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho người dân 77 3.3.7. Đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao trình độ chuyên môn cho cán làm công tác công chứng, xét xử 78 Kết luận . 79 ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ LỜI NÓI ĐẦU 1. Lý chọn đề tài Đất đai tài nguyên thiên nhiên vô quý giá. Nó hàng hóa thông thường mà tư liệu sản xuất đặc biệt sản xuất đời sống. Có ảnh hưởng quan trọng đến tồn phát triển quốc gia nói riêng nhân loại nói chung. Chính lẽ Đảng Nhà nước ta coi vấn đề quan trọng hàng đầu quốc gia, không ngừng quan tâm đổi đường lối, chủ trương, sách quản lý đất đai để có bước đắn nhằm quản lý có hiệu quả, tạo động lực thúc đẩy việc sử dụng đất tiết kiệm, đạt hiệu kinh tế cao góp phần phát triển kinh tế ổn định đất nước. Đặc biệt năm 1993 Luật Đất đai đời, lần lịch sử lập pháp Nhà nước trao cho người sử dụng đất quyền định đoạt quyền sử dụng đất theo khuôn khổ định pháp luật thông qua hình thức chuyển quyền sử dụng đất bao gồm: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất. Trong hình thức chuyển nhượng phương thức chuyển quyền phổ biến phức tạp nhất. Trong kinh tế thị trường vai trò đất ngày quan trọng nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày tăng, nhằm thỏa mãn nhu cầu sản xuất kinh doanh đời sống sinh hoạt ngày. Mặc dù văn pháp luật có điều chỉnh mối quan hệ này, thực tế hình thức chuyển quyền diễn phức tạp làm phát sinh tình trạng lừa đảo, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày nhiều, diễn phạm vi nước với tính chất mức độ ngày phức tạp. Một câu hỏi đặt cho vấn đề là: Liệu có phải quy định pháp luật hành không khả thi để điều chỉnh vấn đề hay sai phạm chủ thể việc áp dụng pháp luật tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Người viết muốn tìm hiểu rõ quy định pháp luật vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đối chiếu với việc áp dụng quy định pháp luật vào thực tế, tìm hiểu xem có khó khăn, vướng mắc để tìm hướng giải hữu hiệu. Đó lý người viết chọn đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân - thực tiễn quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ” làm đề tài luận văn. 2. Phạm vi nghiên cứu Người viết nghiên cứu hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu dựa quy định văn pháp luật gồm Luật Đất đai, luật dân văn liên quan, bên cạnh có cập nhật số vấn đề thực tiễn. GVHD: Châu Hoàng Thân Trang SVTH: Nguyễn Chiến Công ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ 3. Phƣơng pháp nghiên cứu Để làm rõ quy định pháp luật người viết sử dụng phương pháp: Phân tích luật viết; kết hợp phương pháp, liệt kê, so sánh, đối chiếu quy định pháp luật hành vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất với quy định văn trước việc áp dụng quy định pháp luật hành vào thực tế. Từ việc phân tích quy định pháp luật người viết vận dụng phương pháp tổng hợp để đưa nhận xét đánh giá quy định pháp luật, nêu tiến khó khăn bất cập, từ đề xuất số giải pháp để giải vấn đề này. 4. Mục đích nghiên cứu Nhằm giúp nâng cao hiểu biết thân giúp người đọc có thêm nguồn tài liệu tham khảo quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời nghiên cứu thực tiễn việc áp dụng quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tìm khó khăn, vướng mắc vấn đề kịp thời đưa kiến nghị đến quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đó, góp phần thúc đẩy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn cách làm mạnh, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất. 5. Kết cấu luận văn - Phần mở đầu. - Phần nội dung: Chương 1: Những vấn đề chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất Người viết tìm hiểu vấn đề lịch sử hình thành phát triển chế định chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có nhìn tổng quan giúp định hướng cho việc nghiên cứu quy định pháp luật. Chương 2: Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tìm hiểu quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đưa nhận xét, đánh khó khăn, vướng mắc đồng thời đề xuất số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chương 3: Thực trạng giải pháp. Để có nhìn cụ thể vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất kiểm tra tính khả thi quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề này. Người viết tìm hiểu thực tiễn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận Cái Răng- GVHD: Châu Hoàng Thân Trang SVTH: Nguyễn Chiến Công ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ giúp họ biết quyền lợi cấp GCNQSDĐ để họ chủ động đăng ký quyền sử dụng đất Cần có quy định chế tài trường hợp thời hạn luật định mà không tiến hành kê khai cấp GCNQSDĐ. 3.3.1.2. Hoàn thiện pháp luật trình tự, thủ tục Tiếp tục cải cách đơn giản thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất theo hướng vừa khuyến khích người dân đăng ký quyền sử dụng đất vừa đảm bảo quản lý Nhà nước đất đai. Trình tự, thủ tực chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải niêm yết công khai văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, quan tổ chức hành nghề công chứng, trụ sở UBND cấp xã để người dân chủ động hoàn thiện thủ tục. Việc đăng ký quyền sử dụng đất văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vừa thể việc đăng đăng ký quyền sở hữu tài sản (quyền sử dụng đất) người dân vừa thể quản lý Nhà nước đất đai như: Nắm biến động đất, điều tiết nguồn thu cho Ngân sách. Vì vậy, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đât có vai trò quan trọng cần thực chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định pháp luật. Cần tăng cường hoạt động tra, kiểm tra hoạt động văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, có quy định chế tài trường hợp vi phạm việc gây sách nhiễu, phiền hà… nhân viên. 3.3.1.3. Hoàn thiện pháp luật giá đất Giá đất có vai trò định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài Nhà nước, ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất. Giá đất giống giá loại hàng hoá chịu tác động quy luật cung cầu thị trường, nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng cao giá đất chuyển nhượng tăng lên chịu tác động mạnh mẽ kinh tế. Khi kinh tế phát triển nhu cầu sử dụng đất để đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh tăng lên đồng thời kéo giá đất tăng. Do đó, giá đất Nhà nước quy định phải đóng vai trò chủ động việc điều chỉnh cho phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường, giá đất thị trường biến động cần điều tra làm rõ nguyên nhân để kịp thời có sách điều chỉnh. Để phản ánh giá trị đất, việc quy định giá đất nên thuê tổ chức thẩm định giá đất thực hiện. GVHD: Châu Hoàng Thân Trang 75 SVTH: Nguyễn Chiến Công ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ Để hạn chế tình trạng đầu làm tăng giá đất quy định pháp luật như: Nghiêm cấm tổ chức giao dự án xây dựng nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức bán nền, quy định thời hạn đưa đất vào sử dụng, thời hạn bị thu hồi90, Nhà nước cần chủ động tạo quỹ đất dự phòng. 3.3.2. Hoàn thiện pháp luật công chứng chứng chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cơ chế cửa áp dụng thủ tục hành đạt nhiều kết quả, nhiên tình trạng gây phiền hà, sách nhiễu cho người dân cần tăng cường công tác kiểm tra, tra hoạt động công chứng UBND cấp xã. Cần sửa đổi, bổ sung quy định miễn đào tạo tập hành nghề công chứng sai phạm hoạt động công chứng, chứng thực thường sách làm phát sinh. Cần thường xuyên tra, kiểm tra hoạt động văn phòng công chứng để kịp thời phát thiếu soát hạn chế hậu phát sinh. Có sách khuyến khích nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ cán tư pháp, công chứng viên. Các văn phòng công chứng cần trang bị máy nhận dạng dấu vân tay, camera quan sát để có khiếu nại, tranh chấp phát sinh có đối chứng, tiện cho việc giải hậu quả, hạn chế tình trạng lừa đảo. Cần tăng mức xử phạt vi phạm hành trường hợp vi phạm hoạt động công chứng. 3.3.3. Cần xây dựng quản lý hệ thống thông tin đất đai Để xác định xác đối tượng hưởng sách miễn thuế thu nhập cá nhân trường hợp có nhà ở, quyền sử dụng đất Việt Nam, tránh thất thu Ngân sách Nhà nước cần xây dựng hệ thống thông tin cá nhân đầy đủ toàn diện. Khi ngành thuế ngành tài nguyên môi trường kết nối mạng thông tin thống phạm vi toàn quốc để quản lý việc sở hữu bất động sản chi tiết cá nhân. Xây dựng hệ thống thông tin chung trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương, tạo thuận lợi cho người dân có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương khác người dân địa phương dễ nắm bắt thông tin để thực theo quy định. 90 Khoản 11, 12 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003, khoản Điều 101 Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP thi hành Luật Đất đai GVHD: Châu Hoàng Thân Trang 76 SVTH: Nguyễn Chiến Công ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ Để tránh tình trạng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ảo, trạng đất cần xây dựng hệ thống thông tin địa góp phần thức đẩy giao dịch chuyển nhượng bất động sản, hạn chế tình trạng lừa đảo chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 3.3.4. Cần sớm tháo gỡ vướng mắc quy định pháp luật Việc quy định Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản làm rào cản cho phát triển thị trường kinh doanh bất động sản cần sớm tháo gỡ vướng mắc này. Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2013 có điểm tiến xoá bỏ vướng mắc nói trên, để giải thoát thị trường bất động sản đóng băng dự thảo cần sớm thông qua. Cần quy định rõ việc cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình để giải dứt điểm tình trạng tranh chấp quyền lợi thành viên gia đình. Để đảm bảo giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuân thủ quy định pháp luật điều kiện chuyển nhượng, tránh phát sinh tranh chấp cần ban hành quy định mang tính chế tài trường hợp vi phạm. 3.3.5. Thắt chặt quản lý việc thực dự án, quy hoạch chủ đầu tư Thường xuyên kiểm tra, đôn đốc việc triển khai, thực diện dự án, quy hoạch. Rà soát dự án, quy hoạch chậm triển khai thực để kịp thời đưa giải pháp. Đặc biệt dự án treo, quy hoạch treo kéo dài mà chủ đầu tư không khả thực dự án phải nhanh chống thu hồi giao lại cho chủ đầu tư khác có khả thực xoá bỏ dự án. Cần ban hành quy định pháp luật cụ thể quyền nghĩa vụ người sử dụng đất có đất vùng quy hoạch. 3.3.6. Tăng cường tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho người dân Pháp luật có quy định cụ thể điều chỉnh vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất ý thức, kiến thức pháp người dân vấn đề yếu dẫn đến nhiều sai phạm làm phát sinh tình trạng tranh chấp, tạo kẽ hở cho đối tượng lừa đảo tiến hành chiếm đoạt quyền sử dụng đất người dân. Cần có giải pháp nâng cao ý thức, kiến thức pháp luật người dân giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chẳng hạn như: Giao nhiệm vụ cho khu vực phổ biến quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân biết. GVHD: Châu Hoàng Thân Trang 77 SVTH: Nguyễn Chiến Công ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ Các quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần niêm yết công khai UBND cấp xã, văn phòng công chứng. Phổ biến quy định pháp luật thông qua phương tiện thông tin đại chúng như: Đài phát thanh, truyền hình, báo chí … Cần có phối hợp chặt chẽ giữa quan Nhà nước với tổ chức xã hội, đoàn thể quần chúng để thực công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân. Mở lớp đầu tạo pháp luật ngắn hạn đất đai giúp người dân hiểu rõ quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất giúp họ nắm rõ quyền lợi nghĩa vụ để tránh tình trạng phát sinh tranh chấp, nâng cao hiệu quản lý Nhà nước đât đai. Công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất giúp người dân bảo vệ quyền lợi mà tạo điều kiện cho công dân kiểm tra, giám sát hoạt động quan, cán có thẩm quyền thực thủ tục hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công chứng hợp đồng. 3.3.7. Đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao trình độ chuyên môn cho cán làm công tác công chứng, xét xử Trong bối cảnh kinh phát triển nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng cao làm phát sinh tình trạng tranh chấp, lừa đảo số lượng vụ việc xảy tăng nhanh với tính chất mức độ ngày phức tạp đòi hỏi cần có đội ngũ cán tư pháp, công chứng viên, cán án phải có trình độ chuyên môn nghiệp vụ cao. Cần có sách khuyến khích học tập, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp, nghiệp vụ hoạt động công chứng xét xử. Định kỳ tổ chức buổi báo cáo, tập huấn chuyền đề để nâng cao kiến thức. Cần có giao lưu học hỏi kinh nghiệm địa phương với nhau, để ứng dụng giải vụ việc nhanh chóng đạt hiệu cao. GVHD: Châu Hoàng Thân Trang 78 SVTH: Nguyễn Chiến Công ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ Kết luận Hiện nhu cầu sử dụng đất người dân ngày tăng dẫn đến việc thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng theo, có dấu hiệu diễn biến phức tạp cần có quan tâm, điều chỉnh kịp thời. Qua trình nghiên cứu đề tài “chuyển nhượng quyền đất hộ gia đình, cá nhân - thực tiễn quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ” giúp người viết nắm kiến thức pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên cạnh người viết nhận thấy: Nhiều quy định pháp luật chưa rõ ràng, quy định có chồng chéo nhau, chẳng hạn như: Chưa có xác định xác đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân, số lượng thành viên có chung quyền sử dụng đất chủ thể hộ gia đình; chưa có quy định thống quyền nghĩa vụ người sử dụng đất có đất khu quy hoạch; nhiều bất cập hoạt động công chứng phát sinh từ sách miễn đào tạo tập hành nghề công chứng… từ bất cập, thiếu sót pháp luật làm phát sinh nhiều hậu pháp lý như: Tình trạng trốn thuế thu nhập cá nhân, việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức hành nghề công chứng nhiều sai phạm nghiêm trọng . bên cạnh kể đến ý thức, kiến thức pháp luật người dân yếu không tuân, điều kiện, thủ trình tự, thủ tục chuyển nhượng tạo điều kiện cho đối tượng lừa đảo thực hành vi lừa đảo. Nhà nước cần có nhiều sách đắn để kịp thời điều chỉnh vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất chẳng hạn như: Tiếp tục rà soát, kiểm tra, đôn đốc việc cấp GCNQSDĐ cho người dân; Tăng cường công tác tra, kiểm tra hoạt động công chứng, chứng thực của tổ chức hành nghề công chứng, điều chỉnh giá đất phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường; rà soát, đôn đốc triển khai thực dự án treo, quy hoạch treo, quy định rõ quyền nghĩa vụ người dân có đất vùng quy hoạch; quy định rõ xác định đối tượng miễn thuế thu nhận cá nhân, quyền sử dụng đất hộ gia đình… Để thúc đẩy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển theo hướng tích cực việc nâng cao vai trò quản lý Nhà nước; cần phải nâng cao ý thức, kiến thức pháp luật người dân tham gia giao dịch này. Người dân phải giữ vai trò chủ đạo vừa người tham gia vừa người quản lý; tuân thủ quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, kịp thời phản ánh khó khăn, vướng mắc quy định pháp luật, sai phạm cán bộ, công chức quản lý đất đai đến quan Nhà nước có thẩm quyền để kịp thời khắc phục. GVHD: Châu Hoàng Thân Trang 79 SVTH: Nguyễn Chiến Công TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Văn quy phạm pháp luật 1. Hiến pháp 1959 2. Hiến pháp 1980 3. Hiến pháp 1992 4. Bộ luật dân năm 2005 5. Luật Đất đai năm 1987 6. Luật số 17/1999/QH10 sửa đổi bổ sung số điều luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 7. Luật Đất đai năm 1993 8. Luật Đất đai năm 2003 9. Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 10. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 11. Nghị số: 1126/2007/NQ-UBTVQH 11 quy định hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích nông nghiệp 12. Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP thi hành Luật Đất đai 13. Nghị định số: 17/2006/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 14. Nghị định số: 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 15. Nghị định số: 88/2009/NĐ-CP Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 16. Nghị định số: 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng năm 2011 lệ phí trước bạ 17. Nghị định số: 65/2013/NĐ- CP ngày 27 tháng năm 2013 quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân. 18. Nghị định số: 126/2013/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2013 Hướng dẫn thi hành Nghị số 49/2013/QH13 ngày 21 tháng năm 2013 quốc hội kéo dài thời hạn sử dụng đất trồng hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối hộ gia đình, cá nhân 19. Thông tư số: 161/2009/TT-BTC ngày 12 tháng năm 2013 hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng bất động sản 20. Thông tư số: 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009. Quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 21. Thông tư số: 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng năm 2011 hướng dẫn lệ phí trước bạ 22. Thông tư số: 34/2013/TT-BTC ngày 28 tháng năm 2013 sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số: 124/2011/TT-BTC hướng dẫn lệ phí trước bạ 23. Thông tư số: 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng năm 2013 hướng dẫn luật thuế thu nhập cá nhân, luật sửa đổi bổ sung số điều luật thuế thu nhập cá nhân 24. Quyết định 24/2009/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu phép tách đất đất nông nghiệp địa bàn tỉnh Tiền Giang 25. Quyết định số: 27/2012/QĐ-UBND việc sửa đổi, bổ sung Quyết định số 49/2009/QĐ-UBND ngày 07 tháng năm 2009 y ban nhân dân thành phố C n Thơ việc quy định diện tích tối thiểu tách loại đất Nghị định số: 123/2007/NĐ-CP sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 2. Giáo trình, sách tham khảo 1. Giáo trình Luật Đất đai Trường đại học luật Hà nội. Nhà xuất công an nhân dân năm 2008. 2. Giáo trình Luật Đất đai Trường đại học C n Thơ. Th.S NGUYỄN THỊ THANH XUÂN năm 2011. 3. Các trang web 1. http://www.voer.edu.vn/module/so-luoc-ve-cong-tac-quan-li-nha-nuoc-ve-datdai-o-nuoc-ta-o-che-do-cu, [truy cập ngày 6/9/2013] 2. http://khoalichsu.edu.vn/bai-nghien-cu/463-van-de-ruong-dat-trong-chinh-sachdoi-noi-cua-nha-nguyen-o-nua-dau-the-ky-xix-pgs-ts-vu-van-quan.html, [truy cập 6/9/2013] 3. http://www.phapluatvn.vn/nhipcaubandoc/dieu-tra/201109/Khon-kho-vi-quenbai-hoc-cua-co-nhan-2057939/, [truy cập ngày 9/8/2013] . http://vov.vn/Phap-luat/Hai-vo-chong-lap-nhieu-doanh-nghiep-xang-dau-delua-dao/219762.vov, [truy cập ngày 9/8/2013] 5. http://www.dichvuthamtu.com/phong-su-dieu-tra/94-dieu-tra-vu-an-lua-6-ty-ocan-tho.html, [truy cập ngày 9/8/2013] 6. http://www.cand.com.vn/vi-VN/bandoc/2012/2/205070.cand, [truy cập ngày 9/8/2013] 7. http://www.cand.com.vn/vi-VN/bandoc/2013/7/210876.cand, [truy cập ngày 10/10/2013] 8. http://www.baocantho.com.vn/?mod=detnews&catid=77&id=137883, [truy cập ngày 10/10/2013] 9. http://laodong.com.vn/Phap-luat/Lua-dao-mot-tong-giam-doc-linh-an-20-namtu/137590.bld, [Truy cập ngày 15/10/2013] 10. http://www.baocantho.com.vn/?mod=detnews&catid=77&id=138703, [truy cập ngày 15/10/2013] 11. http://www.cand.com.vn/vi-VN/phapluat/2011/11/155228.cand, [truy cập ngày 10/11/2013] 12. http://canthotv.vn/tin-tuc/cai-rang-hon-97-ho-gia-dinh-da-duoc-cap-giay-chungnhan-su-dung-dat-lan-dau/, [ truy cập ngày 15/10/2013] 13. http://www.cand.com.vn/vi-VN/bandoc/2012/2/205070.cand, [truy cập ngày 9/8/2013] 14. http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=416736&ChannelID=204, [truy cập ngày 9/8/2013] 15. http://www.thanhnien.com.vn/pages/20120304/da-den-luc-bo-chinh-sach-handien.aspx, [truy cập ngày 29/9/20013] 16. http://www.tienphong.vn/xa-hoi/625789/Thu-lai-gan-200-ha-dat-cong-nghiepbo-hoang-tpp.html, [truy cập ngày 20/10/2013] 17. http://dbnd.cantho.gov.vn/com_content/article/A-VE-QUAN-LY-QUYHOACH-PHAT-TRIEN-DO-THI-XAY DUNG/412.csp, [truy cập ngày 20/10/2013] 18. http://www.thanhnien.com.vn/pages/20130704/tp-can-tho-thu-hoi-9-du-ancham-trien-khai-4-7-2013.aspx, [truy cập ngày 20/10/2013] 19. http://m.vtc.vn/2-207857/xa-hoi/cach-chuc-3-lanh-dao-cong-ty-ptkd-nha-cantho.htm, [truy cập ngày 10/11/201] PHỤ LỤC Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất CỘNG HÒA XÃ HỘI CH NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Chúng gồm có: Bên chuyển nhượng (sau gọi bên A) (1): . Bên nhận chuyển nhượng (sau gọi bên B) (1): . Hai bên đồng ý thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thoả thuận sau đây: ĐIỀU QUYỀN SỬ DỤ N G ĐẤT C HUYỂ N NHƯỢN G Quyền sử dụng đất bên A đất theo (2), cụ thể sau: - Thửa đất số: . - Tờ đồ số: - Địa đất: . - Diện tích: . m2 (bằng chữ: ) - Hình thức sử dụng: + Sử dụng riêng: . m2 + Sử dụng chung: m2 - Mục đích sử dụng: - Thời hạn sử dụng: . - Nguồn gốc sử dụng: . Những hạn chế quyền sử dụng đất (nếu có): . . ĐIỀU GIÁ CH UYỂN NH ƯỢNG V À PHƯ Ơ NG THỨ C THA N H TOÁN 1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu Điều Hợp đồng là: đồng (bằng chữ: .đồng Việt Nam). 2. Phương thức toán: 3. Việc toán số tiền nêu khoản Điều hai bên tự thực chịu trách nhiệm trước pháp luật. ĐIỀU VIỆC GI AO V À Đ ĂNG KÝ QUYỀ N SỬ DỤN G ĐẤT 1. Bên A có nghĩa vụ giao đất nêu Điều Hợp đồng giấy tờ quyền sử dụng đất cho bên B vào thời điểm . 2. Bên B có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật. ĐIỀU TRÁCH NHIỆ M NỘP TH UẾ, L Ệ P HÍ Thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng bên . chịu trách nhiệm nộp. ĐIỀU PHƯƠNG THỨ C GIẢI QU YẾT TR ANH CH ẤP HỢ P ĐỒNG Trong trình thực Hợp đồng này, phát sinh tranh chấp, bên thương lượng giải nguyên tắc tôn trọng quyền lợi nhau; trường hợp không giải hai bên có quyền khởi kiện để yêu c u án có thẩm quyền giải theo quy định pháp luật. ĐIỀU CAM ĐO AN CỦ A CÁC BÊ N Bên A bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật lời cam đoan sau đây: 1. Bên A cam đoan: 1.1. Những thông tin nhân thân, đất ghi Hợp đồng thật; 1.2. Thửa đất thuộc trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; 1.3. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này: a) Thửa đất tranh chấp; b) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 1.4. Việc giao kết Hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc; 1.5. Thực đ y đủ thoả thuận ghi Hợp đồng này. 2. Bên B cam đoan: 2.1. Những thông tin nhân thân ghi Hợp đồng thật; 2.2. Đã xem xét kỹ, biết rõ đất nêu Điều Hợp đồng giấy tờ quyền sử dụng đất; 2.3. Việc giao kết Hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc; 2.4. Thực đ y đủ thoả thuận ghi Hợp đồng này. ĐIỀU . (10) . . . ĐIỀU . ĐIỀU K HOẢN CU ỐI CÙN G Hai bên hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp hậu pháp lý việc giao kết Hợp đồng này. Bên A (Ký ghi rõ họ tên)(11) Bên B (Ký ghi rõ họ tên)(11) LỜI CH ỨNG C Ủ A CHỦ T ỊCH/P H Ó CHỦ T ỊCH U Ỷ BAN NH ÂN DÂN XÃ/ PHƯỜ N G/THỊ T RẤN . . . Ngày .tháng .năm . (bằng chữ .) .(12), ., Chủ tịch/Phó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã/phường/thị trấn huyện/quận/thị xã/thành phố thuộc tỉnh . tỉnh/thành phố . CHỨNG THỰC: - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao kết bên A bên B …… .; bên tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng; - Tại thời điểm chứng thực, bên giao kết hợp đồng có lực hành vi dân phù hợp theo quy định pháp luật; - Nội dung thoả thuận bên hợp đồng không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; - . .(13) - Hợp đồng làm thành (mỗi gồm . tờ, trang), giao cho: + Bên A chính; + Bên B . chính; Lưu Uỷ ban nhân dân chính. Số , số TP/CC-SCT/HĐGD. CH TỊCH/PHÓ CH TỊCH (Ký, đóng dấu ghi rõ họ tên) CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Chúng gồm có: Bên chuyển nhượng (sau gọi bên A) (1): . Bên nhận chuyển nhượng (sau gọi bên B) (1): . Hai bên đồng ý thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo thoả thuận sau đây: ĐIỀU QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHUYỂN NHƯỢNG 1. Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất bên A đất theo .(2), cụ thể sau: - Thửa đất số: . - Tờ đồ số: - Địa đất: . - Diện tích: . m2 (bằng chữ: ) - Hình thức sử dụng: + Sử dụng riêng: . m2 + Sử dụng chung: m2 - Mục đích sử dụng: - Thời hạn sử dụng: . - Nguồn gốc sử dụng: Những hạn chế quyền sử dụng đất (nếu có): . . 2. Tài sản gắn liền với đất (3): . Giấy tờ quyền sở hữu tài sản có: . (4) ĐIỀU GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN 1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nêu Điều Hợp đồng là: đồng (bằng chữ: .đồng Việt Nam). 2. Phương thức toán: 3. Việc toán số tiền nêu khoản Điều hai bên tự thực chịu trách nhiệm trước pháp luật. ĐIỀU VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1. Bên A có nghĩa vụ giao đất tài sản gắn liền với đất nêu Điều Hợp đồng với giấy tờ quyền sử dụng đất, giấy tờ quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên B vào thời điểm 2. Bên B có nghĩa vụ thực đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật. ĐIỀU TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ Thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo Hợp đồng bên . chịu trách nhiệm nộp. ĐIỀU PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG Trong trình thực Hợp đồng này, phát sinh tranh chấp, bên thương lượng giải nguyên tắc tôn trọng quyền lợi nhau; trường hợp không giải hai bên có quyền khởi kiện để yêu c u án có thẩm quyền giải theo quy định pháp luật. ĐIỀU CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN Bên A bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật lời cam đoan sau đây: 1. Bên A cam đoan: 1.1. Những thông tin nhân thân, đất tài sản gắn liền với đất ghi Hợp đồng thật; 1.2. Thửa đất thuộc trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; 1.3. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này: a) Thửa đất tài sản gắn liền với đất tranh chấp; b) Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 1.4. Việc giao kết Hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc; 1.5. Thực đ y đủ thoả thuận ghi Hợp đồng này. 2. Bên B cam đoan: 2.1. Những thông tin nhân thân ghi Hợp đồng thật; 2.2. Đã xem xét kỹ, biết rõ đất tài sản gắn liền với đất nêu Điều Hợp đồng giấy tờ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; 2.3. Việc giao kết Hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc; 2.4. Thực đ y đủ thoả thuận ghi Hợp đồng này. ĐIỀU . (10) . ĐIỀU . ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG Hai bên hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp hậu pháp lý việc giao kết Hợp đồng này. Bên A (Ký ghi rõ họ tên)(11) Bên B (Ký ghi rõ họ tên)(11) LỜI CHỨNG CỦA CHỦ TỊCH/PHÓ CHỦ TỊCH UỶ BAN NHÂN DÂN XÃ/PHƯỜNG/THỊ TRẤN . Ngày .tháng .năm . (bằng chữ .) .(12), ., Chủ tịch/Phó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã/phường/thị trấn . huyện/quận/thị xã/thành phố thuộc tỉnh . tỉnh/thành phố . CHỨNG THỰC - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất giao kết bên A bên B .…… .; bên tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng; - Tại thời điểm chứng thùc, bên giao kết hợp đồng có lực hành vi dân phù hợp theo quy định pháp luật; - Nội dung thoả thuận bên hợp đồng không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; - (13) - Hợp đồng làm thành (mỗi gồm . tờ, trang), giao cho: + Bên A chính; + Bên B . chính; Lưu Uỷ ban nhân dân chính. Số , số TP/CC-SCT/HĐGD. CHỦ TỊCH/PHÓ CHỦ TỊCH (Ký, đóng dấu ghi rõ họ tên) [...]... TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ 1.2 Đặc điểm chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Trong các hình thức chuyển quyền sử dụng có thể nói chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức có nhiều đặc điểm nổi bật so với các hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác cụ thể như sau: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phương thức chuyển quyền. .. DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ dụng đất đối với mảnh đất này và xác lập quyền sử dụng đất đối với mảnh đất khác, đối tượng của quan hệ này là đổi quyền sử dụng đất lấy quyền sử dụng đất - So sánh giữa chuyển nhượng và thừa kế quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 733 Bộ luật dân sự năm 2005 “Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất. .. hạn mức sử dụng đất, xác định khung giá các loại đất Nhà nước sử dụng đất gián GVHD: Châu Hoàng Thân Trang 4 SVTH: Nguyễn Chiến Công ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ tiếp thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hay chuyển mục đích sử dụng đất Nhà nước thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí... lý, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác với mua bán đất đai ở một số điểm sau: + Ở chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đối tượng là chuyển giao quyền sử dụng đất + Ở chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người sử dụng đất + Ở hình thức pháp lý: Chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nguyên nhân dẫn đến sự khác nhau giữa hai khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ... GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ trồng thủy sản, đất làm muối do được công nhận quyền sử dụng đất trong hạn mức được giao đất nông nghiệp; do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trong hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; do nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Mục đích của bên nhận chuyển nhượng. .. những đặc trưng của hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác ta cần có sự so sánh đánh giá cụ thể: - So sánh giữa chuyển nhượng và chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tính chất hoàn toàn khác với chuyển đổi quyền sử dụng đất: Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của chuyển quyền sử dụng đất Căn cứ theo... Các tranh chấp thường gặp là: Ranh giới, quyền sử dụng đất quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng  Trong thời hạn sử dụng đất: Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là: Thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi chuyển quyền sử dụng đất Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng. .. dụng đất, người sử dụng đất có thể thực hiện quyền tài sản của mình đối với quyền sử dụng đất bằng cách đưa quyền sử dụng đất của mình vào tham gia giao dịch dân sự, chuyển quyền sử dụng đất cho người khác thông qua một trong các hình: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Tuy nhiên người sử dụng đất không toàn quyền định đoạt tuyệt đối với đất. .. hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có bên chuyển nhượng chấm dứt quyền sử dụng để hình thành quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng đối tượng của quan hệ này là đổi quyền sử dụng đất lấy tiền Còn trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất cả hai bên chuyển quyền và nhận chuyển quyền đều chấm dứt quyền sử GVHD: Châu Hoàng Thân Trang 10 SVTH: Nguyễn Chiến Công ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG... Nguyễn Chiến Công ĐỀ TÀI: CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN - THỰC TIỄN TẠI QUẬN CÁI RĂNG, THÀNH PHỐ CẦN THƠ có điểm tiến bộ trong việc quy đinh: “Giá đất do Nhà nước quy định “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, đấu giá quyền sử dụng đất thành công hoặc phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất đối với trường hợp xác . thức 20 2. 2 .2. Điều kiện về chủ thể 21 2. 2.3. Điều kiện về nội dung 23 2. 3. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 26 2. 3.1. Hình thức hợp đồng 26 2. 3 .2. Giá đất chuyển nhượng 26 2. 3.3 đồng 28 2. 3.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên 32 2. 3.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng 32 2. 3.4 .2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng 33 2. 3.4.3. Nghĩa vụ tài chính 34 2. 4 12 CHƢƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 19 2. 1. Quyền sử dụng đất đƣợc tham gia chuyển nhƣợng 19 2. 2. Điều kiện giao kết hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 20 2. 2.1.