Nghiên cứu một số vấn đề về môi giới mua bán Bất động sản nhà ở tại Hà Nội

Giải quyết những bất cập, những vấn đề nổi cộm trong lĩnh vực môi giới mua bán nhà ở. Qua đó cung ứng các thông tin, dịch vụ tốt nhất cho khách hàng tại Hà Nội. Bên cạnh đó tạo dần môi trường làm việc, cũng như tâm lý người dân về sự chuyên nghiệp hơn của nghề môi giới Bất động sản nói chung và môi giới nhà ở nói riêng.

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 MỤC LỤC MỤC LỤC .1 PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU 1 PHẦN II: PHẦN NỘI DUNG 3 CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở 3 I. Lý luận chung về môi giới mua bán bất động sản nhà ở 3 1. Khái niệm và sự cần thiết của môi giới mua bán nhà ở 3 1.1. Khái niệm môi giới bất động sản 3 1.2. Đặc điểm của môi giới mua bán nhà ở .4 1.3. Sự cần thiết của hoạt động môi giới Bất động sản và đặc biệt là môi giới bất động sản nhà ở 6 1.4. Sự cần thiết của hoạt động môi giới trong lĩnh vực môi giới nhà ở .8 2. Các chính sách, pháp luật liên quan đến hoạt động môi giới Bất động sản 9 II. Quy trình thực hiện một thương vụ môi giới .10 1. Tìm kiếm thông tin về các bất động sản 10 2. Kiểm tra và xác nhận nguồn thông tin 11 3. Quảng cáo tin về nguồn thông tin. 11 4. Xác định các bên tham gia thương vụ .11 5. Tiếp xúc với khách hàng- lập hồ sơ thương vụ Môi giới .12 6. Đàm phán đi tới ký kết và thực hiện hợp đồng 13 7. Kết thúc thương vụ và các dịch vụ sau hợp đồng 13 III. Các kỹ năng cần thiết của nhà môi giới 13 1. Các kỹ năng của nhà môi giới 13 1.1. Kỹ năng soạn thảo hợp đồng 13 1.2. Kỹ năng thu thập thông tin 15 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 1.3. Kỹ năng xử lý thông tin .15 1.4. Kỹ năng giao dịch, đàm phán với khách hàng 15 1.5. Kỹ năng thư thoại 15 2. Các kỹ năng của nhà môi giới chuyên nghiệp 15 2.1. Tiêu chuẩn nghề nghiệp 15 2.2. Đạo đức nghề nghiệp của nhà môi giới 16 3. Các kỹ năng của nhà môi giới trong lĩnh vực mua bán nhà ở 17 IV. Tổ chức và quản lý văn phòng môi giới mua bán nhà ở .18 1. Xác định loại hình văn phòng 18 2. Xác định vị trí văn phòng 18 3. Tổ chức hoạt động .19 3.1. Chiến lược hoạt động 19 3.2. Quảng bá cho văn phòng 20 4. Quản trị tài chính 20 5. Quản trị nhân sự .21 CHƯƠNG II: HIỆN TRẠNG VÀ THỰC TIỄN TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC VĂN PHÒNG MÔI GIỚI TẠI HÀ NỘI .22 1. Tình hình Thị trường nhà ở tại Hà Nội 22 2. Một vài nhận xét về hoạt động môi giới BĐS ở Việt Nam .23 3. Thực tiễn hoạt động của các văn phòng môi giới nhà ở tại Hà Nội.24 CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP NHẰM CHUYÊN NGHIỆP HOÁ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI .28 1. Phương hướng .28 2. Các giải pháp cơ bản để chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới nhà ở .30 3. Một số kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng hoạt động của các trung tâm môi giới bất động sản tại Hà Nội 31 PHẦN III: KẾT LUẬN .33 PHẦN: PHỤ LỤC .34 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 TÀI LIỆU THAM KHẢO 37 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do nghiên cứu đề tài Trong những năm vừa qua nền kinh tế Việt Nam đang dần đi vào quỹ đạo ổn định. Song song với sự phát triển đó tình hình thị trường bất động sản (BĐS) cũng đã có những bước phát triển vượt bậc, đặc biệt từ sau khi nhà nước cho phép các tổ chức cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này. Thị trường BĐS Hà Nội là một thị trường tiêu biểu đại diện cho thị trường BĐS Việt Nam cũng vừa trải qua đợt suy thoái từ đầu năm 2008 và bắt đầu đang dần phục hồi mạnh mẽ vào thời điểm cuối năm. Chúng ta hi vọng đầu năm 2009 thị trường BĐS sẽ sôi động trở lại như cuối năm 2007. Một trong lĩnh vực phát triển mạnh mẽ trong thị trường BĐS Hà Nội đó là lĩnh vực môi giới, đặc biệt là môi giới mua bán nhà ở. Lĩnh vực này giải quyết được rất nhiều nhu cầu ngày càng cao trong xã hội. Tuy nhiên song song với sự phát triển đó đang đặt ra một số vấn đề lớn cần được giải quyết đó là tình hình hoạt động của các trung tâm môi giới, chất lượng, kỹ năng chuyên môn, cũng như đạo đức, tiêu chuẩn nghề nghiệp, dịch vụ khách hàng… để tiến tới hoàn thiện nhằm chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới tại Việt Nam. Nó không thể giải quyết ngay trong một sang một chiều mà đòi hỏi cần có sự quản lý , điều tiết cũng như quy hoạch phát triển mở rộng. Cần phải có chính sách, định hướng phát triển trong ngắn hạn, dài hạn để có được hệ thống mạng lưới trung tâm chất lượng nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu ngày càng cao của xã hội và đặc biệt tại Hà Nội- một trong những thị trường sôi động nhất cả nước Vì các lý do trên ,em mạnh dạn lựa chọn đề tài của mình là: Nghiên cứu một số vấn đề về môi giới mua bán Bất động sản nhà ở tại Hà Nội 2 . Mục tiêu nghiên cứu Giải quyết những bất cập, những vấn đề nổi cộm trong lĩnh vực môi giới mua bán nhà ở. Qua đó cung ứng các thông tin, dịch vụ tốt nhất cho khách hàng tại Hà Nội. Bên cạnh đó tạo dần môi trường làm việc, cũng như tâm lý người dân về sự chuyên nghiệp hơn của nghề môi giới Bất động sản nói chung và môi giới nhà ở nói riêng. 3 . Phạm vi nghiên cứu Tập trung nghiên cứu và làm rõ các vấn đề liên quan đến môi giới mua bán nhà ở tại khu vực Hà Nội thông qua tình hình phát triền trong những năm gần Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 1 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 đây của thị trường nhà ở tại Hà Nội, đặc biệt chú ý khoảng thời gian từ năm 2003 trở lại đây. Qua đó có thể tìm ra các phương pháp tổ chức và hoạt động tốt nhất, hiệu quả nhất cho các cá nhân, tổ chức đang và sẽ hoạt động trong lĩnh vực này trong các năm tới. 4 . Phương pháp nghiên cứu Hệ thống hoá, phân tích, làm rõ các vấn đề lý thuyết về môi giới bất động sản và môi giới nhà ở từ đó có thể vận dụng vào thực tiễn hoạt động của thị trường. Sử dụng các phương pháp điều tra xã hội học, thống kê tất cả các vấn đề liên quan đến môi giới nhà ở từ đó tiến hành phân tích và tổng hợp lại đưa là phương hướng thực hiện hiệu quả nhất. 5 . Nội dung nghiên cứu : Đề án gồm có 3 chương chính như sau: - Chương I : Tổng quan về môi giới bất động sản nhà ở - Chương II : Hiện trạng và thực tiễn tình hình hoạt động của các văn phòng môi giới nhà ở tại Hà Nội. - Chương III : Phương hướng, giải pháp nhằm chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới Em xin chân thành cảm ơn TS.Nguyễn Thế Phán đã hướng dẫn giúp em hoàn thành đề án nghiên cứu môn học này. Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 2 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 PHẦN II: PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở. I. Lý luận chung về môi giới mua bán bất động sản nhà ở 1. Khái niệm và sự cần thiết của môi giới mua bán nhà ở 1.1. Khái niệm môi giới bất động sản 1.1.1. Khái niệm về BĐS Theo điều 174- luật số 33/2005/QH11- Bộ Luật Dân sự quy định như sau BĐS là các tài sản bao gồm : • Đất đai • Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở , công trình xây dựng trên đó. • Các tài sản khác gắn liền với đất đai • Các tài sản khác do Pháp luật quy định 1.1.2.Các khái niệm về môi giới BĐS - Môi giới là trung gian giữa bên bán và bên mua, là một chủ thể cá nhân,một nhóm, một hãng làm chủ thể trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác tham gia kinh doanh. - Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo ra sự cảm thông thấu hiểu trong việc giải quyết các vấn đề hoặc công việc có liên quan giữa các bên với nhau - Môi giới BĐS là hoạt động của người thứ ba có đủ tính năng, điều kiện để giải quyết các quan hệ giao dịch về BĐS nhằm kết nối các thương vụ giao dịch BĐS. Môi giới bất động sản là người kinh doanh hoàn toàn độc lập, họ bán, cho thuê hay quản lý các bất động sản thuộc sở hữu của khách hàng với một khoản phí theo thỏa thuận. Khi bán bất động sản, người môi giới thực hiện tất cả các nghiệp vụ từ khớp nối và tìm kiếm nhu cầu mua- bán, thu xếp các cuộc thương thảo cho đến khi thành công và chủ mới của bất động sản hoàn tất quyền sở hữu chuyển đổi Bản chất của môi giới BĐS là hoạt động của nhà môi giới chuyên nghiệp, là thực hiện, kết nối các thương vụ tạo ra sự thấu hiểu giữa các bên, là việc lựa chọn sắp xếp các thương vụ, đề ra phương pháp giải quyết. 1.1.3. Khái niệm về môi giới mua bán nhà ở Môi giới mua và bán nhà ở là hoạt động của người thứ ba giữa một bên là chủ sở hữu ngôi nhà (khu đất) với bên có mong muốn mua nhà để mục đích ở, thuê Môi giới giúp việc thỏa thuận giữa hai bên thuận lợi hơn, dễ dàng hơn. Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 3 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 1.2. Đặc điểm của môi giới mua bán nhà ở 1.2.1. Đặc điểm của bất động sản Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau: • Là hàng hóa có vị trí cố định, không có khả năng di dời được, • Là hàng hóa có tính lâu bền, có tuổi thọ công trình cao, chi phí cao • Hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau • Hàng hóa BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao • Mang tính cá biệt và khan hiếm phụ thuộc vào địa hình, tính chất đất, vị trí cảnh quan • Mang tính tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội • Chịu sự tác động của chính sách nhà nước, mang tính pháp lý cao • Giá trị công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý 1.2.2. Đặc điểm BĐS nhà ở và môi giới BĐS nhà ở Tương tự như những đặc điểm của BĐS thì BĐS nhà ở có một vài đặc điểm riêng cần chú ý : - Phụ thuộc vào quyền và lợi ích của chủ sở hữu. - Gắn liền với lối sống và thị hiếu của chủ sở hữu - Thường là những BĐS mang nặng tình truyền thống, cần chú ý đến vấn đề cải tạo và bảo dưỡng nhà. - Cung nhà ở không tập trung ở một địa điểm mà rải rác ở mọi nơi, trên nhiều địa bàn vì thế khi thu thập thông tin và xử lý thông tin người môi giới cần có sự hiểu biết rộng, sâu. - Kiến trúc : được thiết kế theo sở thích và kỳ vọng của chủ sở hữu ban đầu nên có thế chưa chắc đã phù hợp với sự lựa chọn của khách hàng mua, nhà môi giới cần có sự phân tích và tìm hiểu kỹ về cả hai bên để có thể có sự ăn khớp cho hợp lý.Mỗi BĐS nhà ở lại có các kiến trúc rất khác nhau, không có hai căn nhà nào giống y hệt nhau cả, dù cùng một bản vẽ kiến trúc. Nhà ở là hàng hoá thiết yếu của con người. Mỗi cá nhân, gia đình đều có nhu cầu về nhà ở rất lớn và luôn mong muốn được đáp ứng khi họ có khả năng chi trả. Điều này có nghĩa là lượng cầu trên thị trường luôn luôn là số dương và thậm chí còn có xu hướng tăng lên. Nhà ở thường là tài sản lớn của mỗi cá nhân, gia đình. Vì thế khi mua bán nhà, người mua cũng như người bán luôn có những cân nhắc thận trọng và có sự lựa chọn khắt khe về BĐS và đối tượng khách hàng. Chính vì thế nhà môi giới cần phải có kỹ năng giao tiếp và đàm phán tốt để có những thương vụ làm ăn hiệu quả nhất. BĐS nhà ở thường mang đậm phong cách của người chủ sở hữu, đặc biệt là với những ngôi nhà đã được sử dụng lâu đời, vì thế có thể khi được đem ra Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 4 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 thị trường sẽ cần có nhiều sự thay đổi để phù hợp với người mua. Một nhà môi giới chuyên nghiệp cần cân nhắc và tìm hiểu đầy đủ thông tin để thuận tiện, phù hợp cho cả 2 bên khách hàng. 1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến môi giới mua bán nhà ở + Nhân tố khách quan - Tình hình dân số : Hiện tại dân số cả nước ước tính 85,154 triệu người, trong đó dân số Hà Nội là 3,289 triệu người ( Theo Tổng cục Thống kê 2007). Chỉ cách đây 2 năm dân số Việt Nam chỉ ở mức 82 triệu người. Dân số tăng dẫn đến lượng cầu tăng, khi đó cầu về nhà ở cũng tăng lên, mà lượng cung nhà ở để đáp ứng lượng cầu phải cần một khoảng thời gian. Người dân muốn có được nhà ở nhanh chóng ngoài những cách thức thong thường : các phương tiện thong tin đại chúng, mối quan hệ…thì cách tối ưu là họ tìm đến nhà môi giới- những người cho họ những thông tin đáng tin cậy và giải quyết các nhu cầu kịp thời và hiệu quả - Đô thị hoá : Tình hình đô thị hoá diễn ra ngày một mạnh mẽ không chỉ ở các nước phát triển và Việt Nam cũng đang là một trọng điểm, và thể hiện rất rõ tại Hà Nội- trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị của cả nước. Do đó nhằm tăng tính chuyên nghiệp trong mua bán nhà ở cũng như đẩy mạnh tính tích cực của đô thị hoá thì vai trò của nhà môi giới, trong đó có môi giới mua bán nhà ở là rất quan trọng - Các yếu tố về công nghệ : Việc ứng dụng công nghệ ở Việt Nam còn chưa cao, đặc biệt là ứng dụng công nghệ thông tin. Người dân khó tiếp xúc được với thông tin bất động sản, do đó giá cả đôi khi bị sai lệch so với giá thực tế, ảnh hưởng rất nhiều đến quyền lợi của người dân. + Nhân tố chủ quan - Bản thân các nhà môi giới : Họ chưa tích luỹ đầy đủ các kĩ năng cần thiết của một nhà môi giới chuyên nghiệp, hầu như hoạt động đều là tự phát. Do đó khó mà cạnh tranh được với các công ty lớn làm ăn bài bản và chuyên nghiệp. - Bản thân các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới : Các doanh nghiệp môi giới luôn tìm cách chuyên nghiệp hoá hoạt động của mình, vì thế tác động rất tích cực đến thị trường, và là nhân tố quan trọng thúc đấy tính minh bạch của thị trường. + Các nhân tố về con người Nhân lực hoạt động trong nghề môi giới cần có rất nhiều kĩ năng như trình bày ở phần “các kỹ năng” dưới đây, ngoài ra cần phải có các kỹ năng “ mềm” khác như : giao tiếp với khách hàng, kĩ năng giữ chân khách hàng, nhanh nhậy với các tình huống mới, sáng tạo, tư duy, giải quyết vấn đề nhanh hiệu quả, và làm việc theo nhóm… Nhu cầu tuyển dụng đối với các đại lý môi giới BĐS sẽ tăng mạnh đến năm 2014 khi dân số tăng cao thì nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, nhất là khu nhận thức chung của xã hôi là đầu tư vào BĐS là một cách đầu tư “khôn ngoan”. Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 5 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 1.3. Sự cần thiết của hoạt động môi giới Bất động sản và đặc biệt là môi giới bất động sản nhà ở Vai trò của những nhà môi giới - họ chính là chất xúc tác đưa các giao dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Vai trò của dịch vụ này thể hiện qua các mặt sau: 1.3.1. Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản Do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản. Nó là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác. Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản, bao,gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu,mức cung tâm lý tập quán… bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiêu yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội và của các hộ gia đình và cá nhân. Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch. Đồng thời ta biết rằng thị trường bất động sản nước ta mới sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thị trường ít chủ yếu là giao dịch ngầm , và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo. Từ đó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định. Như thế rõ ràng giá cả ở đây không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu. Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, ngưòi tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán. Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản. Hệ thống các tổ chức này càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản. 1.3.2. Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình. Thị trường bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lí của nhà nước là thị trường hoạt động không chính thức ngoài sự kiểm soát của nhà nước. Thị Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 6 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 trưòng phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó dẫn tới gía quá cao khiến tất cả mọi người không thể biết được giá đó là “ thực” hay là giá “ảo”. Vì thế khi mà thị trường “ lạnh” số lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản .Đồng thời do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận. Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường. Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới bất động sản. Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị truờng, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dich bất động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất. Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chề tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá. Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. 1.3.3. Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng. Nhưng do đặc tính về bất động sản là thông tin trường không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm nhà nước không thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước không thể thực hiện được. Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà nước. Mà thuế là nguồn thu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước. Vì vật khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề và có đăng kí kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiẹu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế. 1.3.4. Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân. Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao dịch bất động sản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau. Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau. Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo. Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của của từng bất động sản chỉ phản ánh được tình trạng vật chất mà không phản ánh Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 7 [...]... các nhà môi giới hiện nay 3 Các kỹ năng của nhà môi giới trong lĩnh vực mua bán nhà ở Những nhà môi giới và các văn phòng mua bán bất động sản có một kiến thức khá sâu rộng về thị trường bất động sản trong khu vực Họ nắm rõ nhu cầu của khách hàng, và thị trường cũng như những biến động về giá cả Họ thông thuộc các ngóc ngách của thị trường, các quy định về thuế, cũng như hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng,... mặt của khách hàng mà cả những đặc điểm thị hiếu của khách hàng Phần lớn các đại lý và nhà môi giới bất động sản bán các bất động sản để ở Một số nhỏ - thường là các công ty kinh doanh và quản lý bất động sản lớn - chuyên mua bán bất động sản mang tính chất thương mại, công nghiệp, nông nghiệp hay mục đích kinh doanh khác Mỗi lĩnh vực đều yêu cầu kiến thức về đặc thù của loại hình bất động sản và các... nghiệp + Nhà môi giới giữ vị trí trong tổ chức nghề nghiệp không được lợi dụng chức vụ cho lợi ích cá nhân Như vậy, nếu xét theo những chuẩn mực đạo đức và tiêu chuẩn cụ thể chính xác như trên thì hiện nay đa số các nhà môi giới BĐS nói chung và môi giới mua bán nhà ở nói riêng đều chưa thực sự đủ tiêu chuẩn hành nghề Tuy nhiên hoạt động môi giới BĐS mà cụ thể là môi giới nhà ở vẫn diễn ra sôi động ở các... hiện thương vụ môi giới cũng phải tuân thủ nguyên tắc theo tiêu chuẩn nghề nghiệp của nhà môi giới Ở Việt Nam cũng như trên địa bàn Hà Nội có rất nhiều trung tâm môi giới nhưng việc hoạt động của nó chưa hề được tổ chức nào kiểm nghiệm và công nhận là đủ tiêu chuẩn hay không Đây là hiện trạng chung của nhà môi giới BĐS ở Việt Nam nên cũng không lạ khi số lượng nhà môi giới mua bán nhà ở chuyên nghiệp... bạch về thông tin, gây tổn thất cho thị trường bất động sản 3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng hoạt động của các trung tâm môi giới bất động sản tại Hà Nội Để dịch vụ môi giới tồn tại và phát triển thì niềm tin của khách hàng sẽ là điều kiện sống còn Đã đến lúc chúng ta phải thay khái niệm “cò đất” bằng Nhà môi giới BĐS” Đây không phải là công việc dễ dàng, có thể làm một sớm một chiều Môi. .. vụ BĐS hiện nay tại VN còn tồn tại rất nhiều bất cập cần tháo gỡ và chỉnh sửa Trước tiên cần phải quy hoạch lại hoạt động môi giới bất động sản và đặt dưới sự kiểm soát của Nhà nước với các quy định luật lệ rõ ràng, cấp thẻ hành nghề môi giới và phải đăng ký kinh doanh Việc môi giới mua bán bất động sản và tư vấn giá đất cũng phải tách bạch giá thị trường về đất và giá thị trường về nhà Luật kinh doanh... khách hàng III Các kỹ năng cần thiết của nhà môi giới 1 Các kỹ năng của nhà môi giới 1.1 Kỹ năng soạn thảo hợp đồng Trong quá trình thực hiện việc môi giới Bất động sản nhà môi giới phải soạn thảo nhiều loại hợp đồng : - Hợp đồng sử dụng dịch vụ môi giới - Hợp đồng dịch vụ môi giới thương vụ - Hợp đồng khởi điểm - Hợp đồng công chứng Vì vậy người môi giới phải thành thạo kỹ năng soạn thảo hợp đồng Website:... thuận với khách hàng kí hợp đồng “độc quyền” Thông qua hợp đồng “độc quyền”, khách hang uỷ quyền thực hiện dịch vụ môi giới chỉ với một văn phòng nhất định - Nhà môi giới không được tranh chấp giải quyết vấn đề, mà những vấn đề này thuộc phạm vi hợp đồng “độc quyền” của nhà môi giới khác Không được tác động xoá bỏ hợp đồng ký kết giữa khách hang với nhà môi giới khác - Giữa những nhà môi giới có mâu thuẫn... người môi giới là không thể phủ nhận Điều này đòi hỏi phải có một nhận thức đúng đắn và đánh giá cụ thể hơn về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam Có thể nói dịch vụ môi giới BĐS, đặc biệt là môi giới nhà đất đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển Tuy nhiên, những hoạt động trong lĩnh vực này còn khá nhiều vấn đề cần xem xét Nhìn nhận một cách khái quát thì hoạt động của đội ngũ tư vấn nhà đất... Đây cũng chính là cơ sở để mà nhà môi giới tạo được niềm tin nơi khách hàng của họ Chắc chắn nhà môi giới sẽ tìm được những hướng giải quyết tối ưu cho khách hàng về mặt : tài chính, giá cả, thời gian, đặc biệt là sự an toàn ( trong môi giới BĐS tạo cho khách hàng có cảm giác an tâm là quan trọng nhất) Nhà ở là một bộ phận của BĐS nên tất yếu hoạt động môi giới liên quan đến mua bán loại BĐS này cũng . môi giới mua bán Bất động sản nhà ở tại Hà Nội 2 . Mục tiêu nghiên cứu Giải quyết những bất cập, những vấn đề nổi cộm trong lĩnh vực môi giới mua bán nhà. PHẦN II: PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở. I. Lý luận chung về môi giới mua bán bất động sản nhà ở 1. Khái niệm