Sáng tạo ra biện pháp thể chế bất động sản là một thành công lớn của văn minh pháp luật nhân loại
Bộ giáo dục v đo tạo viện khoa học xã hội việt nam Viện nh nớc v pháp luật Nguyễn thị nga pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở việt nam Chuyên ngành: Luật kinh tế M số: 62 38 50 01 Tóm tắt luận án tiến sĩ luật học H Nội - 2009 Luận án đợc hoàn thành tại: Viện Nhà nớc và Pháp luật Ngời hớng dẫn khoa học: PGS.TS. Hà Thị Mai Hiên Phản biện 1: Phản biện 2: Phản biện 3: Luận án đợc bảo vệ trớc Hội đồng chấm luận án cấp Nhà nớc, họp tại Viện Nhà nớc và Pháp luật Vào hồi giờ , ngày tháng năm 200 . Có thể tìm hiểu luận án tại: Th viện quốc gia, Th viện Viện Nhà nớc và Pháp luật 1 lời nói ĐầU 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Sáng tạo ra biện pháp thế chấp bất động sản là một thành công lớn của văn minh pháp lý nhân loại. Nó đợc coi là một biện pháp rất quan trọng trong hệ thống các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật cận đại và đơng đại. ở Việt Nam, thế chấp bất động sản đã và đang diễn ra sôi động và ngày càng trở nên quan trọng, không thể thiếu trong bối cảnh nền kinh tế thị trờng định hớng XHCN. Tài sản bất động sản trở thành vật bảo đảm, làm trung gian tài chính, là cầu nối để các TCTD chu chuyển vốn cho nền kinh tế. Trong các bất động sản đợc sử dụng làm tài sản thế chấp, QSDĐ là tài sản đợc sử dụng phổ biến, chiếm u thế và đợc bên nhận thế chấp a chuộng hơn so với các bất động sản khác. ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhng hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất với những quyền rất rộng rãi. Vì vậy, QSDĐ của những ngời sử dụng đất trong chừng mực nhất định cũng đợc luận giải tơng đơng nh quyền sở hữu hạn chế về đất đai. Cũng nh những đối tợng sở hữu các bất động sản khác, QSDĐ chứa đựng trong mình những quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. QSDĐ cũng trở thành tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch tín dụng (giao dịch thế chấp). Không có tài sản bảo đảm một cách an toàn thì hoặc sẽ không có các giao dịch cho vay, hoặc có thì rủi ro đối với bên cho vay là rất lớn, nguồn vốn vì thế mà không thể phân bổ hiệu quả và an toàn thông qua thị trờng tiền tệ. Và nh vậy, thế chấp tài sản, trong đó có thế chấp QSDĐ là điều kiện có tính tiên quyết đảm bảo cho sự vận hành một cách an toàn cho thị trờng tiền tệ. Tuy nhiên, là một loại quyền tài sản, phái sinh từ chế độ sở hữu toàn 2 dân về đất đai nên việc quy định bản thân QSDĐ và thế chấp QSDĐ là khá phức tạp, mang tính đặc thù cao. Các điều kiện và thủ tục thế chấp, quy trình xử lý QSDĐ khi giải trừ thế chấp khó khăn và phức tạp hơn nhiều so với các tài sản thông thờng khác. Điều đó cũng lý giải vì sao sự vận hành quyền thế chấp bằng QSDĐ thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập. Trên thực tế rất khó để đa QSDĐ vào vận hành trong thị trờng tín dụng một cách trôi chảy. Nhiều giao dịch tiềm ẩn nguy cơ cao do có mâu thuẫn, bất đồng, thủ tục xử lý thì dây da kéo dài, thi hành án khó khănđã tác động và ảnh hởng tiêu cực đến ổn định xã hội cũng nh quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu đề tài "Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam" là cần thiết, mang tính chuyên sâu và có tính thời sự. 2. Tình hình nghiên cứu Từ các nguồn thông tin mà tác giả có thể tiếp cận cho thấy, cha có công trình khoa học nào nghiên cứu chuyên sâu về thế chấp QSDĐ ở Việt Nam đã đợc công bố. Việc nghiên cứu về thế chấp QSDĐ mới đợc tiến hành dới dạng bài viết tạp chí, tham luận hội thảo hoặc những chuyên đề nhỏ trong các công trình nghiên cứu chung về giao dịch bảo đảm. Một số bài tạp chí đã phân tích, đánh giá ở một vài khía cạnh của sự bất cập, mâu thuẫn của pháp luật hiện hành, gây những rào cản cho việc vận hành quyền thế chấp QSDĐ. Tiêu biểu phải kể đến là những bài viết của tác giả Đỗ Trọng Lạc (Không đợc vay vốn vì không có sổ đỏ - Thời báo Kinh tế Việt Nam, số 125 (1004) ngày 18/10/2002); tác giả Trần Thành Hng (Giá nào là giá chuyển nhợng thực tế khi thế chấp vay vốn - Báo Đầu t, số 23 (976), ngày 21/3/2003); tác giả Phan Minh Ngọc (Nợ khó đòi trong ngành ngân hàng Trung Quốc - Một số liên hệ với Việt Nam - Tạp chí Ngân hàng số 2/2007); tác giả Nguyễn Văn Mạnh (Một số vấn đề về giao dịch bảo đảm theo pháp luật hiện hành - Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 6/2007); tác giả An Đồng (Sớm tháo gỡ những bất cập về thủ tục vay vốn ngân hàng - Tạp 3 chí Tài chính tháng 8/2007) . cùng một số bài viết của chính tác giả nh: Bàn về các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 và Bộ luật Dân sự 2005, Tạp chí Nhà nớc và Pháp luật, tháng 4/2005; Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất - một số vấn đề lý luận và thực tiễn, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, tháng 6/2008; Một số tồn tại, bất cập và những khó khăn, vớng mắc trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thơng mại hiện nay, Tạp chí Nhà nớc và Pháp luật, tháng 4/2008; Những bất cập cần khắc phục trong pháp luật về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, Tạp chí Nhà nớc và Pháp luật, tháng 12/2008. ở tầm nghiên cứu cao hơn là những công trình chuyên khảo, các đề tài nghiên cứu khoa học, các luận văn Thạc sĩ, Tiến sĩ đề cập nội dung liên quan của luận án nh: Bình luận khoa học về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của TS. Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất bản Trẻ, thành phố Hồ Chí Minh, năm 2002; Sự phát triển của pháp luật về bảo đảm an toàn tín dụng của Việt Nam - So sánh với pháp luật về bảo đảm an toàn tín dụng của CHLB Đức, Luận án Tiến sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Thuý Hiền, năm 2003; Bảo đảm tiền vay ngân hàng - thực trạng và giải pháp, Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác giả Lê Thu Hiền, năm 2003; Luận án tiến sỹ Luật học của tác giả Nguyễn Quang Tuyến về Quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và thơng mại năm 2003; Tác giả Nguyễn Văn Hoạt với luận án tiến sỹ Luật học về Bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng bằng thế chấp tài sản năm 2004; Pháp luật về các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng - Kinh nghiệm các nớc và thực tiễn Viện Nam, đề tài nghiên cứu đặc biệt cấp Đại học quốc gia, mã số: QG.04.32 do Tiến sỹ Lê Thị Thu Thuỷ làm chủ nhiệm đề tài, tháng 12/2005; Tác giả Hoàng Anh Tuấn trong Luận văn Thạc sĩ năm 2006 về vấn đềPháp luật về bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thơng mại ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn . Những công 4 trình nêu trên chỉ tiếp cận thế chấp QSDĐ với ý nghĩa là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, chúng đợc nghiên cứu cùng với các biện pháp bảo đảm khác. Vì vậy, nội dung cũng mới chỉ dừng lại ở những phác thảo khái quát hoặc nêu lên một vài bất cập của pháp luật hiện hành về thế chấp QSDĐ ở phạm vi nhỏ hẹp. Cho đến nay, cha có công trình nào xem xét vấn đề thế chấp QSDĐ một cách tổng thể ở cả phơng diện lý luận và thực tiễn, về sự kết hợp hài hoà, giao thoa giữa pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành điều chỉnh quan hệ thế chấp, về những thực tiễn sinh động và phức tạp của quan hệ này trên thực tế. Nh vậy, luận án là công trình khoa học nghiên cứu chuyên sâu về pháp luật thế chấp QSDĐ ở Việt Nam, không trùng lặp với các công trình nghiên cứu khoa học đã đợc công bố tại nớc ta. 3. Mục đích, nhiệm vụ, đối tợng và phạm vi nghiên cứu * Mục đích nghiên cứu: Việc nghiên cứu đề tài này nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp luật về thế chấp QSDĐ ở Việt Nam, qua đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ đáp ứng có hiệu quả các yêu cầu do thực tế cuộc sống đặt ra. * Nhiệm vụ nghiên cứu: - Nghiên cứu QSDĐ trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai làm cơ sở cho kết luận rằng, QSDĐ của ngời sử dụng đất ở Việt Nam là tài sản và là một loại bất động sản. - Nghiên cứu các vấn đề lý luận về thế chấp QSDĐ với tính cách là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và với tính cách là loại hình thế chấp phổ biến và chiếm u thế của hình thức thế chấp tài sản. Qua đó làm cơ sở cho việc nhận diện về vai trò, ý nghĩa của thế chấp QSDĐ đối với đời sống kinh tế, xã hội. - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật về thế chấp QSDĐ, đánh giá khái quát các thành tựu mà pháp luật Việt Nam trong thời gian 5 qua đã đạt đợc, đồng thời chỉ rõ các vấn đề bất cập đang tồn tại trong chế định pháp luật này. - Phân tích các yêu cầu, giải pháp về hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả vận hành quyền thế chấp QSDĐ trong thực tế. * Đối tợng nghiên cứu: - Hệ thống quan điểm, tài liệu khoa học về thế chấp tài sản và thế chấp QSDĐ; - Hệ thống quy định của PLĐĐ, Pháp luật Dân sự, pháp luật thuộc lĩnh vực Tín dụng ngân hàng Việt Nam về thế chấp QSDĐ; - Thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp QSDĐ ở Việt Nam trong thời gian qua. * Phạm vi nghiên cứu: Thế chấp QSDĐ là một vấn đề liên ngành, phức tạp, có liên quan mật thiết đến nhiều lĩnh vực: chính trị, kinh tế, xã hội và pháp luật. Tuy nhiên, luận án chỉ tập trung nghiên cứu trong khuôn khổ pháp luật điều chỉnh những nội dung cơ bản về thế chấp QSDĐ nh: chủ thể và đối tợng của quan hệ thế chấp; hình thức và thủ tục xác lập quan hệ thế chấp QSDĐ; những thoả thuận cơ bản của các bên trong quá trình xác lập và thực hiện giao dịch thế chấp và các quy định về việc chấm dứt QSDĐ, xử lý QSDĐ khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Về chủ thể nhận thế chấp QSDĐ, tác giả chỉ nghiên cứu chủ thể là các TCTD đợc phép hoạt động tại Việt Nam- chủ thể thờng xuyên, phổ biến và chiếm u thế hiện nay. 4. Phơng pháp luận và phơng pháp nghiên cứu Luận án sử dụng phơng pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lênin và t tởng Hồ Chí Minh về Nhà nớc pháp quyền, các quan điểm, các học thuyết của khoa học pháp lý Việt Nam. Các phơng pháp: phân tích, thống kê, so sánh, lịch sử, chứng minh, tổng hợp, quy nạp đợc kết hợp sử dụng để triển khai thực hiện đề tài. Trong đó, phân tích, thống kê, so sánh và chứng minh đợc xác định 6 là những phơng pháp nghiên cứu chủ yếu. 5. Những kết quả mới của luận án Là công trình nghiên cứu một cách toàn diện và có hệ thống về pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở Việt Nam, luận án đã đạt một số kết quả nghiên cứu mới sau đây: - Thứ nhất, Luận án đã chứng minh luận điểm: Thế chấp QSDĐ ở Việt Nam là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đặc thù do bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nét đặc thù của thế chấp QSDĐ thể hiện ba điểm sau đây: (i) đối tợng thế chấp là một tài sản đặc biệt đợc biểu hiện dới dạng quyền và không thuộc quyền sở hữu của ngời thế chấp; (ii) thế chấp QSDĐ không phải là hình thức chuyển QSDĐ; (iii) trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ đợc quy định chặt chẽ hơn so với các trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng các tài sản khác. - Thứ hai, nhờ nghiên cứu quá trình hình thành và phát triển của sự điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, Luận án đã chỉ ra đợc xu hớng phát triển của pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong những năm gần đây là ngày càng mở rộng phạm vi chủ thể tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ, ghi nhận sự phong phú và đa dạng của các loại QSDĐ là đối tợng trong quan hệ thế chấp; dần dần càng trao nhiều quyền chủ động hơn cho các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ. Đây là xu hớng phát triển tiến bộ cần đợc tiếp tục phát huy trong thời gian tới. - Thứ ba, trên cơ sở của việc phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, luận án đã chỉ nêu ra thiếu sót, hạn chế của pháp luật hiện hành về thế chấp QSDĐ: hệ thống các văn bản pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ 7 cha có đợc sự liên thông và gắn kết cần thiết dẫn đến tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo, tản mạn và chắp vá của các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất; quy định về chủ thể của quan hệ thế chấp QSDĐ còn bị hạn chế và không phù hợp với cam kết gia nhập WTO của Việt Nam; các lĩnh vực pháp luật về công chứng, chứng thực, đăng ký thế chấp QSDĐ, xử lý tài sản thế chấp còn nhiều bất cập và chồng chéo, nhiều quy định tỏ ra gò bó, khiên cỡng và xa rời thực tế, làm giảm hiệu quả của việc thực thi trên thực tế; trình tự, thủ tục hành chính trong việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch thế chấp QSDĐ của các bên tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ vẫn còn phức tạp cha có đợc sự đơn giản, hợp lý và thuận lợi. Thứ t, luận án đã đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam nh: đối với hộ gia đình, cá nhân khi thế chấp QSDĐ cần phải cần nới lỏng điều kiện khi thế chấp QSDĐ; đối với chủ thể nhận thế chấp, cần loại bỏ những quy định còn thể hiện sự phân biệt đối xử giữa tổ chức tín dụng trong nớc với tổ chức tín dụng nớc ngoài với t cách đều là bên nhận thế chấp cho sở phù hợp với các điều kiện và tiêu chuẩn mà Việt Nam đã thể hiện trong bản cam kết về lộ trình gia nhập WTO; trao quyền tự chủ cho các chủ thể trong việc áp dụng phơng thức xử lý tài sản thế chấp và áp dụng thủ tục rút gọn trong việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ. Những kết quả nghiên cứu của luận án có thể đợc dùng làm tài liệu tham khảo hữu ích cho các cơ quan, tổ chức hữu quan trong quá trình nghiên cứu sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam. 6. Kết cấu của luận án Ngoài Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, 8 luận án gồm 3 chơng, 9 mục: những nội dung cơ bản của luận án Chơng 1 những VấN Đề Lý LUậN Về thế chấp quyền sử dụng đất v pháp luật điều chỉnh thế chấp quyền sử dụng đất 1.1. Những vấn đề lý luận về thế chấp QSDĐ 1.1.1. Thế chấp tài sản 1.1.1.1. Quan niệm về thế chấp tài sản Qua phân tích, đánh giá các quan điểm khác nhau về thế chấp QSDĐ, tác giả nhận định rằng: thế chấp QSDĐ đợc phát sinh từ một quan hệ nghĩa vụ đã có từ trớc, nghĩa vụ này đợc đảm bảo thực hiện có điều kiện thông qua một tài sản cụ thể. Tài sản thế chấp chủ yếu là bất động sản, trong đó đất đai (QSDĐ) là đối tợng đóng vai trò trung tâm. Khi quan hệ thế chấp đợc xác lập sẽ làm phát sinh những quyền nhất định về tài sản đối với bên nhận thế chấp, thậm chí quyền về tài sản thế chấp hoàn toàn thuộc về bên nhận thế chấp nếu nghĩa vụ của bên thế chấp không đợc thực hiện. Khi nghĩa vụ trong quan hệ thế chấp đợc thực hiện, quyền về tài sản sẽ đợc khôi phục hoàn toàn đối với bên thế chấp. Sự khác nhau về bản chất giữa thế chấp tài sản và cầm cố tài sản cũng đợc luận án làm rõ trong mục này. 1.1.1.2. Bản chất của thế chấp tài sản Qua nghiên cứu, tiếp cận ở cả phơng diện lịch sử, pháp lý và kinh tế, luận án rút ra bốn bản chất chung nhất của thế chấp tài sản: Thứ nhất, chúng đợc phát sinh trên cơ sở một quan hệ nghĩa vụ đã xác lập từ trớc; Thứ hai, nghĩa vụ là điều kiện, là cơ sở để ràng buộc ngời có tài sản thế chấp phải trao những quyền lợi nhất định về tài sản cho bên nhận 9 thế chấp; Thứ ba, tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ của bên thế chấp có vai trò thay thế cho nghĩa vụ trong trờng hợp bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết; Thứ t, ngay cả khi có tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ thì rủi ro vẫn có thể xảy ra đối với bên nhận thế chấp. Vì vậy, thế chấp tài sản cũng chỉ mang tính phòng ngừa rủi ro mà thôi. 1.1.2. Thế chấp QSDĐ ở Việt Nam 1.1.2.1. Bản chất của QSDĐ Là một loại quyền tài sản, phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên bản thân QSDĐ mang tính phụ thuộc nếu xem xét chúng trong mối quan hệ với quyền sở hữu đất đai. Tuy nhiên, nếu QSDĐ đợc tách ra khỏi quyền sở hữu, trở thành một chế định độc lập và với ý nghĩa là quyền cụ thể của những ngời có đất thì chúng trở thành quyền tài sản. Đặc biệt, xem xét những biểu hiện của chúng trong các giao dịch dân sự, thơng mại thì QSDĐ là một tài sản nhng mang những đặc thù so với các tài sản khác. 1.1.2.2. Khái niệm và những đặc trng cơ bản của thế chấp QSDĐ Sau khi phân tích, đánh giá các quan điểm khoa học, các quy định của Việt Nam và một số quốc gia về thế chấp tài sản, thế chấp QSDĐ, luận án khẳng định: Thế chấp QSDĐ đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên có QSDĐ (gọi là bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự- kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp); bên thế chấp đợc tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Luận án đã chỉ ra ba đặc trng của thế chấp QSDĐ, bao gồm: đặc trng về đối tợng, về nguồn gốc phát sinh và bản chất của giao dịch và về trình tự, thủ tục xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch thế chấp QSDĐ. 1.1.3. Vai trò của thế chấp QSDĐ trong đời sống kinh tế, x hội Thế chấp QSDĐ có ba vai trò quan trọng đối với đời sống kinh tế, 10 xã hội sau đây: Thứ nhất, là một trong những biện pháp để khai thác đất đai có hiệu quả; Thứ hai, tạo điều kiện cho ngời có QSDĐ giải quyết nhu cầu về vốn trong quá trình sử dụng đất; Thứ ba, thông qua thế chấp QSDĐ, các TCTD vừa thực hiện phòng ngừa có hiệu quả rủi ro trong hoạt động cho vay, vừa thực hiện chức năng chu chuyển vốn cho nền kinh tế. 1.2. Điều chỉnh pháp luật về thế chấp QSDĐ 1.2.1. Khái niệm và cơ cấu điều chỉnh pháp luật về thế chấp QSDĐ Từ việc nghiên cứu các luận điểm về điều chỉnh pháp luật đối với các quan hệ xã hội và thực tiễn điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thế chấp QSDĐ, luận án rút ra nhận định rằng: Điều chỉnh pháp luật về thế chấp QSDĐ là việc Nhà nớc dùng pháp luật (hệ thống các quy phạm pháp luật) tác động, điều chỉnh các hành vi xử sự của các bên tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ, nhằm bảo đảm quyền và lợi ích của bên thế chấp, bên nhận thế chấp và lợi ích chung của Nhà nớc, xã hội. Cùng với nhận định này, luận án cũng chỉ rõ phạm vi, mức độ và những nguyên tắc điều chỉnh của lĩnh vực pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành đối với quan hệ thế chấp QSDĐ. Theo đó, lĩnh vực pháp luật chung (Pháp luật dân sự) quy định những nguyên tắc, những yêu cầu cơ bản về nội dung và hình thức, quyền và nghĩa vụ của các bên khi thiết lập hợp đồng thế chấp QSDĐ. PLĐĐ với ý nghĩa là lĩnh vực pháp luật chuyên ngành về đất đai vừa có nhiệm vụ cụ thể hoá những điều kiện, những yêu cầu mang tính nguyên tắc đã quy định trong BLDS, vừa có nhiệm vụ cá thể hoá những nội dung mang tính đặc thù, khác biệt của đối tợng QSDĐ, chủ thể trong quan hệ thế chấp QSDĐ. Bên cạnh đó, pháp luật tín dụng ngân hàng với mục đích tạo ra những khả năng đảm bảo cho các giao dịch thế chấp QSDĐ đợc vận hành trong đời sống thực tế một cách nhanh chóng, thuận lợi, an toàn và có hiệu quả quy định các quy trình và thủ tục 11 cần thiết các bên cần tiến hành kể từ khi thiết lập quan hệ, trong quá trình thực hiện và cho đến khi quan hệ thế chấp QSDĐ chấm dứt. 1.2.2. Nội dung cơ bản của điều chỉnh pháp luật về thế chấp QSDĐ Mỗi lĩnh vực pháp luật chung hoặc pháp luật chuyên ngành điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ ở những khía cạnh cụ thể khác nhau, song tựu trung lại có năm nội dung quan trọng, cơ bản nhất của pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ, bao gồm: thứ nhất, điều chỉnh pháp luật về chủ thể của quan hệ thế chấp QSDĐ; thứ hai, điều chỉnh pháp luật về đối tợng QSDĐ trong quan hệ thế chấp; thứ ba, điều chỉnh pháp luật về hình thức và hiệu lực của giao dịch thế chấp QSDĐ; thứ t, điều chỉnh pháp luật về các thoả thuận của các bên khi thiết lập giao dịch thế chấp QSDĐ; thứ năm, điều chỉnh pháp luật về chấm dứt giao dịch thế chấp QSDĐ và xử lý QSDĐ. Kết luận chơng 1 Quyền thế chấp QSDĐ và pháp luật điều chỉnh thế chấp QSDĐ ở Việt Nam có những điểm đặc thù, khác biệt so với thế chấp đất đai ở các nớc trên thế giới. Sự khác nhau này bị chi phối và quyết định bởi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Điều đó cũng lý giải vì sao pháp luật hiện hành điều chỉnh thế chấp QSDĐ một mặt ghi nhận và bảo đảm quyền tự do thoả thuận và bình đẳng cho các bên trong quan hệ thế chấp QSDĐ, nhng mặt khác vẫn có những chế định riêng, thể hiện sự chi phối, can thiệp sâu của Nhà nớc vào quá trình thiết lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch thế chấp QSDĐ với t cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai. Chính điều này cũng đã và đang gây những khó khăn và vớng mắc nhất định trong quá trình thực thi pháp luật, kéo theo là sự hạn chế quyền chủ động của các bên trong quá trình thiết lập và thực hiện giao dịch thế chấp QSDĐ. 12 Chơng 2 Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam 2.1. Chủ thể có quyền xác lập quan hệ thế chấp QSDĐ 2.1.1. Chủ thể thế chấp Từ việc phân tích các quy định của PLĐĐ hiện hành trong sự so sánh với PLĐĐ thời kỳ trớc đó, tác giả đa ra nhận xét: PLĐĐ hiện hành đã có nhiều thay đổi quan trọng theo hớng ngày càng mở rộng hơn phạm vi chủ thể có quyền đợc thế chấp QSDĐ. Mặt khác, PLĐĐ đã tạo sân chơi pháp lý bình đẳng và quyền đợc chủ động, linh hoạt cho mỗi chủ thể sử dụng đất có quyền đợc thế chấp QSDĐ hay không thông qua việc lựa chọn các hình thức sử dụng đất của chính họ. Tuy nhiên, nếu nhìn nhận QSDĐ là một tài sản, đợc phép giao dịch trong nền kinh tế thị trờng thì PLĐĐ hiện hành còn tỏ ra khá dè dặt và khuôn mẫu trong việc xác lập quyền thế chấp QSDĐ cho các chủ thể sử dụng đất và theo đó QSDĐ của một số chủ thể bị hạn chế. Chẳng hạn, LĐĐ 2003 quy định các chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm; các tổ chức sử dụng đất không phải là Tổ chức kinh tế không đợc thế chấp QSDĐ; hoặc giới hạn mục đích sử dụng vốn vay đối với hộ gia đình, cá nhân khi thế chấp hay yêu cầu họ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mới đợc tham gia quan hệ thế chấp . Những hạn chế này đã và đang là những rào cản lớn đối với ngời sử dụng đất trong việc tìm kiếm nguồn vốn. 2.1.2. Chủ thể nhận thế chấp Cùng với sự mở rộng chủ thể đợc quyền thế chấp QSDĐ thì PLĐĐ hiện hành cũng mở rộng hơn phạm vi chủ thể đợc quyền nhận thế chấp QSDĐ. Theo đó, chủ thể nhận thế chấp bao gồm tất cả các TCTD đợc phép thành lập và hoạt động tại Việt Nam, chứ không chỉ là các TCTD trong nớc nh quy định trớc đây. 13 Tuy nhiên, nếu so sánh với Luật các TCTD, Luật Nhà ở và đặc biệt là so sánh với biểu cam kết về lộ trình Việt Nam gia nhập WTO trong các lĩnh vực dịch vụ và thơng mại cho thấy, giữa các văn bản pháp luật này cha có sự tập trung, thống nhất và cha phù hợp với nhau, điều đáng chú ý là LĐĐ 2003 thể hiện sự lạc hậu hơn trong việc ghi nhận quyền của chủ thể đợc quyền nhận thế chấp QSDĐ. 2.2. Về đối tợng của quan hệ thế chấp 2.2.1. Các loại QSDĐ và những điều kiện cụ thể để QSDĐ đợc tham gia giao dịch thế chấp Nghiên cứu các quy định của PLĐĐ hiện hành cho thấy, chỉ có QSDĐ của các chủ thể sử dụng vào các mục đích sản xuất, kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất ở mới là đối tợng của giao dịch thế chấp QSDĐ. Các loại QSDĐ khác nh: đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và vì lợi ích chung của cộng đồng, của xã hội thì không thể là đối tợng của quan hệ thế chấp QSDĐ. Tuy nhiên, nhận định nêu trên không đồng nghĩa với quan niệm rằng, tất cả QSDĐ kinh doanh nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất để ở đều đơng nhiên trở thành đối tợng của quan hệ thế chấp. Để QSDĐ của mỗi chủ thể trở thành tài sản bảo đảm trong quan hệ vay vốn chúng còn phải đảm bảo các điều kiện pháp lý nh: QSDĐ thế chấp phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ngời thế chấp; QSDĐ thế chấp phải không có tranh chấp; không thuộc diện phải kê biên để đảm bảo thi hành án và phải còn trong thời hạn đợc phép sử dụng đất. 2.2.2. Những trở ngại phát sinh trên thực tế đối với các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp khi áp dụng các điều kiện của pháp luật về QSDĐ Qua nghiên cứu thực tiễn cho thấy, trong quá trình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ, các chủ thể đã gặp không ít khó khăn, vớng mắc mà 14 một phần nguyên nhân đợc bắt nguồn từ việc áp dụng các điều kiện của pháp luật đối với QSDĐ khi thế chấp. Chẳng hạn, pháp luật quy định GCNQSDĐ hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở là điều kiện bất di bất dịch khi thế chấp, trong khi đó, thực tiễn triển khai cấp các loại giấy này hiện nay thực hiện rất chậm chạp, đây là cản trở lớn đối với ngời sử dụng đất trong việc tiếp cận nguồn vốn, mặc dù không do lỗi của họ gây ra. Bên cạnh đó, sự mập mờ, không rõ nghĩa về điều kiện đất không có tranh chấp cũng là một trong những nguyên nhân để chính quyền địa phơng gây khó khăn, phiền nhiễu đối với các chủ thể khi thiết lập giao dịch thế chấp. 2.3. Hình thức xác lập và hiệu lực của giao dịch thế chấp QSDĐ 2.3.1. Giao dịch thế QSDĐ đất đợc xác lập bởi hợp đồng bằng văn bản Hình thức xác lập giao dịch thế chấp QSDĐ duy nhất đợc thực hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản mà không thể là bất kỳ hình thức nào khác nh các giao dịch tài sản thông thờng. Quy định này xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của QSDĐ đối với mỗi ngời dân nói riêng và đối với sự phát triển của nền kinh tế, xã hội nói chung. Mặt khác, yêu cầu này cũng xuất phát từ chính chế độ sở hữu đất đai đặc thù ở Việt Nam. 2.3.2. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ Pháp luật hiện hành quy định hợp đồng thế chấp QSDĐ chỉ có hiệu lực kể từ khi các bên thực hiện việc đăng ký tại cơ quan nhà nớc có thẩm quyền. Đây là quy định thể hiện tính chặt chẽ, nghiêm ngặt của pháp luật trong việc kiểm soát giao dịch thế chấp QSDĐ song lại là quy định cần thiết và có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nớc, các bên tham gia quan hệ và đối với chủ thể thứ ba. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành điều chỉnh quá trình xác lập và đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ đang thể hiện khá nhiều bất cập, nhiều quy 15 định còn thiếu tính chặt chẽ, cha phù hợp và thiếu sự liên thông giữa các lĩnh vực pháp luật nh: thiếu sự rõ ràng và không thống nhất giữa BLDS, LĐĐ và NĐ số 163/2006/NĐ- CP về cách thức xác lập hợp đồng thế chấp, từ đó dẫn đến việc xác định thời điểm có hiệu lực của giao dịch thế chấp không giống nhau; phạm vi và ranh giới giữa hai quy trình công chứng và đăng ký thế chấp cha đợc pháp luật phân định rõ ràng, nhiều quy định thể hiện sự trùng lắp và mâu thuẫn nhau, gây nên cách hiểu và cách vận dụng trên thực tế khác nhau; giữa quy trình đăng ký thế chấp QSDĐ và thế chấp nhà ở không đồng nhất mà nguyên nhân từ chính sự vênh nhau giữa LĐĐ và Luật Nhà ở . 2.4. Những thoả thuận chủ yếu của các bên trong hợp đồng thế chấp QSDĐ 2.4.1. Thoả thuận của các bên về QSDĐ thế chấp 2.4.1.1. Thoả thuận của các bên về thế chấp đồng thời hay thế chấp tách rời khi thế chấp QSDĐ có tài sản gắn liền Khi thế chấp QSDĐ nếu có tài sản gắn liền thì việc tài sản gắn liền đó có thuộc tài sản thế chấp cùng với QSDĐ hay không là hoàn toàn thuộc quyền quyết định của các bên mà pháp luật không can thiệp. Đây là quy định mở, vừa thể hiện sự tôn trọng tối đa quyền định đoạt của chủ thể có quyền về tài sản, vừa nâng cao năng lực tự chủ, tự chịu trách nhiệm của chủ thể cho vay. Quy định này cũng phù hợp với các quy định mà đại đa số các nớc trong khu vực và trên thế giới hiện nay đã và đang áp dụng. Tuy nhiên, quy định này trong thời gian qua đã không đợc các bên áp dụng và không phát huy đợc hiệu lực trên thực tế. Cụ thể, cứ có tài sản gắn liền với đất thì khi thế chấp chúng đơng nhiên phải là tài sản đa vào thế chấp. Yếu tố thoả thuận về việc thế chấp tách rời hay đồng thời giữa QSDĐ và tài sản trên đất hoàn toàn không đợc đặt ra. Điều này đã trở thành tiền lệ, nh một thứ luật bất thành văn trong hoạt động cho vay của các TCTD. Thực tế này xuất phát từ chính sự thiếu 16 minh bạch, rõ ràng của pháp luật về việc xác lập cơ sở pháp lý hợp pháp đối với QSDĐ và tài sản thế chấp hiện nay. Mặt khác, cơ chế xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ trong trờng hợp các bên thoả thuận thế chấp tách rời giữa QSDĐ và tài sản trên đất cha đợc quy định cụ thể, rõ ràng và cha thực sự đảm bảo độ tin cậy, an toàn cho bên nhận thế chấp trong việc đảm bảo nguồn vốn cho vay. 2.4.1.2. Xác định giá trị QSDĐ khi thế chấp Pháp luật hiện hành hoàn toàn trao quyền tự chủ và tự quyết định về giá trị của QSDĐ thế chấp cho các chủ thể tham gia giao dịch trên cơ sở giá cả thị trờng, Nhà nớc không can thiệp vào bất kỳ giai đoạn nào của quá trình định giá đối với QSDĐ thế chấp. Mặt khác, pháp luật hiện hành còn cho phép một QSDĐ có thể đảm bảo cho một hoặc nhiều nghĩa vụ nhng không bị ràng buộc bởi điều kiện giá trị QSDĐ thế chấp phải lớn hơn tổng các khoản vay, chúng có thể nhỏ hơn hoặc bằng. Đây là những quy định hợp lý, thể hiện tính hiện đại, thích ứng với điều kiện của một nền kinh tế thị trờng năng động và biến đổi không ngừng, theo đó giá trị của các tài sản thế chấp thờng xuyên có sự biến động. Tuy nhiên, quy định mở này cũng tiềm ẩn nguy cơ rủi ro xảy ra cho các TCTD, bất kỳ sự phóng túng của các TCTD trong việc định giá QSDĐ đều có thể dẫn đến thiệt hại, mất an toàn đối với những khoản cho vay. Qua hàng loạt các vụ việc xảy ra trong thời gian qua nh những lời cảnh báo trực tiếp đối với các TCTD, rằng họ cần phải có cơ chế kiểm soát nghiêm ngặt quá trình định giá; mặt khác, năng lực của các chủ thể cho vay trong việc nhận định và dự báo thị trờng tốt mới có thể phòng ngừa rủi ro có hiệu quả. 2.4.2. Thoả thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên Khi thế chấp QSDĐ, các bên cần thoả thuận quyền và nghĩa vụ của mình một cách cụ thể trong hợp đồng thế chấp QSDĐ, trong đó bao gồm các điều khoản cơ bản đã đợc BLDS 2005 (Điều 717) quy định. Bên 17 cạnh đó, các bên cũng cần chú trọng đến những thoả thuận khác nh: quyền tiếp tục đợc thực hiện các giao dịch về QSDĐ trong thời gian thế chấp; cơ chế giải quyết quyền lợi cho bên nhận thế chấp trong trờng hợp QSDĐ thế chấp bị Nhà nớc thu hồi trong quá trình thế chấp; thoả thuận về việc chấm dứt giao dịch thế chấp QSDĐ trớc thời hạn do những nguyên nhân khách quan . Đây là những thoả thuận cần thiết nhằm đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp cho cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp trong khi pháp luật cha có cơ chế pháp lý rõ ràng để bảo vệ quyền lợi cho các bên trong những trờng hợp phát sinh nêu trên. 2.5. Về xử lý QSDĐ thế chấp 2.5.1. Nội dung pháp luật về xử lý QSDĐ thế chấp Pháp luật hiện hành, đặc biệt là sự ra đời của NĐ số 163/2006/NĐ- CP đã có bớc tiến bộ rõ rệt trong việc quy định về xử lý QSDĐ thế chấp. Có năm nội dung cơ bản đợc pháp luật điều chỉnh là: căn cứ xử lý QSDĐ; phơng thức xử lý QSDĐ; trình tự, thủ tục xử lý QSDĐ; thứ tự u tiên thanh toán từ việc xử lý QSDĐ; và trách nhiệm phối hợp giữa các cơ quan hữu quan trong quá trình xử lý QSDĐ. Trong đó, nội dung thể hiện sự thay đổi tích cực nhất là xoá bỏ các ngoại lệ về trình tự, thủ tục khi xử lý QSDĐ, ghi nhận và tôn trọng quyền chủ động hơn cho các bên trong việc lựa chọn phơng thức xử lý QSDĐ mà pháp luật trớc đây tỏ ra rất hạn chế về vấn đề này. 2.5.2. Những bất cập và những khó khăn, vớng mắc phát sinh trong quá trình xử lý QSDĐ để thu hồi nợ Mặc dù trong những năm gần đây, pháp luật đã có nhiều sự thay đổi và điều chỉnh theo hớng tích cực trong việc xử lý QSDĐ để thu hồi nợ. Tuy nhiên, quá trình xử lý QSDĐ vẫn là hành trình nhiều gian nan và mệt mỏi, bên nhận thế chấp thờng phải đối mặt với nhiều khó khăn, vớng mắc, trình tự, thủ tục xử lý dây da, kéo dài đẩy tình trạng nợ đọng của các TCTD ngày càng lớn. Nguyên nhân cơ bản của thực tế nêu 18 trên xuất phát từ chính sự không hợp lý và mâu thuẫn của pháp luật hiện hành. Cụ thể: sự bất cập trong phơng thức xử lý QSDĐ, về thứ tự thanh toán nợ sau khi xử lý QSDĐ . Bên cạnh đó, hoạt động thiếu đồng bộ, thái độ bất hợp tác của các cơ quan nhà nớc trong việc hỗ trợ các TCTD xử lý QSDĐ cũng là những rào cản lớn cho quá trình xử lý. Kết luận chơng 2 Với sự sửa đổi, bổ sung và ban hành mới một cách thờng xuyên và kịp thời trong thời gian qua, pháp luật thế chấp QSDĐ đã và đang dần đợc hoàn thiện hơn, phù hợp hơn với những nhu cầu và nguyện vọng của các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ. Nội dung tiến bộ nổi bật của pháp luật hiện hành phải đợc kể đến nh: mở rộng phạm vi chủ thể tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ; ghi nhận sự phong phú và đa dạng của các loại QSDĐ là đối tợng trong quan hệ thế chấp; quyền chủ động và linh hoạt cho các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp trong việc xác định giá trị thế chấp và định mức cho vay, tự chủ trong việc xác lập quyền và nghĩa vụ .đợc khẳng định hơn. Đặc biệt, pháp luật đang dần từ bỏ sự can thiệp trực tiếp của Nhà nớc vào quan hệ xử lý QSDĐ để thu hồi nợ của các TCTD. Bên cạnh những thành tựu nêu trên, pháp luật về thế chấp QSDĐ hiện hành cũng đã và đang bộc lộ nhiều bất cập và hạn chế, gây nên những khó khăn, vớng mắc và những rào cản lớn cho quá trình xác lập và thực hiện giao dịch thế chấp QSDĐ trong thực tế. Cụ thể: hệ thống các văn bản pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ đang không có đợc sự liên thông và gắn kết cần thiết; về chủ thể của quan hệ thế chấp QSDĐ, các quy định hiện hành vẫn cha thể hiện sự thông thoáng và tạo điều kiện tối đa cho các chủ thể có QSDĐ, đặc biệt là chủ thể thuê đất, bên cạnh đó, chủ thể nhận thế chấp QSDĐ vẫn bị hạn chế và không phù hợp với cam kết gia nhập WTO của Việt Nam; các lĩnh vực pháp luật về công chứng, chứng thực, đăng ký thế chấp QSDĐ cũng nh xử lý tài sản thế chấp còn quá nhiều bất cập và [...]... trạng pháp luật liên quan đến ngành nào do ngành đó soạn công tác thực thi pháp luật vừa khó khăn, vừa giảm hiệu quả thảo mà đòi hỏi phải có sự liên kết và tham gia của nhiều ngành có liên Chơng 3 HON THIệN PHáP LUậT về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt nam 3.1 Những yêu cầu cơ bản của việc hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ phải phù hợp với chế độ sở hữu... pháp đợc đề xuất trong luận án không thể thực hiện trong một thời gian ngắn bởi vì nó không chỉ tập trung ở các quy định về 2 Pháp luật thực định về thế chấp QSDĐ ở Việt Nam trong thời thế chấp QSDĐ, mà còn liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật, đến hoạt gian qua đã có nhiều sự thay đổi đáng ghi nhận, bằng chứng là các văn động của nhiều cấp, nhiều ngành và gắn với những điều kiện phù hợp về bản pháp. .. bạch và công khai 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ 3.2.1 Hoàn thiện các quy định về chủ thể của quan hệ thế chấp QSDĐ đất 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ phải đặt trong mối quan hệ với sự phát triển của thị trờng tín dụng Pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ trong thời gian tới phải đảm bảo: phát huy tối đa quyền tự do kinh doanh, quyền tự định đoạt của các TCTD... vậy, điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thế chấp QSDĐ Các giải pháp cần đợc thực hiện đồng bộ và có hệ thống, bao gồm cả cũng thể hiện những sự khác biệt so với quan hệ thế chấp các tài sản việc hoàn thiện pháp luật và thực thi pháp luật Trong đó, hoàn thiện khác Đó là sự khác biệt của pháp luật quy định về đối tợng, cách thức pháp luật về thế chấp QSDĐ đợc xác định là nhiệm vụ trọng tâm xác lập và... làm sáng tỏ 3.1.4 Hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ phải đáp ứng đợc yêu cầu của xu thế hội nhập Yêu cầu nêu trên không chỉ đặt ra đối với việc hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ, mà còn đối với cả hệ thống pháp luật điều chỉnh nền kinh tế thị trờng Theo đó, pháp luật thế chấp QSDĐ trong thời gian tới cần đảm bảo các yêu cầu về: tính thống nhất; tính phù hợp; tính cụ thể và chuẩn xác; tính dễ tiếp... mạn Vì vậy, hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này trớc 3.2.5 Hoàn thiện các quy định của pháp luật về các thể chế hỗ trợ trung gian đối với quan hệ thế chấp QSDĐ Hệ thống pháp luật về thế chấp QSDĐ cũng không thể dễ dàng đi vào cuộc sống, phát huy có hiệu quả nếu không có sự hỗ trợ và tích cực tham gia của các thể chế hỗ trợ trung gian Vì vậy, bên cạnh việc nâng cao tinh thần trách nhiệm, thái độ hợp... trờng hiện thiện thể chế kinh tế nói chung trong nền kinh tế thị trờng hội nhập nay Tuy nhiên, thế chấp QSDĐ ở Việt Nam là một biện pháp bảo đảm quốc tế, đồng thời nhằm giải quyết các yêu cầu riêng của thị trờng bất thực hiện nghĩa vụ dân sự đặc thù do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai động sản mà hạt nhân là thị trờng QSDĐ cùng với thị trờng tín dụng chi phối Vì vậy, điều chỉnh pháp luật đối với quan... phù hợp với chế độ sở hữu đặc thù về đất đai ở Việt Nam Luận án chỉ ra ba nội dung cần quán triệt đối với yêu cầu này là: cần thống nhất nội hàm về sở hữu đất đai trong Hiến pháp, BLDS và LĐĐ; đảm bảo sự định hớng và quản lý của Nhà nớc với t cách là chủ sở hữu đại diện; đảm bảo hài hoà giữa lợi ích của Nhà nớc và ngời sử dụng quan; mối quan hệ giữa luật chung và luật chuyên ngành điều chỉnh quan hệ... thuẫn giữa LĐĐ, Luật Nhà ở nhằm thống nhất cách thức cấp GCNQSDĐ và các tài sản trên đất 3.2.3 Hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng và công chứng, chứng thực, đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ Một trong những tồn tại biểu hiện rõ nét của pháp luật về công chứng, chứng thực và đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ đó là sự bất cập, mâu thuẫn và tản mạn Vì vậy, hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này... trên thực tế Chẳng hạn, sự hạn chế quyền đối với các chủ thể chế kinh tế thị trờng nói chung 1 Các công trình khoa học liên quan đến luận án đ công bố 1 Nguyễn Thị Nga (2008), Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất - một số vấn đề lý luận và thực tiễn, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, (6), tr 31-38 2 Nguyễn Thị Nga (2008), Về việc xây dựng Luật đăng ký bất động sản, Tạp chí Luật học, (6), tr 24-30 3 Nguyễn . xã hội việt nam Viện nh nớc v pháp luật Nguyễn thị nga pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở việt nam Chuyên ngành: Luật kinh. hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ 3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ phải phù hợp với chế độ sở hữu đặc thù về đất đai ở Việt Nam Luận