Pháp luật về thế chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ MAI HOA PHáP LUậT Về THế CHấP BấT ĐộNG SảN NHằM HạN CHế RủI RO TRONG HOạT ĐộNG CHO VAY CủA NGÂN HàNG THƯƠNG MạI VIệT NAM LUN N TIẾN SĨ LUẬT HỌC H N I - 2019 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ MAI HOA PHáP LUậT Về THế CHấP BấT ĐộNG SảN NHằM HạN CHế RủI RO TRONG HOạT ĐộNG CHO VAY CủA NGÂN HàNG THƯƠNG MạI VIệT NAM Chuyờn ngnh: Lut Kinh tế M s : 9380101.05 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Thị Thu Thủy TS Nguyễn Thị Lan Hƣơng H N I - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu nêu luận án trung thực Những kết luận khoa học luận án chƣa đƣợc cơng bố cơng trình khác TÁC GIẢ LUẬN ÁN Nguyễn Thị Mai Hoa MỤC LỤC Trang Trang ph ìa L i cam đoan M cl c Danh m c từ viết t t MỞ ĐẦU Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ THUYẾT V PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 1.1.1 Các cơng trình nghiên cứu vấn đề lý luận chấp ất động sản pháp luật chấp ất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 1.1.2 Các cơng trình nghiên cứu thực trạng pháp luật chấp ất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại Việt Nam giải pháp hoàn thiện 23 1.2 Đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu 30 1.2.1 Những vấn đề đƣợc giải 31 1.2.2 Những vấn đề tiếp t c nghiên cứu luận án 31 1.3 Cơ sở lý thuyết phƣơng pháp nghiên cứu 32 1.3.1 Cơ sở lý thuyết 32 1.3.2 Phƣơng pháp nghiên cứu .35 KẾT LUẬN CHƢƠNG 37 Chƣơng 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP BẤT Đ NG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP BẤT Đ NG SẢN NHẰM HẠN CHẾ RỦI RO TRONG HOẠT Đ NG CHO VAY CỦA NGÂN H NG THƢƠNG MẠI 38 2.1 Những vấn đề lý luận chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 38 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm rủi ro iện pháp hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 38 2.1.2 2.1.3 2.1.4 Khái niệm, phân loại đặc điểm tài sản ảo đảm ất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 47 Khái niệm, đặc điểm chấp ất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 55 Mối liên hệ chấp ất động sản vấn đề hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 59 Những vấn đề lý luận pháp luật chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 61 2.2.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật chấp ất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 61 2.2.2 Nội dung pháp luật chấp ất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 65 2.3 Các yếu t tác động đến pháp luật chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại .67 KẾT LUẬN CHƢƠNG 71 2.2 Chƣơng 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP BẤT Đ NG SẢN NHẰM HẠN CHẾ RỦI RO TRONG HOẠT Đ NG CHO VAY CỦA NGÂN H NG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 72 3.1 Đ i tƣợng quan hệ chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại .73 3.1.1 Điều kiện ất động sản chấp .73 3.1.2 Các loại ất động sản chấp hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 79 3.1.3 Về định giá ất động sản chấp .81 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 Chủ thể tham gia quan hệ chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 83 Xác lập giao dịch chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại .90 Nội dung giao dịch chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 94 Xử lý bất động sản chấp ngân hàng thƣơng mại 98 Đánh giá bất cập, vƣớng mắc thực trạng pháp luật chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 106 3.6.1 3.6.2 Vƣớng m c điều kiện ất động sản chấp QSDĐ 107 Vƣớng m c định giá ất động sản chấp hoạt động cho vay 3.6.3 ngân hàng thƣơng mại 109 Vƣớng m c mô tả tài sản chấp giao kết hợp đ ng chế chấp ất động sản .111 3.6.4 3.6.5 Những vƣớng m c thủ t c xác lập hợp đ ng chế chấp 112 Vƣớng m c thỏa thuận vấn đề ủy quyền xử lý tài sản chấp 115 3.6.6 Những vƣớng m c xử lý ất động sản chấp ngân hàng 116 KẾT LUẬN CHƢƠNG 129 Chƣơng 4: PHƢƠNG HƢỚNG V GIẢI PHÁP HO N THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP BẤT Đ NG SẢN NHẰM HẠN CHẾ RỦI RO TRONG HOẠT Đ NG CHO VAY CỦA NGÂN H NG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 131 4.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 131 4.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 133 KẾT LUẬN CHƢƠNG 149 KẾT LUẬN 150 DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 152 DANH MỤC T I LIỆU THAM KHẢO .153 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản BLDS: Bộ luật dân ĐHQGHN: Đại học Quốc Gia Hà Nội HĐTC: Hợp đ ng chấp NCS: Nghiên cứu sinh NHTM: Ngân hàng thƣơng mại QSDĐ: Quyền sử d ng đất TCTD: Tổ chức tín d ng TSBĐ: Tài sản ảo đảm MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Với tƣ cách định chế tài trung gian kinh tế, NHTM đƣợc thực hoạt động tín d ng dƣới nhiều hình thức khác nhƣ: cho vay, ảo lãnh ngân hàng, chiết khấu, tái chiết khấu giấy t có giá, cho thuê tài chính, ao tốn Tuy nhiên, hoạt động cho vay đƣợc coi hoạt động ản NHTM, đem lại ngu n lợi nhuận cho ngân hàng Hoạt động cho vay nói riêng hoạt động tín d ng nói chung có rủi ro lớn, áp d ng iện pháp ảo đảm tiền vay nhằm ngăn ngừa hạn chế rủi ro phát sinh hoạt động Đặc iệt, ối cảnh tồn cầu hóa hội nhập quốc tế tác động lớn tới hệ thống ngân hàng nƣớc NHTM Việt Nam Hội nhập kinh tế mở hội tạo thách thức không nhỏ cho ngân hàng Cơ hội mở rộng đƣợc hoạt động kinh doanh, học hỏi kinh nghiệm quản trị, có quản trị rủi ro ngân hàng nƣớc ngồi có uy tín, thách thức là: gánh chịu áp lực hoạt động cạnh tranh TCTD, đặc iệt cạnh tranh với ngân hàng nƣớc chịu ảnh hƣởng ởi tác động ão tài từ số quốc gia giới t ngu n từ việc cho vay dƣới chuẩn nhà đất Mỹ năm 2008 Điều gây ảnh hƣởng không nhỏ cho NHTM Việt Nam rủi ro tín d ng, nợ xấu gia tăng Lợi nhuận rủi ro hai tƣợng song hành với nhau, lợi nhuận lớn rủi ro cao, nguyên t c với hoạt động chủ thể kinh doanh có ngân hàng Phát triển hoạt động kinh doanh hạn chế rủi ro yêu cầu cấp thiết quan trọng ngân hàng, hạn chế đƣợc rủi ro, ngân hàng thực phát triển tạo ổn định cho kinh tế Việc thực iện pháp hạn chế rủi ro nhân tố quan trọng định tính “thành ại” hoạt động kinh doanh ngân hàng Trong đó, hoạt động cho vay hoạt động chủ yếu ngân hàng nay, việc thực iện pháp hạn chế rủi ro hoạt động cho vay hoạt động quan trọng góp phần đảm ảo tính khoản ngân hàng đảm ảo an toàn cho toàn ộ hệ thống ngân hàng Trong số iện pháp hạn chế rủi ro chấp tài sản đƣợc xem iện pháp ảo đảm thực nghĩa v thông d ng chiếm tỷ trọng lớn hoạt động cấp tín d ng ngân hàng th i gian qua, mà chủ yếu chấp BĐS Trong thực tiễn cho vay có ảo đảm NHTM nay, trƣ ng hợp cấp tín d ng đƣợc ảo đảm ằng tài sản BĐS chiếm tỷ lệ lớn, đặc thù loại tài sản thƣ ng có giá trị lớn tƣơng đối an toàn cho ên nhận ảo đảm nên đƣợc NHTM tin tƣởng Tình trạng tạo hiệu ứng tiêu cực cho hoạt động ngân hàng th i gian qua, theo số lƣợng TSBĐ BĐS phải xử lý để thu h i nợ cho NHTM nhiều, nhiều TSBĐ khơng có khả phát mại đƣợc để thu h i nợ cho NHTM [111] Những khó khăn, vƣớng m c xử lý tài sản chấp ảo đảm tiền vay BĐS th i gian qua rào cản lớn việc trì lực hoạt động kinh doanh nhƣ lực cạnh tranh NHTM Việt Nam ối cảnh Các v án lĩnh vực ngân hàng nhƣ v Ép Co – Minh Ph ng, v án Huỳnh Thị Huyền Nhƣ, v “Bầu Kiên” Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Á Châu (ACB)…cho thấy nhiều vấn đề phức tạp xử lý tài sản chấp BĐS để ảo đảm tiền vay ngân hàng Nhiều vấn đề thực tiễn đặt cần đƣợc giải để tháo gỡ khó khăn, vƣớng m c cho NHTM xử lý TSBĐ BĐS, chẳng hạn nhƣ vấn đề thực thi quyền xử lý TSBĐ NHTM khách hàng không giao tài sản để xử lý, việc xác định giá trị QSDĐ giao dịch ảo đảm (cần phải xác định giá trị theo giá thị trƣ ng hay sở khung giá đất Ủy an nhân dân tỉnh an hành); loại giấy t đƣợc coi cần thiết TSBĐ BĐS hình thành tƣơng lai để làm ch c ch n cho việc xác lập giao dịch ảo đảm làm thủ t c đăng ký giao dịch ảo đảm Vấn đề đƣợc đặt ởi vì, vào th i điểm tiến hành đăng ký giao dịch ảo đảm thơng thƣ ng giấy t chứng minh quyền sở hữu tài sản nhƣ giấy chứng nhận QSDĐ hay giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chƣa đƣợc xác lập chủ tài sản ên ảo đảm, việc làm thủ t c đăng ký giao dịch ảo đảm trở nên khó khăn Ngồi ra, vấn đề xử lý TSBĐ BĐS theo phƣơng thức (theo thỏa thuận ên hay t uộc phải thông qua đấu giá) gây lúng túng cho bên liên quan trình xử lý TSBĐ tiền vay BĐS Bên cạnh đó, BLDS 2015 (Điều 300) qui định: “Trước xử lý TSBĐ, bên nhận bảo đảm phải thông báo văn thời hạn hợp lý việc xử lý TSBĐ cho bên bảo đảm bên nhận bảo đảm khác” Vấn đề cần phải hiểu “th i hạn hợp lý” ao nhiêu ngày? Có khác iệt TSBĐ động sản TSBĐ BĐS hay khơng? Tại lại có tách iệt xử lý BĐS khoản nợ xấu so với xử lý BĐS khoản nợ hạn khác? Những vấn đề nêu tác động không nhỏ tới hoạt động cho vay NHTM, dẫn đến gia tăng rủi ro hoạt động nguyên nhân dẫn đến tỷ lệ nợ xấu cao NHTM Điều làm tính khoản NHTM hoạt động cho vay khơng hiệu quả, NHTM khơng thu h i đƣợc nợ ảnh hƣởng đến ngu n vốn để toán khoản tiền gửi NHTM, chí gây tƣợng phá sản ngân hàng khủng hoảng tài – ngân hàng Từ thực trạng nêu cho thấy cần thiết phải nghiên cứu: “Pháp luật chấp bất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam” Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu luận án M c đích nghiên cứu luận án làm sáng tỏ vấn đề lý luận pháp luật chấp BĐS nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay NHTM nhƣ thực trạng pháp luật vấn đề Việt Nam nay, từ đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chấp BĐS NHTM Với m c đích trên, luận án đặt nhiệm v c thể nhƣ sau: Thứ nhất, phân tích vấn đề lý luận chấp BĐS nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay NHTM nhƣ khái niệm, đặc điểm TSBĐ BĐS; phân loại BĐS làm TSBĐ cho khoản vay NHTM, đặc điểm rủi ro hoạt động cho vay NHTM; khái niệm, đặc điểm chấp BĐS hoạt động cho vay NHTM, mối liên hệ chấp BĐS hạn chế rủi ro cho vay NHTM Từ phân tích trên, luận án làm rõ đặc thù chấp BĐS hoạt động cho vay ngân hàng so với chấp BĐS nói chung xác định chấp BĐS iện pháp ảo đảm cho khoản vay khách hàng NHTM hạn chế rủi ro cho khoản vay này, sở ảo vệ quyền lợi ngân hàng cho vay Thứ hai, làm rõ khái niệm, đặc điểm cấu trúc pháp luật chấp BĐS nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay NHTM, yếu tố tác động tới pháp luật chấp BĐS nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay NHTM; Thứ ba, nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật hành thực tiễn thực thi pháp luật Việt Nam chấp BĐS nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay NHTM; Thứ tư, sở phân tích quy định pháp luật hành thực tiễn khó xử lý BĐS chấp, sở thu h i nợ cho NHTM giảm thiểu rủi ro tín d ng Tuy nhiên, pháp luật khơng nên có phân iệt hai chế pháp lý để xử lý nợ hạn, ởi lẽ khoản nợ q hạn (TSBĐ) có thuộc nhóm việc thu h i nợ thông qua việc xử lý TSBĐ hiệu cần thiết Điều quan trọng phải có qui định c thể để ảo vệ quyền lợi chủ nợ ngân hàng xử lý TSBĐ để thu h i khoản nợ nói chung, khơng phải thu h i khoản nợ xấu Nếu khoản nợ (chƣa đến mức thành nợ xấu) không đƣợc áp d ng iện pháp phù hợp khoản nợ q hạn lại trở thành nợ xấu Do kiến nghị sửa đổi Nghị định 42/2017/QH14 phạm vi áp d ng không xử lý nợ xấu TSBĐ cho nợ xấu mà cho tất khoản nợ hạn TCTD Điều xuất phát từ vai trò quan trọng TCD việc điều hòa, luân chuyển ngu n vốn từ nơi “thừa vốn” đến nơi “thiếu vốn” kinh tế tác động, ảnh hƣởng hệ thống ngân hàng an ninh tài chính-tiền tệ quốc gia Ngoài ra, Điều 7, Nghị 42 cần phải đƣợc sửa đổi theo hƣớng công nhận quyền thu giữ TSBĐ ên nhận ảo đảm TCTD không cần phải thỏa mãn điều kiện việc thỏa thuận đƣợc với ên ảo đảm đ ng ý cho TCTD có quyền thu giữ TSBĐ xử lý Điều phù hợp với ản chất iện pháp ảo đảm hoạt động cho vay TCTD TSBĐ ngu n thu nợ ên có nghĩa v khơng thực không thực nghĩa v trả nợ đầy đủ Vì vậy, TCTD phải có quyền thu giữ TSBĐ để xử lý, thu h i nợ Hơn nữa, cần tiếp cận vấn đề xử lý TSBĐ theo lý thuyết vật quyền ảo đảm (quyền ên nhận ảo đảm TSBĐ) Ngƣ i nhận vật quyền ảo đảm có quyền tuyệt đối, trực tiếp tức kh c tài sản ảo đảm vật quyền ảo đảm đƣợc cơng khai hóa (đƣợc đăng ký) theo thủ t c luật định Một chấp BĐS đƣợc đăng ký NHTM có quyền thu giữ để xử lý ên có nghĩa v vi phạm nghĩa v trả nợ Đối với chấp BĐS, Khoản 3, Điều Nghị 42 cần ổ sung chủ thể mua án, xử lý nợ xấu doanh nghiệp (không tổ chức Nhà nƣớc sở hữu 100% vốn điều lệ) đƣợc đăng ký chấp nhận ổ sung TSBĐ QSDĐ, tài sản g n liền với đất tài sản g n liền với đất hình thành tƣơng lai khoản nợ mua Đây tổ chức mua án, xử lý nợ xấu có chức mua án nợ TCTD nói chung Điều tạo thống văn ản pháp luật (thống với Thông tƣ số 09/2015/TT-NHNN ngày 17/07/2015 qui định hoạt động mua, án nợ TCTD, chi nhánh ngân hàng nƣớc ngoài) ảo đảm đƣợc 147 quyền chủ thể mua nợ xấu thị trƣ ng tạo sở cho tất chủ thể mua, án nợ TCTD thực việc mua, án nợ xấu ngân hàng, sở hạn chế rủi ro tín d ng ngân hàng Mười là, phương thức xử lý tài sản nhận bất động sản để thu h i nợ (phương thức gán nợ) Để đảm ảo quyền chủ động xử lý BĐS TCTD tính khả thi phƣơng thức “gán nợ”, pháp luật cần qui định c thể trình tự, thủ t c, hạch tốn trƣ ng hợp TCTD nhận BĐS để thu h i nợ cho vay (gán nợ) Theo đó, cần có thống với Khoản Điều 132 Luật Các TCTD năm 2010 việc n m giữ BĐS việc xử lý nợ vay: “Trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày định xử lý tài sản bảo đảm bất động sản, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng mua lại BĐS để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định mục đích sử dụng tài sản cố định” Đặc iệt, cho phép TCTD không t uộc phải đăng ký chuyển quyền sở hữu, sử d ng tài sản cho TCTD Thêm vào đó, sử d ng hợp đ ng chấp BĐS ký ên chấp ên xử lý tài sản chấp thay cho hợp đ ng chuyển nhƣợng quyền sở hữu, quyền sử d ng BĐS để thực việc chuyển đổi quyền sở hữu, quyền sử d ng BĐS TCTD nhận thay cho nghĩa v trả nợ khách hàng vay Ngoài ra, qui định Khoản Điều 303 BLDS 2015 ất cập, chƣa hợp lý ởi lẽ: “Bên nhận bảo đảm nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm” có nghĩa cho phép ên thỏa thuận sử d ng phƣơng thức nghĩa v đƣợc ảo đảm nghĩa v ên ảo đảm Điều không áp d ng cho trƣ ng hợp ên thứ a chấp tài sản thuộc sở hữu để ảo đảm cho việc thực nghĩa v ên khác (khách hàng vay vốn ngân hàng) Do vậy, có ảo đảm ằng tài sản ên thứ a ên ( ảo đảm nhận ảo đảm) cần thỏa thuận phƣơng thức xử lý TSBĐ khác, khơng ao g m “gán nợ” Chính điều không phù hợp với qui định BLDS 2015 (Khoản Điều 295): “TSBĐ phải thuộc sở hữu bên bảo đảm” Vậy BLDS 2015 không khẳng định ên ảo đảm phải ên có nghĩa v Do vậy, ên thứ a ảo đảm thực nghĩa v cho ên có nghĩa v Từ qui định cho thấy ên nhận ảo đảm nhận tài sản ên có nghĩa v để thay cho việc thực nghĩa v không ảo đảm đƣợc quyền chủ nợ ( ên nhận ảo đảm) nhƣ ên có thỏa thuận phƣơng thức “gán nợ” Do đó, BLDS nên sửa đổi theo hƣớng ên nhận ảo đảm nhận tài sản ên ảo đảm (có thể ên có nghĩa v ên thứ a) để thay cho việc thực nghĩa v ên có nghĩa v 148 KẾT LUẬN CHƢƠNG Thế chấp BĐS iện pháp ảo đảm tiền vay NHTM phổ iến Việt Nam, nh NHTM giảm thiểu rủi ro hoạt động cho vay Về vấn đề này, văn ản pháp luật Việt Nam đƣợc an hành tƣơng đối nhiều, nhiên, q trình thực thi cịn nhiều vƣơng m c, ất cập Hơn nữa, ản thân qui định cịn hạn chế định, việc đề xuất định hƣớng giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp BĐS nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay NHTM cần thiết, sở ảo đảm an toàn cho hoạt động kinh doanh ngân hàng, hạn chế nợ xấu tình trạng phá sản ngân hàng Các định hƣớng (06) giải pháp (11) nêu chƣơng luận án dựa ất cập, hạn chế thực trạng pháp luật chƣơng luận án tập trung vào nội dung nhƣ điều kiện BĐS chấp, định giá BĐS chấp, mô tả BĐS chấp, xác lập giao dịch BĐS chấp, hiệu lực HĐTC BĐS, vấn đề ủy quyền xử lý tài sản chấp, chấp dự án BĐS, thu giữ BĐS chấp xử lý BĐS ảo đảm tiền vay NHTM, thủ t c xử lý BĐS chấp, chuyển quyền sở hữu BĐS chấp, quyền ƣu tiên xử lý BĐS chấp ngân hàng, phƣơng thức “gán nợ”, xử lý nợ xấu Có thể nói, ất cập chủ yếu pháp luật hành thực tiễn thực thi pháp luật chấp BĐS cho vay ngân hàng nhằm hạn chế rủi ro tín d ng Trên sở ất cập đó, luận án đƣa lập luận khoa học thuyết ph c để khẳng định tính khả thi giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp BĐS để hạn chế rủi ro hoạt động cho vay NHTM Có thể nói, giải pháp có vai trị quan trọng khơng việc hồn thiện pháp luật chấp BĐS nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay NHTM nói riêng mà cịn có ý nghĩa lớn cho NHTM thực tiễn cho vay, xác lập giao dịch bảo đảm xử lý BĐS để ảo đảm thu h i nợ vay Ngoài ra, chƣơng luận án nhấn mạnh trọng phát triển án lệ chấp BĐS, có án lệ giải thích BLDS chấp BĐS Điều vô cần thiết ối cảnh pháp luật Việt Nam công nhận án lệ ngu n pháp luật nhƣng án lệ chấp BĐS (đến th i điểm có án lệ HĐTC QSDĐ nhà đất) 149 KẾT LUẬN Trong ối cảnh hội nhập quốc tế nay, kinh tế có nhiều iến động, đợt khủng hoảng tài ngân hàng vừa qua có ảnh hƣởng khơng nhỏ tới kinh tế Việt Nam Do vậy, ảo đảm an toàn cho hoạt động kinh doanh NHTM đáp ứng xu hội nhập với nhiều thách thức này, pháp luật Việt Nam điều chỉnh quan hệ ảo đảm thực nghĩa v dân nói chung ảo đảm tiền vay ằng BĐS từ sớm, thiết lập đƣợc hệ thống iện pháp ảo đảm tƣơng đối đầy đủ, tạo hành lang pháp lý cho ên tham gia giao dịch thực tuân thủ Tuy nhiên, trƣớc đòi hỏi ngày cao kinh tế thị trƣ ng, pháp luật Việt Nam ảo đảm tiền vay nói chung chấp BĐS nói riêng ộc lộ nhiều hạn chế, ất cập cần nhanh chóng kh c ph c Sự tản mát, thiếu tính thống nhất, thiếu tính rõ ràng quy định, cứng nh c chế triển khai, làm cho hiệu lực điều chỉnh pháp luật chấp BĐS cho vay ngân hàng suy giảm Hoạt động xử lý TSBĐ để thu h i nợ ngân hàng gặp nhiều khó khăn dẫn đến tình trạng nợ hạn, nợ xấu tăng cao Thơng qua việc nghiên cứu, đánh giá tình hình nghiên cứu nƣớc nƣớc ngồi chấp BĐS pháp luật chấp BĐS nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay NHTM, nghiên cứu vấn đề lý luận BĐS, chấp BĐS cho vay NHTM đánh giá thực trạng pháp luật chấp BĐS nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay NHTM Việt Nam, luận án tìm vƣớng m c đề xuất định hƣớng nhƣ giải pháp để hoàn thiện pháp luật ảo đảm tiền vay nói chung chấp BĐS cho vay ngân hàng nói riêng, sở giúp nhà lập pháp xây dựng, hoàn thiện pháp luật giúp cho ngân hàng thu h i khoản nợ cho vay Từ nội dung đƣợc phân tích luận án cho thấy, chấp BĐS iện pháp ảo đảm phổ iến đ ng th i iện pháp hạn chế rủi ro hoạt động cho vay NHTM Việt Nam Hoạt động dành cho ên nhận chấp quyền định đoạt tài sản có điều kiện Quan điểm cần đƣợc thừa nhận luật thực định thực tiễn áp d ng pháp luật Nếu đƣợc nhƣ vậy, phƣơng thức tự xử lý TSBĐ trở nên thuận lợi Ngoài ra, thủ t c xử lý TSBĐ ằng tòa án cần đƣợc hiểu theo hƣớng, thủ t c yêu cầu việc dân để qui trình tố t ng nhanh gọn, thuận tiện Việc xử lý TSBĐ hiệu góp phần giúp cho ngân hàng giải đƣợc nợ xấu Các phƣơng hƣớng (06) 11 giải pháp hoàn 150 thiện pháp luật nêu luận án có ý nghĩa quan trọng việc đảm ảo an toàn hoạt động cho vay NHTM nhƣ hạn chế rủi ro tín d ng nợ xấu ngân hàng C thể, giải pháp: i) tiêu chí QSDĐ khơng có tranh chấp; ii) việc quy định theo hƣớng t uộc phải chấp QSDĐ với tài sản g n liền với đất nhƣ nhà ở, nhà xƣởng… để tránh r c rối sau phải phát mại tài sản chấp QSDĐ để thu h i nợ; iii) định giá bất động sản chấp; iv) việc chấp dự án ất động sản để ảo đảm tiền vay ngân hàng; v) đơn giản hóa thủ t c xác lập HĐTC ất động sản; vi) việc thay đổi nhận thức quyền xử lý TSBĐ ất động sản ảo đảm tiền vay ngân hàng; vii) thu giữ TSBĐ ất động sản để xử lý; viii) thủ t c xử lý ất động sản chấp ằng đƣ ng tịa án; ix) thơng báo xử lý TSBĐ minh ạch hóa tình trạng pháp lý BĐS chấp; x) qui định xử lý tài sản ảo đảm khoản nợ xấu; xi) phƣơng thức xử lý tài sản ằng nhận ất động sản để thu h i nợ (phƣơng thức gán nợ) 151 DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN Nguyễn Thị Mai Hoa (2016), “Pháp luật chấp ất động sản nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại”, Tạp chí Khoa học kiểm sát, 5(13), tr 31, 50-54 Nguyễn Thị Mai Hoa (2017), “Nâng cao hiệu xử lý ất động sản chấp ngân hàng thƣơng mại”, Tạp chí Dân chủ pháp luật, 4(301), tr.50-53 152 DANH MỤC T I LIỆU THAM KHẢO I Tài liệu tiếng Việt Phạm Thị Lan Anh (2010), Khủng hoảng thị trường khoản vay chấp chuẩn Mỹ đề xuất cho Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Quản trị kinh doanh, trƣ ng Đại học Kinh tế, ĐHQGHN Nguyễn Xuân Bang (2015), Một số vấn đề pháp luật phòng ngừa rủi ro hoạt động cấp tín dụng ngân hàng thương mại, https://luattaichinh.wordpress.com, (truy cập 10:51, ngày 15/11/2016) Lê Thị Thúy Bình (2016), Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện Chính trị Quốc gia H Chí Minh, Hà Nội Bộ Tài (2009), Thơng tư 49/2009/TT-BTC hướng dẫn tiêu đánh giá hiệu hoạt động tài tổ chức tín dụng Nhà nước, Hà Nội Bộ Tƣ pháp, Bộ Tài nguyên Môi trƣ ng Ngân hàng Nhà nƣớc (2014), Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/06/2014 hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm, Hà Nội Cộng hòa Liên Bang Nga (2003), Bộ Luật Dân Cộng hòa Pháp (1804), Bộ Luật Dân Phan Công Chánh (2015), Năm phương pháp định giá bất động sản không biết, http://phancongchanh.com, (truy cập ngày 18/11/2016) Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 10 Chính phủ (2010), Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/07/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 11 Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Hà Nội 153 12 Chính phủ (2017), Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09/2017 đăng ký biện pháp bảo đảm, Hà Nội 13 Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng - Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam (2009), Sổ tay “Thanh tra ngân hàng sở rủi ro”, Dự án cải cách ngân hàng CIDA/NHNN, Hà Nội 14 Phan Thị Cúc (2008), Giáo trình tín dụng ngân hàng, Trƣ ng Đại học Cơng nghiệp TP.H Chí Minh, Nxb Thống kê 15 Ngơ Huy Cƣơng (2006), Góp phần bàn Cải cách pháp luật Việt Nam nay, Sách chuyên khảo, Nx Tƣ pháp 16 Trƣơng Quốc Cƣ ng, Đào Minh Phúc & Nguyễn Đức Th ng (2010), Rủi ro tín dụng thương mại ngân hàng – Lý luận thực tiễn, Nx Chính trị Quốc gia 17 Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam, Nx Trẻ TP.H Chí Minh 18 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận khoa học đảm bảo thực nghĩa vụ luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ 19 Phan H ng Điệp (2012), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng - Thực tiễn áp dụng kiến nghị hoàn thiện pháp luật, Luận văn Thạc sĩ luật học, Khoa Luật – ĐHQGHN 20 Nguyễn Văn Giàu, Nguyễn Văn Phúc, Nguyễn Đình Cung (2016), Thể chế pháp luật kinh tế số quốc gia giới, Nxb Tài 21 Trần Vũ Hải (2007), “Một số vấn đề pháp lý quản lý rủi ro tín d ng”, Tạp chí Luật học (tháng 12), http://luattaichinh.wordpress.com, tr.20-28 22 Phạm Thị Hằng (2017), Thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng Techcombank, Luận văn Thạc sỹ luật học, Khoa Luật, ĐHQGHN 23 Nguyễn Văn Hiến (2016), “Hoàn thiện khung pháp lý chuyển nhƣợng quyền sử d ng đất”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, (tháng 10), tr.25-28 24 Hội đ ng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2006), Quyết định Giám đốc thẩm số 05/2006/KDTM-GĐT ngày 10/05/2006 vụ án “tranh chấp hợp đồng tín dụng”, Hà Nội 154 25 Hội đ ng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2011), Quyết định giám đốc thẩm số 09/2011/KDTM-GĐT ngày 17/08/2011, Hà Nội 26 Hội đ ng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2014), Quyết định giám đốc thẩm số 02/KDTM-GĐT ngày 09/01/2014, Hà Nội 27 Hội đ ng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (2015), Quyết định giám đốc thẩm số 08/KDTM-GĐT ngày 07/05/2015, Hà Nội 28 Hội đ ng xét xử sơ thẩm Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội (2017), Quyết định số 01/2017/DS-ST ngày 22/02/2017 vụ án “tranh chấp hợp đồng tín dụng”, Hà Nội 29 Joel Bessis (2011), Quản trị rủi ro ngân hàng, Nx Lao động – Xã hội 30 Lê Duy Khánh (2009), “Những rủi ro từ việc nhận chấp ất động sản giải pháp phòng ngừa hệ thống ngân hàng Việt Nam”, Tạp chí Ngân hàng (số 15), tr.18-25 31 Nguyễn Lân (2007), Từ điển từ ngữ Hán việt, Nx Văn học, Hà Nội 32 Vũ Thị Ngọc Lan (2008), Khái niệm, đặc điểm, phân loại Bất động sản, C c quản lý nhà, Bộ Xây dựng, http://quanlynha.gov.vn., (truy cập 16: 49 ngày 13/11/2016) 33 Đinh Thị Liên (2008), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thương mại thực tiễn áp dụng Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ luật học, Khoa luật - ĐHQGHN 34 Hoàng Thế Liên (chủ biên) (2010), Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2005 (Tập I) – Phần thứ nhất: Những quy định chung, Phần thứ hai: Tài sản quyền sở hữu, Nx Chính trị Quốc gia 35 Hồng Thế Liên (chủ iên) (2010), Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2005 (Tập II) - Phần thứ ba: Nghĩa vụ dân Hợp đồng dân sự, Nxb Chính trị Quốc gia 36 Nguyễn Ngọc Lƣơng (2016), Pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp tín dụng ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trƣ ng Đại học Luật Hà Nội 37 Nguyễn Thị Mùi (2006), Quản trị ngân hàng thương mại, Nxb Tài 155 38 Nhật Bản (1889), Bộ Luật Dân 39 N.D.Eriashvili (2000), Giáo trình Luật Ngân hàng, Tái ản lần 2, Nx Luật pháp quyền, Matxcơva 40 Đinh Thị Thùy Nga (2011), Pháp luật biện pháp hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ luật học, Khoa Luật, ĐHQGHN 41 Bùi Thị Nga (2012), Phân loại tài sản pháp luật dân Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Khoa Luật – ĐHQGHN, Hà Nội 42 Ngân hàng Nhà nƣớc (2013), Thông tư 02/2013/TT-NHNN Quy định phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi, Hà Nội 43 Ngân hàng Nhà nƣớc (2015), Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp, giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai, Hà Nội 44 Ngân hàng Nhà nƣớc (2016), Thông tư 39/2016/TT-NHNN hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước khách hàng ngày 30/12/2016 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Hà Nội 45 Ngân hàng Nhà nƣớc (2016), VP Bank, “Khó khăn, vƣớng m c q trình thực quyền xử lý tài sản ảo đảm để thu h i nợ tổ chức tín d ng”, Tài liệu Hội thảo: Quyền xử lý tài sản bảo đảm tổ chức tín dụng 46 Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam (1996), Luật Ngân hàng thương mại tổ chức tín dụng số nước, Tài liệu Hội thảo khoa học, Hà Nội 47 Trần Thị Bích Nhân (2016), “Định giá ất động sản chấp ngân hàng: Những t n đề xuất”, Tạp chí Tài chính, kỳ I, (tháng 8), tr.68-70 48 Trịnh Trọng Nghĩa (2007), “Bảo hiểm rủi ro tín d ng chấp ất động sản Liên Bang Nga”, Tạp chí Tài (03), (truy cập ngày 18/11/2016) 49 Dỗn H ng Nhung (Chủ iên) (2009), Hoàn thiện pháp luật sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam, Nx ĐHQGHN 50 Nguyễn Thị Phƣơng (2016), “Quyền xử lý tài sản ảo đảm tổ chức tín d ng dƣới góc nhìn pháp luật”, Hội thảo: Quyền xử lý tài sản bảo đảm tổ chức tín dụng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 156 51 Pokkin (2008), Cục Quản lý nhà, Bộ xây dựng, Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản, https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/01/01/3521 52 Quốc hội (2004), Bộ luật tố tụng dân sự, Hà Nội 53 Quốc hội (2005), Bộ luật dân sự, Hà Nội 54 Quốc hội (2010), Luật tổ chức tín dụng, Hà Nội 55 Quốc hội (2013), Luật đất đai, Hà Nội 56 Quốc hội (2014), Luật nhà ở, Hà Nội 57 Quốc hội (2014), Luật phá sản, Hà Nội 58 Quốc hội (2015), Bộ luật dân sự, Hà Nội 59 Quốc hội (2015), Bộ Luật tố tụng dân sự, Hà Nội 60 Quốc hội (2017), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật tổ chức tín dụng, Hà Nội 61 Nguyễn Thị Mai Quyên (2015), Kiểm sốt rủi ro tín dụng cho vay doanh nghiệp ngân hàng Quân đội - Chi nhánh Đắk Lắk, Luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh, Đại học Đà Nẵng 62 Peter S Rose (2004), Quản trị ngân hàng thương mại, Nxb Tài chính, Hà Nội 63 Mai Siêu, Đào Minh Phúc, Nguyễn Quang Tuấn (1998), Cẩm nang quản lý tín dụng ngân hàng, Nx Thống Kê, Hà Nội 64 Lê Văn Tề (2009), Nghiệp vụ ngân hàng thương mại, Nx Thống Kê 65 Ngô Thị Phƣơng Thảo (2011), Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận án Tiến sĩ, Đại học Kinh tế quốc dân 66 Đỗ H ng Thái (2006), “Vấn đề chuyển giao tài sản cầm cố chấp tài sản đƣợc hiểu nhƣ nào”, Tạp chí Ngân hàng (10), tr.24-27 67 Lê Thị Thu Thủy & Đỗ Minh Tuấn (2015), “Giao dịch ảo đảm dƣới khía cạnh so sánh luật học”, Nghiên cứu Lập pháp 23(303), (truy cập ngày 18/11/2016) 68 Lê Thị Thu Thủy (Chủ iên) (2005), Giáo trình Luật Ngân hàng, Khoa Luật, ĐHQGHN 69 Lê Thị Thu Thủy (Chủ iên) (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng, Nx Tƣ pháp 157 70 Lê Thị Thu Thủy (Chủ iên) (2016), Pháp luật biện pháp hạn chế rủi ro hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam số nước giới, Nx ĐHQGHN 71 Đinh Cảnh Tiến (2009), Pháp luật chấp tài sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Khoa Luật - ĐHQGHN, Hà Nội 72 Nguyễn Văn Tiến (2002), Đánh giá phòng ngừa rủi ro kinh doanh ngân hàng, Nx Thống kê 73 Nguyễn Văn Tiến (2013), Quản trị ngân hàng thương mại, Nx Thống kê 74 Phạm Toàn Thiện (2009), “Khủng hoảng cho vay chấp dƣới chuẩn Mỹ: Bài học số kiến nghị”, Tạp chí khoa học ĐHQGHN, kinh tế kinh doanh (25), tr 39-53 75 Võ Đình Tồn (chủ nhiệm) (2013), Pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ dân kinh doanh ngân hàng – Thực trạng giải pháp, Đề tài nghiên cứu khoa học, Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tƣ pháp 76 Hoàng Thị Quỳnh Trang (2013), Pháp luật bảo đảm đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận văn thạc sỹ Luật học, Khoa Luật, ĐHQGHN 77 Nguyễn Thùy Trang (2012), Hạn chế rủi ro cho vay ngân hàng thương mại cổ phần ngoại thương - Chi nhánh Thừa thiên Huế, Luận văn Thạc sỹ Quản trị kinh doanh, Đại học Đà Nẵng 78 Đào Minh Tú (2006), “Rủi ro quản lý rủi ro hợp đ ng tín d ng”, Tạp chí Ngân hàng (4) 79 Đinh Trung T ng (Chủ iên) (2005), Bình luận nội dung Bộ luật Dân năm 2005, Nx Tƣ pháp, Hà Nội 80 V Pháp chế Th i áo Ngân hàng – Ngân hàng Nhà nƣớc (2016), “Quyền xử lý tài sản ảo đảm tổ chức tín d ng”, Tài liệu Hội thảo, tổ chức ngày 6/12/2016 81 Vũ Thị H ng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo qui định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án Tiến sỹ Luật học, trƣ ng Đại học Luật Hà Nội 158 II Tài liệu tiếng Anh 82 A.Saunder H.Lange (2000), Financial Institutions Management – A modern Perpective, Boston: Irwin/McGraw-Hill 83 BIS (2010), Basel Committee on Banking Supervision: Core Principles for Effective Banking Supervision 84 Brittani Morgan, Property-foreclosure (2015), Is it by entry or for ease of entry? Issues of fairness regarding the Massachusetts foreclosure by entry provision, Western New England Law Review 85 CIMA Official Study Text, Fundamentals of Ethics, Corporate Governance and Bussiness Law (Những vấn đề tảng đạo đức, quản trị công ty luật kinh doanh), Paper C05, 2012-2013 edition, Elsevier Limited and Kaplan Publishing Limited 86 Dan Prentice, Arad Reisberg (2011), Corporate finance law in the UK and EU (Luật tài cơng ty Anh Cộng đ ng Châu Âu), Oxford University Press 87 Donald B King, Calvin A Kuenzel, Bradford Stone, W.H Knight, Jr (1997) Commercial transactions under the Uniform Commercial Code and other laws, New York [etc.]: Mathew Bender, Cop 88 European Bank for Reconstruction and Development (2004), Model Law on Secured Transactions 89 Frank S Alexander, Dan Immergluck, Katie Balthrop, Philip Schaeffing & Jesse Clark (2011-2012), Legislative Responses to the Foreclosure Crisis in Nonjudicial Foreclosure States, Review of Banking & Financial Law 90 Hennie van Greuning-Sonja Brajovic Bratanovic (1999), Analyzing banking Risk, the Wold Bank 91 Islamic Republic of Pakistan (2008), Strengthening Secured Transactions (Nƣớc cộng hòa h i giáo Pakistan: Phát triển giao dịch ảo đảm) 92 James Brook (2008), Secured Transactions – examples & explanations 93 Jesse Dukeminier (2002), Property – Gilbert Law Summaries, sixteenth edition, Thomson Bar/Bri 94 Joan Squelch (2009), Mortgagees’ Power of Sale and the Duty to Sell at Market Value, The Finance Industry - Volume 11 159 95 John M Chapman (2006), Factors Affecting Credit Risk in Personal Lending 96 Kenneth W Clarkson, Roger LeRoy Miller and Frank B Cross (2011), Business Law Text and Cases - Legal, Ethical, Global and Corporate Environment twelfth edition, Cengage Learning 97 Marcus Smith QC, Security, tr.233-267, tr 233 sách Dan Prentice, Arad Reisberg (editors) (2011), Corporate finance law in the UK and EU, Oxford University Press 98 N Orkun (2013), Availability of credit and secured transactions in a time of crisis (Sự tiếp cận vốn tín d ng giao dịch ảo đảm th i kỳ khủng hoảng), First pu lished, Cam ridge University Press 99 Principles for the Management of Credit Risk - Bank for International Settlements (BIS), https://www.bis.org 100 Queensland v Sablebrook P/L v Credit Union Australia Ltd [2008] QSC 242 (7 October 2008) 101 Richard H Nowka (2009), Mastering Secured Transactions - Kiểm soát giao dịch đảm bảo: Uniform Commercial Code (Bộ luật thương mại thống nhất) (UCC) 102 Secured Transactioncs Systems and Collateral Registries, January 2010 103 Timothy W.Koch (1995), Bank Management, University of South Carolina, The Dryden Press 104 Thomas W Merrill & Henry E.Smith (2010), The Oxfored Introductions to the U.S Law – Property (Giới thiệu chung Luật Mỹ - Tài sản), Oxford University Press 105 United Nations Commission on International Trade Law, UNCITRAL Legislative Guide on Secured Transactions – Terminology and Recommendations – United Nations, Vienna, 2009 III Tài liệu trang Website 106 Trƣơng Thanh Đức, Cho vay chấp ất động sản dự án: Rủi ro ch ng rủi ro; http://www.thinhquoclaw.com.vn/cho-vay-the-chap-bat-dong-san-du-an-ruiro-chong-rui-ro/a1304838.html; (truy cập lúc 10 h ngày 6/1/2018) 160 107 Ngân Hƣơng, Thu giữ TSBĐ: Làm để "Tốt cho hai"? http://cand.com.vn/tai-chinh-ngan-hang/Thu-giu-tai-san-bao-dam-Lam-sao-deTot-cho-ca-hai-400673/; (truy cập lúc 15:06 ngày 24/07/2016) 108 Đỗ Linh, Tài sản đảm bảo vay vốn: Nan giải vướng mắc xử lý nợ, http://www.saigondautu.com.vn/Pages/20150128/Nan-giai-vuong-mac-xu-lyno.aspx; (truy cập lúc 12:06 ngày 20/08/2017) 109 H ng Minh, VPBank giam giữ người trái pháp luật, xâm phạm chỗ công dân? http://baophapluat.vn/ca-phe-luat/vpbank-giam-giu-nguoi-trai-phap-luat-xampham-cho-o-cua-cong-dan-211461.html, (truy cập lúc 16:24 ngày 24/07/2016) 110 Hoài Nam, Xiết nợ, ngân hàng niêm phong nhà dân, http://laodong.com.vn/phap-luat/xiet-no-ngan-hang-niem-phong-nha-dan305982.bld, (truy cập lúc 16:30 ngày 24/07/2016) 111 Bình Nguyên, Được “tháo chốt” xử lý tài sản đảm bảo, ngân hàng sốt sắng siết nợ, https://news.zing.vn/duoc-thao-chot-xu-ly-tai-san-dam-bao-ngan-hangsot-sang-di-siet-no-post780250.html; (truy cập lúc 08:58 18/09/2017) 112 Đỗ Thanh Trung, Án lệ: số vấn đề lý luận thực tiễn, http://tks.edu.vn/WebThongTinKhoaHoc/Detail/154?idMenu=120; (truy cập lúc 12 h ngày 6/01/2018) 113 Hƣơng Thủy, VPbank lên tiếng vụ lùm xùm thu hồi nợ Hà Nội, http://hanoimoi.com.vn/Tin-tuc/Xa-hoi/745457/vpbank-len-tieng-vu-lum-xumthu-hoi-no-tai-ha-noi, (truy cập lúc 16:47 ngày 24/07/2016) 114 http://www.pgbank.com.vn/PortletBlank.aspx/E8CCCF0A39184BEDAA0C41 65FC9C8A8C/View/Tin-dung-doanhnghiepp/Tin_dung_doanh_nghiep/?print=609323550 115 https://luatduonggia.vn/kien-nghi-ve-ap-dung-phap-luat-doi-voi-tai-san-thechap-duoc-hinh-thanh-trong-tuong-lai 161