Đang tải... (xem toàn văn)
Bài viết tổng hợp đề thi năm 2014 môn thị trường bất động sản và các liên hệ thực tế liên quan đến các vấn đề bất động sản mới nhất (năm 2015) trường đại học kinh tế quốc dân, giúp các bạn chuẩn bị kiến thức và đạt được một nửa số điểm trong bài thi cuối kỳ môn thị trường bất động sản. (Tổng hợp và chọn lọc từ các nguồn báo chí, bài báo cáo, thống kê trên mạng)
1. Lý do: Hàng hóa bđs là những sản phẩm đã được ấn định về quy mô, diện tích. Chủ đầu tư không thể thay đổi quy mô của những bất động sản đã hoàn thành, còn những dự án bất động sản đang trên giấy tờ thì rất khó để nới rộng vì gặp các vấn đề như giải phóng mặt bằng, hết diện tích đất,…để phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Vấn đề: Cầu không trùng khớp với nhu cầu về quy mô. Ví dụ: Khách hàng muốn ở 1 khu đô thị gần chỗ làm và cần một căn hộ có diện tích là 80m 2 nhưng khu đô thị này chỉ có căn hộ diện tích là 50m 2 hoặc 100m 2 nhưng do khu đô thị có nhiều điều kiện thuận lợi cho cuộc sống nên khách hàng phải điều chỉnh nhu cầu là lấy căn hộ 100m 2 . !"#$%#&' Biểu hiện: Cầu BĐS không xuất hiện liên tục, đều đặn Hai giác độ: - Cầu cá nhân: có tính chất 1 lần, lặp lại với cầu mới. - Cầu xã hội: phụ thuộc nhiều yếu tố bên ngoài. Ví dụ: - Người đi làm đang độc thân thì có cầu về bđs cho thuê, nhưng đến khi người đó lập gia đình thì sẽ có cầu về bđs căn hộ để mua. - Khi đời sống của dân trong khu vực còn kém thì khu vực đó có cầu về nhà ở xã hội nhưng khi nơi đó có quy hoạch của nhà nước và đời sống của người dân đc cải thiện thì dần dần khu vực đó có cầu về các bất động sản thương mại, nhà cao tầng…. (#)* - Nhu cầu: Người tiêu dùng mỗi người có một nhu cầu khác nhau, tùy đối tượng là người dân thì cầu về nhà ở, nhà đầu tư thì cầu về các bất động sản thương mại,… - Khả năng thanh toán: Có các nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán cho nhu cầu khác nhau. Lý do: Hàng hóa bđs có tính dị biệt nên cầu bđs cũng khác nhau Ví dụ: Người tiêu dùng là đối tượng từ 22-30 có cầu BĐS là chung cư, căn hộ ở các khu vực trung tâm thành phố còn đối tượng từ 50-65 có cầu BĐS là nhà ở truyền thống gắn với thiên nhiên và ở khu vực yên tĩnh, trong lành. ('+,-# Cung tác động tới cầu trên 2 giác độ đó là - Cung làm thay đổi yếu cầu cá nhân - Cung làm nảy sinh cầu mới Đặc biệt, đối với bất động sản đôi khi không phân biệt giữa cung và cầu. Ví dụ: Các nhà đầu tư nhanh nhạy nắm bắt được nhu cầu ham mới lạ, đặc biệt của một bộ phận người tiêu dùng có khả năng tài chính, cung cấp cho thị trường môt loại bđs mới là Penhouse là các căn hộ thông tầng. Các căn hộ này cũng chỉ được phép tọa lạc tại các tòa chung cư cao cấp nằm tại trung tâm các thành phố lớn, có view rất đẹp và cực kì đắc địa, hơn nữa mỗi dự án chỉ có vài căn thế này, giá đặc biệt đắt và chỉ dành riêng cho các nhân vật rất vip. Các đại gia sẵn sang móc hầu bao để tậu được 1 căn hộ như thế này để thể hiện đẳng cấp. .('+,-/'0#123#4,-#15 Bất động sản là một hàng hóa thiết yếu trong cuộc sống, giá cả luôn ở mức rất cao, vì thế lúc giá thay đổi thì khoảng chênh lệch cũng không đáng kể so với giá, và cầu cũng ko thay đổi nhiều, người ta sẵn sàng bỏ thêm mức chênh lệch để mua. Ví dụ: Một người tiêu dùng muốn mua 1 căn hộ chung cư 50m 2 ở Park Hill Times City giá 1,8 tỷ tức là 36tr/m 2 nhưng chưa có đủ tiền mặt. Một tuần sau, giá của căn hộ tăng lên 37tr/m 2 tức là giá 1,85 tỷ. Người ta vẫn sẽ mua khi giá tăng lên 500tr. 2. 6+$)#"789. - Làm thay đổi cơ cấu dân số nông thôn – thành thị. Tập trung dân số ở đô thị làm tăng cầu nhà ở và các dạng cầu mới về bất động sản vùng đô thị – xuất hiện xóm liều, nhà ổ chuột. - Đô thị hoá làm thay đổi quy hoạch và cơ cấu các hoạt động kinh tế – xã hội, thay đổi mục đích sử dụng đất, tạo ra các cơ hội đầu tư mới. VD: mở rộng đô thị, đất nông nghiệp giảm. - Đô thị hoá nhanh mở ra cơ hội cho các nhà kinh doanh bất động sản: đất ngoại ô, ven đô. 3. 6'8:#;<<=>?@A9. B!3+CDC; Ngành bất động sản là một ngành còn khá mới so với các ngành khác trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên nó là một ngành có khả năng sinh lợi cao. Nhiều công ty muốn gia nhập vào thị trường kinh doanh bất động sản nhưng gặp phải một số rào cản về ky thuật gây khó khăn trong việc gia nhập thị trường. Các công ty không thể xin giấy phép xây dựng các công trình địa ốc vì các qui định kỹ thuật về nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu qui hoạch không đáp ứng được yêu cầu về diện tích, độ an toàn dẫn đến những khó khan và gây tốn kém cho doanh nghiệp khi muốn tham gia vào thị trường. B!3+,?,: Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh yêu cầu về vốn rất lớn. Các doanh nghiệp với qui mô nhỏ, tài chính eo hẹp thì không thể tham gia vào thị trường này được, và nếu như có tham gia thì không thể cạnh tranh được, có thể dẫn đến phá sản hoặc rút lui khỏi ngành. Tại một số nước, khi ngân hàng quyết định cho vay phát triển các dự án bất động sản, bộ phận tín dụng chỉ cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài chính của doanh nghiệp mà không đòi hỏi tài sản thế chấp. Một công ty có tiềm lực tài chính mạnh, có lịch sử tín dụng tốt và có uy tín phát triển trên thị trường sẽ là "bảo chứng" tốt nhất để ngân hàng quyết định cho vay Việc huy động vốn thông qua các hợp đồng đặt cọc và phương thức thanh toán theo từng đợt khi mua nhà đất, vốn rất phổ biến tại Việt Nam, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu các doanh nghiệp hoạt động không tốt, dự án dở dangdo chiếm dụng vốn thì sẽ nảy sinh nhiêu vấn đề tranh chấp. Tuy nhiên, tại Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa dạng, trong khi ở nước ngoài, các công cụ như trái phiếu bất động sản, quỹ tín thác bất động sản (REIT) hoặc các hình thức bảo hiểm cho dự án phát triển rất mạnh. Điều này khiến cho thị trường Việt Nam hầu như chỉ tập trung sử dụng duy nhất hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn. B!3+,?1; Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…. bằng bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh. B!3+,?118E!F?G!$- Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất từ đó những khu vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quyhoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và giao dịch bất động sản trên thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực không được Chính phủ Trung ương, Chính quyền Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố vùng không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích, đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản tại khu vực, vùng tương ứng. Bên cạnh đó các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản gần như chững lại và đóng băng, có những thời điểm gần như không có giao dịch mua bán bất động sản. Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ mở rộng thì theo đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao dịch về bất động sản tăng lên rõ rệt. B!3+,?H! Doanh nghiệp muốn thực hiện dự án là một chuyện, còn việc xem xét,phê duyệt dự án của các cơ quan chức năng lại là một chuyện khác. Vì vậy, "giấc mơ" về những dự án hoàn thiện của các doanh nghiệp có khi phải kéo dài rất lâu Còn Tiến sĩ Nguyễn Quang, Giám đốc Chương trình Liên hiệp Quốc HABITAT tại Việt Nam, thì nhận định: "Phương pháp quy hoạch của Việt Nam vẫn còn mang nhiều tính "xin-cho". Quy hoạch chử yếu thể hiện ý chí của nhà lãnh đạo chứ không phải dựa trên định hướng thị trường. Quy hoạch xác định việc sử dụng đất và công trình phát triển một cách cứng nhắc, chỉ cho phép làm những gì Nhà nước quy định". Theo ông, quy hoạch không gian phải là công cụ kiểm soát sự phát triển, đồng thời hạn chế tối đa những hoạt động sử dụng đất trái ngược nhau. Nhà đầu tư có thể xây dựng bất cứ những gì (theo tín hiệu thị trường) sau khi tuân thủ đầy đủ theo quy hoạch phát triển chung. Được như vậy, sự can thiệp tùy tiện của người xét duyệt đầu tư sẽ được hạn chế rất nhiều. Và qua đó, hàng hóa bất động sản sẽ đa dạng hơn, đáp ứng tốt hơn và lưu thông nhanh hơn theo nhu cầu của xã hội. GI<J B!3+@KL7@$%# Do những đặc tính riêng biệt về sản phẩm của thị trường bất động sản. là những sản phẩm có vốn đầu tư dài hạn. Sản phẩm có tính lâu bền, gắn liền với một vị trí nhất định. Vốn đầu tư cần thời gian dài mới có thể sinh lợi, khả năng chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt. chính những yếu tố đó làm cho việc một công ty đầu tư vào bất động sản thì khó có thể rút lui ra khỏi thị trường. ví dụ khi một công ty có một dư án đâu tư một tòa nhà địa ốc, thời gian xây dựng là năm năm. Dự án này là dự án phục vụ cho người có thu nhập từ 7tr-10tr tháng nên việc thu hồi vốn khoảng 20 năm và sau đó mới có khả năng sinh lời. Dó đó việc công ty rút lui khỏi thị trường là rất khó khăn do các ràng buộc về vốn đầu tư. 4. <@M!'+$)#N'3(8#,!O3,H/ 8 P$)#N'3(8# Quy hoạch phát triển đô thị: Quy hoạch của nhà nước cho biết tùy thuộc vào khu vực và nội dung quy hoạch thì sẽ hình thành ko gian đô thị ở đâu. Không gian đô thị là nơi tập trung nhiều nhất các bất động sản thương mại có quy mô lớn mang lại nhiều lợi nhuận khi đầu tư, vì vậy các nhà đầu tư luôn cố gắng đón đầu các thông tin quy hoạch của nhà nước. Quy hoạch sử dụng đất: Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau là đất nông nghiệp hay thương mại dịch vụ… Chẳng hạn, một vùng đất nằm ngay trong thành phố nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không thể là nguồn cung bđs. Quy hoạch phát triển KT-XH: Nơi nào có kinh tế - xã hội phát triển thì đời sống nhân dân càng cao, nguồn cung bđs cũng từ đó mà tăng lên Quy hoạch không gian phát triển: Làng mạc, nhà cao tầng, Q9 Hà Nội hiện đang định hướng phát triển hệ thống đô thị khu vực đô thị trung tâm được phát triển mở rộng từ khu vực nội đô về phía Tây, Nam đến đường vành đai 4 và về phía Bắc với khu vực Mê Linh, Đông Anh; phía Đông đến khu vực Gia Lâm và Long Biên. Khu vực chuỗi đô thị phía Tây được xem là khu vực tiềm năng nhất khi đồ án quy hoạch chung được thông qua. Với động thái trên từ phía Bộ Xây dựng, các đồ án, dự án khu vực phía Tây phù hợp Quy hoạch chung sẽ tiếp tục được triển khai tiếp, giúp đẩy nhanh tiến độ dự án tạo dồi dào nguồn cung cho thị trường. Một số dự án trước đầy phải tạm dừng chờ quy hoạch phân khu đến nay đã tiếp tục triển khai như Kim Chung – Di Trạch, khu vực Nam Trung Yên - Phía Tây Hà Nội,… P$)#N'3(8 Có quy hoạch thì thị trường bất động sản sẽ có thay đổi vì người ta biết chỗ nào sẽ được đầu tư, quy hoạch. khi quy hoạch được duyệt thì tâm lý của những người có nhu cầu mua, đầu tư bất động sản sẽ yên tâm hơn để lựa chọn những bất động sản đảm bảo về mặt quy hoạch, pháp lý. Tiếp đến là cơ hội để họ lựa chọn những sản phảm bất động sản sẽ đa dạng hơn và hiệu quả hơn từ đó làm cho thị trường có những dấu hiệu tích cực hơn, đặc biệt là những người có nhu cầu mua bất động sản để ở. Hơn nữa đất đai sẽ được tăng thêm giá trị nhờ đô thị hóa, trong đó có vị trí đô thị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt là giao thông nên cầu bđs sẽ tăng lên nhanh chóng. Q9 Một vài năm gần đây, nhờ có quy hoạch của nhà nước ở khu vực Đông nam Hà Nội mà thị trường bất động sản ở đây đang ấm dần lên. Khu nhà ở xã hội tại khu đô thị Đặng Xá cũng là tâm điểm của thị trường thời gian qua khi số lượng hồ sơ đăng ký đã vượt số lượng căn hộ tại dự án này. Trên thực tế, khu vực đông nam Hà Nội là nơi giao thoa giữa vùng nội đô và các vùng kinh tế phụ cận như Hưng Yên, Bắc Ninh với nhiều khu công nghiệp, do vậy nhu cầu về nhà đất ở khu vực này ngày càng tăng lên. 5. =@R!$-@3#,(83!+39 a) Nhà nước tạo lập môi trường pháp lý. Trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, hoạt động của thị trường được điều chỉnh bằng pháp luật và pháp luật tạo môi trường pháp lý cho sự phát triển lành mạnh, khắc phục được khuyết tật vốn có của thị trường. Đối với tính không hạn chế, hệ thống pháp luật quy định điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung… của các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… BĐS cần đơn giản, dễ dàng, không qua nhiều bước để việc gia nhập, rút lui của các nhà đầu tư bđs được dễ dàng hơn. Đồng thời hệ thống pháp luật còn hướng dẫn thực hiện các giao dịch đó: Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mướn; quy định về thế chấp, về góp vốn… cùng với quy định các phương tiện, công cụ thực hiện các giao dịch đó. b) Các thông tin về quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, thực hiện đủng kỷ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cần được phổ biến triệt để Quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất là một nhiệm vụ của Nhà nước nhằm thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Thông qua công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, Nhà nước thực hiện ý đồ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, bảo vệ môi trường, điều chỉnh việc sử dụng đất đai, xây dựng… ngăn chặn những tiêu cực trong sử dụng đất dai và trong xây dựng. Căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế – xã hội; căn cứ vào điều kiện và thực trạng sử dụng đất đai, Nhà nước xây dựng quy hoạch sử dụng đất gắn với quy hoạch xây dựng và ngược lại gắn quy hoạch xây dựng với quy hoạch sử dụng đất, chỉ ra tổng thể đất sử dụng vào xây dựng đô thị, đất xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các công trình công cộng, lợi ích quốc gia, quốc phòng, an ninh, đất xây dựng khu dân cư nông thôn, đất dùng cho phát triển các ngành kinh tế, văn hóa, giáo dục, y tế, xã hội, thể dục thể thao… làm cho thị trường bớt sự cạnh tranh ngầm. c) Cung cấp dịch vụ và tư vấn pháp luật Vai trò cung cấp dịch vụ và tư vấn pháp luật giúp minh bạch hóa thông tin. - Nhà nước tổ chức cung cấp các thông tin về xác lập quyền sở hữu BĐS (quyền sử dụng đất), về diện tích đất, về ranh giới (bản đồ địa chính), đăng ký quyền sở hữu (quyền sử dụng), về quy hoạch và các thông tin cần thiết khác có liên quan đến BĐS. Những hoạt động cung cấp thông tin này là những hoạt động mang tính dịch vụ, Nhà nước có thể thu một khoản phí nhất định tùy theo phạm vi và mức độ cung cấp thông tin. - Nhà nước thành lập các tổ chức hoặc cho phép thành lập các tổ chức tư vấn về pháp luật phục vụ cho các giao dịch của TTBĐS. Tổ chức này có chức năng tư vấn về pháp luật có liên quan đến quan hệ giao dịch BĐS như tính hợp pháp của BĐS, các quyền và lợi ích khi sở hữu BĐS (sử dụng đất), quy hoạch trong tương lai có liên quan đến BĐS, v.v… d) Tổ chức đinh giá BĐS để hạn chế sự quyết định giá độc quyền. Khác với các động sản, giá cả BĐS có những đặc trưng riêng mà những đặc trưng này gắn liền với đặc trưng của giá đất. Yếu tố có thể được chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là quyền và lợi ích có được từ đất đai. Những đặc trưng cơ bản của giá đất gồm: - Khả năng sinh lợi: Khả năng sinh lợi là tổng hợp các yếu tố tạo thành như tính pháp lý của quyền sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất), mục đích sử dụng đất, vị trí của đất, điều kiện các công trình kết cấu hạ tầng, kỹ thuật hạ tầng xã hội phục vụ cho sản xuất kinh doanh, đời sống, dịch vụ và sinh hoạt, khả năng khai thác của đất… mỗi yếu tố này khác nhau sẽ ảnh hưởng đến khả năng sinh lợi của đất làm ảnh hưởng đến giá BĐS. - Quan hệ cung cầu về BĐS: Quan hệ cung cầu về BĐS luôn mang tính không gian và thời gian, trong đó tính chất vùng là đặc thù của giá BĐS. Cung cầu BĐS mang tính ổn định cả về số lượng và vị trí, vì khả năng không thể di chuyển từ vùng này đến vùng khác của BĐS. - Chính sách và biện pháp điều tiết của Nhà nước: Bằng một hệ thống chính sách, biện pháp và công cụ điều tiết, Nhà nước tác động vào thị trường, hướng dẫn thị trường, hướng dẫn giá cả, v.v… - Các yếu tố về xã hội như môi trường, dân cư, tập quán, trình độ nhận thức, an ninh và trật tự công cộng, tâm lý và thị hiếu cũng ảnh hưởng đến giá BĐS. e) Thực hiện các chính sách vĩ mô nhầm thúc đẩy sự hình thành và phát triển của TTBĐS - Nhà nước ban hành, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các chính sách tài chính vĩ mô. Chính sách đầu tư phải thực sự khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển TTBĐS, coi đây là một ngành kinh tế quan trọng khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai. Nhà nước có thể thực hiện giao đất chưa thu tiền (bán chịu), chỉ thu khi doanh nghiệp xây dựng xong BĐS đưa vào kinh doanh (bán hoặc cho thuê…) làm thúc đẩy nguồn cung và nguồn cầu trên thị trường. - Nhà nước thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS, có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế kinh doanh BĐS. Thực hiện các biện pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của các nhân tố bên trong của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS bằng các chính sách giúp đỡ, hỗ trợ vốn, kỹ thuật, công nghệ, tạo điều kiện nâng cao năng lực của doanh nghiệp. Thực hiện các biện pháp về đất đai, vật liệu xây dựng, về tín dụng, về cung cấp thông tin thị trường, thông tin về đất đai, đào tạo và bồi dưỡng lực lượng cán bộ quản lý, công nhân có tay nghề cao cho các doanh nghiệp. - Nhà nước hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về đất đai, về giao lưu dân sự, về xây dựng, về giao thông, về xây dựng kết cấu hạ tầng, về môi trường… về các chính sách và pháp luật khác có liên quan đến sự hình thành và phát triển của TTBĐS. 6. ('+,#1S#TK#Q#+ Sai Vì tuy rằng trong dài hạn, cầu ít nhạy cảm hơn so vs cung vì cung bđs có đủ time hình thành và tạo dựng các công trình bđs để đc đáp ứng cầu thị trường. Nhưng trong ngắn hạn, cung ít co giãn hơn so với giá, cầu cũng ít nhưng cung ít nhạy cảm hơn. Đó là do đặc điểm của bđs là time để tạo dựng chúng thường lâu vì để xây dựng 1 công trình bđs cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin giấy phép công trình, thiết kế, thi công,… khi hoàn thành bđs thì time giao dịch mua bán bđs sẽ kéo dài. 7. <@3##U(E33#4#18V#WX+ 8. <@3##U(#+Y#;3,8V#8 #1Z#(K#W# 9. <@3##U(#+Y#;S!#1+>V#+ 8V#(K#QE#+ Đúng Vì bđs là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, mà đất đai là một sản phẩm có nguồn gốc vốn có từ tự nhiên với số lượng giới hạn. Con người không thể tự tạo ra đất đai mới để làm tăng nguồn cung theo ý muốn. Cung bđs không thể điều chỉnh theo ko gian cũng như chủng loại hay chất lượng do bđs có vị trí cố định gắn liền với các điều kiện vốn có về tự nhiên. Như vậy trong ngắn hạn cung 1 loại bđs cụ thể có thể hoàn toàn ko co giãn. Chính vì thế mà một sự thay đổi lượng cầu cũng làm cho giá cả bđs trong ngắn hạn thay đổi mạnh mẽ. Do cung ít co giãn nên khi cầu tăng dù chỉ với 1 lượng nhỏ cũng làm cho giá cả tăng mạnh và ngược lại. 10. #,?!(3#43,-?S##U( K#E#+ Đúng. Vì trong ngắn hạn cung bđs không thể phản ứng nhanh so với cầu là do đặc điểm của bất động sản là thời gian để tạo dựng chúng thường lâu vì để xây dựng 1 công trình bđs cần phải có time, tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin giấy phép xây dựng, thiết kế thi công… Khi hoàn thành bđs thì thời gian giao dịch mua bán bđs kéo dài. Còn trong dài hạn, cung bđs có time hình thành và tạo dựng các công trình bđs để đc đáp ứng cầu thị trường. 11. <@3##U(#Z#;S[8#1Z# ('X+ 12. 94&>#+!Z##+ Đúng Lãi suất ngân hàng giảm khiến cho những người đi gửi tiền ở ngân hàng có xu hướng rút tiền đi đầu tư ở những lĩnh vực khác như bất động sản để kiếm lợi nhuận thay vì để trong ngân hàng với mức lãi suất thấp và thu được lãi không đáng kể. Như vậy lượng tiền lưu thông trong thị trường sẽ tăng lên, và nó tác động đến khả năng thanh toán của các giao dịch bất động sản, tức là cầu bđs sẽ tăng lên. . trên giấy tờ thì rất khó để nới rộng vì gặp các vấn đề như giải phóng mặt bằng, hết diện tích đất,…để phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Vấn đề: Cầu không trùng khớp với nhu cầu về quy mô. Ví. một tòa nhà địa ốc, thời gian xây dựng là năm năm. Dự án này là dự án phục vụ cho người có thu nhập từ 7tr-10tr tháng nên việc thu hồi vốn khoảng 20 năm và sau đó mới có khả năng sinh lời. Dó. hơn. Đồng thời hệ thống pháp luật còn hướng dẫn thực hiện các giao dịch đó: Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mướn; quy định về thế chấp, về góp vốn… cùng với quy định các