70 Hoàn thiện nghiệp vụ Marketing tại cửa hàng kinh doanh Thương Mại 1174 Đ. Láng thuộc Công ty Cổ Phân TM Cầu Giấy

70 Hoàn thiện nghiệp vụ Marketing tại cửa hàng kinh doanh Thương Mại 1174 Đ. Láng thuộc Công ty Cổ Phân TM Cầu Giấy

LỜI MỞ ĐẦU Bất động sản là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia mỗi, là yếu tố cấu thành nên giang sơn đất nước. Cùng với đất đai, nhà ở cũng có vị trí hết sức quan trọng đối với đời sống con người, là tài sản của Nhà nước, gia đình. Nó phản ánh trình độ phát triển của kinh tế xã hội và mức sống của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Ở nước ta từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, một hệ thống các loại thị trường dần được hình thành và phát triển. Trong đó thị trường bất động sản là thị trường rất nhạy cảm và phức tạp. Sự phát triển của các loại thị trường này là hệ quả tất yếu của nền sản xuất hàng hóa đồng thời là điều kiện làm phân công lao động xã hội ngày càng sâu sắc. Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hành vi mua và bán các hàng hoá bất động sản cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Ngày nay, thị trường nhà đất đã trở thành một bộ phận không thể thiếu được của hệ thống các loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân. Nó đã có những đóng góp đáng vào sự phát triển kinh tế nước ta trong thời gian vừa qua. Hà Nội là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội 1 CHƯƠNG I KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. I.\ KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.\ Khái niệm về bất động sản • Bất động sản là lĩnh vực gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước và mỗi thành viên trong xã hội. Lĩnh vực này thể hiện ở nhiều mối quan hệ với các lợi ích khác nhau. Lợi ích nhà nước, lợi ích người chủ sở hữu, các nhà đầu tư kinh doanh và người sử dụng.Hoạt động kinh doanh bất động sản rất rộng lớn và phức tạp .Đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế thị trường nước ta đang trong quá trình hình thành đồng bộ các loại thị trường . • Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu người ta chia tài sản làm hai loại: Bất động sản và động sản. Thuật ngữ bất động sản và động sản đã và đang sử dụng rộng rãi và được ghi nhận hầu hết trong các bộ luật . Ở nhiều nước trên thế giới như Anh, Pháp, Mỹ, Thái Lan, Malaixia Hầu hết các khái niệm về bất động sản giữa các nước đều có sự thống nhất .Mặc dù vậy, khi xác định tài sản cấu thành bất động sản còn có sự khác nhau ở một mức độ. • Ở nước ta trước khi ban hành bộ luật dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp luật cũng như trong quản lý hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữ bất động sản và động sản. Trong pháp luật về 2 kinh tế đã sử dụng các khái niệm về tài sản cố định để tài sản lưu động và xác định nội hàm của chúng. Bộ luật dân sự năm 1995 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành bất động sản và động sản trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có di dời được bằng cơ học hay không. • Bộ luật dân sự đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản. Điều 181 bộ luật dân sự nước ta định nghĩa về bất động sản và động sản. Bất động sản là các loại tài sản không thể di rời được bao gồm:  Đất đai  Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.  Các tài sản khác gắn liền với đất đai.  Các loại tài sản khác do pháp luật qui định. Còn động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Bất động sản có lúc còn gọi là nhà đất hoặc địa ốc (theo tiếng Trung Quốc là phòng địa sản). Các phân loại phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh . Đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền đất đai chủ yếu là bất động sản. 2.\ Đặc điểm của bất động sản 2.1\ Bất động sản là loại tài sản có vị trí cố định không thể di chuyển: Đặc tính này có tính ảnh hưởng rất lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại chỗ thì bất động sản không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí của tài sản có ý nghĩa rất quan trọng đến giá trị của bất động sản, vì vậy người ta nhắc đến vị trí " tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế , văn hoá xã hội và môi trường cảnh quan cũng như hạ tầng kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm bất động sản. 2.2\Tính bền lâu: 3 Đất đai là một thứ được xem như không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp, vì vậy tính bền lâu của bất động sản (BĐS) là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc.Cần phân biệt tuổi thọ vật lí của bất động sản với tuổi thọ kinh tế.Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thưòng mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chủ lực chủ yếu của công trình bị lão hoá. 2.3\Tính thích ứng: Lợi ích của công trính được sinh ra trong quá trình sử dụng vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại nét đặc trưng của công trình lại vừa có thể đem lại lợi ích lớn hơn cho nhà đầu tư. Việc điều chỉnh công năng sử dụng đáp ứng yêu cầu của khách hàng nên các nhà đầu tư luôn quan tâm đến tính thích ứng của BĐS 2.4\Tính biến dị: Trên thị trường bất động sản không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong toà cao ốc thì các căn nhà cũng có hướng và nhà khác nhau. Ngoài ra cần chú ý đến ý muốn của các nhà đầu t ư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biến hoặc tạo sự hấp dẫn với khách hàng, thoả mãn sở thích cá nhân Do vậy trên thi trường bất động sản địa vị và giá trị riêng của bất động sản này không hoàn giống như bất động sản khác. 2.5\Tính chụi ảnh hưởng của chính sách: Vì BĐS có tầm quan trọng với hoạt động kinh tế và đời sống của nhân dân, nên chính phủ các nước đều quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp lí, quan hệ lợi ích kính tế trong sản xuất giao dịch và sử dụng 4 BĐS.Vì không thể di chuyển từ thị trường này sang thị trường khác thuận lợi hơn nên thị trường BĐS khó mà tránh khỏi những ảnh hưởng của việc điểu chỉnh chính sách như chính sách thuế, đất đai, nhà ở, tiền tệ. 2.6\Tính thuộc vào năng lực quản lí: Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lí lắm chẳng hạn như vào thị trường chứng khoán hay vàng bạc đá quí.Thế nhưng muốn đầu tư vào thị trường bất động sản thì phải có năng lực quản lí tương xứng. 2.7\Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Đó là việc giá trị của bất động sản được nâng cao lên nhờ sự thay đổi của các công trình công cộng như trường học, chợ, công viên và các điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật như công trình giao thông, quy hoạch phát triển đô thị . Kinh nghiệm cho thấy nếu dự đoán được chính xác về cơ sở hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư phát triển bất động sản thì là thành công rất lớn. 3.\ Khái niệm về thị trường bất động sản • Thị trường BĐS là nơi giữa người mua và người bán tự tìm đến với nhau, qua gặp gỡ, trao đổi và thăm dò mà nhận được lời giải đáp điều mà mỗi bên cần biết, nếu cảm thấy thoả mãn sẽ đi đến giao dịch. • Nói một cách ngắn gọn thị trường BĐS là:  Tổng hoà các giao dịch về bất động sản nhà đất tại 1 khu vực địa lý nhất định, trong thời đoạn nhất định.  Đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS nhà đất; • Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển. Hàng hoá trên thị trường bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt tuy không thể di dời được nhưng 5 có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh các hoạt động giao dịch. • Thị trường BĐS gồm 3 thị trường nhánh. Thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS • Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS ra nhập thị trường mà người ta phân thị trường làm 3 cấp:  Thị trường cấp I là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai c).  Thị trường thứ II là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.  Thị trường III là thị trường bán hoặc cho thuê lại công trình đã được mua và thuê. II.\ CUNG&CẦU - YẾU TỐ QUAN TRỌNG HÌNH THÀNH THỊ II.\ CUNG&CẦU - YẾU TỐ QUAN TRỌNG HÌNH THÀNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.\ Cung bất động sản 1.\ Cung bất động sản 1.1.\ Khái niệm cung bất động sản Cung về bất động sản là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối lượng bất động sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định . Tổng cung ở đây hoàn toàn không trùng khớp với tổng số bất động sản có được ở một quốc gia, do có những thành phần không được tham gia vào giao dịch mua bán trên thị trường tuỳ theo pháp luật của mỗi nước quy định hoặc có những chủ sở hữu, sử dụng nhiều bất động sản nhưng họ không muốn bán, chuyển nhượng hay chờ cơ hội để bán với mặt bằng giá cao hơn. Những nguồn nêu trên là không được tính vào cung về bất động sản tại thời 6 điểm đó. Để các nguồn nhà đất trở thành nguồn cung bất động sản trên thị trường cần có sự hội tụ các điều kiện sau:  Quỹ bất động sản hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thờiQ, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng.  Người chủ sở hữu quỹ bất động sản không có mụcđích để sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu câù bánN, tức là sẵn sàng chuyển giao bất động sản cho người khác.  Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá mặt bằng chungG, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và chấp nhận của thị trường .  Phải có thị trường bất động sản xuất hiện và quỹ bất động sản đó tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận.P Bất động sản là loại tài sản mang tính chất của một loại hàng hoá đặc biệt. Đặc biệt ở nguồn gốc tạo thành, tính hạn chế về số lượng, tính không đồng nhất, tính không thay thế, tính cố định về vị trí và tính vĩnh cửu. 1.2.\ Đặc điểm của cung bất động sản • Xuất phát từ tính chất đặc biệt của bất động sản mà lượng cung về bất động sản cũng mang những nét rất đặc thù so với các hàng hoá thông thường khác: 7  Bất động sản là sản phẩm có nguồn gốc tự nhiên với số lượng giới hạn và con người không thể tự tạo ra thêm bất động sản mới được để làm tăng cung theo ý muốn chủ quan từ đó giữa các loại bất động sản theo mục đích sử dụng khác nhau thì sự thay đổi về cung của loại bất động sản đó có thể tác động làm thay đổi cung của loại đất khác.  Hơn nữa, lượng cung về bất động sản không thể điều chỉnh trong lưu thông theo không gian cũng như chủng loại hoặc chất lượng là do tính cố định về vị trí và tính không đồng nhất của bất động sản. Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu bất động sản một cách cục bộ về không gian và chủng loại bất động sản theo từng địa phương hay từng vùng lãnh thổ.  Không như các hàng hoá thông thường khác là có thể điều chuyển được đúng chủng loại hàng hoá mà nhu cầu thị trường cần từ địa phương này sang địa phương khácK, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu từ quốc gia này sang quốc gia khác để giữ cân bằng cung - cầu hợp lý. Đây là một đặc điểm không thể bỏ qua được trong khi xây dựng và hoạch định các chính sách điều tiết vĩ mô nền kinh tế có thị trường bất động sản.  Mặt khác tổng cung về bất động sản là một số lượng giới hạn gần như không đổi, nên không thể đẩy tổng cung bất động sản tăng lên một cách tuyệt đối được theo ý muốn chủ quan như đẩy cung các hàng hoá 8 dịch vụ thông thường cho nên vấn đề điều chỉnh, biến đổi tổng cung của từng loại bất động sản có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong nền kinh tế và đời sống xã hội. • Hiện nay tại nước ta cung về bất động sản cơ bản đã hội tụ đủ các điều kiện đã nhắc đến ở trên và nảy sinh rất kịp thời để đáp ứng cho cầu về bất động sản bất động sản ở các nhóm khác nhau, góp phần tạo nên mầm mống cho thị trường bất động sản nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Trong số đó hiện nay ở nước ta có nhóm cung về bất động sản phục vụ cho sinh hoạt của con người là đất ở và nhà ở diễn ra sôi động nhất và tự do nhất, đặc biệt ở các đô thị lớn như Thủ đô Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Đà Nẵng lượng cung này đã và đang xuất hiện ở cả ba khu vực, đó là: khu vực Nhà nước, khu vực tư nhân và khu vực tự phát.  Khu vực Nhà nước: là các hoạt động xây dựng phát triển nhà ở do Nhà nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách hoặc coi như vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu Nhà nước. Là nguồn cung đất ở, nhà ở có tính ổn định và tổ chức cao, có kế hoạch rõ ràng, cụ thể theo định hướng chiến lược phát triển của mỗi quốc gia. Đây là khu vực mà Nhà nước nắm được lượng cung để can thiệp và điều tiết trực tiếp vào thị trường. Hàng năm ở bất kỳ một quốc gia nào cũng có một lượng vốn 9 ngân sách đầu tư vào khu vực này nhưng có thể ở nhiều dạng và hình thức biểu hiện rất khác nhau.  Khu vực tư nhân: Là nguồn cung bất động sản khá lớn cho thị trường. Lượng cung bất động sản của khu vực này tăng là do đầu tư phát triển từ nguồn vốn không phải của ngân sách Nhà nước mà do các tổ chức, công ty hoặc cá nhân thực hiện có tuân theo các quy trình, quy phạm chính thức của pháp luật mà Nhà nước quản lý về lĩnh vực xây dựng nhà ở. Do vậy Nhà nước không thể kiểm soát được toàn bộ lượng cung bất động sản ở khu vực này mà chỉ điều tiết thông qua các chính sách tài chính, tín dụng, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng.  Khu vực tự phát: chủ yếu mang tính tự cung tự cấp, trước hết cân đối cung cầu cho bản thân. Các hoạt động về tăng cung bất động sản khu vực này hoàn toàn độc lập với những nguyên tắc quy định trong kỹ thuật xây dựng và kiến trúc nhà ở của Nhà nước và cũng đựơc đầu tư, phát triển từ nguồn vốn tư nhân. • Những nguồn bất động sản được hình thành bằng cách tự xây dựng, thiết kế riêng tuỳ theo khả năng nguồn tài chính của mình nên ở đây chúng rất đa dạng về cấp độ, mang tính chất và phạm vi địa bàn khác nhaukhông theo một tiêu chuẩn kỹ thuật nào cả nhưng rồi nó cũng tạo thành một nguồn có lượng cung về bất động sản khá lớn và phong phú trên thị trường. 10 [...]... trở lại quan hệ cung cầu và hình thành quan hệ cung cầu mới để phù hợp với sản xuất kinh doanh và tiêu dùng xã hội CHƯƠNG II THỰC TRẠNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN KHÁT VỌNG VIỆT I Giới thiệu về công ty CP Khát Vọng Việt 1.\ Lịch sử và ngành nghề kinh doanh Công ty CP Khát Vọng Việt được thành lập vào năm 2005 theo giấy phép kinh doanh số 0103010672, do sở kế hoạch và đầu tư Hà Nội... dịch vụ trông xe miễn phí, internet miễn phí, truyền hình cáp miễn phí • Dịch vụ quản lý căn hộ: Công ty Khát Vọng Việt còn có dịch vụ nhận quản lý các căn hộ thay cho chủ sở hữu, với dịch vụ này công ty có trách nhiệm thay chủ sở hữu căn hộ đứng ra kinh doanh việc cho thuê căn hộ và chủ sở hữu sẽ phải chi trả một khoản phí cho công ty • Dịch vụ mua và bán bất động sản:Với dịch vụ này công ty sẽ là cầu. .. ngề kinh doanh:  Dịch vụ trang trí nội, ngoại thất  Dịch vụ tư vấn quản lý, tư vấn đầu tư và quản lý bất động sản(không bao gồm tư vấn pháp luật)  Môi giới thuê và cho thuê bất động sản  Kinh doanh khách sạn, nhà hàng (không bao gồm kinh doanh phòng hát Karaoke, vũ trường, quán ba.) Hiện nay Khát Vọng Việt đang hoạt động trên mảng kinh doanh chính là bất động sản.Mảng kinh doanh bất động sản của công. .. kinh doanh bất động sản Điều đó đã làm cho thị trường bất động sản càng sôi động trong những năm gần đây, cũng như kinh doanh bất động sản trở thành một loại hình kinh doanh phổ biến trong nền kinh tế 2.3.\ Những nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản Trong những năm đổi mới, kinh tế nước ta đã có những chuyển biến tích cực, các doanh nghiệp nhiều hơn, người dân đã có nguồn thu nhập cao hơn, nhu cầu. .. trạng thái về các quan hệ cung cầu về bất động sản 2.\ Cầu nhà đất 2.1.\ Khái niệm cầu nhà đất 14 Có cung ắt có cầu, tổng cung và tổng cầu là hai lực lượng quyết định sự hoạt động của hộp đen kinh tế vĩ mô mang tính quy luật của nền kinh tế hàng hoá, dịch vụ hoạt động theo cơ chế thị trường Mức độ cân bằng giữa cung và cầu được biểu hiện thông qua giá cả của hàng hoá và dịch vụ đó Do vậy, để nghiên cứu... thiệu về Khát Vọng Việt và các dịch vụ của công ty đang cung cấp cho các nhà đầu tư và các cá nhân có nhu • Bộ phận tư vấn trực tiếp  Tìm hiểu lắng nghe nhu cầu của khách hàng nhằm xác định chính xác nhu cầu của họ 33  Giới thiệu sản phẩm phù hợp với nhu cầu của khách hàng • Phòng kỹ thuật  Giúp đỡ khách hàng hoàn thành thủ tục làm sổ đỏ  Giải đáp thắc mắc của khách hàng về các vấn đề pháp luật khác... được nhu cầu của khách hàng thuộc tầng lớp trung lưu.Có thể nói Khát Vọng Việt là công ty tiên phong trong lĩnh vực thuê và cho thuê căn hộ khép kín.Với tầm nhìn đúng đắn cùng với sự năng động của đội ngũ nhân lực, công ty đang nhanh chóng mở rộng và chiếm lính được phân khúc thị trường thuê và cho thuê bất động sản tại khu vực Hà Nội 3.\ Bộ máy hoạt động và chức năng các bộ phận trong công ty CP Khát... ở nhờ hoặc đang phải sống tạm bợ tại các khu nhà “ổ chuột”  Nhu cầu chỗ ở của cán bộ, công nhân viên chức, lực lượng vũ trang chưa có nhà hoặc mới chuyển đến  Nhu cầu tăng thêm diện tích cho những hộ đang ở quá chật  Nhu cầu chỗ ở cho lao động tại các khu công nghiệp tập trung mới xây dựng  Nhu cầu chỗ ở để giải phóng mặt bằng cho việc thực hiện quy hoạch  Nhu cầu chỗ ở cho người nước ngoài đến... Giải đáp thắc mắc của khách hàng về các vấn đề pháp luật khác • Phòng kế toán  Thực hiện các thủ tục thanh toán cho khách hàng II Thực trạng kinh doanh của công ty CP Khát Vọng Việt 1.\ Đánh giá về môi trường kinh doanh bất động sản tại Hà Nội Thị trường bất động sản nói chung tại Hà Nội luôn luôn là một yếu tố thu hút được sự chú ý của mọi cơ quan và cá nhân.Sự phát triển quá nóng của thị trường này... công ty gồm hai nhánh hoạt động nhỏ là: mua, bán bất động sản và thuê, cho thuê bất động sản 2.\ Một số nét chính về hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực cho thuê • Mảng kinh doanh bất động sản của Khá Vọng Việt gồm hai nhánh nhỏ là mua, bán bất động sản, thuê, cho thuê bất động sản.Hiện nay công ty đang tập trung đầu tư phát triển nhánh thuê và cho thuê bất động sản tại thị trường Hà Nội với thương . bất đ ng sản sang mua bán và kinh doanh bất đ ng sản. Điều đ đ làm cho thị trường bất đ ng sản càng sôi đ ng trong những năm gần đ y, cũng như kinh doanh. quyền này đ i với các nguồn bất đ ng sản hiện có là điều kiện đ các nguồn đbất đ ng sản bất đ ng sản này sẵn sàng và có đ y đ điều kiện đ tham gia