Đang tải... (xem toàn văn)
Pháp luật về hoạt động môi giới là tổng thể các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành để diều chỉnh hoạt động môi giới trên thi trường bất động sản.
LỜI MỞ ĐẦU Pháp luật hoạt động môi giới tổng thể quy phạm pháp luật nhà nước ban hành để diều chỉnh hoạt động môi giới thi trường bất động sản Vì nghiên cứu pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam không đề cập đến Luật kinh doanh bất động sản Quốc hội nước Việt Nam thơng qua ngày 29/6/2006 có hiệu lực thi hành ngày 01/10/2007 Cùng với Luật kinh doanh bất động sản, Nghị định 153/2007ND-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Quyết định 29/2007/QD-BXD ngày 31/12/2007 Bộ Xây dựng quy định chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực số nội dung Nghị đinh 153/2007/ND-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản Đây văn pháp lý quan trọng trực tiếp điều chỉnh môi giới bất động sản Vì việc nghiên cứu quy định pháp luật hành môi giới bất động sản thực góc độ hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm mục đích sinh lời NỘI DUNG CHÍNH : I.KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm môi giới bất động sản 1.1 Khái niệm BĐS Theo điều 174- luật số 33/2005/QH11- Bộ Luật Dân quy định sau BĐS tài sản bao gồm : • Đất đai • Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà , cơng trình xây dựng • Các tài sản khác gắn liền với đất đai • Các tài sản khác Pháp luật quy định 1.2.Các khái niệm môi giới BĐS - Môi giới trung gian bên bán bên mua, chủ thể cá nhân,một nhóm, hãng làm chủ thể trung gian cho hai nhiều chủ thể khác tham gia kinh doanh - Môi giới hoạt động người thứ ba với mục đích tạo cảm thơng thấu hiểu việc giải vấn đề công việc có liên quan bên với - Mơi giới BĐS hoạt động người thứ ba có đủ tính năng, điều kiện để giải quan hệ giao dịch BĐS nhằm kết nối thương vụ giao dịch BĐS Môi giới bất động sản người kinh doanh hoàn toàn độc lập, họ bán, cho thuê hay quản lý bất động sản thuộc sở hữu khách hàng với khoản phí theo thỏa thuận Khi bán bất động sản, người môi giới thực tất nghiệp vụ từ khớp nối tìm kiếm nhu cầu mua- bán, thu xếp thương thảo thành công chủ bất động sản hoàn tất quyền sở hữu chuyển đổi Bản chất môi giới BĐS hoạt động nhà môi giới chuyên nghiệp, thực hiện, kết nối thương vụ tạo thấu hiểu bên, việc lựa chọn xếp thương vụ, đề phương pháp giải Sự cần thiết hoạt động môi giới Bất động sản Vai trị nhà mơi giới - họ chất xúc tác đưa giao dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Vai trò dịch vụ thể qua mặt sau: 2.1 Cung cấp thông tin cho chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hố bất động sản Do tính đặc thù hàng hoá bất động sản thị trường bất động sản Nó thị trường khơng hồn hảo, thơng tin thị trường, hàng hố không thật đầy đủ không phổ biến rộng rãi hàng hố khác tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản khơng xác hàng hố khác Chính hệ thống thơng tin đóng vai trị quan trọng vận hành thị trường bất động sản, tồn thơng tin liên quan đến bất động sản, bao,gồm thơng tin về: luật pháp, sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí bất động sản, mơi trường, nhu cầu,mức cung tâm lý tập quán… bất động sản hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu tác động nhiêu yếu tố phận tài sản quan trọng doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức trị xã hội hộ gia đình cá nhân Khi thị trường thông tin giao dịch đầy đủ, đồng đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua người bán hiểu biết thơng tin đó, họ dễ dàng định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Các tổ chức môi giới chủ thể cung cấp thông tin quan trọng thị trường bất động sản Hệ thống tổ chức phát triển, hoạt động chun nghiệp mức độ hồn hảo thông tin bất động sản ngày cao, hạn chế nhiều rủi ro cho đối tượng tham gia thị trường bất động sản 2.2 Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước Thị trường bất động sản ngày phát triển nhu cầu giao dịch ngày tăng số lượng chất lượng Nhưng đặc tính bất động sản thơng tin trường khơng hồn hảo, giao dịch chủ yếu giao dịch ngầm nhà nước khơng thể kiểm sốt giao dịch đó, nên việc thu thuế người có thu nhập cao tham gia giao dịch thị trường nhà nước thực Theo thống kê có 70% giao dịch bất động sản thực thông qua tổ chức môi giới không đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước Mà thuế nguồn thu nhà nước để trang trải cho hoạt động, chi phí nước Vì vật tổ chức, cá nhân môi giới công nhận cho phép hành nghề có đăng kí kinh doanh giúp cho họ hoạt động có hiẹu đồng thời thơng qua giao dịch nhà nước tăng thu nhập thuế 2.3 Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội Bất động sản tài sản quan trọng quốc gia, cộng đồng người dân Nó tài sản có giá trị lớn, quan hệ giao dịch bất động sản thị trường có tác động mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội khác nhau.Thị trường bất động sản phụ thuộc chịu chi phối điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán vùng, địa phương, cộng đồng khác Một thị trường hoạt động không lành mạnh, giá lên xuống thất thường, tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hồi nghi sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định Thông qua tổ chức môi giới chuyên nghịêp,các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản cung cấp đầy đủ, xác thơng tin bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội 2.4 Góp phần thúc đẩy đổi sách quản lý bất động sản Một thị trường phát triển vững mạnh có hành lang pháp lý hồn thiện Mỗi bất động sản thân chứa đựng thơng tin pháp lý, đặc tính…Chính thơng qua giao dịch thị truờng bất động sản điều kiện không phù hợp thực tế sách quản lí đất đai nhà nước bộc lộ Đó sở để Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện cơng tác quản lí đất đai quản kí bất động sản: thiết lập hệ thống, quy trình đăng kí đất đai, đăng kí tài sản, lập đồ địa chín, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai thực phù hợp với quan hệ kinh tế- xã hội, từ mở rộng phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành hố quan hệ dân đất đai Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày phong phú đa dạng doanh nghiệp, tổ chức kinh tếchính trị - xã hội tầng lớp dân cư đáp ứng giao dịch thị trường bất động sản, thông qua tổ chức trung gian môi giới bất động sản Sự hình thành phát triển tổ chức môi giới tất yếu khách quan Dịch vụ môi giới nghề cần cơng khai hố coi ngành bao ngành nghề khác tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ mơi giới phát triển hướng II VAI TRỊ VÀ CƠ CHẾ ĐIỀU CHỈNH CỦA PHÁP LUẬT VỚI HOẠT ĐỘNG MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Các sách pháp luật liên quan đến hoạt động môi giới Bất động sản Ngày 15/10, Chính phủ ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP để hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Trong qui định người môi giới phải đào tạo cấp chứng hành nghề Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS phải có người có chứng môi giới Đây sở pháp lý quan trọng để hình thành lực lượng mơi giới chun nghiệp, góp phần làm thị trường bất động sản minh bạch, phát triển ổn định, bền vững, giúp Nhà nước kiểm soát hoạt động kinh doanh BĐS doanh nghiệp Để cấp chứng cá nhân phải có đủ điều kiện khơng phải cán bộ, cơng chức nhà nước; có giấy chứng nhận hồn thành khố đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản Sắp tới khoảng đầu năm 2009, nhà nước có thêm quy định hoạt động môi giới phải qua sàn giao dịch bất động sản.Với điều kiện nhà nước quản lý chặt chẽ nguồn cung bất động sản đánh giá nhu cầu thị trường đồng thời thông tin BĐS trở nên minh bạch, người dân có hội tiếp xúc với BĐS dễ dàng Hoạt động lĩnh vực mơi giới có liên quan đến nhiều loại giấy tờ pháp lý : loại hợp đồng môi giới, hợp đồng mua bán, cho thuê nhà, giấy tờ liên quan đến chuyển quyền sử dụng, sang tên, sổ đỏ phải cơng chứng từ quan pháp lý, nhà mơi giới cần có hiểu biết tư vấn, hỗ trợ đầy đủ cho khách hàng mà đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật Vai trò điều chỉnh Tác động sách : - Đối với chủ thể hoạt động môi giới bất động sản : Tại khoản Điều Luật KDBDS 2006 quy định điều kiện chủ thể tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản nói chung mơi giới bất động sản nói riêng sau: “ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có người có chứng môi giới bất động sản; kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có hai người có chứng định giá bất động sản; kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có hai người có chứng mơi giới bất động sản, có dịch vụ định giá bất động sản thỡ phải có hai người có chứng định giá bất động sản” Khoản Diều quy định “Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng mơi giới bất động sản” Như theo quy định khoản khoản Điều Luạt KDBDS 2006 kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản ngành nghề kinh doanh có điều kiện, tổ chức cá nhân, tham gia dịch vụ kinh doanh môi giớ bất động sản phải đáp ứng điều kiện định Nghĩa cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản quan nhà nước có thẩm quyền phải có chứng hành nghề mơi giới Cịn doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có người có chứng mơi giới bất động sản phải đăng ký kinh doanh quan nhà nước có thẩm quyền So với trước chưa có luật KDBDS 2006, việc xác định điều kiện chủ thể tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản thị trường Việt Nam phải dựa vào luật Luật Doanh Nghiệp, Luật doanh Nghiệp Nhà nước, Luật đầu tư nước Việt Nam, Luật Hợp tác xã, Luật thương mại… Tình trạng cho thấy pháp luật điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản mang tính tản mạn, nhiều khơng xác định tổ chức, cá nhân có phải người mơi giới bất động sản hay khơng, từ quyền nghĩa vụ họ không xác định rõ ràng Bên cạnh đó, Điều Luật KDBDS 2006 quy định tổ chức cá nhân tham gia kinh doanh môi giới bất động sản không phân biệt tổ chức cá nhân nước, tổ chức cá nhân nước ngồi đáp ứng đủ điều kiện tham gia kinh doanh lĩnh vực Điều 10 điểm c Luật KDBDS 2006 quy định cụ thể “chủ thể tham gia dịch vụ kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bao gồm tổ chức cá nhân nước tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam đinh cư nước ngoài” So với trước chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản mở rộng Người nước tham gia hoạt động lĩnh vực có đủ điều kiện Luật KDBDS 2006 quy định, cá nhân hoạt động cách độc lập có chứng mơi giới bất động sản có đăng ký kinh doanh Từ đó, việc quy định nghề môi giới bất động sản nghề kinh doanh có điều kiện thức đưa mơi giới bất động sản đến hướng chuyên nghiệp, nâng cao trình độ hoạt động này; quy định hạn chế rửi ro, bảo đảm an toàn cho người môi giới, tạo điều kiện cho đời tổ chức cá nhân có uy tín, chất lượng góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản - Việc quy định cách rõ ràng chủ thể tham gia vào hoạt động mơi giới bất động sản góp phần đưa việc kinh doanh môi giới bất động sản trở nên chuyên nghiệp, đáng tin cậy cho khách hang muốn sử dụng sản phẩm bất động sản tổ chức mơi giới, góp phần thúc đẩy kinh doanh bất động sản phát triển Mặt khác,ở khía cạnh khác hoạt động doanh nghiệp , hợp tác xã lĩnh vực cung ứng dịch vụ bất động sản góp phần hạn chế tình trạng hành quan lieu, cửa quyền sách nhiễu phận cán nhà nước hoạt động lĩnh vực cung cấp dịch vụ công thị trường bất động sản Những điều kiện sở quan trọng để hình thành lực lượng mơi giới chun nghiệp, góp phần làm thị trường BĐS minh bạch, phát triển ổn định, bền vững III MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘN MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.,Một vài nhận xét hoạt động môi giới BĐS Việt Nam Thị trường BĐS VN hình thành chưa lâu, phát triển méo mó lệch lạc mang tính thời vụ Những ngành dịch vụ thị trường bắt đầu dạng phôi thai Trong nghề mơi giới lại phát triển nhất, lâu đời nhiều bất cập Những bất cập phần lớn xuất phát từ nguyên nhân sâu xa thiếu vắng trung tâm đào tạo mơi giới thức, có uy tín với chương trình đào tạo có hệ thống mang tính chun mơn cao, thờ số quan chức liên quan, đạo đức nghề nghiệp bị bỏ qua… Khách hàng trung tâm môi giới thường bị bưng bít thơng tin hay nói cách khác thơng tin mà trung tâm đưa khó kiểm sốt Mỗi trung tâm lại có kiểu hợp đồng riêng với điều khoản lắt léo để trói buộc khách hàng chốn tránh trách nhiệm Khơng người lỡ mua đất qua mơi giới phải “ngậm bồ làm ngọt” Nhân viên trung tâm môi giới không đào tạo chuyên môn, dẫn đến việc sản phẩm dịch vụ họ sơ sài, thiếu tôn trọng khách hàng Ở tầm cao hơn, nhà mơi giới đảm nhận thương vụ môi giới lớn cách trọn vẹn, hiệu … Vấn đề khơng với đất lẻ tư nhân, tình cảnh tương tự đến với người mua đất dự án, đặc biệt dự án phải quy hoạch giải tỏa Phần lớn cá nhân hoạt động môi giới nhà đất không đào tạo tư vấn kiến thức hoạt động lực lượng gây nhũng nhiễu thơng tin, góp phần việc đẩy giá lên làm giá hạ xuống theo sốt nóng lạnh thị trường Trong điều kiện người mơi giới, nơm na gọi “cị”, có hội kiếm lời thông tin quy hoạch, sử dụng đất, tình trạng pháp lý bất động sản không công bố đầy đủ cơng khai Chương trình nội dung đào tạo mang tính chắp vá “ mạnh người làm” Hầu hết kiến thức thị trường bất động sản góp nhặt thị trường thiếu xác thong tin minh bạch hóa thong tinh cộng thêm hiểu biết ứng dụng vào thực tế thị trường bất động sản việt nam hạn chế Bộ xây dựng xác định nhu cầu cần thiết phải đưa hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản vào quản lý nhà nước để khắc phục thực trạng diễn ạt phổ biến văn phòng , sở dịch vụ môi giới bât động sản tự phát Soghoạt động phátđộng sở đào tạo sao?làm để đảm bảo đầu chất lượng đào tạo Bộ xây dựng chưa có giải pháp tích cực Các giải pháp để nâng cao hiệu pháp luật hoạt dộng môi giới bất động sản Theo em để hoạt đông môi giới BĐS hoạt động tốt dần trở nên chuyên nghiệp thân doanh nghiệp cần: - Pháp luật cần có quy định chặt chẽ cụ thể chất lượng đào tạo sở đào tạo : nội dung đào tạo, chương trình đào tạo đến trình độ chun mơn đội ngũ giảng dạy, đến sở học , thi kiểm tra chất lượng đào tạo yế tố sở vật chất đảm bảo cho việc giảng dậy học tập sở đào tạo không nên quy định cách chung chung - Khi thực thẩm định cấp giấy phép cho sở đào tạo mơi giới bất động sản, Bộ xây dựng ngồi việc kiểm tra nội dung trương trình đào tạo sở đào tạo tự xây dựng lý lịch tự thuật giảng viên giảng dạy nên thẩm định nội dung cụ thể giảng , chuyên đề lĩnh vực đào tạo - Ngay từ khâu tuyển chọn nhân viên cần phải ý đến trình đào tạo nhân viên, qua khóa đào tạo theo quy định hay chưa, kinh nghiệm lĩnh vực kinh doanh bất động sản mức độ nào,nếu chuyển từ lĩnh vực khác sang cần đầu tư đào tạo cho nhân viên kiến thức môi giới BĐS kiến thức có liên quan cần thiết khác - Pháp luật cần quy định điều kiện , sở vật chất văn phịng, sở mơi giới (bản đổ, biển hiệu, bàn ghế văn phòng, máy tính trang thiết bị khác ) - Đạo đức trách nhiệm chủ thể thực việc môi giới với khách hàng , tư vấn cho khách hàng hiểu biết đầy đủ thủ tục pháp lý - Mở thêm khóa đào tạo chun sâu mơi giới BĐS,có thêm quy chuẩn riêng liên quan đến hoạt động môi giới BĐS - Xây dựng mơ hình Mơi giới chun nghiệp quy định chặt chẽ điều kiện để trở thành nhà môi giới , chuyên nghiệp đội ngũ nhà môi giớiđể thay đổi tâm lý người dân nghề mội giới, xóa hình ảnh nhà mơi giới “ cị” - Khơng ngừng hồn thiện máy quản lý, sách pháp luật theo hướng gọn, hiệu - Đưa chế tài xử phạt nghiêm khắc hành vi trái pháp luật nhằm gây thiếu minh bạch thông tin, gây tổn thất cho thị trường bất động sản KẾT LUẬN: Hoạt động môi giới bất động sản hoạt động quan tất yếu thị trường bất động sản, thực chức làm cầu nối đưa người mua người bán đến với hỗ trợ cho giao dịch bất động sản Việc cho phép môi giới bất động sản hoạt động với mơ hình quy mơ phù hợp tạo kênh phân phối bất động sản mới, qua giúp nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn để tái đầu tư,bảo đảm hiệu kinh tế, người tiêu dùng có hội phục vụ tốt 10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình pháp luật kinh doanh bất động sản, nxb Tư pháp, hà nội – 2009 http://goldland.vn/upload/medias/file_1231230758.pdf http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2010/08/12/phpluật-về-kinh-doanh-bất-dộng-sản-ở-việt-nam- Luật kinh doanh bất động sản 2006 11 ... định giá bất động sản? ?? Khoản Diều quy định “Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng mơi giới bất động sản? ?? Như theo quy. .. QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm môi giới bất động sản 1.1 Khái niệm BĐS Theo điều 174- luật số 33/2005/QH11- Bộ Luật Dân quy định sau BĐS tài sản bao gồm... bán đến với hỗ trợ cho giao dịch bất động sản Việc cho phép môi giới bất động sản hoạt động với mơ hình quy mơ phù hợp tạo kênh phân phối bất động sản mới, qua giúp nhà đầu tư bất động sản rút