dự án: “Đầu tư phát triển Khu Vui Chơi–Giải Trí–Thể Thao T&S ”

dự án: “Đầu tư phát triển Khu Vui Chơi–Giải Trí–Thể Thao T&S ”

MỤC LỤ C

MỤC LỤC 1

CHƯƠNG I GIỚI THIỆU 7

1.1 Đặt vấn đề 7

1.2 Mục tiêu 7

1.3 Nội dung 7

1.4 Phạm vi và giới hạn 7

1.5 Tổng quan về cấu trúc đồ án 8

CHƯƠNG II CƠ SỞ LÝ THUYẾT 9

2.1 Kỹ thuật dự báo 9

2.1.1 Hồi quy tuyến tính 9

2.1.2 Hồi quy bội 9

2.2 Phương pháp lựa chọn đa mục tiêu 10

2.2.1 Phương pháp liệt kê (Checklist) 10

2.2.2 Mô hình cho điểm (Scoring Model) 11

2.3 Kinh tế kỹ thuật 12

2.3.1 Sự cần thiết của phân tích tài chính 12

2.3.2 Suất chiết khấu 12

2.3.3 Các quan điểm khác nhau trong phân tích tài chánh 13

2.3.4 Phân tích lợi nhuận bằng tỷ số B/C 13

2.3.5 Suất thu lợi nội tại (IRR) 14

2.3.6 Giá trị hiện tại NPV 14

2.3.7 Thời gian thu hồi vốn (Payback Period) 15

2.4 Cấu trúc tổ chức 16

2.4.1 Cấu trúc tổ chức 16

2.4.2 Tổ chức dạng dự án 16

2.4.3 Tổ chức dạng ma trận 17

2.4.4 Biểu đồ trách nhiệm(Linear Responsibility Chart – LRC) 17

2.5 Lý thuyết về điều độ dự án 18

2.5.1 Key Milestones 18

2.5.2 Kỹ thuật mạng (Network Technique) 18

2.5.3 Biểu đồ Gantt 19

2.5.4 Phương pháp PERT 20

CHƯƠNG III CƠ SỞ CỦA DỰ ÁN 22

3.1 Giới thiệu chủ đầu tư 22

3.2 Cơ sở pháp lý 22

3.3 Giới thiệu về ngành giải trí – thể thao tại thành phố 22

3.4 Lý do đầu tư 23

CHƯƠNG IV ĐỊA ĐIỂM ĐẦU TƯ 24

5.1 Các địa điểm có thể đầu tư 24

5.2 Chọn lựa địa điểm 24

5.3 Giới thiệu về địa điểm đầu tư 25

5.4 Chi phí đầu tư địa điểm 26

CHƯƠNG V PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 28

5.1 Thị trường 28

5.2 Dự báo tiềm năng của dự án 29

5.3 Dự báo số lượng khách tới khu giải trí thể thao T&S 30

CHƯƠNG VI TỔ CHỨC NHÂN SỰ VÀ KẾ HOẠCH KINH DOANH CỦA KHU THỂ THAO GIẢI TRÍ T&S 31

6.1 Tổ chức nhân sự 31

6.2 Kế hoạch sản xuất kinh doanh và các giải pháp đảm bảo 32

6.2.1 Nội dung đầu tư 32

6.2.2 Hạng mục đầu tư 33

6.2.3 Phương án kinh doanh 34

6.2.4 Bảo hiểm hoả hoạn và tai nạn 37

6.2.5 Điện – nước 37

6.2.6 Chi phí cho một số hoạt động 37

CHƯƠNG VII PHÂN TÍCH TÀI CHIÙNH VÀ RỦI RO DỰ ÁN 39

7.1 Thông số tài chính 39

7.1.1 Suất chiết khấu 39

7.1.2 Thời gian hoạt động và thời kì phân tích của dự án 39

7.1.3 Khấu hao và phương pháp trích khấu hao 39

7.1.4 Thuế 40

7.1.5 Giá của các loại hình kinh doanh 40

7.2 Vốn đầu tư 40

7.2.1 Tổng đầu tư cho xây lắp 40

7.2.2 Tổng đầu tư cho thiết bị 40

7.2.3 Chi phí chuyển quyền sử dụng đất 41

7.2.4 Chi phí kiến thiết cơ bản 42

7.2.5 Tổng vốn đầu tư 43

7.2.6 Kết quả phân tích tài chính 43

7.2.7 Kết quả phân tích độ nhạy 44

CHƯƠNG VIII KẾ HOẠCH THỰC HIỆN DỰ ÁN 45

8.1 Cấu trúc tổ chức thực hiện dự án 45

8.2 Cấu trúc phân việc trong dự án 47

8.2.1 Cấu trúc các công việc chủ yếu của dự án 47

8.2.2 Bảng phân công trách nhiệm 48

8.2.3 Mô tả các công việc trong dự án 49

8.3 Xác định trình tự và thời gian thực hiện các công việc 52

8.4 Kết quả điều độ 54

8.5 Phân tích PERT 55

CHƯƠNG IX KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 56

9.1 Kết luận 56

9.2 Kiến nghị 56

TÀI LIỆU THAM KHẢO 57

DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Bảng ví dụ Check list 11

Bảng 2.1: Bảng ví dụ Scoring Model 11

Bảng 4.1 : Bảng sàng lọc các phương án địa điểm 24

Bảng 4.2: Bảng xác định trọng số của tiêu chí 25

Bảng 4.1 Số liệu về tình hình tập luyện thể thao trong thành phố 29

Bảng 4.2: Bảng tổng hợp các mô hình hồi quy 29

Bảng 4.3: Bảng tổng hợp dự báo về số người tập luyện thể thao trong thành phố 30

Bảng 4.4: Bảng dự báo lượng khách đến khu du lịch T&S 30

Bảng 5.1 : Bảng cơ cấu lương 32

Bảng 5.2 : Bảng hạng mục đầu tư 34

Bảng 5.3 Bảng thống kê cơ cấu mức sống của thành phố 35

Bảng 5.4 Trung bình cơ cấu mức sống 36

Bảng 7.1 : Bảng xác định chi phí kiến thiết cơ bản 42

Bảng 7.2: Bảng tổng vốn đầu tư 43

Bảng 7.3: Bảng phân tích ảnh hưởng của % thị phần 44

Bảng 8.1 Bảng phân công trách nhiệm 48

Bảng 8.2 Bảng mô tả công việc trong dự án 50

Bảng 8.3 Bảng xác định trình tự và thời gian của công việc 53

Bảng 8.4: Bảng phân tích PERT 55

DANH SÁCH CÁC HÌNH VẼ

Hình 2.1: Sơ đồ Gantt 20

Hình 6.1: Sơ đồ tổ chức của khu thể thao giải trí T&S 31

Hình 5.2: Biểu đồ cơ cấu mức sống 35

Hình 8.1: Sơ đồ tổ chức quản lý dự án 46

Hình 8.2: Cấu trúc công việc tổng quát của dự án 47

LỜI CẢM ƠN

Để hồn tất đồ án nhóm chúng tôi xin chân thành cám ơn:

Các thầy các cô đã trang bị cho nhóm chúng tôi những kiến thức ở trường và giúpnhóm chúng tôi hồn thiện tốt báo cáo này

Ban giám đốc công ty du lịch Văn Thánh đã tạo điều kiện cho chúng tôi thực hiện đồ

án này

CHƯƠNG I GIỚI THIỆU1.1 Đặt vấn đề.

Việc thiết kế, phát triển và thực hiện những hệ thống mới và phức tạp là một trongnhững khó khăn hầu như chưa bao giờ được thực hiện một cách trọn vẹn trong các thập kỉtrước

Ngày nay, kinh tế phát triển ngày càng nhanh, sự cạnh tranh ngày càng gay gắt, việc tạo

ra các hệ thống mới và phức tạp với hiệu suất cao trong sự giới hạn về nguồn lực và thờigian là rất cần thiết Chính điều này đòi hỏi các phương thức mới trong hoạch định, tổ chức

và kiểm sốt việc tạo ra các hệ thống như trên, đó là mục đích của quản lý dự án

1.2 Mục tiêu.

Vận dụng những kiến thức được học về quản lý dự án và một số môn học khác để pháttriển một dự án, hoạch định, tổ chức, quản lý cho tình huống thực tế nhằm sử dụng hiệuquả nguồn lực và thời gian dành cho dự án

1.3 Nội dung

 Tìm kiếm các tư liệu có liên quan đến dự án

 Thu thập, phân tích dữ liệu

 Xác định tính khả thi về kinh tế xây dựng tổ chức, kế hoạch thực hiện dự án

 Xây dựng cơ cấu tổ chức, kế hoạch thực hiện dự án

 Kết luận và kiến nghị

1.4 Phạm vi và giới hạn

Do thời gian có hạn, nên trong đồ án chỉ thực hiện phân tích khả thi kinh tế, xây dựng

cơ cấu tổ chức, quản lý kế hoạch thực hiện dự án

Đề tài: Nghiên cứu xây dựng khu thể thao-giải trí phục vụ cho nhu cầu vui chơi củangười dân thành phố Hồ Chí Minh

1.5 Tổng quan về cấu trúc đồ án.

Đồ án gồm

Chương 1: GIỚI THIỆU: giới thiệu về lý do hình thành đề tài, nội dung nghiên cứu, phạm

vi và giới hạn của đồ án, tổng quan về cấu trúc của đồ án

Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT: Giới thiệu các cơ sở lý thuyết về quản lý dự án, cácphương pháp dự báo, các lý thuyết về thuật tốn điều độ dự án

Chương 3: Giới thiệu về dự án: “Đầu tư phát triển Khu Vui Chơi–Giải Trí–Thể Thao T&S

”, giới thiệu về chủ đầu tư, và cơ sở pháp lý có liên quan

Chương 4: Lựa chọn địa điểm đầu tư

Chương 5: Phân tích thị trường

Chương 6: Tổ chức nhân sự, kế hoạch kinh doanh

Chương 7: Phân tích tài chính và rủi ro

Chương 8: Kế hoạch thực hiện dự án

Chương 9: Kết luận và kiến nghị

CHƯƠNG II CƠ SỞ LÝ THUYẾT1.1Kỹ thuật dự báo.

Mô hình dự báo hồi quy là phù hợp cho quá trình dự báo qua một thời gian dài sau thờiđiểm có số liệu thực, nên trong đồ án này, nhóm sử dụng mô hình dự báo hồi quy

2.1.1 Hồi quy tuyến tính

e bx a

X B X B B

Y  0  1 1 2 2   n n 

X1,…,Xn là biến đỗc lập

B0,…,Bn là hệ số đựơc ước lượng bằng phương pháp bình phương cực tiểu

e là sai số ngẫu nhiên

Với n = 2 thì các tham số được xác định như sau

2 2 1 1

2 1 1 1 0



2 2 2 2 1 1 2 0

i t

D E D

F D

1

2 1

2

)((

)(

1

R2=1 hồi quy tuyến tính hồn tồn phù hợp với dữ liệu

R2=0 hồi quy tuyến tính không phù hợp với dữ liệu

Hệ số xác định điều chỉnh dùng trong mô hình đa bội 2

((

)(

1

1

2 1

2 2

k n

n D

E D

F D

i

t t

n

i

t

Ra hay R’ được dùng trong mô hình hồi quy đa biến vì việc tăng biến độc lập trong môhình hồi quy thổi phồng mối tương quan giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc Do đó R

sẽ tăng cao hơn so với thực tế

Khi không có đầy đủ số liệu cần thiết, ta vẫn nên tiến hành các phép tính tốn dự báo kếthợp với một số biện pháp bổ sung như lấy ý kiến của nhà quản trị cao cấp, nhà tư vấn củachủ đầu tư …

1.2Phương pháp lựa chọn đa mục tiêu

2.1.3 Phương pháp liệt kê (Checklist)

Một vài kỹ thuật khả thi sẵn sàng hỗ trợ cho quá trình sàng lọc các phương án, kỹ thuậtthường được sử dụng là bảng liệt kê xếp loại (rating check lists) Nó thích hợp cho việc loạitrừ những kế hoạch đề nghị hay những ý tưởng không thoả đáng Để xây dựng bảng liệt kê,

ta cần xác định rõ ràng các tiêu chuẩn hoặc tập hợp các yêu cầu mà những yếu tố này sẽđược sử dụng trong việc ra quyết định Bước tiếp theo là cho điểm các tiêu chuẩn đó, xétxem dự án nào bị trội và loại bỏ nó Dưới đây là ví dụ:

Tiêu chuần

Có lãi

Thời gian đưa ra thị trường

Độ rủi ro

Sự thành công về thương mại

Bằng trực quan, ta thấy rằng phương án B bị trội và bị loại đi

2.1.4 Mô hình cho điểm (Scoring Model)

Mô hình cho điểm là sự mở rộng của các bảng liệt kê, ta gán cho mỗi tiêu chuẩn một trọng số sao cho tổng các trọng số là 1

Tiêu chuẩn Trọng số tương đối Xuất sắc (30) (20) Tốt Khá (10) Nghèo (0) Điểm hệ số

N R w

2.1.5 Sự cần thiết của phân tích tài chính.

 Mục đích: Xác định xem tính tài chính của dự án có như mong muốn hay không

 Các tiêu chuẩn chính thường được dùng để đánh khía cạnh kinh tế của dự án là: PW(giá trị hiện tại), Rate of Return (suất thu lợi của dự án), và thời gian hồn vốn

2.1.6 Suất chiết khấu

Suất chiết khấu (r) là một trong những yếu tố quan trọng được dùng trong phân tíchngân lưu của dự án, vì nó phản ánh khả năng sinh lợi của một đơn vị tiền tệ theo đơn vịthời gian của dự án

Có thể sử dụng suất chiết khấu (r) tính tốn theo thời gian (t) thông qua hệ số gọi là hệ sốchiết khấu:

t

r

a

) 1 (

Dự án công (tức nhiều bên tham gia góp vốn) thì suất khấu của dự án phải được phântích trên quan điểm mà nó phản ánh được khả năng sinh lợi của từng nguồn vốn góp đó,được xác định trên giá trị trung bình có trọng số của các nguồn vốn góp (WACC -Weighted Average Cost of Capital)

2.1.7 Các quan điểm khác nhau trong phân tích tài chánh

Phân tích tài chính dự án thường được xây dựng theo những quan điểm khác nhau củacác tổ chức , cá nhân có liên quan đến dự án Nó cho phép việc đánh giá thẩm định dự án

có tính hấp dẫn đối với các nhà tài trợ và nhà đầu tư tham gia trực tiếp thực hiện dự án haykhông

Việc phân tích dự án theo các quan điểm khác nhau rất cần thiết và quan trọng bởi vìthường các quan điểm ít có sự đồng nhất về lợi ích và chi phí

 Quan điểm ngân hàng (quan điểm chủ đầu tư)

Theo quan điểm này thì mối quan tâm trong quá trình xem xét và thẩm định dự án nóichung là dựa trên sức mạnh tổng thể của dự án, nhằm đánh giá hiệu quả chung tồn bộ của

dự án để thấy được mức độ an tồn của số vốn mà dự án bỏ vào đầu tư Quan điểm này cũngchính là quan điểm xem xét của các "ngân hàng" thường vận dụng

CFA = Lợi nhuận sau thuế của dòng tiền

 Quan điểm chủ đầu tư

Trong quan điểm này chủ đầu tư xem xét đến ảnh hưởng của vốn vay, tiền lãi và khả năng trả nợ gốc của họ

CF(chủ đầu tư) = CFA + Vay -Trả nợ vay và trả lãi vay

2.1.8 Phân tích lợi nhuận bằng tỷ số B/C

Tỷ số lợi ích – chi phí được tính bằng cách đem chia hiện giá của các lợi ích cho hiệngiá của các chi phí

Phân tích lợi nhuận bằng tỷ số B/C

CR

B O B CR

PW

M O B PW C

] [

)]

( [

] [

M O CR

B M

O CR PW

B PW C

B / C Là tỷ số Chi Phi /Lợi Nhuận

B Lợi nhuận hàng năm

O Chi phí hoạt động hàng năm

M Chi phí bảo dưỡng hàng năm

CR Khấu hao hàng năm của chi phí đầu tư

Một dự án được xem là đáng đầu tư đối với các nhà đầu tư khi lợi ích lớn hơn các chiphí liên quan, theo công thức:

- B / C > 1: chấp nhận đầu tư

- B / C < 1: không nên đầu tư

2.1.9 Suất thu lợi nội tại (IRR)

Lãi suất nội tại (IRR) i* của một dòng tiền tệ (Cash Flows) là lãi suất mà tại đo,ù giá trịtương đương của các khoảng thu cân bằng giá trị tương đương của các khoảng chi của dòngtiền tệ:

PW(i*) = 0IRR được xem là một trong những tiêu chuẩn để ra quyết định đầu tư:

- Nếu IRR  MARR thì dự án cần được thực hiện

- Nếu IRR  MARR thì dự án cần được bác bỏ

Với MARR: suất thu lợi nhỏ nhất

Ta chỉ đầu tư khi MARR > lãi suất tiết kiệm (tương ứng đối với từng doanh nghiệp)

2.1.10 Giá trị hiện tại NPV

Hiện giá thu nhập thuần (hiện giá thuần) của dự án là hiệu số giữa hiện giá lợi ích và hiệngiá chi phí trong tồn bộ thời gian thực hiện dự án

n 1 t

Hệ số chiết khấu của dự án

NPV > 0: Dự án có hiện giá thu nhập thuần càng lớn thì hiệu quả tài chính của dự án càngcao, dự án càng hấp dẫn

NPV < 0: Dự án không có hiệu quả tài chính; cần được sửa đổi, bổ sung

2.1.11 Thời gian thu hồi vốn (Payback Period)

Định nghiã: Là thời gian cần thiết để hồn lại vốn đầu tư ban đầu từ các khoản thu, chi tạobởi đầu tư đó

 Thời gian hồn vốn không chiết khấu

min

1

n i t

F n n

 Thời gian hồn vốn có chiết khấu (với F t là giá trị của dòng tiền tại năm t đã được

chuyển về giá trị hiện tại)

min

1

n i t

F n n

Thời gian hồn vốn  E(TP) E(TP) là thời gian hồn vốn kỳ vọng E(TP) Được xác định tùy thuộc vào từng quốc

gia, từng nghành và tùy thuộc vào kỳ vọng của chủ đầu tư

Quy tắc thời gian hòan vốn đã được sử dụng rộng rãi và phổ biến trong việc ra quyết địnhđầu tư, bởi vì nó dễ áp dụng và khuyến khích các dự án có thời gian hồn vốn nhanh

1.4Cấu trúc tổ chức.

Tổ chức theo các đơn vị chức năng, mỗi đơn vị thực hiện một chức năng riêng biệt

 Thuận lợi:

Sử dụng phương tiện và kinh nghiệm tập thể hiệu quả

Bộ khung có tổ chức cho hoạch định và kiểm sốt

Tất cả công việc nhận đựơc lợi ích từ công nghệ cao

Phân bổ nguồn lực để dự trữ cho tương lai doanh nghiệp

Sử dụng hiệu quả các yếu tố sản xuất

Tính liên tục trong nghề nghiệp và phát triển cá nhân

Phù hợp với sản xuất hàng loạt

 Không thuận lợi

Không có bộ phận trung tâm có quyền hạn về một dự án

Không có hoạch định báo cáo về dự án

Giao tiếp với khách hàng yếu

Thông tin theo hàng ngang giữa các chức năng kém

Khó khăn khi tích hợp các hoạt động đa ngành

Xu hướng các quyết định nghiêng về hướng nhóm chức năng

Dự a vào sự phân công dự án cho từng đơn vị tổ chức thành viên

 Thuận lợi

Quyền kiểm sốt hiệu quả các dự án đơn

Thời gian phản ứng nhanh

Khuyến khích tính hiệu quả, điều độ và chi phí Trade-off

Nhân viên trung thành trong từng dự án

Giao tiếp với bên ngồi tốt

 Bất lợi

Không hiệu quả khi tận dụng tài nguyên

Không phát triển công nghệ với mục tiêu hướng về tương lai

Không chuẩn bị được tương lai doanh nghiệp

Cơ hội trao đổi về mặt kĩ thuật giữa các dự án thấp

Tính liên tục trong nghề nghiệp nhân sự trong dự án thấp

Cơ cấu tổ chức này là sự lai hợp giữa hai cấu trúc tổ chức trên để tận dụng các thuận lợi của

2 cấu trúc đó

 Lợi ích quan trọng

Tận dụng các nguồn tài nguyên tốt hơn

Tích lũy các kiến thức về công nghệ ở mức chức năng và có thể chuyển giao tri thức nàycho các dự án khác trong cùng tổ chức

Thích nghi thay đổi môi trường( cạnh tranh, kết thúc dự án, tổ chức lại nhà cung cấp)

 Khó khăn

Thẩm quyền

Tri thức kĩ thuật

Thông tin

Mục đích

2.4.4 Biểu đồ trách nhiệm(Linear Responsibility Chart – LRC)

Đây là công cụ quan trọng để thiết kế và thực thi của tổ chức theo hướng dự án LRC tómtắt mối quan hệ giữa các bên tham gia dự án và trách nhiệm của họ trong từng phần côngviệc của dự án

LRC có cấu trúc dạng ma trận với các hàng biểu diễn các phần công việc của dự án, còncác cột thể hiện các đơn vị hay cá nhân có trách nhiệm trong tổ chức

Các kí hiệu được dùng trong LRC

 A: Phê duyệt công việc

 P: Trách nhiệm chính

 R: Xem xét lại các phần công việc

 N: Báo cáo kết quả của các phần công việc

 O: Nhận kết quả đầu ra và tích hợp với các công việc đã hồn thành

 I: Cung cấp đầu vào cho gói công việc

 B: Khởi tạo công việc

Điều cần lưu ý là chọn mốc sao cho phù hợp, nếu mốc được chọn quá dài thì các vấn

đề nảy sinh ở giữa hai cột mốc sẽ khó kiểm sốt Mặc khác, quá nhiều cột mốc cũng sẽ làmcho nhà quản lý bối rối và có thể làm gia tăng chi phí cho những công việc không thật sựcần thiết

2.5.2 Kỹ thuật mạng (Network Technique)

Đây là một kỹ thuật quan trọng trong điều độ để phác họa mối quan hệ giữa các côngviệc và các mốc sự liện trong một dự án Hai phương pháp quan trọng trong kỹ thuật này là:

 PERT(Project Evaluation ang Review Technique)

 Phương pháp đừơng tới hạn CPM(Critical Path Method)

PERT/CPM đều dựa trên một sơ đồ biểu diễn cho tồn bộ dự án như là một mạng lưới cácmũi tên và nút Có hai các để biểu diễn phổ biến nhất là:

 AOA (Activity On Arrow/Arc): đặt các công việc trên mũi tên còn các sự kiện, cộtmốc trên các nút

 AON (Activity on Node): các công việc được đặt trên nút còn các mũi tên dùng đểbiểu diễn quan hệ trước sau của các công việc

2.5.3 Biểu đồ Gantt

Đây là một công cụ quản lý quan trọng cho điều độ và kiểm sốt dự án được xây dựngbởi Henry L.Gantt Biểu đồ Gantt biểu diễn các công việc trên trục tung và thời gian hồn tấttương ứng của công việc đó trên trục hồnh

Trong hình ví dụ phía dưới, các công việc được biểu diễn thành các thanh ngang và vịtrí của thanh ứng với trục thời gian giúp ta biết thời gian hồn thành công việc đó Ở ví dụdưới, ta cần phải hồn tất công việc A, B trước khi là C và C, D trước khi là E Trong hình(a), các công việc được hồn tất càng sớm càng tốt, còn trong hình B các công việc đượcdịch về bên phải nếu có thể miễn là không làm chậm thời hạn hồn thành tồn bộ công việc

Độ lệch giữa công việc B và D ở hai hình được gọi là Slack Một công việc không có slackgọi là công việc tới hạn (Critical) và một chuổi các công việc tới hạn gọi là đường tới hạn.Trong ví dụ phía dưới thì các thanh tô đậm biểu diễn cho các công việc tới hạn và đừơngtới hạn là A-C-E

Sự giới hạn của sơ đồ Gantt là nó không có khả năng biểu thị tính phụ thuộc của cáccông việc cụng như sự đánh đỗi giữa thời gian và tài nguyên

Ba thông số quan trọng cần biết về thời gian thực hiện một công việc là:

 a: thời gian khách quan, khi công việc được thực hiện rất tốt

 m: thời gian thừơng gặp, khi công việc được thực hiện bình thường

 b: thời gian bi quan, khi công việc có nhiều khó khăn

Thủ tục để thực hiện phương pháp PERT là:

 Với mỗi công việc, ước lượng phân bố xác suất của nó hay giả sử nó là phân bốBeta và thu thập ước lượng các con số a, b, m Các con số này nên được cung cấpbởi nhà quản lý dự án hay các chuyên gia trong lĩnh vực đang thực hiện

 Nếu giả sử là phân bố Beta thì ta sử dụng các con số ước lương a, b , m để tính 2

 Khi đường tới hạn được xác định thì ta lấy tổng trị trung bình và phương sai của cáccông việc trên đường tới hạn có trung bình và phương sai của thời gian thực hiện dựán.

 Dùng công thức sau đây để đánh giá khả năng hồn tất dự án trước một thời gianmong muốn nào đó:

)

()

(

)

()

(

)()

(

X V

X E Z

P X

V

X E X

V

X E X P X

Với Z là phân bố normal chuẩn,  là thời gian mong muốn hồn tất dự án.

CHƯƠNG III CƠ SỞ CỦA DỰ ÁN1.1Giới thiệu chủ đầu tư

 Công ty TNHH T&S

Địa chỉ : 55 Aâu cơ P19 Q.TB, Tp.HCM

Điện thoại: 08 8615322

Email: thanhtinh11@Yahoo.com

Tổng giám đốc Lâm Thanh Tịnh làm đại diện

Loại hình kinh doanh của công ty chủ yếu là các hoạt động kinh doanh nhà hàng và cácdịch vụ du lịch

1.2Cơ sở pháp lý

Căn cứ theo:

Nghị định số 52/1999/NĐ-CP, nghị định số 12/2000/NĐ- CP, nghị định 7-2003 CPcủa chính phủ ban hành điều lệ quản lý đầu tư xây dựng cơ bản và sửa chữa bổ sung

Nghị định 88/1999/NĐ-CP, Nghị định 14/2000/NĐ-CP, Nghị định 66/2003/NĐ-CP củachính phủ về việc ban hành quy chế đấu thầu và sửa chữa bổ sung

Quyết định 15/2001/QĐ-BXD của bộ trưởng bộ xây dựng về định mức chi phí tư vấnđầu tư và xây dựng

Quyết định 12/2001/QĐ-BXD của bộ trưởng bộ xây dựng về định mức chi phíø thiết kếcông trình xây dựng

1.3Giới thiệu về ngành giải trí – thể thao tại thành phố

Tọa lạc trên đất miền Đông Nam bộ, thành phố Hồ Chí Minh có diện tích 2091 km2vàdân số hơn 6 triệu người Thành phố một thời từng được mệnh danh là Hòn Ngọc ViễnĐông, là trung tâm kinh tế, văn hố, khoa học kỹ thuật, du lịch lớn của Việt Nam Trongthành phố này, chúng ta luôn cảm thấy được sự năng động cũng như không khí lao động,học tập cao

Hiện nay, nhu cầu tập luyện thể thao và giải trí của người dân trong thành phố gia tăngtừng ngày Các phong trào thể thao thừơng xuyên được tổ chức nhiều hơn và thành phốđang cố gắng tạo ra các sân chơi lành mạnh cho người dân Do đời sống vật chất của người

dân thành phố đã cải thiện nhiều nên nhu cầu thể thao-giải trí ngày càng đa dạng cả về sốlượng lẫn chất lượng.

1.4Lý do đầu tư

Hiện nay, các trung tâm thể thao-giải trí tại thành phố vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu rènluyện và vui chơi của người dân Vì những năm gần đây, nhu cầu cả gia đình cùng tậpluyện thể thao và vui chơi có khuynh hướng gia tăng, đây là một đối tượng cần được quantâm và có tiềm năng lớn

Công viên văn hóa Đầm Sen, câu lạc bộ Lan Anh là hai đơn vị điển hình có thể đáp ứngmột phần các nhu cầu nói trên Nhưng Đầm Sen chủ yếu tập trung vào các hoạt động giảitrí, còn câu lạc bộ Lan Anh thì chủ yếu phục cho các đối tượng có thu nhập cao, nên cả haivẫn chưa thể đáp ứng đầy đủ các nhu cầu của người dân thành phố

Tóm lại, nhu cầu luyện tập thể thao và giải trí hiện nay là một nhu cầu lớn và là một cơhội tiềm năng cho các doanh nghiệp có ý định khai thác, phát triển Do đó, công ty cổ phầnT& S quyết định hình thành thành khu liên hợp Thể thao-Giải trí T & S để phục vụ cho đốitượng khách là những người thường xuyên tập luyện thể thao cũng như các cán bộ viênchức hay sinh viên học sinh Đây là những khách hàng có khả năng thanh tốn ở mức trungbình khá và có nhu cầu rèn luyện thể thao, giải trí sau những giờ học tập và làm việc căngthẳng

CHƯƠNG IV ĐỊA ĐIỂM ĐẦU TƯ1.1 Các địa điểm có thể đầu tư

Sau khi thực hiện thu thập các số liệu về các khu vực, vị trí có thể đầu tư từ nhiềunguồn thông tin thứ cấp (Internet www.nhadat.com, và các tài liệu có liên quan), nhóm đãxác định một số vị trí có thể thực hiện đầu tư như sau:

 Địa điểm 1: tại Xã Trung Lập Thượng, thuộc Huyện củ chi, TP Hồ Chí Minh Vớidiện tích đất 25.750 m2, đây là đất nông trại, đường dẫn vào khu vực có bề rộng 12 m.Giá bán đất là 50.000 đ/m2

 Địa điểm 2: tại Aáp Thanh Nguyên đường quốc lộ 51, An phước, Quận 1, TP HồChí Minh Với diện tích đất là 27.660 m2, đây là đất thổ cư vườn (trái cây), đường dẫnvào nhà rộng 30 m gần sân bay quốc tế Long Thành Giá bán 500.000 đ/m2

 Địa điểm 3: Khu du lịch Văn Thánh trực thuộc Công Ty Du Lịch Gia Định, tại48/10 Điện Biên Phủ, phường 25 quận Bình Thạnh Với diện tích tự nhiên khoảng43.000 m2 Với giá trị được ước tính là 7.500.000.000 đ/m2( chưa kể chi phí thuê đất)

 Địa điểm 4: tại Xã Phước An, Huyện Củ Chi, TP Hồ Chí Minh Với diện tích đất là10.726 m2, đây là đất đất thuộc khu vực dân cư Giá Bán 300.000 đ/m2

1.2 Chọn lựa địa điểm

Để có thể lựa chonï được vị trí đầu tư cho dự án, nhóm sẽ sử dụng phương pháp Checklist

để loại ngay những phương án kém nhất

Bảng 4.1 : Bảng sàng lọc các phương án địa điểm

Từ kết quả trên ta có thể loại ngay địa điểm thứ 4 Để xác định được địa điểm lựa chọnsau cùng, nhóm sử dụng mô hình cho điểm với trọng số các tiêu chí được xác định bằngtrọng số tổng hạng (Rank sum Weights)

Mô hình cho điểm:

Phương án địa điểm

Tiêu chuẩn Trọng số Địa điểm 1 Địa điểm 2 Địa điểm 3

Bảng4.3: Bảng lựa chọn địa điểm bằng mô hình cho điểm

Kết luận: Từ mô hình cho điểm trên, nhóm xác định địa điểm đầu tư có nhiều ưu thếcho dự án là địa điểm tại khu du lịch Văn Thánh thuộc công ty du lịch Gia Định

1.3 Giới thiệu về địa điểm đầu tư.

Từ khi được thành lập cho đến năm 1995, Khu Du Lịch Văn Thánh được người dânthành phố và khách du lịch biết đến như là một khu vui chơi giải trí có tiếng của thành phố.Cùng với Đầm Sen, Kỳ Hồ … với các hoạt động vui chơi giải trí, lễ hội, ẩm thực, điện ảnh

và thời trang đã thu hút được hàng triệu lượt khách hàng năm

Tuy nhiên, kể từ năm 1995, với việc hình thành và phát triển của khu du lịch Suối Tiên,Saigon Waterpark và một số khu vui chơi khác trong thành phố và đặc biệt là sự phát triểnmạnh mẽ của Khu du lịch Đầm Sen Khu du lịch Văn Thánh đã lộ rõ những bất lợi so vớicác khu vui chơi giải trí khác

 Bất lợi đầu tiên là diện tích nhỏ, so với Đầm Sen, Suối Tiên hay một số khu giảitrí khác nên không thể phục vụ được lượng khách quá lớn trong các dịp lễ, hội

 Bất lợi thứ hai là chưa có nhiều loại hình giải trí đặc sắc để thu hút khách

 Bất lợi thứ ba là khu du lịch nằm trong khu vực có mật độ giao thông cao,thường bị kẹt xe khi vào khu du lịch

Do đó, khu du lịch Văn Thánh trong các năm qua dần mất đi vị trí của mình trên thịtrường vui chơi, giải trí đại chúng

Tuy nhiên, những chương trình phát triển đô thị của thành phố sẽ tạo ra một số thuậnlợi sau đây:

 Việc cải tạo hệ thống giao thông đã làm cho khu du lịch ngày càng gần trungtâm thành phố

 Việc cải tạo môi trường xung quanh khu du lịch cũng phần nào tạo thuận lợicạnh tranh cho khu du lịch

Cùng với những lợi thế hiện có như vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi sẽ góp phầnthu hút những đối tượng khách có nhu cầu giải trí, thư giãn, chơi thể thao, rèn luyện sứckhỏe hằng ngày trong môi trường sạch và trong lành

Để phát triển khu du lịch Văn Thánh trong các năm tới, công ty cổ phần T&S sẽ thựchiện việc mua quyền sử dụng đất và quyền kinh doanh tại khu du lịch Văn Thánh trong 30năm để xây dựng thành Khu Thể Thao –Giải Trí T&S

1.4 Chi phí đầu tư địa điểm

Công ty cổ phần T&S sẽ thực hiện mua lại quyền sử dụng và kinh doanh tại khu du lịchVăn Thánh từ công ty du lịch Gia Định, với các chi phí cụ thể như sau

 Giá trị tài sản hữu hình của Gia Định tại khu du lịch Văn Thánh được ước tính là2.500.000.000 đồng

 Giá trị thương quyền của Gia định được ước tính là 5.000.000.000 đồng

(Nguồn : Công ty Gia Định)

Tổng chi phí mua lại quyền sử dụng từ Gia Định là 7.500.000.000 đồng

Chi phí thuê đất hàng năm phải trả là 8.232 đồng/ m2, tăng 15% mỗi 5 năm

CHƯƠNG V PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

Một trong những nhân tố tác động mạnh đến tính hiệu quả của một dự án là nhu cầu thịtrường của dự án, bởi nếu không đáp ứng được nhu cầu thị trường hoặc nhu cầu thấp hơn

so với đầu tư thì dự án sẽ không thu lợi và coi như không khả thi Chính vì thế, nghiên cứuđánh giá thị trường là bước đầu tiên trong quá trình lập dự án

1.5Thị trường

Khu thể thao giải trí T&S nhắm vào đối tượng khách là doanh nhân trong nước, cán bộviên chức, sinh viên, học sinh có độ tuổi từ 16 trở lên là chính Đây là những khách hàng cókhả năng thanh tốn ở mức trung bình – khá và có nhu cầu rèn luyện thân thể, chơi thể thao

và giải trí, thư giãn sau những giờ học tập, lao động mệt nhọc căng thẳng

Các gia đình cũng là một đối tượng khách quan trọng của dự án, do vậy dự án cũng đãtính đến việc đa dạng hóa các nội dung hoạt động để có thể đồng thời đáp ứng cả nhu cầucủa bố mẹ và con cái

Nói chung, tổ hợp khi hoạt động sẽ thu hút mọi đối tượng khách có chọn lọc và duy trìđược sức sống của dự án

Đối tượng khách nói trên ngày càng gia tăng do mức sống được nâng cao và cường độlàm việc càng căng thẳng Trong nội thành hiện chỉ có hai đơn vị có loại hình kinh doanh

đa dạng tương tự như nội dung đầu tư của dự án này Trong đó, công viên Đầm Sen có hoạtđộng đa dạng nhưng không tập trung cho đối tượng khách được nói trên, vì vậy không tạođược nét đặc thù cho hoạt động thể thao giải trí Câu lạc bộ Lan Anh có nội dung đầu tưtương tự nhưng nhắm vào khách có thu nhập cao nên có khác với đối tượng khách mục tiêucủa dự án đề ra, hoặc rải rác trong thành phố, cũng có những đơn vị kinh doanh một số nộidung hoạt động nói trên, nhưng không nơi nào có đủ điều kiện để tổ chức thành một tổ hợp

và nhất là không nơi nào có được điều kiện kết hợp các hoạt động thể thao và giải trí trongmôi trường và cảnh quan như khu giải trí Văn Thánh

1.6Dự báo tiềm năng của dự án

Năm Dân số trung bình Bình quân chi tiêu cho các hoạt

động giải trí, thể thao

Số người tập luyện thể thao thường xuyên (1000 người)

Bảng 4.1 Số liệu về tình hình tập luyện thể thao trong thành phố

Để dự báo tiềm năng phát triển của dự án, ta dựa vào giả thuyết những gì xảy ra trongquá khứ sẽ tiếp tục xảy ra trong tương lai theo quy luật đó Căn cứ vào quy luật đó, đồ án sẽthu thập những số liệu có liên quan để xây dựng mô hình dự báo hồi quy như dân số trungbình, bình quân chi tiêu và số ngừơi tập luyện thể thao thường xuyên

Kết quả được tổng hợp sau đây:

Biến độc lập Biến phụ thuộc Mô hình hồi quy

Dân số thành phố

(X 1 )

Số người tập luyện thể thao thường xuyên (Y)

Y = -1935 + 0.000531 X 1

R 2 = 0.92978

F = 66.209 > F 1,5,005 = 6.61 Bình quân chi tiêu thể

thao giải trí (X 2 )

Số người tập luyện thể thao thường xuyên (Y)

Bảng 4.2: Bảng tổng hợp các mô hình hồi quy

Kết luận: Qua phân tích hồi quy, ta thấy biến độc lập dân số thành phố có chỉ số

R2 = 0.929 và F = 66.209 > F 1,5,005 = 6.61 vì R2 cao hơn so với các mô hình khác nên có thểchọn làm cơ sở để xây dựng mô hình hồi quy

Kết quả dự báo theo mô hình dự báo đã chọn (đơn vị 1000 người)