Đánh giá những điểm bất cập của pháp luật việt nam hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người việt nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại việt nam

Với đặc trưng pháp luật quy định hạn chế quyền sở hữu tư nhân nhân về đất đai và nhà ở, cùng với nhiều yếu tố lịch sử để lại, trong suốt một thời gian dài, vấn đề quyền sở hữu nhà ở tại

Đề số 14: Đánh giá những điểm bất cập của pháp luật việt nam hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người việt nam định cư ở nước ngoài

và người nước ngoài tại việt nam

A LỜI MỞ ĐẦU.

Với đặc trưng pháp luật quy định hạn chế quyền sở hữu tư nhân nhân về đất đai và nhà ở, cùng với nhiều yếu tố lịch sử để lại, trong suốt một thời gian dài, vấn đề quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người việt nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại việt nam luôn bị bỏ ngỏ Tình trạng đó gây nên khó khăn cho những người Việt Nam vì lý do lịch sử phải xa quê hương muốn trở về cũng như một bộ phận người nước ngoài muốn làm ăn, sinh sống lâu dài trên lãnh thổ Việt Nam Trước tình trạng đó, Quốc hội thông qua nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03/6/2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 Ngày 27/7/2006 quy định về giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 01/07/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia Qua hai nghị quyết này, lần đầu tiên, quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài chính thức được thừa nhận tại Việt Nam cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở Mặc dù đã có Nghị quyết chung về vấn đề nêu trên, tuy nhiên, quá trình thực hiện còn vướng mắc do thực tế có nhiều vấn đề phức tạp cũng như pháp luật vẫn còn nhiều điểm bất cập Trong bài tập này, tôi xin nêu lên những quy định của pháp luật, những vấn đề trong thực tiễn áp dụng, qua đó đánh giá những điểm bất cập của pháp luật việt nam hiện hành trong giải quyết vấn đề

sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam

B NỘI DUNG.

I

Những quy định chung của pháp luật Việt Nam hiện hành về vấn đề sở hữu nhà ở của sở hữu nhà ở của người việt nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại việt nam

1.

Sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Giai đoạn từ 01/7/2006 đến nay, các giao dịch dân sự về nhà ở được điều chỉnh bởi Bộ Luật dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005

Tuy nhiên, khi nói đến sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, chúng ta cần phân biệt hai đối tượng:

- Người đã sở hữu nhà tại Việt Nam trước khi xuất cảnh;

- Người đã định cư tại nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam

a Quy định đối với người đã sở hữu nhà tại Việt Nam trước khi xuất cảnh.

Cho đến nay, không có quy định nào của pháp luật hạn chế quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài xuất cảnh hợp pháp Ngay cả, đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu của người xuất cảnh trái phép nếu

có một trong các đối tượng là cha, mẹ, vợ, chồng hoặc con đang sống hợp pháp trong nhà đó ở lại, thì tùy trường hợp cụ thể mà quyết định cho họ được

sở hữu một phần hoặc toàn bộ nhà họ đang ở (Khoản 1 điều 6 Quyết định số 297/CT ngày 02/10/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở) hoặc như Quyết định số 957/1997/QĐ-TTg ngày 11/11/1997 của Thủ tướng chính phủ về xử lý các trường hợp người Việt Nam xuất cảnh nhưng ở lại nước ngoài trái phép cũng không có quy định về việc

xử lý tài sản của các đối tượng này

Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu về nhà ở của cá nhân và các chủ sở hữu khác (Pháp lệnh Nhà ở năm 1991) Người xuất cảnh hợp pháp

có quyền bán hoặc ủy quyền cho người khác quản lý nhà ở thuộc diện sở hữu của mình (Khoản 1 điều 5 Quyết định số 297/CT ngày 02/10/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở)

Bộ luật dân sự năm 1995 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/1996) và Bộ luật dân sự năm 2005 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2006) cũng quy định quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác được pháp luật công nhận, bảo vệ, không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái pháp luật quyền sở hữu đối với tài sản của mình; chủ sở hữu được bán, trao đổi, tặng cho, để thừa

kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản thuốc sở hữu của mình Bộ luật dân sự được áp dụng đối với các quan hệ dân sự có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia… (Khoản 3 điều 15 BLDS

1995 và khoản 3 điều 2 BLDS 2005)

Ngày 27/7/2006, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết số 1037/2006/ NQ-UBTVQH11 quy định về giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 01/07/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia Sự kiện này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, vì kể từ ngày 01/9/2006 nếu đủ điều kiện theo quy định tại

2

Điều 36 Nghị quyết số 1037/2006/ NQ-UBTVQH11 thì họ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Điều 36 Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 quy định:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được xác lập quyền sở hữu nhà ở khi có các giấy tờ sau đây: đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Bản sao một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất ở được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003; Sơ đồ nhà ở, đất ở; Trích lục hoặc bản sao bản án, quyết định của Toà án đã có hiệu lực pháp luật về việc giải quyết tranh chấp về nhà ở, nếu có; Bản sao giấy tờ chứng minh là người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Hộ chiếu hợp lệ của Việt Nam hoặc hộ chiếu hợp lệ của nước ngoài hoặc giấy tờ thay thế hộ chiếu nước ngoài hợp lệ Trong trường hợp sử dụng hộ chiếu nước ngoài thì phải kèm theo giấy chứng nhận có quốc tịch Việt Nam hoặc giấy xác nhận mất quốc tịch Việt Nam hoặc giấy xác nhận đăng ký công dân Đồng thời có một trong các giấy tờ sau đây: Hợp đồng cho thuê nhà ở đối với trường hợp cho thuê nhà ở; Hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở đối với trường hợp cho mượn, cho ở nhờ nhà ở; Hợp đồng mua bán nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở;Hợp đồng tặng cho nhà ở đối với trường hợp tặng cho nhà ở; Văn bản thoả thuận phân chia di sản thừa kế nhà ở hoặc di chúc theo quy định của pháp luật; Hợp đồng uỷ quyền quản lý nhà ở đối với trường hợp uỷ quyền quản lý nhà ở giữa cá nhân với cá nhân; Văn bản trả lại nhà ở đối với trường hợp cơ quan, tổ chức trả lại nhà ở

Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia giao dịch về nhà ở trước ngày 01/7/1991 sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở không phụ thuộc vào việc họ có còn quốc tịch Việt Nam hay không và cũng không bị hạn chế bởi các điều kiện quy định tại điều 126 Luật Nhà ở năm

2006 (Sửa đổi, bổ sung năm 2009)

Hiện nay, một số tỉnh, thành phố đã triển khai cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo Nghị quyết số 1037/2006/ NQ-UBTVQH11, đơn cử như thành phố Hồ Chí Minh đã triển khai từ năm 2008 Riêng tỉnh Thừa Thiên Huế cho đến thời điểm này vẫn chưa triển khai thực hiện Nghị quyết số 1037/2006/ NQ-UBTVQH11

b Quy định đối với người đã định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam.

Văn bản quy phạm pháp luật đầu tiên quy định về việc người Việt Nam định cư tại nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam là Nghị định

số 81/2001/NĐ-CP ngày 05/11/2001 của Chính phủ về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam, theo đó bốn đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam gồm:

- Người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam;

- Người có công đóng góp với đất nước;

- Nhà vǎn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam;

- Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam

Tiếp đó, Luật Nhà ở năm 2006 mở rộng hơn với đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà Ngoài bốn đối tượng như quy định tại định số 81/2001/NĐ-CP, thì những người đã về Việt Nam cư trú với thời hạn cho phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ (Điều 126)

Đặc biệt, ngày 18/6/2009, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

- Người có quốc tịch Việt Nam (hộ chiếu VN còn giá trị, nếu đã mang hộ chiếu nước ngoài thì cần giấy tờ chứng minh còn quốc tịch VN);

- Người gốc Việt Nam (phải có hộ chiếu nước ngoài kèm theo giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp để chứng minh có gốc Việt Nam) thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng

là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước

- Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng nêu trên được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt

4

Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn

hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ cần có giấy tờ chứng minh được phép cư trú tại Việt Nam theo quy định (người có hộ chiếu Việt Nam còn hiệu lực thì cần: sổ tạm trú hay Giấy tờ xác nhận đăng ký tạm trú ở địa phương; người có hộ chiếu nước ngoài thì cần thẻ tạm trú hay có dấu chứng nhận tạm trú đóng vào hộ chiếu với thời hạn được tạm trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên) là đủ điều kiện về cư trú để được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không yêu cầu phải có thời gian cư trú thực tế (cư trú liên tục hoặc cư trú cộng dồn) từ đủ ba tháng trở lên tại Việt Nam mới được sở hữu nhà

ở (Điều 66, 67 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; điều 19 Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP)

Bên cạnh đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở mà không thuộc diện và không đủ điều kiện được sở hữu nhà tại Việt Nam thì được quyền tặng cho, trực tiếp bán hoặc ủy quyền cho tổ chức,

cá nhân theo quy định của pháp luật về dân sự (Điều 68 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Điều 72 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Điều 19 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP)

Như chúng ta đã thấy, pháp luật Việt Nam đã và đang được sửa đổi theo hướng chú trọng đến việc mở rộng việc hưởng các quyền lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài Chính điều này khiến cho việc có quốc tịch Việt Nam càng có ý nghĩa đối với cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài, làm cho họ tuy sống xa Tổ quốc nhưng vẫn gắn bó với quê hương đất nước và mong muốn đóng góp ngày càng nhiều hơn vào công cuộc xây dựng

và bảo vệ Tổ quốc

2.

Sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam.

Sau khi BLDS 2005 ra đời thì luật nhà ở 2005, luật đầu tư 2005 cũng lần

lượt ra đời Luật nhà ở qui định: “ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó” 1 Và trên cơ sở tạo điều kiện môi trường pháp lí bình đẳng cho các nhà đầu tư thì luật đầu tư

2005 cũng qui định quyền sở hữu tài sản là bất động sản dùng để đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài được bảo hộ giống như các nhà đầu tư trong nước; nếu bị trưng mua trưng dụng thì vẫn được thanh toán hoặc bồi thường thỏa đáng

Ngày 03/6/2008 Quốc hội thông qua nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Nghị quyết này có hiệu lực từ ngày 01/01/2009 Theo đó, đối tượng người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được mở rộng hơn Hay nói khác hơn, quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài chính thức được thừa nhận tại Việt Nam

Tổ chức cá nhân nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

- Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo qui định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo qui định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lí trong doanh nghiệp đó;

- Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có công đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định;

- Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kĩ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu;

- Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh bất động sản, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở.

1 Điều 125 Luật nhà ở 2005

6

Theo qui định trên ta có 5 đối tượng thuộc diện mua, được thừa kế, được tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Trong đó có bốn đối tượng là cá nhân nước ngoài và một đối tượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Pháp luật nước ta quy định Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài bao gồm:

Điều 5 khoản 1 Nghị quyết số 19/2008/NQ – Qh12Nghị quyết qui định

cụ thể tại một thời điểm mỗi đối tượng chỉ được sở hữu một căn hộ chung cư duy nhất trong dự án phát triển nhà ở thương mại Thời điểm ở đây được hiểu

là thời gian sinh sống tại Việt Nam Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, để cho thuê theo

cơ chế thị trường2 Điều này qui định rằng: trong thời gian sinh sống tại Việt Nam, mỗi cá nhân chỉ được sở hữu một và chỉ một căn hộ chung cư trong dự

án phát triển nhà ở thương mại Nếu trong trường hợp, cùng một thời điểm cá nhân này vừa được tặng cho vừa được thừa kế nhiều căn nhà thì họ chỉ được quyền chọn một căn hộ chung cư duy nhất, không được sở hữu nhà ở khác không phải là căn hộ chung cư, còn những căn hộ còn lại họ chỉ được nhận giá trị nhà mà không được sở hữu thêm

Điều 5 khoản 2 Nghị quyết số 19/2008/NQ – Qh12Khác với cá nhân, doanh nghiệp không bị giới hạn số lượng nhà được phép sở hữu mà được sở hữu “một hoặc một số” vì doanh nghiệp sở hữu nhà cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở, số lượng sở hữu nhà của mối doanh nghiệp sẽ khác nhau tùy thuộc vào số lượng người đang làm việc tại doanh nghiệp đó có nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam, những người đang làm việc này có thể là người nước ngoài cũng có thể là người Việt Nam Doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài chỉ được chọn loại nhà là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại cho người đang làm việc tại doanh nghiệp Nếu doanh nghiệp này được tặng cho hoặc được thừa kế loại nhà ở không phải là căn hộ chung cư thì doanh nghiệp cũng chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó

Điều 5 khoản 3 Nghị quyết số 19/2008/NQ – Qh12Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong thời hạn tối đa là 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được

sở hữu nhà tương ứng với thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho doanh nghiệp đó Tuy nhiên, cả hai đối tượng này đều được quyền định đoạt nhà ở của mình như bán, tặng cho trước thời hạn đã được qui định nhưng phải

sau 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; trường hợp đặc biệt, cá nhân nước ngoài là chủ sở hữu nhà ở không thể tiếp tục cư trú tại Việt Nam thì được quyền bán hoặc tặng cho nhà ở đã mua trước thời hạn 12 tháng

Điều 5 khoản 4 Nghị quyết số 19/2008/NQ – Qh12: Quy định này khẳng định nội dung quyền sở hữu của chủ thể là người nước ngoài được áp dụng như người Việt Nam, họ được định đoạt nhà ở bằng biện pháp để thừa kế cho người khác, và việc để thừa kế này được thực hiện theo pháp luật Việt Nam, việc để thừa kế của họ không qui định có gì khác so với công dân Việt Nam,

và họ được để thừa kế cho bất cứ đối tượng nào Tuy nhiên, đối tượng nhận thừa kế không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì không được sở hữu nhà thừa kế đó mà chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó Qui định này của Nghị quyết chủ yếu là qui định những quyền cơ bản nhất của một chủ sở hữu nhà, đó là các quyền như thế chấp, bảo trì, cải tạo, sửa chữa, được bồi thường thiệt hại khi phải phá giỡ, bị giải tỏa Mỗi chủ sở hữu nhà là người nước ngoài đều được bảo đảm thực hiện các quyền này như công dân Việt Nam

Tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam có các nghĩa vụ sau đây:

“Chỉ được dùng nhà ở vào mục đích để ở, không được dùng để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác” Các đối tượng được

mua nhà và đủ điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam được mua mỗi một căn hộ chung cư chỉ với một mục đích duy nhất là để ở Những nghĩa vụ mang tính chất chung mà mỗi chủ sở hữu nhà phải thực hiện được thể hiện tại Điều 6 Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 3/6/2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá

nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam: “Thực hiện việc mua, bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp, uỷ quyền quản lý nhà ở theo đúng quy định của Nghị quyết này và pháp luật về nhà ở … Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam”.

II

Những điểm bất cập của pháp luật Việt Nam hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam.

1

Những điểm bất cập của pháp luật Việt Nam hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

8

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam hoặc người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn sinh sống lâu dài ở nước ngoài theo quy định của Luật Quốc tịch Việt Nam Theo quy định của Điều 126 của Luật Nhà

ở năm 2005, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu muốn mua nhà tại Việt Nam thì họ phải là người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam (1), người có công đóng góp với đất nước (2), nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước (3), người được phép về sống ổn định tại Việt Nam Những người không thuộc diện nêu trên nhưng đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên thì chỉ được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ

Với quy định trên, quyền được sở hữu nhà của người Việt Nam định cư

ở nước ngoài rất hạn chế Bởi vì, nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài không phải là những cá nhân mang lợi ích về cho đất nước Việt Nam thì họ chỉ có quyền mua nhà khi họ trở về sinh sống ổn định tại Việt Nam Nếu không, họ chỉ được quyền sở hữu một căn nhà duy nhất sau khi cư trú tại Việt Nam được 6 tháng Quy định này rõ ràng là bất hợp lý và bất bình đẳng, bởi các lý do sau:

- Thứ nhất, Luật này đã đánh đồng giữa quyền được sở hữu nhà ở của công dân Việt Nam và người nước ngoài Theo Hiến pháp năm 1992 và Luật Quốc tịch Việt Nam 2008, công dân Việt Nam là người có quốc tịch Việt Nam Như vậy, chúng ta có thể kết luận rằng, người nào không có quốc tịch Việt Nam là người nước ngoài Do đó, về mặt pháp lý, người gốc Việt Nam ở nước ngoài

là người nước ngoài, mặc dù trước kia họ là công dân Việt Nam Với quy định của Luật Nhà ở năm 2005, chúng ta thấy rằng quyền sở hữu nhà giữa công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam (hay còn gọi là người nước ngoài) là ngang nhau, với những điều kiện được sở hữu như nhau Điều này sẽ không công bằng giữa những người Việt Nam luôn luôn muốn giữ quốc tịch Việt Nam để làm công dân Việt Nam, trong khi những người khác đã từ bỏ quốc tịch Việt Nam để chỉ còn "gốc Việt Nam" Do đó, về nguyên tắc, chúng ta không nên quy định điều kiện được sở hữu nhà một cách ngang nhau giữa những công dân Việt Nam với những người không còn là công dân Việt Nam

- Thứ hai, Luật này không đảm bảo được nguyên tắc hiến định là "mọi công dân đều bình đẳng trước pháp luật" Điều này thể hiện ở việc công dân Việt Nam đang định cư ở nước ngoài nếu không thuộc diện là những nhà đầu tư, nhà khoa học…thì sẽ không được sở hữu nhà một cách tự do về số lượng như

công dân Việt Nam định cư trong nước Nói cách khác, theo quy định hiện hành, thì chỉ có những công dân Việt Nam đang định cư ở nước ngoài mang lợi ích về cho Việt Nam thì mới được hưởng quyền sở hữu nhà như công dân Việt Nam mà không cần phải về Việt Nam sinh sống ổn định Những đối tượng công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài khác không được hưởng quyền sở hữu nhà một cách đầy đủ như công dân Việt Nam trong nước Trong khi đó, quyền sở hữu nhà ở của mọi công dân Việt Nam đã được quy định tại Điều 58 của Hiến pháp năm 1992 Đồng thời, Điều 4 Luật Nhà ở cũng quy định "Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp (…)theo quy định của pháp luật Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó" Rõ ràng, Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 đã áp dụng hai quy định khác nhau về quyền sở hữu nhà ở đối với công dân Việt Nam trong nước và công dân Việt Nam ở nước ngoài Trong khi đó Hiến pháp năm

1992 và Điều 4 của chính Luật này lại không phân biệt

2

Những điểm bất cập của pháp luật Việt Nam hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở người nước ngoài tại Việt Nam.

Ngày nay, trong lĩnh vực sở hữu cá nhân đối với thu nhập hợp pháp và tư liệu sinh hoạt, và cả trong lĩnh vực thừa kế đối với loại tài sản này người nước ngoài được hưởng chế độ đãi ngộ quốc dân Hay nói khác hơn, người nước ngoài được quyền sở hữu tất cả những động sản hợp pháp như một công dân Việt Nam Tuy nhiên, trong lĩnh vực sở hữu bất động sản thì người nước ngoài không được hưởng chế độ này Quyền sở hữu của họ được qui định rãi rác ở các văn bản khác nhau Và nhìn chung, hầu hết người nước ngoài sở hữu rất hạn chế về bất động sản tại Việt Nam Ngoại trừ những bất động sản dùng

để đầu tư của các nhà đầu tư thì gần đây nhất, người nước ngoài được quyền

sở hữu thêm nhà ở

Tuy vậy, chúng ta cũng có thể chỉ ra những điểm hạn chế như sau:

- Thứ nhất là sự hạn chế về số lượng và loại hình nhà ở mà người nước ngoài

có quyền sở hữu Mỗi cá nhân nước ngoài đủ điều kiện sở hữu nhà tại Việt Nam chỉ được quyền sở hữu một căn hộ chung cư duy nhất trong dự án phát triển nhà ở thương mại, còn doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài , nếu có nhu cầu, được sở hữu một hoặc một số căn hộ chung cư cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó và những người này chỉ được sử dụng mà không được đứng tên là chủ sở hữu căn hộ mà họ chỉ được doanh nghiệp mua cho ở Như vậy, Suy cho cùng thì những căn hộ này thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp

10