ĐỊA TÔ LÀ MỘT TRONG NHỮNG CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỂ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Nội dung 2.1.Địa tô và các thời kì lịch sử 2.1.1.Định nghĩa địa tô: Địa tô là phần sản phẩm thăng dư do những người sản xuất nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất.. 2.

TẠI SAO ĐỊA TÔ LÀ MỘT TRONG NHỮNG CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỂ

XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

NHÓM: FRISTY – QLB53

1- NGUYẾN THỊ LAN ANH

2- TRẦN THỊ ĐIỆP

3- VŨ THỊ HỒNG HẠNH

4- VŨ THỊ HIỀN

5- ĐỖ THUÝ HỒNG

6- PHAN THỊ THU TRANG

I Mở đầu

Đất nước ta đã trải qua hàng nghìn năm dựng nước và giữ nước, trải qua nhiều giai đoạn, nhiều thời kì, mỗi thời kì tồn tại những hình thức tư hữu khác nhau Và cho đến ngày nay, khi đất nước đang trên đà phát triển thì những quan hệ sản xuất

đã dần được hoàn thiện Một trong các yếu tố quan trọng tạo nên các quan hệ sản xuất đó chính là đất đai Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống Hiện nay, đất đai là chủ đề rất được quan tâm, đặc biệt là giá đất Vậy giá đất có nguồn gốc từ đâu? Cơ

sở khoa học nào xác định giá đất?

Địa tô hay hiện nay thường gọi là phí sử dụng đất có phải là cơ sở xác định giá đất?

Để trả lời câu hỏi trên chúng tôi xin nghiên cứu đề tài “ Địa tô là một trong những cơ sở khoa học để xác định giá đất”

II Nội dung

2.1.Địa tô và các thời kì lịch sử

2.1.1.Định nghĩa địa tô:

Địa tô là phần sản phẩm thăng dư do những người sản xuất nông nghiệp tạo ra

và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất

2.1.2.Nguồn gốc.

Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất

2.1.3.Địa tô trong các thời kì lịch sử:

Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất

Chế độ chiếm hữu nô lệ: Địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra

Chế độ phong kiến: Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt

Trong chủ nghĩa tư bản: Là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư bản phản ánh quan hệ giữa 3 giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Gồm 3 loại địa tô:

+ Địa tô chênh lệch

+ Địa tô tuyệt đối

+ Địa tô độc quyền

Trong chủ nghĩa xã hội: Địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch nhưng khác với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản về bản chất

2.2.Phân loại địa tô

2.2.1.Địa tô chệnh lệch:

Là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như những ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn có vị trí gần thi trường tiêu thụ hơn hoặc tư bản đấu tư thêm có hiệu suất cao hơn

Nó là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung (được qui định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất) và giá cả sản xuất cá biệt

Hay có thể định lượng:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất chung – Giá cả sản xuất cá biệt

Việc nghiên cứu vấn đề địa tô chênh lệch có ý nghĩa rất quan trọng Nó giúp cho việc sử dụng nguồn lực đất đai của đất nước có hiệu quả hơn

+ Địa tô chênh lệch 1: Là địa tô chênh lệch thu được trên ruộng đất có độ màu mỡ

tự nhiên, trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ

VD: Giả sử có 3 thửa ruộng tương ứng với 3 mức độ màu mỡ khác nhau là: tốt, trung bình và xấu Người sử dụng đất đầu tư trên 3 thửa này đều bằng nhau tất

cả đều là 100 Nhưng do khác nhau về độ màu mỡ của đất đai nên sản lượng thu được trên 3 thửa đất này là khác nhau Cụ thể: thửa tốt có sản lượng là 6tạ, thửa trung bình có sản lượng là 5tạ, và thửa xấu có sản lượng là 4 tạ

Ta có bảng sau:

Loại

ruộng Đầu tư lượngSản

(tạ)

Giá cả SX cá biệt Giá cả SXchung Địatô

chênh lệch Tổng

SP

1 tạ Tổng

SP

1 tạ

+ Địa tô chênh lệch 2: Là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên những thửa đất đó

Thâm canh là phương thức sản xuất tiên tiến nhằm tăng sản lương- giá trị sản lượng nông nghiệp bằng cách nâng cao độ phì nhiêu kinh tế của đất thông qua đầu

tư thêm đầu vào trong sản xuất nông nghiệp

VD: Trên 1 thửa đất sản xuất nông nghiệp nếu đầu tư thêm giống, phân bón, kĩ thuật => tăng sản lượng, tăng giá trị sản xuất nông nghiệp so với thửa đất ban đầu khi chưa đầu tư => Địa tô chênh lệch 2 chính là phần tăng thêm

2.2.2.Địa tô tuyệt đối:

Là loại địa tô mà người sở hữu đất dựa vào sự lũng đoạn của quyền sở hữu đất

mà có Bất kể đất tốt hay xấu, ngưòi sở hữu đất đều yêu cầu người sử dụng phải trả cho họ 1 khoản lợi ích kinh tế nhất định, cũng tức là địa tô

VD: Có 2 nhà tư bản nông nghiệp và công nghiệp đều ứng ra 1 lượng tư bản là 100; cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp là 3/2; cấu tạo hữu cơ trong công nghiệp là 4/1; tỉ suất giá trị thặng dư trong cả 2 ngành công nghiệp và nông nghiệp đều bằng nhau, bằng 100%; thì giá trị và giá trị thặng dư được sản xuất ra

ở từng lĩnh vực là:

Trong nông nghiệp: 60c + 40v + 40m = 140

Trong công nghiệp: 80c + 20v + 20m = 120

Sự chênh lệch giữa giá trị nông sản phẩm với giá cả sản xuất chung làm hình thành địa tô tuyệt đối là 140 – 120 = 20

Sự độc quyền tư hữu ruộng đất đã ngăn cản quá trình tự do di chuyển tư bản từ các ngành khác vào nông nghiệp và do đó đã ngăn cản quá trình bình quân hóa tỷ suất lợi nhuận giữa nông nghiệp và công nghiệp

Do vậy, nông sản phẩm được bán ra theo giá trị chứ không bán theo giá cả sản xuất chung Phần chênh lệch giữa giá trị nông sản phẩm và giá cả sản xuất chung cũng là phần chênh lệch giữa giá trị thặng dư được tạo ra trong nông nghiệp và lợi nhuận bình quân sẽ được giữ lại để nộp địa tô cho địa chủ

2.2.3.Địa tô độc quyền:

Địa tô luôn luôn gắn với độc quyền sở hữu ruộng đất, độc chiếm các điều kiện

tự nhiên thuận lợi, cản trở sự cạnh tranh của tư bản, tạo nên giá cả độc quyền của nông sản

+ Nguồn gốc của địa tô độc quyền này cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc quyền cao của sản phẩm thu được trên đất đai ấy mà nhà tư bản phải nộp cho địa chủ, người sở hữu những đất đai đó

VD: Những loại đất có thể trồng những loại cây cho những sản phẩm quý hiếm cho giá trị cao ( như những vườn nho có thể cho những thứ rượu đặc biệt) thì địa

tô độc quyền của những đất đai đó sẽ rất cao

Ý nghĩa lý luận địa tô của C.Mác không chỉ nêu ra quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa trong nông nghiệp mà cũng là cơ sở lý luận để xây dựng các chính sách thuế

đối với nông nghiệp và các nghành khác có liên quan đến giá đất đai, để việc sử dụng đất đai có hiệu quả hơn

2.3 Các nhân tố ảnh hưởng

Hai yếu tố chất đất và địa hình là hai yếu tố ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất

đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp, trước hết căn cứ vào vùng

và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất, điều kiện tưới tiêu nước, điều kiện khí hậu, điều kiện địa hình và vị trí của thửa đất

2.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến địa tô đất nông nghiệp

- Độ phì nhiêu:

Độ phì nhiêu của đất là khả năng cung cấp đủ nước, oxi và chất dinh dưỡng cần thiết cho cây trồng bảo đảm năng suất cao, đồng thời không chứa các chất có hại cho cây Độ phì nhiêu của đất là một trong những yếu tố quyết định năng suất cây trồng Muốn cây trồng có năng suất cao, ngoài độ phì nhiêu của đất cần phải

có thêm các điều kiện : giống tốt, chăm sóc tốt và thời tiết thuận lợi

Nhờ các hạt cát, limon, sét và chất mùn mà đất có khả năng giữ được nước và các chất dinh dưỡng Đất chứa nhiều hạt có kích thước bé, đất càng chứa nhiều mùn, khả năng giữ nước và chất dinh dưỡng càng tốt

- Điều kiện tưới tiêu: Đất đai ở những vùng thuận lợi ,có điều kiện tưới tiêu tốt góp phần làm ổn định và đạt năng xuất cây trồng cao, mang lại lợi ích kinh tế.Làm cho nhu cầu sử dụng của con người lớn hơn, ảnh hưởng đến địa tô rõ rệt

- Điều kiện khí hậu:

Khí hậu bao gồm các yếu tố nhiệt độ, độ ẩm, lượng mưa, áp suất khí quyển, gió, các hiện tượng xảy ra trong khí quyển và nhiều yếu tố khí tượng khác trong khoảng thời gian dài ở một vùng, miền xác định Tạo ưu thế và tính đặc trưng trong sản xuất nông nghiêp, cho những sản phẩm đặc sản riêng của từng vùng miền, địa phương

- Điều kiện địa hình:

Địa hình cao hay thấp so với các thửa đất trong vùng lân cận có tác động đến giá trị thửa đất đó Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của mảnh đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

- Vị trí của thửa đất:

Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại càng cao thì giá trị của thửa đất càng lớn Mỗi thửa đất luôn tồn tại 2 vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương

đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của thửa đất Những thửa đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những mảnh đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những thửa đất nằm tại các ngã tư hay ngã

ba, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những thửa đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí thửa đất

là cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với việc xác định giá đất

2.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến địa tô đất đô thị

- Vị trí

Đây là yếu tố vô cùng quan trọng trong xác định địa tô Một thửa đất gần trung tâm hơn sẽ mang lợi ích kinh tế cao, cụ thể là thuận lợi cho việc cung cấp dịch vụ, được cung cấp đầy đủ các điều kiện sống, tiếp cận nhanh với khoa học kỹ thuật…

- Các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất

Ở những khu vực mà cơ sở hạ tầng đầy đủ, đáp ứng nhu cầu của con người thì địa tô cao hơn những nơi trang thiết bị về cơ sở hạ tầng Con người luôn có nhu cầu về một môi trường sống đầy đủ sẵn sàng bỏ chi phí cao để được sống trong môi trường lý tưởng hơn

Sự khác nhau giữa giá đất đô thị và giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa giá đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng

cơ sở hạ tầng trên đất Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì, vào mục đích gì, do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất đó, tức là quyết định mức địa tô của thửa đất đó

Đó là cơ sở để định giá đất.

2.4 Ứng dụng:

- Phân loại đô thị:

Đô thị là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy

sự phát triển kinh tế- xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ như: vùng liên tỉnh, vùng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoặc vùng trong tỉnh, trong thành phố trực thuộc Trung ương, vùng huyện hoặc tiểu vùng trong huyện

Đối với khu vực nội thành phố, nội thị xã, thị trấn tỉ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu phải đạt 65% tổng số lao động; cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của dân cư tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy chuẩn thiết kế qui

hoạch xây dựng qui định cho từng loại đô thị, qui mô dân số ít nhất là 4000 người

và mật độ dân số tối thiểu phải đạt 2000 người/km2

Việc phân loại đô thị nhằm mục đích: Tổ chức, sắp xếp và phát triển hệ thống đô thị, phân cấp quản lý đô thị, qui hoạch xây dựng đô thị và phát triển đô thị

Đô thị được phân thành 6 loại gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II,

đô thị loại III, đô thị loại IV và đô thị loại V

- Phân loại đường phố

Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác đinh căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại

Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất; có điều kiện kết cấu

hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi

áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn

Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng

Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ

tự từ 1 trở đi Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn

- Phân loại vùng:

Việc phân loại vùng trong xây dựng bảng giá đất tại địa phương được thực hiện theo 3 loại: vùng đồng bằng, vùng trung du và vùng miền núi

III- Kết luận

Việc nghiên cứu địa tô có ý nghĩa rất quan trọng, ứng dụng cho nhiều mục đích cụ thể Nó giúp cho việc sử dụng nguồn lực đất đai có hiệu quả hơn

Thông qua cơ sở lý luận địa tô của chủ nghĩa Mác, cách phân loại qua từng thời kì giúp ta hiểu hơn về bản chất địa tô Đó là căn cứ để nhà nước xác định giá đất, đưa ra mức giá phù hợp nhất với từng thửa đất, loại đất khác nhau

MỤC LỤC

TẠI SAO ĐỊA TÔ LÀ MỘT TRONG NHỮNG CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỂ 1

NHÓM: FRISTY – QLB53 1

I Mở đầu 2

II Nội dung 3

2.1.Địa tô và các thời kì lịch sử 3

2.1.1.Định nghĩa địa tô: 3

2.1.2.Nguồn gốc 3

2.1.3.Địa tô trong các thời kì lịch sử: 3

2.2.Phân loại địa tô 3

2.2.1.Địa tô chệnh lệch: 3

2.2.2.Địa tô tuyệt đối: 4

2.2.3.Địa tô độc quyền: 4

2.3 Các nhân tố ảnh hưởng 5

2.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến địa tô đất nông nghiệp 5

2.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến địa tô đất đô thị 6

2.4 Ứng dụng: 6

III- Kết luận 8

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Giáo trình định giá đất – TS Hồ Thị Lam Trà- ThS Nguyễn Văn Quân.NXB Nông nghiệp

2 http://dinhgiadat.co.cc

3 Giáo trình những nguyên lý cơ bản của chủ nghĩa Mac-Lênin.NXB Chính trị Quốc gia

4 Bài giảng định giá đất- Bùi Nguyên Hạnh