định hướng quy hoạch chỉnh trang các khu nhà ở liên kế thấp tầng xây dựng theo dự án trước năm 1975 tại tp.hcm trong giai đoạn phát triển đô thị đến năm 2010

ỦY BAN NHÂN DÂN TP.HCM SỞ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ BÁO CÁO NGHIỆM THU (Đã chỉnh sửa theo góp ý của Hội đồng nghiệm thu) ĐỀ TÀI: ĐỊNH HƯỚNG QUY HOẠCH CHỈNH TRANG CÁC KHU NHÀ Ở LIÊN KẾ THẤP TẦNG XÂY DỰNG THEO DỰ ÁN TRƯỚC NĂM 1975 TẠI TP.HCM TRONG GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ ĐẾN NĂM 2020. CƠ QUAN QUẢN LÝ CƠ QUAN CHỦ TRÌ SỞ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ SỞ QUY HOẠCH- KIẾN TRÚC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH THÁNG 3/2009 - 1 - Giới thiệu tóm tắt đề tài Tại nhiều thành phố trên thế giới, cải tạo chỉnh trang khu nhà ở cũ (Renewal or rehabilition…) là 1 phần quan trọng và tất yếu trong q trình quy hoạch phát triển đơ thị, nhằm nâng cao chất lượng sống cư dân. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, trong tổng thể phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020 cũng đặt ra nhiệm vụ chỉnh trang cải tạo các khu nhà ở hiện hữu nội thành Trong q trình thực thi cơng tác quản lý quy hoạch xây dựng tại Thành phố Hồ Chí Minh, Sở Quy hoạch-Kiến trúc nhận thấy trong khu dân cư nội thành, tồn tại khá nhiều các khu nhà ở có tính chất tương đối đặc thù về quy hoạch kiến trúc - đó là các khu nhà ở liên kế thấp tầng, thường biết dưới tên khu cư xá, khu nhà lô, khu liêm gia cuộc, khu gia binh, được đầu tư xây dựng từ trước năm 1975, dưới sự kiểm sốt của 02 cơ quan chun trách phát triển nhà ở của chính quyền thời đó là Tổng cục phát triển gia cư và Gia cư liêm gia cuộc, tạo ra những khu nhà ở có có mơi trường sống khá tốt trong Thành phố . Đây là một đối tượng mà xã hội và nhất là các cấp chính quyền có vai trò quản lý đơ thị cần quan tâm khi giải quyết vấn đề cải tạo chỉnh trang khu dân cư hiện hữu đơ thị. Đến nay chưa có nghiên cứu nào về các khu nhà ở liên kế thấp tầng xây dựng theo dự án trước năm 1975 tại TP Hồ Chí Minh và chưa đúc kết được đặc điểm quy hoạch kiến trúc và nhận di ện được những điểm mạnh và điểm yếu mơ hình ở dạng này trong q trình cải tạo chỉnh trang cho phù hợp cùng sự phát triển Thành phố đến năm 2020. Do vậy cần thiết có nghiên cứu đưa ra các nhóm giải pháp làm định hướng quy hoạch chỉnh trang cải tạo các khu cư xá LKTT xây dựng trước năm 1975, trong bối cảnh phát triển thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020, để cơng tác quản lý quy hoạ ch xây dựng tại các khu nhà ở này đạt hiệu quả cao nhất. Vì thời gian nghiên cứu có hạn, đề tài nghiên cứu chắc chắn khơng tránh khỏi những khiếm khuyết, tác giả mong nhận được góp ý từ các đồng nghiệp, chun gia, để hồn thiện những nội dung đề cập trong đề tài. Tác giả xin chân thành cảm ơn các anh, chị trong nhóm nghiên cứu đã nhiệt tình đóng góp cơng sức cùng tác giả hồn tất đề tài. PHẦN PHỤ LỤC PHỤ LỤC 1 ĐỀ XUẤT QUY CHẾ QUẢN LÝ KIẾN TRÚC CHO KHU VỰC CƯ XÁ NGÂN HÀNG-Q7 * Nhận xét chung : - Đây là khu nhà ở đã được quy hoạch ban đầu tương đối đồng bộ với mạng lưới giao thông ô cờ khá rõ ràng. - Chỉ số QHSDĐ, tiêu chuẩn các loại đất phù hợp theo quy chuẩn xây dựng. - Phân khu chức năng tương đối hợp lý với chức năng chính là ở, tuy nhiên các dòch vụ thương mại tập trung chưa đủ nhu cầu (hiện nay chợ tự phát gây ảnh hưởng xấu đến môi trường của khu vực) chưa và phù hợp văn hóa người Việt Nam, vì đây là quy hoạch theo trường phái quy hoạch Pháp trước đây nên các chức năng được phân tách rõ ràng. Khu nhà ở chủ yếu gồm nhóm nhà ở và trường học, thiếu trung tâm sinh hoạt chung, thiếu công trình dòch vụ, giải trí, sân chơi giao tiếp chung. - Trong khu cư xá còn khu đất trống và đất của xí nghiệp sản xuất; có con đường nội bộ số 11 nối từ Lâm Văn Bền đến ranh phía đông khu nhà ở lộ giới 32m - lộ giới này quá lớn với chức năng là đường nội bộ khu nhà ở (không nối thông sang khu nhà ở khác) GIẢI PHÁP VỀ QUY HOẠCH KIẾN TRÚC 1. Về quy hoạch: a. Xác đònh lại chức năng sử dụng đất phù hợp với nhu cầu hiện tại : Cụ thể như sau: SƠ ĐỒ GIAO THÔNG VÀ PHÂN KHU SỬ DỤNG ĐẤT 2  Đất ở : - Dọc đường Trần Xuân Soạn, vò trí trường học (đường số 5) và đường số 11 (lộ giới 32m) chuyển đổi chức năng ở kết hợp dòch vụ nhỏ le.û - Dọc các trục đường còn lại mang chức năng ở đơn thuần (theo khảo sát hiện trạng)  Đất giao thông và cây xanh : - Giao thông được quy đònh lại theo sơ đồ, do mật độ giao thông quá lớn, giải pháp biến đổi đoạn đường số 10 (đoạn từ đường số 3 – số 5, đoạn từ đường số 5 – số 7, đoạn từ đường số 7 – số 9, đoạn từ đường số 9 – số 11) và các đường hẻm nhỏ giữa 2 dãy nhà liên kế (như sơ đồ) thành cây xanh để tăng diện tích cây xanh đang thiếu cho khu ở.  Đất thương mại – dòch vụ : - Biến đổi khu đất trống (giao giữa đường số 6 – số 12) thành chợ, vì hiện tại nhà lồng chợ hiện hữu không đáp ứng đủ nhu cầu cho người dân (xuất hiện chợ tự phát). b. Xác đònh khoanh vùng tầng cao tối đa được phép xây dựng cho từng khu vực: SƠ ĐỒ PHÂN VÙNG TẦNG CAO VÀ CHỨC NĂNG 3 Chia làm 3 khu: - Khu A : khu vực giáp đường Trần Xuân Soạn vì giáp sông, trong tương lai các dòch vụ nhỏ lẻ sẽ tăng lên, ở kết hợp thương mại 3 tầng. Tầng trệt kinh doanh, 2 tầng còn lại ở. - Khu B : khu vực trong khu ở (như sơ đồ) chức năng đơn thuần là ở,nhưng nhu cầu về nhân khẩu tăng dẫn đến lấn chiếm lộ giới, khoảng lùi, cần tăng diện tích bằng cách nâng tầng cao từ 1 tầng lên 2 tầng. - Khu C : khu vực giáp đường số 11 (lộ giới 32 tầng) và quanh chợ, khu vực này tập trung thành khu thương mại chính cho khu vực, tầng cao tối đa 4 tầng, 2 tầng dùng để thương mại và 2 tầng còn lại để ở. c. Quy đònh cụ thể về khoảng lùi, chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ cho * KHU A : HIỆN TRẠNG TẦNG CAO 4 - Quy đònh chung:  Chức năng: ở kết hợp thương mại, dòch vụ nhỏ  Tầng cao: 3 tầng (tầng trệt: kinh doanh dòch vụ, 2 tầng còn lại ở) (tương đương khoảng 13-15m)  Chỉ giới đường đỏ (vỉa hè): 2m (tính từ mép đường). khoảng không gian này dùng cho người đi bộ, trồng cây đònh hướng, đặt các thiết bò đường phố (đèn đường, thùng rác, ghế đá, hộp điện thoại công cộng…)  Chỉ giới xây dựng: 3m (tính từ mép trong của vỉa hè).  Chiều rộng khuôn viên nhà: kích thước chung: 4m (tối thiểu 2.5m đối với nhà hiện hữu theo QCVN)  Chiều dài khuôn viên nhà: kích thước chung: 23m và 20m (tính cả khoảng lùi)  Khoảng lùi công trình trong khu vực này không xây tường rào: 3m. Riêng 2 lô đất giáp đường Trần Xuân Soạn, do giáp sông, dòch vụ kinh doanh cũng như hoạt động đi bộ sẽ phát triển hơn, chỉ giới xây dựng có thể là 5m. Không gian này chỉ có mái hiên để phục vụ hoạt động kinh MẶT BẰNG QUY ĐỊNH CHỈ GIỚI XÂY DỰNG 5 doanh buôn bán (có thể trồng cây bụi thấp chiều cao tối đa của cây bụi là 0.3m, đậu xe)  Lộ giới đường: 12m (2-8-2) và 14m (2-10-2). Theo QCVN, độ vươn tối đa của ban công: 1.2m (đối với lộ giới 12m<L<20m) - Mặt cắt điển hình: * KHU B: - Quy đònh chung:  Chức năng: ở  Tầng cao: 2 tầng (tương đương khoảng 8-9m)  Chỉ giới đường đỏ (vỉa hè): 2m (tính từ mép đường) khoảng không gian này dùng cho người đi bộ, trồng cây đònh hướng, đặt các thiết bò đường phố (đèn đường, thùng rác, ghế đá, hộp điện thoại công cộng…) 6  Chỉ giới xây dựng: 3m (tính từ mép trong của vỉa hè)  Chiều rộng khuôn viên nhà: kích thước chung: 4m và 7m (tối thiểu 2.5m đối với nhà hiện hữu theo QCVN)  Chiều dài khuôn viên nhà: kích thước chung: 23m và 19.4m (tính cả khoảng lùi)  Khoảng lùi công trình trong khu vực này 7.5m được quy đònh như sau: - Phần có tường rào: 4.5m - Phần không có tường rào: 3m (để trống, có thể trồng cây bụi thấp chiều cao tối đa của cây bụi là 0.3m, đậu xe)  Lộ giới đường: 12m (2-8-2) và 14m (2-10-2). Theo QCVN, độ vươn tối đa của ban công: 1.2m (đối với lộ giới 12m<L<20m) - Mặt cắt điển hình: * KHU C: 7 - Quy đònh chung:  Chức năng: ở kết hợp thương mại dòch vụ nhỏ  Tầng cao: 4 tầng (1-2 tầng dùng cho chức năng thương mại, 1-2 tầng còn lại dùng cho chức năng ở (tương đương khoảng 16-18m)  Chỉ giới đường đỏ (vỉa hè): 6m (tính từ mép đường) khoảng không gian này dùng cho người đi bộ, trồng cây đònh hướng, đặt các thiết bò đường phố (đèn đường, thùng rác, ghế đá, hộp điện thoại công cộng…)  Chỉ giới xây dựng: 3m (tính từ mép trong của vỉa hè)  Chiều rộng khuôn viên nhà: kích thước chung: 4m và 7m (tối thiểu 2.5m đối với nhà hiện hữu theo QCVN)  Chiều dài khuôn viên nhà: kích thước chung: 23m và 19.4m (tối thiểu là 10m đối với nhà hiện hữu theo QCVN, tính cả khoảng lùi)  Khoảng lùi công trình trong khu vực này là 3m, không có tường rào chỉ có mái hiên để phục vụ cho kinh doanh buôn bán (có thể trồng cây bụi thấp chiều cao tối đa của cây bụi là 0.3m, đậu xe)  Lộ giới đường: 32m (6-20-6). Theo QCVN, độ vươn tối đa của ban công: 1.4m (đối với lộ giới L>20m) - Mặt cắt điển hình : PHỤ LỤC 2 KHẢO SÁT HIỆN TRẠNG 1 SỐ KHU CƯ XÁ LKTT ĐIỂN HÌNH XÂY DỰNG TRƯỚC NĂM TẠI TP HỒ CHÍ MINH 1.1.2.1. Khu cư xá Đô Thành (Thời điểm XD khoảng năm 1955-1958) a. Vò trí và quy mô xây dựng : (hình 1-3) + Vò trí : thuộc phường 4, quận 3. - Phía Bắc giáp đường số 1. - Phía nam giáp đường số 4. - Phía Đông giáp đường vườn chuối đi ra đường Nguyễn Đình Chiểu - Phía Tây giáp đường Nguyễn Hiền, nối với đường Điện Biên Phủ + Quy mô diện tích: 53.704m 2 b. Khảo sát tổng mặt bằng và cơ cấu quy hoạch sử dụng đất thời điểm hình thành xây dựng : (hình 1-4) - Diện tích khu cư xá : 53.704m 2 - Diện tích xây dựng : 32.513m 2 - Mật độ xây dựng chung : 60,5% - Hệ số sử dụng đất : 0,6 - Tầng cao trung bình : 1 - Tổng số căn nhà : 648 căn. - Dân số : khoảng 2.169 dân (4,5 người/hộ) BẢNG 1.1.2.1-1: CHỈ SỐ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CƯ XÁ ĐÔ THÀNH (THỜI ĐIỂM HÌNH THÀNH) [...]... đầu nét đơn điệu Vật liệu xây dựng cổ truyền tường gạch, mái Phibro; kết cấu chung tường, chung kết cấu mái; Tầng cao xây dựng 01 tầng ; nhà liên kế không có khoảng lùi, hoặc lùi ít (khoảng 2m) Diện tích khu n viên 1 căn là tương đối so với nhà ở đô thò thời kỳ đó Trong khu cư xá có 2 loại hình nhà ở: liên kế và biệt thự - Chỉ còn một phần nhỏ nhà cửa trong khu cư xá chưa xây dựng lại (vẫn như kiến trúc... về khu cư xá Đô Thành: - Khảo sát quy hoạch tổng thể khu cư xá thấy rằng: đã bước đầu hình thành nhóm nhà ở có nét riêng về quy hoạch so với khu dân cư xung quanh Quy hoạch khu ở đơn giản, gồm những dãy nhà liên kế trệt quần tụ quanh trường học ở chính giữa Giao thông nội bộ tầng bậc, mạch lạc, nối kết thuận lợi với các trục đường chính nội đơ và khu nhà ở xung quanh Hiện nay hầu hết các căn nhà liên. .. lô đất XD nhà ở liên kế (loại trệt có gác lửng) khá lớn từ 68 m2 80 m2; kích thước khn viên (4m x 17-18-20m) Chỉ có 1 số lô DT đất nhỏ (3,5x10m) xây dựng nhà liên kế 02 tầng Nhà liên kế cũ đã xuống cấp, do thời gian và không được bảo dưỡng tốt - Loại hình nhà liên kế 02 tầng đã xây dựng trước đây (mẫu 1) nay hầu như giữ nguyên kết cấu, không lấn chiếm lộ giới - Loại hình nhà liên kế trệt trước đây... nhưng các căn nhà có cây xanh trang trí mặt tiền - Ngoài hiện tượng xây dựng thêm trên khoảng lùi xây dựng, còn hiện tượng như xây dựng nhà ở chiếm dụng đường nhánh, thông hành đòa dòch, hình thức kiến trúc khá mới mẻ nhưng kiến trúc chung dãy nhà chưa đẹp… khu cư xá thiếu đất dòch vụ, cây xanh tập trung, nhưng các chỉ số quy hoạch sử dụng đất khu nhà ở/ người tương đối cao (15,8 m2/người) so với các khu. .. xét : - Đã bước đầu hình thành nhóm nhà ở có đặc trưng riêng về quy hoạch so với khu dân cư xung quanh Quy hoạch khu ở đơn giản, gồm những dãy nhà liên kế trệt quần tụ quanh trường học ở chính giữa Giao thông nội bộ tầng bậc dạng ơ cờ, mạch lạc, nối kết thuận lợi với các trục đường chính nội đơ và khu nhà ở xung quanh - Hệ số sử dụng đất thấp Mật độ xây dựng toàn khu đạt 60,5 % - Đất công trình công... dụng đất cây xanh tập trung ở giữa khu cư xá làm nhà ở Các căn nhà đã sửa chữa xây dựng mới thì hình thức kiến trúc chung dãy nhà chưa đẹp, nhưng nhìn chung các chỉ số quy hoạch sử dụng đất như Mật độ xây dựng chung Brutto 53% thấp hơn Mật độ xây dựng cho phép tại khu dân cư cũ (60%) Chỉ số sử dụng đất toàn khu cư xá hiện nay vẫn còn đạt 30,1m2/người; chỉ số sử dụng đất ở /người đạt 16,8m2/người là... Tổng số căn nhà trong khu cư xá tăng lên khá nhiểu so với thời kỳ ban đầu do tình trạng 1 số căn nhà loại lớn bò chia tách làm 2 Dân số trong khu cư xá tăng lên nhiều - Mật độ xây dựng chung toàn khu (66,2%) khá cao so với QCXD áp dụng khu nhà ở LKTT XD mới, nhưng vẫn là thấp hơn nhiều MĐXD khu nhà liên kế trong khu nội thành - Hệ số sử dụng đất tăng lên khá nhiều do tăng tầng cao xây dựng trung bình... - Diện tích khu n viên căn nhà liên kế hầu như không thay đổi so với lúc xây dựng khu cư xá - Diện tích XD trệt tăng so với ban đầu, hầu hết các căn nhà đều XD trên khoảng lùi sân trước và hẻm thơng hành địa dịch phía sau ! số căn lấn chiếm lộ giới - Nhà ở xây dựng mới theo dạng nhà liên kế phố 2-4 tầng, vật liệu BTCT, hình thức kiến trúc từng căn tương đối đẹp, khang trang nhưng cả dãy nhà hình thức... 80 Nhận xét: - Diện tích khu n viên căn nhà liên kế chia làm 02 loại khác biệt rõ rệt: loại lớn >100m2; loại nhỏ . THẤP TẦNG XÂY DỰNG THEO DỰ ÁN TRƯỚC NĂM 1975 TẠI TP. HCM TRONG GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ ĐẾN NĂM 2020. CƠ QUAN QUẢN LÝ CƠ QUAN CHỦ TRÌ SỞ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ SỞ QUY HOẠCH-. trang khu dân cư hiện hữu đơ thị. Đến nay chưa có nghiên cứu nào về các khu nhà ở liên kế thấp tầng xây dựng theo dự án trước năm 1975 tại TP Hồ Chí Minh và chưa đúc kết được đặc điểm quy hoạch. chỉnh trang cải tạo các khu cư xá LKTT xây dựng trước năm 1975, trong bối cảnh phát triển thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020, để cơng tác quản lý quy hoạ ch xây dựng tại các khu nhà ở này đạt