thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại tphcm – nguyên nhân và giải pháp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM – NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP GVHD : Th S Phan Thị Mỹ Hạnh SVTH : Huỳnh Phương Nguyệt MSSV : 506401066 LỚP : 06VQT1 Tháng 10 năm 2010 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM – NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP GVHD : Th S Phan Thị Mỹ Hạnh SVTH : Huỳnh Phương Nguyệt MSSV : 506401066 LỚP : 06VQT1 Tháng 10 năm 2010 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đây là đề tài nghiên cứu của tôi. Những kết quả và các số liệu trong khóa luận được thực hiện tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Xây dựng Quang Minh , không sao chép bất kỳ nguồn nào khác. Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này. TP. Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 12 năm 2010 Sinh viên thực hiện Huỳnh Phương Nguyệt LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành bài luận này, xin chân thành cảm ơn anh Đinh Tấn Phi - Công ty CP Tư vấn – Xây dựng Quang Minh đã tận tình hướng dẫn tôi trong quá trình thực hiện bài tại Công ty. Xin chân thành cảm ơn Trường Đại học Kỹ thuật Công nghệ cũng như Khoa Quản trị Kinh doanh đã tạo điều kiện và môi trường tốt cho tôi học tập. Xin chân thành cảm ơn cô Ths Phan Thị Mỹ Hạnh đã giám sát và hướng dẫn tận tình cho em hoàn thành bài luận này. TP. Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 12 năm 2010 Sinh viên thực hiện Huỳnh Phương Nguyệt CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ Họ và tên sinh viên : Huỳnh Phương Nguyệt MSSV : 506401066 Khoá : 2006 - 2010 1. Thời gian thực tập : 2 tháng 2. . Bộ phận thực tập : Phòng Kinh doanh 3. Tinh thần trách nhiệm với công việc và ý thức chấp hành kỷ luật ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… 4. Kết quả nghiên cứu theo đề tài ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… 5. Nhận xét chung ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… Tp Hồ Chí Minh ngày 20 tháng 12 năm 2010 Xác nhận của Cty CP TV – XD Quang Minh Gíam đốc TRẦN THỊ ANH NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… MỤC LỤC DANH SÁCH CÁC HÌNH ẢNH MINH HỌA Trang Hình 2.1 13 Hình 2.2 và 2.3 15 Hình 2.4 17 Hình 2.5 và 2.6 20 Hình 2.7 21 Hình 2.8 23 Hình 2.9 24 Hình 2.10 27 Hình 2.11 28 LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Khái niệm chung: 3 1.1.1. Bất động sản 3 1.1.2. Thị trường bất động sản 5 1.2. Hoạt động kinh doanh bất động sản: 6 1.2.1. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản 6 1.2.2. Những yếu tố tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản 8 1.2.2.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản 8 1.2.2.2. Các yếu tố pháp lý liên quan 10 1.2.2.3. Các yếu tố chung bên ngoài 10 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM 2.1. Diễn biến của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 12 2.1.1. Diễn biến của thị trường nhà đất 13 2.1.2. Thị trường văn phòng và căn hộ cho thuê 15 2.1.3. Các trung tâm thương mại 21 2.1.4. Diễn biến của thị trường căn hộ bán 25 2.1.5. Nhà ở cho người thu nhập thấp: Thị trường bị “ bỏ rơi” 28 2.2. Những nguyên nhân dẫn đến sự biến động của thị trường bất động sản tại TPHCM 30 2.2.1. Nguyên nhân về giá 30 2.2.2. Nguyên nhân về quy luật thị trường 32 2.2.3. Về cơ cấu tài chính 32 2.2.4. Hệ thống văn bản pháp luật 33 2.2.5. Cơ chế quản lý 33 2.2.6. Năng lực về vốn 34 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS TPHCM 3.1. Một số giải pháp đối với thị trường sơ cấp 36 3.2. Một số giải pháp đối với thị trường thứ cấp 38 3.3. Hoàn thiện môi trường pháp lý về thị trường bất động sản 43 3.4. Nâng cao hiệu quả và hiệu lực của công tác quản lý nhà nước đối với đất đai và bất động sản 45 3.5. Một số giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản 46 KẾT LUẬN 51 PHỤ LỤC Một số khung giá đất tại TPHCM 53 Danh mục tài liệu tham khảo Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS tại TPHCM – Nguyên nhân và giải pháp GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 1 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài: Kinh doanh bất động sản là một trong những hoạt động quan trọng của nền kinh tế thị trường vì nó liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn. Trong đó, thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn. Thị trường nhà ở cũng là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản. 2. Mục tiêu nghiên cứu: Với mục tiêu tìm hiểu thị trường bất động sản để từ đó đưa ra nhận xét, đánh giá sơ bộ những vấn đề phù hợp và chưa phù hợp với thực tiễn dựa trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị sao cho phù hợp với thực tiễn hơn. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu là thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh. 4. Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích mà tôi chọn là phân tích từ nền kinh tế chung đến phân tích bất động sản cụ thể. Để có thể tìm hiểu rõ về đề tài, tôi đã thu thập số liệu từ sách, báo, tạp chí hàng ngày và các phương tiện thông tin như trang web, nghe đài và các tài liệu tham khảo khác để có nguồn thông tin đầy đủ và chính xác. Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS tại TPHCM – Nguyên nhân và giải pháp GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 2 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt 5. Kết cấu của đề tài: Bài luận của tôi gồm 3 chương chính: Chương 1: Cơ sở lý luận Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM [...]... Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM Từ năm 1990 đến nay, thị trường bất động sản có nhiều diễn biến phức tạp và không ổn định Thị trường đã trải qua hai cơn sốt lớn vào những năm 1990 - 1992 và 2001 - 2002 sau đó đã chựng lại trong năm 2003 và chuyển sang trạng thái “trầm lắng” kéo dài,... thị trường: - Tính hữu dụng của bất động sản - Nhu cầu của bất động sản trên thị trường 1.2.2.2 Các yếu tố pháp lý liên quan Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản gồm có: tình trạng pháp lý của bất động sản, các giấy tờ chứng thực pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tranh chấp quyền sử dụng đất,... vùng - Loại hình bất động sản tọa lạc: địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản Ở những khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị triều cường thì giá của bất động sản sẽ thấp hơn, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn - Hình thức( kiến trúc) bên ngoài của bất động sản ( đối với bất động sản là nhà hoặc... luận động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này 1.1.2 Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa Ở đâu và lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hóa, thì ở đó, lúc đó, chưa thể có thị trường bất động sản Khác với sản xuất tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hóa là sản. .. động sản 1.2.2.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản a - Các yếu tố tự nhiên: Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối – Ví dụ: Cùng một diện tích, kết cấu, kiến trúc … nhưng nếu bất động sản tọa lạc tại. .. chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản và động sản Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm, việc phân chia tài sản thành bất động sản và động sản bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã Theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm... sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành bất động sản được Do đó, đất đai bản thân nó là bất động sản, đồng thời nó là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và hàng hóa đất đai chỉ là một loại và một phần của hàng hóa bất động sản - Có ý kiến khác cho rằng thị trường bất động. .. bất động sản như sau: Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định Định nghĩa này vừa đơn giản vừa chứa đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp trong phạm vi không gian và thời gian nhất định Hoạt. .. hóa, thị trường vốn, thị trường lao động đến thị trường bất động sản Vốn, lao động và bất động sản là những yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất trong nền kinh tế thị trường Chính vì vậy, để đáp ứng nhu cầu các yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất đòi hỏi thị trường các yếu tố đầu vào phải được hình thành, trong đó có thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có quan hệ chặt chẽ với các loại... địa điểm tốt đạt tới 140 USD/m2/tháng) Hình 2.7 So sánh giá thuê tại các trung tâm thương mại TP.HCM Nguồn: Công ty tư vấn và quản lý bất động sản Chesterton Petty Vietnam GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 21 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM Theo phân tích của các nhà kinh doanh bất động sản, các yếu tố dẫn đến tình hình trên là do lượng cung trên thị . sở lý luận Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM Chương 1:. Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 12 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM. DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM – NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP