thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại tphcm – nguyên nhân và giải pháp

Lý do chọn đề tài: Kinh doanh bất động sản là một trong những hoạt động quan trọng của nền kinh tế thị trường vì nó liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ

KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

LỚP : 06VQT1

Tháng 10 năm 2010

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ

KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM – NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP

GVHD : Th S Phan Thị Mỹ Hạnh SVTH : Huỳnh Phương Nguyệt MSSV : 506401066

LỚP : 06VQT1

Tháng 10 năm 2010

LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đây là đề tài nghiên cứu của tôi Những kết quả và các số liệu trong khóa luận được thực hiện tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Xây dựng Quang Minh , không sao chép bất kỳ nguồn nào khác Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này

TP Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 12 năm 2010

Sinh viên thực hiện

Huỳnh Phương Nguyệt

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành bài luận này, xin chân thành cảm ơn anh Đinh Tấn Phi - Công ty

CP Tư vấn – Xây dựng Quang Minh đã tận tình hướng dẫn tôi trong quá trình thực hiện bài tại Công ty Xin chân thành cảm ơn Trường Đại học Kỹ thuật Công nghệ cũng như Khoa Quản trị Kinh doanh đã tạo điều kiện và môi trường tốt cho tôi học

tập Xin chân thành cảm ơn cô Ths Phan Thị Mỹ Hạnh đã giám sát và hướng dẫn

tận tình cho em hoàn thành bài luận này

TP Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 12 năm 2010

Sinh viên thực hiện

Huỳnh Phương Nguyệt

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

-

NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ Họ và tên sinh viên : Huỳnh Phương Nguyệt MSSV : 506401066 Khoá : 2006 - 2010 1 Thời gian thực tập : 2 tháng 2 Bộ phận thực tập : Phòng Kinh doanh 3 Tinh thần trách nhiệm với công việc và ý thức chấp hành kỷ luật ………

………

………

4 Kết quả nghiên cứu theo đề tài ………

………

………

5 Nhận xét chung ………

………

………

………

………

Tp Hồ Chí Minh ngày 20 tháng 12 năm 2010 Xác nhận của Cty CP TV – XD Quang Minh

Gíam đốc

TRẦN THỊ ANH

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

DANH SÁCH CÁC HÌNH ẢNH MINH HỌA Trang

Hình 2.1 13

Hình 2.2 và 2.3 15

Hình 2.4 17

Hình 2.5 và 2.6 20

Hình 2.7 21

Hình 2.8 23

Hình 2.9 24

Hình 2.10 27

Hình 2.11 28

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Khái niệm chung: 3

1.1.1 Bất động sản 3

1.1.2 Thị trường bất động sản 5

1.2 Hoạt động kinh doanh bất động sản: 6

1.2.1 Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản 6 1.2.2 Những yếu tố tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản 8

1.2.2.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản 8

1.2.2.2 Các yếu tố pháp lý liên quan 10

1.2.2.3 Các yếu tố chung bên ngoài 10

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM 2.1 Diễn biến của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 12

2.1.1 Diễn biến của thị trường nhà đất 13

2.1.2 Thị trường văn phòng và căn hộ cho thuê 15

2.1.3 Các trung tâm thương mại 21

2.1.4 Diễn biến của thị trường căn hộ bán 25

2.1.5 Nhà ở cho người thu nhập thấp: Thị trường bị “ bỏ rơi” 28

2.2 Những nguyên nhân dẫn đến sự biến động của thị trường bất động sản tại TPHCM 30

2.2.1 Nguyên nhân về giá 30

2.2.2 Nguyên nhân về quy luật thị trường 32

2.2.3 Về cơ cấu tài chính 32

2.2.4 Hệ thống văn bản pháp luật 33

2.2.5 Cơ chế quản lý 33

2.2.6 Năng lực về vốn 34

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS TPHCM 3.1 Một số giải pháp đối với thị trường sơ cấp 36

3.2 Một số giải pháp đối với thị trường thứ cấp 38

3.3 Hoàn thiện môi trường pháp lý về thị trường bất động sản 43

3.4 Nâng cao hiệu quả và hiệu lực của công tác quản lý nhà nước đối với đất đai và bất động sản 45

3.5 Một số giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản 46

KẾT LUẬN 51

PHỤ LỤC Một số khung giá đất tại TPHCM 53 Danh mục tài liệu tham khảo

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài:

Kinh doanh bất động sản là một trong những hoạt động quan trọng của nền kinh

tế thị trường vì nó liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ

đô thị đến nông thôn Trong đó, thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn Thị trường nhà ở cũng là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Với mục tiêu tìm hiểu thị trường bất động sản để từ đó đưa ra nhận xét, đánh giá

sơ bộ những vấn đề phù hợp và chưa phù hợp với thực tiễn dựa trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị sao cho phù hợp với thực tiễn hơn

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu là thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

4 Phương pháp nghiên cứu:

Phương pháp phân tích mà tôi chọn là phân tích từ nền kinh tế chung đến phân tích bất động sản cụ thể Để có thể tìm hiểu rõ về đề tài, tôi đã thu thập số liệu từ sách, báo, tạp chí hàng ngày và các phương tiện thông tin như trang web, nghe đài và các tài liệu tham khảo khác để có nguồn thông tin đầy đủ và chính xác

Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS tại TPHCM – Nguyên nhân và giải pháp

5 Kết cấu của đề tài:

Bài luận của tôi gồm 3 chương chính:

Chương 1: Cơ sở lý luận

Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

Chương 3: Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Khái niệm chung:

1.1.1 Bất động sản

Tại mỗi nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ Tài sản quốc gia là nguồn lực tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước Trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta có thể phân tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau

do nhu cầu quản lý, sử dụng Hiện nay, tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản và động sản Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm, việc phân chia tài sản thành bất động sản và động sản bắt nguồn từ thời La

Mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã Theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm cụ thể về bất động sản Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”

Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều

517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang

Chương 1: Cơ sở lý luận

Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung

Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau

về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “ Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là

“gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản; thứ hai, không giải thích rõ về khái

niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác

biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt,

liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam,

tại Điều 174 có quy định: “B ất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản Hơn nữa, các quy định về bất

động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

1.1.2 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa Ở đâu và lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hóa, thì ở đó, lúc đó, chưa thể có thị trường bất động sản Khác với sản xuất tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hóa là sản xuất

để bán Tuy nhiên, không hẳn là cứ có mua, bán, trao đổi là có kinh tế thị trường Như vậy, thị trường bất động sản là sự mua, bán và trao đổi bất động sản phát triển ở mức

độ cao, đó chính là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai

Do quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trường, nên

có một số quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản

- Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một, bởi vì, tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành bất động sản được Do đó, đất đai bản thân nó là bất động sản, đồng thời nó là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và hàng hóa đất đai chỉ là một loại và một phần của hàng hóa bất động sản

- Có ý kiến khác cho rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất (thị trường địa ốc) Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới được mang ra mua bán, chuyển nhượng trên thị trường Cũng giống như quan niệm trên, bất động sản nhà, đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóa bất động sản trên thị trường Vì vậy, quan niệm này là không đầy đủ

- Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng, thị trường bất động sản là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể Khái niệm này làm cho người

ta dễ nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là một khái

Chương 1: Cơ sở lý luận

niệm có tính khái quát Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường có sự quản lý của nhà nước Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường bất động sản ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước

Từ những phân tích nêu trên, có thể đưa ra khái niệm tổng quát về thị trường bất

động sản như sau: Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất

động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định Định nghĩa này vừa

đơn giản vừa chứa đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp trong phạm vi không gian và thời gian nhất định Hoạt động của thị trường này tất yếu phải tuân theo quy luật của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia

1.2 Hoạt động kinh doanh bất động sản:

1.2.1 Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản:

Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hóa Cơ sở kinh tế -

xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hóa là phân công lao động xã hội và

sự tách biệt về kinh tế giữa người sản xuất này với người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất quy định Như vậy, sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản xuất là cơ sở của sản xuất hàng hóa Tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị, quý tộc chiếm hữu là ruộng đất Chính do sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hóa làm nảy sinh các hình thức trao đổi, sang nhượng, thuê mướn ruộng đất Các hình thức giao dịch ban đầu này là bước sơ khai đầu tiên của thị trường bất động sản

Nền kinh tế thị trường phát triển đòi hỏi sự phát triển của một hệ thống thị trường đồng bộ, từ thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động đến thị trường bất động sản

Vốn, lao động và bất động sản là những yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất trong nền kinh tế thị trường Chính vì vậy, để đáp ứng nhu cầu các yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất đòi hỏi thị trường các yếu tố đầu vào phải được hình thành, trong đó

có thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có quan hệ chặt chẽ với các loại hình thị trường khác, đặc biệt là với thị trường vốn Khi sản xuất phát triển, quy mô, số lượng và các loại hình giao dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển, linh hoạt để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm: Chính phủ, doanh nghiệp, cá nhân Hàng hóa bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường tăng lên về số lượng

và chủng loại Các giao dịch về bất động sản trên thị trường bất động sản phát triển làm xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về bất động sản để làm cầu nối cung - cầu về bất động sản

Cùng với quá trình phát triển của nền kinh tế thị trường, mức sống của các tầng lớp dân cư ngày càng tăng, cộng với sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa, dẫn đến nhu cầu giao dịch bất động sản tăng theo Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng của các tầng lớp dân cư chỉ có thể được đáp ứng thông qua các giao dịch trên thị trường bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian, môi giới về bất động sản Chính vì vậy, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là tất yếu khách quan nhằm đáp ứng nhu cầu giao dịch về bất động sản ngày càng tăng của các tầng lớp dân cư

Quá trình hội nhập kinh tế của các quốc gia cũng đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển, để đáp ứng nhu cầu về đất đai, bất động sản phục vụ cho các hoạt động hợp tác kinh tế quốc tế Đặc biệt đối với các nước đang phát triển, đất đai (quyền

sử dụng đất) là một nguồn vốn quan trọng để liên doanh với các đối tác nước ngoài Do

đó, để phát triển hoạt động kinh tế quốc tế, mỗi quốc gia cần phải có thị trường bất

Chương 1: Cơ sở lý luận

động sản phát triển để đáp ứng nhu cầu: về định giá bất động sản, chuyển nhượng phần vốn góp bằng bất động sản

Đối với các nước đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường như nước ta, việc hình thành một hệ thống thị trường đồng bộ nói chung và thị trường bất động sản nói riêng là vấn đế hết sức quan trọng

Trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung, thị trường bất động sản hầu như không tồn tại do không có sự thừa nhận của pháp luật Một số giao dịch về bất động sản của các tầng lớp dân cư được thực hiện trên thị trường bất động sản không chính thức (thị trường ngầm) Do đó, khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản hầu như chưa hình thành, các giao dịch về bất động sản chủ yếu thực hiện trên thị trường bất động sản không chính thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước Điều này làm cho thị trường bất động sản thường diễn biến hết sức phức tạp gây hậu quả tiêu cực về kinh tế - xã hội, các nguồn lực về bất động sản không được huy động một cách có hiệu quả nhằm phục vụ quá trình phát triển kinh tế - xã hội Chính vì vậy, hình thành và phát triển thị trường bất động sản đối với các nước đang trong chuyển đổi là một tất yếu khách quan

1.2.2 Những yếu tố tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản

1.2.2.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản

a Các yếu tố tự nhiên:

- Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối – Ví dụ: Cùng một diện tích, kết cấu, kiến trúc … nhưng nếu bất động sản tọa lạc tại địa điểm thuận lợi, ngay vị trí trung tâm thì bất động sản đó thuộc vị trí tuyệt đối và ngược lại Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ

có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác( vị trí

tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một diện tích, kích thước thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu của đa số dân cư trong vùng

- Loại hình bất động sản tọa lạc: địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản Ở những khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị triều cường thì giá của bất động sản sẽ thấp hơn, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

- Hình thức( kiến trúc) bên ngoài của bất động sản ( đối với bất động sản là nhà hoặc các công trình xây dựng khác) : nếu 2 bất động sản có giá xây dựng như nhau Bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá của nó sẽ cao hơn và ngược lại

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất( độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ) mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của bất động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị sử dụng vào mục đích nông nghiệp nhưng lại không quan trọng cho mục đích xây dựng

- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nạng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: thiên tai,lũ lụt cũng ảnh hưởng đến giá bất động sản

b Các yếu tố kinh tế:

- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của bất động sản đó Khi khả năng tạo ra thu nhập càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

- Những tiện nghi gắn liền với bất động sản; hệ thống điện nước, vệ sinh, điều hòa Hệ thống càng chất lượng cao, giá bất động sản càng cao

Chương 1: Cơ sở lý luận

c Các yếu tố liên quan đến thị trường:

- Tính hữu dụng của bất động sản

- Nhu cầu của bất động sản trên thị trường

1.2.2.2 Các yếu tố pháp lý liên quan

Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản gồm có: tình trạng pháp lý của bất động sản, các giấy tờ chứng thực pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung

1.2.2.3 Các yếu tố chung bên ngoài

a Các yếu tố chính trị pháp lý:

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng, cụ thể:

- Các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất động sản gia tăng

- Các chính sách tác động trực tiếp như:

+ Chính sách cho phép Việt Kiều mua bất động sản tại Việt Nam

+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố

+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất

+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

+ Chính sách thuế của nhà nước đối với bất động sản

b Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:

- Tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực

- Đăc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực

- Hiện trạng vùng lân cận

- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng

- Số lượng các lô, thửa đất

- Mức giá bình quân các lại đất trong vùng

- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

- Mức độ lạm phát chung

- Tình hình thị trường lao động, chứng khoán, tín dụng

c Các yếu tố xã hội:

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản Một khu vực và mật

độ dân số tự nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá bất động sản nơi

đó cũng tăng lên do cân bằng cung- cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác cũng ảnh hưởng: chất lương dịch vụ, giáo dục, y tế, an ninh trật tự…

Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH

2.1 Diễn biến của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh

Năm 2001, sau gần 10 năm giá nhà đất lên cơn sốt lần thứ nhất (1990 - 1992), khi một loạt các chính sách của Nhà nước về phát triển kinh tế xã hội có tác động, giá nhà đất lại có nhiều biến động Đặc biệt, giá tăng nhanh và liên tục trong khoảng từ đầu quý II năm 2001 đến cuối năm 2002 Thời điểm này, giá nhà đất ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM tăng đột biến và ở mức cao liên tục, nhất là từ tháng 4 năm

2001 đến tháng 3 năm 2002 So với giá quy định của thành phố, giá mua bán trên thị trường bình quân tăng 6 - 7 lần, có nơi tăng hơn 10 lần Cơn sốt nhà đất tại hai thành phố lớn nhanh chóng lan ra vùng giáp ranh và các huyện ngoại thành, thậm chí đã tác động tới một số tỉnh thành trong cả nước làm cho giá nhà đất của một số tỉnh thành trong cả nước biến động theo Việc mua bán không câu nệ giấy tờ, thậm chí không thông qua thủ tục quy định, được biến tướng dưới nhiều hình thức, tạo nên một thị trường nhà đất với mặt bằng giá cả vượt xa khung giá Nhà nước quy định

Tại TP.HCM, kết quả so sánh giá thị trường của 2000 thửa đất so với khung giá UBND TPHCM quy định cho thấy có sự chênh lệch khá cao

KẾT QUẢ SO SÁNH GIÁ ĐẤT TẠI TPHCM NĂM 2010

Đơn vị tính: 1.000/m2

Hình 2.1 Bảng so sánh giá thị trường so với giá khung tại TPHCM

Giai đoạn từ tháng 6 năm 2002 đến nay, giá đất đô thị tại TP.HCM chững lại và giữ ở mức rất cao, đặc biệt là giá nhà đất tại các quận trung tâm thành phố Cá biệt, có những ngôi nhà mặt tiền khu vực Quận 1 đã được bán hàng mấy chục cây vàng/m2 Đơn cử tại đường Lê Thánh Tôn (gần chợ Bến Thành), một ngôi nhà mặt tiền đã được bán với giá 32 cây vàng/m2

Số nhà đất rao bán tăng lên nhưng tỷ lệ giao dịch thành công thấp Trong khu vực

đô thị, thị trường nhà ở đang dần chiếm ưu thế so với thị trường chuyển quyền sử dụng đất; thị trường quyền sử dụng đất đang có xu hướng chuyển dần về các khu vực ven đô

2.1.1 Diễn biến của thị trường nhà đất

Từ giữa năm 2007 đến nay, tại thị trường ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, bất động sản chào bán nhiều nhưng giao dịch thành công nhỏ, chủ yếu là những giao dịch xuất phát từ nhu cầu thực

STT Tên đường Quận Gía theo

khung(2010) Gía thị trường

Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM

Tại TP.HCM giá đất ở một số khu vực đang có xu hướng giảm Nhiều trung tâm giao dịch địa ốc ở thành phố, lượng người rao bán và người mua đều giảm mạnh Tỷ lệ giao dịch về đất, nhà thành công rất thấp, chỉ có khoảng 4.500 trường hợp, giảm tới 68%, Nhà chung cư nay cũng kém sôi động Giá đất tại nhiều khu vực trong thành phố đang có xu hướng giảm vài triệu đồng/m2 Đơn cử như khu vực Quận 2, giá đất giảm

từ 3 - 4 triệu đồng/m2 Đất ở khu Trần Não, giá bán trước đây là 59 - 60 triệu đồng/m2, thì nay còn 53 - 54 triệu đồng/m2 Đất thổ cư đường Trục phường 13, Quận Bình Thạnh trước đây bán từ 28 - 30 triệu đồng/m2, thì nay xuống còn 22-25 triệu đồng/m2

Nhà mặt tiền vẫn giữ giá ở mức rất cao, giao dịch không nhiều Nhà mặt tiền rộng, tiện kinh doanh tại các khu vực trung tâm như Đồng Khởi, Lê Thánh Tôn, Đông

Du, Mạc Thị Bưởi có giá tới cả nghìn cây vàng

Ngay cả nhà chung cư, một loại bất động sản tiện dụng và vừa túi tiền của nhiều người, cũng không còn cảnh tranh mua tranh bán như trước Mức chênh lệch so với giá gốc của chủ đầu tư cũng giảm đáng kể, từ chỗ 900 triệu - 1,2tỷ đồng/căn trong năm

2008, giảm còn khoảng 850 - 950 triệu đồng/căn trong năm 2009 (không bao gồm loại căn hộ cao cấp) Tuy nhiên dù giao dịch chậm, giá chung cư vẫn giữ ở mức cao, khoảng trên 10 triệu đến 14 triệu đồng/m2, tuỳ vào vị trí và tiện nghi của từng tòa nhà

Thị trường đấu giá những tháng đầu năm 2008 ở trong tình trạng ế ẩm Ngay cả các dự án có hạ tầng tốt, giao thông thuận tiện đi lại ngay trong nội thành ở Quận 10, Quận 5 cũng không còn hút khách Nhiều dự án không thể đấu giá nổi vì không đủ số lượng người tham gia Ngay cả khi giá đất do UBND thành phố quy định cho các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đã hạ, thị trường cũng không sôi động hơn

Đây là lần thứ ba trong 10 năm trở lại đây giao dịch nhà đất trên thị trường bất động sản giảm sút nghiêm trọng Lần đóng băng nhà đất vào các năm 1994 - 1996 đã

để lại hậu quả rất nặng nề, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị phá sản, nhiều ngân hàng thương mại gặp khó khăn lớn Lần đóng băng nhà đất này có quy mô lớn hơn, phạm vi rộng hơn, tính chất phức tạp hơn so với đợt đóng băng những năm

1994 - 1996 nên hậu quả có thể nghiêm trọng hơn

2.1.2 Thị trường văn phòng và căn hộ cho thuê

Do ảnh hưởng của tình hình suy thái kinh tế toàn cầu, thị trường văn phòng và căn

hộ cho thuê cũng rơi vào trạng thái tương tự

Từ đầu năm 2008, thị trường văn phòng cho thuê đã có nhiều biến động và điều chỉnh giá đáng kể Tỷ lệ trống tăng, giá thuê giảm

Từ cột mốc 75-100 USD mỗi m2 một tháng, cao ốc hạng A đã hạ còn 57 USD Giá cho thuê văn phòng đi xuống được xem là hậu quả của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu, khiến khách thuê thắt chặt ngân sách và cắt giảm chi phí để vượt qua giai đoạn khó khăn

Hình 2.2: Diễn biến giá thuê cao ốc văn phòng tại TP HCM năm 2007-2008

Nguồn: Theo khảo sát của Cushman & Wakefield

Hình 2.3 Gía trung bình thuê cao ốc một vài khu vực tại TPHCM năm 2008 Nguồn: Cushman & Wakefield

 Khu trung tâm Sài Gòn: 40 USD

 Vùng cận trung tâm: 30 USD

 Tuyến đường ra sân bay (Tân Bình) 24 USD

 Khu gần sân bay: 20 USD

 Khu Văn Thánh (Bình Thạnh): 20 USD

 Khu Phú Mỹ Hưng (quận 7): 24 USD

 Quanh trường đua Phú Thọ (quận 10, 11): 17 USD

Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM

Vào năm 2009, theo khảo sát của VnExpress.net cho thấy, giá thuê cao ốc xa

khu trung tâm ở mức 10- 15 USD mỗi m2 một tháng, có thể thương lượng giảm mức phí dịch vụ và thuế giá trị gia tăng Cao ốc hạng A (chuyên nghiệp) nằm trên tuyến đường Nguyễn Huệ có giá 60 USD mỗi m2 một tháng Các tòa nhà hạng B ở mức 27-

30 USD mỗi m2 một tháng Nhà phố được xây mới chuyển đổi công năng thành cao ốc văn phòng bị bỏ trống, treo biển chờ khách thuê khá nhiều, văn phòng loại này khoảng 15-25 USD mỗi m2 tùy vị trí Khung giá này đã giảm nhẹ so với đầu năm 2009

Thậm chí chủ các tòa nhà mới đi vào hoạt động hoặc có vị trí xa khu trung tâm sẵn sàng áp dụng cả chiến lược chia sẻ lợi nhuận bằng cách trả huê hồng cho các đối tác dẫn khách hàng về cho mình Để lấp đầy chỗ trống, chủ đầu tư còn sử dụng khách hàng cũ làm mối tìm hợp đồng mới và sẵn sàng chi một khoản phí chiếm 10-20% so với tổng giá trị hợp đồng hoặc 0,5-1 tháng tiền thuê để trả tiền hoa hồng cho người giới thiệu Đây là cách mở rộng nguồn cầu trong tình hình vắng khách liên tục kéo dài, bởi

lẽ thời hoàng kim với lượng hợp đồng xếp hàng chờ thuê đã trôi qua từ cuối năm 2008

Mặc dù cao ốc mới hoàn thiện đang phải đối mặt với tình trạng vắng khách nhưng một số ít tòa tháp hạng A ở khu vực trung tâm vẫn bình thản trụ vững nhờ chiêu ràng buộc khách hàng bằng những bản hợp đồng thuê dài hạn Sở dĩ các "đại gia" này sống khỏe là nhờ tòa nhà có vị trí đắc địa, thương hiệu mạnh, dịch vụ chuyên nghiệp

Một công ty hàng không đã rời trụ sở cũ tại khách sạn Rex trên đường Lê Lợi (quận 1) để dọn đến tòa cao ốc chuyên nghiệp Sunwah trên đường Nguyễn Huệ hồi đầu quý 2/2008 để xây dựng thương hiệu và tạo hình ảnh mới Giá thuê thời điểm đó vẫn còn cao, 75 USD mỗi m2 một tháng chưa tính phí dịch vụ và thuế VAT ( thuế giá trị gia tăng) Không lâu sau đó đại diện đơn vị này tỏ ra tiếc rẻ vì quý 1/2009 giá thuê cao

ốc đã giảm 30% nhưng họ lại vướng hợp đồng 2 năm nên không thể thương thảo giảm chi phí

Nhân viên của hãng này giải thích, lý do công ty phải chấp nhận mức giá thuê đắt

đỏ vì tòa nhà Sunwah có rất nhiều đại gia hàng không đặt trụ sở tại đây Vì vậy, để tạo

vị thế và thuận tiện cho các giao dịch của khách hàng, họ đành cố thủ mặc dù mức thuê mặt bằng đắt gấp đôi so với chỗ cũ và diện tích cũng hẹp hơn

Hình 2.4 Tòa nhà Kumho ( hạng A) tọa lạc tại giao lộ Hai Bà Trưng –

Lê Duẩn đã nhảy vào thị trường văn phòng cho thuê từ cuối năm 2009 Nguồn: Vnexpress.net

Nghiên cứu của Cushman, để thực hiện kế hoạch thuê mới văn phòng, khách hàng phải mất một quỹ thời gian từ 6 tháng đến 1 năm chuẩn bị các bước cần thiết Lãnh đạo tập đoàn Cushman cho rằng, trong tương lai sẽ có nhiều doanh nghiệp thay đổi văn phòng cho thuê hướng tới chất lượng dịch vụ tốt hơn và chi phí rẻ hơn Đây là hành trình đi tìm chất lượng sẽ thúc đẩy thị trường cao ốc văn phòng tăng sức cạnh tranh về giá để tồn tại

Theo Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) công bố cho thấy, trong quý 2/2009 TP HCM có đến 13 cao ốc văn phòng đi vào hoạt động, cung cấp thêm 77.893 m2 sàn Diện tích này góp phần nâng tỷ lệ văn phòng bị bỏ trống lên đến mức 12,3%

Báo cáo cũng đề cập đến sự cạnh tranh về giá giữa các tòa tháp cao cấp và thấp cấp Theo đó, nhiều doanh nghiệp có khuynh hướng di dời khỏi các văn phòng hạng A nhằm tiết kiệm chi phí Cộng thêm nhiều cao ốc hạng B chủ động điều chỉnh giá thấp hơn trước đây cũng thu hút các khách thuê hạng C đang muốn nâng cấp Ngoài ra, chủ

Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM

một số tòa nhà hạng A đưa ra mức chiết khấu lên đến 30% trên giá chào thuê và giá thuê, thay vì chỉ ở mức 15-20% như trước đây

Trao đổi với báo chí trong hội thảo "Thấu hiểu thị trường", Tổng giám đốc Công

ty CBRE VN Marc Townsend cho biết: "Văn phòng hạng A còn trung bình 57 UDS mỗi m2 một tháng chỉ là khung chủ đầu tư chào giá Thực tế giao dịch này có thể sẽ còn thấp hơn mức trên rất nhiều…"

Bàn về việc văn phòng cho thuê đang đối mặt với nhiều thách thức nhưng các công trình này vẫn mọc lên như nấm, ông Marc nhận định, hầu hết chủ các tòa tháp tại

VN có thói quen xây cao ốc phục vụ nhu cầu nội tại của công ty, phần còn dư ra mới tính đến việc cho thuê

Ông lấy ví dụ trường hợp cao ốc văn phòng BIDV ở Hà Nội, dự kiến 50% diện tích là dành để phục vụ nhu cầu của tập đoàn này, một nửa còn lại sẽ được tung ra thị trường Nhiều tập đoàn lớn cũng đi theo hướng này, xây văn phòng như tổng hành dinh

cố định của doanh nghiệp "Thị trường văn phòng cho thuê chỉ có thể hồi phục khi nền kinh tế có dấu hiệu khởi sắc rõ rệt", ông Marc nói

Chuyên gia nghiên cứu thị trường cao ốc văn phòng của CBRE cho rằng, khách thuê đang trở thành người điều khiển thị trường thay cho vị trí của những chủ đầu tư tòa nhà, do ít cầu mà thừa cung Thống kê của đơn vị tư vấn này, tổng diện tích văn phòng trống và văn phòng mới hiện vào khoảng 113.970 m2

Đơn vị tư vấn này đề xuất các giải pháp bảo hộ quyền lợi cho khách thuê như: giảm giá các dịch vụ, tăng tiện ích, diện tích sàn rộng, ấn định tỷ giá ngoại tệ hoặc ký hợp đồng thuê bằng tiền đồng…

Ngoài ra, theo CBRE, một số tòa cao ốc văn phòng mới hoạt động tại TP HCM đang áp dụng chính sách miễn phí tiền thuê tòa nhà trong một thời hạn nhất định nhằm kéo khách hàng rời những tòa văn phòng cũ Đồng thời thêm những hỗ trợ khác như: miễn chi phí treo bảng hiệu, không thu phí đậu xe, chủ đầu tư có thể trả thay cho khách khoản tiền trang trí văn phòng

Trên thực tế, các nhu cầu "lặt vặt" này cũng chiếm một khoản kinh phí không nhỏ Cụ thể, phí treo bảng hiệu trung bình 1.500-2.500 USD một tháng tại cao ốc hạng

A, chi phí đậu xe có thể lên đến vài nghìn USD tùy quy mô công ty; còn giá trang trí nội thất cho văn phòng dao động từ 250 đến 650 USD mỗi m2

Tiêu chí phân loại cao ốc văn phòng

Hạng A

Cao ốc văn phòng loại này thường nằm ngay trung tâm thành phố, được xem là điểm nhấn về thiết kế kiến trúc - Có vật liệu và chất lượng xây dựng đạt tiêu chuẩn quốc tế - Tiền sảnh có điều hòa - Hệ thống thang máy được lập trình tự động hóa -

Hệ thống phòng cháy và an toàn đạt tiêu chuẩn quốc tế và có hợp đồng với các công

ty dịch vụ đạt chuẩn - Có chỗ đậu xe - Hệ thống máy móc / thiết bị điện có chất lượng tốt nhất và được bảo trì chuyên nghiệp, thường xuyên - Mạng thông tin với băng thông rộng phục vụ nhu cầu của từng khách thuê - Quản lý đạt tiêu chuẩn quốc tế - Khách thuê có uy tín và được sắp xếp thận trọng, đảm bảo hoạt động thuận tiện cho tất cả khách hàng

Hạng B

Cao ốc văn phòng hạng B thường được cho là có thiết kế đạt chuẩn ở mức bình thường - Diện tích sàn hợp lý từ 500m2 trở lên - Diện tích thay đổi linh hoạt, thuận tiện cho hoạt động của khách thuê - Dịch vụ bảo dưỡng, trình độ quản lý, dịch vụ và

bố trí khách thuê hợp lý - Các cao ốc hạng B hấp dẫn những khách thuê có nhu cầu thấp hơn về chất lượng dịch vụ, các khách thuê có khả năng tài chính thấp hơn và không đòi hỏi phải nằm tại các vị trí thật cao cấp - Có dịch vụ kết nối mạng băng thông rộng - Thang máy có sức chứa lớn - Độ cao trần hợp lý, từ 2,7m trở lên

Hạng C

Cao ốc hạng C thường nằm tại các vị trí kém thuận lợi và không dễ tiếp cận - Thiếu chỗ đậu xe - Có cao ốc không nặng về mặt trang trí, thiết kế, chỉ đơn thuần cung cấp mặt bằng - Không có kết nối mạng băng thông rộng - Trình độ quản lý và

Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM

bảo dưỡng dưới mức trung bình - Không có khách thuê là các công ty lớn - Thang máy và hệ thống máy móc / thiết bị điện chất lượng thấp - Dựa vào giá thuê thấp hơn để thu hút khách thuê - Độ cao trần thấp

Hình 2.5 Tiêu chí phân loại cao ốc văn phòng

Ngoài tác động của quan hệ cung cầu, các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường văn phòng cho thuê là: thu nhập bình quân, mức tăng trưởng, chỉ số thất nghiệp, chỉ số tiêu dùng Nếu các chỉ số này xuống thấp hoặc bất ổn thì thị trường cao ốc văn phòng cũng gặp nhiều khó khăn

Hình 2.6 Diễn biến tỉ lệ trống của thị trường căn hộ từ Q3/08 đến Q3/2010

Nguồn: CB Richard Ellis Vietnam

Theo CBRE Việt Nam, cho biết: "Lần đầu tiên trong 6 quý vừa qua, giá thuê trung bình toàn thị trường TPHCM đạt mức tăng trưởng theo năm dương (4,7%), trong

đó giá hạng A tăng 6,9% so với cùng kỳ năm trước và đạt 31,15 USD/m2/tháng, hạng

B tăng 3,5% đạt 26,23 USD/m2/tháng Chương trình khuyến mãi của quý có InterContinental Asiana Saigon Residences giảm giá 20% Tỷ lệ trống của quý III/2010 giảm còn 16,5%, riêng hạng A giảm 4%, còn 10% trống"

Tại Tp.HCM, cả quý III/2010 chỉ có 15 căn hạng C từ dự án An Lộc 2 bổ sung cho thị trường Chủ tòa nhà bắt đầu cải thiện căn hộ nhằm tăng tính cạnh tranh như

Indochina Park Tower, Riverside, Norfolk Mansion, Saigon View Residences và Saigon Sky Garden… Chuyển dịch trong nhu cầu từ sau khủng hoảng là căn hộ có diện tích nhỏ hơn, ít phòng ngủ hơn, đối tượng khách là chuyên gia trẻ làm theo dự án

Nguồn cung dự kiến sẽ tăng gấp đôi trong 3 năm tới Triển vọng về khoảng cách giữa giá chào và giá thực thuê tiếp tục được thu hẹp Các dự án có tên tuổi hiện kém mặn mà với những hợp đồng thuê ngắn hạn

Quý cuối cùng của năm 2010 sẽ chào đón 6 dự án tham gia thị trường với 254 căn hộ: Crescent Residencies 2, La Fayette de Saigon, Nguyễn Đình Chiểu Apartment, Morning Sun 2, Mai.Har Lan Apartments, và một dự án boutique tại số 62 Võ Thị Sáu

Cạnh tranh gay gắt từ biệt thự và căn-hộ-mua-cho-thuê-lại sẽ giúp giá thuê hợp lý hơn Các dự án căn hộ dịch vụ tự quản lý (không có quản lý tên tuổi) sẽ mở rộng các dịch vụ và/hoặc giảm giá thuê hơn Các dự án có danh tiếng dự kiến sẽ tiếp tục hoạt động tốt, thậm chí có khả năng tăng giá thuê

2.1.3 Các trung tâm thương mại

Nét nổi bật đáng chú ý của thị trường bất động sản cao cấp TP.HCM hiện nay là cơn sốt thuê và cho thuê mặt bằng kinh doanh tại các trung tâm thương mại, mặc cho giá thuê cao ngất (giá thuê tại các địa điểm tốt đạt tới 140 USD/m2/tháng)

Hình 2.7 So sánh giá thuê tại các trung tâm thương mại TP.HCM

Nguồn: Công ty tư vấn và quản lý bất động sản Chesterton Petty Vietnam

Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM

Theo phân tích của các nhà kinh doanh bất động sản, các yếu tố dẫn đến tình hình trên là do lượng cung trên thị trường khu thương mại trong thời gian qua không đáng

kể, trong khi nhu cầu vẫn rất lớn

Hiện nay, TP.HCM đang có khoảng 10 trung tâm thương mại lớn là Diamond Plaza với tổng diện tích cho thuê 8.000m2 và đạt hiệu suất xấp xỉ 100%, Trung tâm thương mại Sài Gòn với tổng diện tích cho thuê 9.000m2 và hiệu suất 94%, Zen Plaza chuyên về lĩnh vực thời trang với 6.817m2 diện tích cho thuê và hiệu suất đạt 100%, trung tâm thương mại Parkson với 17.000m2 và hiệu suất đạt 100%, Saigon Tax Plaza với 14.760m2 cho thuê và công suất đạt 100% hay trung tâm thương mại lớn nhất hiện nay là Thuận Kiều Plaza với tổng diện tích 21.797m2, An Đông Plaza, Saigon Superbowl

Ngoài ra, ngày 30/4/2010 Công ty cổ phần Vincom đã khai trương Trung tâm thương mại cao cấp Vincom Center Shopping Mall - một trung tâm mua sắm có diện tích lớn nhất Việt Nam hiện nay với sự góp mặt của nhiều thương hiệu lớn trên thế giới lần đầu tiên có mặt tại Việt Nam Đây cũng là trung tâm thương mại đầu tiên mang thương hiệu Vincom tại Thành phố Hồ Chí Minh

Vincom Center Shopping Mall có 3 mặt phố là Đồng Khởi, Lê Thánh Tôn, Lý

Tự Trọng (quận 1), có 26 tầng và 6 tầng hầm Riêng khu thương mại có tổng diện tích 57.700m2, hiện được đánh giá là trung tâm thương mại sang trọng với các dịch vụ tiện ích trọn gói như các cửa hàng, cửa hiệu thời trang, siêu thị, ẩm thực, các dịch vụ vui chơi giải trí Khu văn phòng quốc tế hạng A có tổng diện tích 80.000m2, được đầu tư

và tổ chức quản lý theo tiêu chuẩn quốc tế dành cho văn phòng hạng sang, là trụ sở lý tưởng cho các tổ chức quốc tế và tập đoàn lớn của Việt Nam và quốc tế hoạt động tại Thành phố Hồ Chí Minh.