4. Kết quả nghiên cứu theo đề tà
3.2. Một số giải pháp đối với thị trường thứ cấp
Thị trường này là hết sức phức tạp, những vấn đề nảy sinh ở tất cả các khâu và các yếu tố giao dịch, vì vậy, các giải pháp phải có tính bao trùm, toàn diện và đồng bộ. Tuy nhiên, cơ bản nhất, có thể tập trung vào một số nội dung sau đây:
1. Chính thức hóa thị trường phi chính quy. Nền tảng quan trọng hàng đầu để có thể chính thức hóa được thị trường phi chính quy là phải hợp thức hóa được các tài sản bất động sản của các chủ thể tham gia thị trường. Muốn vậy Nhà nước phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Đây là cơ sở quan trọng để quản lý đất đai và
cũng được xem là biện pháp lâu dài để có thể làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Để đẩy nhanh tiến độ, cần giảm bớt thủ tục xem xét, thẩm định của cơ quan quản lý Nhà nước các cấp. Tiến tới, chỉ cần UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất đã sử dụng và không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, quy định rõ thời hạn xem xét, xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn. Các trường hợp đã có đủ giấy tờ theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất tự làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi thẳng cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, không phải qua sự xem xét của cơ quan Nhà nước trung gian. Nếu bộ máy công bị quá tải trong việc cấp giấy chứng nhận này thì một số công việc có thể giao cho các tổ chức tư thực hiện.
Tiếp đó, cần hoàn thiện các tổ chức dịch vụ thị trường bất động sản với các hoạt động liên quan đến định giá, thông tin, lưu trữ, giám sát giao dịch..., kết hợp với các cơ quan chức năng của Nhà nước để tăng cường hoạt động quản lý sau giao đất, công khai hóa quy hoạch sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục giao dịch, giải quyết vấn đề đền bù thiệt hại khi giải phóng mặt bằng, nắm chắc thông tin về bất động sản... Cần hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường một cách dễ dàng, thông suốt theo quy định của pháp luật.
2. Hiện nay, thị trường bất động sản TP.HCM đang hoạt động nhưng có nhiều khiếm khuyết. Một trong những khiếm khuyết đó là thiếu vắng các tổ chức dịch vụ hỗ trợ. Vì vậy, cần hoàn thiện cơ cấu tổ chức của thị trường, bao gồm việc hoàn thiện các tổ chức sẵn có và thành lập mới các tổ chức còn thiếu như các công ty điền địa của Nhà nước, các tổ chức trung gian, môi giơi, định giá, tư vấn, bảo hiểm, thông tin, tài chính... về bất động sản. Gắn liền với việc hình thành các tổ chức, Nhà nước phải tạo khung khổ pháp lý, ban hành các quy định hướng dẫn hoạt động, tạo cơ chế vận hành nhịp nhàng và thông suốt của tất cả các chủ thể thuộc bên cung, bên cầu, và các tổ chức trung gian cũng như các chủ thể quản lý Nhà nước.
Đặc biệt, cần hoàn thiện sàn giao dịch bất động sản có dung lượng giao dịch cao, nhằm tạo điều kiện cho thị trường hoạt động minh bạch và có độ tin cậy cao. Sàn giao
Chương III. Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 40 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
dịch bất động sản cần tập trung vào những chức năng cơ bản sau đây: thông tin về các nguồn cung bất động sản của tất cả các nguồn; thẩm định các đặc trưng, tính pháp lý, giá cả của bất động sản cũng như thực hiện dịch vụ pháp lý cho các bất động sản tham gia giao dịch; là cầu nối thực hiện thanh toán giữa các bên tham gia thị trường bất động sản cũng như giới thiệu các nguồn cung cấp tài chính cho các chủ thể có nhu cầu vay vốn, thế chấp bằng các bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường...
Nhà nước cần sớm thiết lập một hệ thống đăng ký đất đai hiện đại trên phạm vi toàn quốc, bao gồm một mạng kết nối, trao đổi thông tin cập nhật giữa các cơ quan quản lý đất đai, thuế, ngân hàng thương mại, kho bạc Nhà nước các cấp, nhằm giúp Nhà nước kiểm soát được những biến động về diện tích, hiện trạng sử dụng đất và chủ sử dụng đất, để có biện pháp xử lý kịp thời trước những biến động của thị trường bất động sản. Mặt khác, hệ thống bất động sản lại là một công cụ thông tin để hỗ trợ thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch bất động sản.
4. Để đáp ứng nhu cầu về cải thiện điều kiện ở, nhà chung cư cao tầng là giải pháp tất yếu không những ở thành phố mà ở các thị xã, thị trấn và cả ở nông thôn, bởi chỉ trong vòng 60 năm mà dân số nước ta đã tăng hơn 3 lần (từ 25 triệu dân lên đến 80 triệu dân) dù đã trải qua 30 năm chiến tranh, trở thành nước có mật độ dân số cao hơn cả Trung Quốc.
Việc xây dựng và kinh doanh nhà chung cư đòi hỏi một mặt phải có những doanh nghiệp đủ mạnh (vốn, kỹ thuật, nhân lực, quản lý...), mặt khác phải có chính sách tạo điều kiện của Nhà nước, theo đó:
- Cần mở rộng hơn nữa để các doanh nghiệp ngoài quốc doanh tham gia và mạnh dạn đầu tư vào xây dựng, kinh doanh nhà chung cư. Doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được bình đẳng trong việc dự thầu các gói thầu xây dựng và kinh doanh nhà chung cư.
- Các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh nhà chung cư thuộc các thành phần kinh tế đều cần được hưởng một số chính sách riêng, bao gồm:
+ Không phải trả các chi phí về đất đối với các diện tích dành ra trong khuôn viên các khu chung cư để trồng cây xanh, thảm cỏ, làm đường đi và các công trình công cộng khác cho nhân dân trong khu chung cư.
+ Không phải trả các chi phí xây dựng hệ thống cung cấp điện, nước ngoài hàng rào khu chung cư.
+ Được dành tầng một và tầng dưới mặt đất để sử dụng vào các hoạt động kinh doanh dịch vụ, các căn hộ chỉ làm từ tầng hai trở lên để bán hoặc cho thuê.
+ Được vay vốn dài hạn từ các tổ chức tín dụng hoặc quỹ phát triển đô thị hoặc quỹ phát triển đô thị; được huy động vốn từ những người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà tại chung cư; được huy động vốn từ sự tham gia kinh doanh của các tổ chức, cá nhân trong xã hội.
+ Kinh doanh nhà chung cư được giảm hoặc miễn một số loại thuế so với kinh doanh nhà biệt thự, văn phòng, khách sạn.
6. Về nhà ở cho người có thu nhập thấp: Nhu cầu nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp là rất lớn. Nhưng hiện nay thành phố chưa có chính sách ưu đãi nên chưa khuyến khích được các thành phần kinh tế tham gia cùng Nhà nước trong việc đầu tư xây dựng, vì vậy:
- Cần ban hành ngay các chính sách ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp như: Nhà nước có sẵn quỹ đất giao cho nhà đầu tư theo phương thức thuê đất; Miễn tiền sử dụng đất đối với các khu đất do nhà đầu tư bỏ tiền ra bồi thường; Hỗ trợ toàn bộ hạ tầng kỹ thuật cho dự án; Miễn thuế kinh doanh nhà trong 5 năm; Cho vay ưu đãi từ Quỹ phát triển nhà hoặc các nguồn khác với lãi suất 3 - 4%/năm.
- Cần xác định người có thu nhập thấp trên cơ sở bình chọn của cộng đồng, sau đó phát “Phiếu mua nhà”; Phải quy định từ 3 - 5 năm sau người được mua nhà với giá ưu đãi này mới được bán nhà nếu cần thiết.
Chương III. Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 42 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
- Cần ban hành chính sách nhà ở cho thuê.
Đối với người mua là người thu nhập thấp, chắc chắn cần chính sách được vay vốn và một sản phẩm đảo bảo chất lượng. Vì vậy, cần đẩy mạnh việc tuyên truyền để người thu nhập thấp gửi tiền tiết kiệm. Tiền tiết kiệm gửi vào Quỹ phát triển nhà 30 - 40% giá trị căn nhà thì được mua trả góp, 60 - 70% còn lại trả góp với lãi suất ưu đãi. Nhà nước có thể hỗ trợ một phần lãi suất cho người mua nhà khi vay tiền để mua nhà trả góp. Phần trả góp nên chuyển về ngân hàng thu, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sẽ được ngân hàng tạm giữ (như là hình thức thế chấp) và giao lại khi chủ nhà đã trả đủ tiền.
Để giải quyết tình trạng người dân không đủ điều kiện mua nhà nhưng vẫn phải có nhà ở, ngoài giải pháp hỗ trợ bán trả góp dài hạn, thì công việc trọng tâm là cần tạo ra quỹ nhà cho thuê. Người không đủ tiền mua thì thuê, sau một thời gian tích luỹ được thì chuyển từ thuê sang mua.
7. Chống đầu cơ, tích trữ nhà - đất bằng chính sách thuế. Tình trạng lợi dụng quen biết, chức quyền để mua nhà ngay từ khi dự án còn trên giấy, sau đó mua đi bán lại cũng trên giấy với khoản chênh lệch lên đến con số trăm triệu đang làm cho thị trường nhà đất trở nên phức tạp, người có nhiều tiền lại càng có cơ hội thu lợi trong khi phần lớn nhân dân lao động, cán bộ, công chức có nhu cầu thực sự nhưng ít tiền khó mà có điều kiện để cải thiện chỗ ở dù phải lao động cật lực. Vì vậy, cần phải có sự can thiệp, điều tiết kịp thời của Nhà nước trong lĩnh vực này:
- Phải công khai quỹ nhà chung cư. Nhà nước cần ban hành một quy chế công khai về giá trị xây dựng, giá bán, tiêu chuẩn được mua và đặc biệt danh sách các vị khách mua được giá gốc, kèm theo nơi công tác của họ.
- Dùng chính sách thuế làm công cụ chống đầu cơ nhà đất. Hiện nay, luật không cấm một người có nhiều nhà nhưng Nhà nước nên dùng thuế để điều tiết. Chẳng hạn, Nhà nước sẽ ấn định tiêu chuẩn diện tích đất của từng cá nhân (ví dụ 100m2). Nếu sử dụng một bất động sản có diện tích vượt quá tiêu chuẩn cho phép thì phải chịu thuế luỹ tiến,
càng có nhiều đất càng chịu thuế cao giống như đánh thuế thu nhập. Hay người có 3 - 4 nhà cho thuê đều phải nộp thuế chứ không để lộn xộn như hiện nay. Áp thuế như vậy sẽ giúp cơ quan Nhà nước vừa quản lý được định mức nhà ở vừa tăng thu ngân sách.
- Dự thảo Luật Nhà ở có quy định không hạn chế số lượng nhà được mua đối với Việt kiều. Tuy nhiên, người Việt Nam ở nước ngoài nếu muốn mua nhà trong nước phải có điều kiện. Tránh tình trạng có một số người đứng tên họ hàng mua nhà đất ở vị trí tốt, sau đó kinh doanh trong khi vẫn chưa về nước. Tình trạng đó cần hạn chế.