phân tích cơ cấu ngành bất động sản năm 2011

1. Tình hình phát triển kinh tế xã hội a. Sự tham gia các tổ chức vào thị trường bất động sản. Hiệp hội các nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản (AFIRE) xếp Việt Nam đứng thứ tư trong số các thị trường bất động sản đang nổi về mức độ hấp dẫn đối với các nhà đầu tư quốc tế. Xếp hạng của AFIRE dựa vào cuộc khảo sát được tiến hành đối với các nhà đầu tư hiện nắm giữ hơn 627 tỷ USD bất động sản toàn cầu. Thị trường dịch vụ bất động sản gần như nằm trọn trong tay các doanh nghiệp nước ngoài, các doanh nghiệp trong nước chỉ chiếm được gần 10% thị phần. Hiện ba đại gia trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản tại Việt Nam là CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam và Colliers nắm đến khoảng 90% thị phần và trong thời gian tới sẽ tiếp tục có rất nhiều các công ty tổ chức nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản. Điều này cho thấy thị trường bất động sản đang là thị trường rất hấp dẫn thu hút được rất nhiều các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức tham gia. Một số dự án tiêu biểu có vốn đầu tư nước ngoài:  Dự án xây dựng, kinh doanh trung tâm hội nghị triển lãm, trung tâm thương mại, kinh doanh bất động sản tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu của Công ty TNHH Skybridge Dragon Sea của Hoa Kỳ với tổng vốn đầu tư 902.5 triệu USD;  Dự án kho ngầm chứa xăng dầu tại Khu kinh tế Dung Quất với tổng vốn đầu tư 340 triệu USD;  Dự án Công ty TNHH đầu tư Daewon - Bình Khánh để kinh doanh bất động sản tại TP.HCM với tổng vốn đầu tư 120 triệu USD;  Dự án Công ty TNHH CZ Slovakia Việt Nam của nhà đầu tư Slovakia để kinh doanh bất động sản với tổng vốn đầu tư 100 triệu USD;  Dự án Công ty TNHH Promenada Canary của Thái Lan với mục tiêu xây dựng, quản lý, vận hành 1 tòa nhà trung tâm thương mại để cho thuê với tổng vốn đầu tư 95 triệu USD. b. Hệ số thu hút đầu tư. Tính đến hết quý III/2010, nguồn FDI đầu tư vào bất động sản Việt Nam đạt khoảng 8 tỷ USD, xếp thứ 3 trong số các lĩnh vực thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài nhất vào Việt nam. Vốn đầu tư trung bình của một dự án vào khoảng 145 triệu USD. Những tháng cuối năm 2010, nguồn vốn FDI đầu tư vào Việt Nam có tín hiệu tốt trở lại. Tuy nhiên để thị trường bất động sản phát triển ổn định cần có sự quản lý và kiểm soát chặt chẽ. Bất động sản luôn là kênh thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài trong thời gian qua. Vốn FDI đăng ký những dự án bất động sản luôn chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng vốn với tỷ trọng trên 30%. Giá trị thực tế năm 2008 là 33% và năm 2009 là 36%. Tính đến gần cuối tháng 06-2010, tỷ trọng của ngành này là khoảng 21%. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản đã trở lại thị trường. Tuy nhiên, giá trị vốn FDI đăng ký đang có xu hướng giảm dần trong ba năm trở lại đây. Giá trị đăng ký năm 2008 là 72 tỷ đồng thì sang năm 2009 là 21 tỷ đồng. Tính đến 6 tháng đầu năm 2010, vốn FDI chỉ đạt khoảng 8,4 tỷ đồng, tương ứng với 40% so với năm 2009. c. Lạm phát, tỷ giá, GDP  Tốc độ tăng trưởng GDP Năm 2010, tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt mức 6.8 % vượt mức kế hoạch Quốc Hội đề ra là 6.5%. Năm 2008 khủng hoảng kinh tế toàn cầu xảy ra, Việt Nam là một trong những nước phục hồi nhanh. GDP những quý trong năm 2009 vẫn đạt tăng trưởng dương trong khi hầu hết các Quốc Gia khác vẫn chưa khỏi khủng hoảng và tăng trưởng âm. Từ năm 2006 đến 2010 tốc độ tăng trưởng kinh tế đều trên 6.5%- mức tăng trưởng khá cao trong khu vực ( Bảng 1) Hình 1: Tốc độ tăng trưởng GDP Việt Nam theo quý Nguồn: Tổng cục thống kê Bảng 1: Tốc độ tăng trưởng GDP của một số nước trong khu vực Nước 2005 2006 2007 2008 2009 Malaisia 5,3 5,8 6,5 4,7 -1,7 Indonesia 5,7 5,5 6,3 6 4,5 Thai lan 4,6 5,1 4,9 2,5 -2,2 Việt Nam 8,4 8,2 8,5 6,3 5,3 Nguồn: http://worldbank.org Mặc dù Việt Nam tăng trưởng khá cao trong khu vực nhưng tốc độ tăng trưởng này không ổn định do mức lạm phát cao dần qua các năm ảnh hưởng lớn đến GDP thực tế.  Lạm phát: Nước 2005 2006 2007 2008 2009 Malaysia 3 3,6 2 5,4 0,6 Thailand 4,5 4,6 2,2 5,5 -0,8 Vietnam 8,3 7,4 8,3 23,1 7,1 Bảng 2: CPI theo năm của một số nước trong khu vực Nguồn:http://worldbank.org Hình 2: CPI theo tháng (so với cùng thời kỳ) từ 2008-2010 Nguồn: Tổng cục thống kê Chỉ số giá tiêu dung trong nước vẫn đang có xu hướng tăng cao. Theo nguồn tổng cục thống kê, tháng 1/2011 CPI so với cùng kỳ năm ngoái là 12.17%. Mặc dù Chính Phủ Việt Nam đang dung nhiều biện pháp nhằm thắt chặt tiền tệ nhưng việc kiềm chế lạm phát vẫn là bài toán khó giải.  Giá vàng: Giá vàng vẫn tăng lên từng ngày. Tính đến nay 23/02/2011 Giá vàng trong nước là 37680 , mức tăng cao hơn thị trường thế giới. Giá vàng tăng đột biến trong thời gian vừa qua đã ảnh hưởng không ít tới thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản thường được giao dịch bằng vàng nên khi có biến động lớn về vàng thì thị trường bất động sản cũng chịu ảnh hưởng không nhỏ. Trong thời gian qua bất động sản đã phải chịu cú sốc khá lớn và kiến số lượng giao dịch giảm mạnh do giá vàng tăng cao. 2. Đặc điểm ngành: a. Yếu tố địa lý:  BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí. Thị trường bất động sản mang tính ko tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền. Do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v  Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác( vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.  Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.  Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. ở những khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp hơn, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.  Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.  Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất( độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ) mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị sử dụng vào mục đích nông nghiệp.  Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nạng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS.  Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại. b. Yếu tố tâm lý  Yếu tố đầu tư theo đám đông trong đầu tư bất động sản của người Việt vẫn còn khá lớn. Đại đa số các nhà đầu tư không chuyên nghiệp thường tham khảo thông tin qua bạn bè, người thân mà ít khi tự mình tìm hiểu kĩ càng về dự án đó. Chỉ khi thị trường đạt tới độ chuyên nghiệp thì điều này mới được xóa bỏ.  Đại đa số các nhà đầu tư Việt Nam kinh doanh BĐS vẫn theo tâm lý đầu tư ngắn hạn để thu hồi dòng tiền trong thời gian ngắn. Đặc điểm này cũng xuất phát từ thực tại nền kinh tế Việt Nam chưa phát triển đầy đủ .  Đầu tư BĐS mang lại lợi nhuận cao đồng nghĩa với việc rủi ro cũng cao vì thế các nhà đầu tư cần phải có những kiến thức, thông tin đầy đủ và phải có một tâm lý vững vàng. c. Chu kỳ kinh tế: Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). d. Chính sách tín dụng: Trong 10 tháng năm 2010, tăng trưởng tín dụng đối với BĐS ở mức xấp xỉ so với tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung của toàn ngành ngân hàng. Các tổ chức tín dụng cũng thực hiện cho vay đối với lĩnh vực BĐS theo đúng quy định của chính phủ và ngân hàng nhà nước. Ngoài ra, việc cho vay ưu đãi đối với lĩnh vực BĐS cũng đã được thực hiện: các chính sách xây dựng nhà cho người nghèo, cho vay đối với chương trình xây dựng cụm, tuyến dân cư và nhà ở vùng ngập lũ đồng bằng sông Cửu Long v v… e. Quỹ đất tại các thành phố lớn:  Quỹ đất tại các đô thị việt nam hiện nay đang ngày một cạn kiệt. Trước tốc độ đô thị hóa ngày càng mạnh mẽ PGS.TS Nguyễn Hồng Thục, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu định cư, cho rằng, Việt Nam đã cạn kiệt nguồn đất đô thị từ nay đến 2010, trước tốc độ đô thị hoá mạnh mẽ, lên tới 60% năm 2020 theo nhận định của các tổ chức quốc tế.  Theo dự báo dự báo của TS. W.Frenner, Trưởng đại diện Viện Konrad – Adenouer tại Việt Nam, đến 2020, dân số Việt Nam sẽ tăng khoảng hơn 100 triệu người, trong đó 70% sẽ sống trong các đô thị. f. Tốc độ tăng trưởng: Theo CBRE: Vốn FDI giải ngân trong năm 2010 tăng 10 % so với năm 2009, với 6,84 tỷ USD trong năm 2010 BĐS trở thành lĩnh vực thu hút vốn FDI nhất. g. Xu hướng phát triển  Nhận định về xu hướng đầu tư năm 2011, các chuyên gia đều cho rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển trong năm sau và những năm sắp tới. Tuy nhiên sẽ khó có đợt sóng tăng mạnh như đầu năm 2010.  Khi Đồ án QHC được phê duyệt sẽ cởi trói cho rất nhiều dự án, khi đó thị trường sẽ sôi động hơn, nhờ vào tình hình kinh tế vĩ mô tăng trưởng tốt.  BĐS Việt Nam vẫn là xu hướng của các nhà đầu tư FDI trong những năm tới. 5. Những văn bản pháp luật hảnh hưởng tới thị trường. a. Luật đất đai.  Luật đất đai đã được sửa đổi nhiều lần qua luật đất đai năm 1995, năm 2003 hiện nay là luật đất đai năm 2010. Tuy nhiên luật này vẫn còn bộc lộ rất nhiều bất cập và vướng mắc cần sủa đổi, bổ sung để hoàn thiện hơn.  Thứ nhất là về vấn đề quy hoạch đất đai, có ý kiến cho rằng quy hoạch đất đai hiện là khâu kém nhất trong toàn bộ các khâu chính sách sư dụng đất đai. Một vấn đề lớn mà các doanh nghiệp phản ánh là thiếu thông tin về quy hoạch và việc không có cơ hội để được đóng góp xây dựng quy hoạch. Quy hoạch hiện nay chưa dựa trên nhu cầu thực tế của xã hội thêm vào đó là chưa có kế hoạch quy hoạch trong thời gian dài chi tiết và ổn định.  Thứ hai về vấn đề quyền tài sản, các doanh nghiệp đặc biệt nhấn mạnh đến vấn đề nới rộng quyền thế chấp, bảo lãnh đối với quyền sử dụng đất để bảo lãnh, mở thư tín dụng, bao thanh toán hay rộng hơn là để đảm bảo các nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng.  Thứ ba về vấn đề đền bù khi thu hồi đất, một sự khó khăn lớn trong công tác đền bù hiện nay là giá đất trước và sau khi đền bù có sự chênh lệch lớn gây ảnh hưởng tới hoạt động của doanh nghiệp. Do đó cần thiết phải có một khung giá đất minh bạch và chi tiết cho từng giai đoạn thu hồi.  Thứ tư về vấn đề thủ tục, việc xin giao và thuê đất luôn gắn với một dự án đầu tư cụ thể, do đó thủ tục xin cấp đất cần phải có rất nhiều các thủ tục khác có liên quan trong cả quá trình đầu tư. Thực tế cho thấy để hoành tất mọi thủ tục liên quan, doanh nghiệp cần phải trải qua một quá trình phức tạp kéo dài, và có thể phải đối mặt với những mâu thuẫn, chồng chéo, không tương thích có thể xáy ra trong các luật pháp khác nhau. Bên cạnh đó, mỗi thủ tục lại phụ thuộc một phần khá lớn vào thái độ, quan điểm của cơ quan quản lý chuyên ngành dưới dạng “điều kiện kinh doanh” . “quy hoạch ngành”… b. Luật nhà ở.  Luật nhà ở hiện nay đang còn rất phân tán, việc giá đất vừa sát với khung giá vừa sát với giá thị trường đã gây khó khăn, vướng mắc cho khâu giải phóng mặt bằng. Ngoài ra còn có rất nhiều sự chồng chéo của các luật lên nhau gây ra rất nhiều khó khăn cho cả cơ quan quản lý và cả xã hội gây ra nhiều bức xúc trong thời gian qua.  Nghị định 71/2010/NDCP đã tháo gỡ rất nhiều điểm cơ bản giúp doanh nghiệp, cụ thể như vấn đề huy động vốn.Mặc dù có nhiều thay đổi tich cực hỗ trọ cho các doanh nghiệp tuy nhưng nghị định 71/2010/NDCP vẫn còn nhiều hạn chế gây vướng mắc cần tháo gỡ như các thủ tục còn rất rườm rà gây ra nhiều khó khăn và mất mất thời gian và chi phí cho các doanh nghiệp nhất là việc thủ tục này còn nặng tính xin cho nên đơn giản hóa thủ tục để dễ dàng cho cả doanh nghiệp và nhà quản lý. c. Luật kinh doanh BDS Liên tục nhiều năm liền thị trường bất động sản Việt Nam bị đánh giá là kém mình bạch với tỷ lệ giao dịch ngầm rất cao, từ 50-80% đây cũng chính là nguyên nhân khiến thị trường chậm phát triển, bị thao túng bởi nạn đầu cơ và làm giá. Các sàn kinh doanh bất động sản do chưa có pháp luật hướng dẫn rõ ràng và có một quy chuẩn trong nghiệp vụ nên mỗi nơi làm một kiểu gây ra hiện tượng giảm uy tín của ngành kinh doanh bất động sản. Thêm vào đó là việc chế tài xử lý vi phạm được ban hành trong lĩnh vực bất động sản đã có, tuy nhiên lại chưa được triển khai thực sự. Các cơ quan quản lý còn chưa tổ chức tốt và thường xuyên các cuộc thanh tra điều tra để kịp thời xử lý sai phạm của các chủ đầu tư và các sản giao dịch trong hoạt động kinh doanh bất động sản. d. Luật xây dựng  Luật vẫn chưa được xây dựng dựa trên những người thực sự am hiểu về xây dựng dẫn tới có rất nhiều sai sót trong luật gây khó hiểu cho người sử dụng và còn nhiều luật chưa thực tế rườm rà và ngôn từ không rõ ràng. Thêm nữa luật xây dựng và luật đấu thầu chồng chéo nhau giúp tạo ra rất nhiều khe hở cho những kẻ muốn trục lợi, có rất nhiều các thủ tục hành chính đang được các doanh nghiệp xin phép bãi bỏ do tính bất hợp lý của chúng.  Các tiêu chí để đánh giá công trình, phương pháp định giá còn chưa được hướng dẫn rõ ràng rõ ràng tạo ra nhiều kẽ hở. Sự yếu kém của các cơ quan quản lý làm cho các doanh nghiệp xây dựng không còn tuân thủ tốt như trước kia gây ra rất nhiều nguy hiểm cho xã hội. Các sai phạm chủ yếu của doanh nghiệp như chất lượng công trình không đảm bảo, thủ tục giấy tờ không đầy đủ không đúng trình tự… e. Quy chế khu công nghiệp, khu đô thị. Quy chế được ban hành với các nội dung mở giúp cho các doanh nghiệp đễ dàng tham gia các khu đô thị, các dự án khu đô thị cũng đươc triển khai dễ dang không gặp phải quá nhiều khó khăn. Tuy nhiên, các điều trong quy chế khá sơ sài kiến cho các doanh nghiệp lạm dụng gây ra các hành động coi thường pháp luật. Trong thời gian qua có rất nhiều các vụ sai phạm quy chế đã diễn ra đặc biệt nhất là vấn đề vi phạm môi trường. f. Nhận xét chung:  Thị trường bất động sản là một thị trường rất nhạy cảm với chính sách nhà nước và diễn biến của nền kinh tế. Những thay đổi pháp lý hiện nay như việc hạn chế tín dụng BĐS để kiểm soát lạm phát theo Thông tư số 13 và 19, tác động của Nghị Định 69/2009/NĐ-CP, NĐ 71/2010/NĐ-CP, Thông Tư 16/2010/TT-BXD,… một mặt đã tạo điều kiện cho doanh nghiệp BĐS huy động vốn một cách thông thoáng hơn, ngăn chặn hoạt động đầu cơ để phát triển thị trường BĐS theo hướng bền vững, năng động và minh bạch, nhưng mặt khác cũng có những tác động ảnh hưởng nhất định do chủ trương siết chặt tín dụng bất động sản hoặc việc quy định nộp tiền sử đất theo giá thị trường gây nhiều khó khăn về vốn và đẩy giá thành lên cao.  Thị trường bất động sản hiện nay vẫn là thị trường ổn định ít rủi ro hơn và được các nhà đầu tư coi là kênh đầu tư an toàn ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, nghị quết 11/NQCP của chính phủ ngày 24/2/2011 về kiềm chế lạm phát đã quyết định giảm tỷ trọng vay vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản sẽ gây ra không ít ảnh hưởng cho ngành bất động sản. 5. Mô hình năm nhân tố porter a. Yếu tố đầu vào. Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh nguồn cung thị trường căn hộ tăng cao khiến cho giá giảm dự kiến trong thời gian tới nguồn cung vẫn sẽ tiếp tục cao do có hàng loạt các dự án mới đã được triển khai. Hiện tại do còn chưa làm quen với các thông tư và nghị định mới nên thị trường vẫn còn đang ảm đạm. Trong thời gian tới khi các thông tư này có hiệu lực ảnh hưởng làm thị trường minh bạch hóa và an toàn hơn thì khả năng phát triển cao là rất lớn. Trong thời điểm hiện tại, phân khúc thị trường nhà ở chung cư giá rẻ hạng trung bình đang được ưa chuộng cao bởi ở đây có nguồn cầu lớn, các công ty cũng đang tập trung để có thể cung cấp được nhu cầu của thị trường này. Do nguồn cung gần đây ngày càng tăng khiến cho giá chung cư giảm. Ngoài ra, các dự án thuộc khu vực ngoại thành, ở vị trí xa trung tâm sẽ phát triển mạnh do giá đất khu vực nội thành ngày càng tăng cao. Giá đất cao tại trung tâm thành phố đang có những tác động làm giảm dân số tại khu vực này và tăng dân số tại khu vực ngoại ô. Điều này cho thấy thị trường chú trọng vào nhu cầu nhà ở nhiều hơn là cơ hội đầu tư. Tuy nhiên, muốn hỗ trợ các dự án ở vùng ven đô phát triển nhanh hơn, nhà nước cần đẩy mạnh việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và xã hội đến các khu vực cần phát triển. Tại các khu vực khác, nguồn cung của thị trường cũng khá dồi dào, thêm vào đó là các thông tư nghị định ảnh hưởng tới thị trường khá mạnh dẫn tới việc thị trường trong hiện tại đang đóng băng chủ yếu tập trung vào phân khúc chưng cư dạng trung bình dành cho người thu nhập thấp ngoài ra các phân khúc khác đều bị đóng băng. b. Khách hàng Nhìn chung khách hàng của thị trường nhà chung cư vẫn sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới và đây vẫn là động lực hâm nóng thị trường tại thời điểm hiện tại. Do tốc độ đô thị hóa cao nên nhu cầu về thị trường nhà chung cư sẽ vẫn tiếp tục tăng trong những năm tới. Ở các thị trường khác hầu hết các khách hàng đều chỉ có nguồn nhu cầu không quá nóng.  Thị trường văn phòng cho thuê: Nguồn cung vẫn tăng trong khi số lượng khách hàng tăng không tương ứng gây giá giảm trong thời gian qua. Khách hàng của thị trường này chủ yếu là các doanh nghiệp, công ty. Trong thời gian gần đây nhu cầu mở rộng của các công ty là không lớn nên dẫn tới khách hàng trong thị trường này không mấy được kỳ vọng. tuy nhiên nhu cầu về văn phòng tại thời điểm bây giờ là nhu cầu có thật chứ không phải là mang tính chất đầu cơ.  Thị trường bán lẻ: Theo khảo sát của CBRE Việt Nam, các nhà bán lẻ quốc tế tiếp tục gia nhập thị trường Việt Nam thông qua phương thức hợp tác với các công ty trong nước. Các nhà bán lẻ Nhật đang khảo sát tìm mặt bằng cho những chuỗi cửa hàng tiện ích như Ministop, FamilyMart và chuỗi trung tâm thương mại tổng hợp Takashimaya và Isetan Mitsukoshi. Ngoài ra, The Body Shop và TheFaceShop (ngành chăm sóc sắc đẹp), Kichi-Kichi và BreadTalk (ngành thực phẩm và đồ uống) cũng mở thêm cửa hàng ở trong và ngoài trung tâm TP.HCM. Điều này cho thấy nhu cầu bán lẻ ngày một tăng cao. Do nguồn cung bán lẻ tại khu trung tâm có giới hạn, chúng tôi dự đoán các nhà bán lẻ sẽ vào các khu thương mại nhỏ, thuê nhà phố, mở rộng ra các vùng ngoại thành. Ngoài ra, nhiều kho bãi, nhà xưởng được nâng cấp, hình thành một số khu bán lẻ mới.  Thị trường khu công nghiệp: Nhu cầu về các khu công nghiệp vẫn còn khá lớn và khả năng mở rộng luôn luôn được tính tới. Tuy nhiên hiện nay dự án khu công nghiệp được chấp thuận một cách ồ ạt mà không tính tới nhu cầu thực tế của các doanh nghiệp, gây ra lãng phí rất lớn. Yêu cầu của các nhà đầu tư về khu công nghiệp không chỉ là về khu công nghiệp đó có được ưu đãi lớn từ chính quyền mà còn các điều kiện khác như về vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng đường sá, khí hậu và nguồn nhân lực… do vậy, các địa phương nên tìm hiểu lỹ càng để có thể dễ dàng phát huy được thế mạnh của mình nhằm thu hút được các nhà đầu tư.  Thị trường khách sạn và khu nghỉ dưỡng: Thị trường này sau khủng hoảng đã có thay đổi cầu khá lớn. Hiện nay hầu hết các nhu cầu đều tập trung vào các khu có chất lượng tốt thật sự chứ không ồ ạt như trước đây. Nhu cầu về thị trường này hiện nay hầu như chỉ còn về các khu khách sạn và nghỉ dưỡng loại cao cấp, các khu loại thấp hơn hiện nay đều đang ở trong trạng thái khó khăn. Theo khảo sát của một số công ty chuyên nghiên cứu thị trường, cầu trên thị trường bất động sản vẫn vòn tương đối lớn. Nhưng trong thời điểm hiện tại, việc suy giảm kinh tế và tâm lý chờ đợi của khách hàng khiến cho thị trường vẫn chưa thực sự sôi động trở lại c. Sản phẩm thay thế Thị trường bất động sản là thị trường không có sản phẩm thay thế. Các sản phẩm trong thị trường này gắn với một sản phẩm đặc biệt là đất đai hiện tại vẫn chưa có nguồn nào có thể thay thế được. d. Cạnh tranh trong ngành.  Thị trường căn hộ nhà ở: Trong thời gian qua hầu như tất cả các công ty đều tập trung vào điểm nóng là phân khúc nhà giá thấp. Do đó trong thời gian tới nguồn cung ra thị trường sẽ tăng cao nên đây sẽ là phân khúc cạnh tranh rất khốc liệt.  Thị trường văn phòng cho thuê: Hàng loạt các dự án được hoàn thành và sắp sửa hoàn thành trong thời gian gần đây nên sẽ tạo ra sự cạnh tranh khá lớn, nhất là khi công suất cho thuê đạt mức khá cao trong thời gian vừa qua sẽ tạo nên cạnh tranh của ngành này.  Thị trường mặt bằng bán lẻ: Thị trường này dường như là luôn thiếu nguồn cung cho nên tính cạnh tranh của thị trường này thường ít và cạnh tranh chủ yếu giữa các công ty bất động sản trong phân khúc này là tìm kiếm được nguồn cung.  Thị trường khu công nghiệp: Hiện tại thị trường này tính cạnh tranh các công ty không cao do hiện nay khắp nơi đều có chính sách mở cửa chào đón các doanh nghiệp về khu công nghiệp của mình. Cạnh tranh chủ yếu ở đây là giữa các công ty muốn tìm được các dự án mà nằm ở các vùng có nhiều ưu đãi và các điều kiện khác tốt để tạo ra lợi thế cao trong khi bán lại các bất động sản này.  Thị trường khách sạn resort: Thị trường này hiện nay có nguồn cung lớn thêm nữa là mục tiêu của người mua bây giờ hầu hết đều tập trung vào loại cao cấp cho nên cạnh tranh trong phân khúc này sẽ rất mạnh. Hiện nay các công ty bất động sản đang tiến hành mở các sàn giao dịch hoặc nâng cao chất lượng dịch vụ thêm nhằm nâng cao uy tín và vị thế của mình trong thị trường. Không những vậy, các công ty hiện nay còn có xu hướng hợp tác cùng nhau để có thể đi qua thời kỳ kinh tế khó khăn hiện tại và có thể giúp họ có được những dự án lớn hơn tốt hơn, chất lượng sẽ hiệu quả hơn. e. Rào cản gia nhập ngành.  Rào cản kỹ thuật: Ngành bất động sản có yêu cầu về kỹ thuật khá cao một số vị trí trong các công ty bất động sản yêu cầu phải có bằng cấp hay chứng chỉ chuyên ngành, các công ty muốn xin được thực hiện một dự án thì họ cũng phải thỏa mãn được những yêu cầu kỹ thuật được đề ra như đảm bảo các yêu cầu về an toàn xây dựng, chất lượng của các vật liệu kết cấu công trình, có đầy đủ các chuyên gia kỹ thuật…  Rào cản về vốn: Ngành kinh doanh bất động sản là ngành có yêu cầu về vốn rất lớn, các doanh nghiệp có vốn nhỏ và vừa rất khó có thể tham gia được và nếu có tham gia thì rất có nguy cơ sẽ bị phá sản vì khả năng cạnh tranh sẽ bị thu hẹp rất lớn khi ít vốn và các công cụ giúp gia tăng vốn trên thị trường hiện nay không dễ sử dụng.  Rào cản về pháp luật: Ngành bất động sản là một trong những ngành rất nhạy cảm với pháp luật. Yếu tố này có thể thúc đẩy hay kiềm chế sự phát triển của thị trường do tính chất đặc biệt của hàng hóa trong thị trường này luôn gắn chặt với đất đai. Trước hết là chính sách phát triển kinh tế vùng, khu vực kinh tế sẽ kích thích làm gia tăng kinh tế khu vực đó và tiếp đó là gia tăng dân cư và nhu cầu về bất động sản. Bên cạnh đó những chính sách về tài chính tiền tệ của nhà nước có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản. Tùy theo chính sách thắt chặt hay mở rộng của thị trường tài chính mà có thể làm đóng băng hay hâm nóng thị trường bất động sản. Thủ tục hành chính cũng là một rào cản khá lớn của ngành bất động sản. Do hệ thống hành chính của nước ta vẫn còn bị ảnh hưởng rất nhiều từ cơ chế xin cho từ thời bao cấp nên để có được đầy đủ các thủ tục hành chính cần thiết để tiến hành dự án thì công ty mất rất nhiều thời gian thậm chí là cả tiền bạc và nhất là chi phí cơ hội bị mất là vô cùng lớn.  Rào cản rút lui khỏi thị trường: Do đặc điểm của thị trường bất động sản, các sản phẩm mang tính chất dài hạn và gắn liền với một vị trí nhất định. Nên đầu tư phải có thời gian dài do giá trị của tài sản này rất lớn nên thường được trả dần dần thêm vào đó tính thanh khoản của nó không cao nên muốn rút lui khỏi thị trường là không dễ dàng. 5. Phân khúc nhà ở căn hộ 5.1 Đặc điểm thị trường căn hộ Nhiều loại dòng sản phẩm xuất hiện và phân hóa thị trường. đặc biệt là phân khúc thị trường căn hộ cao cấp được những người có thu nhập tốt có nhu cầu quan tâm do có chất lượng tốt bảo đảm và nhà chung cư giá rẻ được đại bộ phận người dân do mức giá vừa phải, đa dạng tính thanh khoản của những dự án dạng này cao dễ bán và dễ sử dụng. Trong các năm vừa qua do bị ảnh hưởng của khủng hoảng năm 2008 và 2009 thị trường bất động sản bị đóng băng sang năm 2010 vừa qua thị trường có khởi sắc nhưng vẫn đang còn rất dè dặt. a. Nguồn cung: Thị trường năm 2010 được cung cấp thêm 8500 căn hộ, vào năm 2011 sẽ là 10000 đến 15000 căn hộ và con số này tiếp tục tăng trong các năm tiếp theo. Hàng loạt dự án được đưa ra với mức giá trung bình trên dưới 1 tỷ đồng/ 1 căn hộ được nhiều khách hàng có thu nhập trung bình và thấp rất quan tâm và trong thời gian tới đây sẽ là điểm nóng nhất của phân khúc thị trường này. Theo các quan sát mới nhất thì thị trường nhà chung cư sẽ sớm bão hòa. Tuy nhiên trong thời điểm hiện tại thì nó vẫn đang còn rất thu hút. Nguồn cung có dấu hiệu tăng trở lại trong quý 4 sau khi thị trường đã thích ứng dần với các chính sách mới. Tuy nhiên lượng cung cũng chỉ bằng 50% so với hai quý đầu năm do hình thức góp vốn – phân nhà nay chỉ còn 20%. Hình 3: Tổng cung căn hộ thị trường Hà Nội năm 2010 Nguồn cung căn hộ trong năm 2010 tiếp tục tăng. Tuy nhiên, tốc độ tăng trong quý 3 có chậm lại. Nguyên nhân được đưa ra là do thị trường bất động sản trong thời gian này đang còn lúng túng với những quy định mới trong nghị định 71. b. Nhu cầu:  Trong khi nền kinh tế đang có nhiều biến động và các giao dịch chỉ diễn ra cầm chừng thì thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh lại diễn ra rất sôi động, cải thiện rất nhiều cả số lượng và dự án triển khai kinh doanh. . ngân trong năm 2010 tăng 10 % so với năm 2009, với 6,84 tỷ USD trong năm 2010 BĐS trở thành lĩnh vực thu hút vốn FDI nhất. g. Xu hướng phát triển  Nhận định về xu hướng đầu tư năm 2011, các. CBRE  Tổng diện tích thực thuê năm 2010 tăng đáng kể so với năm 2009 ( cụ thể tăng gần 50% so với năm 09)-Theo CBRE  Tỉ lệ trống của toàn thị trường tăng lên đến 17.8%  Năm 2011 Nguồn cung. trong ba năm trở lại đây. Giá trị đăng ký năm 2008 là 72 tỷ đồng thì sang năm 2009 là 21 tỷ đồng. Tính đến 6 tháng đầu năm 2010, vốn FDI chỉ đạt khoảng 8,4 tỷ đồng, tương ứng với 40% so với năm