Bài giảng luật đất đai

NỘI DUNG MƠN HỌC • (1) Những vấn đề chung luật đất đai chế độ sở hữu toàn dân đất đai • (2) Chế độ quản lý nhà nước đất đai: • (3) Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất; • (4) Giải tranh chấp đất đai LUẬT ĐẤT ĐAI Thạc sĩ DƯƠNG KIM THẾ NGUYÊN Giảng viên Đại học Kinh tế TP HCM Mobile 0919063460 Email : dktnguyen@gmail.com TÀI LIỆU THAM KHẢO • • • • • • • Giáo trình Luật đất đai – Trường Đại học Luật Hà Nội – NXB Tư Pháp –2008 Tập giảng Luật Đất đai (lưu hành nội bộ) – Trường Đại học Kinh tế TP.HCM 2008 Tìm hiểu Luật Đất đai, T S Nguyễn Quang Tuyến - LS Nguyễn Xuân Anh, Nhà xuất Lao động, Hà Nội, năm 2004 Quản lý sử dụng đất kinh tế thị trường nước ta nay, Trần Thị Cúc, Nguyễn Thị Phượng, NXB Tư Pháp, 2007 Pháp luật đất đai, bình luận giải tình huống, Trần Quang Huy, Nguyễn Văn Phương, NXB Tư pháp, 2005 Hướng dẫn thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, Viện nghiên cứu địa – Trung tâm nghiên cứu sách pháp luật đất đai, NXB Tư pháp, 2004 Thủ tục hành cửa đất đai nhà ở, Trần Thị Cúc, Nguyễn Thị Phượng, NXB Lý luận trị, 2007 Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ LUẬT ĐẤT ĐAI CÁC VẤN ĐỀ ĐƯỢC ĐỀ CẬP TRONG CHƯƠNG I CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI II KHÁI NIỆM ĐẤT ĐAI VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI III CÁC NGUYÊN TẮC CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI IV QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI V NGUỒN CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI I CHẾ ĐỘ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI Quan hệ sở hữu đất đai thời nguyên thủy CÁC HÌNH THỨC SỞ HỮU ĐẤT ĐAI Quan hệ sở hữu đất đai thời nguyên thủy Quan hệ sở hữu tư nhân đất đai sở hữu nhà nước đất đai • Ở thời kỳ cơng xã ngun thuỷ, người tập hợp thành bầy đàn sống săn bắn, hái lượm, chủ yếu di canh, di cư, từ nơi đến nơi khác gặp nơi có điều kiện khí hậu, đất đai thuận lợi họ dừng lại để tiến hành hoạt động sống Trong điều kiện đó, sở hữu đất đai đơn giản chiếm hữu đất Quá trình hình thành sở hữu nhà nước đất đai Sự xuất Quan hệ sở hữu tư nhân đất đai • Khi bắt đầu xuất tư hữu sản phẩm lao động tư liệu sản xuất, có đất đai Từ hình thành hình thức sở hữu tư nhân đất đai • Nhà nước xuất kéo theo hình thành sở hữu Nhà nước đất đai để phục vụ mục đích kinh tế, trị, xã hội • Nhà nước dùng pháp luật để điều chỉnh mối quan hệ xã hội có quan hệ đất đai Thông qua pháp luật Nhà nước thiết lập bảo vệ quyền lợi vùng đất mà Nhà nước chiếm giữ 10 Quan hệ sở hữu đất đai Việt Nam CÁC MƠ HÌNH SỞ HỮU ĐẤT ĐAI MƠ HÌNH - Coi đất đai loại tài sản thông thường - thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai - xem xét đến điểm đặc thù đất đai MƠ HÌNH thừa nhận hình thức sở hữu nhà nước đất đai 11 Thời kỳ phong kiến Giai đoạn pháp thuộc Giai đoạn từ năm 1954 đến năm 1975 Từ sau 1975 đến đầu năm 1980 Từ 1980 đến 12 Quan hệ sở hữu đất đai Việt Nam Thời kỳ phong kiến Quyền sở hữu tối cao Nhà nước đất đai Dân chúng coi đất đai vua, Nhà nước với quan niệm “đất vua, chùa làng”, Nhà nước đương nhiên tham gia vào việc điều hành hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động khai thác kiểm sốt đất đai nói riêng • Cùng với q trình phát triển lực lượng sản xuất, sở hữu tư nhân đất đai thời phong kiến Việt Nam phát triển theo, sở hữu công làng xã bị thu hẹp, quyền sở hữu tối cao nhà nước cịn mang nhiều tính hình thức 13 Quan hệ sở hữu đất đai Việt Nam Giai đoạn pháp thuộc phát triển quan hệ sở hữu tư nhân đất đai Thực dân pháp thực sách đất đai khác vùng miền - Ở miền Bắc Trung : không thay đổi so với thời phong kiến, đất công trì hình thức sở hữu nhỏ ruộng đất chiếm đa số - Ở miền Nam số khu vực đồn điền : cho phép tích tụ đất theo hình thức sở hữu quy mơ lớn → đặt móng cho hình thành tư ruộng đất phát triển sản 15 xuất hàng hóa nước ta 14 Quan hệ sở hữu đất đai giai đoạn 1954 - 1975 Miền Nam Miền Nam Việt Nam tồn hai sách ruộng đất ; - sách Chính phủ lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam đấu tranh độc lập ruộng đất tay người cày, nhiên chiến tranh kéo dài nên sách thực vùng giải phóng - sách chế độ Việt Nam Cộng hịa “cải cách điền địa” • • Chính sách “cải cách điền địa” thực từ năm 1954 đến cuối năm 1960 “Luật người cày có ruộng” thực từ năm 1970 đến 1975 16 Quan hệ sở hữu đất đai giai đoạn 1954 - 1975 Miền Bắc Quan hệ sở hữu đất đai Việt Nam sau 1975 đến 1980 • sau năm 1954, quyền cách mạng thực sách cải cách ruộng đất, nhằm thực hiệu người cày có ruộng theo “luật cải cách ruộng đất’ ban hành tháng 12 năm 1953 • Từ năm 1958, với phong trào hợp tác hóa nơng nghiệp, phần lớn người dân đưa đất vào hợp tác xã chuyển đổi sở hữu tư nhân ruộng đất thành sở hữu tập thể • Đến năm 1975, hình thức sở hữu nhà nước sở hữu tập thể gần chiếm ưu tuyệt đối Miền Bắc Sau đất nước thống nhất, Ở Miền Nam thực cải tạo cơng thương nghiệp, quốc hữu hóa đất đai tư sản mại tư sản dân tộc, vận động nông dân đưa đất đai vào hợp tác xã tập đoàn sản xuất Đến cuối năm 1970 đầu năm 1980 hình thức sở hữu Nhà nước sở hữu tập thể đất đai gần chiếm ưu tuyệt đối Việt Nam Đây điều kiện quan trọng để xác lập hình thức sở hữu tồn dân đất đai 17 18 CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI Quan hệ sở hữu đất đai Việt Nam từ 1980 đến • • • Chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam xác lập theo Hiến pháp năm 1980 trì theo hiến pháp 1992 • 19 Khái niệm Sở hữu toàn dân đất đai khái niệm dùng để hình thức sở hữu đất đai mà tồn dân chủ thể Tồn thể nhân dân khơng thể đứng thực quyền nghĩa vụ cụ thể thuộc chủ sở hữu quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mà phải thông qua chủ thể đại diện cho mình, chủ thể Nhà nước Nhà nước ta Nhà nước dân, dân dân, lợi ích Nhà nước thống với lợi ích đa số tầng lớp nhân dân lao động 20 Lý không nên đồng sở hữu nhà nước đất đai sở hữu toàn dân đất đai CÁC QUAN ĐIỂM VỂ SỰ ĐỒNG NHẤT GIỮA SỞ HỮU TOÀN DÂN VÀ SỞ HỮU NHÀ NƯỚC QUAN ĐIỂM Khơng nên đồng sở hữu tồn dân với sở hữu nhà nước nhà nước đại diện cho tồn dân khơng phải nhà nước với nhân dân QUAN ĐIỂM sở hữu toàn dân đất đai hiểu đồng với khái niệm sở hữu nhà nước đất đai chất nhà nước ta nhà nước "của dân, dân dân", • Thứ nhất, mặt pháp lý tồn khái niệm sở hữu tồn dân đất đai chưa có ghi nhận sở hữu nhà nước đất đai • Thứ hai, nói chế độ sở hữu tồn dân đất đai đề cập hệ thống quy chế chung quan hệ đất đai mà toàn dân chủ thể "tồn dân" khơng thể tự đứng để thực "quyền" sở hữu cụ thể (chiếm hữu-sử dụng-định đoạt) mà phải cử người thay mặt mình; nhân danh để làm việc đó, trường hợp này, nhà nước người đủ tư cách 21 22 Cơ sở lí luận Theo quan điểm học thuyết Mác - Lênin Quốc hữu hố đất đai việc làm mang tính tất yếu khách quan cần thiết : Cơ sở xác lập chế độ sở hữu toàn dân đất đai việc tích tụ, tập trung đất đai sở hình thành sản xuất lớn quốc gia, Cơ sở lí luận Đất đai khơng tạo mà vật tặng thiên nhiên ban tặng cho người Cơ sở thực tiễn 23 Nguyên nhân chế độ người bóc lột người tồn chế độ chiếm hữu tư nhân tư liệu sản 24 xuất, đất đai Cơ sở thực tiễn QUYỀN SỞ HỮU TOÀN DÂN ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI • Truyền thống đất cơng, Nhà nước nắm quyền sở hữu tối cao toàn vốn đất đai • Người dân coi đất đai vua, Nhà nước Nhà nước đương nhiên tham gia vào việc điều hành hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động khai thác kiểm sốt đất đai nói riêng CHỦ THỂ : Nhà nước chủ thể đại diện quyền sở hữu đất đai KHÁCH THỂ : toàn vốn đất nằm lãnh thổ quốc gia bao gồm đất liền, hải đảo, lãnh hải NỘI DUNG : quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt đất đai 25 26 Thảo luận • Anh chị phân biệt quyền sử dụng đất Nhà nước với tư cách chủ thể thực quyền sở hữu toàn dân đất đai với quyền sử dụng đất người sử dụng đất với tư cách người nhà nước giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất? 27 II KHÁI NIỆM ĐẤT ĐAI VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI 28 Khái niệm đất đai Lời nói đầu Luật đất đai 2003 • Đất đai tài sản vơ q giá bao gồm tồn phần đất mà người động vật sinh sống, phần đất có mặt nước nội địa, mặt nước ven biển để nuôi trồng thuỷ sản thuộc lãnh thổ Việt Nam Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn để phân bố khu dân cư, để xây dựng sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh quốc phịng; phận quan trọng lãnh thổ quốc gia • Đất đai toàn bề mặt trái đất mà người động vật sinh sống 29 30 Khái niệm luật đất đai • Luật đất đai tổng thể qui phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trực tiếp sở hữu, quản lý sử dụng đất đai, nhằm sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, có hiệu qủa cao lợi ích Nhà nước, người sử dụng lợi ích chung tồn xã hội 31 LUẬT ĐẤT ĐAI LÀ MỘT NGÀNH LUẬT ĐỒI TƯỢNG ĐIỀU CHỈNH PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH 32 ĐỐI TƯỢNG ĐIỀU CHỈNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI quan hệ xã hội phát sinh cách trực tiếp trình chiếm hữu, sử dụng định đoạt đất đai cách thức Nhà nước sử dụng để tác động vào quan hệ pháp luật đất đai Nhóm quan hệ quan nhà nước với quan hệ quan nhà nước với người sử dụng đất loại đất phép sử dụng Phương pháp quyền uy, mệnh lệnh Quan hệ người sử dụng đất với Phương pháp bình đẳng, thoả thuận 33 34 CÁC NGUYÊN TẮC CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện chủ sở hữu III CÁC NGUYÊN TẮC CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 35 Nguyên tắc Nhà nước thống quản lý đất đai theo qui hoạch pháp luật Nguyên tắc ưu tiên bảo vệ phát triển quỹ đất nông nghiệp Nguyên tắc sử dụng đất đai cách hợp lý, tiết kiệm; cải tạo bồi bổ đất đai 36 Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước đại diện chủ sở hữu • Cơ sở pháp lý : • Nhà nước thực quyền định đoạt đất đai (quyền đặc trưng chủ sở hữu) thông qua hành vi sau: - Quyết định mục đích sử dụng đất thơng qua việc định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; - Quy định hạn mức giao đất thời hạn sử dụng đất; - Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; - Định giá đất – Điều 17 Hiến pháp 1992, – Khoản 1, điều Luật đất đai 2003 • Nội dung ngun tắc: – Tồn đất đai phạm vi nước thuộc quyền sở hữu toàn dân nhà nước đại diện thực quyền chủ sở hữu – Là chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có trọn vẹn quyền chủ sở hữu quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt đất đai 37 Nguyên tắc Nhà nước thống quản lý đất đai theo qui hoạch pháp luật • Cơ sở pháp lý 38 Nguyên tắc ưu tiên bảo vệ phát triển quỹ đất nông nghiệp - Nội dung nguyên tắc thể hiện: – Điều 18 Hiến pháp 1992 – Khoản điều Luật đất đai năm 2003 • Nội dung nguyên tắc – Xác định quản lý quy hoạch pháp luật biện pháp để Nhà nước thống quản lý đất đai – Chính sách đất đai Nhà nước thể hệ thống pháp luật đất đai, công cụ giúp nhà nước quản lý đất đai có hiệu – Tất quan quản lý đất đai người sử dụng đất phải tuyệt đối tuân thủ theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt 39 + Hạn chế đến mức thấp việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác + Đối với hộ gia đình cá nhân trực tiếp làm nông nghiệp Nhà nước giao đất nơng nghiệp để sử dụng hạn mức nộp tiền sử dụng đất + Không tuỳ tiện mở rộng khu dân cư đất nông nghiệp, hạn chế việc lập vườn đất trồng lúa + Nhà nước thực sách khuyến khích tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khai hoang, phục hoá lấn biển để mở rộng diện tích đất nơng nghiệp vv 40 10 2.3.3 Thuế nhà đất 2.3.2.1 Các đối tượng nộp thuế 2.3.3.2 Căn tính thuế thuế suất Điều PL Thuế Nhà đất: chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế đất bao gồm tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng trực tiếp sử dụng đất ở, đất xây dựng cơng trình 2.3.3.3 Chế độ miễn giảm Hiện chưa thu thuế nhà 2.3.3.1 Các đối tượng nộp thuế 353 2.3.2.2 Căn tính thuế thuế suất 354 2.3.2.2 Căn tính thuế thuế suất - Mức thuế: Điều Pháp lệnh thuế nhà đất Đối với đất thuộc thị trấn, thị xã, thành phố, mức thuế đất từ 3-32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao vùng thuế đất tính dựa vào diện tích đất, hạng đất mức thuế sử dụng đất nông nghiệp đơn vị diện tích Đối với đất thuộc ven thị, ven trục giao thơng chính, mức thuế đất từ 1,5 – 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp hạng đất cao vùng 355 Đối với đất thuộc vùng nông thôn, đồng bằng, trung du, miền núi, mức thuế đất mức thuế sử dụng đất nơng nghiệp ghi thu bình qn xã 356 89 2.4 Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất 2.4.1 Khái niệm Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất loại thuế đánh vào thu nhập hành vi chuyển quyền sử dụng đất 2.4.1 Khái niệm 2.4.2 Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp chuyển quyền sử dụng đất 2.4.3 Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền sử dụng đất 357 2.4.2 Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp chuyển quyền sử dụng đất 2.4.1 Khái niệm Luật thuế chuyển quyền SDĐ 358 Theo giá đất nhà nước 2.4.2.1 Các trường hợp nộp thuế Năm 1994 Năm 1999 Đất nông nghiệp 10% 2% Đất phi NN 20% 4% Ngày 01/01/2004 2.4.2.2 Căn tính thuế thuế suất Luật Thuế TNDN có hiệu lực thi hành Ngày 01/01/2009 Hết hiệu lực Doanh nghiệp Hộ gia đình cá nhân Luật thuế TNCN có hiệu lực thi hành 359 360 90 2.4.2.1 Các trường hợp nộp thuế 2.4.2.2 Căn tính thuế thuế suất Điều 13 NĐ 124/2008 Điều 14 NĐ 124/2008 Áp dụng khoản thu nhập doanh nghiệp có từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bao gồm: tính thuế: - Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất, cho thuê lại đất doanh nghiệp thu nhập chịu thuế x thuế suất - Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền thuê đất; cho thuê lại đất doanh nghiệp gắn với tài sản đất - Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu quyền sử dụng nhà 361 2.4.2.2 Căn tính thuế thuế suất 362 2.4.2.2 Căn tính thuế thuế suất Ví dụ: DN A chuyển nhượng 1000 m2 đất cho DN B với giá 10 tỷ đồng Biết, DN A mua QSDĐ từ ông X với giá 5,5 tỷ đồng Sau có tiến hành san lấp hết 200 triệu đồng - Thuế suất: Đ 10 NĐ 124/2008 Thuế suất áp dụng thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng 25% - Doanh thu: 10 tỷ đồng - Giá vốn: 5.5 tỷ đồng => Mức thuế thu nhập mà doanh nghiệp phải nộp là: - Chi phí khác : (Doanh thu – Giá vốn – Chi phí liên quan) x 25% Chi phí san lấp hết 200 triệu đồng => Thu nhập chịu thuế: 10 tỷ - 5,5 tỷ - 200 triệu = 4,3 tỷ đồng => Số thuế phải nộp: 363 4.3 tỷ x 25% = 1,075 tỷ đồng 364 91 2.4.3 Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền sử dụng đất 2.4.3.1 Các trường hợp nộp thuế Điều Luật Thuế TNCN 2007 2.4.3.1 Các trường hợp nộp thuế Cá nhân cư trú: nộp thuế thu nhập cá nhân thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng, nhận thừa kế nhận quà tặng bất động sản phát sinh lãnh thổ Việt Nam 2.4.3.2 Căn tính thuế thuế suất 2.4.3.3 Chế độ miễn giảm Cá nhân không cư trú: nộp thuế thu nhập cá nhân thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng, nhận thừa kế nhận quà tặng bất động sản phát sinh lãnh thổ Việt Nam 365 2.4.3.1 Các trường hợp nộp thuế 366 2.4.3.1 Các trường hợp nộp thuế Điều Luật Thuế TNCN 2007 Khi cá nhân có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (K5 Điều Luật Thuế TNCN 2007) Điều kiện xác định việc cư trú Việt Nam là: + Có mặt Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính năm dương lịch 12 tháng liên tục kể từ ngày có mặt Việt Nam; + Có nơi thường xuyên Việt Nam, bao gồm có nơi đăng ký thường trú có nhà thuê để Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn 90 ngày trở lên - Cá nhân không cư trú (không đáp ứng điều kiện cư trú trên) 367 368 92 a Căn tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản 2.4.3.2 Căn tính thuế thuế suất  Đối với cá nhân cư trú: Điều 14 Luật Thuế TNCN 2007 Căn tính thuế thu nhập từ bất động sản thu nhập tính thuế thuế suất - Thu nhập tính thuế: Có phân biệt thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thu nhập từ nhận thừa kế, nhận tặng cho bất động sản Là khoản lợi nhuận mà người sử dụng đất có từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản xác định giá chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn khoản chi phí cần thiết khác 369 a Căn tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản 370 a Căn tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản  Đối với cá nhân cư trú - Thuế suất: + Trường hợp người chuyển nhượng có đầy đủ hóa đơn, chứng từ mức thuế suất 25% lợi nhuận thu + Trường hợp người chuyển nhượng không chứng minh khoản chi phí áp dụng mức thuế suất 2% giá trị bất động sản chuyển nhượng ghi hợp đồng, không xác định giá chuyển nhượng giá chuyển nhượng ghi hợp đồng thấp giá đất UBND cấp tỉnh quy định thời điểm chuyển nhượng áp dụng giá UBND cấp tỉnh ban hành 371 - Ví dụ: Ông A chuyển nhượng 1000 m2 đất cho DN B với giá 10 tỷ đồng Biết, ông A mua QSDĐ từ ơng X với giá tỷ đồng Sau có tiến hành san lấp hết 200 triệu đồng => Thu nhập chịu thuế: 10 tỷ - tỷ - 200 triệu = 800 triệu đồng - Nếu có đầy đủ chứng từ: => Mức thuế nộp: 800 triệu đồng x 25% = 200 triệu đồng - Nếu khơng có chứng từ chứng minh: => Mức thuế nộp: 10 tỷ x 2% = 200 triệu đồng 372 93 a Căn tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản a Căn tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản Ông A chuyển nhượng 1000 m2 đất cho DN B với giá 10 - Ví dụ: tỷ đồng Biết, ơng A mua QSDĐ từ ơng X với giá tỷ đồng Sau có tiến hành san lấp hết 200 triệu đồng + bán: 10 tỷ + Giá vốn tỷ + chi phí khác: 200 + bán: 10 tỷ + Giá vốn tỷ + chi phí khác: 200 => Thu nhập chịu thuế: 10 tỷ - tỷ - 200 triệu = 8,8 tỷ đồng -Có đầy đủ chứng từ: Mức thuế nộp: 800 triệu x 25% = 200 triệu đồng - Khơng có chứng từ: Mức thuế nộp: 10 tỷ x 2% = 200 triệu đồng - Nếu có đầy đủ chứng từ: Mức thuế nộp: 8,8 tỷ x 25% = 2,2 tỷ đồng -Khơng có chứng từ: Mức thuế nộp: 10 tỷ x 2% = 200 triệu đồng - Nếu có đầy đủ chứng từ: => Mức thuế nộp: 8,8 tỷ x 25% = 2,2 tỷ đồng - Nếu chứng từ chứng minh: => Mức thuế nộp: 10 tỷ x 2% = 200 triệu đồng 373 a Căn tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản 374 a Căn tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản Đối với cá nhân không cư trú: Điều 29 Luật Thuế TNCN 2007 Giao dịch vàng Mua (giá vốn): 100 lượng (10 triệu đồng/1 lượng) + Thu nhập tính thuế giá chuyển nhượng bất động sản Bán: 150 lượng (27 triệu đồng/1 lượng) + Thuế suất: 2% + Nếu quy tiền để tính lợi nhuận: Số thuế nộp: 25% x (27 tr x 150 – 10 tr x 100) = 762,5 triệu đồng => Số thuế nộp = giá chuyển nhượng x 2% + Nếu tính theo giá vàng thời điểm bán: Số thuế nộp: 25% x 27 tr (150 – 100) = 337,5 triệu đồng 375 376 94 b Căn tính thuế TNCN nhận thừa kế, nhận tặng cho bất động sản b Căn tính thuế TNCN nhận thừa kế, nhận tặng cho bất động sản - Thu nhập tính thuế phần giá trị tài sản thừa kế, nhận tặng cho vượt 10 triệu đồng mà đối tượng nộp thuế nhận theo lần phát sinh (Điều 18, 31 Luật Thuế TNCN 2007) Ông A nhận thừa kế 100 m2 đất Q2 có giá trị xác định tỷ đồng - Ví dụ: - Thuế suất: 10% số thu nhập vượt 10 triệu đồng thu nhập chịu thuế tỷ đồng – 10 triệu = 990 triệu đồng => số thuế thu nhập phải nộp là: 990 triệu đồng x 10% = 99 triệu đồng 377 2.4.3.3 Chế độ miễn giảm 378 2.4.3.3 Chế độ miễn giảm - Miễn thuế: Điều Luật Thuế TNCN 2007 - Giảm thuế: Điều Luật Thuế TNCN 2007 + Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ,mẹ ợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với đối tượng nộp thuế gặp khó khăn thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả nộp thuế xét giảm thuế tương ứng với mức độ thiệt hại không vượt số thuế phải nộp + Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp người chuyển nhượng có nhà ở, quyền sử dụng đất Việt Nam 379 380 95 2.5 Nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ 2.5.1 Khái niệm 2.5.1 Khái niệm Lệ phí trước bạ khoản tiền mà chủ thể phải nộp cho Nhà nước đăng ký quyền sở hữu tài sản đăng ký quyền sử dụng đất 2.5.2 Đối tượng nộp lệ phí trước bạ 2.5.3 Đối tượng khơng phải nộp lệ phí trước bạ + Là khoản thu nhằm phục vụ cho hoạt động quản lý tài sản Nhà nước bảo vệ tài sản người sử dụng đất 2.5.4 Căn xác định lệ phí trước bạ 381 2.5.1 Khái niệm 382 2.5.2 Đối tượng nộp lệ phí trước bạ Văn pháp luật sau: Người sử dụng đất đăng ký quyền sử dụng đất + Nghị định 176/NĐ-CP 21/12/1999 lệ phí trước bạ + Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008 sử đổi nghị định 176/1999 nghị định 47/ 2003 lệ phí trước bạ + Thông tư 95/2005/TT-BTC sửa đổi, bổ sung bỏi thông tư số 02/2007/TT-BTC + Thông tư 79/2008/TT-BTC hướng dẫn nghị định 80/2008/NĐ-CP 383 384 96 2.5.3 Đối tượng khơng nộp lệ phí trước bạ 2.5.4 Căn xác định lệ phí trước bạ Quy định điều nghị định 176/1999/NĐ-CP sửa đổi nghị định 80/2008/NĐ-CP lệ phí trước bạ Giá trị đất tính lệ phí trước bạ tỉ lệ thu lệ phí trước bạ 385 2.5.4 Căn xác định lệ phí trước bạ 386 2.5.4 Căn xác định lệ phí trước bạ - Giá trị đất tính lệ phí trước bạ + Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ Giá trị đất tính lệ phí trước bạ giá quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường Giá trị đất tính lệ phí trước bạ = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ X Giá mét vng đất 387 Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ tồn diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp tổ chức, cá nhân Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác định cung cấp cho quan thuế theo “Phiếu chuyển thơng tin địa để xác định nghĩa vụ tài chính” 388 97 2.6 Nghĩa vụ nộp lệ phí địa 2.5.4 Căn xác định lệ phí trước bạ - Mức thu lệ phí trước bạ 2.6.1 Khái niệm tỉ lệ thu lệ phí trước bạ nhà, đất 0,5% 2.6.1 Các trường hợp nộp lệ phí địa số tiền phải nộp lệ phí trước bạ = (giá trị đất tính lệ phí trước bạ) x 0.5% = (diện tích đất) x (giá m2 đất) x 0.5% 2.6.2 Mức thu 389 2.6.1 Khái niệm 390 2.6.1 Các trường hợp nộp lệ phí địa Lệ phí địa khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp quan nhà nước có thẩm quyền giải cơng việc địa Người sử dụng đất phải nộp lệ phí địa yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền thực cơng việc địa sau: - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Văn pháp luật - chứng nhận đăng ký biến động đất đai Thơng tư 97/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 hướng dẫn phí lệ phí thuộc thẩm quyền định Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực truộc trung ương - trích lục đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa 391 - cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác nhận tính pháp lý giấy tờ nhà đất 392 98 2.6.2 Mức thu 2.6.2 Mức thu - Đối với hộ gia đình, cá nhân: Mức thu lệ phí trước bạ khoản tiền xác định HĐND cấp tỉnh định ST T + Quận, phường, thị xã NỘI DUNG MỨC THU (cao nhất) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 25.000 đồng/1 giấy Chứng nhận đăng ký biến động đất đai 15.000 đồng/ lần Trích lục đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ 10.000 đồng/ lần địa Cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng 20.000 đồng / lần đất, xác định tính pháp lý giấy tờ nhà đất + khác: Bằng 50% mức thu quận, phường, thị xã 393 2.6.2 Mức thu 394 2.6.2 Mức thu - Đối với tổ chức: ST T NỘI DUNG MỨC THU (cao nhất) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 100.000 đồng/1 giấy Chứng nhận đăng ký biến động đất đai 20.000 đồng/ lần Trích lục đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa 20.000 đồng/ lần Cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác định tính pháp lý giấy tờ nhà đất - Chỉ thị số 24/2007/CT-TTg ngày 01/11/2007 nhằm tăng cường, chấn chỉnh việc thực quy định pháp luật phí, lệ phí, sách huy động sử dụng khoản đóng góp nhân dân 20.000 đồng / lần 395 Hộ gia đình, cá nhân nông thôn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất miễn lệ phí địa 396 99 Tóm lại tiền thuê đất tiền sử dụng đất Lệ phí trước bạ Lệ phí địa có quyền QSDĐ Sử dụng đất tiền nhận chuyển nhượng Thuế thu nhập Chương GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI Thuế sử dụng đất Chuyển nhượng 397 398 CÁC VẤN ĐỀ ĐƯỢC ĐỀ CẬP TRONG CHƯƠNG I KHÁI NIỆM TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI II THỦ TỤC GIẢI QUYẾT I KHÁI NIỆM TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 399 400 100 Khái niệm Đặc điểm tranh chấp đất đai • Khoản 26 Điều Luật Đất đai 2003 • Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền nghĩa vụ người sử dụng đất (NSDĐ) hai nhiều bên quan hệ đất đai - Về chủ thể : chủ thể sử dụng đất khơng có quyền sở hữu đất đai - Về đối tượng : tranh chấp quyền quản lý, quyền sử dụng lợi ích phát sinh từ q trình sử dụng loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu bên tranh chấp; - Về nội dung : tranh chấp đất đai gắn liền với trình sử dụng đất chủ thể nên khơng ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp bên tham gia tranh chấp mà ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước 401 402 Các dạng tranh chấp đất đai • a Tranh chấp quyền sử dụng đất • b Tranh chấp quyền nghĩa vụ phát sinh trình sử dụng đất • c Tranh chấp mục đích sử dụng đất • d Tranh chấp địa giới hành 403 II GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 404 101 CÁC HÌNH THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẾT ĐAI Hồ giải 2.1 Hoà giải 2.2 Giải tranh chấp đất đai Toà án nhân dân 2.3 Giải tranh chấp đất đai quan hành cấp 2.4 Giải tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành 405 • Hịa giải sở (khơng bắt buộc) • Hịa giải UBND cấp xã (bắt buộc) 406 2.1 Hồ giải • Khuyến khích bên tranh chấp tự hoà giải giải tranh chấp đất đai thơng qua hồ giải sở • Trong trường hợp bên tranh chấp đất đai khơng hồ giải được, (hoặc các) bên có quyền gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp yêu cầu giải 407 • Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tổ chức thành viên Mặt trận, tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai Việc hoà giải phải lập thành biên có chữ ký bên có xác nhận hồ giải thành (hoặc hồ giải khơng thành) Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất • Trường hợp kết hoà giải khác với trạng sử dụng đất, Uỷ ban nhân dân cấp xã chuyển kết hoà giải đến quan nhà nước có thẩm quyền để giải theo quy định quản lý đất đai mà cụ thể gửi đến Phịng Tài ngun Mơi trường tranh chấp đất đai hộ gia đình, cá nhân, cơng động dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên môi trường trường hợp khác 408 102 2.2 Giải tranh chấp đất đai Toà án nhân dân 2.2 Giải tranh chấp đất đai quan hành cấp • Tồ án nhân dân giải tranh chấp đất đai trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương • Thẩm quyền chung : Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất • Thẩm quyền theo cấp Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.Có loại giấy tờ quy định khoản 1, Điều 50 Luật đất đai Tranh chấp tài sản gắn liền với đất 409 – Chủ tịch uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải tranh chấp đất đai hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với – Chủ tịch uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải tranh chấp đất đai tổ chức, sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước với tổ chức, sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngồi, cá nhân nước ngồi với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư 410 103 ... VỚI ĐẤT ĐAI II KHÁI NIỆM ĐẤT ĐAI VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI III CÁC NGUYÊN TẮC CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI IV QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI V NGUỒN CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI I CHẾ ĐỘ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI Quan hệ sở hữu đất đai thời... giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất? 27 II KHÁI NIỆM ĐẤT ĐAI VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI 28 Khái niệm đất đai Lời nói đầu Luật đất đai 2003 • Đất đai tài sản vơ q giá bao gồm tồn phần đất mà người động vật... định pháp luật đất đai xử lý vi phạm pháp luật đất đai; - Giải tranh chấp đất đai; giải khiếu nại, tố cáo vi phạm quản lý sử dụng đất đai; - Quản lý hoạt động dịch vụ công đất đai C2 QUYỀN VÀ NGHĨA