Quản lý Nhà Nước trên thị trương BĐS HCM từ 2003 đến nay potx

Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay Phần mở đầu 1. Lý do chọn đề tài Những năm trở lại đây diễn biến thị trường bất động sản của Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng diễn ra khá phức tạp. Nếu như trong 3 năm từ năm 2001 đến năm 2003 giá bất động sản bùng nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt nhanh chóng các giao dịch của thị trường vẫn “đóng băng”. Vậy đâu là nguyên nhân của tình trạng này và hậu quả của nó tác động đến nền kinh tế ra sao , nhà nước ta đã áp dụng những biện pháp quản lý như thế nào ? Và nhà nước ta cần phải làm gì để đôi phó với những biến động trên thị trường bất động sản ? Đó là lý do để nhóm chúng tôi nghiên cứu đề tài “ Quản lý nhà nước cho thị trường bất động sản Tp. HCM từ năm 2003 cho đến nay” để có thể hiểu rõ hơn về những biến động của thị trường bất động sản cũng như những khó khăn của chính phủ để có thể quản lý được một thị trường mới mẽ và đầy những bất ổn này. 2. Đối tượng nghiên cứu Hoạt động Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Tp.HCM 3. Mục đích nghiên cứu Mong muốn được hiểu rõ những nguyên nhân tác động làm cho thị trường bất động sản hoạt động không hiệu quả và chính sách quản lý của nhà nước ta từ năm 2003 đến nay để tìm ra cách giải quyết để thị trường hoạt động hiệu quả hơn. 4. Phạm vi nghiên cứu Khu vực thành phố Hồ Chí Minh lấy số liệu từ năm 2003 cho đến nay. 5. Phương pháp nghiên cứu Tìm hiểu từ các đề tài nghiên cứu về thị trường bất động sản, thông qua sách báo và các bài viết có liên quan về tình hình thực tiễn, chúng tôi tiến hành tổng hợp và phân tích những vấn đề liên quan đến đề tài. GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 1 Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay Phần nội dung CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÍ NHÀ NƯỚC CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm thị trường Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông hàng hoá. Thừa nhận sản xuất hàng hoá không thể phủ định sự tồn tại khách quan của thị trường. Qua nghiên cứu và phân tích lí thuyết về thị trường của các nhà kinh điển ta thấy một số vấn đề cần lưu ý: - Thị trường gắn với sản xuất hàng hoá. Sản xuất hàng hoá là cơ sở kinh tế quan trọng của thị trường. Thị trường phản ánh trình độ và mức độ của nền sản xuất xã hội. - Mối quan hệ giữa thị trường trong nước và thị trường nước ngoài ngày càng được nhận thức đầy đủ và đúng đắn. Từ chỗ chỉ đề cao thị trường ngoài nước hoặc trong nước đến chỗ thấy được quan hệ thống nhất hữu cơ của 2 loại thị trường này. Phải có các giải pháp để biến thị trường trong nước thành bộ phận của thị trường thế giới Vai trò điều tiết của nhà nước đối với thị trường là cần thiết tất yếu. Điều tiết thị trường theo yêu cầu các quy luật kinh tế và sự vận động khách quan của thị trường. - Ngày nay không tồn tại thị trường dưới dạng thuần tuý đơn nhất. Trong nền kinh tế mỗi nước đều tồn tại nhiều dạng thức, nhiều thể loại và nhiều cấp độ thị trường khác nhau. Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề phức tạp. Từ những nghiên cứu sơ lược, cổ xưa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày nay phạm trù thị trường luôn được đưa thêm những nội dung mới. Tuỳ từng điều kiện và giác độ nghiên cứu mà người ta đưa ra các khái niệm thị trường khác nhau. Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá. Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và những địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể. Trong kinh tế hiện đại ít dùng khái niệm này. Khái niệm hiện đại về thị trường rất nhiều. Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán. Theo quan niệm này tác động và hình thành thị trường là một quá trình không thể chỉ là thời điểm hay thời gian cụ thể. (Nguồn: Giáo trình Tổ chức và kinh doanh trên thị trường hàng hóa và dịch vụ ở Việt Nam- Trường ĐH KTQD) GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 2 Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay 1.2 Khái niệm về thị trường bất động sản Dựa trên các phân tích lí luận nêu trên về thị trường, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS: - Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì. - Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS. - Khái niệm 3: thị trường bất động sản là“nơi”diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS. - Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dưới góc độ của một đề tài khoa học, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, chúng tôi đề xuất một số khái niệm về thị trường BĐS như sau: Theo nghĩa rộng: thị trường bất động sản là bao gồm các quan hệ trong các ngành tạo lập bất động sản, các thể chế hỗ trợ thị trường, các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Theo nghĩa hẹp: thị trường bất động sản chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan trực tiếp đến các giao dịch bất động sản. Hay ta cũng có thể hiểu thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch kinh tế, dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. 1.3 Đặc điểm, vai trò và vị trí của thi trường bất động sản 1.3.1 Đặc điểm của thị trường bất động sản Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt chính vì thế thị trường bất động sản cũng có rất nhiều đặc điểm đặc thù: Một là thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản, mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đưng bên trong hàng hóa bất động sản đó. GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 3 Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay Hai là thị trường bất động sản là thị trường tập trung, mang tính khu vực địa phương sâu sắc, mỗi vùng địa lí khác nhau có tiềm năng kinh tế khác nhau, chính vì thế mà quan hệ cung cầu cũng khác nhau tạo nên giá cả khác nhau. Ba là thị trường bất động sản thường thì có lượng cung rất ít thay đổi và lượng cung thường phản ứng chậm hơn cầu. Đây là một đặc điểm riêng của thị trường bất động sản khác với các ngành sản xuất khác vì nếu lượng cầu gia tăng thì lượng cung cung không thể tăng theo để đáp ứng và theo kịp lượng cầu Bốn là thị trường bất động sản là thị trường dễ dẫn tới tình trạng đầu cơ xuất phát chính từ tính khan hiếm của đất đai nên thường xảy ra tình trạng đầu cơ về nhà đất. Năm là thị trường bất động sản là thị trường phức tạp trong giao dịch, thời gian giao dịch kéo dài và đòi hỏi chi phí lớn. Để thực hiện một giao dịch về nhà ở người ta phải tìm hiểu tính pháp lý của loại nhà ở đó, tìm hiểu về vị trí địa lý, về tiềm năng và phương hướng phát triển khu vực… Quá trình giao dịch thường đòi hỏi nhiều loại giấy tờ phức tạp. 1.3.2 Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước.  Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân: BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.  Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động: Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 4 Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.  Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu: Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.  Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm. GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 5 Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay  Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn: Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở. 1.4 Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản 1.4.1 Vai trò của nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản Chúng ta đều biết rằng nền kinh tế thị trường có nhưng ưu điêm nổi bật chính nhờ nó mà nhiều quốc gia đã đưa nền kinh tế của mình phát triển một cách vượt bậc. Nó thúc đẩy sự cạnh tranh, phát huy hết năng lực của bản thân nhằm tìm kiếm lợi nhuận cho cá nhân và cũng từ đó góp phần phát triển chung của đất nước. Tuy nhiên nền kinh tế thị trường cũng không tránh khỏi những khuyết tật mà có thể nói đó là bản chất của nền kinh tế thị trường đó là gây ra tình trạng bất bình đẳng trong xã hội phân hóa giàu nghèo rệt, vấn đề môi trường vì ai cũng chỉ quan tâm tới lợi nhuận còn lại thì không quan tâm và còn rất nhiều những hệ quả khác làm ảnh hưởng tới sự phát triển bền vững của xã hội. chính vì thế sự can thiệp của nhà nước là vô cùng quan trọng trong sự nghiệp phát triển đất nước. Thị trường bất động sản cũng không tránh khỏi quy luật như trên. Mặt khác đây là một loại thị trường đặc biệt nên nên để tự thân nó phát triển thì sẽ có một số khuyết tật như là: Phân bố sử dụng đất trong thị trường cạnh tranh chưa tính đến lợi ích của xã hội nghĩa là chỉ quan tâm phát triển tị trường đất theo những lợi ích cục bộ phát triển không đồng đều từ đó gây khó khăn và làm ảnh hưởng cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội. Ví dụ: một dự án phát triển đất có thể mang lại lợi ích cho chủ đầu tư nhưng lại gay hại cho các chủ đất và dân cư xung quanh bằng cách làm tăng chí của người này. Rõ ràng những chi phí này chưa được đua vào tính toán khi lựa chọn phương án phát triển đất. Trường hợp ngược lại, một số người lại được hưởng lợi từ dự án phát triển đất lân cận, ví dụ như những dự án xây dựng cơ sở hạ tầng mới mà những người này lại không phải chịu một loại phí nào. Từ đó cho thấy thị trường cạnh tranh tự do chưa đảm bảo cho việc phân bố sử dụng đất một cách hiệu quả nhất xét theo cả 2 phương diện là lợi ích cá nhân và lợi ích xã hội. Sự đầu cơ đất đai như đã nói ở những phần trên, thì thị trường bất động sản rất dễ xảy ra tình trạng đầu cơ. Những người có thế lực có nhiều tiền có thể đầu cơ làm giá đất gây nên tình trạng bất ổn trong thị trường bất động sản từ đó gây ra những hệ lụy nghiêm trọng trong sự phát GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 6 Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay triển kinh tễ xã hội và còn nhiều những khuyết điểm nữa tất cả đều làm cho thị trường phát triển không lành mạnh. Từ những trục trặc của thị trường như trên cho ta thấy yêu cầu cần thiết phải có sự can thiệp của chính phủ bằng các công cụ chính sách thích hợp nhằm điều chỉnh việc sử dụng đất vừa bảo đảm kích thích phát triển đất tốt nhất, vừa bảo đảm mục tiêu xã hội của việc sử dụng đất. Từ đó tạo động lực to lớn cho sự phát triển của xã hội. Ngược lại nếu chính phủ sử dụng những công cụ và chính sách không thích hợp thì sẽ làm sơ cứng thị trường, đẩy giá đất khác xa giá trị thực, không khai thác được khả năng sinh lời lớn nhất của đất và khuyến khích thị trường phát triển. Ngay cả ở những nước phát triển theo kinh tế thị trường tự do nhất thì vai trò của chính phủ đối với việc phân bố sử dụng đất cũng rất lớn, nó đảm bảo cho việc khai thác tài nguyên đất, một loại tài nguyên quý hiếm nhất, một cách hiệu quả nhất trên cả phương diện lợi ích tư nhân và lợi ích cộng đồng. 1.4.2 Nội dung của quản lí nhà nước về thị trường bất động sản Muốn thị trường bất động sản hoạt động một cách hiệu quả nhất thì chính phủ phải tạo những thuận lợi cho thì trường phát huy hết những điểm mạnh của mình về sự cạch tranh để nỗ lực phát triển. Và phân bổ tài nguyên đất một cách hợp lý để sử dụng một cách hiệu quả nhất những nguồn có giới hạn. Song song với nó thì chính phủ có những chính sách để đảm bảo cho thị trường hoạt động một cách minh bạch và công bằng thông qua những công cụ của chính phủ như là: Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ khung pháp lý ổn định theo nguyên tắt thị trường. Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt chính từ tính chất đặc biệt này nên hệ thống pháp luật của nhà nước phải đủ mạnh và phù hợp với những quy luật khách quan của thị trường thì việc quản lý của nhà nước đối với thị trường này mới có hiệu quả. Xây dựng hệ thống thông tin công khai minh bạch dễ tiếp cận với mọi đối tượng. Đây là điều rất cần thiết đối với thị trường bất động sản vì thị trường này rất dễ xảy ra tình trạng bất đối xứng thông tin giữa các bên tham gia giao dịch chính điều này đã gây thiệt hại tới các cá nhân tham gia trên thị trường và quan trọng hơn nữa là nó làm cho thị trường bất ổn tới một mức nào đó có thể làm sụp đổ thị trường. Chính vì thế chính phủ phải giúp những người tham gia trên thị trường có đầy đủ thông tin khi giao dịch, điều này có thể thực hiện được thông qua các sàn giao dịch bất động sản và yêu cầu các bên tham gia thị trường niêm yết đầy đủ thông tin và chính phủ có thể thu một tỉ lệ phí nhất định nào đó để duy trì sự hoạt động cho các sàn giao dịch như vậy. Xây dựng hệ thống chính sách vĩ mô phát triển đồng bộ các thị trường trong nền kinh tế. GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 7 Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay Nhà nước tạo điều kiện thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia, hoàn thiện hệ thống chính sách về đất đai, về giao lưu dân sự, về xây dựng về gia thông, về kết cấu hạ tầng, về môi trường…Nhà nước lập quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, thực hiện đăng kí quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhằm thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật. nhà nước thông qua việc đăng kí quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở để quản lý tình hình biến động của nhà ở trong xã hội. Tạo điều kiện để thị trường quyết định giá theo nguyên tắt cạch tranh. Nhà nước lập tổ định giá phục vụ cho các giao dịch của thị trường, phục vụ cho việc giải quyết các tranh chấp về nhà đất phục vụ cho công tác quản lý đất đai quản lý thi trường bất động sản. Giá cả hàng hóa bất động sản theo nguyên tắc thị trường cạch tranh không độc quyền. Chính sách điều tiết thị trường. Để thị trường bất động sản phát triển ổn định bền vững có hiệu quả ngoài việc tạo điều kiện cần thiết phát triển thị trường, nhà nước còn áp dụng các công cụ, chính sách để điều tiết thị trường nhằm hạn chế những khuyết tật của thị trường thông qua trợ giá, trợ cấp, ưu đãi tín dụng…Nhà nước can thiệp kịp thời để điều tiết thị trường sao cho cung cầu gặp nhau ở mức giá thật, tránh tình trạng đầu cơ làm lũng đoạn thị trường sinh ra giá ảo. CHƯƠNG II. QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2003 TỚI NAY 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản (BĐS) Tp. Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế năng động và phát triển nhất cả nước, với diện tích 2,095 Km 2 , dân số khoảng hơn 7 triệu người, tốc độ đô thị hóa đứng đầu cả nước, bộ mặt thành phố thay đổi tưng ngày. Hàng năm có một số lượng lớn người dân từ các vùng miền khác di chuyển vào thành phố và không ít người định cư lại mảnh đất này. Các dự án nước ngoài, khu công nghiệp, cùng với chính sách mở rộng phát triển của chính quyền thành phố ra các quận vùng ven nhằm giảm áp lực cho các quận trung tâm, đã tạo ra những biến động rất lớn về nhu cầu BĐS trong những năm gần đây. Trong hơn 20 năm qua, với những thay đổi trong chính sách, Luật đất đai sửa đổi, các chu kì của thị trường. Thị trường BĐS Tp.HCM đã có rất nhiều những biến động với mức độ biến động ở các thời kỳ là khác nhau, đặc điểm của mỗi thời kỳ chịu ảnh hưởng của những yếu tố nội sinh và ngoại sinh khác nhau. Với quỹ đất tương đối lớn, khí hậu ôn hòa, con người thân thiện, điều kiện sống thuận lợi, môi trường kinh tế năng động, hành lang pháp lý cho phát triển kinh tế thông thoáng. Tp. GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 8 Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay HCM là đô thị có điều kiện thuận lợi nhất để phát triển kinh tế tư nhân và cá thể trong cả nước. Cơ hội kinh doanh các lĩnh vực BĐS là rất lớn, mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư trong ngoài nước. Sự phát triển của thị trường BĐS Tp. HCM là rất nóng, tính đến nay có khoảng gần 20000 công ty lớn, nhỏ hoạt động trong ngành này. Thu hút một lượng vốn rất lớn vốn đầu tư từ xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà ở và các nhu cầu dân sự khác trong phạm vi toàn thành phố. Có thể nói những thành tựu kể trên, thị trường BĐS Tp.HCM đã góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân, chỉn chu toàn bộ mặt đô thị, gián tiếp tạo ra nhiều lợi ích khác cho xã hội. Nhưng với tốc độ phát triển nóng, kèm theo nhiều biến động rủi ro không ngừng của thị trường, thị trường BĐS Tp.HCM đã biến dạng, méo mó đi ít nhiều khi lợi nhuận từ loại hàng hóa này là rất lớn thì rủi ro đi kèm sẽ không nhỏ chút nào, nhất là khi các yếu tố phi thị trường đóng vai trò trong những đợt biến động này. Thị trường BĐS Tp.HCM đang ngày càng được mở rộng về quy mô vốn đầu tư, về diện tích, mục đích sử dụng. Những đóng góp của thị trương này vào kinh tế thành phố không ngừng tăng lên, tiềm năng thị trường còn rất lớn. Bên cạnh những rủi ro là rất nhiều những cơ hội đối với các nhà đầu tư nào đón nhận được dòng di chuyển của thị trường hàng hóa này. 1.1 Thực trạng thị trường BĐS Tp. HCM từ năm 2003 tới nay 2.2.1 Giai đoạn thị trường BĐS đóng băng (2003-2006) Từ khi Luật Đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng cục bộ. Trong đó, sự tác động mạnh nhất của Nghị định 181 là việc quy định cấm phân lô bán nền dự án. Với quy định này, thị trường bất động sản đang bùng phát ví như một con ngựa bất kham đã bị chặn đứng lại một cách đột ngột. Đang từ một thị trường "sốt" chuyển sang trạng thái một thị trường "đóng băng" và có nguy cơ đổ vỡ từng bộ phận. Theo đó, đã có số liệu thống kê cho thấy, năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Từ năm 2003-2007 trên 50% số dự án nhà ở đã giao đất cho nhà đầu tư có quy mô diện tích nhỏ (dưới 5ha). Do đó, số nhà ở mới của thành phố phát triển manh mún, trong khi cơ sở hạ tầng phát triển không đồng bộ và không kết nối, dẫn đến tình trạng ngập lụt trong thành phố ngày càng gia tăng. Một số khu đô thị lớn TP.Hồ Chí Minh, giá 1m 2 của căn hộ năm 2004, giá trung bình khoảng 20 trđ/m 2 . (Tương đương 3 cây vàng/m 2 ) thì đến năm 2005 giá xuống mức 15trđ/m 2 (tương đương 2 cây vàng/m 2 ) mà vẫn ít người mua. Một số tỉnh lân cận TP.Hồ Chí Minh thì hầu như không có người mua - người bán bất động sản, giao dịch vào giai đoạn “đóng băng”. GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 9 Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp.HCM từ năm 2003 tới nay Tình trạng giao dịch trầm lắng và giảm giá, có thể do một số nguyên nhân cơ bản sau: + Cầu về bất động sản giảm mạnh giá bất động sản ở Việt Nam ở mức cao so với khu vực và thế giới và so với thu nhập thực tế của người dân. Tâm lý “chờ đợi” của người dân là muốn giá xuống nữa, “xuống đến đáy” để mua vào thì mới mang lại hiệu quả cao nhất. Nhu cầu đối với thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm. Giá vàng liên tục tăng từ năm 2004 đến nay. Trong khi giá bất động sản được đánh giá là quá cao nhưng khi giao dịch thường lại được tính bằng vàng, nên việc giá vàng tăng đã góp phần làm cho thị trường bất động sản “đóng băng” hơn nữa. Bên cạnh đó, nhà nước thúc đẩy và khuyến khích xây dựng các khu chung cư, khu biệt thự ở các thành phố, các khu công nghiệp làm cho quĩ nhà ở tăng lên, giảm bớt sự mất cân đối cung - cầu. + Cung về bất động sản tăng nhanh. Vào thời điểm này, khi giá đất, giá vật liệu xây dựng ổn định việc đầu tư vào xây dựng các chung cư mang lại lợi nhuận rất lớn cho các nhà đầu tư. Theo đánh giá của các chuyên gia, giá chung cư cao cấp từ khoảng 10-15 trđ/m 2 cao gấp 3 - 4 lần giá trị thật, nên nếu xây dựng chung cư từ 10 tầng trở lên, giá đất chỉ vào khoảng 500.000đ/m 2 và theo đơn giá xây dựng tại thời điểm đó, giá mỗi m 2 nhà vào khoảng 3 - 4 trđ, thì giá bất động sản ở nước ta là quá cao so với giá thành thực tế. + Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản. Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản nhằm lập lại kỷ cương, trật tự, ổn định thị trường nhà đất, hạn chế tình trạng mua bán đất không có giấy tờ hợp pháp và hạn chế tình trạng đầu cơ (Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ qui định “Dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán”, Nghị định 182/2004/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, v.v.) chỉ sau vài tháng, cơn sốt nhà đất tại 2 thành phố lớn đã phần nào lắng dịu, giá nhà đất có dấu hiệu giảm. Giá nhà đất tại các tình, thành phố, địa phương khác cũng nguội dần và đi vào ổn định. 2.2.2 Giai đoạn phục hồi và phát triển mới (2007-2008) Năm 2007 không phải là một năm thành công của các nhà đầu tư chứng khoán, nhất là những tháng cuối năm khi thị trường chứng khoán tụt dốc, cùng với ảnh hưởng của thị trường tài chính toàn cầu, thị trường bất động sản trở nên hấp dẫn hơn do tập trung của nguồn vốn đầu tư và đầu cơ. Cuối năm 2007, đầu năm 2008, thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chi Minh có dấu hiệu tăng nóng, giá của một số căn hộ chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê, khách sạn tăng cao. Đầu tháng 2/2008, giá căn hộ chung cư ở TP. Hồ Chi Minh 50% so với năm 2006. Sự tăng giá này chỉ sảy ra ở một số địa bàn và một số phân khúc thị trường nhất định. GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 10 [...]... 08 GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 26 Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp .HCM từ năm 2003 tới nay 2.2.1 Giai đoạn thị trường BĐS đóng băng (2003- 2006) 08 2.2.2 Giai đoạn phục hồi và phát triển mới (2007-2008) 09 2.2.3 Giai đoạn đóng băng thị trường từ cuối năm 2008 đến nay 10 2.3 Quản lý nhà nước về TTBĐS Tp HCM trong những năm 2003- nay 11 2.3.1 Những quy định, nội dung... của nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản .04 1.4.2 Nội dung của quản lí nhà nước về thị trường bất động sản 05 Chương II Quản lí nhà nước về thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2003 tới nay 07 2.1 Tổng quan thị trường bất động sản (BĐS) Tp Hồ Chí Minh .07 2.2 Thực trạng thị trường BĐS Tp HCM từ năm 2003 tới nay 08 GVHD: TS.Nguyễn Thị. .. pháp tác động tới giá cả thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh, phát huy tác dụng của các nhóm giải pháp trên đây tác động đến cung-cầu, xây dựng các khung thể chế, GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 22 Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp .HCM từ năm 2003 tới nay các định chế thị trường, năng cao hiệu quả quản lý nhà nước trên thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh trên thị trường thứ cấp trong... mạnh, góp phần phát triển bền vững thị trương BĐS thành phố Hồ Chí Minh Năm là, nhóm giải pháp nâng cao hiểu quả quản lý thị trường BĐS Tp .HCM, bao gồm: giải pháp thống nhất hệ thống quản lý nhà nước về nhà- đất, khắc phục tình trạng chồng chéo, phức tạp như hiện nay, một căn nhà nhưng do hai bộ ngành quản lý (đất do bộ tài nguyên môi trường quản lý, nhà do bộ xây dựng quản lý) , đã tạo môi trường cho tham... dân, đồng thời thị trường bất động sản cũng có mối liên hệ một cách chặt chẽ với các thị trường như: thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường chứng khoán Chính vì vậy, hoạt động của thị trường bất động sản của khu vực, quốc gia có GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 24 Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp .HCM từ năm 2003 tới nay hiệu quả hay không đều ảnh hưởng rất lớn đến sự tăng trương, phát... tăng chi 7 tỷ USD từ ngân sách cho gói kích cầu, kiểm soát giá cả của một số mặt hàng cần thiết Các biện pháp này khiến một lượng vốn đáng kể từ ngân sách nhà nước sẽ tăng thêm cho đầu tư vào thị trường bất động GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 11 Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp .HCM từ năm 2003 tới nay sản (khu vực nhà ở xã hội và nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị) Đồng thời, các... tư vào thị trường bất động sản; khuyến khích các nhà đầu tư xây dựng nhà ở cho đối tượng thu nhập GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 23 Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp .HCM từ năm 2003 tới nay thấp, đối tượng chính sách, mở rộng sự tham gia của doanh nghiệp, cá nhân nước ngoài vào thị trường này; xây dựng chính sách thuế nhà đất, bổ sung thuế sở hữu nhà ở; xây dựng hệ thống thông tin thị trường... việc người GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 18 Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp .HCM từ năm 2003 tới nay nghèo sở hữu một căn hộ loại rẻ tiền nhất vẫn còn là quá xa vời Hiện nay, khoảng cách giàu nghèo ở nước ta đang ngày một doãng rộng Trong giai đoạn từ năm 1993 đến 2004, khoảng cách này đã tăng từ 3,7 lần lên đến 13,5 lần và ngày càng có chiều hướng tăng hơn Tám là, thị trường thiếu minh bạch,... quan của Nhà nước như: đào tạo, phổ biến, giải thích pháp luật, đo đạc, bảo hiểm GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 20 Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp .HCM từ năm 2003 tới nay Phải kiểm soát tỷ lệ người nước ngoài mua BĐS quốc gia với một tỷ lệ phù hợp nằm trong ngưỡng cho phép để nó không mang đến hiểm họa trong tương lai CHƯƠNG III ĐỊNH HƯỚNG VÀ KIẾN NGHỊ CHO SỰ PHÁT TRIỂN TTBĐS TP HCM TRONG... của cả bộ máy hành chính liên quan đến thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 15 Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp .HCM từ năm 2003 tới nay Việc các nguồn vốn nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản thời gian vừa qua tăng cao cho thấy sự hấp dẫn của thị trường này Nhưng nhà nước cũng cần phải kiểm soát xem sự hấp thu nguồn vốn đó đến đâu Về thủ tục hành chính, nhiều . đề liên quan đến đề tài. GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 1 Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp .HCM từ năm 2003 tới nay Phần nội dung CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÍ NHÀ NƯỚC CHO THỊ TRƯỜNG. vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở. 1.4 Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản 1.4.1 Vai trò của nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản Chúng. KTQD) GVHD: TS.Nguyễn Thị Tuyết Như Trang 2 Quản lí nhà nước cho thị trường BĐS Tp .HCM từ năm 2003 tới nay 1.2 Khái niệm về thị trường bất động sản Dựa trên các phân tích lí luận nêu trên về thị trường,