Bất động sản đầu tư - VAS 05 potx

Giới thiệu chung về VAS 5 Khái niệm:  Bất động sản đầu tư: Là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu ho

VAS 5 BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

Nhóm 9 Gv: Th.s Nguyễn Thị Ngọc Thủy

Nhóm 9 2

II Nội dung chính của VAS 5 III So sánh VAS 5 và IAS 40

IV Các vấn đề liên quan trên các diễn đàn

V Bài tập thảo luận

Nội dung

trình bày

I Giới thiệu chung về VAS 5

Nội dung trình bày

I Giới thiệu chung về VAS 5

 Ban hành đợt thứ 3 theo Quyết định số

234/2003/QĐ-BTC ngày 30 tháng 12 năm

2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, thông

tư hướng dẫn số 23

 Mục đích của chuẩn mực này là quy định

và hướng dẫn các nguyên tắc và phương pháp kế toán đối với bất động sản đầu tư

Nhóm 9 4

I Giới thiệu chung về VAS 5

Khái niệm:

 Bất động sản đầu tư: Là bất động sản, gồm:

quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ

sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp

đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để:

 Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ

hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc

 Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.

I Giới thiệu chung về VAS 5

Ví dụ:

- QSD đất nắm giữ trong thời gian dài chờ tăng giá

- Nhà DN đang sở hữu để cho thuê

- Cơ sở hạ tầng cho thuê hoạt động

- BĐS CSH sử dụng cho các hoạt động kinh doanh

- BĐS mua để bán trong kì kinh doanh

Bất động sản đầu tư

Không phải là BĐS đầu tư

Nhóm 9 6

I Giới thiệu chung về VAS 5

Quyền

sử dụng đất

Text

Text

Bất động sản đầu tư

Nhà, một phần của nhà

Cả nhà

cả đất

Cơ sở

hạ tầng

II Nội dung chính của VAS 5

Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư

Nhóm 9 8

1 Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư

2 Xác đinh giá trị ban đầu

 Một bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá.

 Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực

tiếp ban đầu.

Nguyên giá = giá mua + các chi phí liên quan

Nhóm 9 10

2 Xác đinh giá trị ban đầu

 Trường hợp BĐSĐT tự xây dựng

Nguyên giá là giá thành thực tế nhà thầu bàn giao và các chi phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu tư tính đến ngày

hoàn thành công việc xây dựng

2 Xác đinh giá trị ban đầu

Chi phí phát sinh ban đầu

Chi phí khi mới đưa BĐS vào hoạt động lần đầu

Các chi phí không bình thường khác

Nguyên giá

BĐSĐT

không bao

gồm

Nhóm 9 12

2 Xác đinh giá trị ban đầu

3 Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu

Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu

nguyên giá

Nhóm 9 14

4 Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu

Giá trị còn lại

Giá trị sau ghi nhận

ban đầu

Nhóm 9 16

5 Chuyển đổi mục đích sử dụng

Ko sửa chữa, nâng cấp DN vẫn xem nó là BĐSĐT

cho tới khi nó được bán

Mục đích bán

Tiếp tục sử dụng như 1 BĐSĐT

HTK

BĐSĐT Sửa chữa Nâng cấp

BĐSĐT

6 Thanh lý

- Một BĐSĐT không được trình bày trên

BCĐKT khi đã bán hoặc BĐSĐT không

còn được nắm giữ lâu dài và xét thấy

không còn thu được lợi ích trong tương

lai

- Việc thanh lý một BĐS ĐT có thể xảy ra

khi bán hoặc sau khi ký hợp đồng cho

thuê tài chính

- Việc thanh lý tuân thủ VAS 06 và VAS 14

- Ghi nhận lãi hoặc lỗ từ thanh lý vào thu

nhập hay chi phí trên báo cáo KQHĐKD

Nhóm 9 18

3

3

Nguyên giá

và khấu hao lũy kế tại thời điểm đầu kỳ và cuối kỳ

6

Lý do, mức

độ ảnh hưởng đến thu nhập từ kinh doanh BĐSĐT

Nhóm 9 20

- Nguyên giá BĐSĐT thanh lý

- Nguyên giá BĐSĐT chuyển thành

III So sánh VAS 5 và IAS 40

- IAS 40 ban hành tháng 4 năm 2000, có hiệu lực

từ 01/01/2001, được hội đồng soạn thảo chuẩn mực kế toán quốc tế (IASB) sửa đổi và có hiệu

lực từ 01/01/2005

- VAS 05 ban hành ngày 30/12/2003 dựa trên IAS

40 đã điều chỉnh phù hợp với đặc điểm nền kinh

tế của Việt Nam

Do đó VAS 05 có những yếu tố không đồng nhất

Nhóm 9 22

Giống nhau

Giống nhau giữa VAS 5 và IAS 40

- Phạm vi chuẩn mực

- Xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá bất động

sản đầu tư các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp

ban đầu, nhưng không bao gồm các chi phí phát

sinh ban đầu chi phí khi mới đưa BĐSĐT vào hoạt

động lần đầu trước khi BĐSĐT đạt đến trạng thái

hoạt động bình thường theo dự kiến, các chi phí

không bình thường cho quá trình xây dựng BĐSĐT

- Điều kiện và thủ tục thanh lý BĐSĐT

để chờ tăng giá

- Đất nắm giữ mà

chưa rõ mục đích

sử dụng trong tương lai

tương lai (không bao gồm quyền sử dụng đất)

Thuyết minh thêm

Theo luật đất đai năm

2003, đất đai thuộc sở hữu của Nhà Nước Nhà nước chuyển quyền sử dụng đất cho dân theo 3 cách: giao, thuê và cho (sở hữu) Luật chưa cắt nghĩa rõ

“quyền sử dụng đất” là gì?

Theo IAS, không có khái niệm “quyền sử

Định nghĩa

Nhóm 9 24

Khác nhau

VAS

Chỉ yêu cầu không thay đổi giá trị còn lại của BĐS được chuyển đổi, không thay đổi nguyên giá cho việc xác định giá trị hoặc cho mục đích

- Hoặc BĐS XD

chuyển thành BĐS

ĐT khi kết thúc giai đoạn xây dựng, phát triển đưa vào đầu tư

Chuyển đổi

BĐSĐT

Thuyết minh thêm

Hiện tại VAS nhất quán quy định áp dụng pp nguyên giá khi xác định giá trị tài sản Theo điều 7 Luật

kế toán 2003, phần

“nguyên tắc kế toán”, quy định không được phép điều chỉnh giá trị tài sản trừ khi luật quy định khác

Xác định

giá trị sau

ghi nhận

ban đầu

Nhóm 9 26

Thuyết minh thêm

Ban vật giá Chính Phủ

là cơ quan giám sát và quy định các mức giá trần hoặc giá sàn cho một số mặt hàng quan trọng trong nền kinh tế quốc dân Việc trình bày bảng kê loại BĐSĐT có thể giúp người sử dụng BCTC ước lượng được giá thị trường của BĐS dựa trên khung giá trần

và giá sàn do CP quy định

Trình bày

trên

BCTC

IV Các vấn đề liên quan trên các diễn đàn

Tại sao phần trích khấu hao của tài sản bất động sản đầu tư lại ghi

nhận vào TK 632?

Cost model Fair value model

TSCĐ

hay

BĐSĐT?

Nhóm 9 28

IV Các vấn đề liên quan trên các diễn đàn

Cost model Và Fair value model

- Fair value model về kế toán BĐS đầu tư giúp xác định

chính xác giá trị sau ghi nhận ban đầu của BĐS đầu tư.

- Tuy nhiên việc ghi nhận một BĐS theo giá trị hợp lý (fair value model) ở nước ta là rất khó vì thị trường BĐS ở nước

ta không có được sự ổn định đáng tin cậy cần thiết nói một cách khác Việt Nam chưa thể xác định được giá trị hợp lý của TS…

IV Các vấn đề liên quan trên các diễn đàn

sản đầu tư lại ghi nhận vào TK 632?

các khoản đầu tư, doanh thu, chi phí đều được ghi nhận

cho thuê hoặc chờ tăng giá thì DN phải tiến hành trích khấu hao và hạch toán vào TK 632 - chi tiết chi phí kinh doanh BĐS Bởi vì tài sản BĐSĐT này đang tạo ra

doanh thu từ việc cho thuê nên hạch toán vào 632 là điều hợp lý - có doanh thu - có chi phí.

Nhóm 9 30

IV Các vấn đề liên quan trên các diễn đàn

TSCĐ hay BĐSĐT?

BĐSĐT còn có nhiều ý kiến khác nhau

văn phòng cho thuê lại

- TH1: Khi xây xong thì cho thuê thì cao ốc này

được xem là TSCĐ phải ko?

- TH2: Khi xây xong thì bán ngay thì cao ốc này được xem là BĐSĐT phải ko?

IV Các vấn đề liên quan trên các diễn đàn

Có ý kiến cho rằng:

- Khi xây xong rồi cho thuê thì là BĐS đầu tư

- Khi xây xong rồi bán thì đó là hàng hoá BĐS

Nhóm 9 32

IV Các vấn đề liên quan trên các diễn đàn

Nhóm 9 34

V Bài tập thảo luận

VAS

DN đang nắm giữ một BĐS đầu

tư để chờ tăng giá trong một thời

gian dài (chẳng hạn QSD đất) để

bán thu lợi, và phải trích khấu hao

từng kì kinh doanh vào chi phí

kinh doanh trong kì, nhưng thực

tế thì doanh thu từ hoạt động đầu

tư BĐS này chưa xảy ra Như

vậy, việc ghi nhận chi phí mà

không có doanh thu để ghi nhận

V Bài tập thảo luận

của 1 công ty khác trong 5 năm, sau

thời hạn này sẽ trả kho lại cho người

ta Và Công ty N9 lại cho người khác

thuê lại kho này Như vậy đây có

thuộc trường hợp bất động sản đầu

tư hay không?

- Nếu là một BĐS đầu tư thì xác định

nguyên giá như thế nào?

Your comments ?

Nhóm 9:

Nguyễn Văn Tuệ