Nguyên tắc định giá bất động sản 1/ Nguyên t c s d ng cao nh t và t t nh tắ ử ụ ấ ố ấ M t b t đ ng s n đ c đánh giá là s d ng cao nh t và t t nh t n u t i th i đi m đ nh giá choộ ấ ộ ả ượ ử ụ ấ ố ấ ế ạ ờ ể ị th y b t đ ng s n đó đang đ c s d ng h p pháp cũng nh đang cho thu nh p ròng l n nh tấ ấ ộ ả ượ ử ụ ợ ư ậ ớ ấ ho c có kh năng cho giá tr hi n t i c a thu nh p ròng trong t ng lai là l n nh t, s d ng caoặ ả ị ệ ạ ủ ậ ươ ớ ấ ử ụ nh t và t t nh t đó có th t n t i và kéo dài liên t c trong m t kho ng th i gian nh t đ nh.ấ ố ấ ể ồ ạ ụ ộ ả ờ ấ ị S d ng cao nh t và t t nh t đ c xem là m t trong s các nguyên t c quan tr ng nh t c aử ụ ấ ố ấ ượ ộ ố ắ ọ ấ ủ đ nh giá b t đ ng s n.ị ấ ộ ả N i dung c a nguyên t c s d ng cao nh t và t t nh t đ c ph n ánh 4 m t sau đây:ộ ủ ắ ử ụ ấ ố ấ ượ ả ở ặ - V m t v t ch t, m t b t đ ng s n đ c đánh giá là s d ng cao nh t và t t nh t khi nó th aề ặ ậ ấ ộ ấ ộ ả ượ ử ụ ấ ố ấ ỏ mãn đ c nhi u s l a ch n s d ng nh t ( cho nhi u ng i ho c cho m t ng i c th );ượ ề ự ự ọ ử ụ ấ ề ườ ặ ộ ườ ụ ể - V m t pháp lu t, m t b t đ ng s n đ c đánh giá là s d ng cao nh t và t t nh t khi mà vi cề ặ ậ ộ ấ ộ ả ượ ử ụ ấ ố ấ ệ s d ng b t đ ng s n ph i h p pháp, đ c nhà n c th a nh n và b o h .ử ụ ấ ộ ả ả ợ ượ ướ ừ ậ ả ộ - V m t s d ng, m t b t đ ng s n đ c đánh giá là s d ng cao nh t và t t nh t khi mà b tề ặ ử ụ ộ ấ ộ ả ượ ử ụ ấ ố ấ ấ đ ng s n đó cho thu nh p ròng cao nh t ho c cho giá tr hi n t i c a thu nh p ròng trong t ngộ ả ậ ấ ặ ị ệ ạ ủ ậ ươ lai là cao nh t.ấ - V m t th i gian, m t b t đ ng s n đ c đánh giá là s d ng cao nh t và t t nh t khi mà th iề ặ ờ ộ ấ ộ ả ượ ử ụ ấ ố ấ ờ gian cho thu nh p ròng cao nh t kéo dài nh t.ậ ấ ấ 2/ Nguyên t c cung - c uắ ầ Nguyên t c này cho r ng: Giá th tr ng đ c xác đ nh b ng s t ng tác c a cung và c u. Khiắ ằ ị ườ ượ ị ằ ự ươ ủ ầ l ng cung tăng lên mà l ng c u không tăng ho c gi m thì giá th tr ng s gi m, khi l ngượ ượ ầ ặ ả ị ườ ẽ ả ượ cung gi m mà l ng c u không gi m ho c tăng thì giá th tr ng s tăng lên, khi l ng cung vàả ượ ầ ả ặ ị ườ ẽ ượ l ng c u cùng tăng ho c cùng gi m thì giá s tăng ho c gi m tùy theo t c đ tăng, gi m c aượ ầ ặ ả ẽ ặ ả ố ộ ả ủ cung và c u, giá tăng khi t c đ tăng c a c u l n h n cung và ng c l i.ầ ố ộ ủ ầ ớ ơ ượ ạ 3/ Nguyên t c đánh giá các y u t tham gia quá trình t o ra thu nh p th c t b t đ ngắ ế ố ạ ậ ự ừ ấ ộ s nả Nguyên t c này cho r ng, đ c tính giá tr th c m t b t đ ng s n, c n ph i đánh giá đ y đắ ằ ể ướ ị ự ộ ấ ộ ả ầ ả ầ ủ các y u t tham gia quá trình t o ra thu nh p th c t b t đ ng s n đó. Vi c đánh giá các y u tế ố ạ ậ ự ừ ấ ộ ả ệ ế ố nói trên đ c th c hi n thông qua ho t đ ng xem xét, đánh giá m t giá tr c a t ng y u t . Đượ ự ệ ạ ộ ặ ị ủ ừ ế ố ể đ m b o tính đ ng nh t v m t giá tr , th ng trong quá trình đánh giá ng i ta đ a giá tr c aả ả ồ ấ ề ặ ị ườ ườ ư ị ủ t ng y u t v cùng m t m t b ng th i gian. Các y u t tham gia quá trình t o ra thu nh p th cừ ế ố ề ộ ặ ằ ờ ế ố ạ ậ ự t b t đ ng s n bao g m: Lao đ ng, v n, đ t đai, qu n lý.ừ ấ ộ ả ồ ộ ố ấ ả 4/ Nguyên t c thay đ iắ ổ Nguyên t c này cho r ng giá th tr ng c a m t lo i b t đ ng s n c th không bao gi giắ ằ ị ườ ủ ộ ạ ấ ộ ả ụ ể ờ ữ nguyên vì các l c l ng t nhiên, kinh t , nhà n c và pháp lu t, xã h i và môi tr ng luôn tácự ượ ự ế ướ ậ ộ ườ đ ng làm thay đ i giá tr c a b t đ ng s n, thay đ i môi tr ng c a b t đ ng s n, thay đ i cộ ổ ị ủ ấ ộ ả ổ ườ ủ ấ ộ ả ổ ả xu th c a th tr ng đ i v i lo i b t đ ng s n đó nh xu th v quy mô đ u t b t đ ng s n,ế ủ ị ườ ố ớ ạ ấ ộ ả ư ế ề ầ ư ấ ộ ả v ch t l ng đ u t b t đ ng s n S thay đ i là m t quy lu t khách quan, nó di n ra liên t cề ấ ượ ầ ư ấ ộ ả ự ổ ộ ậ ễ ụ không ph thu c vào ý mu n ch quan c a con ng i, vi c c tính giá th tr ng hay vi c đ nhụ ộ ố ủ ủ ườ ệ ướ ị ườ ệ ị giá trên c s giá th tr ng tuy ch có giá tr vào th i đi m đ nh giá, nh ng nó bao hàm ph nơ ở ị ườ ỉ ị ờ ể ị ư ả ánh đ c c xu th t ng lai c a b t đ ng s n. Nguyên t c “thay đ i” luôn v n d ng k t h pượ ả ế ươ ủ ấ ộ ả ắ ổ ậ ụ ế ợ v i nguyên t c “d báo”.ớ ắ ự 5/ Nguyên t c cân đ iắ ố Cân đ i trong th tr ng b t đ ng s n đ c hi u, đó là s đ u t h p lý gi a các y u t nhố ị ườ ấ ộ ả ượ ể ự ầ ư ợ ữ ế ố ả h ng t i giá th tr ng m t b t đ ng s n ho c các b t đ ng s n trong cùng m t khu v c, m tưở ớ ị ườ ộ ấ ộ ả ặ ấ ộ ả ộ ự ộ vùng xác đ nh, đ giá tr thu đ c t chúng đ t t i m c cao nh t.ị ể ị ượ ừ ạ ớ ứ ấ Nguyên t c cân đ i có ý nghĩa kép.ắ ố - Khi áp d ng đ i v i m t b t đ ng s n riêng bi t: Nguyên t c này cho r ng giá th tr ng t i đaụ ố ớ ộ ấ ộ ả ệ ắ ằ ị ườ ố đ t t i khi các y u t t o ra b t đ ng s n đ t t i tr ng thái cân đ i.ạ ớ ế ố ạ ấ ộ ả ạ ớ ạ ố - Khi áp d ng vào m t vùng hay m t khu v c c th , nguyên t c cân đ i ch ra r ng giá thụ ộ ộ ự ụ ể ắ ố ỉ ằ ị tr ng t i đa c a m t b t đ ng s n có th đ t t i khi qu đ t dành cho vi c xây d ng b t đ ngườ ố ủ ộ ấ ộ ả ể ạ ớ ỹ ấ ệ ự ấ ộ s n đó đ c s d ng h p lýả ượ ử ụ ợ Nguyên t c cân đ i khi áp d ng cho m t vùng hay m t khu v c c th nào đó th ng có s k tắ ố ụ ộ ộ ự ụ ể ườ ự ế h p v i nguyên t c c nh tranh.ợ ớ ắ ạ 6/ Nguyên t c phù h pắ ợ Nguyên t c này cho r ng, vi c đ nh giá m t b t đ ng s n ph i trên c s m t giá tr s d ngắ ằ ệ ị ộ ấ ộ ả ả ơ ở ộ ị ử ụ duy nh t đ i v i toàn b b t đ ng s n đó. Trong th c t m t b t đ ng s n có th đ c s d ngấ ố ớ ộ ấ ộ ả ự ế ộ ấ ộ ả ể ượ ử ụ vào nhi u m c đích. Do đó, m i b t đ ng s n cùng m t lúc có th có nhi u lo i giá tr khácề ụ ỗ ấ ộ ả ộ ể ề ạ ị nhau nh giá tr đ , giá tr đ kinh doanh th ng m i - d ch v , giá tr hi n t i, giá tr ti mư ị ể ở ị ể ươ ạ ị ụ ị ệ ạ ị ề năng… Trong đó, m c đích s d ng đ t là căn c mang tính pháp lý và gi vai trò quy t đ nh chiụ ử ụ ấ ứ ữ ế ị ph i m c đích s d ng c a toàn b t đ ng s n. Vì v y, khi đ nh giá m t b t đ ng s n ph i cănố ụ ử ụ ủ ấ ộ ả ậ ị ộ ấ ộ ả ả c vào m c đích s d ng chính c a b t đ ng s n đ đ nh giá, không đ c l n l n v i các sứ ụ ử ụ ủ ấ ộ ả ể ị ượ ẫ ộ ớ ử d ng khác và càng không đ c l n l n v i s d ng ti m năng.ụ ượ ẫ ộ ớ ử ụ ề 7/ Nguyên t c c nh tranhắ ạ Th tr ng b t đ ng s n là m t th tr ng c nh tranh không hoàn h o, b i v y tính ch t và m cị ườ ấ ộ ả ộ ị ườ ạ ả ở ậ ấ ứ đ c a c nh tranh không gay g t nh các lo i hàng hoá thông th ng. Song nh h ng c aộ ủ ạ ắ ư ạ ườ ả ưở ủ c nh tranh có t m quan tr ng trong vi c xác đ nh giá c a b t đ ng s n. Các th a đ t có thạ ầ ọ ệ ị ủ ấ ộ ả ử ấ ể không gi ng nhau nh ng chúng có th thay th đ c cho nhau. Ng i mua b t đ ng s n thu cố ư ể ế ượ ườ ấ ộ ả ộ khu v c dân c có th thích m t v trí ho c m t lo i nhà bi t th , nh ng ng i đó cũng có thự ư ể ộ ị ặ ộ ạ ệ ự ư ườ ể thay b ng m t v trí ho c m t la i nhà khác n u giá c h p d n. Nh ng ng i kinh doanh b tằ ộ ị ặ ộ ọ ở ế ả ấ ẫ ữ ườ ấ đ ng s n có th chuy n t th tr ng b t đ ng s n đ a ph ng này đ đ n th tr ng b t đ ngộ ả ể ể ừ ị ườ ấ ộ ả ị ươ ể ế ị ườ ấ ộ s n c a đ a ph ng khác đ tìm ki m l i nhu n cao h n.ả ủ ị ươ ể ế ợ ậ ơ 8/ Nguyên t c đóng gópắ Nguyên t c đóng góp cho r ng: Giá tr c a m t b ph n c u thành b t đ ng s n tuỳ thu c vàoắ ằ ị ủ ộ ộ ậ ấ ấ ộ ả ộ s đóng góp c a nó vào giá tr t ng thu nh p t b t đ ng s n mà nó tham gia h p thành, n uự ủ ị ổ ậ ừ ấ ộ ả ợ ế thi u nó thì s làm gi m giá tr thu nh p c a b t đ ng s n mà nó tham gia h p thành.ế ẽ ả ị ậ ủ ấ ộ ả ợ V i các b t đ ng s n t o ra l i nhu n thì giá tr c a m t ph n tài s n nào đó c a b t đ ng s nớ ấ ộ ả ạ ợ ậ ị ủ ộ ầ ả ủ ấ ộ ả có th đ c đo b ng đ nh l ng v giá tr mà nó đóng góp vào t ng thu nh p th c, vì thu nh pể ượ ằ ị ượ ề ị ổ ậ ự ậ th c có th đ c v n hoá thành giá tr .ự ể ượ ố ị 9/ Nguyên t c tăng và gi m ph n sinh l iắ ả ầ ợ Nguyên t c này cho r ng khi s gia tăng liên t c c a m t nhân t trong s n xu t di n ra bênắ ằ ự ụ ủ ộ ố ả ấ ễ c nh các nhân t khác đ c c đ nh, thì thu nh p th c (thu nh p ròng) s tăng lên t i m t gi iạ ố ượ ố ị ậ ự ậ ẽ ớ ộ ớ h n nh t đ nh. Sau đó s gia tăng liên t c c a nhân t đó s làm gi m giá tr thu nh p th c (thuạ ấ ị ự ụ ủ ố ẽ ả ị ậ ự nh p ròng) trong t ng lai.ậ ươ 10/ Nguyên t c tăng, gi m giá tr b t đ ng s n do tác đ ng b i nh ng b t đ ng s nắ ả ị ấ ộ ả ộ ở ữ ấ ộ ả khác. Tăng, gi m giá tr b t đ ng s n do tác đ ng b i nh ng b t đ ng s n khác trong đ nh giá b tả ị ấ ộ ả ộ ở ữ ấ ộ ả ị ấ đ ng s n đ c hi u, đó là s ph n ánh tính ph thu c v m t giá tr c a b t đ ng s n ch thộ ả ượ ể ự ả ụ ộ ề ặ ị ủ ấ ộ ả ủ ể đ c đ u t so v i các b t đ ng s n so sánh trong cùng m t vùng giá tr .ượ ầ ư ớ ấ ộ ả ộ ị Giá tr th tr ng c a nh ng b t đ ng s n có giá tr th c th p s đ c tăng thêm nh s h iị ị ườ ủ ữ ấ ộ ả ị ự ấ ẽ ượ ờ ự ộ nh p v i các b t đ ng s n khác trong vùng có cùng ki u lo i s d ng nh ng chúng có giá trậ ớ ấ ộ ả ể ạ ử ụ ư ị cao h n nhi u l n.ơ ề ầ Nh ng b t đ ng s n có giá tr th c cao n m trong m t khu v c mà nh ng b t đ ng s n đóữ ấ ộ ả ị ự ằ ộ ự ữ ấ ộ ả ở ch y u có giá tr th p h n nhi u l n, thì giá tr th tr ng c a các b t đ ng s n có giá tr cao đóủ ế ị ấ ơ ề ầ ị ị ườ ủ ấ ộ ả ị có chi u h ng gi m so v i giá tr th c c a chính nó.ề ướ ả ớ ị ự ủ 11/ Nguyên t c thay thắ ế Nguyên t c này cho r ng: Giá th tr ng c a m t b t đ ng s n ch th có khuynh h ng b ápắ ằ ị ườ ủ ộ ấ ộ ả ủ ể ướ ị đ t b i giá bán m t b t đ ng s n thay th khác t ng t v giá tr và các ti n d ng so v i b tặ ở ộ ấ ộ ả ế ươ ự ề ị ệ ụ ớ ấ đ ng s n ch th , v i gi thi t không có s ch m tr trong vi c tho thu n giá c và thanh toán.ộ ả ủ ể ớ ả ế ự ậ ễ ệ ả ậ ả Nguyên t c thay th đóng vai trò là c s cho ba ph ng pháp đ nh giá b t đ ng s n: đ nh giáắ ế ơ ở ươ ị ấ ộ ả ị b t đ ng s n theo giá thành, theo th tr ng và theo thu nh p.ấ ộ ả ị ườ ậ 12/ Nguyên t c kh năng sinh l i cu đ tắ ả ờ ả ấ Các nhà kinh t chia các y u t s n xu t ra làm 4 nhóm: đ t đai, lao đ ng, v n và qu n lý.ế ế ố ả ấ ấ ộ ố ả Nguyên t c kh năng sinh l i t đ t cho r ng ph n thu nh p còn l i sau khi tr các kho n chiắ ả ờ ừ ấ ằ ầ ậ ạ ừ ả phí v lao đ ng, v n và qu n lý là thu c v đ t đai. Nguyên t c kh năng sinh l i t đ t nh nề ộ ố ả ộ ề ấ ắ ả ờ ừ ấ ấ m nh đ n đ c tính “đ c nh t vô nh ” v v trí c a th a đ t trong s n xu t kinh doanh, nguyênạ ế ặ ộ ấ ị ề ị ủ ử ấ ả ấ t c này giúp cho vi c gi i thích t i sao giá tr c a đ t l i có th thay đ i m t cách m nh m theoắ ệ ả ạ ị ủ ấ ạ ể ổ ộ ạ ẽ các v trí.ị Ngu n:ồ qu n lý đ t đai và b t đ ng s n đô thả ấ ấ ộ ả ị