Lý luận địa tô của mac và những vận dụng của nước ta hiện nay

Phần mở đầu: 3 Chương I: LÝ LUẬN ĐỊA TÔ CỦA C.MAC 1) khái quát sự hình thành địa tô và bản chất địa tô tư bản chủ nghĩa 4 1.1 khái quát sự hình thành địa tô 41.2 Bản chất của địa tô tư bản chủ nghĩa 4so sánh giữa địa tô tư bản chủ nghĩa và địa tô phong kiến 5 2) Các hình thức địa tô tư bản chủ nghĩa 52.1) Địa tô chênh lệch 5a)Địa tô chênh lệch I 6b)Địa tô chênh lệch II 72.2) Địa tô tuyệt đối 7 2.3) Các loại địa tô khác 8a)Địa tô đất xây dựng 9b)Địa tô hầm mỏ 9c)Địa tô độc quyền 9Chương II : THỰC TRẠNG VẤN ĐỀ RUỘNG ĐẨT VÀ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA1) Thực trạng quản lý thị trường đất đai ở nước ta, những tồn tại và nguyên nhân 101.1)Công tác quy hoạch đất 101.2) giá bất động sản liên tục tăng 112) những nhân tố tác động tới cung cầu, giá cả đất đai 122.1) nhân tố tác động tới cung bất động sản (BĐS) 122.2) Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS 132.3) Các nhân tố tác động tới giá cả đất đai. 16Chương III: VẬN DỤNG LÝ LUẬN ĐỊA TÔ CỦA MAC VÀO QUẢN LYÙ VÀ ĐIỀU TIẾT THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA .1) những giải pháp để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai 182) Luật đất đai 22Kết luận 24Phần mở đầu Đất nước ta đã trải qua hàng ngàn năm dựng nước và giữ nước. Ngày nay, nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoáhiện đại hoá để hội nhập với thế giới. Muốn hội nhập thành công chúng ta phải không ngừng phấn đấu, hoàn thiện các quan hệ sản xuất. Để làm được điều đó Đảng vaø nhà

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

KHOA LÝ LUẬN CHÍNH TRỊ

ĐỀ ÁN MÔN KINH TẾ CHÍNH TRỊ MAC – LÊNIN

Đề tài số: 59

LÝ LUẬN ĐỊA TÔ CỦA MAC VÀ NHỮNG VẬN

DỤNG CỦA NƯỚC TA HIỆN NAY

GVHD : TS Lưu Thị Kim HoaSVTH : Phạm Thị Trường AnMSSV : 107201305

STT : 05LỚP : 13KHOÁ : 33

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 1, tháng 12, năm 2008

MỤC LỤC

Phần mở đầu: 3

Chương I: LÝ LUẬN ĐỊA TÔ CỦA C.MAC

1) khái quát sự hình thành địa tô và bản chất địa tô tư bản chủ nghĩa 4

1.1 khái quát sự hình thành địa tô 4

1.2 Bản chất của địa tô tư bản chủ nghĩa 4

so sánh giữa địa tô tư bản chủ nghĩa và địa tô phong kiến 5



2) Các hình thức địa tô tư bản chủ nghĩa 5

2.1) Địa tô chênh lệch 5

a) Địa tô chênh lệch I 6

b) Địa tô chênh lệch II 7

2.2) Địa tô tuyệt đối 7

2.3) Các loại địa tô khác 8

a) Địa tô đất xây dựng 9

b) Địa tô hầm mỏ 9

c) Địa tô độc quyền 9

Chương II : THỰC TRẠNG VẤN ĐỀ RUỘNG ĐẨT VÀ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA

1) Thực trạng quản lý thị trường đất đai ở nước ta, những tồn tại và nguyên nhân 10

1.1) Công tác quy hoạch đất 10

1.2) giá bất động sản liên tục tăng 11

2) những nhân tố tác động tới cung - cầu, giá cả đất đai 12

2.1) nhân tố tác động tới cung bất động sản (BĐS) 12

2.2) Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS 13

2.3) Các nhân tố tác động tới giá cả đất đai 16

Chương III: VẬN DỤNG LÝ LUẬN ĐỊA TÔ CỦA MAC VÀO QUẢN LYÙ VÀ ĐIỀU TIẾT THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA

1) những giải pháp để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai 18

nước ta đã kế thừa những nền tản đã có đồng thời lấy chủ nghĩa Mac-Lênin

và tư tưởng Hồ Chí Minh làm kim chỉ nam soi đường cho những bước phát triển

Có phải các bạn và những ai quan tâm đến kinh tế đều tìm hiểu các vấn

đề : Doanh nghiệp, cổ phần hoá, vốn, lợi nhuận, kinh tế thị trường… Liệu

đã mâùy ai trong số các bạn đã quan tâm tới vấn đề địa tô và sự cần thiết củađịa tô trong việc sản xuất kinh doanh

Là sinh viên kinh tế em đã thấy được tầm quan trọng của địa tô và đã tập trung nghiên cứu “ Lý luận địa tô của Mac” để tìm hiểu rõ hơn các loại địa tô, nguồn gốc hình thành các loại địa tô trong xã hội chủ nghĩa để đưa ra bưùc tranh khái quát về thực trạng còn nhiều bất hợp trong việc xử lý đất đaikém hiệu quả hiện nay Từ đó đề xuất những giải pháp và kiến nghị hợp lý Nhằm thúc đẩy việc sử dụng đất có hiệu quả và hình thành thị trường đất đai, giá cả hợp lý để thúc đẩy kinh tế phát triển, tăng trưởng, thu hút vốn đầu

tư trong và ngoài nước

Chương I

LÝ LUẬN ĐỊA TÔ CỦA C.MAC1) khái quát sự hình thành địa tô và bản chất địa tô tư bản chủ nghĩa 1.1 khái quát sự hình thành địa tô

Quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa khơng chỉ hình thành và thống trị trong lĩnh vực cơng nghiệp, mà nĩ ngày càng hình thành và phát triển trong lĩnh vực nơng nghiệp

Đặc điểm nổi bật của quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa trong nơng nghiệp

là chế độ độc quyền ruộng đất Chế độ độc quyền ruộng đất đã ngăn cản sự tự

do cạnh tranh trong nơng nghiệp Khi quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa được hình thành, nếu khơng kể đến một số ít nơng dân cĩ thể tự canh tác trên mảnh đất của họ, thì trong nơng nghiệp tư bản chủ nghĩa cĩ ba giai cấp chủ yếu: giai cấp địa chủ (người sở hữu ruộng); giai cấp các nhà tư bản kinh doanh nơng nghiệp (các nhà tư bản thuê ruộng đất để kinh doanh) và giai cấp cơng nhân nơng nghiệp làm thuê

Như vậy, tiền đề của phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa là như sau: Những người thực tế canh tác ruộng đất là những người lao động làm thuê cho một nhà tư bản, tức là cho người thuê ruộng, người này chỉ coi cơng nghiệp là một ngành đặc biệt để vận dụng tư bản, là việc đầu tư tư bản của họ vào những một lĩnh vực sản xuất đặc thù Theo những thời hạn nhất định, chảng hạn như hàng năm, nhà tư bản trả cho địa chủ là người sở hữu ruộng đất mà người đĩ kinh doanh, một số tiền do hợp đồng quy định (cũng hệt như một người đi vay

tư bản – tiền tệ phải trả một số lợi tức nhất định vậy), để được sử dụng tư bản của minh vào lĩnh vực sản xuất dặc thù ấy Số tiền trả như vậy, dù là trả về ruộng đất canh tác hay là đất xây dựng, hầm mỏ, ngư trường,rừng gỗ,.v.v ,đều gọi là địa tơ

1.2 Bản chất của địa tơ tư bản chủ nghĩa

Chúng ta biết rằng, cũng như các nhà tư bản kinh doanh trong cơng nghiệp,các nhà tư bản kinh doanh trong nơng nghiệp cũng phải thu được lợi nhuận bìnhquân Nhưng muốn kinh doanh nơng nghiệp thì họ phải thuê ruộng đất của địa chủ Vì vậy ngồi lợi nhuận bình quân ra nhà tư bản kinh doanh nơng nghiệp phải thu thêm được một phần giá trị thặng dư dơi ra nữa tức là lợi nhận siêu ngạch Lợi nhận siêu ngạch này tương đối ổn định và lâu dài và nhà tư bản kinh doanh nơng nghiệp phải trả trả cho người sở hữu ruộng dưới hình thái địa

tơ tư bản chủ nghĩa

Vậy địa tơ tư bản chủ nghĩa là phần giá trị thặng dư cịn lại sau khi đã khấu trừ đi lợi nhận bình quân mà các nhà tư bản kinh doanh nơng nghiệp phải nộp cho địa chủ

so sánh giữa địa tơ tư bản chủ nghĩa và địa tơ phong kiến



* giống nhau :

Quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện về mặt kinh tế Cả hai loạ địa tơ đều

là kết quả của sự bĩc lột đối với những người lao động

* khác nhau:

Địa tô phong kiến

Gồm toàn bộ sản phẩm thặng dư do nông dân tạo ra, có khi còn lạm vào cả sản phẩm cần thiết

Địa tô tư bản chủ nghĩa

Chỉ là một phần giá trị thặng dư ngoài lợi nhuận bình quân của nhà tư bản kinhdoanh ruộng đất

Phản ánh mối quan hệ gữa ba giai cấp

+ Địa chủ

+ Các nhà tư bản kinh doanh ruông đất

+ Công nhân nông nghiệp làm thuê

trong dó địa chủ gián tiếp bóc lột công nhân thông qua tư bản hoat động

Nhưng cuối cùng Mac cũng kết luận rằng: “dù hình thái dặc thù củađịa tônhư thế nào thì tất cả những loại hình của nó đều có một điểm chung là sự chiếm hữu địa tô là hình thái kinh tế dưới đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện”

Với kết luận này Mac đã khẳng định địa tô chính là phương tiện, là công cụ

để bọn địa chủ bóc lột nông dân Ai có ruộng, ai có đất thì được quyền thu địa

tô tức là có quyền bóc lột sức lao động của người thuê dất

Vấn đề đặt ra là: tại sao nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp lại có thể thu được phần giá trị thặng dư dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân để trả cho chủ ruộng đất? Việc nghiên cứu địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối sẽ giải thíchđiều đó

2) Các hình thức địa tô tư bản chủ nghĩa

2.1) Địa tô chênh lệch

Để làm rõ tính chất chung của hình thái địa tô này, chúng ta giả định rằng

phần lớn các công xưởng trong một nước nhất định đều chạy bằng máy hơi

nước, nhưng còn một số ít công xưởng vẫn chạy bằng thác nước tự nhiên Bây giờ chúng ta giả định rằng những thác nước và đất đai có những thác nước ấy

đều ở trong tay bọn địa chủ Họ không để cho đầu tư vào thác nước, không để

cho tư bản sử dụng những thác nước ấy Họ có thể cho phép hay không cho

phép sử dụng Nhưng tư bản thì tự nó không thể tạo ra thác nước được Như

vậy lợi nhuận siêu ngạch bắt nguồn từ việc sử dụng thác nước Trong những

điều kện ấy lợi nhuận siêu ngạch chuyển hoá thành địa tô

- Rõ ràng thứ địa tô này bao giờ cũng là địa tô chênh lệch, vì nó không gia

nhập với tư cách là một yếu tố quyết định vào giá cả sản xuất chung của hàng

hoá

- Địa tô này xuất hiện không phải do sức sản xuất của tư bản đã sử dụng, thứ địa tô đó là kết quả của sức sản xuất tương đối lớn hơn của một số tư bản cá

biệt nào đó, đầu tư trong một lĩnh vực sản xuất nào đó

- Lực lượng tự nhiên ấy không phải là nguồn sinh ra lợi nhuận siêu ngạch mà chỉ là cơ sở tự nhiên cuả lợi nhuận siêu ngạch

Vậy, địa tô chêch lệch là phần lợi nhuận vược ra ngoài lợi nhuận bình quân trên những mảnh đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn, nó là số chênh lệch

giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên mảnh

đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên mảnh đất tốât và trung bình

Sau khi xác định khái niệm chung của địa tô chênh lệch bây giời ta đi vào

nghiên cứu địa tô chênh lệch trong nông nghiệp theo từng trường hợp cụ thể

a) Địa tô chênh lệch I : Là loại địa tô thu được trên những ruộng đất có độ mà

mỡ tự nhiên thuận lợi (trung bình và tốt), gần nơi tiêu thụ, gần đường giao

Tư bản (usd

Sản Lượng (tạ)

Lợi Nhuận Bình Quân (usd)

Chi phí Vận Chuyển

Tổng Giá

Cả sản xuất

Cá biệt (Usd)

Tổng Giá cả sản xuất

cá biệt 1tạ (usd)

Giá cả sản xuất chung

Địa tô chênh lệch I

Của 1tạ

Của TSL (usd

Xa ttrường 100 5 40 15 155 31 31 155 0

Do nhà tư bản kinh doanh trên những ruộng đất cĩ vị trí thuận lợi, nên sẽ tiết kiệm được phần lớn chi phí lưu thơng Nhưng khi bán hàng lại cùng bán một giá, nên người nào chi phí vận chuyển ít hơn, đương nhiên sẽ thu được một khoảng lợi nhuận siêu ngạch so với những người phải chi phí vận

chuyển nhiều hơn, do đĩ thu được địa tơ chênh lệch

b) Địa tơ chênh lệch II:

Là địa tơ thu được nhờ thâm canh mà cĩ Thâm canh ruộng đất là đầu tư thêm tư bản vào một đơn vị diện tích để nâng cao chất lượng canh tác Nhằmtăng đợ màu mỡ trên mảnh ruộng đĩ, nâng cao sản lượng trên một đơn vị diện tích

Lần đầu

tư

Tư bản đầu tư (usd)

Số lượng (tạ)

Giá cả sản xuất

cá biệt (usd)

Giá cả sản xuất chung Địa tơ

chênh lệch II

Của 1tạ (usd)

Của TSL (usd)

Lần thứ 2 100 5 20 25 125 25

Chừng nào mà cịn hợp đồng thuê ruộng thì nhà tư bản kinh doanh bỏ túi

số lợi nhuận siêu ngạch này Nhưng khi hết hạn hợp đồng, chủ ruộng sẽ tìm cách nâng cao mức địa tơ để chiếm lấy số lợi nhuận siêu ngạch đĩ, tức là biến lợi nhuận siêu ngạch thành địa tơ chênh lệch

Vì vậy, trong thời hạn thuê ruộng nhà tư bản kinh doanh tìm mọi cách tận dụng hết độ mà mỡ của đất đai để thu được lợi nhuận nhiều hơn Điều này

đã giúp chúng ta đi đến kết luận là trong điều kiện canh tác theo lối tư bản chủ nghĩa thì độ màu mỡ của đất đai ngày càng giảm sút

2.2) Địa tơ tuyệt đối

Địa tơ tuyệt đối là địa tơ mà tất cả các nhà tư bản kinh doanh nơng

nghiệp đều phải nộp cho địa chủ dù ruộng đất cĩ tốt hay xấu Đây là loại tơ thu trên tất cả mọi thứ ruộng đất

Dưới chế đơ tư bản chủ nghĩa, nơng nghiệp lạc hậu hơn cơng nghiệp về kinh tế và kĩ thuật nên cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nơng nghiêp thấp hơn trong cơng nghiệp Vì vậy nếu tỉ suất giá trị thặng dư bằng nhau, thì một

tư bản ngang nhau đem dầu tư vào nơng nghiệp phải sử dụng tư bản khả

biến (v) lớn hơn và do đĩ sinh ra nhiều giá trị thặng dư hơn khi đầu tư vào cơng nghiệp

Thí dụ:

Trong cơng nghiệp: 800c + 200v + 200m =1.200

Trong nông nghiệp: 600c + 400v + 400m = 1.400

Giá trị thặng dư được tạo ra trong nông nghiệp lớn hơn trong công nghiệp là

400m – 200m = 200m

Trong nông nghiệp, chế độ độc quyền tư hữu ruộng đất không cho phép tư

bản tự do di chuyển vốn như trong công nghiệp, nó ngăn cản việc bình quân

hoá tỉ suất lợi nhuận giữa công nghiệp và nông nghiệp Do đó, nông sản

được bán theo giá thị trường và phần giá trị thặng dư dôi ra ngoài mức lợi

nhuận bình quân được giữ lại để nộp địa tô tuyệt đối cho địa chủ

Sự hình thành địa tô tuyệt đối

Giá trịsảnphaåm

Tỷ suấtlợinhuận

cá biệt(%)

Tỷ suấtlợinhuậnbìnhquân

Lợinhuậnbìnhquân

Giá cảsảnxuấtchungcủa xãhội

Giá cảcủanôngsảnphẩm

Địa tôtuyệtđối

Vậy địa tô tuyệt đối cũng là một loại lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi

nhuận bình quân, hình thành do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp

thấp hơn trong công nghiệp, mà bất cứ nhà tư bản thuê loại ruộng đất nào

đều phải nộp cho địa chủ…

Đó là số chênh lệch giữa giá trị nông sản và giá cả sản xuất chung của nông

phẩm

2.3) Các loại địa tô khác

Ngoài những loại địa tô trên còn có các loại địa tô khác như địa tô về cây

đặc sản, địa tô đất xây dựng, địa tô hầm mỏ, địa tô các bãi cá, địa tô về đất

rừng, thiên nhiên…

a) Địa tô đất xây dựng

Địa tô đất xây dựng về cơ bản được hình thành như địa tô đất nông

nghiệp Nhưng nó cũng có những đăïc trưng riêng

Thứ nhất: trong việc hình thành địa tô xây dựng, vị trí của đất đai là yếu

tố quyết định, còn độ màu mỡ và trạng thái của đất đai không có ảnh hưởng lớn

Thứ hai: Địa tô đất xây dựng tăng lên nhanh chóng do những tư bản cố

định sáp nhập vào ruộng đất ngày càng tăng lên

b) Địa tô hầm mỏ:

Đất hầm mỏ- đất có những khoáng sản được khai thác cũng đem lại địa tôchênh lệch và địa tô tuyệt đối cho người sở hữu đất đai ấy Đối với địa tô hầm mỏ giá trị của khoáng sản, hàm lượng, trữ lượng của khoáng sản, vị trí

và điều kiện khai thác là yếu tố quyết định

c) Địa tô độc quyền

Địa tô luôn gắn liền với độc quyền sở hữu ruộng đất, độc chiếm các điều kiện tự nhiên thuận lợi, cản trở sự cạnh tranh cuûa tư bản, tạo nên giá cả độc quyền của nông sản Tuy nhiên, có những loại đất có thể trồng những loại cây cho những sản phẩm quý hiếm, có giá trị cao (như những vườn nho cho những thứ rượu đặc biệt) hay có những khoáng sản đặc biệt có giá trị, thì địa

tô của những đất đai đó sẽ rất cao, có thể xem đó là địa tô độc quyền Nguồngốc của địa tô độc quyền này cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc quyền cao của sản phẩm thu được trên đất đai ấy mà nhà tư bản phải nộp chođịa chủ-người sở hữu những đất đai đó

Các địa tô như những khối địa tô về đất xây dựng, địa tô về hầm mỏ, địa

tô về các bãi cá, địa tô về đất rừng thiên nhiên…tuy là địa tô thu đươcï trên những đám đất phi nông nghiệp nhưng đều dựa trên cơ sở của địa tô nông nghiệp theo đúng nghĩa của từ nà

Mac nói: “ Bất kì ở đâu nhà nông nghiệp đều có thể lợi dụng những sức tự nhiên ấy, chẳng kể đó là thác nước, là hầm mỏ giàu khoáng sản, là những nơi nhiềâu cá hay là đất để xây dựng có vị trí tốt, thì số lợi nhuận siêungạch đó của nhà tư bản hoạt động cũng đều bị kẻ có cái giấy chứng nhận vềquyền sở hữu những của cải tự nhiên ấy chiếm đoạt dươí hình thái địa tô”

CHƯƠNG II :

THỰC TRẠNG VẤN ĐỀ RUỘNG ĐẨT VÀ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG

Đất đai, trên nguyên tắc là sở hữu toàn dân, nhưng đất đai tác động thiếtthực đến cuộc sống, đến công ăn việc làm và túi tiền của những người dân

cụ thể Trong đó, có những nông dân nghèo khó và cả những “đại gia” giàu

có bậc nhất Vậy vấn đề đất đai, trong chừng mực nào để thị trường quyếtđịnh và trong chừng mực nào cần có sự điều tiết của Nhà nước?

Đã có nhiều chính sách được đề xuất nhằm mục đích giải quyết khó khăn của người nông dân mất đất, cũng như khó khăn của nhà đầu tư và người mua nhà Tuy nhiên, không phải đề xuất nào cũng trở thành chính sách Cũng có những chính sách đã đề ra nhưng không thực hiện được Và cũng không phải chính sách nào thực hiện cũng mang lại kết quả mong muốn Chúng ta hãy xét tới hai thực trạng dưới đây:

1.1) Công tác quy hoạch đất

một điều dễ nhận thấy là công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ởnước ta trong thời gian qua còn rất nhiều bất cập, nhất là sưï tù mù, không minh bạch và bất hợp lý, vì vậy không đạt được những mục đích của quy hoạch Hiện tượng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, sai vị trí, lệch diện tích, không đúng thủ tục diễn ra khá phổ biến ở nhiều địa phương Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng, sử dụng sai mục đích, không đúng dự án, không hiệu quả chiếm tỷ trọng lớn và có khuynh hướng bao chiếm đất để kinh doanh trái phép

quyền sử dụng đất nhằm trục lợi Kết quả là, quy hoạch không những

không làm tăng đáng kể cung về đất, mà còn làm rắc rối thêm thị trường bất động sản, tạo kẽ hở cho sự hoành hành của thị trường không chính

thức Theo ước tính thì hiện nay, Nhà nước mới kiểm soát được khoảng 30% hoạt động của thị trường bất động sản chính thức, còn lại 70% hoạt động thị trường “ngầm”; tỷ trọng quỹ đất được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất còn thaáp, nhất là đối với quỹ đất ở chỉ chiếm khoảng hơn 10%

Nguyên nhân

Là do sự yếu kém trong công tác quản lý đất đai Sự yếu kém đó thể hiệntrong việc tổ chức thực hiện pháp luật về đất đai, trong việc kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm Công tác đăng ký đất đai nhìn chung còn mang nặng tính thủ công và chưa thiết lập thành hệ thống để qua đó có thể kiểm soát được

sự chuyển dịch về quyền sử dụng đất Công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất chậm và có một số vướng mắc chưa được tháo gỡ cũng làm cho một bộ phận người sử dụng đất ít thiết tha với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến khi cần chuyển nhượng thì lại không đủ thủ tục để thông qua cơ quan Nhà nước Mặt khác, việc chuyển mục đích sử dụng đất trái phép từ đất nông nghiệp sang đất ở, nhất là ở các vùng ven đô thị

1.2) giá bất động sản liên tục tăng

Đặc trưng nổi bật của thị trường bất động sản nước ta trong những năm gần đây là liên tục xảy ra các đợt sốt giá, nhất là sự tăng giá ảo do các hoạt động đầu cơ, khiến cho giá cả nhà, đất cao gấp nhiều lần giá trị thực

tế, không tuân theo quy luật cung- cầu

Nguyên nhân

Tập trung xem xét sâu hơn vào bản chất hàng hoá của nhà và đất để làm rõ nguyên nhân tăng giá Đặc thù của hàng hoá nhà, đất là cung tương đối không đàn hồi đối với những thay đổi về giá cả Có nghĩa là khi có sự thay đổi về cầu, thị trường sẽ không cân bằng nhanh chóng, do khó có khả năng mở rộng cung, dẫn đến thay đổi lớn về giá cả Như đã nêu trên đây, ở nước ta trong những năm qua, nhu cầu thực sự của người dân về nhà ở, đất

ở là rất lớn, trong khi đó, các khu dân cư hiện hữu gần như đã ổn định, khó

có khả năng phát triển thêm Các khu định cư, tái định cư, các dự án xây dựng khu dân cư hình thành rất chậm và không thuận lợi về nhiều mặt cho người dân (vị trí, kết cấu hạ tầng ) Vì vậy, sự chuyển hướng quá lớn của

các nhà đầu tư cùng với tiền nhàn rỗi trong dân chuyển vào lĩnh vực nhà, đất thay vì chuyển vào các kênh đầu tư khác, làm tăng cầu về nhà và đất, dẫn đến tình trạng tăng giá nhanh và mạnh.

2) những nhân tố tác động tới cung - cầu, giá cả đất đai

2.1) nhân tố tác động tới cung bất động sản (BĐS)

Xét về lý thuyết, mức cung hàng hĩa BĐS gắn với các nhân tố hữu hạn (diện tích, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đơ thị, quy hoạch xây dựng, v.v ), cịn nhu cầu về hàng hĩa BĐS gắn với các yếu tố vơ hạn (tăng trưởng kinh tế, GDP bình quân đầu người thay đổi, v.v ) Nhưng trong thực tế, sự thay đổi mức cung hàng hĩa BĐS phụ thuộc rất nhiều vào các biến số khác như giá cả, sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng

a Giá cả BĐS:

Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung BĐS nhà đất là giá cả BĐS Cũng như các hàng hố khác, cung BĐS sẽ tăng lên khi giá cả BĐS tăng Quy luật chung của cung là lượng cung hàng hố tăng lên khi giá cả hàng hoá đĩ tăng lên

b Quỹ BĐS trong quy hoạch của Chính phủ:

Nhân tố làm thay đổi cung BĐS nhiều nhất sau giá cả BĐS phải kể đến các chính sách của Chính phủ về chế độ quản lý xây dựng BĐS như cấp phép xây dựng, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà và cơng trình… thường làm cho đường cung dịch chuyển một bước về bên trái (cung giảm) Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển đáng kể về bên phải (cung tăng) Chính vì vậy, sự can thiệp cĩ hiệu lực nhất của Chính phủ vào thị trường BĐS là sự can thiệp vào những thể chế làm thay đổi đường cung

c Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng:

Kết cấu hạ tầng cĩ thể làm thay đổi cơng dụng và giá trị của BĐS hiện

cĩ Nhờ cĩ sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nĩ cĩ thể đáp ứng và thoả mãn đươïc nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường và nhờ đĩ cĩ thể tham gia vào nguồn cung đất đai trên thị trường

d) Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS:

Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng cĩ vai trị rất quan trọng đến lượng cung về nhà ở Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây