Thẩm tra d ự án b ấ t đ ộ n g sản v ố n tư nhânThẩm tra d ự án b ấ t đ ộ n g sản v ố n tư nhân ự ộ gự ộ g 1Phântíchthị trường Những nội dung Những nội dung chính khi thẩm chính khi thẩm định dự án BĐSđịnh dự án BĐS 2. Thẩm tra kỹ thuật 1 . Phân tích thị trường Ph â n t í c h nh â n l ực định dự án BĐS định dự án BĐS với nguồn vốn tư với nguồn vốn tư nhânnhân âtc â ực nhânnhân 4. Đánh giá rủi ro 3. Phân tích tài chánh Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 21 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com PHÂN TÍCH TH Ị TRƯỜNG ( 1 ) Ị () Trả lời các câu hỏi sau: Thò trường có nhu cầu hay không? Sản p h ẩ m của dự án là g ì? ( căn hộ chun g cư loại A/B/C; văn p g( g phòng cho th loai B+, A, …) Phân khúc nào trong thò trường? Đối tương nào sẽ mua căn hộ chung cư (thu nhập trung bình/khá/cao), sẽ th văn phòng Thò hà dưkiá õ hiá lóh? Thò p h a à n dư ï ki e á n se õ c hi e á m ló n h? Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại Đại học mở Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 22 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com PHÂN TÍCH TH Ị TRƯỜNG ( 2 ) Ị () nhằm xác định: Chất lượng sản phẩm Khối lượng sản phẩm Giá cả sản phẩm Bạn sẽ không gọi được chai beer 50 Sài Gòn trong một nhà hàng sang trọng; ngược lại rất khó tìm chai beer Heineiken ở một qua ù nco ù cbe â n đươ ø ng quan coc ben đương Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại Đại học mở Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 23 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com PHÂN TÍCH KỸ THU Ậ T Ậ Từ sản phẩm đã xác định dẫn chọn lựa các: Phương án kiếntrúc Phương án kiến trúc Phương án kết cấu Phươn g án h ạ t ầ n g k ỹ thu ậ t g ạ g ỹ ậ Cấp điện Cấp nước Th á ớ Th o á t nư ớ c Phòng chống cháy, nổ … … Phương án sân vườn, cảnh quan, … Vòng đời dự án Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 24 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com PHÂN TÍCH NHÂN L Ự C Ự - Xác đònh nguồn lao động cung ứng cho dự án: các loại lao động co ù trình độ ky õ na ê ng va ø lao động pho å tho â ng động co trình độ , ky nang va lao động pho thong - Giá cả lao động cho từng loại - Nguo àn l ao độ n g dư tr ư õ co ù th e å bo å su n g Nguo ao độ g dư ï ư co e bo su g - Lao động sẵn có trên thò trường lao động và lao động do dự án đào tạo. ÂÍ Â À Ỳ PH Â N T Í CH NH Â N LỰC L À CỰC K Ỳ QUAN TRỌNG CHO DỰ ÁN SẢN XUẤT, VỚI DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN PHÂN TÍCH NÀY CHỈ PHÙ HỢPVỚITÌNHHUỐNG CHỦ ĐẦU TÍCH NÀY CHỈ PHÙ HỢP VỚI TÌNH HUỐNG CHỦ ĐẦU TƯ TỰ QUẢN LÝ KHAI THÁC SAU KHI DỰ ÁN ĐƯA VÀO SỬ DỤNG. Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 25 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH ( 1 ) () - Lòch đầu tư - Lòch khấu hao - Lòch vay và trả nợ - Kế hoạch doanh thu - Kế hoạch chi phí - Kế hoạch lợi nhuận - Kế hoạch vốn chủ sở hữu Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại Đại học mở Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 26 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH ( 2 ) () Các báo cáo tài chính dự toán (pro-forma fi il tt t ) h fi nanc i a l s t a t emen t ) n h ư: - Báo cáo thu nhập (kết quả kinh doanh) ûááù åá û - Ba û ng cân đo á i ke á toa ù n ( t o å ng ke á t tài sa û n) - Báo cáo ngân lưu (lưu chuyển tiền tệ) - Các tiêu chí đánh giá dự án dựa trên kỹ thuật chiết khấu dòng tiền. Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại Đại học mở Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 27 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com CÁC Q UAN ĐIỂM PHÂN TÍCH DƯ Ï ÁN QÏ TIP EQUITY ECONOMIC BUDGET + + + Thực Thu + + + Thực Chi - Chi Phí Cơ Hội - Trợ Cấp ++ - Thuế + Vay/Trả Nợ + / - - / + Ngoại Tác + / - TIP: Quan điểm tổng đầu tư; EQUITY: Quan điểm chủ sở hữu; ECONOMIC: Quan điể ki h tế BUDGET Q điể âáhChíhhủ Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 28 Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại Đại học mở điể m ki n h tế ; BUDGET : Q uan điể m ng â n s á c h Chí n h p hủ Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ D Ụ V Ề BÁO CÁO TH Ẩ M Đ Ị NH D Ự ÁN BĐS V Ố N TƯ NHÂN ( 2 ) Ụ Ị Ự () 1. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN Phương án 1: Công ty xây dựng hoàn chỉnh Chung cư và khai thác kinh doanh. ûå Phương án 2: Công ty tho û a thuận chuye å n nhượng dự án sau khi hoàn thành cở bản công ta ù cchua å nbòđa à utưnhư:đe à nbu ø thu ho à iđa á txa â y tac chuan bò đau tư như: đen bu thu hoi đat , xay dựng cơ sở hạ tầng khu vực quanh chung cư, thie á tke á cơ sơ û .Sao ù tho û a thuận chuye å n thiet ke cơ sơ. Sau đo thoa thuận chuyen nhượng dự án cho đơn vò khác trực tiếp làm chủ đầu tư các bước còn lại của dự án Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 29 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ D Ụ V Ề BÁO CÁO TH Ẩ M Đ Ị NH D Ự ÁN BĐS V Ố N TƯ NHÂN ( 3 ) Ụ Ị Ự () 2. SO SÁNH THAM SỐ KỸ THUẬT CỦA CÁC PHƯƠNG ÁN PHƯƠNG ÁN 3. CHI PHÍ ĐẦU TƯ –CƠ CẤU VỐN ĐẦU TƯ ÁÁẨ Ệ Ả Ự Á 4. Đ Á NH GI Á , TH Ẩ M ĐỊNH HI Ệ U QU Ả D Ự Á N Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 30 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com . thẩm định dự án BĐSđịnh dự án BĐS 2. Thẩm tra kỹ thuật 1 . Phân tích thị trường Ph â n t í c h nh â n l ực định dự án BĐS định dự án BĐS với nguồn vốn tư với nguồn vốn tư. Đ Ị NH D Ự ÁN BĐS V Ố N TƯ NHÂN ( 3 ) Ụ Ị Ự () 2. SO SÁNH THAM SỐ KỸ THUẬT CỦA CÁC PHƯƠNG ÁN PHƯƠNG ÁN 3. CHI PHÍ ĐẦU TƯ –CƠ CẤU VỐN ĐẦU TƯ ÁÁẨ Ệ Ả Ự Á 4. Đ Á NH GI Á , TH Ẩ M ĐỊNH HI Ệ U. n h ư: - Báo cáo thu nhập (kết quả kinh doanh) ûááù åá û - Ba û ng cân đo á i ke á toa ù n ( t o å ng ke á t tài sa û n) - Báo cáo ngân lưu (lưu chuyển tiền tệ) - Các tiêu chí đánh giá dự án dựa