THẨM ĐỊNH ĐẦU TƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG - LƯU TRƯỜNG VĂN - 4 pdf

VÍ D Ụ V Ề BÁO CÁO TH Ẩ M Đ Ị NH D Ự ÁN BĐS V Ố N TƯ NHÂN ( 4 ) Ụ Ị Ự () 4.1. ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG à Từ kết quả thu thập dữ liệu khảo sát ve à thò trường đòa ốc tại Thành phố Hồ Chí Minh, các dự án ch ng cư la â ncận (b û 2) chỉ đe à cập đe á n ch u ng cư lan cận ( xem b ang 2 ) chỉ đe cập đen cầu về nhà ở chung cư mà thôi, nó không phải la ø lương ca à uvìvậydư õ liệu no ù itre â nkho â ng la lươ ï ng cau vì vậy dư liệu noi tren khong khẳng đònh mọi căn hộ chung cư được xây dựng lúc này đều có thể bán hết. Khả năng bán hết chung cư phụ thuộc rất nhiều vào mức sẳn lòng chi trả của loại khách hàng mà chung cư đõ h đå á û hå Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 31 đ a õ c h ọn đ e å cung ca á p sa û n p h a å m. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ D Ụ V Ề BÁO CÁO TH Ẩ M Đ Ị NH D Ự ÁN BĐS V Ố N TƯ NHÂN ( 5 ) Ụ Ị Ự () 4.1. ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG Từ các đánh g iá cun g cầu ở trên , sản p hẩm của chun g cư gg ,p g nên là căn hộ chung cư trung bình phục vụ CB, CNV tại TP.HCM. Loại sản phẩn này đòi hỏi phải có đặc điểm đáp ứng các yêu cầu sau: Đ ù ù h à á đ â ( h 80 000 h ä i TP hi ä ) Đ a ù p ư ù ng n h u ca à u so á đ o â ng ( h ơn 80 . 000 căn h o ä tạ i TP . hi e ä n nay ) Vò trí thuận lợi làm việc, sinh hoạt (không quá trung tâm 10km) Giá trò 1 căn hộ không vượt quá 500 triệu đồng / căn, khả thi nhất là từ 300 450 t i ä đ à 300 – 450 t r i e ä u đ ong Được hổ trợ chương trình lãi suất ưu đãi của Quỹ phát triển nhà & trả góp từ 10-20 năm, hổ trợ tối đa 70% giá trò căn hộ Thie á tke á phu ø hơp sinh hoat cu û a ngươ ø iViệt Thiet ke phu hơ ï p sinh hoa ï t cua ngươi Việt Quy hoạch khu đô thò hoá cao, cơ sở hạ tầng đầy đủ Tiến độ thi công đảm bảo Ch á tlươ â tì hđt Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 32 Ch a t lươ ïng cong t r ì n h đ ạ t Có chế độ bảo hiểm, dòch vụ hậu mãi tốt sau khi bàn giao Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ D Ụ V Ề BÁO CÁO TH Ẩ M Đ Ị NH D Ự ÁN BĐS V Ố N TƯ NHÂN ( 6 ) Ụ Ị Ự () 4.2. ĐÁNH GIÁ KỸ THUẬT Ca ê ncư ù va ø oca ù cba û nve õ kie á ntru ù c đươc cung ca á pto å nghie â ncư ù u Can cư vao cac ban ve kien truc đươ ï c cung cap , to nghien cưu có nhận xét như sau: Khá nhiều căn hộ chung cư có mặt bằng chưa hợp lý: Các hø iëtkhâ ùbá khâ thâ th ù òtí ät á p h o ø ng g i a ët kh o â ng co ù , b e á p kh o â ng th o â ng th oa ù ng, v ò t r í mo ät so á vệ sinh không hợp lý (muốn đi vệ sinh phải đi ngang phòng khách), nhiều phòng ngủ không đảm bảo điều kiện “có tối hi å 2 ë i ù khí øi hi â ” à h kh â ù ë t hi e å u 2 ma ë t g i a ù p khí trơ øi tự n hi e â n ” , ca à u t h ang kh o â ng co ù ma ë t nào giáp với không gian tự nhiên xung quanh (Trong phòng cháy chữa cháy tối kỵ vấn đề này). Hệ số kinh doanh = 60% là quá thấp, vì vậy sẽ dẫn đến giá bán 1m2 căn hộ sẽ cao, lúc này mãi lực sẽ giảm đi. Ở các thiết kế tốt (do các côn g t y thiết kế nước n g oài thực hiện), Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 33 gy g hệ số kinh doanh của một chung cư có thể đạt đến 80%. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ D Ụ V Ề BÁO CÁO TH Ẩ M Đ Ị NH D Ự ÁN BĐS V Ố N TƯ NHÂN ( 7 ) Ụ Ị Ự () 4.2. ĐÁNH GIÁ KỸ THUẬT C ê ứ ø ù b û õ ki á t ù đươ á t å hi â ứ C a ê n c ứ va ø o ca ù c b a û n ve õ ki e á n t ru ù c đươ ïc cung ca á p, t o å ng hi e â n c ứ u có nhận xét như sau: Số lươn g các căn ho ä có die ä n tích nhỏ hơn 60m2 là khôn g có. ï gää g Trong khi thực tế kinh doanh tại các chung cư lân cận (Phú Thọ Hoà, Kim Hong, Rubyland, Khang Phú, Bàu cát II, …) đa õ chư ù ng minh ca ù cca ê n hộ co ù diện tích nho û hơn hoặc ba è ng đa chưng minh cac can hộ co diện tích nho hơn hoặc bang 60m2 (với giá bán dưới 450 triệu đồng/ căn hộ ) đều được bán hết trước khi xây dựng xong. Do đó, cơ cấu sản phẩm của chung cư là chưa phù hợp với sở thích khách hàng mua chung cư loại trung bình Có chế độ bảo hiểm , d ò ch vu ha ä u mãi tốt sau khi bàn g iao Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 34 ,ò ï äg Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ D Ụ V Ề BÁO CÁO TH Ẩ M Đ Ị NH D Ự ÁN BĐS V Ố N TƯ NHÂN ( 8 ) Ụ Ị Ự () 4.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH à  Giả đònh ve à thò trường: Tỷ lệ lạm phát là cố đònh trong thời gian thực hiện dự án = 10%/năm. Nhu cầu về nhà chung cư là ổn đònh trong thời gian hhiädù t h ực hi e ä n d ự a ù n. Không phát sinh chung cư của đối thủ cạnh tranh với ù đë đi å tươ tư h ư t cac đ a ë c đi em tươ ng tư c h ung c ư t rong thời gian thực hiện dự án, trong khu vực lân cận dự a ù n Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 35 an Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ D Ụ V Ề BÁO CÁO TH Ẩ M Đ Ị NH D Ự ÁN BĐS V Ố N TƯ NHÂN ( 9 ) Ụ Ị Ự () 4.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH  Tí h kh û thi û dư ù à t øi hí h  Tí n h kh a û thi cu û a dư ï a ù n ve à t a øi c hí n h  Tỷ suất lợi nhuận/vốn đầu tư thực bỏ ra khá cao (=7,23) chứn g tỏ dư án nà y rất hie ä u q uả về tài chính. g ï q  Điều này là dễ hiểu bởi vì dự án được thẩm đònh dựa trên giả đònh “Đơn vò thi công đồng ý ứng vốn 20% để hi â ” d đ ù h û đ à h á b û í h ùi t hi co â ng ” , d o đ o ù c h u û đ a à u tư t h ực te á b o û ra í t h ơn so vơ ùi trường hợp đơn vò thi công không có ứng vốn.  The â mva ø o ù dư a ù n chỉ pha û i chi ra một khoa û nđe à nbu ø Them vao đo dư ï an chỉ phai chi ra một khoan đen bu rất thấp (đã đền bù xong trong năm 2001) nên dẫn đến kết quả tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư thực bỏ ra là ra á t cao Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 36 rat cao . Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ D Ụ V Ề BÁO CÁO TH Ẩ M Đ Ị NH D Ự ÁN BĐS V Ố N TƯ NHÂN ( 10 ) Ụ Ị Ự () 4.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH  Tí h kh û thi û dư ù à t øi hí h  Tí n h kh a û thi cu û a dư ï a ù n ve à t a øi c hí n h  Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận cao còn là do kế hoach ba ù nha ø ng dư kie á nse õ thu tie à n một pha à n hoa ï ch ban hang dư ï kien se thu tien một phan trong thời gian xây dựng và số lượng khách hàng đúng 100% theo tiến độ dự kiến.  Cho nên, đảm bảo tiến độ bán hàng theo đúng như kế hoạch đã dự trù là một nhân tố quan trong đe å đa û mba û o hiệu qua û ta ø i chính cu û adưa ù n tro ï ng đe đam bao hiệu qua tai chính cua dư ï an .  Hiệu quả tài chính trong trường hợp bán hàng kh o ân g đu ùn g nh ư t i e án độ đa õ dư ki e án se õ đươc Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 37 o g đu g ư t e độ đa dư ï ese đươ ï c phân tích ở phần phân tích rủi ro Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ D Ụ V Ề BÁO CÁO TH Ẩ M Đ Ị NH D Ự ÁN BĐS V Ố N TƯ NHÂN ( 11 ) Ụ Ị Ự () 4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH  Ca ù cbie á nru û iro :  Cac bien rui ro :  Dự án chung cư có thể gặp rủi ro khi các biến sau đây thay đổi. STT Biến rủi ro Giá trò biến rủi ro khi phân tích tất đònh 1 Đơn g iá 1m2 sàn xâ y dư ï n g 3.600.000 đồn g /m2 gg g 2 Tỷ lệ thanh toán đợt 1 của khách hàng 15% giá mua căn hộ 3 Lãi suất vay ngân hàng 13%/năm 4 Thơ ø igianvay(na ê m) 3 4 Thơi gian vay (nam) 3 5 Tỷ lệ vay vốn trên tổng vốn đầu tư (D%) 50% trên giá trò đất 6 Xác suất xảy ra bán hàng đúng như dự kiến 100% Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 38 Trong đó: Nhóm thẩm đònh tập trung vào phân tích ba biến số dưới đây. Đó là những biến số tác động rất mạnh đến các chỉ tiêu tài chính dự án Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ D Ụ V Ề BÁO CÁO TH Ẩ M Đ Ị NH D Ự ÁN BĐS V Ố N TƯ NHÂN ( 12 ) Ụ Ị Ự () 4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH  Xa ù csua á txa û yraba ù nha ø ng đu ù ng như dư kie á n la ø bie á nso á co ù a û nh Xac suat xay ra ban hang đung như dư ï kien la bien so co anh hưởng mạnh nhất đến hiệu quả tài chính dự án, nhất là trong điều kiện thò trừơng đòa ốc đang đóng băng như hiện nay.  Đơn gia ù 1m2 sa ø nxa â ydưng cu õ ng la ø bie á nso á co ù a û nh hươ û ng ra á t Đơn gia 1m2 san xay dư ï ng cung la bien so co anh hương rat mạnh đến hiệu quả tài chính dự án. Căn cứ dự án đã được phê duyệt, nhóm thẩm tra dự án nhận xét như sau: Các nhà thầu XD Việt nam hiện nay cũng không mạnh về vốn, vì vậy với điều kiện ràng buộc họ phải ứng trước 20% vốn thi công ắt hẳn sẽ dẫn đến các nhà thầu xây dựng sẽ chào giá thầu cho phần xây lắp cao hơn mức bình thường do họ phải trả lãi vay cho khoản tiền mà û tra û chậm  Tỷ lệ vay vốn cũng là biến rủi ro có ảnh hưởng mạnh đến hiệu quả tài chính dự án Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 39 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ D Ụ V Ề BÁO CÁO TH Ẩ M Đ Ị NH D Ự ÁN BĐS V Ố N TƯ NHÂN ( 13 ) Ụ Ị Ự () 4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH Ca ê ncư ù va ø oba û ng “ DANH MUC CA Ù CBIE Á NRU Û IROTA Ù C ĐỘNG Can cư vao bang DANH MU Ï C CAC BIEN RUI RO TAC ĐỘNG HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN “, nhóm thẩm tra nhận đònh như sau:  Tất cả các chỉ tiêu tài chánh dư ï án đều g iảm rất ma ï nh khi xác suất bán ïg ï hàng thấp hơn dự kiến. Dự án sẽ không có hiệu quả tài chính khi số lượng căn hộ thực tế bán ra nhỏ hơn 70% so với dự kiến. Vì vậy Công ty cần phải có các chiến lược tiếp thi, chiến lược bán hàng hợp lý và hư õ u hiệu đe å đa û mba û oso á lương ca ê n hộ ba ù nrato á i thie å u 70% dư kie á n hưu hiệu đe đam bao so lươ ï ng can hộ ban ra toi thieu = 70% dư ï kien Xác suất bán hàng đúng theo kỳ vọng 100% 90% 80% 70% 60% 100% 90% 80% 70% 60% NPV (lợi nhuận) 34,410 20,913 7,417 (6,323) (20,157) IRR (lợi nhuận) 10% 9% 5% 5% 2% Tỷ suất lợi nhuận/vốn đầu tư 72 59 32 31 17 Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 40 thực chi 7 . 2 5 . 9 3 . 2 3 . 1 1 . 7 Tỷ suất lợi nhuận/tổng vốn đầu tư ban đầu 0.8 0.6 0.3 0.3 0.2 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com . tranh với ù đë đi å tư tư h ư t cac đ a ë c đi em tư ng tư c h ung c ư t rong thời gian thực hiện dự án, trong khu vực lân cận dự a ù n Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate,. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ D Ụ V Ề BÁO CÁO TH Ẩ M Đ Ị NH D Ự ÁN BĐS V Ố N TƯ NHÂN ( 5 ) Ụ Ị Ự () 4. 1. ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG Từ các đánh g iá. và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 34 ,ò ï äg Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com VÍ D Ụ V Ề BÁO CÁO TH Ẩ M Đ Ị NH D Ự ÁN BĐS V Ố N TƯ NHÂN ( 8 ) Ụ