Luận văn tốt nghiệp-tổ chức quản lý sử dụng lao động tiền lương trong công ty dệt may hà nội part6 potx

a. H th ng quy h ach phát tri n t i Indoệ ố ọ ể ạ Có hai h th ng quy ho ch phát tri n khác nhau t i Indo: “quy ho chvùng”ệ ố ạ ể ạ ạ và “quy ho ch m t b ng”. M c dù nh ng h th ng này là riêng r nh ngạ ặ ằ ặ ữ ệ ố ẽ ư chúng có m i liên h v i nhau.ố ệ ớ C hai ch c năng “quy ho ch ngành” và “quy ho ch m t b ng” đ u đ cả ứ ạ ạ ặ ằ ề ượ th hi n b i 3 c p chính quy n: trung ng, vùng hay t nh và đ i ph ng. M iự ệ ở ấ ề ươ ỉ ạ ươ ỗ l ai quy ho ch g n v i m t ngành c th và các khía c nh m t b ng c a m iọ ạ ắ ớ ộ ụ ể ạ ặ ằ ủ ỗ l ai quy h ach, đ ng th i bao trùm toàn b khu v c hành chính thu c th mọ ọ ồ ờ ộ ự ộ ẩ quy n c a nó. c p trung ng, quy ho ch đ c th c hi n trên quy mô l nề ủ ở ấ ươ ạ ượ ự ệ ớ b i u ban quy ho ch phát tri n qu c gia hay Bandan Perencanaan Pembangunaở ỷ ạ ể ố Natinonal (Bappenas) và các s thu c ngành. Quy ho ch m t b ng c p qu cở ộ ạ ặ ằ ở ấ ố gia đ c xây d ng thông qua m t s c l nh t ng th ng. Đây là c quan liênựơ ự ộ ắ ệ ổ ố ơ ngành và ch c năng chính c a nó là xây d ng chính sách phát tri n. C quanứ ủ ự ể ơ này do B tr ng Nhà n c v quy h ach phát tri n qu c gia làm ch t chộ ưở ướ ề ọ ể ố ủ ị đ ng th i cũng là ng i đ ng đ u Bappenas.ồ ờ ườ ứ ầ Các chính quy n t nh c p th 2, th c hi n xây d ng các k ho ch ngànhề ỉ ở ấ ứ ự ệ ự ế ạ (kinh t – xã h i) cũng nh các quy h ach m t b ng t i vùng c a đ a ph ngế ộ ư ọ ặ ằ ạ ủ ị ươ mình. Nh ng k h ach này đ c th c hi n d i s ph i h p c a U ban quyữ ế ọ ượ ự ệ ướ ự ố ợ ủ ỷ ho ch phát tri n vùng hay Bandan Perencanaan Pembangunua Tingkat ( Bappedaạ ể Tingkat I). Trong khi c p th 3, chính quy n đ a ph ng, Bappeda Tingkat IIấ ứ ề ị ươ ch u trách nhi m ph i h p quy ho ch toàn th , c m t b ng l n ngành.ị ệ ố ợ ạ ể ả ặ ằ ẫ M t quy ho ch bao g m môt lo t các ch ng trình phát tri n đ c nêu rõộ ạ ồ ạ ươ ể ượ d i d ng t ng th , bao trùm không ch kinh t mà còn c khía c nh khác nh :ướ ạ ổ ể ỉ ế ả ạ ư chính tr , xã h i, văn hoá, tôn giáo, m t b ng… Nh ng vi c quy hoach m tị ộ ặ ằ ư ệ ặ b ng chú tr ng h n là phát tri n m t b ng, th m chí cho dù t t c các m tằ ọ ơ ể ặ ằ ậ ấ ả ặ khác c a phát tri n cũng đ c xem xét m t cách toàn di n.ủ ể ượ ộ ệ 86 H th ng quy h ach Indo s d ng c ti n trình quy h ach t p trung quyệ ố ọ ử ụ ả ế ọ ậ trình quy ho ch phân c p. Hai c p c a chính quy n đ a ph ng (t nh và thànhạ ấ ấ ủ ề ị ươ ỉ ph ) có trách nhi m xây d ng quy h ach “ngành” và m t b ng cho đ a ph ng.ố ệ ự ọ ặ ằ ị ươ V nguyên t c, c c u hi n t i nh m vào vi c th c hi n k t h p c a các cề ắ ơ ấ ệ ạ ằ ệ ự ệ ế ợ ủ ơ ch d i lên và trên xu ng. Tuy nhiên, vì c c u hành chính coi tr ng quy nế ướ ố ơ ấ ọ ề hành t p trung, nên trong th c t , quy ho ch trên xu ng ph bi n h n. Cácậ ự ế ạ ố ổ ế ơ chính quy n đô th ho t đ ng d i s ch đ o c a B n i v .ề ị ạ ộ ướ ự ỉ ạ ủ ộ ộ ụ Vì th , h th ng quy h ach ph c t p. H th ng qu n lý đ t đai t i Indoế ệ ố ọ ứ ạ ệ ố ả ấ ạ đ c h ng d n và ki m soát b i các công c c a các k ho ch m t b ngượ ướ ẫ ể ở ụ ủ ế ạ ặ ằ mang tính pháp lý. Nh ng k ho ch này s ki m soát các ch ng trình phátữ ế ạ ẽ ể ươ tri n đô th . T t c các l ai gi y phép liên quan đ n phát tri n đ t hay s d ngể ị ấ ả ọ ấ ế ể ấ ử ụ đ t ph i đ c d a trên c s nh ng k ho ch m t b ng này. Văn phòng điấ ả ượ ự ơ ở ữ ế ạ ặ ằ ạ ph ng c a T ng c c đ a chính đ c phép c p gi y phép thu n đ a đi m phátươ ủ ổ ụ ị ượ ấ ấ ậ ị ể tri n khu dân c hay công nghi p, n u các đ xu t này h p v i k ho ch m tể ư ệ ế ề ấ ợ ớ ế ạ ặ b ng và kh thi.ằ ả b. M i quan h gi a qu n lý đ t và cung c p c s h t ngố ệ ữ ả ấ ấ ơ ở ạ ầ . M t ph ng pháp đ m b o đ t s n dành cho phát tri n các ph ng ti n vàộ ươ ả ả ấ ẵ ể ươ ệ d ch v công c ng t i Indo là trao cho chính quy n quy n thu h i đ t xây d ngị ụ ộ ạ ề ề ồ ấ ự c s h t ng – m t v n đ quan tr ng đ c công chúng và xã h i r t quanơ ở ạ ầ ộ ấ ề ọ ượ ộ ấ tâm. Theo s c l nh T ng th ng s 55/1993 vi c đi u ch nh th t c c p đ t xâyắ ệ ổ ố ố ệ ề ỉ ủ ụ ấ ấ d ng các công trình công ích và phát tri n c s h t ng đ i v i 14 nhóm c sự ể ơ ở ạ ầ ố ớ ơ ở h t ng và d ch v công ích đ c Chính ph tri n khai và s h u. Đ i v i t tạ ầ ị ụ ượ ủ ể ở ữ ố ớ ấ c 14 nhóm này Chính ph đ c phép s d ng quy trình thu h i và s h u. Đ iả ủ ượ ử ụ ồ ở ữ ố v i t t c 14 nhóm này quy ho ch m t b ng đã đ c duy t trong vùng 14ớ ấ ả ạ ặ ằ ượ ệ nhóm d ch v công ích và c c u h t ng bao g m:ị ụ ơ ấ ạ ầ ồ • Đ ng xá, h th ng thoát n c và h th ng c ng rãnh.ườ ệ ố ướ ệ ố ố 87 • Đ p n c, h ch a và các d ch v n c khác k c h th ng t iậ ướ ồ ứ ị ụ ướ ể ả ệ ố ướ tiêu. • B nh vi n công và trung tâm y t c ng c ng.ệ ệ ế ộ ộ • B n c ng, c ng bi n và nhà ga.ế ả ả ể • Các c s tôn giáo.ơ ở • Các c s giáo d c và tr ng h c ơ ở ụ ườ ọ • Ch do Nhà n c đ u t hay ch “INPRES” (các ch này đ cợ ướ ầ ư ợ ợ ượ xây b ng nh ng lo i v n vay đ c bi t t chính quy n trung ng).ằ ữ ạ ố ặ ệ ừ ề ươ • Nghĩa trang Nhà n c.ướ • Các d ch v công c ng phòng ch ng thiên tai nh : lũ l t, ho tị ụ ộ ố ư ụ ạ đ ng c a núi l a v. v…ộ ủ ử • Các ph ng tiên th thao.ươ ể • Đài phát thanh và truy n hình, các ph ng ti n h tr .ề ươ ệ ỗ ợ • Các văn phòng Chính ph .ủ • Các ph ng ti n c a quân đ i Indo.ươ ệ ủ ộ Đ i v i nh ng ph ng ti n c a quân đ i công ích mà không n m trongố ớ ữ ươ ệ ủ ộ ằ nh ng ph ng ti n nêu trên, các s c l nh đ c bi t c a t ng th ng c n ph iữ ươ ệ ắ ệ ặ ệ ủ ổ ố ầ ả đ c s d ng có th th c hi n các công vi c có liên quan đ c xem là có t mượ ử ụ ể ự ệ ệ ượ ầ quan tr ng chung.ọ M c dù t t c các d ch v công ích xã h i, c s h t ng căn b n và đ tặ ấ ả ị ụ ộ ơ ở ạ ầ ả ấ đai t i nh ng khu v c dân c hi n t i đ c cung c p và phát tri n các h ngạ ữ ự ư ệ ạ ượ ấ ể ạ m c công ích và xã h i và c s h t ng căn b n là m t trong nh ng đi u ki nụ ộ ơ ở ạ ầ ả ộ ữ ề ệ tiên quy t đ Chính ph phê duy t nh ng đ xu t phát tri n b t c lo i hìnhế ể ủ ệ ữ ề ấ ể ấ ứ ạ BĐS nào. Đi u ki n này đ c đ a vào gi y phép xây d ng.ề ệ ượ ư ấ ự M t ph ng pháp khác dùng đ cung c p các ph ng ti n và d ch v c sộ ươ ể ấ ươ ệ ị ụ ơ ở h t ng qua qu n lý đ c g i là tái đi u ch nh đ t. Tái đi u ch nh đ t đ c pạ ầ ả ượ ọ ề ỉ ấ ề ỉ ấ ề ậ đ n vi c s p x p l i các lô đ t, k c các quy n đ t đai ho c m c đích sế ệ ắ ế ạ ấ ể ả ề ấ ặ ụ ử 88 d ng đ t đ c trang b đ ng ph , các ph ng ti n đ a ph ng và nh ngụ ấ ựơ ị ườ ụ ươ ệ ị ươ ữ ph ng ti n h tr khác theo yêu c u. Đi u ki n tiên quy t t i thi u v i táiươ ệ ỗ ợ ầ ề ệ ế ố ể ớ đi u ch nh đ t ít nh t 85% ch đ t (đ t c a nh ng ng i này chi m trên 85%ề ỉ ấ ấ ủ ấ ấ ủ ữ ườ ế di n tích) đ ng ý tái đi u ch nh đ t.ệ ồ ề ỉ ấ Vi c th c hi n d án tái đi u ch nh đ t đ c th c hi n b ng các nhómệ ự ệ ự ề ỉ ấ ượ ự ệ ằ công tác khác nhau: - Nhóm chuyên trách th c hi n các đ xu t tái đi u ch nh đ t c p thànhự ệ ề ấ ề ỉ ấ ở ấ ph và các đô th t tr .ố ị ự ị - Nhóm công tác ki m soát tái đi u ch nh đ t c p t nh.ể ề ỉ ấ ấ ỉ Quá trình qu n lý đ t đai Indonexia đ c chia thành 2 ph n: ph n c ng vàả ấ ở ượ ầ ầ ứ ph n m m:ầ ề ♦ Ph n m m bao g m các n i dung sau:ầ ề ồ ộ • Chính sách đ t đô thấ ị • Quy ho ch m t b ng s d ng đ t đô thạ ặ ằ ử ụ ấ ị • Các th t c quy ho ch m t b ng đô thủ ụ ạ ặ ằ ị • Lu t và các quy đ nh đ t đaiậ ị ấ • Các th t c c p các lo i gi y phép c n thi tủ ụ ấ ạ ấ ầ ế • Các th t c c p đ tủ ụ ấ ấ • Các th t c xác nh n quy n s h u s d ng đ t đaiủ ụ ậ ề ở ữ ử ụ ấ • Các th chể ế ♦ Ph n c ng bao g m các khía c nh k thu t:ầ ứ ồ ạ ỹ ậ • Thu h i đ t đô thồ ấ ị • Thu đ tế ấ • Đ n bù đ tề ấ • Phát tri n đ tể ấ • H th ng thông tin đ tệ ố ấ • Quy ho ch và s d ng đ t đô thạ ử ụ ấ ị • Giám sát và ki m soát phát tri n đ tể ể ấ 89 II.Các bài h c kinh nghi m v qu n lý th tr ng BĐS đ i v i Vi t Nam.ọ ệ ề ả ị ườ ố ớ ệ Qua nghiên c u kinh nghi m qu n lý đ t đô th c a m t s n c ph nứ ệ ả ấ ị ủ ộ ố ướ ở ầ trên có th rút ra m t s đi m k t lu n mà các nhà qu n lý BĐS Vi t Nam c nể ộ ố ể ế ậ ả ệ ầ l u ý nh t là trong lĩnh v c qu n lý đ t đai nh sau:ư ấ ự ả ấ ư 1. Vi c th c hi n c i cách h th ng qu n lý nhà đ t c a Vi t Nam hi nệ ự ệ ả ệ ố ả ấ ủ ệ ệ nay đ c th c hi n v i ph ng châm “Càng s m càng t t”.ượ ự ệ ớ ươ ớ ố M c tiêu chính c a c i cách là:ụ ủ ả • T o ra nh ng b c đ t phá trong ngu n cung và đ m b o s d ng t i đaạ ữ ướ ộ ồ ả ả ử ụ ố đ t đô thấ ị • Tìm ra nh ng bi n pháp qu n lý thích h p đ i v i các ho t đ ng liênữ ệ ả ợ ố ớ ạ ộ quan đ n th tr ng đ t và đ m b o t o nên môi tr ng chính sách thíchế ị ườ ấ ả ả ạ ườ h p đ nh ng bi n pháp này đ c áp d ng hi u qu .ợ ể ữ ệ ượ ụ ệ ả Đ đ t đ c nh ng m c tiêu này rõ ràng các ch c năng qu n lý đ t đai c nể ạ ượ ữ ụ ứ ả ấ ầ đ c c i cách. Nh ng lĩnh v c c n chú ý đ c u tiên c i cách là:ượ ả ữ ự ầ ượ ư ả • Thi t l p m t h th ng thông tin đ t đai BĐS h u hi u cho phép m iế ậ ộ ệ ố ấ ữ ệ ọ ng i đ c ti p c n t do và công khaiườ ượ ế ậ ự • Công b các quy h ach và các quy đ nh s d ng đ t công khai trên cácố ọ ị ử ụ ấ báo chí truy n thông nh m làm cho m i nhân viên c a các c quan đ nề ằ ọ ủ ơ ế đ t đai và ng i dân đ u bi t và tham gia góp ý và thông su t.ấ ườ ề ế ố • Xây d ng các chính sách khuy n khích khu v c t nhân tham gia cungự ế ự ư ng nhà cho ng ng ng i có thu nh p th p và đ u t c s h t ngứ ở ữ ườ ậ ấ ầ ư ơ ở ạ ầ cho xã h i và các khu v c dân c đô th .ộ ự ư ị • Th c hi n phân c p h u hi u cho các bên khác nhau tham gia vào qu n lýự ệ ấ ữ ệ ả đ t đai.ấ • Có các chính sách tài chính thích h p đ c bi t là các chính sách v giá đợ ặ ệ ề ể bình n và qu n lý th tr ng.ổ ả ị ườ 90 • S d ng công ngh thông tin đ qu n lý th tr ng nh m gi m b t sử ụ ệ ể ả ị ườ ằ ả ớ ự c ng k nh và ch ng chéo c a b máy qu n lý nhà n c.ồ ề ồ ủ ộ ả ướ 2. Nâng cao hi u qu s can thi p c a các c quan Nhà n c đ i v i thệ ả ự ệ ủ ơ ướ ố ớ ị tr ng đ t đai đô th .ườ ấ ở ị Qua nghiên c u kinh nghi m c a ba qu c gia trên cho th y chính quy n,ứ ệ ủ ố ở ấ ề đ c bi t là c quan trung ng gi vai trò ch đ o trong quá trình g ai quy tặ ệ ơ ươ ữ ủ ạ ỉ ế đ t đai. Nh ng trên th c t do nhi u nguyên nhân khác nhau nh : có quá nhi uấ ư ự ế ề ư ề các quy đ nh ch ng chéo nhau, h th ng thông tin th ng thi u và không đ yị ồ ệ ố ườ ế ầ đ , th t c hành chính r m rà v.v đã làm s can thi p c a Nhà n c th ngủ ủ ụ ườ ự ệ ủ ướ ườ b t c p và kém hi u qu . Theo kinh nghi m c a m t s n c, Nhà n c cóấ ậ ệ ả ệ ủ ộ ố ứơ ướ th can thi p vào th tr ng đ t đô th d i các hình th c sau đây:ể ệ ị ườ ấ ị ướ ứ • Can thi p v chính sáchệ ề • Can thi p thông qua đ nh h ng quy ho chệ ị ướ ạ • Can thi p các v n đ liên quan đ n phát tri n đ t đaiệ ấ ề ế ể ấ • Can thi p qua pháp lu tệ ậ • Can thi p theo h ng ngăn ch n và h n ch nh ng ho t đ ng tiêu c cệ ướ ặ ạ ế ữ ạ ộ ự trên th tr ng nhà đ t nh : đ u c , s t nhà đ t gi t o…ị ườ ấ ư ầ ơ ố ấ ả ạ Ngoài ra Nhà n c c n có nh ng bi n pháp thúc đ y phát tri n hi u qu cácướ ầ ữ ệ ẩ ể ệ ả v n đ sau đây:ấ ề • M r ng quan h h p tác hi u qu gi a Nhà n c và các thành ph nở ộ ệ ợ ệ ả ữ ướ ầ t nhânư • Thúc đ y tính t l c c a c ng đ ng và đ y m nh tính xã h i hoá trongẩ ự ự ủ ộ ồ ẩ ạ ộ vi c gi i quy t đ t đai và nhà t i các thành ph l n.ệ ả ế ấ ở ạ ố ớ • Tăng c ng vai trò và năng l c c a các chính quy n đ a ph ng trênườ ự ủ ề ị ươ c s phân công, phân c p h p lý v các ch c năng và quy n h n.ơ ở ấ ợ ề ứ ề ạ • Đ y m nh vai trò c a các t ch c phi chính ph trong vi c làm c uẩ ạ ủ ổ ứ ủ ệ ầ n i nh ng m i quan tâm c ng đ ng, Chính ph và lĩnh v c t nhân.ố ữ ố ộ ồ ủ ự ư 91 B. M t s bi n pháp thúc đ y s phát tri n c a th tr ng BĐS – nhà đ tộ ố ệ ẩ ự ể ủ ị ườ ấ hà n i trong th i gian t iở ộ ờ ớ 1.Nhóm các gi i pháp chungả 1.1. Hoàn thi n khung kh pháp lý đi u ch nh các quan h phát sinh vàệ ổ ề ỉ ệ liên quan đ n nhà đ t Vi t Nam nh m t o môi tr ng pháp lý thôngế ấ ở ệ ằ ạ ườ thoáng cho s hình thành và phát tri n c a th tr ng nhà đ t.ự ể ủ ị ườ ấ K t Đ i h i l n th VIII c a Đ ng (1996), Đ ng ta đ ra ch tr ng vể ừ ạ ộ ầ ứ ủ ả ả ề ủ ươ ề phát tri n th tr ng BĐS đ đ ng b hoá các lo i th tr ng. Báo cáo chính trể ị ườ ể ồ ộ ạ ị ườ ị c a ban Ch p hành Trung ng Đ ng khoá VII trình Đ i h i VIII ghi rõ: ủ ấ ươ ả ạ ộ “Tổ ch c, qu n lý t t th tr ng BĐS, chăm lo gi i quy t v n đ nhà cho nhânứ ả ố ị ườ ả ế ấ ề ở dân, nh t là nhà vùng đô th , phát tri n các doanh nghi p Nhà n c xây d ngấ ở ị ể ệ ướ ự và kinh doanh nhà , khuy n khích các thành ph n kinh t tham gia xây d ng vàở ế ầ ế ự kinh doanh nhà theo s h ng d n và qu n lý c a Nhà n c”ở ự ướ ẫ ả ủ ướ . Văn ki n Đ iệ ạ h i l n th IX c a Đ ng l i nh c l i và nh n m nh “ộ ầ ứ ủ ả ạ ắ ạ ấ ạ hình thành và phát tri nể th tr ng BĐS, bao g m c quy n cho ng i Vi t Nam n c ngoài tham giaị ườ ồ ả ề ườ ệ ở ướ đ u t ”.ầ ư T đó đ n nay, Lu t Đ t Đai năm 1993 đã đ c Qu c h i s a đ i haiừ ế ậ ấ ượ ố ộ ử ổ l n vào năm 1998 và 2001 nh ng v n không theo k p yêu c u th c ti n. H nầ ư ẫ ị ầ ự ễ ơ n a Lu t Đ t đai cũng không bao trùm m i lo i BĐS.ữ ậ ấ ọ ạ a. Các đ i t ng tham gia vào th tr ng BĐS – nhà đ t.ố ượ ị ườ ấ Ph ng h ng c b n tr c m t c a vi c hoàn thi n là kh c ph c tìnhươ ướ ơ ả ướ ắ ủ ệ ệ ắ ụ tr ng khuy t thi u, tính không đ ng b , ch ng chéo và kém hi u qu c a hạ ế ế ồ ộ ồ ệ ả ủ ệ th ng các văn b n d i lu t hi n hành. V lâu dài, c n xây d ng và ban hànhố ả ướ ậ ệ ề ầ ự Lu t đ t o khung kh pháp lý cho ho t đ ng c a th tr ng BĐS – nhà đ t.ậ ể ạ ổ ạ ộ ủ ị ườ ấ Đ làm đ c đi u này tr c tiên ta ph i phân tích các nhóm đ i t ng tham giaể ượ ề ướ ả ố ượ vào th tr ng BĐS – nhà đ t cũng nh vai trò c a các nhóm đ i v i th tr ngị ườ ấ ư ủ ố ớ ị ườ t đó có nh ng gi i pháp đ h n ch các tiêu c c mà các nhóm đ i t ng nàyừ ữ ả ể ạ ế ự ố ượ có th mang l i cho th tr ng nhà đ t:ể ạ ị ườ ấ 92 - Các nhà phát tri n BĐS – nhà đ t Nhà n c c a Nhà n c và các cể ấ ướ ủ ướ ơ quan công quy n có liên quanề : các doanh nghi p Nhà n c tham gia thệ ướ ị tr ng BĐS – nhà đ t ch y u là nhà ph c v c ng đ ng dân c , các d ánườ ấ ủ ế ở ụ ụ ộ ồ ư ự có quy mô l n nh m ph c v các m c tiêu kinh t c ng đ ng. Các d án do hớ ằ ụ ụ ụ ế ộ ồ ự ọ phát tri n có s đ u t m t ph n c a ngân sách Nhà n c và Chính ph cũngể ự ầ ư ộ ầ ủ ướ ủ chia s r i ro trong đ u t v i các doanh nghi p này. Ngày nay, các n cẻ ủ ầ ư ớ ệ ở ướ phát tri n, hình th c liên doanh gi a các doanh nghi p và t nhân ngày càng tể ứ ữ ệ ư ỏ ra có hi u qu và đ c Chính ph t o hành lang pháp lý riêng đ v n hànhệ ả ượ ủ ạ ể ậ hi u qu đ ng v n, th i gian và sáng t o. Các c quan trong lĩnh v c công cóệ ả ồ ố ờ ạ ơ ự liên quan đ n th tr ng BĐS – nhà đ t đóng vai trò r t quan tr ng nh ng hi nế ị ườ ấ ấ ọ ư ệ 93 Thị trường BĐ S – nhà đất Nhóm chủ đầu tư Nhóm cung cấp dịch vụ BĐS – nhà đất Nhóm giám sát Nhóm khách hàng Về kỹ thuật: - Kiến trúc sư - Kỹ sư - Nhà quy họach - Kiến trúc sư - Nhà thầu - Nhà tư vấn (môi trường, giao thông) Về kinh tế và pháp lý - Nhà định giá BĐS – nhà đất - Nhà môi giới - Nhà cung cấp tài chính - Nhà tư vấn tiếp thị và Các nhà phát triển BĐS nhà đất nhà nước Các nhà phát triển BĐS nhà đất nhà tư nhân nay vi c chy n đ i ý th c qu n lý t hành chính Nhà n c đ n thu n sang cệ ể ổ ứ ả ừ ướ ơ ầ ơ ch d ch v công c a n n kinh t th tr ng ch a đ c th u hi u m t cáchế ị ụ ủ ề ế ị ườ ư ượ ấ ể ộ đ y đ c b n. Y u t tĩnh c a hành chính công c n b sung các y u t đ ngầ ủ ơ ả ế ố ủ ầ ổ ế ố ộ m i có th đáp ng đ c s bi n đ ng liên t c c a n n kinh t hàng hoá BĐSớ ể ứ ượ ự ế ộ ụ ủ ề ế – nhà đ t. Đó chính là s ti p thu, nh n th c m t cách năng đ ng đ i v i thấ ự ế ậ ứ ộ ộ ố ớ ị tr ng và ch đ ng d ki n các tình hu ng, cũng nh các gi i pháp qu n lýườ ủ ộ ự ế ố ư ả ả theo h ng tích c c và hi n đ i hoá.ướ ự ệ ạ - Các nhà phát tri n BĐS – nhà đ t t nhânể ấ ư : đây chính là l c l ng năngự ượ đ ng nh t trong hoàn c nh hi n nay, là doanh nghi p luôn tìm tòi các kh năngộ ấ ả ệ ệ ả sinh l i cao nh t trên c s chi phí th p nh t v th i gian và ti n b c. Đ iợ ấ ơ ở ấ ấ ề ờ ề ạ ố t ng này là đ i t ng khó ki m soát nh t và cũng hay vi ph m pháp lu t nh tượ ố ượ ể ấ ạ ậ ấ do th ng đ t l i nhu n lên hàng đ u. Hi n t ng đ u c , giá đ t lên xu ngườ ặ ợ ậ ầ ệ ượ ầ ơ ấ ố ph n l n do s lũng đo n c a đ i t ng này vì v y r t c n có m t khung phápầ ớ ự ạ ủ ố ượ ậ ấ ầ ộ lý đ qu n lý đ i t ng này.ể ả ố ượ - Ki n trúc sế ư: là ng i đóng vai trò c t lõi trong quá trình phát tri n BĐS –ườ ố ể nhà đ t, là đ o di n d án v tính th m m , tính an toàn c a công trình, các r iấ ạ ễ ự ề ẩ ỹ ủ ủ ro v chính tr và th tr ng. Ngày nay, vai trò c a ki n trúc s không đ nề ị ị ườ ủ ế ư ơ thu n là thi t k công trình mà còn ch u trách nhi m các th t c v pháp lý quyầ ế ế ị ệ ủ ụ ề ho ch và thi t k xây d ng là ng i có th trao đ i d dàng h n v i các banạ ế ế ự ườ ể ổ ễ ơ ớ ngành chính quy n có chuyên môn đ d án đ c phê chu n. Ki n trúc s cũngề ể ự ượ ẩ ế ư là ng i giúp nhà đ u t quýêt đ nh l a ch n đ a đi m phù h p cho d án.ườ ầ ư ị ự ọ ị ể ợ ự - K sỹ ư: có nhi u k s thu c các chuyên ngành khác nhau tham gia vào quáề ỹ ư ộ trình phát tri n BĐS – nhà đ t nh m đ m b o tính an toàn cho s v n hành c aể ấ ằ ả ả ự ậ ủ các công trình đ i v i ng i s d ng, đ ng th i s tính toán h p lý c a k số ớ ườ ử ụ ồ ờ ự ợ ủ ỹ ư cũng giúp nhà đ u t ti t ki m th i gian và ti n b c. Các k s ph i có ch ngầ ư ế ệ ờ ề ạ ỹ ư ả ứ ch hành ngh do c quan chuyên môn có th m quy n c p.ỉ ề ơ ẩ ề ấ 94 - Nhà quy ho chạ : tham gia ch y u v công tác quy ho ch t ng th sao choủ ế ề ạ ổ ể đ t đ c giá tr s d ng cao nh t. Nhà quy ho ch làm vi c th ng xuyên v iạ ượ ị ử ụ ấ ạ ệ ườ ớ ch đ u t đ k p th i đi u ch nh quy ho ch, làm vi c v i c quan chínhủ ầ ư ể ị ờ ề ỉ ạ ệ ớ ơ quy n có liên quan và các nhà t v n khác đ xác đ nh s phù h p c a khu đ tề ư ấ ể ị ự ợ ủ ấ đ u t xây d ng v i m c tiêu c a ch đ u t mong mu n.ầ ư ự ớ ụ ủ ủ ầ ư ố - Nhà th u xây d ngầ ự : là ng i chuy n đ i các thi t k trên gi y thành cácườ ể ổ ế ế ấ công trình hi n th c. T ng th u xây d ng có th chia nh gói th u cho các nhàệ ự ổ ầ ự ể ỏ ầ th u ph th c hi n công vi c xây d ng theo t ng chuyên ngành c th . Vi cầ ụ ự ệ ệ ự ừ ụ ể ệ l a ch n nhà th u thông qua đ u th u ho c ch đ nh th u. Nhà th u xây d ngự ọ ầ ấ ầ ặ ỉ ị ầ ầ ự là thành ph n tr c ti p t o ra các công trình xây d ng: nhà , công trình côngầ ự ế ạ ự ở nghi p, th ng m i, dich v … đ t o ra hàng hoá BĐS – nhà đ t cho thệ ươ ạ ụ ể ạ ấ ị tr ng. Ng i kinh doanh BĐS – nhà đ t c n tìm đ n nhà th u xây d ng đ thiườ ườ ấ ầ ế ầ ự ể công công trình. Nhi u khi nhà th u xây d ng cũng m r ng kinh doanh sangề ầ ự ở ộ lĩnh v c BĐS.ự - Các nhà t v nư ấ : các nhà t v n bao g m nhi u lo i t v n quy ho ch, tư ấ ồ ề ạ ư ấ ạ ư v n môi tr ng, t v n giao thông v.v Các nhà t v n góp ph n nâng cao giáấ ườ ư ấ ư ấ ầ tr th m m c nh quan, góp ph n thu hút thi n c m và s quan tâm c a kháchị ẩ ỹ ả ầ ệ ả ự ủ hàng đ i v i d án và gia tăng giá tr nhà đ t sau khi hoàn thành, l p báo cáoố ớ ự ị ấ ậ đánh giá tác đ ng c a môi tr ng theo lu t đ nh, h tr giúp đ th t c pháp lýộ ủ ườ ậ ị ỗ ợ ỡ ủ ụ v c p gi y phép.ề ấ ấ - Lu t s và k toánậ ư ế : do tính ch t ph c t p và s l ng th t c pháp lýấ ứ ạ ố ượ ủ ụ trong giao d ch nhà d t r t nhi u, vai trò c a lu t s và k toán viên không thị ấ ấ ề ủ ậ ư ế ể thi u trong quá trình phát tri n c a BĐS – nhà đ t. H n n a các lu t s cũng làế ể ủ ấ ơ ữ ậ ư ng i liên l c gi a ch đ u t và các cán b giám sát chính quy n. H cũng làườ ạ ữ ủ ầ ư ộ ề ọ ng i d ki n các v n đ pháp lý và gi m thi u t i đa vi c tranh ki n t i toà.ườ ự ế ấ ề ả ể ố ệ ệ ạ Còn vai trò các k toán viên chuyên nghi p r t c n trong quá trình đ u t xâyế ệ ấ ầ ầ ư d ng theo đúng quy đ nh c a pháp lu t. Trong th i gian t i, khi niêm y t côngự ị ủ ậ ờ ớ ế 95 [...]... bóng” cũng như “đóng băng” của thị trường ∗ Ban hành luật xây dựng: trong đó quy định rõ về quy hoạch, kế hoạch, tiêu chuẩn, quy trình xây dựng các công trình trong đó có nhà và các BĐS khác ∗ Xây dựng luật đăng ký BĐS: trong đó quy định về đăng ký quyền sở hữu quyền sử dụng BĐS bao gồm cả quyền liên quan đến BĐS như quyền tài sản, trong đó có đăng ký thế chấp BĐS Quy định thống nhất về tổ chức, trình... gia đình, cá nhân trong nước hoặc các dự án đầu tư nứơc ngoài có quyền thế chấp BĐS (trong đó có quyền sử dụng đất) tại các tổ chức nước ngoài trong đó các ngân hàng, tổ chức tín dụng Liên quan đến việc áp dụng pháp luật vào Việt Nam vào việc xử lý tài sản bảo đảm khi doanh nghiệp FDI không thực hiện nghĩa vụ trả nợ cần quy định theo hướng tôn trọng sự thoả thuận của hai bên thể hiện trong hợp đồng vay... BĐS do Nhà nước ban hành chủ yếu chỉ áp dụng trong phạm vi giao dịch giữa Nhà nước với các tổ chức cá nhân trong việc giao, bán, khoán và cho thuê BĐS, bồi thường và hỗ trợ giải phóng mặt bằng • Hình thành và đưa vào các trung tâm định giá BĐS • Đối với các lô đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi thế, chính quyền địa phương thực hiện đấu giá, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu... không phải chủ sở hữu đối với một tài sản trong đó có BĐS - nhà đất - Nghiên cứu, mở rộng khái niệm về BĐS bao gồm các quyền tài sản gắn liền với đất - Hoàn thiện các quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và đăng ký giao dịch đảm bảo trong đó có tài sản bao đảm là BĐS 98 - Bộ luật dân sự chỉ nên điều chỉnh những quan hệ giữa các chủ thể bình đẳng với nhau trong vấn đề chuyển quyền sử dụng đất... nông thôn chứ không dừng ở phạm vi thành thị như hiện nay ∗ Xây dựng luật nhà ở: để hoàn thiện chính sách về nhà ở, tạo ra sự đồng bộ, nhất quán và ổn định trong các quy đinh về lĩnh vực này thì cần xây dựng một văn bản luật thống nhất về nhà ở Trong đó có các quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu quyền và nghĩa vụ của các bên bán, mua nhà, các quy định về trách nhiệm quản lý nhà, quy chế sử... điều chỉnh trong một văn bản thống nhất quy định về quy chế bán đấu giá tài sản Bán đấu giá phải được xác định là một loại hoạt động hỗ trợ tư pháp và phải do các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp thực hiện ∗ Pháp luật về đất đai: - Đối với đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật cũng cần nhanh chóng có quy định phân biệt rõ hoạt động quản lý Nhà nước về giao dịch đất đai và hoạt động dịch vụ công về... BĐS – tham gia ngay từ giai đoạn thiết kế xây dựng để hiệu quả quản lý sau này càng có chất lượng cao nhất có thể được Quyết định lựa chọn giữa thuê mứơn nhân sự quản lý nội bộ hoặc ký hợp đồng thuê công ty dịch vụ quản lý bên ngoài là rất quan trọng và tuỳ thuộc vào sản phẩm của dự án, quy mô dự án cũng như địa điểm dự án đầu tư - Nhà nghiên cứu thị trường: nay là người đóng vai trò quan trọng mà căn... sự tiêu thụ sản phẩm dự án, họ là người tạo ra các chiến lược tiếp thị cho sản phẩm Sự tham gia của các nhân sự này ngay từ khi mới động thổ, kéo dài trong suốt qúa trình xây dựng dự án và sau khi dự án hoàn thành Thật vậy, có nhiều dự án không thể khởi công nếu 50-70% sản phẩm dự án không đặt cọc bán trước, nhà tư vấn thị trường phải có kinh nghiệm với thị trường địa phương cũng như các sản phẩm tương... của Nhà nước về sự phát triển tạo nên một hệ thống hữu hiệu và công bằng về phân phối sử dụng đất và đảm bảo phát triển có chất lượng cao Các nhà đầu tư phải tuân thủ các quy định Nhà nước về quy hoạch xây dựng và phải có được sự chấp thuận của chính quyền địa phương về tổng thể mặt bằng quy hoạch và cấp giấy phép cần thiết trước khi khởi công xây dựng Khi việc xây dựng được triển khai, cán bộ giám sát... Người sử dụng cuối cùng: là người tiêu thụ trực tiếp sản phẩm hoàn chỉnh cuối cùng Chính người sử dụng cuối cùng này là người xác định sự thành công của dự án, sự chấp nhận hoặc không chấp nhận của họ đối với sản phẩm hoàn thành khi sản phẩm được đưa vào tiêu thụ trong thị trường Các người sử dụng thường ký hợp đồng trước khi sản phẩm được xây dựng hoàn chỉnh Thông qua các nhà tiếp thị BĐS – nhà đất, họ . toán viên chuyên nghi p r t c n trong quá trình đ u t xâyế ệ ấ ầ ầ ư d ng theo đúng quy đ nh c a pháp lu t. Trong th i gian t i, khi niêm y t công ị ủ ậ ờ ớ ế 95 ty trên th tr ng ch ng khoán. xây d ngậ ự : trong đó quy đ nh rõ v quy ho ch, k ho ch,ị ề ạ ế ạ tiêu chu n, quy trình xây d ng các công trình trong đó có nhà và các BĐSẩ ự khác. ∗ Xây d ng lu t đăng ký BĐSự ậ : trong đó quy. hi u cho phép m iế ậ ộ ệ ố ấ ữ ệ ọ ng i đ c ti p c n t do và công khaiườ ượ ế ậ ự • Công b các quy h ach và các quy đ nh s d ng đ t công khai trên cácố ọ ị ử ụ ấ báo chí truy n thông nh m làm