Tóm lại, thu hồi đất là việc Nhà nước1 quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được nhà nước trao quyền sử dụngđất khi thuộc các trường hợp và theo trình tự, thủ tục do pháp luật
NỘI DUNG
Những vấn đề lý luận cơ bản về thu hồi đất
1.1.Khái niệm thu hồi đất
Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai toàn dân, không chỉ trao quyền sử dụng đất mà còn có quyền thu hồi đất Thu hồi đất chấm dứt quan hệ pháp luật về sử dụng đất giữa Nhà nước và người được cấp quyền sử dụng trước đó Điều này được quy định tại khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 và cụ thể hóa tại Điều 16 Luật Đất đai năm 2013, nhằm đảm bảo tính minh bạch và công khai trong quá trình thu hồi đất, đồng thời khắc phục tình trạng thu hồi đất trái pháp luật.
Theo Hiến pháp năm 2013, Nhà nước có quyền thu hồi đất của cá nhân, tổ chức trong những trường hợp cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh, và phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Quy trình thu hồi đất phải đảm bảo tính minh bạch, công khai và bồi thường theo quy định pháp luật Dựa trên cơ sở pháp lý này, Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 1/7/2014, quy định rằng việc thu hồi đất là quyết định của Nhà nước nhằm lấy lại quyền sử dụng đất từ người được trao quyền hoặc thu hồi đất từ người vi phạm pháp luật về đất đai.
Việc thu hồi đất tác động đến nhiều bên liên quan và có ảnh hưởng sâu rộng, không chỉ trong ngắn hạn mà còn kéo dài trong tương lai Do đó, việc xác định rõ ràng các yếu tố liên quan là rất quan trọng để đảm bảo quyền lợi của các chủ thể và tính bền vững của các quyết định thu hồi.
1 Luật Đất đai 2013: Khắc phục tình trạng thu hồi đất tràn lan, Báo điện tử Đời sống và pháp luật, 2014, http://www.doisongphapluat.com/tin-tuc/su-kien-hang-ngay/luat-dat-dai-2013-khac-phuc-tinh-trang-thu-hoi-dat-tran- lan-a39820.html; định mục đích thu hồi đất là rất quan trọng, nhằm đảm bảo lợi ích của các chủ thể Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Tuy nhiên, trên thực tế nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Mặc dù nhà nước trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia định, cá nhân, song nhà nước cũng thu lại quyền sử dụng đất vì nhiều lý do khác nhau như người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai, thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thu hồi đất vì nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội; bảo đảm lợi ích chung của quốc gia, công cộng Nếu như Nhà nước trao quyền sử dụng đất làm phát sinh quyền sử dụng đất thì thu hồi đất sẽ làm chấm dứt quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
Nhà nước thu hồi đất đai là quá trình chuyển dịch quyền sử dụng đất một cách bắt buộc, thực hiện theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được phê duyệt Điều này đặc biệt quan trọng ở Việt Nam, nơi đất đai thuộc sở hữu toàn dân Trong khi đó, ở những nơi như bang Texas (Hoa Kỳ), Nhà nước phải thỏa thuận với chủ đất và giá đất được định giá bởi tổ chức tư nhân Chủ đất cũng có quyền nhận bồi thường cho thiệt hại về tài sản và các chi phí liên quan Tóm lại, thu hồi đất là quyết định của Nhà nước để lấy lại quyền sử dụng đất từ người được cấp quyền, theo quy định của pháp luật.
1.2.Các trường hợp thu hồi đất
Trường hợp thứ nhất: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh 2
Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh là một trong những trường hợp hợp pháp mà Nhà nước thực hiện để lấy lại quyền sử dụng đất từ người được cấp Quy trình thu hồi này phải tuân theo các quy định của pháp luật Cụ thể, các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh được quy định tại Điều 61 của Luật Đất đai năm 2013.
- Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc,
Mô hình quản lý đất đai hiện đại ở một số quốc gia đã được nghiên cứu và phân tích trong cuốn sách của Nguyễn Đình Bồng và các tác giả, cung cấp những kinh nghiệm quý báu cho Việt Nam Xuất bản năm 2014 bởi Nxb Chính trị quốc gia, tài liệu này không chỉ nêu rõ các phương pháp quản lý hiệu quả mà còn đề xuất các giải pháp phù hợp với bối cảnh Việt Nam.
2 Xem: Điều 61 Luật đất đai năm 2013
- Xây dựng căn cứ quân sự,
- Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh,
- Xây dựng ga, căng quân sự,
- Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh,
- Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân,
- Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí,
- Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân,
- Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân,
- Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.
Trường hợp thứ hai: Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vị lợi ích quốc gia, công cộng 1
Việc thu hồi đất nhằm phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia và công cộng là giải pháp quan trọng thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội thông qua các dự án như khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu đô thị mới Các quy định về thu hồi đất phục vụ mục đích này đã được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 và được hoàn thiện trong Luật Đất đai năm 2013 Nhà nước thực hiện thu hồi đất để phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội trong những trường hợp nhất định nhằm đảm bảo lợi ích chung.
Nhà nước thực hiện thu hồi đất để triển khai các dự án quan trọng quốc gia, dựa trên quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội.
Nhà nước thực hiện thu hồi đất để triển khai các dự án đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt và quyết định đầu tư, trong trường hợp cần thiết phải thu hồi đất.
Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế và khu đô thị mới là những nỗ lực quan trọng nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế Các dự án này thường được đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA), góp phần nâng cao cơ sở hạ tầng và thu hút đầu tư nước ngoài Việc phát triển các khu vực này không chỉ tạo ra nhiều cơ hội việc làm mà còn thúc đẩy sự đổi mới và phát triển bền vững trong nền kinh tế.
1 Xem: Điều 62 Luật đất đai năm 2013
- Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị
Xã hội ở trung ương là nơi tập trung nhiều trụ sở của các tổ chức nước ngoài với chức năng ngoại giao, cùng với các công trình di tích lịch sử - văn hóa và danh lam thắng cảnh được xếp hạng Nơi đây còn có các công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm và các công trình sự nghiệp công cấp quốc gia, tạo nên một không gian văn hóa đa dạng và phong phú.
Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia bao gồm các lĩnh vực giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, hệ thống dẫn và chứa xăng dầu, khí đốt, cùng với kho dự trữ quốc gia và công trình thu gom, xử lý chất thải.
Thứ ba, thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:
- Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị
Xã hội hiện đại ngày nay đang chú trọng đến việc bảo tồn và phát huy giá trị của các công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng Các địa điểm như công viên, quảng trường, tượng đài, và bia tưởng niệm không chỉ mang ý nghĩa lịch sử mà còn là biểu tượng văn hóa của địa phương Những công trình sự nghiệp công cấp địa phương đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao đời sống tinh thần và tạo điểm nhấn cho cảnh quan đô thị.
Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật địa phương bao gồm các lĩnh vực giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị, cùng với các công trình thu gom và xử lý chất thải.
Quy định về thu hồi đất
2.1.Thẩm quyền thu hồi đất
Theo Điều 66 của Luật Đất đai năm 2013, chỉ có ủy ban nhân dân cấp tỉnh và ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất Cụ thể, ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền quyết định thu hồi đất trong những trường hợp nhất định.
Việc thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ được thực hiện, ngoại trừ trường hợp thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
- Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi trong các trường hợp:
- Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
- Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Khi khu vực thu hồi đất có đối tượng thuộc thẩm quyền của cả UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định việc thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện thực hiện quyết định thu hồi.
2.2 Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất
Khi có quyết định thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền phải thông báo trước 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp Thông báo này bao gồm kế hoạch thu hồi, điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm đếm Gia đình bạn cần phối hợp với cơ quan bồi thường, giải phóng mặt bằng trong quá trình này để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực và phương án bồi thường đã được phê duyệt công khai, các cá nhân, pháp nhân phải tuân thủ Nếu không, cơ quan có thẩm quyền có quyền cưỡng chế thu hồi đất theo quy định tại Điều 71 Luật Đất đai năm 2013.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế để thực hiện quyết định thu hồi đất, đồng thời tổ chức thực hiện các quyết định này một cách hiệu quả.
Việc cưỡng chế thu hồi đất cần được thực hiện công khai, dân chủ và khách quan, đảm bảo trật tự an toàn và tuân thủ đúng quy định của pháp luật Thời gian tiến hành cưỡng chế phải diễn ra trong giờ hành chính và chỉ được thực hiện khi đã đủ các điều kiện cần thiết.
Người sở hữu đất bị thu hồi mà không tuân thủ quyết định thu hồi sau khi đã được Ủy ban nhân dân cấp xã và Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi vận động và thuyết phục sẽ phải chịu trách nhiệm theo quy định pháp luật.
Quyết định cưỡng chế thực hiện thu hồi đất đã được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất bị thu hồi.
-Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;
-Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.
Trong trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận quyết định cưỡng chế hoặc không có mặt khi giao quyết định, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ lập biên bản Quy trình và thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất cần được tuân thủ nghiêm ngặt để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả.
Cơ quan tài nguyên và môi trường đề xuất Ủy ban nhân dân phê duyệt kế hoạch thu hồi đất, bao gồm lý do thu hồi, diện tích và vị trí khu đất dựa trên hồ sơ địa chính.
Kế hoạch điều tra, khảo sát và đo đạc sẽ được thực hiện để chuẩn bị cho việc kiểm đếm Đồng thời, dự kiến sẽ có kế hoạch di chuyển và bố trí tái định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng Các nhiệm vụ liên quan đến việc lập và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng sẽ được giao rõ ràng.
Trước khi tiến hành cưỡng chế, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện phải quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế Theo Khoản 3 Điều 17 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Ban thực hiện cưỡng chế thu hồi đất bao gồm Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện làm trưởng ban, cùng với các thành viên là đại diện từ các cơ quan tài chính, tài nguyên và môi trường, thanh tra, và tư pháp.
1 Xem: Điểm a,b Khoản 1 Điều 70 Luật đất đai năm 2013
Khoản 1 Điều 17 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về việc thành lập tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng tại cấp huyện, bao gồm Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, cùng một số thành viên khác do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định.
Ban thực hiện cưỡng chế phải tiến hành vận động, thuyết phục và đối thoại với người bị cưỡng chế Nếu người bị cưỡng chế chấp hành, biên bản sẽ được lập để ghi nhận sự chấp hành Việc bàn giao đất phải hoàn tất trong vòng 30 ngày kể từ ngày lập biên bản Trong trường hợp người bị cưỡng chế không tuân thủ quyết định, Ban thực hiện cưỡng chế sẽ tổ chức thực hiện cưỡng chế.
Ban thực hiện cưỡng chế có quyền yêu cầu người bị cưỡng chế và những người liên quan rời khỏi khu đất bị cưỡng chế, đồng thời tự chuyển tài sản ra khỏi khu vực này Nếu không thực hiện, Ban có trách nhiệm di chuyển cả người và tài sản ra khỏi khu đất Trong trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản, Ban phải lập biên bản và bảo quản tài sản theo quy định pháp luật, đồng thời thông báo cho chủ sở hữu tài sản để nhận lại Thông thường, tài sản sẽ được giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã để bảo quản theo quy định Trách nhiệm của tổ chức và cá nhân liên quan đến việc thực hiện quyết định cưỡng chế thu hồi đất cũng cần được lưu ý.
Thực trạng và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất hiện nay22 3.1.Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Hiện nay, 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã ban hành quy định cụ thể về mức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo Luật Đất đai và các Nghị định của Chính phủ Quy định này không chỉ đảm bảo sự minh bạch trong quá trình bồi thường mà còn phân định rõ trách nhiệm của các sở, ban, ngành cùng các đơn vị, tổ chức liên quan trong việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại địa phương.
Mức bồi thường chi phí di chuyển giữa các địa phương được quy định theo nhiều tiêu chí khác nhau, bao gồm: bồi thường theo cự ly quãng đường (7/63 tỉnh), theo chi phí thực tế (6/63 tỉnh), theo loại nhà và diện tích xây dựng bị thu hồi (8/63 tỉnh), và theo đơn vị hành chính với mức bồi thường từ 2.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng (32/63 tỉnh); trong khi 10/63 tỉnh không quy định mức bồi thường này Đối với hộ gia đình và cá nhân bị thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh, các địa phương áp dụng các tiêu chí như thu nhập sau thuế, chính sách giải quyết việc làm của Thủ tướng Chính phủ, hỗ trợ tiền theo nhân khẩu trong độ tuổi lao động hoặc cho cả hộ gia đình, và bồi thường bằng quỹ đất tương đương cho thuê đất sản xuất, kinh doanh hoặc ưu tiên vị trí thuận lợi khi giao đất tái định cư.
Theo Báo cáo của Tổng cục Quản lý đất đai về thực trạng thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, tổng diện tích đất đã thu hồi cho các dự án đầu tư từ năm 2014 đến 2017 là 2.188.577,22 ha Đề án này nhằm hoàn thiện cơ chế, chính sách và pháp luật liên quan để thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư.
Bài viết của Nguyễn Đắc Nhẫn trên Báo điện tử Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 22/11/2021, tổng kết luật đất đai 2013, tập trung vào thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Nội dung nhấn mạnh những vấn đề tồn tại trong quá trình thực hiện chính sách, đồng thời đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện hiệu quả và công bằng trong công tác này.
22 có:1.594.485,38 ha đất nông nghiệp, 591.787,73 ha đất phi nông nghiệp và 2.304,11 ha đất chưa sử dụng (tổng hợp được từ 42/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) 1
Diện tích đất thu hồi đã đạt được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và bảo đảm an ninh quốc phòng tại địa phương UBND các cấp đã chỉ đạo thực hiện thu hồi đất một cách sát sao, đáp ứng nhu cầu "đất sạch" cho các dự án đầu tư, đặc biệt là những dự án phục vụ công cộng Mặc dù có nhiều ưu điểm, nhưng vẫn tồn tại một số hạn chế cần khắc phục.
Theo pháp luật đất đai hiện hành, Việt Nam duy trì hai cơ chế thu hồi đất: theo dự án và theo quy hoạch, kế hoạch Mặc dù mỗi cơ chế có ưu điểm riêng, nhưng vẫn tồn tại những hạn chế nhất định Cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch có lợi thế trong việc tạo ra sự thay đổi tích cực cho diện mạo đô thị và nông thôn, đồng thời thực hiện quy hoạch tổng thể Tuy nhiên, do tầm nhìn hạn chế của chính quyền địa phương, quy hoạch thường chỉ tồn tại trên giấy và không được triển khai thực tế, dẫn đến tình trạng đất đai không được sử dụng trong nhiều năm và khả năng thu hút đầu tư không hiệu quả.
Tình trạng "quy hoạch treo" đã trở thành vấn đề phổ biến tại nhiều địa phương ở Việt Nam, với hàng loạt dự án vẫn đang "chờ thời" Nhiều khu đất, như dự án khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa tại Quận Bình Thạnh, rộng hơn 426 ha, đã bị "treo" suốt hơn hai mươi năm mà chưa được triển khai xây dựng Tính đến năm 2015, quy hoạch này vẫn chưa có dấu hiệu thực hiện.
Dự án khu liên hợp thể thao Rạch Chiếc tại Quận 2, với quy mô 466 ha, được kỳ vọng sẽ là nơi tổ chức các đại hội thể dục thể thao khu vực và quốc tế Tuy nhiên, sau 21 năm, dự án này vẫn chỉ nằm trên giấy mà chưa được triển khai.
Tình trạng "quy hoạch treo" và "dự án treo" thường xuất hiện dưới ba hình thức chính Thứ nhất, địa phương công bố quy hoạch một khu đất cho dự án nhưng không thực hiện, khiến người dân sống trong khu vực phải chịu đựng cuộc sống tạm bợ, nhà cửa xuống cấp mà không được sửa chữa hay mở rộng Thứ hai, những khu vực có đất nông nghiệp bị thu hồi nhưng lại bị bỏ hoang, trong khi dự án kéo dài nhiều năm vẫn chưa được triển khai.
Theo bài viết của Nguyễn Đắc Nhẫn trên Báo điện tử Bộ Tài nguyên và Môi trường, tình trạng thu hồi đất hiện nay gặp nhiều khó khăn, khiến nông dân rơi vào cảnh không còn đất canh tác Chính quyền địa phương đã ra quyết định thu hồi đất cho các dự án, nhưng quá trình này kéo dài do không đạt được thỏa thuận với người dân Hệ quả là tiến độ triển khai dự án bị chậm, và nhiều khu đất đã được giao cho chủ đầu tư nhưng không được sử dụng hiệu quả, gây lãng phí tài nguyên quý giá.
Tình trạng khiếu nại và khiếu kiện liên quan đến thu hồi đất và giải phóng mặt bằng đang gia tăng, gây ra nhiều khó khăn trong việc sử dụng đất.
Việc khiếu nại và khiếu kiện liên quan đến đất đai tại Việt Nam thường xảy ra do giá đất bồi thường thấp hơn giá thị trường, chậm trễ trong việc bố trí tái định cư, và điều kiện sống tại nơi ở mới không đáp ứng yêu cầu của người dân Tiền bồi thường cho đất nông nghiệp thường không đủ để chuyển nhượng diện tích đất tương đương, dẫn đến khó khăn trong việc chuyển đổi ngành nghề Theo Báo cáo tổng kết 04 năm thi hành Luật khiếu nại, Luật tố cáo, giá đất bồi thường không hợp lý là nguyên nhân chính gây phức tạp trong các khiếu nại, làm hạn chế quyền chuyển nhượng và góp vốn của người sử dụng đất.
Giá đất bồi thường thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, chỉ đạt khoảng 30% - 60% giá trị thực tế, dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước và phát sinh khiếu kiện trong quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng Nguyên nhân chủ yếu là do khung giá đất được quy định cho ba vùng đồng bằng, trung du và miền núi có biên độ quá rộng và chậm được điều chỉnh Các cấp có thẩm quyền thiết lập khung giá dựa trên mục đích sử dụng, trong khi giá trị đất đai lại chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như vị trí, hạ tầng và khoảng cách đến trung tâm cũng như các trục đường chính.
1 Báo cáo số 3537/BC-TTCP ngày 30/12/2016 của Thanh tra Chính phủ về tổng kết 04 năm thi hành Luật Khiếu nại, Luật Tố cáo, tr.6.
2 Lưu Quốc Thái, Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam , Nxb Hồng Đức, Tp Hồ Chí Minh, năm 2016, tr.135, 136
Thị trường bất động sản (BĐS) ở Việt Nam có tính chất khu vực rõ rệt, với 24 cảnh quan và môi trường khác nhau, khiến khung giá đất khó có thể đại diện chung cho toàn quốc Giá đất bị ảnh hưởng bởi tốc độ đô thị hóa và phong tục tập quán canh tác của từng địa phương, dẫn đến sự chênh lệch giá đất lớn Điều này làm tăng biên độ giá trong các khung giá đất Hơn nữa, quy định điều chỉnh giá đất vào ngày 01/01 hàng năm khiến người dân có xu hướng chờ đợi để bàn giao đất cho đến khi có khung giá mới, nhằm hy vọng nhận được mức bồi thường cao hơn Kết quả là, từ giữa năm trở đi, các dự án cần giải phóng mặt bằng thường gặp khó khăn trong việc thu hồi đất.
3.2.Một số kiến nghị hoàn tiện pháp luật về thu hồi đất
Thu hồi đất đang trở thành vấn đề cấp bách, gây ra nhiều bức xúc và tranh chấp trong xã hội Việc thu hồi đất thiếu giải pháp phát triển bền vững dẫn đến tình trạng người nông dân lâm vào cảnh bần cùng, buộc họ phải di cư đến đô thị làm thuê hoặc xuất khẩu lao động Điều này không chỉ ảnh hưởng đến phát triển kinh tế mà còn đặt ra những thách thức về xã hội và quản lý dân cư, cũng như sự chênh lệch giàu nghèo Vì vậy, việc sửa đổi Luật đất đai cần tập trung vào việc bảo vệ quyền lợi của người dân, đảm bảo họ có đất sản xuất và sinh sống, từ đó góp phần vào sự phát triển bền vững của quốc gia Để khắc phục những bất cập trong thu hồi đất hiện nay, cần đưa ra những kiến nghị cụ thể và thiết thực.