NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA NGHỊ ĐỊNH 188/2004/NĐ-CP, NGHỊ ĐỊNH 123/2007/NĐ-CP THÔNG TƯ 145/2007/TT-BTC

+ Khái niệm: Là tiến hành phân tích, so sánh các mức giá đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định giá trị của thửa đất, loại đất cần định giá... * Giá c

I BỐI CẢNH

1- Nghị quyết Hội nghị TƯ lần thứ 7 khóa

IX, ngày 12/3/2003 về việc tiếp tục đổi

mới chính sách pháp luật về đất đai

trong thời kỳ … :

“… xây dựng cơ chế quản lý giá đất, xây

dựng hệ thống định giá và thẩm định giá đất phù hợp với sự phát triển của thị trường bất

động sản, ….”

2- Luật Đất đai năm 2003: Có những đổi

mới căn bản theo hướng thị trường hóa

đất đai

- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất

với những người có liên quan.

Điều 56: Giá đất do Nhà nước quy định

- Khoản 1: Nguyên tắc định giá đất

- Khoản 2 và 3: Thẩm quyền định giá đất

+ Chính phủ:

 Phương pháp xác định giá đất

 Khung giá các loại đất

 Xử lý chênh lệch giá đất khu vực giáp ranh giữa các tỉnh

+ Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh: quy định giá đất cụ thể

Khoản 4: Thời điểm ban hành và công bố công

khai

 Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất;

II- NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA 2 NĐ

 Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ

phần hoá doanh nghiệp Nhà nước.

+ Khái niệm: Là tiến hành phân tích, so sánh

các mức giá đất đã chuyển nhượng quyền sử

dụng đất thực tế trên thị trường để xác định giá

trị của thửa đất, loại đất cần định giá

+ Các bước tiến hành: Gồm 4 bước:

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông

tin

- Xác định địa điểm các thửa đất có thể so

sánh được với thửa đất cần định giá Lựa chọn từ 3 -5 thửa đất có những đặc điểm

tương tự nhất.

gần với thời điểm định giá đất càng tốt

- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện

trạng sử dụng đất, điều kiện về kết cấu hạ tầng, cảnh quan – môi trường, đặc điểm pháp lý, thời gian chuyển nhượng, thanh toán

- Điều kiện thông tin: Những cuộc giao dịch thực

tế trên thị trường trong điều kiện bình thường

* Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế

trên thị trường trong điều kiện bình thường tại

một thời điểm xác định là số tiền tính trên một

đơn vị diện tích đất theo mục đích sử dụng hợp

pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ,

thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình

trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ

Tài chính quy định

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Phân tích, so sánh những đặc điểm giống và mức độ khác nhau giữa thửa đất cần định giá

và thửa đất so sánh làm cơ sở cho việc điều chỉnh

Bước 3: Điều chỉnh giá theo những

yếu tố khác biệt

Lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá đất của thửa đất so sánh theo những sự khác biệt giữa chúng

Bước 4: Xác định giá của thửa đất

cần định giá

Lấy mức giá bình quân của các mức giá

đã điều chỉnh

PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

1 Khái niệm: Xác định giá trị của thửa đất

căn cứ vào thu nhập thuần túy và lãi suất tiền gửi TK.

2 Các bước tiến hành: Gồm 4 bước:

Bước 1: Tiến hành tính tổng thu nhập hàng

năm do thửa đất cần định giá mang lại

- Đối với đất cho thuê: Toàn bộ tiền thuê đất

- Đối với đất tự tổ chức SXKD: Tổng thu nhập

từ hoạt động sản xuất kinh doanh

thành tổng thu nhập và các khoản phải nộp.

hàng năm

Thu nhập thuần túy hàng năm  = Tổng thu nhập

hàng năm – Tổng chi phí

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá

Giá đất ước tính = Thu nhập thuần túy hàng năm

thu được từ thửa đất / Lãi suất tiền gửi tiết

kiệm/năm.

- PHƯƠNG PHÁP CHIẾT TRỪ

Khái niệm: Là phương pháp xác

định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn với đất).

Các bước tiến hành:

+ Bước 1: Thu thập thông tin trên

thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản đã được chuyển nhượng thành công mà mặt bằng XD tương

tự với thửa đất cần định giá.

+ Bước 2: Khảo sát thực địa và mô

tả đầy đủ, chính xác về các công trình trên đất của các bất động sản

+ Bước 3: Xác định giá trị hiện tại

của các công trình xây dựng trên

đất

Giá trị của các công trình trên đất = Giá trị xây dựng mới tại thời điểm

định giá  Phần giá trị hao mòn

+ Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất của các bất động sản

Giá trị của thửa đất = Giá chuyển nhượng bất động

sản đã lựa chọn ở bước 1  Giá trị hiện tại của các

công trình xây dựng trên đất

Đơn giá của thửa đất = Giá trị của thửa đất/Diện tích thửa đất

+ Bước 5: Ước tính giá trị của thửa đất cần định giá

- PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

+ Khái niệm: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát

triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của

bất động sản.

Các bước tiến hành:

+ Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và

hiệu quả nhất của khu đất

+ Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất

động sản

+ Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

+ Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất

Giá trị ước tính của thửa đất = Tổng giá trị

phát triển  Tổng chi phí phát triển

Điều kiện áp dụng các phương pháp xác

định giá đất (Điều 5)

- Phương pháp so sánh trực tiếp được

áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất (trống) tương

tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng

để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất

- Phương pháp chiết trừ được áp dụng

để định giá đất trong trường hợp

không có

đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp thặng dư được áp

dụng để định giá đất của các thửa đất có tiềm năng phát triển

Trường hợp cần thiết có thể kết hợp một số phương pháp trong các quy định nêu trên để quyết định mức

giá đất cụ thể.

2.2 Về khung giá các loại đất

- Khung giá các loại đất được quy định cho các loại đất được phân loại tại Điều 13 Luật Đất đai, và tại Điều 6 Nghị định số 181/2004/NĐ-

CP bao gồm:

+ Nhóm đất nông nghiệp: Có 5 khung giá (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất làm muối)

+ Nhóm đất phi nông nghiệp: Có 4 khung giá (đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn và tại đô thị).

- Về mức giá tối đa, tối thiểu: mức giá cao nhất

và thấp nhất phổ biến (theo số liệu khảo sát, báo cáo của 53 tỉnh, thành phố)

- UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa và thấp hơn không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất;

- Trường hợp cá biệt, khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường địa phương trong điều kiện bình thường thấp hơn mức giá tối thiểu của khung giá đất thì UBND quyết định mức giá cụ thể áp dụng tại địa phương và đồng gửi Bộ Tài chính để báo cáo

3 Về định giá đất cụ thể tại địa phương

3.1 Phân vùng, phân hạng đất, phân loại đường phố

và vị trí đất cụ thể để định giá

Thẩm quyền quy định: UBND cấp tỉnh

Thứ nhất : Phân vùng đất: 3 vùng

Thứ hai: Phân vị trí đất tính giá đất nông nghiệp

Thứ ba: Phân vị trí đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn

Thứ tư: Phân vị trí đất theo loại đường phố, phân loại đường phố theo loại đô thị để định giá đất ở, đất SXKD phi nông nghiệp ở đô thị

3.2 Định giá các loại đất cụ thể

a) Một số quy định cần chú ý:

b) Định giá đất cụ thể mà Chính phủ có quy định khung giá đất

- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, thực hiện định giá cho từng vị trí đất chia theo 3 vùng

- Đối với đất làm muối; đất ở, đất sản xuất kinh

doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, tại đô thị,

thực hiện định giá đất theo vị trí đất

ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT CHO TỪNG VỊ

TRÍ ĐẤT

Mỗi vị trí đất chọn ít nhất 3 thửa đất có tính chất

đại diện sau đó áp dụng các phương pháp để xác

định giá đất của từng thửa Giá của vị trí đất bằng

số bình quân của giá đất từ các thửa đất trên.

- Đối với một số loại đất, vị trí đất đặc biệt:

+ Đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường;

trong khu dân cư thị trấn, khu dân cư nông thôn; đất vườn ao trong cùng thửa với đất có nhà ở

+ Đất ở; đất SXKD phi nông nghiệp tại nông thôn nằm tiếp giáp với trục đường giao thông chính, các đầu mối giao thông, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, v.v

c) Định giá cụ thể cho các loại đất mà Chính phủ không quy định khung giá đất:

Nguyên tắc chung là căn cứ vào giá đất do Ủy ban

nhân dân cấp tỉnh quy định đối với một loại đất liền

kề (hoặc ở vùng lân cận) để định giá

- Đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng:

- Các loại đất nông nghiệp khác:

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng

công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích

quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo tín; một số loại đất phi nông nghiệp khác:

- Đất sử dụng vào các mục đích công cộng và các một số loại đất phi nông nghiệp khác:

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa:

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước

chuyên dùng:

d) Định giá đất tại khu vực giáp ranh:

- Giá đất tại khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố:

+ Xác định khu vực đất giáp ranh

+ Nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

Trường hợp đặc biệt, mức giá có thể chênh lệch nhau không quá 30%.

- Giá đất giáp ranh tại khu vực giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

4 Tổ chức thực hiện

- Công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm;

- Không được phân cấp hoặc ủy quyền;

- Có thể thuê tư vấn để xây dựng bảng giá đất;

- Trích một phần ngân sách để thực hiện định giá đất;

- Kiểm tra, xử lý và giải quyết những vấn đề liên quan đến giá đất tại địa phương

-Theo dõi biến động giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường xuyên, tổ chức thống kê giá đất;

- Báo cáo Bộ Tài chính tình hình giá chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất tại địa phương theo định kỳ 6 tháng một lần.

XIN CẢM ƠN!