Tiểu luận pháp luật về các loại bất Động sản Đưa vào kinh doanh và công khai thông tin bất Động sản Đưa vào kinh doanh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠOTRƯỜNG ĐẠI HỌC GIA ĐỊNHKHOA KHOA HỌC XÃ HỘI – NGÔN NGỮ TIỂU LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CÁC LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯA VÀO KINH DOANH VÀ CÔNG KHAI THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯA VÀO K

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC GIA ĐỊNH KHOA KHOA HỌC XÃ HỘI – NGÔN NGỮ

Giáo viên hướng dẫn: ThS TRẦN LINH HUÂN

Sinh viên thực hiện: Nhóm 1

Nguyễn Hồ Quỳnh Giang (Trưởng nhóm) MSSV: 2007110023

Nguyễn Phan Huyền Linh MSSV: 2108110033

Lớp: K15LKD01

Năm học 2023 - 2024

TIỂU LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CÁC LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯA VÀO KINH DOANH VÀ CÔNG KHAI THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN

ĐƯA VÀO KINH DOANH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC GIA ĐỊNHKHOA KHOA HỌC XÃ HỘI – NGÔN NGỮ

TIỂU LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CÁC LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯA VÀO KINH DOANH VÀ CÔNG KHAI THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN

ĐƯA VÀO KINH DOANH

Giáo viên hướng dẫn: ThS TRẦN LINH HUÂN

Sinh viên thực hiện: Nhóm 1

Nguyễn Hồ Quỳnh Giang (Trưởng nhóm) MSSV: 2007110023

Nguyễn Phan Huyền Linh MSSV: 2108110033

Hồ Mạnh Hưng MSSV: 2107110027

Lớp: K15LKD01

LỜI CẢM ƠN

Đầu tiên, chúng em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Trường Đại học Gia

Định đã đưa bộ môn “Pháp luật Kinh doanh Bất động sản” vào chương trình

giảng dạy Đặc biệt, chúng em xin gửi lời cảm ơn đến giảng viên bộ môn – ThS.

Trần Linh Huân Trong thời gian vừa qua được học lớp của thầy, chúng em đã

được tiếp cận với nhiều kiến thức bổ ích và rất cần thiết cho quá trình học tập,làm việc sau này của chúng em

Bộ môn “Pháp luật Kinh doanh Bất động sản” là một môn học thú vị và

vô cùng bổ ích Tuy nhiên, những kiến thức về môn học này của chúng em vẫncòn nhiều hạn chế Do đó, bài tiểu luận của chúng em khó tránh khỏi những saisót Kính mong thầy cô xem xét và góp ý giúp bài tiểu luận của chúng em đượchoàn thiện hơn

Chúng em xin chân thành cảm ơn!

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN 3

LỜI MỞ ĐẦU 4

NỘI DUNG 5

I Khái niệm chung về Kinh doanh Bất động sản 5

1 Khái niệm về Bất động sản 5

2 Khái niệm về Kinh doanh Bất động sản 5

II Bất động sản đưa vào kinh doanh 6

1 Các loại nhà, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh 6

2 Điều kiện để bất động sản được đưa vào kinh doanh 7

3 Các loại hình kinh doanh bất động sản phổ biến tại Việt Nam 7

4 Bất cập và hạn chế của loại hình nhà ở chung cư mini 9

5 Bất cập và hạn chế của loại hình đất nền 11

6 Giải pháp chung 12

III Công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh 12

1 Khái niệm Pháp luật về công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh 12

2 Thực tiễn, vì sao cần phải công khai thông tin bất động sản 13

3 Công khai thông tin bất động sản là giải pháp để hạn chế việc “treo đầu dê, bán thịt chó” 14

IV Các giải pháp bảo đảm thực hiện các quy định này trên thực tế 16

1 Nhóm các giải pháp chung 17

2 Các giải pháp cụ thể 17

TÀI LIỆU THAM KHẢO 20

LỜI MỞ ĐẦU

Từ khi đất nước chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hộichủ nghĩa, nền kinh tế nước ta khởi sắc và phát triển, thu nhập quốc dân tăngdần qua từng năm, thu nhập bình quân quân đầu người tăng lên qua từng năm,hoạt động kinh tế ngày càng sôi động và căng thẳng Vì vậy, để một đơn vịkinh doanh có được nền kinh tế có tính cạnh tranh cao này là điều không hềđơn giản, nhất là đối với những doanh nghiệp đã quen thuộc với việc cung cấpcủa nhà nước

Vì vậy, để kiếm lợi nhuận, nhiều đơn vị đã ra đời với hoạt động kinhdoanh hướng tới lợi nhuận Nó đề cập đến các hoạt động đầu tư, sản xuất, muasắm và cung cấp dịch vụ được thực hiện độc lập và thường xuyên trên thịtrường bởi các chủ doanh nghiệp có thể kinh doanh nhằm mục tiêu sinh thái

Ngành nghề kinh doanh cũng có nhiều hình thức khác nhau, bao gồmngành nghề kinh doanh cấm và ngành nghề kinh doanh có điều kiện Qua một

số phân tích về hoạt động kinh doanh, có thể thấy kinh doanh bất động sản làmột lĩnh vực không chỉ chứa những đặc điểm chung của doanh nghiệp mà còn

có thể thực hiện những đặc điểm của lĩnh vực riêng biệt này Kinh doanh bấtđộng sản là một hoạt động rất sôi động trên thị trường Tuy cần nhiều vốnnhưng lại rất hấp dẫn các nhà đầu tư Hoạt động này mang lại lợi nhuận nhưngcũng ẩn chứa nhiều rủi ro Vì vậy, các doanh nghiệp, các cá nhân cần hiểu rõcác yêu cầu pháp lý khi tham gia thị trường đầy rủi ro này khi tham gia bấtđộng sản doanh nghiệp “Luật Kinh doanh Bất động sản” được ban hành, pháttriển và đạt được tiến bộ tích cực, đầu tư xây dựng một số dự án thuộc lĩnh vựcsản xuất kinh doanh, xây dựng nhà ở và các lĩnh vực khác, góp phần hoàn thiệnthúc đẩy sự chuyển dịch của bất kỳ ngành nào, chuyển đổi cơ sở đất nước, sựphát triển xã hội, kinh tế cấu hình cơ sở Tuy nhiên, trong quá trình đổi mới đấtnước và hội nhập kinh tế, bên cạnh một số bất chấp, thách đố, hoạt động kinhdoanh bất động sản cũng gặp phải những khó khăn, trở nên chậm nhất định, sựthiếu đồng bộ của hệ thống luật pháp đã tạo ra những khoảng trống nhất địnhảnh hưởng đến bất động sản Vì vậy, việc hoàn thiện hệ thống luật cho hoạtđộng kinh doanh bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinhdoanh bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững và nhanh chóng

NỘI DUNG

I Khái niệm chung về Kinh doanh Bất động sản

1 Khái niệm về Bất động sản

- Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp

luật có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất.Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ởtrên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó

- Theo khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật

- Đặc điểm của bất động sản

+ Tính cá biệt và khan hiếm

 Bất động sản mang tính chất của đất đai, chính vì lý do này mà nó cótính khan hiếm Đất là nguồn tài nguyên có giới hạn về khu vực, lãnh thổ vàdiện tích,… Cũng chính vì vậy, bất động sản là không di chuyển, di dời được vàhiển nhiên trở thành hàng hóa có tính cá biệt

+ Tính lâu bền

 Bất động sản có tính lâu bền và trường tồn theo thời gian Bởi đất đai lànguồn tài nguyên quý giá được thiên nhiên ban tặng, tồn tại theo thời gian vàkhông thể nào bị hủy hoại Nếu trên mảnh đất, chúng ta xây dựng những côngtrình kiến trúc thì có thể lưu giữ từ vài chục đến hàng trăm năm

+ Tính chất chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

 Bất động sản có tính chất chịu sự ảnh hưởng của các bất động sản khác.Tác động giữa các bất động sản thậm chí còn rất rõ rệt Một bất động sản này cóthể gây ra một tác động rất lớn đến các bất động sản khác.

2 Khái niệm về Kinh doanh Bất động sản

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định:

- Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây

dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại,cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàngiao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sảnnhằm mục đích sinh lợi

Căn cứ Điều 4 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, nguyên tắc kinh doanh bất động sản:

- Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền

và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định củapháp luật

- Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định củaLuật này

- Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch

- Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoàiphạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đấtđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

II Bất động sản đưa vào kinh doanh

Dựa trên những đặc điểm cũng như tính chất của nó thì có thể liệt kê đượcbất động sản bao gồm các loại tài sản quy định tại khoản 1 điều 107 Bộ luật Dân

sự 2015 Tuy nhiên, danh sách bất động sản được giao dịch thông thường đượcgiới hạn theo quy định của pháp luật, do vậy không phải bất kỳ bất động sản nàocũng được phép kinh doanh

Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh

Theo Điều 5 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, các loại bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định như sau:

Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sauđây gọi là bất động sản) bao gồm:

a) Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

b) Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cánhân;

c) Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

d) Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền

sử dụng đất

Các loại nhà, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì nhà ở là: “Công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.

Các loại nhà bao gồm: nhà ở thương mại do tổ chức, cá nhân xây dựng để

bán, cho thuê theo nhu cầu thị trường, nhà ở riêng lẻ do hộ gia định, cá nhân tự xây dựng, có thể do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân xây dựng để đáp ứng nhu cầu của xã hội.

Theo quy định của pháp luật về xây dựng, công trình xây dựng bao gồm:công trình dân dựng, công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trìnhthủy lợi, công trình hạ tầng kĩ thuật Tuy nhiên, không phải bất cứ công trìnhxây dựng nào cũng được phép đưa vào kinh doanh mà cần phải đáp ứng đầy đủ

các điều kiện luật định Như vậy, một số một số công trình sau sẽ không được

phép kinh doanh: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan nhà nước, công trình bí mật

nhà nước, công trình an ninh, quốc phòng, công trình được ghi nhận là di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh.

1 Điều kiện để bất động sản được đưa vào kinh doanh

Theo quy định tại Điều 9 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 thì cácloại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh gồm có: nhà ở, công trình xâydựng, quyền sử dụng đất và các loại bất động sản khác theo quy định của phápluật

- Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

+ Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đấttrong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng

có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứngnhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, côngtrình xây dựng gắn liền với đất;

+ Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

- Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

+ Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

về đất đai;

+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất

2 Các loại hình kinh doanh bất động sản phổ biến tại Việt Nam

Nhà Riêng

- Nhà riêng (hay còn gọi là nhà ở riêng lẻ) là nhà ở được xây dựng trên

một mảnh đất riêng biệt, thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân, hộ gia đìnhhoặc tổ chức

- Khi mua ở nhà riêng lẻ, bạn sẽ được nắm giữ hoàn toàn quyền sở hữu đất,

sổ hồng, sổ đỏ cũng như quyền sở hữu sẽ hoàn toàn thuộc về bạn Nhờ đó, bạn cũng

có thể dễ dàng sửa chữa, thiết kế lại ngôi nhà theo ý thích của mình hoặc kinhdoanh, buôn bán tại nhà riêng

- Nhược điểm lớn nhất của nhà riêng chính là giá cả bao giờ cũng cao hơn

rất nhiều so với chung cư

Căn hộ chung cư

- Chung cư là tòa nhà có nhiều tầng trở lên, có nhiều căn hộ với lối đi, cầu

thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạtầng, tiện ích, phục vụ chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức

- Giá nhà chung cư thường rẻ hơn rất nhiều so với nhà mặt đất Đặc biệt,

khi mua bán nhà chung cư, bạn còn nhận được những chính sách thanh toán hợp

lý Nhờ vậy mà các áp lực về tài chính khi mua chung cư sẽ nhẹ hơn rất nhiều

Nhà phố, biệt thự dự án

- Nhà phố, biệt thự dự án là những ngôi nhà được xây dựng và thiết kế sát

gần nhau tạo nên một tổng thể kiến trúc thống nhất Nhà phố, biệt thự dự án luônđược kết hợp cùng các tổ hợp như: trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí,khu vực mua sắm như một đô thị thu nhỏ

Đất nền dự án

- Đất nền dự án là những lô đất nằm trong một dự án đang được chủ đầu

tư quy hoạch Những khu đất trong dự án này chưa được tiến hành xây dựnghoàn thiện, vẫn còn ở những giai đoạn ban đầu thực hiện

- Như vậy, khác với đất nền nguyên sơ chưa có tác động, đất nền dự án là

mảnh đất đã có sự tác động của chủ đầu tư, được quy hoạch một cách rõ ràng vàminh bạch Chủ đầu tư có trách nhiệm trong việc đền bù đất của dự án, cấp phépđầy đủ các giấy tờ có liên quan đến mảnh đất ấy

Biệt thự nghỉ dưỡng

- Biệt thự nghỉ dưỡng là loại hình bất động sản được đầu tư xây dựng nhằm

phục vụ cho hoạt động nghỉ ngơi thư giãn Các khu biệt thự nghỉ dưỡng thườngtọa lạc ở ven biển hoặc vùng núi, nơi có góc view đẹp Những nơi có điều kiệnthời tiết đẹp và gần các địa điểm du lịch biển, các khu danh lam thắng cảnh nổitiếng…

Condotel

- Condotel là từ được viết tắt của Condo và Hotel, có ý nghĩa là Khách sạn

căn hộ hay Căn hộ khách sạn Condotel là sự kết hợp của 2 loại hình bất động sảnnên vừa có các hoạt động của một khách sạn, vừa có chức năng của một khu cănhộ

Shophouse

- Nhà phố thương mại là loại hình nhà ở mới xuất hiện trên thị trường bất

động sản Việt Nam nhưng được đón nhận rất tích cực Mô hình nhà phố thươngmại là sự kết hợp giữa nhà ở với kinh doanh buôn bán Loại hình nhà phốthương mại thường có 2 tầng trở lên và xây dựng nằm gần các trục đường chính,đường lớn tại các khu vực dân cư đông đúc hay buôn bán sầm uất

Officetel

- Officetel được hiểu theo nghĩa chính thống đó là sự kết hợp của 2 từ

tiếng Anh, Office và Hotel Chính cái tên đã nói lên tất cả, nó phản ánh trực tiếpchức năng và đặc điểm chính của loại mô hình căn hộ kết hợp giữa nhà ở tiệnnghi và văn phòng hiện đại Hay nói một cách dễ hiểu hơn Officetel là một môhình văn phòng kết hợp các tính năng của một ngôi nhà ở, nó mang được hầuhết các đặc điểm sử dụng của một ngôi nhà, một khách sạn và một văn phòngtheo xu hướng hiện đại

Hoa viên Nghĩa Trang

- Hoa viên Nghĩa Trang là khu vườn có cảnh quan đẹp dùng làm nơi để

an táng người chết, đồng thời là nơi dùng để tiến hành các hoạt động tưởng nhớngười đã khuất

- Từ Hoa viên Nghĩa Trang là từ Ghép từ 2 cụm từ “Hoa Viên” hàm chỉ

khu vườn có nhiều cây cảnh, vườn hoa, sinh vật cư trú trong một môi trường anbình và trong lành Từ “Nghĩa Trang” là nơi mà xác người chết hoặc di hài sauhỏa táng được chôn cất

Nhà Xưởng

- Trong xu hướng mở rộng và phát triển thị trường, các doanh nghiệp đều

có nhu cầu tìm thuê nhà xưởng hay nhà kho để hoạt động sản xuất Đặc biệt, cácdoanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp nước ngoài thường tìm đến các khu nhàxưởng xây sẵn để tiết kiệm chi phí ban đầu và hạn chế rủi ro Đầu tư nhà xưởngbán hoặc cho thuê đang trở thành loại hình đầu tư hấp dẫn các nhà đầu tư thamgia

3 Bất cập và hạn chế của loại hình nhà ở chung cư mini

- Vì sự phát triển của thị trường, khái niệm " chung cư mini" đã xuất hiện

tại văn bản pháp lý của Hà Nội

+ Loại hình nhà ở này lần đầu xuất hiện khi Nghị định 71/2010 (quy địnhchi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) ra đời, bắt đầu cho phép phát triểnnhà ở riêng lẻ được thiết kế theo kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn

hộ nhỏ

+ Luật Nhà ở 2014 không có định nghĩa về chung cư mini Thực tế, chung

cư mini được nhận diện là những căn nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, tổchức mà có từ 2 tầng trở lên, có ít nhất là 2 căn hộ (mỗi căn hộ được xây dựngkhép kín)

+ Đáng chú ý nhất là nếu đủ tiêu chuẩn, sẽ được Nhà nước công nhậnquyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó, tức là được cấp sổ đỏ riêngcho từng căn hộ nhỏ

+ Sau đó, một văn bản dưới luật như Quyết định 24/2014 của UBND TP

Hà Nội đã lần đầu tiên sử dụng khái niệm "chung cư mini" và "căn hộ chung cưmini" và quy định điều kiện cấp giấy chứng nhận đối với loại bất động sản này

- Rủi ro pháp lý chung cư mini

+ Về mặt pháp lý, theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 chưa nêu kháiniệm về chung cư mini mà chỉ có quy định về “nhà chung cư” Theo đó, nhàchung cư nghĩa là tòa nhà có 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thangchung; có phần sở hữu riêng và sở hữu chung, hệ thống hạ tầng sử dụng chungcho các hộ gia đình, cá nhân

+ Và theo quy định, để xây dựng một tòa chung cư phải xin giấy phép xâydựng và đảm bảo quy định về diện tích, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và quyhoạch đô thị Thực tế, địa điểm xây dựng những căn “chung cư mini” thườngtrong ngõ nhỏ xen lẫn các khu dân cư, chủ chung cư thường xin giấy phép xâydựng là nhà ở đơn lẻ sau đó sẽ tự thiết kế thành những căn hộ chung cư mini với