Khóa luận tốt nghiệp: Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam và thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng Ocean Bank chi nhánh Thăng Long

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Dé tai nghiên cứu thé chấp quyền sử dụng đất đưới giác độ biện pháp bảo dam.Khoa luận không di sâu nghiên cứu hợp đồng thé chấp quyên sử dung đất cả trên

VŨ XUÂN GIANG

K20ECQ021

THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG DAT THEO PHAP LUAT DAN SU VIET NAM

vA THUC TIEN THUC HIEN TAI NGAN HANG

OCEANBANK CHI NHANH THANG LONG

KHOA LUAN TOT NGHIEP

Hà Nội - 2023

VŨ XUÂN GIANG

K20ECQ021

THE CHAP QUYEN SU DỤNG DAT THEO PHAP LUAT DAN SU VIET NAM

VÀ THUC TIEN THUC HIỆN TẠI NGAN HANG

OCEANBANK CHI NHANH THANG LONG

Chuyên ngành: Luật hoc

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS LE ĐÌNH NGHỊ

Hà Nội - 2023

đôi xin cam Goan day ia công trinh nghiên cứu của riêng tôi,

các kết iuận, số liệu trong khóa luận tốt nghiệp là trung thực,

đâm bao độ tin cay./.

“Xác nhận của Tác giả khóa luận tốt nghiệp giảng viên hướng dẫn (Ky và ghi ré ho tên)

TS Lé Dinh Nghi Vũ Xuân Giang

Hội đồng thâm phán toàn án nhân dân tôi cao

Hình thành trong tương lai

Nghĩ quyếtQuốc hôiCông ty quên lý tài sản của các tổ chức tin dụng Việt Nam

MUC LUC

Trang phu bia i

Lời cam đoan ii

Danh mục ki hiệu hoặc các chit viết tắt Fert

Chương 2: QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUAT VIỆT NAM HIEN HANH VE THE

CHAP QUYEN SU DUNG DAT

2.1 Quy định và hình thức của thé chap quyên sử dung đất 142.2 Quy định về tài sản thé chap là quyên sử dụng đất ccoceceeecee.173.3 Quy định về hiệu lực của thé chap quyên sử dụng đất co cocccc 222.4 Quy định về quyền và ngiữa vụ của bên thé châp à 0Sseceeece 242.5 Quy định về quyền và ngiữa vụ của bên nhận thé châp 25 0S cccceec 2Ø

Chương 3: THỰC TIEN THỰC HIEN QUY ĐỊNH PHAP LUAT VỀ THE CHAP

BÁT ĐỌNG SÀN TẠI NGÂN HÀNG OCEANBANK CHI NHANH THĂNG

LONG

3.1 Thực tiễn áp dung pháp luật trong giải quyết tranh chấp về thé chấp quyên sử dụng đất 31

3.2.1 Hạn chê trong ly thuyết tiệp cân và câu trúc của hệ thóng pháp luật về thé chấp quyền

Chương 4: MOT SỐ KIEN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUAT VIET NAM VE

THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG DAT4.1 Kiên nghị về lý thuyết tiếp cận khi xây dựng các quy dinh của pháp luật về thé chấp quyềnSe.)4.2 Kiến nghị hoàn thiện câu trúc của hệ thong pháp luật về thé chấp quyên sử dung da

443 Kiến nghị hoàn thiện các quy định cụ thé của pháp luật về thé chap quyên sử dung đất 58

4.3.1 Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về quyền sử dung đất thê châp 584.3.2 Kién nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về hiệu lực của biên pháp thê châp 604.3.3 Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về xử lý quyền sử dung đất thé chap 62

44 Kiên nghị hoàn thiện quy định của Bộ luật dân sự năm DOTS execu s03

KET LUẬN

DANH MUC TAI LIEU THAM KHAO

Quyền sử dung đất là tài sin lớn của các quốc gia cũng như nên kinh tê toàn câu.Dưới giác độ kinh tê vi mô, quyền sử dung đất còn là tài sản có giá trị lớn của các giađính và doanh nghiệp, Trong nên kinh tệ thi trường ngoài chức năng là nơi ở, nơi tôchức hoạt động sản xuất, kinh đoanh, quyền sử dung đất còn là nguồn vốn đã đầu tethông qua hoạt động thé chap Thực tiễn cho thay, thé chap quyên sử dung đất có vai trỏrat quan trong trong việc giải quyết nhu cau về vốn, phục vụ quá trình sản xuất, kinhdoanh của người dân cũng nlur các mục tiêu va nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của

Nhà nước trong chuối cung ứng giá trị toàn câu Ở Việt Nam, tỷ lệ cho vay có bảo dam

bằng thé chap quyên sử dụng dat luôn chiêm tỷ lệ rất cao so với thé chấp đông sản Theo

thống kê của FIAS (cơ quan tu van về môi trường và dau tu) thì “ Hoạt động cấp tin

ding ở Viet Nam thiên về sử ding quyển sử dung đất, với tP lễ các ngân hàng nhậnquyển sử dụng đất làm bao đâm chiếm 93%.”1 Từ các khía canh kinh tê trên đây chothay, thé châp quyên sử dung dat đóng vai tro rất quan trọng đổi với sự phát triển kinh

tê - xã hội Nó là phương thức đảm bảo việc huy động vốn, qua đó, tạo các nguôn lựcthúc day sản xuất, kinh doanh phát triển Do vậy, việc hoàn thiện khuôn khô pháp luật

về thé chap quyền sử dung đất trong điều kiện xây dựng nền kinh tê thị trường của nước

ta hiện nay là yêu câu nội tại, mang tính tat yêu, khách quan của sự phát triển kinh té

-xã hội nhằm góp phân chuyển hóa quyên sử dung đất thành nguồn tai chính đôi dao

phục vụ cho các mục tiêu phát triển

Nhận thức được tâm quan trong của hoạt động thé chấp quyên sử dung đất, trongnhững năm qua, Nhà nước ta đã có nhiều nổ lực trong việc hoàn thiện khuôn khổ phápluật về thé chap quyền sử dung dat nhằm tôi đa hóa giá trị và tiêm năng kinh tê củaquyên sử dung dat thông qua việc thuc day tiền trình và chất lượng “vốn hỏa” Losi hìnhtải sản này Các văn bản quy pham pháp luật như Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Datđai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 cùng hệ thông các văn ban hướng dẫn thi hành

đã tao nền tảng pháp ly quan trong cho hoat động thé chap quyền sử dung đất Tuy

1 FIAS (2006), Vệt Nun ting cường cơ hồi tiếp căn tín ching thông qua cải cách về gino dich bio dim, Hà Nội

nhiên, thực tiễn cho thay, khuôn khô pháp luật về thé chap quyền sử dụng dat tuy Nhà

nước đã có những nỗ lực đáng kế dé hoàn thiện, song vẫn còn nluều hạn chế, vướng

mắc, an chứa rủi ro, đồng thời chưa tương xúng với giá tri và tiêm năng “oốn hóa” quyền

sử dung đất Vé học thuyết phép lý, pháp luật về thê chấp quyên sử dung đất còn thiêu

sự dan đất bởi học thuyết pháp ly khoa học và phủ hợp, dan dén chế định thê chấp quyền

sử dung đất thiêu thiết kê có tính chất tông thé và nhật quán trong cách tiệp can về cácvan dé liên quan đân thé chấp quyên sử dung đất Bên cạnh đó, sư thiêu phối hợp trongxây dựng chính sách và xử lý chính sách cũng đã dan đến một số quy định của pháp luật

về thé châp quyên sử dung đất còn thiêu dong bô và nhật quán Thực tiễn pháp lý nêutrên cho thay, việc nghiên cứu các giải pháp dé hoàn thiện pháp luật về thé chap quyên

sử dụng dat trong bôi cảnh nước ta hién tại là một đời hỏi cấp thiệt, khách quan

Trước thực tê đó, đã có công trình khoa học nghiên cứu mat số khía canh pháp

ly và thực tiễn về thé chap quyên sử dụng đất Tuy nhiên, chưa có công trình nao nghiên

cửu chuyên sâu va có hệ thông về thé chap quyền sử dung đất cả trên phương diện ly

luận và thực tiễn, dé từ đó xây dung các đề xuất hoàn thiện khung pháp luật về thé chap

quyên sử dụng đất, đặc biệt là trong bôi cảnh các văn bản pháp luật liên quan đến thé

chấp quyền sử dụng đất mới được ban hành trong thời gian vừa qua Điều nay cho thay,việc tiép tục nghiên cứu và hoàn thiện quy định của pháp luật về thé chap quyền sử dungdat trong bối cảnh hiện tại là hết sức cân thiết Qua đó, khẳng định, việc lựa chon và

nghiên cứu dé tài “Thế chấp quyều sit dung dat theo pháp luật đâm sự Việt Nam và

thực tien thục hiệu tại Ngâm hàng Oceaubank chỉ nhánh Thăng Long” làm Khóaluận tốt nghiệp có giá trị lý luận và thực tiễn sâu sắc và mang tính ứng dụng cao

2 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu.

Mục đích nghiên cửu của Khóa luận 1a làm sáng to về mất lý luận, thực trangpháp luật vả thực tiễn áp dụng phép luật về thê châp quyền sử dụng đất, trên cơ sở đó,

dé xuất các giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật trong lĩnh vực nay

Khoa luận có niệm vụ nghién cứu sau:

Thứ nhất, phân tích và luận giải dưới giác dé lý luận về quyền sử dung đất théchấp và các yêu tô (nội dung pháp ly) cầu thành biện pháp thé chấp quyên sử dung datTrên cơ sở đó, xây dưng các khái niệm khoa học về quyền sử dung dat thé chap, thé

Thứ hai, phân tích, đánh giá thuc trạng pháp luật và thực tiễn áp dung pháp luậthién hành về thé chấp quyên sử dung đất, từ đó nhận diện những han chế của pháp luậtcân phải được nghiên cứu hoàn thiên.

Thứ ba, đề xuat các kiên nghi hoàn thiện quy định của pháp luật hiện hành về

thé chap quyền sử dung dat dua trên hoc thuyết khoa học, phù hợp với thực tiễn và

truyền thông pháp lý của Viét Nam

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Dé tai nghiên cứu thé chấp quyền sử dụng đất đưới giác độ biện pháp bảo dam.Khoa luận không di sâu nghiên cứu hợp đồng thé chấp quyên sử dung đất cả trên phươngdiện lý luận và pháp luật thực định mà chỉ dé cập đến hợp đông với tư cách là căn cứphát sinh, tạo lập biện pháp thé chap quyên sử dung đất và là hình thức thé hiện, ghi

nhận thỏa thuận của các bên về biện pháp thé chap quyền sử dung đất Trong khuôn khổ

của Khóa luận tốt nghiép này, chi nghiên cứu, đánh giá khuôn khô pháp luật thực dinhcủa Việt Nam về thế châp quyền sử dung dat Cu thé:

Thứ nhất, nghiên cứu những van dé lý luận vệ biện pháp thé chap quyền sử dụngdat, làm cơ sở cho việc phân tích, luân giải các quy đình của pháp luật hiện hanh về thé

chấp quyền sử dụng đất

Thứ hai, nghiên cứu phép luật thực dinh và thực tiễn áp dung để đưa ra những

đánh giá, nhân định về muc đô phù hợp và đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn của hệ thong

pháp luật hiện hành về thé chap quyên sử dung dat.

Thứ ba, nghiên cứu đề xuất kiên nghi nhằm hoàn thiên các quy dinh của pháp

luật hiện hành vệ thé chấp quyền sử đụng dat

4 Cơ sở lý thuyết

Khoa luân nghiên cứu về thê chap quyền sử dụng đất dưới góc độ lý luận, góc

đô pháp luật thực định và góc độ thực tiễn thi hành trên cơ sở lý thuyệt vat quyền và trái

quyền Bên cạnh đó, một số lý thuyết như ly thuyết về bão đảm thực biên nghĩa vụ, lý

thuyết sở hữu, lý thuyết về tự do hợp đồng, lý thuyết về quan hệ giữa vật chính, vật phụ

5 Cách tiếp cận vân đề nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu

Khoa luận tiếp cân nghiên cứu thé chập quyên sử dung đất đưới giác độ biệnpháp bảo dim Cách tiép cận van dé nghiên cứu về thé chap quyên sử dung đất của Khóaluận là lam rõ yêu tố vật quyền và yêu tó trái quyên của biên pháp thé chấp quyền sửdung dat trong sự tham chiêu các học thuyết pháp lý của hai hệ thong pháp luật có tầmảnh hưởng đôi với khoa học pháp lý đương đại, là hệ thông Civil law và hệ thôngCommon law, cũng như các quan điểm khoa học, quy định pháp luật của các nước lả

đại điện tiêu biểu của hai hệ thông nay và cổ luật của Việt Nam Từ đó, soi chiều vào

trong việc đánh giá các quy dinh của pháp luật thực định của Viét Nam, nhận điện những

vướng mắc, bất cập, trên cơ sở đó đưa ra kiên giải về hướng hoàn thiên pháp luật về théchấp quyên sử dung dat phủ hợp với ban chat của thé chấp quyền sử dung dat

Trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chung và duy vật lich sử, Khóa luận

sé kết hop chúng với một sô phương pháp nghiên cửu chuyên sâu nhu: phương phápphân tích, tong hop, so sánh, tông kết thực tiễn nhằm lâm sáng tỏ những van đề nghiên

cứu về thê chấp quyên sử dụng đất

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của khóa luận

Kết quả đạt được của Khóa luận sẽ gép phân làm sáng tỏ phương điện lý luậntrong khoa học pháp ly về thé chap quyền sử dung đất Cụ thé: xây dưng được hệ thôngcác van đề lý luận cơ bản về thé chap quyền sử dụng dat; phân tích thực trang điêu chỉnh.pháp luật về thé chap quyên sử dung dat và thuc tiễn áp dưng, chỉ ra những bat cập củapháp luật và đưa ra phương hướng hoàn thién phép luật về thé chấp quyền sử dung dat.Những giải pháp hoàn thiện pháp luật của Dé tai sẽ là nguôn tham khảo có giá trị chocác cơ quan có thâm quyên trong quá trình sửa đổi, bỗ sung hoàn thiện các quy định.của pháp luật về thê châp quyên sử dụng đất

1.1 Khái niệm và đặc diem của quyền sử dung đất

1.1.1 Khái niệm

Dưới góc độ thực tiễn pháp lý, QSDĐ là mat chế dinh quan trong của hệ thông

pháp luật dat đai, 1a tổng hợp các quy pham phép luật điều chỉnh các quan hệ xã hôi phat

sinh trong quá trình sử dụng đất như căn cứ phát sinh, cách thức thực hién quyền, nghĩa

vụ, tranh chap và giải quyết tranh chấp

Hiện nay, pháp luật chưa đưa ra khái niêm về quyền sử dụng đất Điêu 189 Bộ

luật dân sự năm 2015 định nghia: “Qn

hoa lợi, lợi tức từ tài sản” Tim hiểu về ban chất phép ly, quyên sử dung đất là quyên

của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dung đất

được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyên giao từ những chủ thê khác thông qua

in sir đứng là quyên khai thác công đụng hưởng

viéc chuyén đẫi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho Tuy thiên,

theo quan điểm của đa số các nhả lập pháp, quyền sử dụng đất đai là quyền khai tháccác thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tê — xã hộ:của dat nước Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghila quan trong vì nólâm thỏa mến các nhu câu và mang lai lợi ich vật chat cho các chủ sử dung trong quátrình sử đụng đất

BLDS năm 2015 khi quy định về quyền tài sản: “Quyển tài sản là quyển tri giáđược bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hitu trí hệ, OSDD

và các quyên tài sản khác” đã ghi nhận QSDĐ là một loại quyên tai sản hay nói cách

khác QSDĐ là quyên có thé trị giá được bằng tiên LĐĐ nam 2013 hiện hành cũng

không đưa ra khái niém về QSDD ma chi định nghiia về một số thuật ngữ liên quan đến

quyên sử dụng đất như chuyên QSDD, giá tri QSDD, Như vậy, QSDD có thé được

hiéu la quyền tài sản của chủ thé sử dung đất thể hiện quyền năng đối với dat đai có thé

trị giá bằng tiên va được lưu thông dân sự

Từ một số dinh nghia, đánh giá nêu trên, thông qua mới quan hệ giữa Nhà nướcvới các tô chức, hộ gia đính, cá nhân sử dung dat, đặc biệt là từ cách thức xử lý của phápluật khi quy dink về các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản, trong

chúng tôi cho rằng nhìn từ góc đô khoa học pháp lý thì quyền sử dụng đất cần được dinh

ngiữa như sau Quyén sử dụng đất là quyều tài sản thuộc sở hitn của tô chức, hộ giađình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết đình giao đất, cho thuê đất, công nhân quyền

sử dụmg đất của cơ quan nhà rước có thẩm quyền hoặc từ các giao dich nhận chuyềnquyển sử ding đất Liệc chiếm hin, sử đng định đoạt quyền sử dung đất phải tuân thícác điều kiện, thi: tục do pháp luật guy định

1.1.2 Đặc điểmThứ nhất, quyền sử dung đất là một loại quyền tài sản

Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiễn giấy tờ có giá

và quyển tài san” Điều 115 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định “Quyéntai sản là quyềnint giá được bằng tiền, bao gồm quyên tài sản đối với quyền sở hữm trí trễ, quyền sửding đất và các quyền tài sản khác ° Như vậy, dưới góc độ này quyên sử dung dat được

coi là một loại quyền tài sản Loại tài sản này đặc biệt & chỗ luôn được xác lập trên một

tải sẵn va tài sản này luôn gắn liền với dat dei Khi Nhà nước trao quyên sử dung dat

cho người sử dung đất, thì quyên sử dung đất 14 mat loại quyên tài sin N gười sử dụng

dat có quyền tự mình khai thác công dung từ đất hoặc được thực hiện các giao dich đổivới quyền sử dung đất của mình như quyền chuyển đổi, chuyên nhượng, cho thuê, chothuê lại, thừa kê, thé chap, tặng cho quyên sử dung đất

Thứ hai, quyên sử dụng đất là một vật quyên hạn chỗ, bởi lẽ

+ Quyên sử dung dat có đôi tượng là vật: Quyền sử dung đất tôn tai dưới dangdat dai Do đặc tinh có ích của đất nên mọi hoạt đông của con người đều phải thực hiéntrên đất va tác đông vào đất nên tinh chat đối vật của quyên sử dung đất là không thé

+ Quyên sử dụng dat do pháp luật quy dinly Điều 166 Luật dat dai năm 2013 quyđịnh các quyền năng chung của quyền sử dung dat bao gồm: Quyên được cập giây chứngnhận quyên sử dung đất, hưởng thành quả lao động, kết quả dau tư trên đất, được Nhànước bảo hô khi người khác xâm pham quyên, lợi ích hợp pháp vệ dat đai của mình ,nhiing quyền năng riêng phụ thuộc vào từng loại dat cụ thé và hình thức làm phát sinh

quyên sử dụng đất như chuyên đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kê, tặng cho, thé

+ Quyên sử dung dat có tinh han chế: Một là, quyên sử dung dat là quyền phốisinh từ quyền sở hữu toàn dan về đất đai, Nhà nước với tư cách là đại điện chủ sở hữu

toàn dân thực hiện trao quyền sử dung đất cho các chủ thé bằng các hình thức giao dat,

cho thuê dat và công nhận quyền sử dung dat thì lúc này mới lam phát sinh quyền sửdụng dat của các chủ thé Hai là, quyền sở hữu toàn dan về dat đai là quyên độc lập, cònquyên sử dung đất là quyền phụ thuộc Ba là, quyên sở hữu toàn dân về dat dai có tinhvĩnh viễn, trong khi đó quyền sử dụng đất thi không,

1.2 Khái niệm và đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm và bản chất của thế chấp quyền sử dụng đất

“Thé chap” là từ có nguén góc Hán Việt “Thể” có ngiĩa là “bỏ di, thay cho”,

còn “chap” 1a “cam, giữ, bat” Theo Tử điển Tiếng Việt thi: “Thế chấp (tài sin) dùng

lam vật bão dam, thay thé cho só tiên vay néu không có khả nắng trả đúng ky han”

Như vậy, biểu theo nghĩa cơ bản, thé chấp là cách thức bảo đâm cho việc thực hiện nghĩa

vụ thông qua một tai sản Trường hợp bên vay vi pham nghĩa vu được bảo dam bang thé

chấp thi giá tri tài sẵn thé chap sẽ được dùng dé thay thé cho nghĩa vụ mà bên vay đã vị

phạm.

Dưới giác đô pháp lý, ở những nước theo hệ thông luật Civil law, khái tiệm théchấp quyên sử dung đất được nhìn nhận đưới giác dé là một quyền (có tính chất vậtquyên) đối với quyền sử dụng đất thé chap Theo Điều 2393 BLDS của nước Công hòaPháp, “Thế chấp là một vật quyền đối với quyển sir dụng dat được ding dé bảo đâmthực hiện ngliia vụ Khi quyền sử dung đất được chuyển dich sang cho người khác, việcthé chấp đã xác lập trên quyển sử dụng đất van tổn tại” Theo Điều 369 BLDS Nhật

Ban, “ Người nhận thé chấp có quyền ta tién so với các chit nợ khác trong việc đáp ứng

yêu cẩu của minh từ quyén sử ding đất mà bên nợ hoặc người thứ ba đưa ra như là một

biện pháp bảo đâm trái vụ và không chuyén giao quyền chiếm hữn nó `”

Như vây, theo tiếp cân của các nước tiêu biểu cho hệ thông luật Civil lew nói

trên, thé chấp quyền sử dung dat được định nghĩa là mat quyền đôi vật (vật quyên) trên

quyền sử dung đất, Quyền (có tính chất đối vat) này trao cho bên nhận thé chập quyên

theo đuổi và quyền ưu tiên thanh toán ma không cần phéi có sự chuyển giao quyên

Ở những nước theo hệ thông luật Common law, khái niém thé chấp quyên sửdung đất không được xây dung dua trên nên tảng của hệ thong lý thuyết về vật quyên.khởi nguén từ C ö luật La Mã ma được tiép cận dưới giác đô lý thuyết về hợp đồng ỞViệt Nam, trong thời kỳ pháp thuộc, khái niêm thé chap quyên sử dụng dat chịu sự ảnhhưởng mạnhm ẽ bởi tư duy của BLDS của nước Công hòa Pháp Theo Điều 1 527 Hoàng

Việt Trung ky hộ luật, "Tác thé chấp quyển sử ching đất là mốt khé ước thuộc về vật

quyển do một người mắc nợ giao cho người chủ nơ một quyên sử đàng dat nào dé đâm

bdo mén nợ `.

Trong thời ky dan luật hiện đại, thé chấp quyên sử dung dat được nhân điện thông,qua khái niém thé chap tải sẵn Ca ba BLDS: 1995, 2005, 2015 đều xây đựng khái niémthé châp tài sản dựa trên nên ting của quan hệ hop đồng (ly thuyết trái quyện) trong sựphân biệt với biên pháp cam cô thông qua phương thức thực hiện biên pháp là khôngchuyển giao tài sản thé chap cho bên nhận thé chap Su khác biệt cơ bên duy nhất củaBLDS 1995 so với BLDS 2005 và BLDS 2015 trong quy dinh về khái niệm thê chấp,

đó là đổi tượng của biên pháp

BLDS 2015 định ngifa thé chap tai sản thiên về phương thức thực hiện biện pháp

là “không giao tài sản” hon là nhân manh yêu tô bản chat quyên của biện pháp théchap Theo quy định của Điêu 317 BLDS nam 2015, “Thể chấp tài sản là việc một bên(sau đây gọi là bên thé chấp) ding tài sản thuộc sở hữn của mình dé bảo đâm thực hiệnnghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (san dy gọi là bền nhận thé chap).”

Từ những phân tích trên cho thay, cho đủ, có những cách quy định khác nhau vớicác lý thuyết tiếp cân khác nhau nhung xu hướng chung khi xây dung khái niêm théchap tài sẵn, bao gôm cả quyên sử dung đất, các nhà làm luật đều có xu hướng đề cập

đến hai van dé có tinh chất cốt lối của thé chập, đó chính là tính chat (bản chat) bảo

dam của biên pháp thé chap và phương thức (cách thức) thực hiên biện pháp

Như vậy, bản chất của thé chấp quyên sử dung dit là biện phép bảo đấm đối vật

được xác lập trên cơ sở thỏa thuận giữa bên thế châp và bên nhận thé châp nhằm đảm

bảo quyên (có tính chat vật quyên) của bên nhận thé chap đổi với quyên sử dụng dat

cho rằng, thé chấp quyền sử dụng đắt là biện pháp bao đâm đối vat được xác lập trênquyển sử dụng đất mà không cô sư chuyên giao quyền sử dụng đắt từ bên thé chấp sangcho bên nhận thé chấp nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghiia vụ phát sinh trên cơ sởthéa thuận của các bên trong hợp đồng thé chấp.

1.2.2 Đặc điểm pháp lý của thế chấp quyền sử dụng đất

Thứ nhất thé chấp quyền sir dụng đất là biện pháp bảo đâm đôi vật

Dựa trên tính chất của biên pháp bảo dim, các nước theo truyền thông luật Civil

lew chia biện phép bão đảm thành trái quyền bảo đảm và vật quyên bảo đảm Trái

quyên bảo dim, hay còn gọi là biên pháp bảo đâm đổi nhân, do là việc một chủ thể

(bên bảo đảm) cam két với bên có quyền (bên nhận bảo đảm) về việc ngiĩa vụ của mộtchủ thé khác (bên có nghiia vu) sé được chủ thé này bảo đảm thực hién Bản chat củabiện pháp bảo đêm đôi nhân là việc bảo đảm thực hiện nghia vụ dua trên quyền đốinhân, mà cụ thé 1a quyền yêu câu bên bảo dam thực hiện ngliia vụ thay trong trườnghop bên có ngliia vụ vi pham nghĩa vụ ma người nay đã cam kết bảo dam thực hién

Vật quyên bảo đảm, hay con gọi là biện pháp bảo đảm đôi vật là biện pháp bảo dim

trao cho bên nhận bảo đảm quyên (có tinh chất vật quyên) trên tài sản bão đảm củabên bảo đâm Khác với biên pháp bão đảm đối nhân, tính chat bảo đảm của biên phápbảo đối vật thê hiện ở quyền đổi vật của bên nhên bão dam trên tai sản ma bên bảo

dam ding để bảo đâm thực hiên ngiấa vụ Đây là cách tiếp cân phô bién của các nước

theo truyền thong luật Civil law

Thứ hai, thé chap quyên sử đụng đất là biển pháp bao đâm được xác lập trên cơ

sở théa thuận của các bên trong hợp đồng thé chap quyền sir dung dat

Hop đồng với tư cách là kết quả của sự thông nhật ý chi giữa các bên cura trêncác điều kiện mà pháp luật quy đính là cơ sở phát sinh biện pháp thé chap quyên sửdung dat Tuy nhiên, điều này không có ngiĩa là, các bên được quyền thöa thuận tao

lập biện pháp thé châp ngoài khuôn khô phép luật Hiển nhiên, thé chap quyền sử dụng

dat là biên pháp bảo đảm do pháp luật quy định nhưng biện pháp nay chỉ có thé phátsinh từ thỏa thuận của bên trong hợp đông được ký kết giữa bên nhân thé chap và bên

thé chap.

Thứ ba thé chấp quyền sử ding đất là biện pháp bảo đảm không mang tínhchuyển giao tài sản

Day là điểm khác biệt căn bản vé chất của vật quyên thé chap quyên sử dung dat

so với vật quyền cêm cô quyên sử dụng đất Hiển nhiên, vật quyên cam có quyền sử

đụng dat có mức độ bao vệ bên nhân bảo đấm cao hơn vì bên nhận bao đảm được

quyền chiếm giữ quyên sử dung dat, tránh nguy cơ bên bảo dam thực hién việc chuyên

nhượng quyên sử dung đất cho bên thứ ba Tuy nhiên, với đặc tính “chuyền giao” cho

bên nhận cam cô, biên pháp cam cô quyên sử dụng đất sé ảnh hưởng đền cuộc sông

và hoạt động kinh doanh bình thong của bên cam có, vì quyền sử dung dat vốn di 1anơi ở, nơi tiên hành các hoạt động sẵn xuất, kinh doanh và 1a tư liệu sản xuất quantrong của bên cam cô

Với đắc tính không chuyên giao quyên chiêm hữu quyên sử dung dat thê chapcho bên nhên thé chap nên bên thé chấp van được quyền tiếp tục sử dụng quyên sửdung đất thé chap để ở hoặc để tiền hành các hoạt đông sản xuất, kinh doanh rihằmkhai thác tối đa tính năng và giá trị kinh tế của quyên sử đụng đất Đây là đặc điểm thé

hiện tính hiệu quả về kinh tê và tính ưu việt của biện pháp thé chấp quyền sử dụng đất

Sự lãng phí tin dụng vì thé cũng sẽ giảm di do quyên sử dung đất thé chap van có thé

tiếp tục được ding dé bảo đảm cho các nghia vu mới.

Tuy nhiên, trên phương điện khác, việc bên thê châp vẫn tiệp tục sử dụng, khai

thác quyền sử dung dat môt cách bình thường lei lêm phát sinh nguy cơ rủi ro cho bên.thứ ba trong việc xác định tinh trang pháp lý (chủ thé quyền và tình trạng quyên) xáclập trên quyền sử dụng đất thế chấp, đặc biệt là trong trường hợp bên thứ ba là bênnhận thé chấp tiếp theo hoặc người mua, người nhân chuyển nhượng quyền sử dungdat Chính vì vây, khác với vật quyên cam có quyên sử dung dat, điêu kiện dé biện

pháp thê chấp quyền sử dụng dat có hiệu lực đổi kháng với người thứ ba, qua đó, dé

quyền của bên nhén thé chap (có tính chat trái quyên) trở thành quyền (có tinh chat

vat quyén) là phải đăng ký dé công khai hóa quyền da được xác lập trên quyền sử dung

Thể chap quyên sử dung dat là biện pháp bão dam phát sinh từ sự thỏa thuận của

các bên thé hiện thông qua hợp đông V iệc xác lập hợp đồng thé chap quyên sử dụng

dat dựa trên nên tảng của thuyết tự do y chí Tuy nhiên, điều nảy không đồng nghia

với việc tuyệt đối hóa vai trò ý chi của chủ thé trong việc hình thành hợp dong thé

chap quyên sử dung dat

Chính vi vậy, trong quan hệ hop đông thé chap quyên sử dung dat, nguyên tắcung thuận cũng bị giới han Lý thuyết về sự ưng thuận chỉ ra rằng, chỉ cân các bên đạtđược thỏa thuận là hợp dong coi như đã giao kết và về nguyên tắc, hiệu lực của hop

đồng không phụ thuộc vào các điều kiện về hình thức, thủ tục mano có liệu lực khi

các bên đã đạt được sư thỏa thuận, trừ mat sô trường hợp ngoai lệ Hợp dang thê chap

quyên sử dung dat là một ví dụ sinh đông và điển hình cho “sự giới hạn” và “ngoại

18” của lý thuyết về sự ưng thuận

Pháp luật của hau hết các nước đều ghi nhận hình thức văn bản của hợp đôngthé chap quyên sử dụng dat Bên cạnh đó, pháp luật còn quy định một số tha tục màcác bên can phãi tuân thủ khi xác lập biên pháp thê chap quyền sử dụng đất, điện hình

là công chứng và đăng ký gồm: thủ tục công chứng, về thủ tục đăng ký

Thứ năm, thé chấp quyển sir ding đắt là biện pháp báo đâm chịu sự tác đồng và

ảnh hướng bởi sự phát triển của thi trường quyền sử ding đất

“Thị trường quyền sử dung đắt là hệ thống các quan hệ, thông qua đỏ các giaodich về quyền sử dung đất của các bên tham gia được thực hiện”3 Trên thực tê, việcđầu tư, kinh doanh quyên sử dung dat doi hỏi một nguôn von lớn nên nhà dau tu, kinh

3 Nhà Pip hait Vit ~ Bhíp (2012), Kỹ yêu Tọa dian về sim đổi Bộ haat Din sx phần các bền phíp bảo dim tac

tưệnngữa vụ, Fa Nội 11-12//2012,tr.11-12.

3 Lê Xuân Ba (dk bain) (2003), Sự hink chăn vie phat triển thi trưởng Bắt đồng sim trong cong cudc đôi mỗi ở Viết Nam,

Tà xuất bền khoa học và kỹ thuật, He Nội tr 12.

doanh quyền sử dung đất thường dùng quyền sử dung dat dé thé chap nhằm tiếp cân.

von vay V ới tư cách là hàng hóa, là “nguyên liệt” của thi trường quyền sử dung dat,

hoat động thé chap quyền sử dụng đất chiu sự ảnh hưởng bởi sự vân hành va phát triển

của thi trường quyền sử dung đất Nêu thị trường quyên sử dung dat hoat động minh

bach, hiệu quả thì tốc độ vớn hóa quyền sử dụng đất thông qua nghiệp vụ thé chap sẽcao và ngược lại.

Ngoài ra, việc xử lý quyền sử dụng đất thé chap phu thuộc vào tinh thanh khoản

của thi trường quyên sử dung dat Thực tiễn cho thay, sự khủng hoảng của thị trường

quyền sử dụng đất có sự ảnh hưởng và tác động rat lớn dén việc chuyên nlwong, muabán quyên sử dụng đất

Thứ sáu, thé chấp quyền sử dụng đắt là biện pháp bảo đâm chịu sư điều chỉnh

chặt chế bởi các guy định của pháp luật

Quyền sử dung dat là tai sẵn thé luận dâu an cho quyên thiêng liêng của quốc

gia, dân tộc, là “tdi san vật chất và tinh than quý bản của quốc gia” Xuất phát từ vai

trò và ý nghĩa kinh tế - chính trị nói trên của quyên sử dung đất ma sự điều chỉnh củapháp luật đối với thê chap quyền sử dụng đất luôn có sự chặt chế và có phân thân trong

hơn so với các loại hình tài sản khác Theo PGS.TS Pham Duy Nghĩa: “Trong pháp

luật về tài sản, pháp luật về đắt dai (quyền sử đụng đất) từ cô chí kim chiếm một vị trí

quan trọng bậc nhất ``

VỀ mat truyền thong pháp luật về thé chap quyền sử dung đất nhìn chung khá

“báo thit’, thé biện sự chặt chế về hình thức, thủ tục xác lập và xử lý quyền sử dụng

dat thé chấp Bên cạnh đó, tư pháp quốc tê nhiéu nước đều ghi nhận nguyên tắc không

cho phép các bên được quyền lựa chọn luật áp dung trong trường hep hợp đồng (thé

chấp) có đối tượng là quyên sử dụng đất

KET LUẬN CHƯƠNG 1Tại Chương 1, tác gid đã nghiên cứu một số van dé lý luân vệ thé chấp quyền sử

dung dat Từ việc phân tích, luận giải các quan điểm tiép cận về quyền sử dung đất,

tác gid đã xây dựng quan điểm nghiên cứu riêng về quyền sử dung đất, đồng thời chỉ

ra tính đặc thù trong tiếp cận về quyền sử dung dat của khoa học pháp lý Việt Nam,

theo đó quyền sử dung dat được nhận điên không chỉ là dat đai ma con là quyền sử

dung đổi với từng mảnh dat riêng biệt (quyền sử dung dat)

Ngoài ra, tác giả đã phân tích và chi ra bản chất và đặc điểm pháp ly của théchap quyên sử dung đất trên cơ sở tiép cân từ lý thuyết vật quyền trong quan hệ bảođâm thực hiện nghĩa vụ Trên quan điểm tiệp cân bản chat của thé chap quyền sử dungdat là biên pháp bảo đảm đối vat được xác lập trên cơ sở thỏa thuận giữa bên thé chap

và bên nhân thé chap nhằm đảm bão quyền (có tính chất vật quyền) của bên nhận théchap đối với quyền sử dung dat thé chap, trong Chương 1 Khóa luận đã phân tích, luậngai trên phương diện lý luận những nội dung pháp lý cơ bản của thé chấp quyền sửdụng dat, đó là, hiệu lực của biên pháp thê chap, yêu tó vật quyên, yêu tô trái quyêncủa biện pháp thê chap và xử lý quyên sử dụng đất thê chap

Những nôi dung cơ bên về mặt lý luận về thé chap quyền sử dung dat đượcnghiên cứu ở Chương 1 nhằm tạo cơ sở cho việc phân tích, đánh giá thực trang phápluật biện hành và thực tiễn áp dung tei Chương 2, Chương 3 của Khóa luận

CHƯƠNG 2

QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUAT VIET NAM HIEN HANH

VE THE CHAP QUYEN SU DUNG DAT

2.1 Quy định về hình thức của thé chấp quyền sử dung đất

Pháp luật quy định điêu kiện thé chap rat chặt chế, đối tương thê chap là QSDĐkhông chi tuân thủ pháp luật dan sự về biện pháp bảo đảm - thé chấp tải sản ma conphải théa man các điều kiện thé chap do pháp luật dat đai quy định Việc xác định trình:

tự, thủ tục thé chap QSDĐ rất chat chế và nghiêm ngất Mặc dù QSDĐ được théa

thuận là tai sin bão đâm cho nghĩa vụ trả nợ, nlumg pháp luật quy định vé các điều

kiên, yêu câu va thủ tục pháp lý cần thiết có liên quan dén quá trình ky kết, thực hiện

và châm đút giao dich thé chap QSDĐ chặt chế và nghiêm ngất hon so với giao dichthé chap các tai sản thông thường HĐTCQSDĐ bắt buộc phải lập thành văn bản vàphổi được công chứng hoặc chúng thực (khoản 3 Điều 167 Luật Dat đai năm 2013)

Hai thủ tục liên quan đến hình thức HD được thực hiện theo cách khác nhau Công

chứng được tiên hành tại các tổ chức hành nghề công chứng, chứng thực được tiên hànhtại Ủy ban nhân dân cap xã Thế chấp QSDD còn cần phải đăng ky tại cơ quan quản lýđất đai

Yêu cau của pháp luật đối với hình thức văn bản của hop đông thé chap QSDDxuất phát từ đặc trưng chung của việc thé châp tai sản và cũng như việc chuyên QSDĐnói chung Đối với các HD dân sự khác, tùy vào từng loại HD, ma pháp luật quy địnhbình thức bằng miéng, bằng hành vi cụ thé hoặc bằng văn ban đối với HD thì hình thức

HĐTCQSDĐ được pháp luật quy đính một cách chat chẽ Bên cạnh đó, pháp luật quy

định HĐTCQSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực Do đôi tượng thê chap làQSDD, một loại quyền sử dung tài nguyên hữu han của một quốc gia và quyên sử dung

đó phái sinh từ đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên yêu câu về hình thức công chứng

hoặc chứng thực HĐTCQSDĐ nhằm bảo dim sự kiểm soát việc sử dụng đất từ phía cơ

quan có thâm quyên cũng như để bên thứ ba cũng nlur công chúng có thông tin về các

giao dich tác đông dén lợi ích xã hội

Việc đăng ký HĐTC bảo đảm quyên lợi cho bên nhan thê chap khi xác định tứtưuu tiên thanh toán, với muc đích thé hiên đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên moi giao

địch về quyên sử dụng đất phải đăng ký và đối kháng với bên thứ ba Bên thứ ba có thể

xuất hiện trong trường hợp bên thé chap ding tài sin của minh bảo dim cho bên có

ngiữa vụ trả nợ theo hop đông chính với bên nhận thé chấp V iệc ghi nhận nguyên tắccông khai đăng ký như trên có ý ng]ĩa bảo dim sự minh bạch trong giao lưu dân sự và

quên ly nha nước, các chủ thể trong giao lưu dan sự được cung cấp thông tin day đủ,khách quan về tai sản và quyên sở hữu, quyên khác đối với tài sản cũng như các giaođịch về chuyên dịch tài sản, qua do, hạn chế được các rủi ro pháp lý Quy định nàycũng tạo nên tảng pháp lý cho nên kinh tê vận hành theo các quy luật thi trường métcách lành mạnh va bảo đêm nên tăng pháp lý cho việc cu thé hóa, khả thi trong quyđịnh của Bộ luật, luật khác có liên quan vệ thời điểm chuyển quyền, thời điểm phátsinh hiệu lực công khai doi với xã hội (hay còn gọi là hiéu lực đôi kháng với người thứ

ba) Quy dinh của Bộ luật Dân sự năm.

2005 vừa chưa bao quát được hệt các phương thức lam phát sinh hiệu lực đôikháng trao bảo dam thực hiện nghia vụ dân su, vừa chưa bao quát được hết các biện

pháp bao đảm phát sinh theo giao dich và phát sinh theo quy định của luật và cũng chưa

tách biệt được giữa giao địch bảo đảm và biện pháp bao đảm Kê thừa và phát triển quyđịnh của Bé luật Dân sự năm 2005, Bộ luật quy định mét cách minh thị về hai phươngthức làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thử ba của biện pháp bão đảm (Điều

297): (1) Nắm giữ (hoặc chiêm gi tai sản bảo dam và (2) Dang ký biên pháp bảo dam

Hai phương thức này có giá trị hiệu lực dai kháng như nhau

Việc 6 sung năm giữ (hoặc chiêm git) là phương thức làm phát sinh hiệu lựcđối kháng với người thứ ba của biện pháp bảo đêm, độc lập và bình đẳng với phươngthức đăng ký là phù hop và thông nhất với nguyên tắc bảo vệ “tinh trạng hòa bình”của việc chiêm hữu thực tê mà Bồ luật hướng đền

Trong lĩnh vực vay tei ngân hàng, Hop đồng thé chấp chỉ là một biên pháp dé

bao dam thực hiện hợp đông tin dung (hay hợp đông kinh tê, dân sự kháo) Do vậy, hợpđồng tin dụng luôn là hop đông chính, được thiệt lập trước; con Hợp đông thê chấp 1ahop đông phụ và được thiết lập trên cơ sở bảo đảm cho quan hệ tin dung đó Dé tránh.được tình huồng phải ký di ký lại nhiều hợp đông bảo đảm tiên vay, bảo đảm sự tiênlợi trong thực té ma van đúng pháp luật, thi có thé thực hiện theo một trong hai cách

sau: Thứ nhất, ký hợp đồng tin dung nguyên tắc (hợp đồng tín dụng hạn mức) trong

mot thời hạn dai để làm cơ sở ký hợp đồng bảo đảm tiên vay, sau đó ký các hợp đông

(khê ước) tin dung giải ngân cụ thé Thứ hai, ky hop đông bảo đâm tiền vay, trong đó

nêu rõ là dé bão đảm cho những khoản vay nào (co thé đã và sẽ phát sinh trong môt

Thời hạn Hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất được điều chỉnh bởi quy đính.chung của Bộ luật Dân sự Theo Điều 319 Bộ luật Dân sự nam 2015, Hợp dong théchấp tài sản có hiệu lực tử thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thöa thuận khác hoặcluật có quy định khác (khoản 1); thé chấp tài sản phát sinh hiéu lực đổi kháng với ngườithử ba kể tử thời điểm đăng ký (khoản 2) Căn cứ vào nguyên tắc tư do thỏa thuận, cácbên sé ân định thời han thé chap Quyên sử dung dat và nêu như không có thöa thuận

thì việc thê chấp có hiệu lực đến khi chấm đứt nghia vụ được bảo dim bằng Quyên sử

dung đất Tai Điều Điều 161 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã có quy định tách bach giữa

thời điểm giao dịch có hiệu lực, thời điểm chuyên quyên sở hữu, quyền khác đối với

tai sản và thời điểm phát sinh hiệu lực công khai với người thứ ba Do vay, pháp luật

về thé chấp tài sản nói chung và pháp luật về Hop đẳng thé chap quyền sử dụng đất

cũng cân có nghiên cứu thâu đáo gắn với các thời điểm hợp đông có hiệu lực như tinhthân tại Điêu 161 của Bồ luật Dân sự

Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Dat đai năm 2013 thì: “iệc thé chấpquyển sử dung đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào số địa chính” Có ng†ĩa làtại thời điểm các bên thực hiện việc ký kết Hop đồng thé chap quyền sử dung dat quacông chứng hoặc chứng thực thi việc thé chap Quyên sử dung đất vẫn chưa có hiệu lực.Trong khi đó, Điêu 319 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định Hợp đông thé chap có hiệulực kể từ thời điểm giao kết néu pháp luật không quy định khác; thé chap có hiệu lựcđố: kháng với bên thứ ba kế từ khi đăng ky Đăng ký thé chap Quyên sử dung dat làquy định cân thiệt và có ý ngiĩa quan trong, mét mat nhằm công khai hóa thông tin vềgiao dich; có ý nghĩa đối kháng với người thứ ba kế từ thời điểm đăng ký cho tới ngày

xóa đăng ký Các bên có thé thỏa thuận về thời han thê chấp, nêu không có théa thuận.

thi việc thé chấp có thời hạn cho đền khi châm dứt ngiĩa vụ được bảo đảm bằng tài sinthê chấp

Ngoài thời hạn và thời điểm liệu lực của hợp dong Hop dong thé chap quyền

sử dung dat cũng có thé bị vô hiệu căn cứ vào các quy đính chung áp dụng đổi với hợp

đồng vô hiệu theo pháp luật luận hành; tuy nhiên, do Hop đồng thé chap quyên sử dungđất có đối tượng rat đặc biệt nên những yêu tô như năng lực chủ thể tham gia ký kết

Hop đồng hình tức Hợp đồng cũng là những van đề có thé tạo ra những điều kiện dé

yêu câu tuyên bó Hop đồng vô hiệu, gây ra rat nhiêu thực tế xáo trôn trong thị trường

2.2 Quy định về tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

BLDS 2015 đã xây dựng định ngiấa quyên sử dung dat trên cơ sở lý thuyết tiệpcận truyền thông của hệ thông luật Civil law có tính dén đặc thủ của chế độ sở hữuquyền sử dung dat của Việt Nam Theo quy định của khoản 1 Điêu 107 BLDS 2015,

quyền sử dụng dat được định ngiấa theo phương pháp liệt kê bao gồm: (1) dat đai; (2)

nhà, công trình xây dung gắn liên với dat dai; (3) tài sản khác gắn liền với dat dai, nha,

công trình xây dung và (4) tai sin khác theo quy đính của pháp luật Tử đính nghiia nói

trên cho thấy, BLDS 2015 nhận diện quyền sử dung đất trước tiên thông qua yêu tổ

(đặc tính) vật lý - không có khả năng di dời của tải sản (trong tương quan so sánh với

động sản) Dựa trên yêu tổ này, quyên sử dung dat được nhận điện trước hệt là dat đai

và nhà, công trình xây dung gắn liên với đất dai Y éu tô tiép theo được xem là tiêu chíxác định quyền sử dụng dat, đó chính là các tai sẵn cỏ đặc tính gắn liền với đất đai, nha,công trình xây dung, Y êu tổ cuối cùng là yêu tô pháp lý, nghĩa là, theo quy định củaphép luật, một tài sản được coi 1a quyền sử dung đất, mặc du, không thỏa mãn các tiêuchí dinh danh quyền sử dung đất mang tính truyền thông nói trên Đây chính là sự “chophép” pháp luật chuyên ngành quy định các loại hình quyền sử dụng đất khác, ngoài

các quyền sử dung đất “truyền thống" đã được liệt kê và định danh tại khoản 1 Điều

107 BLDS 2015 Quy định này có tính chất dé “mở”, mang tính linh hoạt nhằm tạo cơ

sở pháp lý cho việc thừa nhận các loại hình quyền sử dung đất moi trong tương lai củaphép luật chuyên ngành.

(i) Quy dink cia BLDS 2015 về quyền sit đụng đất hiệu có và quyền sit dungđất hìuh thành trong troug lai

BLDS 2015 phân biệt quyên sử dụng đất hiện có và quyên sử dụng đất HTTTLdua trên hai yêu tổ, đó là, yêu tô vật chất (trang thái) vật lý: hình thành hay chưa hìnhthành của quyền sử dung dat và yêu tổ (trang thai) sở hữu: đã thuộc hay chưa thuộc

quyền sở hữu của bên thé chap tại thời điểm xác lập hợp đơng thê chap.

Theo quy định của khoản 2 Điều 108 BLDS 2015, quyền sử dụng đất HTTTLgồm quyền sử dung đất chưa hình thanh và quyền sử dụng dat đã hình thành nhưng chủthê xác lập quyền sở hữu tai sén sau thời điểm xác lập giao dich thé chap Như vay,theo cách tiếp cân của BLDS 2015, yêu tơ “hình thành trong tương lai” của quyền sửdung đất thé hién cả trên phương điện vật chat và phương diện sở hữu, nghife là, quyền

sử dung đất sẽ hình thành (về mat vật chat) trong tương lai hoặc đã hình thành về matvật chat nhung sẽ thuộc quyên sở hữu của bên thê chập trong tương lai

Về điều kiện điều kiện của quyền sử dụng dat và nhà ở hiện cĩ (cĩ sẵn) đượcding dé thé chấp

- @) Điều kiện về sở hữu: phải cĩ chứng thư pháp ly do Nhà nước cap dé chúng

minh (xác thực) quyền sở hữu của bên thé chap đối với quyền sử dung đất, nhà ở

Nếu như đối với các quyền sử dụng đất thơng thường, việc xác đính quyền sởhữu dua vào suy đốn pháp lý về tinh trạng và quyên của người đang thực té chiém hữutheo nguyên tắc chung ghi nhận tai Điều 184 BLDS 2015, đơi với quyên sử dung dat1à quyên sử dụng dat, nhà ở, pháp luật yêu câu phải cĩ chúng thư pháp ly do Nhà nước

(đại điện cho quyền lực cơng) chúng nhận quyền sở hữu để lam căn cứ (chúng cử)

chúng minh quyền sở hữu đích thực của bên thé chap đối với quyên sử dụng dat Theoquy đính của Luật Dat đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014, điều kiện đầu tiên, cĩtính chất quan trong của quyền sử dụng dat, nhà ở được ding dé thé chap, do chính làphê: cĩ giây chứng nhân quyền sử dung đất, quyên sở hữu nhà ở

Liên quan đến van dé nay, pháp luật hiện hành: đang cĩ sự phân tách thời điểm

chuyển quyên sở hữu với thời điểm được chứng nhân quyên sở hữu trên gây chứng

nhận với ý nghĩa là chúng thư pháp lý do Nhà nước cấp xác nhận quyên sở hữu của

chủ sở hữu quyền sử dung đất Cu thé, Luật Dat đai năm 2013 tiếp cận tách biệt giữa

quan hệ *írà” quyền sử dụng dat giữa Nha nước và người dân thơng qua các quyết

định giao đất, cho thué dat với quan hệ cap giây chúng nhân quyên sử dung dat với tínhchất là sự kiện pháp lý xác nhân quyên sở hữu của người dan đơi với quyền sử dungđất ma trước đĩ Nhà nước đã thay mặt chủ sở hữu tồn dân vệ dat đai “rao quyển”.Luật Nhà ở năm 2014 cũng cĩ cách tiếp cận tương tự khi quy định tách biệt thời điểm

bên mua nhà ở xác lập quyền sở hữu nhà ở và thời điểm chủ sở hữu nhà ở được Nhà

nước chúng nhận quyên sở hữu đôi với nhà ở Theo điểm a khoản 1 Điêu 118 Luật Nha

ở năm 2014, thời điểm chủ sở hữu nhà ở được thực hién quyền thé chấp nhà ở có sẵn

là thời điểm chủ sở hữu được cấp giây chứng nhận quyền sở hữu, chứ không phải thời

điểm nhận chuyên quyên sở hữu nha ở theo Điệu 12 Luật Nhà ở năm 2014 Như vậy,

khác với quyên sử dung đất thông thường, đổi với quyên sử dung dat và nha ở, dé trởthành đôi tương của biên pháp thé chấp, xác lập quyền sở hữu thôi chưa đủ, chủ sở hữuphải có giây chứng nhận quyền sở hữu đổi với quyền sử dung dat — chúng thư pháp lythé hiện sự xác nhên quyên của Nhà nước thông qua một thủ tục hành chính (xin cho)khá chặt chế, đồng thời, quyên sở hữu đó phải đang có “hiểu lực”, ngiữa là, phổi dangtrong thời han sử dụng đất, thời hạn có quyên sở hữu nhà ở V ới quy định nay cho thay,

về nguyên tắc, thời điểm người sử dụng dat, chủ sở hữu nhà ở được thé chap quyên sử

dung đất, nhà ở là thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sởhữu nhà 6.

Bên canh quy định mang tính nguyên tắc nói trên, Luật Dat dai năm 2013 conghi nhận các ngoại lệ về thời điểm được quyền thé chap quyên sử dụng đất, cu thé làsớm hơn hoặc muôn hơn thời điểm được cấp giây chứng nhận Theo khoản 1 Điều 168Luật Dat đai năm 2013, trong trường hợp thừa kế, người sử dụng đất được quyền théchap ngay cả khi chưa có giây chứng nhận quyên sử dụng đất mà chỉ cân đũ điều kiện

để cập giây chứng nhận quyên sử dụng dat

(ii) Quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kiuh doanh quyều sit dung

đất uăm 2014 về uhà ở, công trink xây đựng liệu có (có sam); nhà ở, công trình xâyđựng hink thank trong trong lai

Về điều kiên của nha ở hình thành trong tương lai được dùng dé thé chap Theo

quy đính của Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014 thi tùy tùng trường hợp, việc thé chap

nhà ở HTTTL phải đáp ứng các điều kiện sau đây

ä @ Điều kiện về tính xác thực của yêu tô sẽ “hình thành trong tương lai”trên phương diện vật chất của nhà ở: Cụ thé, đối với trường hợp chủ dau tư thé chấpnhà ở HTTTL xây dung trong dự án thi phải có hô sơ chr án, thiết kế kỹ thuật của dự

án được phê duyét và nha ở thé chap phải thuộc điện dé xây dung xong phần móng

theo quy định của pháp luật về xây dung Đối với trường hợp tô chức, cá nhân xây

dung nhà ở HTTTL trên thủa dat ở hợp pháp của mình, tô chức, cá nhân mua nhà ởHTTTL trong dự án dau tư xây dung nhà ở của chủ đầu tư thủ phải có Giây phép xâydung nêu thuộc điện phải có Giây phép xây dụng,

- (ii) Điều kiện về chúng thư pháp lý xác nhén quyên đối với quyền sử dung dat

mà nhà ở HTTTL được xây dung và điều kiện vé tính xác thực của quyên sở hữu nhà

ở sẽ thuộc về bên thé chap trong tương lai: Theo quy định của Luật Nhà ở nếm 2014,trường hợp chủ đầu tư thé chấp nha ở hinh thành trong tương lai xây dung trong dự ánthì phải có giây chứng nhận quyền sử dung dat hoặc quyết định giao dat, cho thué datcủa cơ quan nhà nước có thêm quyên Trường hợp tổ chức, cá nhân thê chap nha ởHTTTL trên thửa đất ở hợp pháp của mình thi phải có gấy tờ chứng nhân quyền sửdụng đất ở hợp phép theo quy định của pháp luật về dat dai Trường hợp người mua

nha ở của chủ dau tư trong dự án dau tư xây đựng nhà ở thé chấp nhà ở HTTTL thì

phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượnghop dong mua bản nhà ở (nêu là bên nhận chuyển nhương hợp dong mua bán nha ở),

có giây tờ chúng minh đã đóng tiền mua nha ở cho chủ đầu tư theo tiền độ thöa thuậntrong hợp đồng mua ban va không thuộc điện đang có khiêu nại, khiéu kiện, tranh chap

vệ hợp đông mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhương hợp đồng mua bán nhà ở.Việc Luật Nhà ở nam 2014 xây dung các tiêu chí pháp ly dé xác định được tính “chắcchắn” sẽ hình thành và sẽ thuộc quyên sở hữu của bên thé chap đôi với nhà ở HTTTL

là hợp lý nhằm đảm yêu tô “sé hình thành” trên phương điên vật chat và “sé thndcquyển sở hing” của bên thé chap đổi với nha ở HTTTL, qua đó góp phân giảm thiểu

rủi ro và tranh chấp giữa các bên, tạo sự ôn đính và phát triển của thi trường tải chính

- tín dung và kinh doanh quyền sử dung dat

8 (iii) Điều kiên về tình trang pháp lý của nhà ở HTTTL: Theo quy định củađiểm b khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở ném 2014, trường hợp chủ dau tư thé chap nhàởHTTTL xây dựng trong dự án thi nhà ở thé chap phải không nằm trong phân dự ánhoặc toàn bộ dự án ma chủ đầu tư đã thé chấp, nghia lá, phải đang trong tinh trạngpháp lý “chưa được thé chap” Quy định nói trên của Luật Nha ở năm 2014 cho thay,Luật này không cho phép nhà ở HTTTL được thé chấp nhiêu lân đưới các trạng thái

tai sản khác nhau để bảo dam thực hiện cho nhiều nghĩa vu Quy định này khác với

tinh thân chung của Điều 296 BLDS 2015 về một tài sản có thé được ding dé bảo đâm

thực hién cho nhiêu nghĩa vụ, dong thời thể hiện sự can thiệp kha sâu của Luật Nhà ở

năm 2014 vào quan hệ thê chấp nhà ở HTTTL Điều nay thể hién sự thân trong cần

thiết của các nha lập pháp nhằm giãm thiểu rủi ro và tranh chấp phát sinh liên quan

đến thé chấp nhà ở trong trang thái “inh thành trong tương la”

Khác với BLDS 2015 và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP, Luật Nha ở năm 2014,

Luật Kinh doanh quyền sử dung đất năm 2014 chỉ thuần túy dựa vào yếu tô vật chat

(vật lý) tư nhiên của quyền sử dụng đất là đã bình thành hay chưa hình thành đề xác

định quyền sử dung dat có sẵn hay quyên sử dụng đất HTTTL, chử không căn cứ vào

yêu tô sở hữu Theo khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, khoản 3, khoản 4 Điều 3

Luật Kinh doanh quyên sử dụng đất năm 2014, nhà, công trình xây đựng có sẵn là nha,công trinh xây dung đã hoàn thành việc xây dung và đưa vào sử dụng, con nhà, côngtrình xây đựng HTTTL được hiểu là nhà, công trình xây dung đang trong quá trình

xây dựng và chưa được nghiêm thu đưa vào sử dung Như vậy, theo tiép cận của LuậtNhà ở nam 2014 và Luật Kinh doanh quyền sử dung đất năm 2014, nêu nhà, công,

trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dưng và đưa vào sử dụng, không phụ thuộc vào

việc chủ thê đã xác lâp hay chưa xác lập quyên sở hữu tại thời điểm xác lap giao dichthé chap đều được xác định là nhà, công trình xây dung hiện có Điều này cho thay,tính “hiển co” của quyên sử dụng đất được các luật nói trên tiếp cân dưới giác đô “hiệncớ" về phương điện vật chất, chứ không phải là “Jiển co” về mặt sở hữu

Theo tác gia, quy định của pháp luật cho phép thé chap quyên sử dụng đất HTTTL

đã tao cơ hội cho người dân trong việc tiếp cân nguồn van tin dung để phát triển sản

xuất, kinh doanh Tuy nhiên, do quyên sử dụng đất HTTTL là loại hình tai sản kha đặctiệt vì yêu tô chưa hiện hữu về mat vật chat hoặc quyền sở hữu nên tiêm an nguy cơrủi ro cao cho bên nhận thé chap Do đó, cùng với sự cho phép thé chap quyền sử dụngdat HTTTL, các nha lập pháp cũng đã xây dung cơ chê kiểm soát và quản trị rủi rothông qua việc quy định về điều kiện thé chap đổi với một số loại hình quyền sử dungdat HTTTL nhằm giảm thiéu rủi ro và tranh chap phát sinh cũng như tình trang nơ xâucho niên kinh tế

2.3 Quy định về hiệu lực của thé chấp quyền sử dụng đất

BLDS 2015 đã có sự tách bạch thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thê chấp tảisản (quyên sử dung dat) với thời điểm biện pháp thé chập tài sản (quyên sử dung dat)

có hiệu lực đối kháng với người thứ ba Day là tiép cân hợp lý, khoa học, thé hiện sựtiêm cân gần hơn với thông lệ quốc tê của Bộ luật này, tránh tinh trang dong nhất hiệulực của hợp đông với hiệu lực đối kháng của biên pháp thé chấp trước bên thứ ba, danđến tinh trang phủ nhận hiệu lực hợp đồng thé chap (thỏa thuận về việc tao lập biệnpháp thé chap quyên sử dung dat) trong trường hợp các bên chưa hoàn thiện hiệu lựcđối kháng với người thứ ba thông qua cơ ché đăng ký

*Quy đính của pháp luật về xác lập hiệu lực của biện pháp thé chap quyên sửdung đất giữa các bên trong biện pháp thé chap

Thứt nhất, về căn cử xác lập: Theo tinh thần của Điều 317, Điều 319 BLDS 2015,

thé chấp quyên sử dụng đất không phải biện pháp bão dam phát sinh theo quy định của

luật, ma phat sinh trên cơ sở thỏa thuận của các bên Như vậy, căn cứ hình thành (xác

lập) hiệu lực của biện pháp thê châp quyền sử dụng đất giữa hai bên (bên thê chấp và

bên nhận thé chap) chính là hợp đồng thé chap Theo đó, biêu lực của biên pháp thé

chap quyền sử dung dat giữa hai bên (bên thé chap và bên nhân thé châp) được xácđịnh theo hiệu lực của hợp dong thé chập Trên nguyên tắc của Điều 119 BLDS 2015,hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất có thé thé hiện bằng lời nói, bằng văn bên hoặc

bằng hành vi cụ thé Trường hợp quyền sử dung đất được thé chap dé bảo đấm thực

biện nhiéu ngifa vụ thì méi lân thé chap phải được lập thành văn bản Bên canh đó, đốivới một số loai hình quyền sử dung dat, việc xác lập biện pháp thé chấp giữa hai bênđời hỡi phải được thực hiện trước sự chung nhận của thiệt chế công chứng hoặc chứngthực, ví đụ như quyền sử dụng đất, nhà ở và thiệt chế đăng ky, vi dụ như quyền sử dungđất Trên nguyên tắc nay, kế tử thời điểm hoàn thành các thủ tục có tinh chat bat buộcnói trên, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở mới có giá trị pháp lý xác lậpbiên pháp thé chap giữa các bên Như vậy, chừng nao chưa hoàn thành thủ tục có tinhchat bắt buộc, thi hợp đông thé chap quyền sử dụng dat, nhà ở chưa phát sinh hiệu lực

và biện pháp thé chấp quyên sử dung dat cũng vì thê ma chưa được xác lập giữa các

bên giao kết.

That hai, về thời điểm biên pháp thé chấp quyền sử dụng đất phát sinh hiéu lực

giữa các bên (bên thé chap và bên nhân thé chap): Theo quy đính của Điều 401, Điều

319 BLDS 2015 thi hợp đông thé chap quyền sử dung dat có hiệu lực từ thời điểm giao

kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác Như vậy, tùy theo

tính chất và mức độ quan trọng của quyên sử dung đất, nhà làm luật sé “com thiệp” vào

thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thê chap quyên sử dung đất theo các nguyên tac có

tính thứ tự ưu tiên sau đây:

Nguyêu tắc thứ what: tôn trọng và uu tiên áp dung quy đính của luật trong trường

hop luật quy dinh cụ thể về thời điểm có hiệu lực của hợp dong thé chap quyền sử dụngđất Nguyên tắc này được ghi nhận trong sự hướng dén bảo vệ lợi ich chung của côngđông và đâm bảo việc thực thi nguyên tắc pháp chê trong giao lưu dân sự Theo quyđịnh của Luật Dat đai năm 2013, việc (hop đông) thê chap quyền sử dung dat có hiệulực kế từ thời điểm đăng ký vào số dia chính, còn theo quy định của Luật Nhà ở năm

2014, hợp đồng thé chap nhà ở có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, chung thực hợp

đồng Như vay, trường hợp thê chép quyên sử dung dat, nhà ở, các bên không đượcquyền théa thuận lựa chọn thời điểm có hiệu lực của hợp đông thê châp mà áp dungquy định của luật dé xác định:

Nguyêu tắc tit hai: tôn trong ¥ chi (thỏa thuận) của các bên trên nguyên tắc tự

do hợp đồng trong trường hợp luật không quy định về thời điểm có hiệu lực của hop

đông thé chấp quyền sử dung dat Theo đó, trường hop luật không quy định về thời

điểm có hiệu lực của hợp dong thé chap quyền sử dung đất thì việc xác dinh thời điểm

có liệu lực của hợp dong thé chap quyền sử dung đất sẽ cén cứ vào thöa thuận của các

Nguyên tắc thứ hai và thứ ba áp dung đối với việc xác đính thời điểm có hiệu lực

của hợp đồng thé chap quyền sử dụng dat không phải là quyền sử dung dét, nhà ở nhw

nhà (không phải là nhà ở), công trình xây dung khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây

lâu năm Đối với các loại hình quyên sử dung đất này, luật không quy định mà dé cho

các bên tự thöa thuận thời điểm hop đông thé chap quyền sử dung đất có hiệu lựcTrường hợp các bên không có thöa thuận thi hợp đông thé chap được xác lập (co liệuluc) giữa hai bên kể từ thời điểm giao kết

Tink ba, về hệ qua pháp ly đôi với việc xác lập hiệu lực của biện pháp thé chapquyền sử dung dat giữa các bên trong trường hợp hợp đồng thé chap không tuân thủquy định bắt buộc về thủ tục công chứng, đăng ký

2.4 Quy định về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp

8) Quy đính của phép luật về quyền của bên nhận thé chấp trên quyền sử dungđất thé chap

Pháp luật hiện hành đã thiết lập các quy định bảo vệ quyên của bên nhận thé

chap theo hướng cho phép bên nhận thê chap kiểm soát hiện trạng và tình trạng pháp

lý của quyên sử dụng đất thé chấp, thậm chi con cho phép bên nhén thé chap can thiệp

vào quyên định đoạt của bên thé chap thông qua quy định cam chuyển dich quyền sở

hữu quyên sử dung đất thé chap cho bên thứ ba néu không có sự đồng ý của bên nhận

thé chấp hoặc luật cho phép để bảo toàn quyền của bên nhận thé chap trên quyên sử

dung đất thé chap

That nhất, trong giai đoạn thực biện biện pháp thé chap: Bên nhận thé chap cóquyền xem xét, kiểm tra trực tiếp quyên sử dung dat thé châp và quyết định việc muabán, thay thé, trao đôi, tăng cho quyên sử dung đất thê chap của bên thé chap

- @ Vé quyền xem xét, kiểm tra trực tiếp quyên sử dung dat thé chap: Theo

khoản 1 Điều 323 BLDS 2015, bên nhận thé chap được quyền xem xét, kiểm tra trựctiệp quyền sử dung đất thé chap với điều kiện không được cản trở hoặc gây khó khancho việc hình thành, sử dụng, khai thác quyền sử dung dat thé chấp Quy định này giúp

bên nhận thé chap có thể theo đối, kiểm soát và quan lý hiện trang và tinh trạng pháp

ly của quyên sử dụng đất thé chap, qua đó gop phân quản trị rủi ro tốt hơn đổi với quyền

sử dung dat thé chap

~ Gi) Về quyên quyết dinh việc mua bán, thay thé, trao đổi, tăng cho quyền sửdung đất thê chap: Theo quy đính của khoản $ Điều 320, khoản 5 Điều 321 BLDS

2015, bên thé chấp chỉ được quyền dinh đoạt quyền sử dụng đất thé chap thông qua các

giao dịch mua bán, thay thé, trao đôi, tăng cho nêu co sự đồng ý của bên nhận thê châphoặc luật co quy định Như vậy, trừ trường hợp luật cho phép, néu bên thé chấp bán,thay thé, trao đôi, ting cho quyền sử dụng đất thé chap mà không có su đồng ý của bên

nhận thé chấp thì hợp đông mua bán, thay thé, trao đổi, tặng cho quyên sử dụng đất có

nguy cơ bị vô hiệu theo quy định của khoản 1 Điều 407, Điều 122 BLDS 2015 vì nộidung của giao dich vi phạm điêu cam của luật Quy định này đã trao cho bên nhận théchap quyền giám sat “tdi cao” đối với việc định đoạt quyền sử dụng đất của bên théchấp trong vai trò như một đồng sở hữu quyền sử dung dat thé chấp

Thit hai, trong giai đoạn xt lý quyên sử dung đất thé chap: Bên nhận thé chap

có quyên truy đời quyên sử dung dat thé chap và quyền thanh toán trên giá tri quyền sử

dung dat thé chap trong trường hợp biện pháp thé chap được đăng ký theo quy định củapháp luật.

- () Về quyền truy đòi quyền sử dung dat thé chap: BLDS 2005 chưa quy định

về thé chap tai sẵn (quyền sử dụng daf) dua trên nên tang của lý thuyét vật quyên nên.quyền truy đòi tai sin (quyền sử dung dat) thé chap chưa được Bộ luật này ghi nhậnTuy nhiên, Điều 63 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 thang 12 năm 2006 củaChính phủ về giao dich bảo dam lại quy đính về quyên thu giữ tai sin (quyên sử dungdat) thé chap như một quyén co tinh chat vật quyên của bên nhận thé chấp Quy đnh

này của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đường như đã vượt ra ngoài khuôn khổ và cách

tiếp cận của BLDS 2005 Dén BLDS 2015, quyên truy đời tai sản (quyền sử dung dat)

thé chap mới được ghi nhận trên nền tăng của sự tiép cân rõ rang hơn về vật quyền thé

chap Theo quy đính của khoản 2 Điêu 297 BLDS 2015, khi biên pháp thé chap phát

sinh hiệu lực đổi kháng với người thử ba thi bên nhận thé chap được quyên truy đòi tài

sản (quyền sử dung dat) thé chap

~ () Vé quyên thanh toán trên giá trị quyên sử dung đất thé chap: Pháp luật hiệnhành đã thiét lập trat tự wu tiên thanh toán trên cơ sở nguyên tắc công khai vật quyềntheo hướng, khi biện pháp thê chap quyền sử dung dat được công khai hóa cho ngườithử ba thông qua cơ ché đăng ký, dé quyền của bên nhận thé chấp trên quyền sử dungđất thé chap từ chỗ có hiệu lực giữa hai bên thành quyên có hiéu lực đối kháng với

người thử ba thì về nguyên tac, ai (chủ thé nào) xác lập liệu lực đối kháng với ngườithir ba trước thì được wu tiên thanh toán trước

Theo quy định của Điêu 297, khoản 2 Điều 319 BLDS 2015, khi biện pháp théchap quyên sử dụng đất xác lập luậu lực đối kháng với người thứ ba thông qua thiệtchê đăng ký thì bên nhén thé chấp được quyên thanh toán theo quy đính tại Điều 308

của Bộ luật nay và luật khác có liên quan Quy định nói trên của BLDS 2015 phù hợp

với thông lệ chung của pháp luật vé giao dich bão dam Bởi 1£, đăng ký có ý nghia pháp

ly công bồ quyền lợi (có tính chất vật quyén) của bên nhận thé chap trên quyên sử dụngđất trước người thứ ba

t9) Quy định của pháp luật về quyền yêu câu của bên nhận thê chấp đối với bên.thé chấp trong việc thực luận biện pháp thê chấp quyên sử dung dat

Thế chap quyên sử dung dat là biên pháp bảo đảm phát sinh trên cơ sở hợp đồng,

Do đó, ngoài quyền có tinh chất vật quyền, bên nhận thé chap con có các quyên có tinhchất trái quyền trên quyền sử dung đất thé chap Theo tiép cân chung của BLDS 2015,việc thực thi quyên có tính chất trái quyên của bên nhận thé châp chủ yêu gắn với

nghiệp vụ quân trị (quản lý và kiểm soá) rủi ro đối với quyền sử dụng đất thê chấp trên

hai giác độ hiện trạng thực tê và tinh trạng pháp lý

That nhất, bên nhận thê chap có quyền yêu câu bên thê chấp giao giây tờ liênquan dén quyên sử dung dat thé chap trong trường hop các bên thöa thuận về việc bênnhận thé chép giữ giây tờ liên quan đến quyên sử dung dat thé chap, trừ trường hợp luật

có quy định khác Quy định nay nhằm tránh tình trang bên thé châp dùng quyền sửdung dat dé bão đảm cho việc thực hiện ngiữa vu tiếp theo Bởi lễ, đối với quyên sửdung đất thuộc trường hợp được cap giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyên sở hữunlhư quyên sử dung dat, nhà ở, pháp luật hiên hành đang tiệp cân theo hướng, việc théchấp phải có giấy chứng nhận Do đó, nêu bên nhận thê chép giữ giấy tờ chứng nhânquyền sử dung đất, quyên sở hữu nha ở, thì bên thé chap không thê tiếp tục thé chap

cho bên nhận thé chap khác, đông thời cũng không thể thực hiện việc mua bán, chuyểnnhượng,

Thứ hai, bên nhận thé chap có quyền yêu cau bên thé chap phải cung cap thôngtin về thực trạng (hiện trang thực tô) của quyền sử dung dat thé chấp và áp dụng các

biện pháp cân thiết dé bảo tồn quyên sử dung dat và giá trị quyền sử dụng đất thé chap

Vì đặc tính của thé chấp là quyền sử dụng đất khơng do bên nhận thé chấp ma

do bên thé chap hoặc người thứ ba trực tiếp nắm git sử dụng nên dé giảm thiểu rủi ro,+hộn 2, khoản 3 Điêu 323 BLDS 2015 cho phép bên nhận thê chap cĩ quyên yêu caubên thê chấp phải cung cap thơng tin về thực trang của quyên sử dung dat thé chấp va

ap dung các biện pháp cân thiết dé “báo toc” quyền sử dụng đất và giá trị quyền sửdung dat thé chap trong trường hợp việc khai thác, sử dung cĩ nguy cơ lam mật giá trị

hoặc giảm sút giá trị Đồng thời, để đảm bao việc thực thi quyền của bên nhận thé chap,

khoản 5 Điều 320 BLDS 2015 đã quy định, bên thé chap cĩ nghĩa vụ cung cap thơng

tin về thực trạng quyên sử dụng dat thé chấp cho bên nhân thé chap biết

Thit ba, bén nhận thé chap cĩ quyên yêu câu bên thé chấp thơng báo về quyềncủa người thứ ba đối với quyên sử dung đất thé chap: Theo khoản 2 Điêu 323 BLDS

2015, bên nhận thê chập cĩ quyên yêu câu bên thé chap phải cung cập thơng tin vệ thựctrang của quyên sử dung dat thé chap, bao gom cả thơng tin về tình trạng pháp lý (cácbiển đơng về quyên) trên quyền sử dụng đất thê chấp N gồi ra, dé dam bảo quyền củabên nhận thé chấp, khoản 7 Điêu 320 BLDS 2015 quy đính bên thé chap cĩ nghĩa vu

“Thong báo cho bên nhận thé chấp về các quyển của người thứ ba đối với tài sản (quyên

sử mg đất) thé chấp, nễu cớ”.

Thứ tr, bần nhân thé chap cĩ quyên yêu cầu bên thé chap hoặc người thứ ba giữquyền sử dung đất thé chap giao quyên sử dung dat đĩ cho minh dé xử lý: Trên cơ sởtiệp cân quan hệ thé chap tài sản (quyên sử dung dat) là quan hệ giữa hai bên (bên théchap và bên nhận thé chap) chứ khơng phai là quan hê xác lập quyên trực tiếp của bênnhận thê chap trên quyên sử dung dat thé chap, khoản 5 Điều 323 BLDS 2015 quy địnhbên nhận thê chấp cĩ quyên: “Yêu cẩu bên thé chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản(quyén sử dụng đất) thé chấp giao tài sản (quyển sử dung dat) đĩ cho minh dé xứ Ìÿ khubên thé chấp khơng thực hiện hoặc thực hiển khơng đúng nghiia vir’ Đồng thời, khoăn

6 Điệu 320, điểm c khoản 2 Điêu 324 BLDS 2015 cũng quy đính bên thé chap, ngườithử ba giữ quyền sử dung dat thé chap cĩ ng†ĩa vụ giao lai quyên sử dụng đất thé chapcho bên nhận thé chap để xử lý khi thuộc các trường hop xử lý quyền sử dung đất théchấp theo Điều 299 BLDS 2015

© Quy định của pháp luật về Nghia vu của bên thé chap

Nghia vụ của bên thé chap quyên sử dung dat: là nghifa vụ dân sự được phát sinh

tử hợp đồng dân sự, cụ thê là hợp đồng thé chap quyền sử dụng dat dé vay tiên vay khi

tham gia giao kết hop đông dân sự thủ người có ngifa vụ phải thực hiện nghĩa vu củaminh vi lợi ích của người có quyên

Thứ nhất: Giao giây chứng nhận quyền sử dung dat cho bên nhận thé chap: day

la nghiia vụ hết sức cân thiệt, bên nhiên thé chap phải có giầy này vi đây là căn cứ pháp

ly dé khẳng định bên nhận thé chấp cũng có quyên về tai sản đối với tài sin đã thé chap

(ở đây là quyền sử dung đâp bên nhân thé chap phải gữ bản gốc và giây chúng nhân

quyền sử dụng đất, trừ trường hợp các bên thỏa thuận người thứ ba giữ giây chứng nhậnquyền sử dung dat

Thứ hai: Lam thủ tục đăng kí việc thé chap xóa việc đăng kí thê chap khi hop

đồng thê chấp châm đút Việc dang kí quyền sử dụng đất là biện pháp để nha nước

quần lý đất dai, năm tình hình sử dụng, biên động dat đai trong từng địa phương Do

đó, moi trường hop thé chap quyên sử dung dat đều phải đăng kí Quy định tại Nghị

định số 08/2000/NĐ —CP ngay 10/3/2000 về đăng kí giao dich bảo đảm, quyền lợi của

bên nhận thé chấp duce bảo đảm ké tử khi đăng kí việc thé chấp thứ tư uu tiên thanh

toangitta những người cùng nhân bảo đảm bằng khoảng đất (và tài sản có trên dat, néu

có thöa thuận) được xác định theo thứ tự đăng ki Việc đăng kí thê chap quyền sử dung

đất co giá trị trong 5 năm, ké từ ngày đăng kí, trừ trường hợp các bên yêu câu đăng kítrước thời hạn hoặc đăng kí gia han thời hạn méi lần đăng kí gia hạn là 5 ném

Mat khác, khi cham đút thé chap quyền sử dung dat, bên thé châp đã trả xong nợ,thì người đó phối làm thủ tục giải trừ thể chap tại cơ quan đã đăng kí thé chấp sau khigiải trừ thé chap, người sử dung đất không con bất cứ sự rang buộc nào đôi với bênnhân thê chap

Thứ ba: Không được chuyên đôi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng dat đã

được thé chap Khi đã đưa quyền sử dung đất thé chap để đảm bảo thực hiện nghia vụ

dân su thì bên thê chấp không duce chuyển đổi, chuyên nhượng, cho thuê quyền sử

dung đất việc thé chap quyên sử dung dat là nhằm dé đâm bảo việc thực hiện nghĩa vụ

dan sự đã làm hen chế khi thực biên các quyền của người sử dung dat

Thứ tư: Sử dụng dat đúng mục đích, không làm hủy hoại, lam giảm giá trị của

đất đã thê chap Mặc du quyên sử dung đất đã được thé chap nhưng bên thé chấp van

có quyên sử dung dat đã được thé chap trong quá trình sử dung dat, bên thé chap phai

sử dung dat đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của dat đã thé chấp

ví du, nêu đất dat đá thé chap 1a đất nông nghiệp, thi bên thé chap van phải sử dung đất

đó vào mục đích sản xuất nông nghiệp, không được dao ao, thả cá, làm vườn, trắng cây

lâu năm hoặc lam nha trên đất đó Trong quả trình sử dụng dat, bên thé chép phải bảo

vệ đô màu mỡ của đất, bảo vệ tân dat mặt, không được sử dung các loại hóa chất lamhồng dat, thoái hoa dat dai

Thứ năm: Thanh toán tài sản vay đúng han, đúng phương thức theo thỏa thuận.

trong hop đông Bên thé chap phải trả tiên vay, tiền lấ: đúng thời hen quy đính trong

hợp đẳng

2.5 Quy định về quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

a) Quyên của bên nhân thé chap quyên sử dụng dat

Khi quyền sử dung đất được thé chap bên thé chap đã giao giây chúng nhậnquyền sử dung đất cho bên nhận thé chap và nhân một khoản tiên vay tương ứng vớigiá trị quyền sử dung dat đã thé chap, thì bên nhận thé chap cũng có quyền đổi với

quyền sử dụng dat trong thời hạn thê chap mac di bên nhận thé châp không chiếm hữu

đất trực tiếp nhưng lại chiêm hữu gián tiếp (chiêm hữu pháp ly) thông qua việc giữ giâychứng nhận quyền sử dung dat

Thứ nhất: Kiểm tra, nhac nhé bên thé chap quyên sử dụng dat bảo vệ, giữ gin đất

va sử dung đất đúng mục đích Trong thời han sử dung đất, bên thé chap chỉ có quyên

sử dung dat đó đúng mục dich, không làm lủy hoại, lam giêm giá trị của dat Nghia vụcủa bên nay là quyên của bên kia, vì vậy bên nhận thé chấp có quyền “kiểm tra, nhacnhở bên thé chap quyền sử dung dat bão vệ, giữ gin dat va sử dung dat đúng mục dich”.Trong trường hợp bên thé chap vi pham nghĩa vụ của mình, thì bên nhận thé chấp cóquyên đơn phương đình chỉ hợp đông và yêu câu cơ quan nha nước có thâm quyên xử

lí vị pham Néu bên thé chap vị pham việc hủy hoại dat dan đến tình trang không thé sửdung dat do gay hau quả nghiệm trong, bên nhận thé chap có quyên hủy bỏ hop đông,người vi phạm bị xử lí theo pháp luật Trong trường hợp nhà nước thu hôi đất, thì bênthé chap phải bôi thường thiệt hại cho bên nhận thé chap

Thứ hai: Được tụ tiên thanh toán nợ trong trường hợp tô chức dau giá quyền sử

dụng đất đã thể chap, sau khi trừ chi phí ban đầu giá Việc thé chap quyên sử dung dat

dé vay tién la một trong những biên pháp bảo dam thực hién nghĩa vu dân sự Thứ tự ưu

tiên thanh toán được xác định theo thứ tự đăng ki việc thể chấp.

b) Nghia vu của bên nhận thé chap quyên sử dụng đất

Thứ nhất: Cùng với bên thé chap đăng ký việc thé chap; Hợp đông thê chap quyền

sử dung đất phải đăng kí tại UBND xã, phường, thi trên nơi có dat đây chính là quyêncủa bên nhân thê châp, bởi khi thực hién nghiia vụ này chính nhằm dé bảo vệ quyên lợi

uu tiên của bên nhận thé chap khi đến han ma bén thé chấp không thực luận hoặc thực

hién không day đủ ngiĩa vụ đối với mình

Thứ hai: Trả lại giây chứng nhân quyên sử dung đất khi bên thé chap đã thực hiện

ngiĩa vụ được bão đảm bằng thé chép Khi hết thời hen thé chap, bên thé chap đã thực

hién xong nghĩa vụ, thi bên nhân thê chap phải trả giây chứng nhận quyên sử dung datcho bên thé chap, nghía là bên nhận thé chap không còn quyên gì đôi với diện tích dat

đã thé chap trước đây Hiệu lực thê chấp quyền sử dung dat cũng được cham đút

Thứ ba: Bảo quan an toàn giây chứng nhận quyền sử dung đất của bên thé chấp

vì giây chúng nhận quyên sử dung dat là căn cứ pháp ly dé chứng minh người sử dung

dat hoàn toàn hợp pháp do đó bên nhận thé chấp có trách nhiệm giữ gin giây ching

nhận quyền sử dung dat ma bên thê chấp đã giao cho minh, coi giấy đó là quyền về tai

sản của minh.

Thứ fr bôi thường thiệt hại cho bên thé chap nêu để làm hư hỏng, mật mát giây

tờ quyền sử dụng đất trong thời han thé chap

Kết luận Chương 2Pháp luật hiện hành về thé chap quyền sử dung dat đã thiết lập được kiuôn khổpháp lý quan trong cho việc nhận diện quyền sử dung đất thé chap với tư duy cởi m ở vềviệc thé châp quyền sử dung dat HTTTL Bên canh đó, những van dé pháp lý về xáclập, thực thi biên pháp thê chap quyền sử dung dat và xử lý quyên sử dụng dat thê chapcũng đã được quan tâm hoàn thiện Cách tiếp cận bước dau ve thé chap quyên sử dung

dat của BLDS 2015 theo nguyén lý vật quyên thể hiện sự nỗ lực của các nhà lập pháp trong việc thay doi lý thuyết tiếp cân nhằm nâng cao hiệu quả của việc thực thi biện pháp thê châp quyên sử dụng đất, đáp ứng yêu câu phát triển kinh tế - xã hội của đấtnước Có thé nói, đây chính là điểm nhân, là bước tiên quan trọng của tiên trình hoàn.

thiện hệ thống pháp luật về thé chap quyên sử dung dit, thé hiện sự tiệm cân gần hơn

của pháp luật thực định Viét Nam với xu hướng vận động và phát trién pháp luật về théchấp quyên sử dụng đất của thê giới

Bên canh đó, thực tiễn thi hành cũng cho thay, pháp luật về thé chap quyền sửdung dat còn hen ché ở một số khía cạnh Lý thuyết vật quyền chưa được van dung mộtcách triệt dé, đông bộ và xuyên suốt trong các quy định của BLDS 2015 cũng nhu pháp

luật chuyên ngành, dan đền quy định của pháp luật về thé chap quyền sử dung dat chưa

được xây dung trên các chất liệu khoa hoc có tính đông bô và nhat quán Câu trúc phápluật vé thé chap quyền sử dụng đất chưa thực sự khoa học và hợp ly, dan dén việc điều

chỉnh pháp luật đổi với quan hệ thê chấp quyền sử dụng đất còn có điểm bắt cập, chưa

dem lại hiệu quả nhu mơng muén Quy đính của pháp luật điều chỉnh quan hệ trái quyền

va vật quyền của biện pháp thé chap quyền sử dụng đất còn nhiều bạn chế, chưa đảmbảo tinh chủ đông trong việc thực thi quyên của bên nhận thé chấp trên quyên sử dungdat thé chap, đặc biệt là trong xử lý quyền sử dung đất thé chap Một số quy định củapháp luật chưa đép ứng đòi hỏi của thực tiễn, con mâu thuần, chồng chéo với các quy

dinh trong cùng mot văn bản pháp luật cũng như với các văn bản pháp luật khác Thực

té pháp lý nay đã dẫn đền những vướng mắc, khó khăn trong quá trình áp dung, làmgiảm tính hiệu quả va vai tro của biện pháp thé chấp quyên sử dụng đất trong việc bảodam thực hiện nghĩa vụ như bản chất vén có của nó

Chương 3

THU TIEN THỰC HIEN QUY ĐỊNH PHAP LUAT VE THE CHAP BAT

DONG SAN TAI NGAN HANG OCEANBANK CHI NHANH THANG LONG

3.1 Thực tien áp dung pháp luat trong giải quyết tranh chap về thế chap

quyền sử dụng đất

Việc nhận điện tranh chap và giải quyết tranh châp vé thé chap quyên sử dụngdat được tác giả nghiên cứu trên cơ sở các bản án, quyết định của tòa án áp dung quydinh của BLDS 2015 và pháp luật chuyên ngành có quy dinh vệ thé chap quyền sử dungdat nhằm đánh giá hiệu lực thực thi các quy định của pháp luật thực định về thé chapquyền sử dụng đất Tuy nhiên, vi BLDS 2015 mới có hiệu lực thi hành trong một thờigian ngắn nên trong nhiêu tranh chấp, tòa án đã áp dụng BLDS 2005 —1a quy định củapháp luật có hiệu lực tại thời điểm giao kết đề giải quyết Mặt khác, tuy BLDS 2015 có

những tiếp cân bước đầu về vật quyên thé chap nhung các quy định về thé chấp tai sản

của BLDS 2015, về cơ ban vẫn kê thừa quy định của BLDS 2005, đông thời, các quy

dinh về thé chấp quyền sử dung dat nhu quyền sử dụng đất trong Luật Dat dai năm 2013

cũng kê thừa cách tiếp cận của các luật dat dai trước đó Vì vậy, bên cạnh việc xem xét,

đánh giá các bản án, quyết đính của tòa án áp đụng quy định của BLDS 2015 và Luật

Đất dai năm 2013, Dé tai còn mở rông nghiên cứu các bản án xét xử theo BLDS 2005

và pháp luật trước đỏ nhằm xây dụng mét góc nhìn toàn điện va tổng thé hơn đối vớiviệc áp dung pháp luật và liệu lực thực thi phép luật về thé chấp quyên sử dung dat của

Việt Nam Bên cạnh đó, thực tiấn cũng cho thây, những bản án xét xử theo BLDS 2005

và pháp luật trước đó ma nội dung quy định của pháp luật lại có sự tương đông với quyđịnh pháp luật hiện hành có sự ảnh hưởng và tác động rat lớn đền đường lôi xét xử củatòa án trong quá trình giải quyết tranh chap vệ thé chap quyền sử dung đất Chính vi

vay, việc nghiên cứu, đánh giá các bản án nay là rất cân thiét va có ý nghĩa quan trong

trong việc xây dụng các đính hướng hoàn thiện pháp luật về thé chap quyên sử dungdat

Nhận điện một số tranh: châp dién hình về thé chap quyên sử dung dat

Tint uhất, tranh chap về điều kiện thé chap quyên sử dung đất

Theo quy định của BLDS 2005, BLDS 2015, quyền sử dung dat thê chap phải

thuộc quyền sở hữu của bên thé chấp Trên nguyên tắc này, khi có tranh chap, dé tránh

bi xử lý quyền sử dung dat thé chấp, bên thé chap và người có quyên loi, ngiĩa vụ liên

quan thường có xu hướng “nai” ra lý do là, quyên sử dung dat thé chap là tai sản thuộc

sỡ hữu chung nhưng hợp dong thé chap chưa có sự dong ý (thiéu chữ kỷ) của các thành

viên là đồng sở hữu nên dé nghị tòa tuyên hop đông thé châp bị vô hiệu Theo Bản án

số 09/2018/KDTM-PT ngày 29/11/2018 của TAND TP Hà Nội, ôngH và vơ là bả V kýhop đồng thé chap nhà và công trình phụ gắn liên với quyền sử dung đất dé bảo đảm

cho khoản vay tai N gân hàng Oceanbank CN Thăng Long Khí ông H không thanh toán

khoản vay đến hạn, Ngân hàng Oceanbank khởi kiện yêu câu xử lý tai sản thé chap đểthu hồi nợ Tuy nhiên, ba M — cơn của ông H đã yêu câu tòa án tuyên vô hiệu đối vớihợp đông thê chập vi cho rằng, tải sản ma bô me ba dem đi thé chap thuộc quyền sở hữu

chung của hộ gia dinh Vi vậy, khi chưa có sự đông ý của bà (với tư cách là thành viên

của hộ), thì hợp đồng thé chấp bị vô hiệu Ngược lại, Ngan hang Oceanbank CN ThingLong cho rằng tai sản mà ông H và bà V thé chap là tai sản thuộc sở hữu riêng của ông

H và bà T, không phải là tải sẵn chung của hộ gia đính nên ba M không có quyền quyết

định việc thé chap tai sẵn nay của ông H và bà T Vì vậy, việc chỉ có ôngH và baV kýtên trên hợp đông thé chap là phù hợp quy đính của pháp luật Trên nguyên tắc quyên

sử dung dat thé chap phải thuộc quyền sở hữu của bên thé chap, trước các tranh chapnay, tòa án sẽ phải xác định quyền sở hữu của bên thé chấp đổi với quyên sử dụng datthé chấp, từ đó lam cơ sở dé xác định quyên sử dung dat có đủ điều kiên dé thé chap hay

không

Thứ hai, tranh chap trong việc xác định biêu lực của biên pháp thé chap quyền

sử dụng dat trong trường hợp hợp dong thé chap không tuân thủ quy định về hình thức

Qua nghiên cứu các ban án, tác giả nhận thay, tranh châp do không tuân thủ quyđịnh về hình thức của hợp đông thé chap quyên sử dung dat phô bién là các trường hợp

các bên không lập thành văn bản, không thực hiên thủ tục công chúng, đăng ký trong

khi pháp luật quy dinh bat buộc phải công chứng, đăng ký

Trong Bản án số 71/2018/DS-ST ngày 10/5/2018 của TAND quận Câu Giây, TP

Hà Nội thé hién, bà T vay von của Ngân hang Oceanbank CN Thăng Long và các bên

đã ký kết ba hợp đồng thé chap quyền sử dung dat dé bảo đảm thực hiện nghia vụ trả nợ

von vay của ba T Tuy nhiên, các bên chỉ thực hiện đăng ký thé chấp đối với hai hợpđông thé chap quyên sử dung dat, còn một hợp đông thé chap quyên sử dung đất khôngđược đăng ky Khi bà T vi pham ngiĩa vụ trả nợ vốn vay, Ngân hàng Oceanbenk CN

Thăng Long đã khởi kiện yêu câu bà T thực hiện ngiấa vụ và tiếp tục duy trì hiéu lực

của cả ba hợp đồng thé chap quyền sử dung dat (bao gồm cả hợp đông thé chấp chưađược đăng ky) để bão đảm cho việc thi hành án Đây là trường hợp tranh chap về xáclập hiệu lực của biên phép thê chap quyền sử dung đất khi các bên chưa thực hiện thủtục đăng ký việc (hop đông) thé chap quyên sử dung dat theo quy định của khoản 3 Điều

188 Luật Dat dai năm 2013

Tint ba, tranh chap về quyên của bên nhận thé chap trên quyền sử dung dat thé

chap

- (@)) Tranh chap về quyên của bên nhận thé chap trên quyên sử dung dat thé chap

trong trường hợp giây chứng nhận quyền sử dung đất bị thu hồi, hủy bö do cap sai quydinh của phép luật

Trên thực tê, trong nhiêu trường hợp, việc thực thi quyên của bên nhận thé chaptrên quyền sử dung dat thê chép bi tác động va ảnh hưởng bởi quyết định của các cơquan có thêm quyên, đặc biệt là trong các trường hợp thu hội, hủy bö giầy chúng nhânquyên sử dung dat Trong trường hop nay, bên thé chấp thường có xu hướng “vin” vàocác quyết dinh của cơ quan hành chinh dé “phi nhận" quyền của bên nhân thê chap trên

quyên sử dụng dat thé chap Theo nội dung Quyết định só 05/2018/KDTM-GĐT ngày

18/5/2018 của HĐTPTANDTC, Ngân hang Oceanbank CN Thăng Long ký kết hợp

đồng tín đụng với ông C và bà T Để bảo đâm cho khoản vay, ôngC, bà T đã thé chap

quyên sử dung dat cho Ngân hang Oceanbank CN Thăng Long Hop dong thé chapquyên sử dung dat tuân thủ quy định của pháp luật nhưng sau do Uy ban nhân dân quanCâu Giây thu hôi giây chứng nhận quyền sử dung dat của ông C và ba T vì cap sai Tại

tòa án, Ngân hàng Oceanbank CN Thăng Long cho rằng, dù giây chứng nhận quyên sử

dung đất không còn (do bi thu hôi) nhưng việc nhận chuyển nlxượng quyền sử dụng điệntích 2.400m2 đất của ôngC, ba T đã hoàn thành trước đó nên vẫn có giá trị bão đảm chokhoẻn vay của ông C, bà T Ngân hàng Oceanbank CN Thăng Long van có quyền đốivới quyên sử dụng dat mà ông C, ba T dé thé chap Chính vi vậy, N gân hàng Oceanbank

CN Thăng Long đề nghi Chi cục Thi hanh án dan sự thành phô Hà Nội ưu tiên phát mai

quyên sử dung dat để thanh toán cho N gân hàng Oceanbank CN Thăng Long, Trong khi

đó, bên thé chép là ông C lại cho rằng wi tài sẵn thé chấp không còn (do bị thu hồi giâychứng nhân) nên ông đề nghị tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật

- (i) Tranh chap về quyền của bên nhận thé chấp trong trường hợp giao dich

chuyển nhượng nha đất bị vô luệu nhưng bên nhận chuyên nhương đã được cấp giây

chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyên sử dụng dat và bên nhận thé chập đã tin vào thôngtin nhà dat đã được đăng ký đó ma xác lập giao dich thé chap

Theo Ban án dan sự phúc thêm só 1258/2014/DS-PT ngày 22/9/2014 của TAND

TP Hà Nội, do mối quan hệ thân thiệt với bà D nên bà P nhiéu lần bảo lãnh cho bà Dvay tiên bằng hình thức bán căn nhà thuộc sở hữu của ba cho ông 8 Sau khi ba D trảhết tiền cho ông V thi bà P và ông V sẽ ra phòng công chúng lap thủ tục lủy bỏ việc