Giải pháp hoàn thiện chính sách thuế Đối với thị trường bất Động sản việt nam

Yang 1993 về thuế chuyển nhượng BĐS và giá trị tài sản từ những chính sách thuế tại Philadelphia; nghiên cứu của JQ Deng, R Zhang, CL Lei 2011 về ảnh hưởng của chính sách thuế đối với gi

Tính cấp thiết của đề tài

Chính sách thuế là một chính sách quan trọng để Nhà nước điều tiết nền kinh tế vĩ mô, đảm bảo nguồn thu cho NSNN và tạo ra sự công bằng cho xã hội Thuế luôn là chủ đề đề được nhiều quốc gia quan tâm, nghiên cứu để hoàn thiện Có nhiều sắc thuế khác nhau như thuế tài sản, thuế thu nhập, thuế tiêu dùng… Trong số đó, thuế tài sản là một trong những sắc thuế được đặc biệt quan tâm bởi nó được xem là nguồn thu ổn định và có vị trí quan trọng trong nguồn thu NSNN Ngoài ra, sắc thuế này còn có vai trò quan trọng trong việc điều tiết cung – cầu tài sản trên thị trường, góp phần đảm bảo công bằng xã hội và hạn chế tình trạng đầu cơ tích trữ tài sản

Thuế BĐS là một trong những sắc thuế tài sản có tầm quan trọng trong nền kinh tế thị trường BĐS là một loại tài sản, gồm đất đai – một trong những tài nguyên quan trọng nhất đối với một quốc gia, nhà cửa và các công trình kiến trúc gắn liền với đất – đây đều là những tài sản có giá trị lớn đối với người sở hữu chúng Đất đai và các tài sản gắn liền với đất có một thị trường riêng là thị trường BĐS Thị trường BĐS tạo ra sự tác động qua lại với những thị trường khác trong nền kinh tế như thị trường vốn, thị trường lao động và giữa các thị trường này với thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với nhau Chính vì vậy, các mặt về kinh tế, chính trị và xã hội sẽ chịu sự tác động lớn của thuế BĐS Ngoài chính sách thuế BĐS, các chính sách về quy hoạch SDĐ, kinh doanh bất động sản… cũng thể hiện phần nào quan điểm chính trị của quốc gia Bên cạnh việc hoàn thiện những chính sách khác liên quan đến BĐS thì chính sách thuế BĐS luôn là chính sách được chú trọng hoàn thiện để đáp ứng thực tiễn trong từng thời kỳ

Trong thời gian gần đây, Chính sách thuế đối với thị trường BĐS ngày càng được quan tâm bởi trong tình hình thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn, chính sách thuế được kỳ vọng sẽ trở thành công cụ để nắn dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS giúp tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển trở lại Để có thể phát huy vai trò điều tiết thị trường BĐS, chính sách thuế đối với thị trường BĐS phải có sự phù hợp với bối cảnh thực tiễn Chính vì lý do trên, tác giả lựa chọn đề tài “Giải pháp hoàn thiện chính sách thuế đối với thị trường bất động sản Việt Nam” để nghiên cứu

2 những quy định và thực thi chính sách thuế hiện nay đối với thị trường BĐS Việt Nam, chỉ ra những ưu, nhược điểm của chính sách thuế hiện hành, từ đó tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện hơn chính sách thuế đối với thị trường BĐS Việt Nam.

Tổng quan nghiên cứu

Nghiên cứu của nước ngoài

Chính sách thuế đối với thị trường BĐS không chỉ được quan tâm tại Việt Nam mà các quốc gia khác trên thế giới cũng dành sự quan tâm đến sắc thuế này Do đó, các nghiên cứu về thị trường BĐS cũng như các nghiên cứu về chính sách thuế đối với thị trường BĐS ở nước ngoài rất phong phú, đa dạng Các nghiên cứu ở nước ngoài không chỉ phân tích định tính mà còn sử dụng nhiều công cụ, kỹ thuật tính toán cũng như các mô hình nghiên cứu để đưa ra những kết quả có tính thuyết phục Các đề tài nghiên cứu của nước ngoài đều bắt đầu từ vấn đề thực tế tại nước đó và áp dụng vào tình hình thực tiễn tại các nước đó Ngoài ra, hệ thống thông tin ở các nước khác trên thế giới đầy đủ, đa dạng hơn, liên tục được cập nhật và độ tin cậy của những dữ liệu này ở mức cao đã đóng góp quan trọng cho các kết quả nghiên cứu về chính sách thuế BĐS tại các nước này Tác giả đã nghiên cứu được những nghiên cứu tiêu biểu về chính sách thuế đối với thị trường BĐS sau:

*Nghiên cứu liên quan đến thiết lập chính sách thuế BĐS: Joan M Youngman

(1996) nghiên cứu về xây dựng chính sách thuế xây dựng, thuế đất; nghiên cứu của Ricard K Gordon và Rebecca S Rudnick (1996) về thuế tài sản; nghiên cứu của Richard M Bird và Enid Slack (2005) về đánh giá so sánh chính sách đánh thuế đất đai và tài sản ở 25 quốc gia; nghiên cứu của Chris Edwards (2006) về việc sửa đổi thuế đối với BĐS tại Mỹ…

*Nghiên cứu liên quan đến việc cải cách hệ thống thuế BĐS gồm có: nghiên cứu của Jay K Rosengard (1998) về thành công cải cách thuế ở Indonesia thông qua việc hoàn thiện cơ chế thuế BĐS từ 7 luật thuế khác nhau liên quan đến BĐS trong 6 năm; nghiên cứu của Tomamaso Oliviero và Annalisa Scognamiglio (2019) về việc cải cách thuế tài sản và giá trị tài sản từ bài học cải cách thuế năm 2012 ở Italia…

*Nghiên cứu về ảnh hưởng của chính sách thuế đối với thị trường BĐS gồm có: nghiên cứu của John D Benjamin, N Edward Coulson và Shiawee X Yang (1993) về thuế chuyển nhượng BĐS và giá trị tài sản từ những chính sách thuế tại Philadelphia; nghiên cứu của JQ Deng, R Zhang, CL Lei (2011) về ảnh hưởng của chính sách thuế đối với giá nhà ở trong giao dịch nhà ở; nghiên cứu của Ben Dachis, Gilles Duranton và Mathew A Turner (2012) về ảnh hưởng của thuế chuyển nhượng đất đối với thị trường BĐS từ bằng chứng thực nghiệm tại Toronto; nghiên cứu của ChongEn Bai, Qi Li, Min Ouyang (2013) về tác động của thuế bất động sản đến giá nhà; nghiên cứu của Zaichao Du, Lin Zhang (2015) về thuế bất động sản tác động đến giá nhà ở Trung Quốc và việc hạn chế mua nhà; nghiên cứu của Sommer, Kamila và Paul Sullivian (2018) về ý nghĩa của chính sách thuế Hoa Kỳ đối với giá nhà, tiền thuê nhà và quyền sở hữu nhà; nghiên cứu của Salvatore Bimonte và Arsenio Stabile

(2019) về tác động của việc áp dụng thuế bất động sản ở Italia đối với phát triển đô thị…

Nicholaus Tideman và Florenz Plassmann (2006) đã đưa ra kết luận rằng nếu xây dựng và thực thi được hệ thống thuế đất hoàn thiện sẽ góp phần cho việc phát triển đất nước như thúc đẩy đô thị phát triển, gia tăng hiệu quả sử dụng đất, tạo ra nguồn lực thúc đẩy các ngành khác trong nền kinh tế phát triển

Jorge Martinez-Vazquez và Roy Bahl (2007) đã chỉ ra những ưu điểm và nhược điểm của phân cấp tài chính và công tác quản lý thuế tài sản tại các nước này Bên cạnh đó, Bahl và Vazquez còn đề xuất giải pháp để có thể làm số thu thuế tài sản tăng lên, từ đó tăng mức đóng góp của thuế tài sản tại các nước đang phát triển Ngoài nghiên cứu của Bahl và Vazquez, Blane Lewis (2002) và Roy Kelly (2004) cũng đưa ra nghiên cứu về quản lý thuế BĐS bao gồm cả vấn đề phân cấp tài chính, những bài nghiên cứu này đã làm rõ những khó khăn trong phân cấp tài chính từ cải cách chính sách thuế ở đất nước Indonesia Trong nghiên cứu về sự phát triển của chính sách thuế BĐS của Joan M Youngman và Jane H Malme (2001) đặt trong bối cảnh nền kinh tế chuyển đổi tại các nước Đông và Trung Âu như: Cộng hòa Séc, Ba Lan, Liên Bang Nga, Cộng hòa Slovakia, Estonia cũng đề cập đến vấn đề phân cấp tài chính trong thu thuế và quản lý thu thuế trong bối cảnh các nước này đang chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường

Nghiên cứu trong nước

Tại Việt Nam, không ít những nghiên cứu về chính sách thuế đối với thị trường BĐS Việt Nam và về thị trường BĐS nói chung Tuy nhiên, những thống kê đối với việc thực thi chính sách thuế BĐS ở Việt Nam còn khá khiêm tốn, ít được cập nhật nên trong khoảng thời gian gần đây chưa có nhiều những nghiên cứu mới về chính sách thuế đối với thị trường BĐS tại Việt Nam

Nghiên cứu tiêu biểu về chính sách thuế đối với thị trường BĐS tại Việt Nam gồm:

*Những nghiên cứu tổng thể về chính sách tài chính, trong đó có chính sách thuế đối với thị trường BĐS: nghiên cứu về thuế tài sản áp dụng tại Việt Nam và về sử dụng công cụ thuế để điều tiết vĩ môn nền kinh tế của Quách Đức Pháp (1999); nghiên cứu của Hoàng Văn Bằng (2009) về chính sách thuế…

*Những nghiên cứu về định giá BĐS: Nghiên cứu của Nguyễn Mạnh Hải (2006) về giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất ở; nghiên cứu của Trần Thanh Hùng, Nguyễn Mạnh Hùng, Hoàng Hữu Phê, Trần Văn Trọng và Lý Hưng Thành (2008) về ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng vào định giá BĐS ở Việt Nam, nghiên cứu của Nguyễn Minh Điện (2010) về thẩm định giá BĐS…

*Những nghiên cứu về giải pháp để hoàn thiện chính sách thuế đối với thị trường BĐS tại Việt Nam: nghiên cứu của Thái Bá Cần (2004) về các giải pháp đối với giá đất, đền bù, thu hồi đất và giải phóng mặt bằng ở Việt Nam nhằm củng cố thị trường BĐS; nghiên cứu của tác giả Đàm Văn Huệ (2006), Nguyễn Văn Ninh (2007) về đánh giá các sắc thuế BĐS hiện hành và đề xuất giải pháp để hoàn thiện những sắc thuế này; nghiên cứu của Nguyễn Hồng Thắng và Trịnh Hồng Loan (2010) về cải cách thuế Nhà, đất tại Việt Nam và đề xuất những giải pháp cho công cuộc cải cách thuế nhà, đất dựa trên việc lấy giá trị của công trình trên đất theo giá trị thị trường của tài sản, giá thị trường của đất làm cơ sở tính thuế để nguồn thu được tối đa hóa và góp phần phát triển đất nước

Trong đề tài nghiên cứu “Chính sách thuế Bất động sản ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Trọng Nghĩa (2010), tác giả đã hệ thống đầy đủ những vấn đề CSLL về BĐS,

5 thị trường BĐS và chính sách thuế đối với thị trường BĐS Cùng với đó, tác giả đã tiến hành nghiên cứu chính sách thuế BĐS tại một số quốc gia khác trên thế giới để rút ra những bài học kinh nghiệm trong công tác cải cách chính sách thuế BĐS cho Việt Nam Sau khi nghiên cứu thực trạng chính sách thuế BĐS, tác giả đã chỉ ra những nhược điểm của chính sách thuế BĐS hiện hành và đưa ra những mục tiêu cải cách chính sách thuế, đề xuất giải pháp định hướng hoàn thiện chính sách thuế sao cho phù hợp với bối cảnh thực tế

Th.S Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) với đề tài “Chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trường BĐS” đã nghiên cứu một cách cụ thể thực trạng của chính sách thuế đối với thị trường BĐS tại Việt Nam Cùng với đó, tác giả tiến hành khảo sát và xây dựng mô hình để đưa ra kết quả định lượng về sự ảnh hưởng của chính sách thuế BĐS đối với sự phát triển của thị trường BĐS Tác giả đưa ra những tồn tại, hạn chế của chính sách thuế BĐS và những nguyên nhân để đi đến kết luận cần phải hoàn thiện, đổi mới chính sách thuế BĐS trong bối cảnh thực tiễn và góp phần phát triển thị trường BĐS

TS Nguyễn Quỳnh Hoa (2014) đã nghiên cứu về sự hình thành và phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam trong tiến trình đổi mới kinh tế Trong nghiên cứu của mình,

TS Nguyễn Quỳnh Hoa hệ thống lại những giai đoạn lịch sử phát triển của thị trường BĐS kể từ khi ra đời Tác giả đã chỉ ra rất rõ những mặt ưu, nhược điểm trong chính sách đối với thị trường BĐS tại từng thời kỳ, trong đó có chính sách thuế đối với thị trường BĐS Việt Nam Từ đó, tác giả đưa ra một số đề xuất góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS trong tương lai.

Khoảng trống nghiên cứu

Đối với các đề tài nghiên cứu về chính sách thuế đối với thị trường BĐS, mặc dù các đề tài này đã là rõ những vấn đề CSLL đối với chính sách thuế BĐS và thực trạng chính sách thuế BĐS nhưng các đề tài này được đặt trong bối cảnh thực tiễn tại nước ngoài Hơn thế nữa, không phải quốc gia nào cũng có sự công nhận quyền sở hữu đất đai tư nhân Chính vì vậy mà việc nghiên cứu chính sách thuế để tìm ra giải pháp hoàn thiện phải được đặt trong tình hình thực tiễn của chính quốc gia đó thì mới đem lại ý nghĩa Các đề tài của nước ngoài chưa đề cập đến tình hình thị trường BĐS Việt

Nam cũng như chính sách đối với thị trường BĐS Việt Nam nên chưa thể giải quyết được vấn đề cấp thiết đặt ra như đã trình bày Đối với các đề tài nghiên cứu trong nước, chưa có sự cập nhật thị trường BĐS Việt Nam ở hiện tại cũng như những quy định mới về chính sách thuế đối với thị trường BĐS Việt Nam Bên cạnh đó, những đề tài được nghiên cứu trước đó không đặt trong bối cảnh thị trường BĐS Việt Nam đang nhiều khó khăn.

Mục tiêu nghiên cứu

Thứ nhất, hệ thống hóa những vấn đề CSLL đối với BĐS, thị trường BĐS và chính sách thuế đối với thị trường BĐS

Thứ hai, nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS và chính sách thuế đối với thị trường BĐS Việt Nam hiện nay

Thứ ba, đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách thuế đối với thị trường BĐS tại Việt Nam.

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu định tính là phương pháp được dùng để thăm dò, tìm hiểu ý kiến của mọi người để tìm ra kết quả Đây là một phương pháp được sử dụng rộng rãi, phổ biến ở các ngành khoa học truyền thống và trong công tác nghiên cứu thị trường Mục đích của phương pháp này là để đưa ra cái nhìn tổng thể về vấn đề xã hội đang được đề cập Thông qua phương pháp định tính, các yếu tố tác động đến vấn đề nghiên cứu sẽ được làm rõ để từ đó người nghiên cứu có thể đưa ra những đánh giá của mình về vấn đề nghiên cứu Khác với nghiên cứu

7 định lượng, nghiên cứu định tính đưa ra kết quả không được chứng thực bằng những con số cụ thể hay những mô hình toán học, kinh tế lượng Ưu điểm của phương pháp nghiên cứu này là sau khi nghiên cứu, tác giả sẽ có cái nhìn sâu về một lĩnh vực để có thể tìm ra những điểm bị bỏ sót trong vấn đề nghiên cứu Mặc dù phân tích định tính không có một con số nhất định để biểu thị kết quả nhưng nó lại phản ánh một cách chính xác thực trạng xã hội Nếu như nghiên cứu định lượng thì sẽ cần sử dụng những mô hình phức tạp, thì đối với nghiên cứu định tính quá trình tiến hành sẽ đơn giản hơn

Bên cạnh những ưu điểm mà phương pháp này mang lại thì nó cũng sẽ có một số nhược điểm nhất định Nhược điểm lớn nhất của phương pháp định tính đó chính là độ tin cậy không cao bởi kết quả định tính không được thể hiện bằng mô hình kinh tế lượng cụ thể hay một con số cụ thể, nó là kết quả của tác giả khi đưa ra quan điểm của mình về vấn đề nghiên cứu

Tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính để nhằm phân tích thực trạng và đưa ra những đánh giá về chính sách thuế đối với thị trường BĐS Việt Nam hiện hành b Phương pháp thống kê

Phương pháp thống kê là việc thu thập, tổng hợp, trình bày số liệu và tính toán các đặc trưng của đối tượng nghiên cứu để từ đó phân tích, dự đoán, đưa ra những đánh giá về vấn đề đang nghiên cứu

Tác giả sử dụng phương pháp này để thống kê nguồn thu từ thuế cho NSNN và một số nguồn thu từ chính sách thuế BĐS Dữ liệu được tác giả sử dụng trong bài KLTN chủ yếu là dữ liệu thứ cấp do tác giả tìm được từ báo cáo ngành, bài phân tích của các chuyên gia và các văn bản công bố thông tin c Phương pháp xử lý thông tin số liệu Đối với những số liệu thu thập được, nếu để chúng riêng rẽ, không có sự liên kết với nhau thì không thể đưa ra những đánh giá từ những con số đó Chính vì vậy, sau khi thu thập được dữ liệu, cần phải sử dụng phương pháp xử lý thông tin để có thể

8 trình bày chúng một cách logic, có sự kết nối với những thông tin khác, từ đó đưa ra những nhận định về vấn đề đang nghiên cứu

Sử dụng những nguồn thông tin số liệu của Tổng cục Thống kê, Bộ Tài Chính và các nguồn thông tin chính thức khác, tác giả đã tổng hợp lại để đưa ra một số nhận định về vấn đề nghiên cứu.

Kết quả nghiên cứu

Với đề tài này, tác giả đã tổng hợp CSLL về BĐS, thị trường BĐS và chính sách thuế đối với thị trường BĐS tại Việt Nam Bên cạnh đánh giá thực trạng về thị trường BĐS Việt Nam, tác giả đã đưa ra đánh giá về thực trạng các sắc thuế đang được áp dụng đối với BĐS Sau cùng, tác giả đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện hơn chính sách thuế đối với thị trường BĐS tại Việt Nam.

Tính mới của đề tài

Thứ nhất, Tác giả đã hệ thống CSLL về thuế BĐS, thực tiễn các sắc thuế đang được áp dụng đối với BĐS tại Việt Nam và một số các quốc gia khác trên thế giới

Thứ hai, Tác giả nghiên cứu, phân tích và đánh giá được thực trạng của thị trường BĐS Việt Nam cũng như chính sách thuế đối với thị trường BĐS Việt Nam để chỉ ra những bất cập chưa phù hợp với tình hình thực tiễn của chính sách thuế BĐS hiện hành

Thứ ba, trên cơ sở tìm ra các nguyên nhân của hạn chế, Tác giả đề xuất một số giải pháp hoàn thiện chính sách thuế đối với thị trường BĐS Việt Nam.

Kết cấu khóa luận

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Chương 2: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Những vấn đề lý luận về bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Những vấn đề lý luận về bất động sản a Khái niệm bất động sản

Nếu dựa vào khả năng dịch chuyển cơ học của tài sản thì có thể phân chia tài sản thành bất động sản (BĐS) và động sản Như vậy, trước hết BĐS là một loại tài sản Ở mỗi quốc gia khác nhau thì có những cách định nghĩa về bất động sản khác nhau nhưng nhìn chung thì BĐS là đất đai và những tài sản không thể tách rời khỏi đất

Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế 2005 thì “BĐS được định nghĩa là đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, cùng với rất cả những gì nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất” Ở Việt Nam thì không có một định nghĩa rõ ràng về BĐS mà thay vào đó nó được định nghĩa bằng cách liệt kê Tại khoản 1, Điều 107, Bộ luật Dân sự 2015 thì BĐS được định nghĩa bằng cách liệt kê, BĐS bao gồm: đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật

Trong Luật dân sự của Liên Bang Nga thì BĐS được quy định là mảnh đất chứ không phải đất đai nói chung Ngoài ra BĐS còn là những đối tượng mà khi dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng

Trong khi đó thì tại Điều 100, Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai

Tại Đức, BĐS được quy định trong Luật Dân sự gồm đất đai và các tài sản gắn với đất

10 b Đặc điểm của bất động sản

BĐS là một tài sản đặc biệt nên nó sẽ có những đặc điểm khác biệt so với những tài sản khác, cụ thể như sau:

Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định Đất đai là một tài sản có vị trí cụ thể, con người không thể tác động để di chuyển đất từ vị trí này sang vị trí khác bởi tính chất của đất đai sẽ nằm ở vị trí vốn có của nó Tương tự như đất đai, đối với các tài sản gắn liền với đất thì sẽ có sự phụ thuộc vào vị trí của đất nên chúng cũng có vị trí cố định Những tài sản gắn liền với đất thường không thể di chuyển hoặc khó có thể di chuyển đến các vị trí khác nhau, ví dụ như: nhà, công xưởng… Mặc dù với công nghệ ngày càng phát triển, con người có thể di chuyển chúng nhưng đồng nghĩa với nó là giá trị của BĐS sẽ bị thay đổi đáng kể do vị trí thay đổi

Thứ hai, BĐS có tính bền vững Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, nó được xem là một loại tài nguyên không thể bị hủy hoại trừ khi có thiên tai khiến đất đai bị vùi lấp Vì vậy mà đất đai là loại tài sản có tính bền vững và không bị hao mòn Đối với các công trình xây dựng trên đất như nhà ở, khách sạn, nhà xưởng… thường sẽ có tuổi thọ lên tới vài chục năm Trong quá trình sử dụng mà thường xuyên tu sửa thì tuổi thọ của chúng có thể lên tới hàng trăm năm

Thứ ba, BĐS có tính khác biệt

Không có hai BĐS nào có thể giống nhau hoàn toàn Một mảnh đất có diện tích giống hệt nhau, có mục đích sử dụng là như nhau nhưng sẽ không hoàn toàn giống nhau vì chúng sẽ có sự khác nhau về vị trí, quang cảnh, môi trường, cơ sở hạ tầng xung quanh… Tương tự đối với các tài sản gắn liền với đất, vì đặc tính là tồn tại không tách rời khỏi đất nên ngoài sự khác nhau về kết cấu, kiến trúc thì sẽ có sự khác biệt về vị trí

Thứ tư, BĐS có tính khan hiếm

Sự khan hiếm của BĐS được thể hiện ở việc diện tích đất đai là có hạn, trong khi đó, nhu cầu về đất thì luôn tăng lên dẫn đến sự khan hiếm của đất đai Đất đai

11 khan hiếm cũng sẽ dẫn sự khan hiếm của các loại bất động sản khác vì phải có đất đai thì mới có thể hình thành nên những tài sản khác trên đất Mặt khác, giữa các BĐS khác nhau sẽ có lượng cung – cầu khác nhau do chúng luôn có sự khác biệt vì vậy mà tính khan hiếm càng được biểu hiện rõ

Thứ năm, BĐS có giá trị lớn

BĐS là loại tài sản có giá trị lớn bởi trước hết nó có tính khan hiếm, cung nhỏ hơn nhiều so với cầu dẫn đến giá trị liên tục được đẩy cao Bên cạnh đó, các loại BĐS như nhà ở, khách sạn, chung cư, nhà xưởng thường được đầu tư một lượng vốn lớn, kết hợp với sự khác biệt về vị trí dẫn đến giá trị của chúng luôn nằm ở mức cao

Thứ sáu, BĐS có tính ảnh hưởng lẫn nhau

Như đã trình bày ở tính khác biệt của BĐS thì một BĐS sẽ chịu ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố, trong đó có môi trường và cơ sở hạ tầng xung quanh Việc một BĐS nằm ở một vị trí trung tâm và có nhiều tiện ích đi kèm cùng kết cấu hạ tầng được đầu tư sẽ làm tăng giá trị của chúng

1.1.2 Những vấn đề lý luận về thị trường bất động sản a Khái niệm về thị trường bất động sản

Thị trường là phạm trù kinh tế gắn liền với việc sản xuất và lưu thông hàng hóa Việc hàng hóa được trao đổi giữa các chủ thể sẽ tạo nên thị trường Vì vậy mà sự ra đời của thị trường bất động sản là tất yếu bởi bất động sản là một loại tài được lưu thông, và vì thế nó mà nó trở thành một loại hàng hóa với những đặc điểm riêng biệt

Theo Viện Thẩm định giá Mỹ thì “Thị trường BĐS là sự tương tác giữa các cá nhân chuyển đổi quyền sở hữu tài sản sản để nhận tài sản khác như là tiền”

Các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước và quốc tế đã đưa ra một số khái niệm về thị trường BĐS như sau:

- Quan điểm thứ nhất: “Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.”

- Quan điểm thứ hai: “Thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hóa BĐS”

Lý luận chung về chính sách thuế

1.2.1 Khái niệm chính sách thuế

Xét trên góc độ của Nhà nước, với tư cách là cơ quan ban hành, chính sách thuế là hệ thống những quan điểm, đường lối, phương châm, điều tiết thu nhập của các tổ chức và cá nhân trong xã hội thông qua thuế

Xét trên giác độ lợi ích của doanh nghiệp thì chính sách thuế là một nghĩa vụ của doanh nghiệp và là gánh nặng của doanh nghiệp Nó được phản ánh thông qua số thuế phải nộp và chi phí tuân thủ thuế

Mức thuế quy định trong pháp luật thuế cho biết mức độ điều tiết của Nhà nước, thể hiện chủ trương, định hướng phát triển của Nhà nước Những quy định về kê khai, nộp thuế và quản lý thuế phản ánh chi phí tuân thủ thuế

Qua việc nghiên cứu các quan điểm về chính sách thuế, quan điểm của tác giả về khái niệm chính sách thuế như sau: “Chính sách thuế là tổng thể những quy định của pháp luật về thuế thể hiện những quan điểm của Nhà nước trong hoạt động quản lý Nhà nước về thuế”

1.2.2 Mục tiêu của chính sách thuế Đứng trên góc độ vĩ mô, chính sách thuế thể hiện là hệ thống thuế của từng quốc gia Mục tiêu của chính sách thuế gồm:

- Thực hiện mục tiêu thu NSNN: Để duy trì được hoạt động của bộ máy Nhà nước, Nhà nước đã đưa ra hình thức thu thuế Thuế chính là nguồn thu lâu dài và ổn định cho NSNN Do đó, chính sách thuế ra đời chính là để Nhà nước tiến hành thu thuế một cách hiệu quả, gia tăng NSNN

- Điều tiết vĩ mô nền kinh tế: Chính sách thuế chính là một trong những công cụ thể hiện sự định hướng của Nhà nước trong sản xuất và tiêu dùng Với những ngành, hàng hóa mà Nhà nước cho rằng cần hạn chế thì sẽ có chính sách tăng thuế Ngược lại, đối với những ngành, hàng hóa mà Nhà nước muốn tập trung phát triển và thúc đẩy tiêu dùng thì sẽ đưa ra những chính sách thuế có lợi cho người sản xuất và người tiêu dùng

- Phân bổ nguồn lực trong xã hội: Trong nền kinh tế thị trường, không thể tránh khỏi sự chênh lệch trong thu nhập của người dân Thông qua chính sách thuế, Nhà nước sẽ phân phối lại thu nhập, phân bổ nguồn lực trong xã hội sao cho phù hợp với mục tiêu về kinh tế - xã hội

1.2.3 Nguyên tắc xây dựng chính sách thuế

Chính sách thuế khi được xây dựng phải đáp ứng được những mục tiêu nhất định Vì vậy, khi xây dựng chính sách thuế cần phải tuân thủ những nguyên tắc sau:

- Chính sách thuế phải đồng bộ, thống nhất: Chính sách thuế khi được xây dựng phải có sự đồng bộ, thống nhất với mục tiêu của chính sách thuế Sự đồng bộ, thống nhất sẽ đem lại kết quả tích cực trong quá trình thực hiện chính sách thuế Ngoài ra, chính sách thuế phải có sự đồng bộ, thống nhất với chính sách tài khóa để làm sao vừa đem lại nguồn thu cho NSNN vừa phát huy tác dụng trong việc điều chỉnh nền kinh tế vĩ mô

- Chính sách thuế phải công bằng: Chính sách thuế khi được xây dựng phải đảm bảo sự công bằng giữa các chủ thể có nghĩa vụ đóng thuế Việc đảm bảo sự công bằng là để việc thu thuế phát huy được tác dụng thu thuế của đúng đối tượng góp phần phân phối lại thu nhập trong xã hội Bân cạnh đó, sự công bằng của chính sách thuế chính là một yếu tố khi đánh giá tính công bằng trong xã hội Việc thu thuế sai đối tượng có thể dẫn đến nguồn thu thuế không ổn định và không phát huy được tác dụng điều chỉnh nền kinh tế

- Chính sách thuế phải đảm bảo được nguồn thu cho NSNN: Như đã trình bày ở mục tiêu của chính sách thuế thì thuế chính là nguồn thu ổn định và lâu dài cho NSNN Chính vì vậy, xây dựng chính sách thuế cần phải đặc biệt chú trọng đến việc khi thực hiện chính sách thuế thì nguồn thu đem lại là bao nhiêu và liệu nguồn thu đó có đủ không Việc đảm bảo nguồn thu thuế là một trong những nguyên tắc quan trọng khi xây dựng chính sách thuế bởi nếu nó không đảm bảo nguồn thu sẽ dẫn đến NSNN bị thâm hụt, hoạt động của bộ máy Nhà nước sẽ bị ảnh hưởng và kéo theo đó là một loạt những hậu quả khác như nợ công tăng…

Lý luận chung của chính sách thuế đối với thị trường bất động sản

1.3.1 Chính sách thuế đối với thị trường bất động sản a Khái niệm chính sách thuế bất động sản

Qua khái niệm về chính sách thuế, có thể hiểu chính sách thuế bất động sản là tổng thể những quy định của pháp luật về thuế thể hiện những quan điểm của Nhà nước trong hoạt động quản lý Nhà nước về thuế đối với bất động sản b Đặc điểm của chính sách thuế bất động sản

Chính sách thuế BĐS được áp dụng tại nhiều quốc gia thường bao gồm nhiều sắc thuế, mang nhiều đặc điểm chung của thuế như: là thuế trực thu, không mang tính hoàn trả trực tiếp, tính bắt buộc, tính pháp lý… Với phạm vi của bài khóa luận này, tác giả chỉ ra một số đặc điểm của chính sách thuế bất động sản như sau:

- Thuế bất động sản dựa trên nguyên tắc đánh thuế theo lợi ích Những người được hưởng lợi ích từ nhà nước nhiều sẽ phải nộp thuế cao Nhà, đất và các công trình kiến trúc khác được bảo tồn, phát triển và sinh lời là nhờ được thừa hưởng nhiều lợi ích từ các dịch vụ công của nhà nước Ví dụ, giá trị của nhà, đất có thể tăng lên

19 nhiều do nhà nước cải tạo, mở rộng hệ thống đường giao thông, điện, nước… mà không cần có sự đầu tư của người nắm giữ BĐS Vì vậy, người có BĐS phải có trách nhiệm đóng góp cho NSNN để nhà nước có thêm nguồn trang trải các khoản chi đầu tư cơ sở hạ tầng

- Thuế BĐS là một loại thuế tài sản, được xem như một khoản thu bổ sung của thuế đánh vào thu nhập, đặc biệt ở các quốc gia có số thu thuế thu nhập cá nhân còn thấp và trình độ quản lý thu thuế còn yếu kém Thuế tài sản cho phép tính đến khả năng lớn lao của người nộp thuế, được thể hiện bằng lượng của cải hơn là lượng tiền họ bỏ ra để tiêu dùng Thuế tài sản còn góp phần hướng dẫn, khuyến khích sử dụng tài sản có hiệu quả thông qua đầu tư vốn vào kinh doanh, thúc đẩy phát triển kinh tế hơn là cất giữ tài sản Loại thuế này thường động viên từ tầng lớp dân cư giàu có nên dễ được sự đồng tình, ủng hộ của đại đa số dân chúng trong xã hội

- Thuế BĐS, đặc biệt là các loại thuế đăng ký thường dễ thu Người có BĐS thường muốn công khai đăng ký để được nhà nước bảo vệ quyền sở hữu hay quyền sử dụng hợp pháp của mình khi có tranh chấp, kiện tụng… Vấn đề cần được quan tâm là mức đóng góp của chủ BĐS phải được xây dựng hợp lý, phù hợp, nhất là đối với BĐS qua nhiều lần luân chuyển  Xác định giá tính thuế BĐS là vấn đề khó và phức tạp Giá cả của hầu hết các hàng hóa trong nền kinh tế đều có cơ sở là chi phí sản xuất và giá thành sản phẩm, nhưng đối với BĐS không thể xác định chính xác được vì giá trị của chúng còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như đã phân tích ở đặc điểm của BĐS và thị trường BĐS, điều này có thể dẫn đến các kết quả định giá khác nhau của các tổ chức định giá khác nhau Nói chung, cơ sở tính thuế của BĐS là tổng giá trị của BĐS hoặc giá trị tăng thêm của chúng, nhưng dù dưới bất kỳ hình thức nào để tính được thuế BĐS cũng phải tiến hành công tác định giá và thẩm định giá Việc xác định giá BĐS có thể được thực hiện một lần để xác định cho nhiều kỳ tính thuế hoặc xác định cho từng lần chuyển nhượng để tính thuế, tùy thuộc vào từng loại thuế và pháp luật về thuế BĐS của từng quốc gia Độ chính xác của việc định giá BĐS sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới số thuế phải nộp của các đối tượng nộp thuế Điều này có thể dẫn đến giữa các chủ sở hữu BĐS có giá trị như nhau nhưng sẽ có thái độ nộp thuế khác nhau Chính vì vậy, xác định giá trị của BĐS để làm căn cứ tính thuế BĐS rất

20 khó và phức tạp, cần nghiên cứu kỹ lưỡng để phát huy được vai trò điều tiết của thuế BĐS

1.3.2 Khái quát về các sắc thuế bất động sản a Thuế sử dụng bất động sản

Thu thuế đối với việc sở hữu (sử dụng) đất đai, BĐS, chính phủ kỳ vọng đạt được cùng lúc hai mục tiêu kép: tăng nguồn tài chính quốc gia, đặc biệt là chính quyền địa phương và tối đa hóa năng suất hoạt động của nguồn tài nguyên quí giá này, đồng thời ngăn chặn lũng đoạn, đầu cơ đất đai, BĐS Nếu nguồn thu thuế này được sử dụng một cách có hiệu quả, chất lượng và số lượng của các dịch vụ công, cơ sở hạ tầng ở địa phương sẽ gia tăng Việc đầu tư từ thuế sẽ mang lại giá trị mới cho đất đai, BĐS, làm cho giá trị của BĐS tăng lên Tất nhiên việc gia tăng giá trị mới của BĐS sẽ dẫn đến trách nhiệm nộp thuế cao hơn b Thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS

Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS được thu trên phần thu nhập (giá trị gia tăng) khi chuyển nhượng BĐS Giá trị tăng thêm thường do biến đổi của xã hội, đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông, kinh tế phát triển, gia tăng dân số, đầu cơ BĐS… làm thay đổi quan hệ cung cầu về BĐS Giá trị gia tăng của BĐS gồm hai phần: giá trị gia tăng “tự nhiên” do biến đổi của các nhân tố xã hội tạo nên và giá trị gia tăng “nhân tạo” do chủ BĐS bỏ vốn và sức lao động, tiến hành cải tạo đất đai, BĐS làm cho giá trị của BĐS tăng lên Thực chất thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là điều tiết một phần thu nhập tăng thêm của BĐS không do người sử dụng đất đai, BĐS bỏ vốn và sức lao động để đầu tư tạo nên

Khác với thuế thu vào việc sử dụng đất có nguồn thu ổn định hàng năm, loại thuế này có nguồn thu phụ thuộc vào mức độ phát sinh giao dịch BĐS trên thị trường và giá trị gia tăng của chúng, đây cũng là loại thuế trực thu được thu trực tiếp vào người có thu nhập do chuyển nhượng BĐS mang lại, nên các nước thu thuế này thường thông qua hệ thống thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân, một số nước thu qua sắc thuế riêng như thuế giá trị đất tăng thêm như ở Đài Loan, thuế chuyển nhượng nhà, đất ở Inđonexia Vì vậy, vấn đề cạnh tranh thuế được đặc biệt quan tâm khi hoạch định chính sách thu thuế này, xây dựng mức thu phải phù hợp với các nước và các khu vực với nhau nhằm thu hút nguồn vốn đầu tư trong và

21 ngoài nước vào thị trường BĐS Ngoài ra, chính sách thuế còn đáp ứng trên cả phương diện hợp tác và hài hòa về thuế Trong đó, hợp tác về thuế có thể hiểu là sự tạo lập khuôn khổ song phương và đa phương về thuế nhằm mục đích hạn chế những tranh chấp thương mại, trao đổi thông tin về thuế giữa các quốc gia; hài hòa về thuế là xây dựng một chính sách thuế và từng sắc thuế với những nội dụng gần nhau, phù hợp nhau trên cơ sở duy trì những nguyên tắc chung, hài hòa của mỗi sắc thuế được thể hiện qua: hài hòa về cơ sở thuế và hài hòa về thuế suất c Thuế thu vào hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Thuế thu vào hoạt động chuyển nhượng BĐS thực chất là thuế chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu BĐS, đây là loại thuế thu một lần đối với các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu BĐS khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu của mình cho đối tượng khác Thuế này nhằm điều tiết một phần từ khoản thu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có chuyển nhượng BĐS nộp vào NSNN, đồng thời cũng góp phần quản lý và hạn chế sự chuyển nhượng BĐS d Thuế giá trị gia tăng đối với BĐS

Thuế giá trị giá tăng (GTGT) là thuế gián thu, thuộc loại thuế tiêu dùng, người nộp thuế và người trả thuế theo luật là không đồng nhất với nhau, nên dễ dàng chuyển gánh nặng thuế sang chủ thể khác thông qua cơ chế giá cả trong nền kinh tế, phụ thuộc vào độ co giãn cung cầu giá cả BĐS trên thị trường Tuy nhiên, suy cho cùng thì gánh nặng thuế cũng chuyển hết cho người tiêu dùng cuối cùng, nên có tính lũy thoái đối với thu nhập của người trả thuế Vì vậy, để đảm bảo công bằng theo nguyên tắc khả năng trả thuế, cần phải xây dựng thuế GTGT với nhiều mức thuế phân biệt, hầu hết các nước sử dụng thuế thấp cho những hàng hóa và dịch vụ thiết yếu hoặc đưa ra khỏi diện chịu thuế GTGT, nhằm tăng gánh nặng thuế đối với người giàu và giảm gánh nặng thuế đối với người nghèo e Thuế đăng ký bất động sản

Trong thực tế xã hội, các BĐS thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của cá nhân, tập thể được mua, bán, trao đổi, chuyển nhượng, cho tặng hoặc thừa kế, vì vậy

22 cần có sự đảm bảo về mặt pháp lý Để xác nhận thời điểm phát sinh sự chuyển dịch tài sản và nội dung chuyển dịch tài sản, một mặt bảo đảm quyền hợp pháp của sự chuyển dịch tài sản, góp phần quản lý, bảo vệ tài sản chung của xã hội và tài sản chính đáng của người dân, đồng thời tạo nguồn thu để bù đắp các khoản chi phí thực hiện các thủ tục hành chính, động viên hợp lý một phần đóng góp của người có tài sản vào NSNN – Nhà nước thực hiện thu thuế đăng ký BĐS

Như vậy, Thuế đăng ký BĐS là khoản thu mà các tổ chức, cá nhân sở hữu hoặc sử dụng BĐS phải nộp cho cơ quan Nhà nước nhằm thực hiện sự xác nhận về mặt pháp lý quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng BĐS đó Thuế được thu một lần vào thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng khi mua mới hoặc nhận chuyển nhượng BĐS, đối tượng thuộc diện Nhà nước quản lý Tổ chức, cá nhân khi mua sắm, xây dựng mới; khi nhận chuyển nhượng BĐS muốn xác lập quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp là đối tượng nộp thuế Căn cứ tính thuế là giá trị thực tế của BĐS tính thuế và thuế suất Do tính chất của thuế là xác định quyền sở hữu và quyền sử dụng BĐS nên thường mức thu của thuế này thấp f Thuế thu vào hoạt động thừa kế, biếu, tặng, cho bất động sản Đây là thuế được thu một lần khi có phát sinh hành vi thừa kế, biếu, tặng, cho BĐS của người có quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu BĐS đối với người khác Người nộp thuế là người nhận thừa kế, biếu, tặng, cho BĐS Căn cứ để tính thuế là giá trị của BĐS thừa kế, biếu, tặng, cho và thuế suất Hầu hết ở các nước đều có khuynh hướng khuyến khích người dân lao động để tạo ra của cải cho xã hội nên thuế này được áp dụng mức thuế suất rất cao, có những nước còn áp dụng biểu thuế lũy tiến tùy thuộc vào giá trị BĐS, tuổi tác của người thừa kế (biếu, tặng, cho), hoặc phụ thuộc độ dài thời gian giữa thời điểm cho, tặng so với thời điểm chết… Đây là loại thuế chịu ảnh hưởng rất nhiều bởi phong tục, tập quán của các nước, mức thuế suất cao thấp tùy thuộc vào yêu cầu quản lý, mục đích điều tiết của nhà nước Nhìn chung, các nước tiên tiến có mức thu thuế cao hơn các nước đang phát triển và các nước chuyển đổi, như thuế thừa kế ở Nhật là 70%, Hàn Quốc là 50%, cao thứ nhất và thứ hai trên thế giới, kế tiếp là Mỹ 46%, Pháp 40% Tuy nhiên theo như nghiên cứu của PricewaterhouseCoopers năm 2005 với 50 nước trên thế

Chính sách thuế đối với thị trường bất động sản tại các quốc gia trên thế giới 24 1.5 Ý nghĩa của chính sách thuế đối với thị trường bất động sản

a Chính sách thuế bất động sản ở một số quốc gia Châu Á

Thuế BĐS ngày càng thể hiện được vai trò quan trọng trong tổng thu ngân sách của các quốc gia, chiếm tỷ lệ trung bình 3 - 4% so với tổng thu từ thuế ở các nước phát triển, một số nước tỷ lệ này lên đến gần 8%, ví dụ Nhật Bản Ở các nước đang phát triển và chuyển đổi, tỷ lệ động viên ngân sách từ thuế BĐS có xu hướng thấp hơn so với các nước phát triển và biến động không theo chu kỳ

Bảng 1.1: Tỷ trọng thu thuế BĐS so với tổng thu thuế ở một số nước Châu Á

Quốc gia 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Nhật Bản 7,3 6,8 6,8 7,3 7,9 7,7 7,5 7 6,8 6,4 Hàn Quốc 2,4 3,1 3,6 3,6 3,2 3,1 3,0 3,0 3,1 3,2 Indonesia 4,3 4,8 4,5 3,6 3,6 3,7 3,1 2,7 2,1 2,8 Malaysia 3,9 4,2 4 3,6 3,9 4 3,5 3,2 3,2 3,4 Philippines 3 2,6 2,4 2,4 2,6 2,4 2,5 2,4 2,2 2,2 Singapore 7,1 7,0 6,6 7,6 5,4 6,7 8,5 7,5 8,2 8,0

Trong giai đoạn 2005 - 2013, tỷ lệ thu từ thuế BĐS so với GDP các nước phát triển và một số nước đang phát triển ở khu vực châu Á dao động ở mức 2% GDP

Bảng 1.2: Động viên thu từ thuế BĐS so với GDP ở một số nước Châu Á

Quốc gia 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Nhật Bản 2 1,9 1,9 2,1 2,1 2,1 2,2 2,1 2 2 Hàn Quốc 0,5 0,7 0,9 0,9 0,8 0,7 0,7 0,7 0,8 0,8 Indonesia 0,6 0,6 0,5 0,5 0,4 0,4 0,4 0,3 0,3 0,2 Malaysia 0,6 0,7 0,6 0,6 0,6 0,6 0,5 0,5 0,5 0,5 Philippines 0,5 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 0,4 Singapore 0,9 0,9 0,9 1,1 0,7 0,9 1,1 1 1,1 1,1

Thuế BĐS là sắc thuế giữ vai trò quan trọng và là nguồn thu chủ yếu của chính quyền địa phương tại nhiều nước trên thế giới; được coi là sắc thuế phù hợp nhất để phân cấp vì gắn kết được các lợi ích cơ bản của các dịch vụ công do chính quyền địa phương cung ứng với giá trị của BĐS, phản ánh được nguyên tắc lợi ích trong việc đánh thuế

Về đối tượng chịu thuế BĐS:

- Đối tượng chịu thuế là nhà, đất và BĐS gắn liền với đất: Chính sách này được áp dụng ở một số nước như Philippines (đánh thuế đối với đất đai, nhà cửa và máy móc thiết bị gắn liền với BĐS); Indonesia (đánh thuế đối với đất và toàn bộ các công trình trên đất) Ở Singapore, thuế BĐS cũng được xác định dựa trên giá trị hằng năm của các tòa nhà, đất và các khu chung cư, máy móc cố định gắn liền với BĐS (ngoại trừ máy móc sử dụng trong sản xuất, chế biến và sử dụng cho mục đích công nghiệp khác)…có trong danh sách định giá Theo hình thức này, một số quốc gia gộp chung giá trị nhà, đất khi tính thuế và áp dụng chung một mức thuế suất (Indonesia) Tuy nhiên, cũng có quốc gia áp dụng biểu thuế suất phân biệt giữa nhà và đất, trong đó đất phải chịu mức thuế suất cao hơn (Hàn Quốc)

- Đối tượng chịu thuế chỉ là nhà: Thuế suất có sự phân biệt đối với mục đích sử dụng (để ở, cho thuê…) Đây là phương thức được áp dụng ở một số nước như Tanzannia, Brunei, Hungary… Ở Brunei, nhà sử dụng cho mục đích thương mại ở thủ đô Seri Begawan phải chịu thuế suất 12% dựa trên tiền cho thuê hàng năm Đối với nhà để ở (trong trung tâm thủ đô và các đô thị liền kề trong khu vực), thuế suất được xác định dựa trên đơn vị diện tích theo mức từ 1,1 - 2,2 BND/m 2

- Đối tượng chịu thuế chỉ là đất và BĐS gắn liền với đất: Được áp dụng ở Nga, Nhật Bản, Lào, Kenya… Tuy nhiên cũng có quốc gia áp dụng thuế đối với cả nhà và đất nhưng trên hai hệ thống thuế riêng như trường hợp của Đài Loan: Đối với đất, áp dụng 3 sắc thuế bao gồm thuế giá trị đất (đánh trên giá trị đất đã được định giá); thuế nông nghiệp (đánh trên đất nông nghiệp); thuế tăng giá trị đất đánh trên lợi nhuận thu được từ việc bán đất Thuế đối với nhà được tính căn cứ trên giá trị của ngôi nhà, tuy nhiên mức thuế suất được xác định dựa trên mục đích sử dụng của ngôi nhà

- Áp dụng một mức thuế suất thống nhất cho cả nhà và đất: Tại Indonesia, thuế suất thuế nhà và đất thành thị và nông thôn được áp dụng theo các mức từ 0,01 - 0,3% ở thủ đô Jakarta; từ 0,1 - 0,3% ở tỉnh Surabaya dựa trên giá trị giao dịch của nhà và đất

- Áp dụng biểu thuế suất với nhiều mức, có sự phân biệt giữa các khu vực/vùng với các hệ số định giá khác nhau: Tùy theo từng loại BĐS và mục đích sử dụng thực tế, tuy nhiên do áp dụng hệ số định giá, nên mặc dù mức thuế suất danh nghĩa thường trong khoảng 1 - 2% nhưng thuế suất thực tế thường thấp hơn 1%

- Tại Philippines, căn cứ Luật Chính quyền địa phương, các tỉnh, thành phố, khu đô thị trong khu vực Manila được ủy quyền thu thuế theo tỷ lệ phần trăm trên BĐS bao gồm đất, nhà ở, máy móc và thiết bị không được miễn Các địa phương áp dụng thuế suất thống nhất không vượt quá 1% của giá trị định giá của BĐS Tại thành phố và đô thị trong khu vực Manila, thuế suất không được vượt quá 2% giá trị định giá của BĐS Giá trị định giá được xác định căn cứ trên hệ số định giá của giá trị thị trường BĐS Hệ số định giá đối với đất và máy móc thiết bị được xác định khác nhau phụ thuộc vào mục đích sử dụng thực tế Đối với nhà và các BĐS đi kèm, hệ số định giá được xác định căn cứ trên giá trị và mục đích sử dụng Các địa phương được phép quy định hệ số định giá và thuế suất nhưng không được vượt quá trần quy định trong Luật Chính quyền địa phương Thuế suất thực tế Philippines chỉ dao động trong khoảng 0,2 - 1,6%

- Áp dụng biểu thuế suất lũy tiến theo giá trị BĐS và các mức thuế suất khác nhau đối với các loại đất và nhà khác nhau: Như trường hợp ở Hàn Quốc

Bảng 1.3: Biểu thuế suất thuế BĐS Hàn Quốc Đất ở Đất kinh doanh Đất trang trại, sân gôn

Giá trị tính thuế (triệu won)

Giá trị tính thuế (triệu won)

(%) Đến 50 0,2 Đến 200 0,2 Đất trang trại

0,3 Đất làm sân gôn, khu giải trí cao cấp

Trên 100 0,5 Trên 1000 0,4 Đất phụ vụ mục đích khác

Nhà văn phòng cao ốc

Giá trị tính thuế (Triệu won)

Nhà trong sân gôn và khu giải trí cao cấp

Nhà thuộc nhà máy trong khu dân cư

Nhà cho mục đích khác 0,25 Trên 150 - 300 0,25

- Nhìn chung, các quốc gia thường áp dụng thuế suất tương đối, rất ít nước áp dụng theo thuế suất tuyệt đối hoặc kết hợp cả hai hình thức Ví dụ trong 10 nước ASEAN, có 7 nước áp dụng thuế BĐS theo thuế suất tương đối bao gồm Indonesia, Philippines, Singapore, Myanmar, Thái Lan, Cambodia, Việt Nam; chỉ có Lào áp dụng biểu thuế suất tuyệt đối và hai nước còn lại Brunei và Malaysia áp dụng kết hợp cả hai hình thức

Về quy định miễn thuế:

Việc miễn thuế BĐS thường được căn cứ vào các yếu tố:

- Đối tượng sở hữu BĐS: Bao gồm nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận cung cấp các dịch vụ tôn giáo, giáo dục, y tế hoặc các tổ chức hoạt động từ thiện, các tổ chức quốc tế hoặc lãnh sự quán (Philippines, Indonesia, Hàn Quốc…)

- Mục đích sử dụng BĐS: Nhiều quốc gia miễn thuế đối với BĐS phục vụ lợi ích công cộng (từ thiện, văn hóa, giáo dục, nghĩa trang, đất sử dụng trong lâm nghiệp, nông nghiệp…)

- Các BĐS có giá trị về lịch sử, văn hóa: Hy Lạp miễn thuế đối với BĐS có thời gian trên 100 năm được coi là di tích lịch sử

- Giá trị định giá của BĐS: Nhật Bản miễn thuế đối với đất có giá trị được định giá dưới 30.000 JPY/m 2 ; Cambodia miễn thuế đối với BĐS có giá trị dưới 100 triệu riel

- Ngưỡng thu thuế BĐS: Tại Hàn Quốc, số thu thuế BĐS dưới 2.000 won thì chủ sở hữu BĐS được miễn thuế

Về quy định về thuế đối với nhà, đất bỏ trống hoặc BĐS thứ hai:

Thị trường BĐS càng phát triển nhanh, mạnh thì sẽ càng dễ xảy ra tình trạng đầu cơ Để hạn chế tình trạng này, ngoài việc áp dụng các biện pháp tăng cường quản lý nhà nước về đất đai, quy hoạch đô thị, một số quốc gia còn sử dụng công cụ chính sách thuế nhằm điều tiết thu nhập từ việc sử dụng, chuyển nhượng BĐS vào ngân sách nhà nước và gián tiếp điều chỉnh hành vi đầu cơ BĐS thông qua việc đánh thuế cao đối với đất bỏ không, chưa đưa vào sử dụng Thái Lan áp dụng thuế suất cao gấp hai lần đối với đất bỏ không so với đất cùng loại Ở Cambodia, thuế BĐS được thu hằng năm dựa trên 0,1% giá trị của BĐS sau khi đã khấu trừ 100 triệu riel Tuy nhiên, đất xây dựng bỏ không và đất không xây dựng chịu thuế suất cao hơn, ở mức 2% giá thị trường của đất trên mỗi đơn vị diện tích (do Ủy ban định giá đất chưa sử dụng xác định) Philippines áp dụng Thuế Đất bỏ không với thuế suất không vượt quá 5% giá trị định giá của đất Ngoài ra, Philippines còn áp thuế Quỹ Giáo dục đặc biệt với thuế suất 1% tính trên giá trị BĐS Một số quốc gia đánh thuế cao hơn đối với BĐS thứ hai nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ Ở Cambodia, thuế BĐS được thu hằng năm dựa

THỰC TRẠNG CỦA CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Khái quát thị trường bất động sản Việt Nam

2.1.1 Các chính sách đối với thị trường bất động sản Việt Nam qua các thời kỳ 2.1.1.1 Khái quát từng giai đoạn của thị trường bất động sản Việt Nam a Giai đoạn 1986 – 1992

Sự hình thành thị trường BĐS ở Việt Nam gắn liền với công cuộc đổi mới mà Đảng và Nhà nước tiến hành từ sau năm 1986 Vào thời điểm này, chưa có khung pháp lý nào cho thị trường BĐS tại Việt Nam, tuy nhiên do nhu cầu của xã hội mà các giao dịch về BĐS vẫn diễn ra, hình thành nên thị trường BĐS không chính thức Chính vì chưa có một khung pháp lý cụ thể nên người dân khi giao dịch BĐS không được pháp luật bảo hộ, Nhà nước không có nguồn thu cho NSNN từ các giao dịch này b Giai đoạn 1993 – 2002 Đây là giai đoạn quan trọng cho thị trường BĐS Việt Nam khi Quốc hội thông qua Pháp lệnh Nhà ở và Luật Đất đai 1993, chính thức cho phép việc chuyển nhượng QSDĐ Đây chính là những cơ sở pháp lý đầu tiên cho thị trường BĐS Việt Nam khi mà các giao dịch BĐS đã được thừa nhận Thị trường BĐS từ thị trường không chính thức trở thành thị trường chính thức Thị trường BĐS lúc này còn non trẻ, khung pháp lý thì chưa hoàn thiện nhưng lại diễn ra khá sôi động Các giao dịch nhà đất trong thời gian này tăng mạnh, nhất là TP Hồ Chí Minh và Thủ đô Hà Nội Đặc biệt, sau khi Việt Nam gia nhập ASEAN và Mỹ dỡ bỏ cấm vận đối với Việt Nam thì đã tạo ra cơn sốt đất lần một Trong bối cảnh đó, Nhà nước đã ban hành hai nghị định là Nghị định số 18 và Nghị định số 87 về vấn đề thuê đất, nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ và điều tiết thị trường BĐS Đến năm 1977 – 1999, do sự ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính châu Á, thị trường BĐS Việt Nam hứng chịu làn sóng xả hàng khiến cho cung vượt cầu, thị trường lao dốc Thế nhưng sự khủng hoảng này đã nhanh chóng qua đi khi vào khoảng năm 2000, nền kinh tế đón nhận sự phục hồi và phát triển đã làm cho cầu nhà đất tăng trở lại dẫn đến cơn sốt giá nhà đất diễn ra lần thứ hai vào năm 2001 – 2003 Thêm vào đó, với chủ trương cho Việt kiều mua nhà và

Nhà nước ban hành giá đất mới cũng khiến cho giá nhà đất tăng mạnh và đạt đỉnh vào quý 2/2001 c Giai đoạn từ 2003 – 2006

Trong giai đoạn này, Luật Đất đai 2003 được ban hành nhằm xây dựng hoàn thiện hơn khung pháp lý cho đất đai Những quy định của Luật Đất đai 2003 được sửa đổi, bổ sung sao cho phù hợp với nền kinh tế thị trường hơn, góp phần khai thác và sử dụng nguồn tài nguyên đất đai hiệu quả hơn và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Khi Luật Đất đai 2003 được ban hành với việc quy định thêm các quyền của người sử dụng đất khiến cho hàng hóa trên thị trường BĐS trở nên đa dạng hơn vì giờ đây QSD đất sẽ được giao dịch dưới dạng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn Trong giai đoạn này, nhiều VBQPPL liên quan khác cũng ra đời như NĐ 181 năm 2004 về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, NĐ 188 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Nghị định 198 năm 2004 về thu tiền sử dụng đất, Luật Xây dựng năm

2003, Luật Nhà ở năm 2005 Đặc biệt, vào năm 2006, Luật kinh doanh BĐS ra đời đã tạo ra hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho thị trường BĐS Việt Nam hoạt động

Sau cơn sốt đất vào khoảng đầu năm 2001 kéo dài đến năm 2003 thì Nhà nước ra quy định về việc không cho phép chuyển nượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101, Nghị định 181/2004/NĐ-CP) đã giúp ngăn chặn việc giá nhà đất leo thang Thị trường BĐS đã bị chững lại trong khoảng

3 năm kể từ thời điểm cuối năm 2003 Sang năm 2006, NĐ 17/2006/NĐ-CP được ban hành đã cho phép doanh nghiệp chuyển nhượng dự án, được pháp phân lô bán nền ở một số khu vực ngoại thành sau khi cơ sở hạ tầng của dự án được hoàn tất đã mang đến sự khởi sắc cho thị trường BĐS Việt Nam d Giai đoạn từ 2007 – 2012

Việt Nam tham gia vào tổ chức WTO năm 2007 đã có sự bùng nổ dòng tiền do tăng trưởng tín dụng và dẫn đến cơn sốt giá nhà đất lần thứ 3 Khi đó, chính sách tiền tệ thắt chặt được thực thi để có thể kiểm soát được bong bóng BĐS và kiềm chế lạm phát Do đó, giá BĐS giảm mạnh khoảng 30 – 40% Sang đến năm 2009, thị trường BĐS ảm đạm, Chính phủ kích cầu để thị trường BĐS sôi động trở lại

Kể từ năm 2011, chính sách tài khóa thắt chặt được triển khai khiến cho thị trường BĐS trở nên chững lại sau những bước phát triển vượt bậc ở các giai đoạn trước e Giai đoạn 2013 – 2018

Luật Đất đai 2013 được ban hành đã làm cho khung pháp lý thị trường BĐS dần được hoàn thiện Ngoài ra, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Nhà ở 2014 và những văn bản luật khác liên quan đến các giao dịch trên thị trường BĐS có hiệu lực đã góp phần làm hoàn thiện hơn chính sách liên quan đến thị trường BĐS Từ cuối năm 2013, thị trường BĐS bắt đầu có dấu hiệu hồi phục và phát triển ổn định Đây cũng chính là thời điểm mà hàng hóa BĐS trở nên đa dạng hơn với các loại hình mới như: officetel, condotel, shophouse… Cho đến năm 2018, thị trường BĐS bắt đầu xảy ra các đợt sốt đất lan rộng ở nhiều khu vực trên cả nước f Giai đoạn 2019 – nay

Dịch COVID-19 cũng chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đã rấy lên sự bất ổn địa – chính trị và kinh tế toàn cầu Lúc này, cơn sốt đất lại tiếp tục bùng phát ở nhiều nơi, giá BĐS tăng chóng mặt Thế nhưng chỉ sau một thời gian ngắn, thị trường BĐS xuất hiện sự sụt giảm về cả nguồn cung và số lượng giao dịch Nguyên nhân là do sau đại dịch, nền kinh tế bắt đầu hứng chịu sự suy thoái, thêm vào đó là một loạt các sai phạm liên quan đến trái phiếu của doanh nghiệp BĐS đã dẫn đến sự chững lại của thị trường này Đỉnh điểm là khi các doanh nghiệp BĐS cạn kiệt nguồn vốn, có những doanh nghiệp phải tiến hành tái cơ cấu để giải quyết vấn về vốn Bên cạnh đó, từ cuối năm 2022 đến nay, cụm từ “giải cứu doanh nghiệp BĐS” chưa bao giờ hạ nhiệt cũng đủ để thấy thị trường BĐS đang ảm đạm đến mức nào Mặc dù trong khoảng thời gian gần đây, Chính phủ đã khởi động những chính sách tín dụng nhằm thúc đẩy các giao dịch BĐS và đưa ra những quy định mới để có thể tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp BĐS nhưng thị trường BĐS dường như vẫn chưa có sự khởi sắc trở lại khi mà giá BĐS vẫn còn ở mức cao

2.1.1.2 Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay a Thị trường BĐS nhà ở thương mại

Trong năm 2022, nguồn cung BĐS nhà ở thương mại rất khan hiếm khi tổng cung chỉ đạt khoảng 49.000 sản phẩm Con số này chỉ bằng 90% tổng lượng chào bán trong năm 2021 và chỉ tương đương với 28% so với năm 2018 Đặc biệt, năm 2022 có rất ít các dự án mới được phê duyệt Các dự án thương mại, dịch vụ là nhữn dự án chủ yếu được phê duyệt và gần như không có dự án BĐS nhà ở thương mại nào được phê duyệt

Biểu đồ 2.1: Lượng cung, giao dịch nhà ở giai đoạn 2018 - 2022

Nguồn cung nhà ở thương mại trong năm 2022 không chỉ tụt dốc mà còn xảy ra sự mất cân dối giữa các phân khúc Mặc dù nền kinh tế đang trong bối cảnh suy thoái, lãi suất liên tục tăng để kiềm chế lạm phát thì nguồn cung nhà ở lại tập trung vào phân khúc cao cấp, phân khúc bình dân và trung cấp thiếu vắng hẳn trên thị trường Nguồn cung căn hộ cao cấp tăng mạnh, đạt khoảng 37% trong tổng lượng cung nhà ở thương mại Trong khi đó, căn hộ bình dân và căn hộ trung cấp chỉ đạt khoảng 19%, tức là lượng cung ở phân khúc này chỉ bằng khoảng 1/2 phân khúc cao cấp Việc nguồn cung không bắt trúng mạch cầu cùng với chính sách tiền tệ thắt chặt được thực hiện đã dẫn đến tỷ lệ tiêu thụ chung của toàn thị trường chỉ đạt khoảng gần 40%, tức khoảng gần 19.000 giao dịch Số lượng giao dịch này chỉ tương đương 69% lượng giao dịch của năm 2021

Lượng cung, giao dịch nhà ở giai đoạn 2018 -2022

Lượng cung Lượng giao dịch Tỷ lệ hấp thụ

Biểu đồ 2.2: Cơ cấu nguồn thu theo phân khúc

Số lượng giao dịch BĐS nhà ở trong năm 2022 tập trung vào đầu năm 2022 khi mà nhà đầu tư F0 gia nhập thị trường tăng mạnh và gây nên cơn sốt đất ở một số khu vực như Lâm Đồng, Nha Trang, Đắk Lắk Từ tháng 5/2022 khi mà lãi suất tăng, dấu hiệu suy thoái của nền kinh tế rõ rệt hơn và điển hình là chính sách tín dụng thắt chặt của NHNN đã làm cho số lượng giao dịch BĐS nhà ở giảm mạnh vào quý 4 Thêm vào đó, việc các doanh nghiệp BĐS gặp vướng mắc về trái phiếu đã khiến thị trường BĐS gần như đóng băng

Vào đầu năm 2022, khi mà F0 tăng mạnh, dòng tiền chảy về thị trường BĐS kết hợp với việc nguồn cung BĐS khan hiếm đã làm cho giá BĐS tăng chóng mặt Tuy nhiên, dần về cuối năm, khi mà thị trường BĐS có dấu hiệu của làn sóng “cắt lỗ” kết hợp với ảnh hưởng của nền kinh tế vĩ mô đã tạo ra sự điều chỉnh cho giá BĐS Mặc dù sự điều chỉnh này đã làm giá BĐS gần trở về giá trị thực nhưng với phân khúc nhà ở chung cư lại không có dấu hiệu giảm nhiệt Điều này là hoàn toàn dễ hiểu khi mà chỉ số nhà ở và giá VLXD đã tăng khoảng 6% so với cuối năm 2021

Cơ cấu nguồn cung nhà ở thương mại theo phân khúc

CH bình dân CH trung cấp CH cao cấp Thấp tầng, đất nền

41 b Thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng

Trong năm 2022, thị trường BĐS đón nhận 19.124 sản phẩm BĐS du lịch – nghỉ dưỡng mới Khu vực miền Trung có nguồn cung BĐS du lịch nghỉ dưỡng lớn nhất với gần 8.000 sản phẩm, tương đương khoảng 42% lượng cung toàn thị trường

Biểu đồ 2.3: Tỷ lệ nguồn cung mới theo miền

Thực trạng chính sách thuế đối với thị trường bất động sản Việt Nam

a Mục tiêu chính sách thuế Để tạo ra sự hoàn thiện của chính sách thuế sao cho phù hợp với thực tiễn và nâng cao hiệu quả trong việc góp phần thúc đẩy SXKD, phát triển kinh tế nước nhà thì Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản pháp luật trong những năm qua: QĐ số 432/QĐ-TTg ngày 12/04/2012 về “Chiến lược Phát triển bền vững giai đoạn 2011 – 2020”; QĐ số 450/QĐ-TTg ngày 18/4/2012 về “Chiến lược Tài chính đến năm 2020”;

QĐ số 732/QĐ-TTg ngày 17/5/2011 về “Chiến lược cải cách hệ thống thuế giai đoạn

46 năm 2011 – 2020”; QĐ số 448/QĐ-TTg ngày 25/3/2011 về “Chiến lược phát triển Hải quan đến năm 2020”…

Ngày 23/04/2022, Quyết định 508/QĐ-TTg được Thủ tướng Chính phủ ban hành về “Chiến lược cải cách hệ thống thuế đến năm 2030” Theo đó, mục tiêu tổng quát của chính sách thuế trong thời gian tới như sau:

- Hoàn thiện hệ thống chính sách thuế để cơ cấu lại nguồn thu NSNN đảm bảo bao trùm được toàn bộ nguồn thu, cơ sở thu được mở rộng, có thêm những nguồn thu mới phù hợp;

- Chính sách thuế phải đảm bảo sự hợp lý trong tỷ trọng giữa thuế trực thu và gián thu, tỷ trọng thu nội địa Ngoài ra, cần phải đảm bảo việc khai thác tốt ở cả nguồn thu từ thuế, phí và lệ phí từ tài sản, tài nguyên và bảo vệ môi trường

- Việc lồng ghép pháp luật thuế, chính sách miễn, giảm thuế và chính sách xã hội phải được hạn chế tối đa để tính trung lập của thuế không bị mất đi Từ đó, hướng tới hệ thống thuế có sự đồng bộ với cơ cấu bền vững đảm bảo cho việc huy động nguồn lực cho NSNN một cách hợp lý Ngoài ra, chính sách thuế sẽ cần phát huy được vai trò của mình trong việc tạo ra môi trường đầu tư kinh doanh công bằng, thuận lợi cho các chủ thể, khuyến khích đầu tư, thúc đẩy cạnh tranh và điều tiết thu nhập sao cho phù hợp với quá trình hội nhập, phát triển kinh tế;

- Xây dựng ngành Thuế Việt Nam hiện đại, hiệu quả, tinh gọn;

- Đối với công tác quản lý thuế, phí và lệ phí phải có sự minh bạch, thống nhất Công tác quản lý phải được thực hiện chuyên sâu, chuyên nghiệp theo phương pháp quản lý rủi ro, đồng thời đẩy mạnh việc ứng dụng CNTT để đơn giản hóa quy trình, thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ của người dân và doanh nghiệp

Về quy mô thu NSNN từ thuế, phí: Cần đảm bảo tỷ lệ huy động vào NSNN từ thuế, phí ở mức ổn định, hợp lý và phù hợp với “Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2021 – 2025” và “Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2026 – 2030”

Từ nay đến năm 2025, chính sách thuế, phí sẽ có vai trò hỗ trợ doanh nghiệp, người dân khắc phục khó khăn, khôi phục SXKD do ảnh hưởng từ dịch bệnh COVID-

19 Tỷ lệ huy động vào NSNN bình quân trong giai đoạn này không thấp hơn 16%

GDP với tỷ lệ huy động từ thuế, phí là khoảng 13-14% GDP; tỷ trọng thu nội địa phấn đấu đạt khoảng 85 – 86% trong tổng thu NSNN đến năm 2025

Trong giai đoạn 2026 – 2030: tỷ lệ huy động NSNN phấn đấu đạt khoảng 16 – 17% GDP, trong đó tỷ trọng thu từ thuế, phí đạt 14 – 15% GDP và tỷ trọng thu nội địa đạt khoảng 86 – 87% trong tổng thu NSNN b Nội dung chính sách thuế

Thuế GTGT kể từ khi được áp dụng đã đem lại những tác động tích cực như khuyến khích đầu tư, xuất khẩu và giúp các doanh nghiệp Việt Nam thuận lợi hơn trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế Bên cạnh đó, thuế GTGT còn đảm bảo cho nguồn thu NSNN Luật Thuế GTGT hiện hành và những VBQPPL hướng dẫn thi hành quy định mức thuế suất thuế GTGT là 10% Mức thuế suất này được áp dụng đối với hầu hết các hàng hóa, dịch vụ Ngoài mức thuế suất 10%, một số hàng hóa, dịch vụ khác như nước sạch phục vụ sản xuất, sinh hoạt, quặng sản xuất phân bón, dịch vụ nạo két, đào đắp ao hồ, kênh, mương trong sản xuất nông nghiệp; thiết bị, dụng cụ dùng trong giáo dục và y tế… được hưởng mức thuế suất thuế GTGT là 5% Bên cạnh đó, một số hàng hóa, dịch vụ như sản phẩm trồng trọt, chăn nuôi, thủy sản nuôi trồng, đánh bắt chưa chế biến… là những hàng hóa, dịch vụ không phải là đối tượng chịu thuế GTGT

Quy mô thu thuế GTGT có sự gia tăng qua các năm, từ mức 5,82% GDP đến mức 6% GDP trong năm 2015, tăng dần lên mức 6,21% GDP trong năm 2018 Trong năm 2019 thì quy mô thu thuế GTGT có sự giảm nhẹ, đạt mức 6,01% GDP Việc duy trì được sự ổn định trong quy mô thu thuế GTGT đã thể hiện được vai trò rõ nét của loại thuế này trong tổng nguồn thu NSNN

Trong giai đoạn 2006 - 2018, tỷ lệ thu thuế GTGT so với tổng thu từ thuế cả giai đoạn là 24%, tăng từ 19% (năm 2006) lên 24,2% (năm 2018) Trong đó, tỷ lệ bình quân giai đoạn 2006 - 2010 là 22,4%; giai đoạn 2011 - 2015 là 25,6% và giai đoạn 2016 - 2018 là 24,1%, mặc dù thấp hơn giai đoạn trước những vẫn cao hơn mức bình quân 5 năm 2006 - 2010

Biểu đồ 2.5: Tỷ lệ thu thuế GTGT so với tổng thu thuế theo từng giai đoạn

Nguồn: Tổng cục Thuế (2020) Những thay đổi trong chính sách thuế GTGT

Với mục tiêu kích cầu tiêu dùng và phục hồi, phát triển kinh tế, Quốc hội đã ban hành NQ số 43/2022/QH15 vào tháng 1/2022 về chính sách sách tài khóa, tiền tệ và Chính phủ ban hành Nghị định số 15/2022/NĐ-CP vào tháng 1/2022 để quy định về chính sách miễn, giảm thuế theo NQ số 43/2022 Chính sách miễn, giảm thuế đã ghi nhận kết quả tích cực với khoảng 44 nghìn tỷ đồng thuế GTGT được giảm trong năm 2022 Việc hỗ trợ giảm thuế GTGT đã kích cầu tiêu dùng, thúc đẩy SXKD phát triển

Từ kết quả đạt được, Bộ Tài chính đề xuất giảm 2% mức thuế suất thuế GTGT trong năm 2023 đối với tất cả những hàng hóa, dịch vụ đang áp dụng mức thuế suất 10%; đối với cơ sở kinh doanh (hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh) sẽ giảm 20% mức tỷ lệ % để tính thuế GTGT khi thực hiện xuất hóa đơn với những loại hàng hóa, dịch vụ đang chịu mức thuế suất thuế GTGT 10%

Thuế TNDN là sắc thuế quan trọng trong hệ thống thuế Việt Nam kể từ khi được đưa vào áp dụng cho đến nay Vai trò của thuế TNDN được thể hiện như sau:

- Góp phần điều tiết khoản thu nhập từ hoạt động SXKD;

- Đây là nguồn thu lớn và ổn định cho NSNN;

- Điều tiết vĩ mô nền kinh tế;

Giai đoạn 2006-2018 Giai đoạn 2006 - 2010 Giai đoạn 2011 - 2015 Giai đoạn 2016-2018

- Góp phần cải thiện môi trường kinh doanh và nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp

MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Quan điểm và mục tiêu phát triển chính sách thuế trên thị trường bất động sản Việt Nam

QĐ số 2114 ngày 16/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ ban hành “Kế hoạch thực hiện Kết luận số 19-KL/TW ngày 14/10/2021” của Bộ Chính trị và “Đề án định hướng Chương trình xây dựng pháp luật nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV” đã giao Bộ Tài chính thực hiện rà soát, nghiên cứu, đánh giá các luật thuế, trong đó có các luật thuế liên quan đến BĐS

Bên cạnh đó, Thủ tướng Chính phủ cũng giao Bộ Tài chính đưa ra các giải pháp về thuế trong “Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045”, nhằm đưa thị trường BĐS nhà ở phát triển minh bạch, bền vững dưới sự điều tiết giám sát của nhà nước Đồng thời, nghiên cứu đề xuất bổ sung một số loại thuế liên quan đến thị trường BĐS theo hướng tăng mức điều tiết với đất đai và bổ sung thu thuế đối với nhà ở, nhằm khuyến khích sử dụng hiệu quả, góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ nhà, đất Đến nay, Bộ Tài chính đang tiến hành tổng hợp, nghiên cứu xây dựng Báo cáo rà soát các Luật thuế trình Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội trong năm

2022 Bộ Tài chính cho biết, các nội dung đề xuất sửa đổi cần đảm bảo phù hợp với điều kiện KT - XH Việt Nam, phù hợp với thông lệ quốc tế, đảm bảo tính thống nhất của hệ thống chính sách thuế liên quan đến BĐS đặt trong tổng thể “Chiến lược cải cách hệ thống chính sách thuế đến năm 2030” ban hành kèm theo QĐ số 508/QĐ- TTg ngày 23/4/2022 của Thủ tướng Chính phủ Đặc biệt, nội dung đề xuất đưa ra được giải pháp hoàn thiện chính sách thuế BĐS là “tổng kết, đánh giá tổng thể chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trên cơ sở đó nghiên cứu hoàn thiện theo hướng tăng mức điều tiết đối với đất và bổ sung thu thuế đối với nhà”

Giải pháp hoàn thiện chính sách thuế trên thị trường bất động sản Việt Nam 70 1 Giải pháp cho hệ thống chính sách phát triển thị trường bất động sản

Một là, phải có sự đồng bộ trong việc xây dựng và thực hiện chính sách Nhà nước khi xây dựng hệ thống pháp luật đối với BĐS phải đồng bộ, thống nhất, không để xảy ra tình trạng chồng chéo như hiện nay Điều này sẽ giúp tạo ra một hành lang pháp lý hoàn thiện cho sự phát triển bền vững của thị trường BĐS

Hai là, chính sách đối với thị trường BĐS phải có sự ổn định Việc xây dựng chính sách đối với thị trường BĐS phải có chiến lược và mục tiêu cụ thể trong dài hạn, tránh việc phải thay đổi thường xuyên dẫn đến mất ổn định, gây khó khăn và ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư dự án của chủ đầu tư bởi các dự án BĐS là những dự án có lộ trình đầu tư lâu dài

3.2.2 Giải pháp hoàn thiện chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam

Nguồn thu NSNN từ BĐS là một nguồn thu bền vững và đem lại hiệu quả cao trong việc nâng cao hiệu quả SDĐ Chính vì vậy, chính sách thuế BĐS cần phải được quan tâm để hoàn thiện và phải có một lộ trình thay đổi cụ thể trong dài hạn Sau đây, tác giả xin đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện chính sách thuế đối với thị trường BĐS Việt Nam nhằm góp phần thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển một cách bền vững a Hoàn thiện sắc thuế sử dụng/sở hữu BĐS Ở Việt Nam, cùng một đối tượng chịu thuế là đất đang lại được điều chỉnh bởi hai sắc thuế là thuế SDĐNN và thuế SDĐPNN Chính vì vậy, mà việc nghiên cứu xây dựng Luật thuế BĐS là cần thiết để thay thế cho hai sắc thuế trên Việc này vừa giúp thống nhất về mặt văn bản luật, vừa thống nhất về mặt căn cứ tính thuế, thuế suất Hơn nữa, việc quy định trong cùng một văn bản luật sẽ thuận tiện hơn cho việc so sánh, phân tích, đánh giá và thiết kế thuế suất sao cho phù hợp với tình hình thực tiễn

Thuế là một công cụ rất quan trọng để có điều tiết thu nhập trong xã hội, nhất là đối với Việt Nam Do đó, việc xây dựng chính sách thu thuế nhà ở Việt Nam có vai trò quan trọng trong việc điều tiết thu nhập của các chủ thể có thu nhập cao, thực hiện công bằng xã hội như là một sắc thuế tài sản Chính sách thu thuế nhà cũng là một

71 biện pháp để hạn chế tình trạng đầu cơ nhà, sử dụng không hiệu quả tài sản và giúp gia tăng nguồn thu cho NSNN trong bối cảnh NSNN đang hạn hẹp Chúng ta có thể thấy hầu hết các nước khác trên thế giới đều có sắc thuế nhà mặc dù mức thu thuế nhà ở các nước là không giống nhau Hiện nay ở Việt Nam thì giá nhà ở mức rất cao, nhưng lại không có thuế nhà nên dẫn đến hiện tượng đầu cơ nhà, đẩy giá nhà biến động mạnh Chính vì vậy, sắc thuế BĐS này được xây dựng theo hướng như sau:

 Tất cả các loại đất được nhà nước giao để sử dụng, không phân biệt mục đích sử dụng đất, bao gồm: đất trông cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác, đất phi nông nghiệp

 Công trình xây dựng trên đất trừ các BĐS công cộng và BĐS sử dụng vào mục đích đặc biệt

- Về đối tượng nộp thuế: Các cá nhân, tổ chức có QSDĐ, quyền sở hữu nhà thuộc đối tượng chịu thuế Nếu chưa được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở thì người đang SDĐ là đối tượng nộp thuế

- Về căn cứ tính thuế: Giá trị thị trường của BĐS Thực tiễn đã chứng minh rằng lấy giá trị thị trường của BĐS làm căn cứ tính thuế sẽ đảm bảo sự công bằng, minh bạch và khả năng trả thuế khách quan Hơn thế nữa, việc tính thuế như vậy sẽ gia tăng nguồn thu cho NSNN, hạn chế tình trạng thất thu do sự chênh lệch giá trong cơ chế hai giá Tại hầu hết các quốc gia khác trên thế giới thì cũng sử dụng giá thị trường của BĐS để làm cơ sở tính thuế Mặc dù vậy, việc xác lập giá thị trường sẽ đòi hỏi phải xác lập quyền sở hữu/ quyền sử dụng đối với tài sản, đăng ký BĐS, xác lập bản đồ địa chính… Hiện tại Việt Nam chưa có một cơ sở dữ liệu đầy đủ về BĐS cũng như việc tiếp cận thông tin còn gặp khó khăn nên việc thiết lập được hệ thống giá thị trường của BĐS sẽ mất nhiều thời gian và phải có một lộ trình rõ ràng

Nông dân là người thuộc đối tượng thu nhập thấp, sản xuất nông nghiệp vẫn còn những khó khăn Việc miễn, giảm thuế SDĐNN đã phần nào hỗ trợ người dân có thêm vốn đầu tư phát triển nông nghiệp, động viên nông dân tiếp tục tăng gia sản

72 xuất, xóa đói giảm nghèo, từng bước cải thiện đời sống, cải thiện thu nhập để xóa bỏ chênh lệch giàu nghèo Từ những kết quả đã thu được được trình bày tại Chương 2, việc chính sách miễn, giảm thuế SDĐNN trong thời gian tới tiếp tục được áp dụng là hoàn toàn phù hợp để đẩy mạnh xóa đói, giảm nghèo tại khu vực nông thôn, phát triển nền nông nghiệp, nâng cao sức cạnh tranh của sản phẩm nông nghiệp Việt và nông nghiệp Việt phát triển theo hướng hiện đại Tuy nhiên, chúng ta cũng phải nhìn thấy rằng tài nguyên đất đai là có hạn và việc thực hiện nghĩa vụ thuế khi SDĐ là một việc tất yếu để tăng thu cho NSNN Vì vậy, đối với quy định về miễn, giảm thuế SDĐNN cần phải có một lộ trình để đưa sắc thuế này trở lại Đồng thời, việc thu thuế SDĐNN cũng là chính sách thể hiện sự công bằng giữa các đối tượng SDĐ, điều kiện tự nhiên của đất… Nó sẽ được phản ánh vào trong giá tính thuế khi thu thuế SDĐNN Đối với ĐPNN: Tiếp tục thực hiện chính sách thuế nhà đất, thuế SDĐPNN hiện hành Đối với nhà, miễn giảm thuế nhà được thực hiện đồng thời với việc miễn giảm thuế đất phi nông nghiệp Nhà ở giá rẻ là phân khúc BĐS phổ biến cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp Chính vì vậy, tác giả đề xuất thu thuế đối với nhà và công trình xây dựng có cột, đà bằng bê tông cốt thép trở lên quy định của

Bộ Xây Dựng để đảm bảo công bằng và nâng cao đời sống cho những người có thu nhập chưa cao b Hoàn thiện các sắc thuế thu nhập đối với chuyển nhượng bất động sản

Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ là một trong những hoạt động chính trên thị trường BĐS Hoạt động này giúp nâng cao hiệu quả sử dụng BĐS do người sở hữu/ sử dụng hiện tại đang sử dụng không hiệu quả nên chuyển nhượng cho chủ thể khác có thể khai thác tài sản tốt hơn Tuy nhiên, ở một góc độ khác, hoạt động chuyển nhượng BĐS là biểu hiện của tình trạng đầu cơ, tích tụ BĐS để chờ cơ hội kiếm lời siêu ngạch từ BĐS Vì vậy, phải có cơ chế để quản lý, giám sát hoạt động này phát huy hiệu quả mà hoạt động này đem lại Đối với hoạt động đầu cơ BĐS, NĐT sẽ nắm giữ và kỳ vọng thu được lợi nhuận trong tương lai khi giá BĐS tăng lên Với đặc thù của hàng hóa BĐS là không thể di chuyển được, nằm ở một vị trí cố định nên chúng ta hoàn toàn có thể kiểm soát được

73 hoạt động đầu cơ thông qua chính sách thuế Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS được tính trên phần thu nhập khi chuyển nhượng BĐS không do người sở hữu/sử dụng bỏ vốn và sức lao động tạo nên Do đó, phần thu nhập tính thuế sẽ được xác định bằng việc lấy giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn ban đầu và các chi phí khác liên quan Tại Việt Nam, giá được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng chính là giá vốn của BĐS Tuy nhiên, trong trường hợp BĐS được giao dịch từ lâu thì giá vốn có thể được tính bằng USD, bằng vàng và đến thời điểm này thì tỷ giá đã thay đổi Vàng hay USD đều có sự thay đổi rất lớn, thêm vào đó, đồng VND cũng chịu sự ảnh hưởng bởi lạm phát và tỷ giá Do đó, giá trị chuyển nhượng không còn phản ánh chân thực chi phí giá vốn nữa Chính vì vậy đã dẫn đến việc khi tiến hành chuyển nhượng BĐS thì giá vốn chiếm rất ít và thu nhập tính thuế rất cao khiến cho nghĩa vụ nộp thuế cũng rất cao Để giải quyết tình trạng này, chúng ta có thểm tham khảo chính sách thu thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS của Đài Loan như sau:

Thu nhập chịu thuế = Giá BĐS thực tế chuyển nhượng - Giá vốn BĐS x Chỉ số giá - Chi phí đầu tư, cải tạo và các khoản thuế, phí, lệ phí đã nộp

Chỉ số giá điều chỉnh giá vốn BĐS có thể sử dụng chỉ số giá tiêu dùng CPI tại thời điểm tiến hành hoạt động chuyển nhượng để có được giá vốn phù hợp nhất Trong trường hợp giá vốn BĐS được trả bằng vàng hay USD thì có thể quy thành đồng VND theo tỷ giá quy đổi được thống kê bình quân hàng tháng tại thời điểm mua, sau đó sẽ điều chỉnh giá vốn theo chỉ số giá điều chỉnh tại thời điểm tiến hành chuyển nhượng Bên cạnh đó, có thể xảy ra trường hợp không thể xác định được giá vốn BĐS Trong trường hợp này có thể sử dụng giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm mua để làm giá vốn

 Đối với thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS