Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam potx

Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam Mục lục Trang A. Lời mở đầu 2 B. Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập 3 1. Một số thuật ngữ và khái niệm 3 2. Các phương pháp chủ yếu trong cách tiếp cận thu nhập 4 3. Cơ sở toán tài chính trong thẩm định giá 8 C. Áp dụng phương pháp thu nhập trong thẩm định giá TS 13 1. Thẩm định giá máy móc thiết bị 13 2. Thẩm định giá bất động sản 17 3. Thẩm định giá tài sản vô hình 19 D. Thực trạng sử dụng phương pháp thu nhập tại VN 27 E. Liên hệ thực tế 29 F. Giải pháp 29 Tài liệu tham khảo 31 A. LỜI MỞ ĐẦU Phương pháp thu nhập là một phương pháp quan trọng trong hệ thống các phương pháp thẩm định giá tài sản. Tuy nhiên do ngành thẩm định giá vẫn còn là một ngành khá mới tại Việt Nam, việc xác định các thông tin chính xác 1 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam để tiến hành phương pháp này còn gặp nhiều khó khăn, điều này giải thích vì sao mặc dù được áp dụng khá phổ biến trên thế giới nhưng ở Việt Nam, phương pháp thu nhập lại ít được sử dụng hơn so với phương pháp chi phí và phương pháp so sánh. Việc nghiên cứu một cách có hệ thống về phương pháp thu nhập sẽ giúp nhóm có cái nhìn toàn diện hơn, từ đó tìm ra giải pháp để ứng dụng phương pháp này một cách có hiệu quả, mở ra hướng đi mới trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam. Hệ thống các phương pháp thẩm định giá, mỗi phương pháp đều có những ưu và nhược điểm riêng. Hơn nữa, mỗi đối tượng tài sản lại mang những đặc trưng riêng, yêu cầu khi định giá phải sử dụng không chỉ một phương pháp mà phải kết hợp nhiều phương pháp để có được kết quả chính xác nhất. Nghiên cứu phương pháp thu nhập, đặc biệt khi đó là phương pháp ít được áp dụng tại Việt Nam, sẽ giúp nhóm có được kiến thức tổng hợp và sâu hơn về chuyên ngành, tạo điều kiện để hoàn thành tốt công việc của một thẩm định viên trong tương lai. Nhóm chọn đề tài nghiên cứu, với mục tiêu: tìm hiểu về cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập và đánh giá thực trạng sử dụng phương pháp thu nhập tại Việt Nam. Nhóm tập trung tìm hiểu những vấn đề sau: • Phương pháp thu nhập là gì? Tại sao phương pháp này lại ít được áp dụng tại Việt Nam? Hạn chế của phương pháp và các giải pháp hoàn thiện? • Đối tượng cần nghiên cứu • Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập • Phương pháp thu nhập được áp dụng như thế nào trong thẩm định giá tài sản: bất động sản, máy móc thiết bị, tài sản vô hình. 2 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam B. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP 1. Một số khái niệm và thuật ngữ Phương pháp thu nhập: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp. Tỷ suất vốn hóa là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị của tài sản. Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 01 năm hoạt động trên tổng giá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản. Hệ số vốn hóa là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa. Tỷ suất chiết khấu là một phân só dùng để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Tỷ suất chiết khấu có thể là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ) hoặc tỷ suất thuế thực. Tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ): là tỷ suất chiết khấu mà khi chiết khấu với tỷ suất này hiện giá của thu nhập tương lai bằng chi phí đầu tư ban đầu(NPV=0). Tỷ suất thuế thực là tỷ lệ phần trăm mức thể hiện thực tính trên tài sản so với giá trị thị trường của chính tài sản đó. 3 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam Giá trị tài sản thu hồi (giá trị tài sản thanh lý, giá trị tài sản cuối kỳ đầu tư): là tổng số tiền mà nhà đầu tư nhận được vào cuối kỳ đầu tư. Giá trị tài sản thu hồi được ước tính bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp nhằm chuyển đổi mức giá mua/bán tài sản mong đợi (tại thời điểm cuối kỳ đầu tư) thành giá trị tại thời điểm cần thẩm định giá. 2. Các phương pháp chủ yếu trong trong cách tiếp cận thu nhập 2.1 Phương pháp vốn hóa trực tiếp a. Nội dung Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập. b. Công thức R I V = hoặc GIIV ×= Trong đó V : Giá trị tài sản I : Thu nhập ròng trong một năm R : Tỷ suất vốn hóa GI : Hệ số thu nhập (GI=1/R) c. Các bước tiến hành 4 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với mỗi loại tỷ suất vốn hóa thích hợp. Vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản. Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI). Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập. Tỷ suất vốn hóa thu nhập và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường. Điểm cơ bản là các tài sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá. Có 3 phương pháp chủ yếu:  Phương pháp 1: tỷ suất vốn hóa được xác định theo công thức sau: Tỷ suất vốn hóa = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro Trong đó: - Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro bằng lãi suất Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm. - Phụ phí rủi ro: bao gồm rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro thanh khoản.  Phương pháp 2 (phương pháp đầu tư): xác định tỷ suất vốn hóa căn cứ vào bình quân gia quyền của tỷ suất thu hồi vốn và lãi suất kỳ vọng của nhà 5 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam đầu tư, trong đó quyền số là tỷ trọng vốn huy động từ các nguồn khác nhau đầu tư cho tài sản theo công thức: oem RRMRM =×−+× )1( Trong đó: R o : Tỷ suất vốn hóa M : Tỷ trọng vốn vay ngân hàng trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản (1-M) : Tỷ trọng vốn huy động từ cổ đông trong tổng số vốn đầu tư vào tài sản R m : Tỷ suất thu hồi vốn R e : Lãi suất kỳ vọng của nhà đầu tư  Phương pháp 3 (phương pháp so sánh): tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá xác định bằng cách so sánh, rút ra từ những tỷ suất vốn hóa của các tài sản tương tự trên thị trường. Tỷ suất vốn hóa của các tài sản này được tính bằng cách lấy thu nhập ròng từ kinh doanh tài sản chia cho giá bán. Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp 2.2 Phương pháp dòng tiền chiết khấu DCF a. Nội dung Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập. 6 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) được sử dụng trong việc đánh giá giá trị thị trường của tài sản cố định tạo ra thu nhập, các nghiên cứu khả thi và các phân tích đầu tư. Các phân tích DCF là công cụ đặc biệt hữu ích trong định giá các đầu tư cho thuê phức tạp, các tài sản đang phát triển, và các loại tài sản khác như là doanh nghiệp đang làm ăn có lãi là nơi giá trị hiện tại phụ thuộc vào dòng tiền tương lai nhận được. Hiện nay, hầu hết các tổ chức đầu tư sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) trong việc đưa ra các quyết định đầu tư, vì nó cho phép họ so sánh các đầu tư theo giá trị kinh tế khi đặt ra các giả thiết về dòng tiền khác nhau. Các tổ chức đầu tư thường xác định giá họ trả cho các tài sản đầu tư chủ yếu bằng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) b. Công thức  Trường hợp dòng tiền không đều ( ) ( ) n n n t t t r V r CF V + + + = ∑ = 11 1  Trường hợp dòng tiền đều ( ) ( ) n n n t t r V r CFV + + + = ∑ = 11 1 1 c. Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp 7 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên 3. Cơ sở toán tài chính trong thẩm định giá 3.1 Mục đích ứng dụng toán tài chính Toán tài chính được sử dụng nhiều trong thẩm định giá để tính giá trị hiện tại cho các khoản thu nhập tương lai trong các phương pháp thẩm định giá như phương pháp thu nhập. 3.2 Thu nhập (Yield) Là khoản lợi tức phát sinh hàng năm cho chủ sở hữu bất động sản hoặc người sử dụng bất động sản (người thuê). Khi thẩm định giá trị bất động sản bằng phương pháp đầu tư hay phương pháp thu nhập, thẩm định viên phải xác định được lợi tức hay thu nhập hàng năm, trên cơ sở đó dùng các phép tính trong toán tài chính để ước tính giá trị bất động sản. Giá trị hiện tại của bất động sản được tính dựa trên hai chỉ số chính: Tỷ suất hoàn vốn (R) và Tỷ suất sinh lợi (YP). • Phương pháp vốn hóa trực tiếp: được áp dụng cho những tài sản mang lại một khoản lợi nhuận đều đặn qua từng thời gian. • Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu: đối với những tài sản mang thu nhập không ổn định  Một số ứng dụng có thể nêu ra như sau: • Tính giá trị nhà trả góp - Tổng số tiền người mua phải trả - Giá trị hiện tại của nhà trả góp • Tính giá trị lợi tức của hợp đổng thuê mướn - Lợi tức của người cho thuê 8 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam - Lợi tức của người thuê • Tính khoản phải trả trong hợp đồng thế chấp - Khoản phải trả hàng năm - Khoản phải trả hàng tháng • Tính giá trị hiện tại của dòng tiền đầu tư - Hiện giá thuần của dòng lợi tức - Tính tỷ số nội hoàn 3.3 Toán tài chính đối với phương pháp vốn hóa trực tiếp a. Giá trị tương lai của $1 Công thức: n iPVFV )1( +×= Ví dụ: Ông A gửi vào ngân hàng $5000 trong 5 năm. Tính tổng số tiền có được vào cuối thời kỳ với lãi suất 6% năm. 6691$06,15000 5 =×=FV b. Hiện giá của $1 Là giá trị hiện tại của $1 sẽ nhận được trong tương lai với một thời gian và một lãi suất nhất định. n i FV PV )1( + = Ví dụ : Ông S vừa mới có dự án tạo ra một khoản lợi nhuận lớn vào cuối năm thứ 5 là $3.000.000. Tuy nhiên ông ta được yêu cầu trả một khoản 9 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam tiền ngay từ bây giờ. Hãy khuyên ông ta làm như thế nào để không vượt quá mức bảo đảm và không ít hơn nếu ký thác cố định vào tài khoản. Giả sử lãi suất ký thác là 6%. Giải: Nếu hiện giá thuần của $3.000.000 có được vào cuối năm thứ 5 so sánh khoản tiền ký thác vào ngân hàng để quyết định nên đầu tư vào dự án hay không? Nếu khoản tiền bỏ ra ngay bây giờ lớn hơn hiện giá thuần của việc ký thác thì không nên thực hiện dự án. 7472.0 06.1 1 )1( 11 == + == n i A PV Khoản tiền ký thác vào ngân hàng bây giờ để có $3,000,000 vào cuối năm thứ 5 là: $3.000.000 × 0,7472 = $2.241.817 c. Khoản góp tích lũy hàng năm Là giá trị tương lai của $1 được góp đều hàng năm trong một khoảng thời gian với lãi suất nhất định ( ) i 1i1 n −+ = r Ví dụ: Một đồn điền mới trồng cây lấy gỗ sẽ đạt đến kỳ trưởng thành trong 80 năm. Chi phí ban đầu cho việc gieo trồng là 20 triệu/ha, chi phí bảo dưỡng bình quân hàng năm là 2 triệu/ha. Tính tổng chi phí cho mỗi hectare cho đến khi thu hoạch với lãi suất yêu cầu là 5%  Chi phí vốn ban đầu cho mỗi ha = 20 triệu  Giá trị tương lai = 20x 1,05 80 = 991,2 triệu 10 [...]... hình thẩm định giá được bắt nguồn từ khu vực tài chính như là các kỹ thu t dòng tiền chiết khấu đang từng bước được áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giá đầu tư, đó là điều thu n lợi cho các nhà thẩm định viên trong việc áp dụng phương pháp thu nhập đối với tài sản 28 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam E Liên hệ thực tế (Phụ lục: Báo cáo và chứng thư thẩm định giá về... về thu nhập tương lai; Sự lỗi thời về chức năng; Vốn hóa quá mức… Tỷ lệ vốn hóa suy ra từ thương vụ xem như là lợi nhuận ban đầu, lợi nhuận có thể thu hồi vốn, lợi nhuận tương đương d Áp dụng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của tài sản cần định giá 18 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam 3 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản vô hình 3.1 Phương pháp. .. 11 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam Năm Dòng tiền (USD) Giá trị hiện tại của 1 USD Giá trị hiện tại (USD) (1) (2) (3) (4) =(2) x (3) 1 10.000 0,91 9.100 2 20.000 0,83 16.600 3 30.000 0,75 22.500 4 40.000 0,68 27.200 5 50.000 0,62 31.000 6 60.000 0,56 33.600 7 70.000 0,51 35.700 Tổng giá trị hiện tại = 175.700 C ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1 Phương. .. thẩm định giá tài sản tại Việt Nam d Phương pháp giá trị hiện tại ròng của các dòng tiền cận biên thu được trong tương lai Điểm mấu chốt của phương pháp này là tách dòng tiền thặng dư kỳ vọng thu được từ tài sản vô hình được thẩm định Sau đó sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) để tìm ra giá trị hiện tại ròng của các dòng tiền cận biên thu được trong tương lai Về mặt lý thuyết phương pháp. .. tiếp cận phương pháp thu nhập truyền thống: Bước 1: Ước tính doanh thu của BĐS Bước 2: Ước tính tổng chi phí tạo ra tổng thu nhập (thu bảo hành, sửa chữa…) 17 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam Bước 3: Tính thu nhập ròng Bước 4: Xác định lãi suất vốn hóa Bước 5: Dùng công thức vốn hóa ước tính giá trị của BĐS a Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho 1 tài sản có tính đến... (DCF) là phương pháp xác định giá trị trên cơ sở khả năng sinh lời của nhãn hiệu trong tương lai Theo đó, giá trị hợp lý của nhãn hiệu bằng tổng lợi ích kinh tế mà nó mang lại trong suốt thời gian tồn tại hữu ích, có điều chỉnh lợi ích kinh tế trong tương lai về thời điểm định giá 22 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam Giá trị tính theo phương pháp DCF cơ bản được xác định theo... tương đối cao Việc áp dụng phương pháp thu nhập tại VN trong công tác thẩm định giá còn gặp nhiều khó khăn, do đây là phương pháp được dùng chủ yếu trong lĩnh vực đầu tư và đầu tư thì lại chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố, chẳng hạn: 26 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam  Thời gian thu hồi vốn đầu tư: thời gian thu hồi vốn nhanh hay chậm có ý nghĩa quyết định hiệu quả của vốn... thiết bị 12 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam • Ước tính chi phí để đầu tư mới hoặc chi phí tạo nên thu nhập • Ước tính lãi suất vốn hóa • Dùng công thức chuyển hóa dòng tiền để ước tính giá trị thị trường của máy móc thiết bị 1.3 Phương pháp dòng tiền chiết khấu 1.3.1 Phương pháp giá trị dòng hiện tại (NPV) a Khái niệm Là phương pháp dựa trên thu nhập thu n dự kiến trong tương... sách thu hút đầu tư trực tiếp từ dân cư, các tổ chức kinh tế vào việc mua bán, chuyển nhượng tài sản, … đẩy mạnh công tác định giá  Hệ thống cơ sở dữ liệu cần được hoàn thiện với mục tiêu minh bạch, đầy đủ hơn 29 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam TÀI LIỆU THAM KHẢO • “Tuyển tập các phương pháp thẩm định giá trị tài sản - Đoàn Văn Trường - Nhà xuất bản Khoa học và Kỹ thu t... thích hợp để tìm ra giá trị của tài sản vô hình có thể nhận dạng được Phương pháp này thường được sử dụng để thẩm định giá giá trị của các nhãn hiệu thương mại nổi tiếng 19 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam Trong thực tế, việc áp dụng phương pháp này gặp nhiều khó khăn Khó khăn lớn nhất là việc xác định lợi nhuận vượt trội, bởi vì rất khó trong việc có được các thông tin . qua phương pháp dòng tiền chiết khấu: 11 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam Tổng giá trị hiện tại = 175.700 C. ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1 phương pháp thu nhập • Phương pháp thu nhập được áp dụng như thế nào trong thẩm định giá tài sản: bất động sản, máy móc thiết bị, tài sản vô hình. 2 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản. ổn định của thu nhập. 6 Phương pháp thu nhập trong thẩm định giá tài sản tại Việt Nam Kỹ thu t dòng tiền chiết khấu (DCF) được sử dụng trong việc đánh giá giá trị thị trường của tài sản cố định