Phương pháp thu nhập được xây dựng trên cơ sở tài chính, nó tỏ ra khoa học vì tính chất toán học của nó. Tuy nhiên tài sản không như những dạng đầu tư tài chính khác, do đó cần phải có sự hiểu biết kỹ lưỡng và có tài liệu chính xác, để tìm được nguồn tài liệu đủ tin tưởng thì không hoàn toàn dễ dàng khi độ thiếu minh bạch trong các dự án đầu tư ở nước ta tương đối cao.
Việc áp dụng phương pháp thu nhập tại VN trong công tác thẩm định giá còn gặp nhiều khó khăn, do đây là phương pháp được dùng chủ yếu trong lĩnh vực đầu tư và đầu tư thì lại chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố, chẳng hạn:
Thời gian thu hồi vốn đầu tư: thời gian thu hồi vốn nhanh hay chậm có ý nghĩa quyết định hiệu quả của vốn đầu tư vì đồng tiền giảm dần giá trị theo thời gian. Trong khi đó, thời gian thu hồi vốn đầu tư tại Việt Nam tương đối dài.
Rủi ro: việc thu hồi vốn đầu tư nhanh cũng đồng nghĩa với việc giảm bớt rủi ro cho doanh nghiệp về nhiều mặt, giảm bớt gánh nặng lãi suất vay và việc thu hồi vốn nhanh giúp tái tạo tài sản mới với tiến bộ kỹ thuật cao hơn, tiếp tục đầu tư vào những dây chuyền sản xuất mang lại hiệu quả cao hơn.
Lãi suất vốn hóa sử dụng trong phương pháp đầu tư là lãi suất của ngành nghề yêu cầu nên mức giá ước tính trên cũng có thể biến động theo yêu cầu lợi nhuận của ngành nghề nếu thị trường có biến động quá mức. Lãi suất của nước ta hiện nay biến động mạnh, nhà nước khó kiểm soát.
Chi phí đầu tư xây dựng được tính dựa theo suất vốn đầu tư xây dựng hiện hành và chỉ số giá do Bộ Xây dựng ban hành. Tuy nhiên, suất đầu tư này vẫn còn khá thấp khi so sánh với giá thành xây dựng thực tế thị trường tại thời điểm hiện nay.
Các nhân tố khác: lạm phát, chính sách phát triển đầu tư của nhà nước,...
Thực tế thì thời gian thu hồi vốn đầu tư ở nước ta diễn ra khá dài, điều đó đã gây khó khăn trong việc định giá.
Ví dụ minh hoạ: Việc xây dựng trường KTQD rất khó định giá do chính sách rót vốn nhỏ giọt của nhà nước, thời gian kéo dài dẫn đến việc ước tính số vốn đầu tư ban đầu bị thay đổi do các yếu tố thị trường tác động: lạm phát, lãi suất,…
Chính vì lý do trên, khi định giá bằng phương pháp thu nhập đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am tường về chuyên môn và những hiểu biết sâu về đầu tư và quản lý dự án như: Khả năng dự báo về thị trường nguyên vật liệu dùng cho sản xuất, thị trường sản phẩm, biến động về giá cả, doanh thu của dự án tương đối chính xác qua đó đưa ra đánh giá về hiệu quả hoạt động của dự án trong tương lai.
Những rủi ro tiềm ẩn của dự án trong tương lại cần được nghiên cứu, đánh giá, nếu không dự tính được thì hiệu quả của dự án trong thực tế có thể không đạt được như tính toán, dẫn đến hậu quả xấu với nhà đầu tư, không thu hồi được như dự tính.
Trong khi đó, đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp của nước ta còn rất khiêm tốn về số lượng và chất lượng. Đặc biệt là đội ngũ có sự am hiều về quản trị dự án.
Mặt khác, khi việc đầu tư tài sản trở lên phổ biến hơn thì cần phải chú ý nhiều hơn để sắp xếp nó với dạng đầu tư khác, như trái phiếu và cổ phiếu. Các mô hình thẩm định giá được bắt nguồn từ khu vực tài chính như là các kỹ thuật dòng tiền chiết khấu đang từng bước được áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giá đầu tư, đó là điều thuận lợi cho các nhà thẩm định viên trong việc áp dụng phương pháp thu nhập đối với tài sản.
E. Liên hệ thực tế (Phụ lục: Báo cáo và chứng thư thẩm định giá về việc thẩm định giá Quán bia Linh Chi số 71- Lê Văn Lương- Hà Nội) thẩm định giá Quán bia Linh Chi số 71- Lê Văn Lương- Hà Nội)
F. Giải pháp
Cần đẩy mạnh việc đào tạo chuyên ngành thẩm định giá để nâng cao số lượng cũng như nâng cao chất lượng của đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp. Xây dựng đội ngũ cán bộ thẩm định không chỉ giỏi về chuyên môn mà còn am hiểu về các dự án đầu tư. Không những thế, khi định giá tài sản thẩm định viên cần phải tính đến các yếu tố tác động đến giá trị tài sản như lạm phát, lãi suất,...
Các thẩm định viên phải có trách nhiệm về kết quả TĐG mà mình đưa ra, hoạt động tuân theo pháp luật.
Nhà nước cần quản lý hệ thống giá để tránh lạm phát cao và tạo điều kiện thuận lợi cung cấp vốn đầu tư cho các doanh nghiệp.Tránh tình trạng dự án đầu tư kéo dài quá lâu sẽ dẫn đến những yếu tố rủi ro khó lường .
Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất. Ban hành cơ chế chính sách thu hút đầu tư trực tiếp từ dân cư, các tổ chức kinh tế vào việc mua bán, chuyển nhượng tài sản,… đẩy mạnh công tác định giá.
Hệ thống cơ sở dữ liệu cần được hoàn thiện với mục tiêu minh bạch, đầy đủ hơn.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
• “Tuyển tập các phương pháp thẩm định giá trị tài sản” - Đoàn Văn Trường - Nhà xuất bản Khoa học và Kỹ thuật - 2009
• “Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá” - Cục quản lý giá, Bộ Tài chính - Nhà xuất bản Hà Nội - 2007
• Ngoài ra, nhóm còn sử dụng các thông tin và tài liệu tham khảo từ một số trang web sau:
dinhgia.com.vn
vietnambranding.com thuonghieuviet.com saga.vn