Tôi xin cam kết toàn bộ bài khóa luận “Các yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro phá sản của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam” với khung thời gian
GIỚI THIỆU
TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân khi chiếm phần lớn thị phần trong cơ cấu GDP và có quan hệ mật thiết với các thị trường tài chính như thị trường tiền tệ, thị trường lao động Theo tạp chí tài chính (2022), hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia, chiếm 3.46% GDP Có thể thấy mỗi chu kỳ lên – xuống của thị trường bất động sản đều trải qua nhiều nốt thăng trầm và ở mỗi giai đoạn tồn tại những cơ hội, thách thức đan xen
Những năm trở lại gần đây giai đoạn 2022- 2023, các doanh nghiệp (DN) theo ngành bất động sản hiện đứng trước khó khăn khi tình trạng thị trường bất động sản
“đóng băng” Theo tạp chí Kinh tế Việt Nam (2024), nhiều đại diện doanh nghiệp bất động sản hiện đang gặp rất nhiều khó khăn, bởi vì đối với những ai đã tham gia thị trường bất động sản lâu năm đều thấy mỗi giai đoạn đều chịu sự tác động của mỗi yếu tố khác nhau, nhưng khó khăn ở chu kỳ này khác với chu kỳ trước là do bị tác động kép Trước đó, các doanh nghiệp bất động sản vừa phải trải qua giai đoạn vô cùng khó khăn khi hứng chịu ảnh hưởng nặng nề của đại dịch thế kỷ Covid-19 đan xen cuộc khủng hoảng kinh tế trong giai đoạn này khiến thị trường BĐS rơi vào bế tắc khi nợ xấu tăng đột biến, lạm phát thì ngày càng lớn dần, vật giá leo thang, tính thanh khoản thì thấp dẫn đến việc các dự án gần như là đóng băng Các giao dịch mua dễ bán khó khiến các doanh nghiệp lâm vào tình cảnh rủi ro phá sản khi không có đủ kinh phí để trang trải, kéo theo hàng loạt các hệ lụy phía sau dẫn đến nguy cơ phá sản
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư công bố về tình hình bất động sản, hoạt động kinh doanh của các công ty cổ phần (CTCP) bất động sản trong năm 2023 hiện vẫn còn gặp nhiều khó khăn, thách thức đan xen khi số lượng doanh nghiệp thành lập mới chỉ có 4.725 DN, giảm 45.01% đi lùi so với năm trước (2022), số lượng doanh nghiệp ngừng hoạt động kinh doanh tăng nhiều nhất với 1.286 DN (tăng 7.7% so với năm 2022) và 3.705 DN (tăng 47.4% so với năm 2021)
Theo Đồng Phúc Thiện (2023) trong phân tích rủi ro phá sản của các DN BĐS niêm yết cho rằng rủi ro phá sản (RRPS) là yếu tố tiêu cực và khó chịu đối với lĩnh vực bất động sản Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (2022) khi doanh nghiệp đi đến phá sản, hệ lụy kéo theo không đơn thuần gói gọn trong phạm vi ngành bất động sản mà còn ảnh hưởng đến nhiều ngành nghề có quan hệ mật thiết khác như là xây dựng, sản xuất chế biến chế tạo, du lịch, tài chính – ngân hàng
Trên thế giới, đã có một số công trình nghiên cứu của các tác giả tiên phong về vấn đề rủi ro phá sản của các DN như là Beaver (1966) và Altman (1968) Đối với trong nước, các tác giả như Nguyễn Văn Thép và Tạ Quang Dũng (2018), Võ Minh Long
(2020), Nguyễn Văn Công và các cộng sự (2019), Nguyễn Thị Tuyết Lan (2019) cũng tiến hành nghiên cứu phân tích và xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến nguy cơ vỡ nợ, nhưng nhìn chung vẫn chưa có nghiên cứu nào chuyên sâu về một ngành nghề cụ thể, bởi sự khác nhau về đặc điểm ngành và dữ liệu khác nhau trong từng thời điểm đôi khi sẽ ảnh hưởng đến kết quả dự báo và các kết luận Vì vậy, tác giả thực hiện đề tài này dựa trên cơ sở kế thừa và phát triển những ưu điểm của các nghiên cứu trước đây đồng thời bổ sung thêm vào khoảng trống nghiên cứu về các tác động ảnh hưởng đến rủi ro phá sản của các công ty cổ phần niêm yết, góp phần vào sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản Việt Nam
Trên cơ sở những quan điểm thực tiễn nêu trên, tác giả tiến hành nghiên cứu về vấn đề “Các yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro phá sản của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán tại Việt Nam” nhằm tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng và đề xuất các hàm ý chính sách liên quan giúp cho các nhà phân tích và quản lý nhận diện được những dấu hiệu gây ra tình trạng rủi ro phá sản nhằm giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững trong thời gian tới.
MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
Nghiên cứu này tập trung phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro phá sản của doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam Mục đích của nghiên cứu là xác định các yếu tố này và đưa ra các khuyến nghị chính sách để giảm thiểu rủi ro phá sản trong tương lai, qua đó góp phần đảm bảo tính ổn định và phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể Để đạt được mục tiêu nghiên cứu tổng quát trên, đề tài cần đạt được các mục tiêu nghiên cứu cụ thể gồm:
Một là, tìm ra được các yếu tố tác động đến rủi ro phá sản của các doanh nghiệp
Hai là, phân tích được tác động của các yếu tố này đến rủi ro phá sản của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán tại Việt Nam
Để giảm thiểu rủi ro phá sản của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam, đề xuất đưa ra: 1 Kiểm soát chặt chẽ đòn bẩy tài chính: Giới hạn tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu, tỷ lệ nợ vay/tổng tài sản; 2 Nâng cao chất lượng tài sản: Đánh giá thực tế giá trị tài sản thế chấp, phân loại lại các khoản vay có rủi ro; 3 Siết chặt quản trị doanh nghiệp: Tăng cường giám sát nội bộ, ban kiểm toán độc lập mạnh mẽ hơn; 4 Phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp: Tạo nguồn vốn dài hạn ổn định, giảm phụ thuộc vào vay nợ ngân hàng.
CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
Để thực hiện mục tiêu nghiên cứu trên, đề tài sẽ trả lời các câu hỏi nghiên cứu gồm:
Một là; Các yếu tố nào ảnh hưởng đến rủi ro phá sản của các doanh nghiệp?
Hai là; Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến rủi ro phá sản của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán tại Việt Nam như thế nào?
Ba là; Các hàm ý chính sách nào cần đề xuất nhằm giảm thiểu rủi ro phá sản của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán tại Việt Nam?
ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của khóa luận là các yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro phá sản của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán tại Việt Nam
Theo số liệu của Fiinpro thuộc Stoxplus, tính đến 04/2024, có 79 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam Nghiên cứu tập trung vào 65 doanh nghiệp, chiếm phần lớn tổng tài sản của ngành Nhờ đó, mẫu dữ liệu gồm 65 doanh nghiệp này được lựa chọn để đại diện cho lĩnh vực bất động sản.
DN BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam để thực hiện cho bài nghiên cứu và có sự chấp nhận tính trung thực từ công ty kiểm toán
Về mặt thời gian, nghiên cứu được chọn trong khung thời gian từ năm 2016 –
2023 để thấy được toàn cảnh trước và sau sự biến động của đại dịch thế kỷ Covid 19 và khủng hoảng kinh tế đã ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản.
PHƯƠNG PHÁP VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, tác giả thực hiện qua phương pháp sau:
Phương pháp phân tích định lượng: bài nghiên cứu sử dụng phương pháp hồi quy Logit để đo lường mức độ ảnh hưởng và chiều tác động của các yếu tố đến rủi ro phá sản của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên TTCK Việt Nam dưới sự hỗ trợ của phần mềm Stata 17.
ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI
Nghiên cứu này đóng góp thêm một bằng chứng thực nghiệm cho lĩnh vực nghiên cứu về nguy cơ phá sản của doanh nghiệp bất động sản, cung cấp thông tin hữu ích về các yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro phá sản của các doanh nghiệp trong ngành này.
Về mặt thực tiễn: dựa trên kết quả thu được, tác giả chỉ ra những yếu tố nào có tác động mạnh nhất đến nguy cơ phá sản của các doanh nghiệp trên sàn chứng khoán Việt Nam, từ đó đưa ra các hàm ý chính sách giúp các công ty bất động sản giảm thiểu nguy cơ phá sản trong tương lai.
BỐ CỤC CỦA ĐỀ TÀI
Bố cục đề tài được thực hiện và triển khai với nội dung chi tiết bao gồm các chương cụ thể sau đây:
Chương 1 cung cấp cái nhìn tổng quan về vấn đề nghiên cứu, bao gồm mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu Phương pháp và dữ liệu nghiên cứu được trình bày chi tiết, làm rõ cách thức thực hiện nghiên cứu Đóng góp của nghiên cứu được nêu bật, làm nổi bật giá trị của công trình Bố cục đề tài được trình bày, hướng dẫn logic cho các chương tiếp theo.
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ RỦI RO PHÁ SẢN DOANH NGHIỆP
2.1.1 Tổng quan về rủi ro phá sản
Rủi ro (Risks): có nguồn gốc khái niệm từ John Haynes (1895), ông là cha đẻ của công trình nghiên cứu về vấn đề rủi ro Theo quan niệm của ông, rủi ro là khả năng xảy ra những hư hỏng hay mất mát một cách tình cờ, xảy ra dựa trên một số sự kiện không chắc chắn dẫn đến những tác động xấu cho đơn vị Trên quan điểm này, ông cũng khẳng định rằng những nhà tư bản – người đầu tư tài sản vào đơn vị sẽ gánh chịu những rủi ro không đáng có đến đơn vị này
Liên quan đến nghiên cứu này, Frank H Knight (1921), cũng chỉ ra rằng rủi ro là những sự kiện trong tương lai mà có thể đo lường được sự tác động, còn những sự kiện không đo lường được là những sự kiện không chắc chắn Nguyên yếu khách quan của rủi ro đến từ những sự kiện xảy ra ngoài ý muốn của con người và không thể lường trước hay kiểm soát được, còn nguyên yếu chủ quan của rủi ro thì đến từ các hành vi trực tiếp của con người hoặc từ các tổ chức kinh doanh gây nên
Theo Coso (2004), khái niệm rủi ro đại diện cho những sự kiện không chắc chắn có khả năng xảy ra và tác động dù ít hay nhiều cũng đem lại những bất lợi, tổn thất không đáng có của một tổ chức, dẫn đến việc ảnh hưởng một số mục tiêu đã đề ra Tuy nhiên trên thực tế, việc doanh nghiệp phải thường xuyên đối mặt với những thách thức và cơ hội, khi đó rủi ro sẽ được nhìn nhận một cách tổng quát hơn Khi giải quyết được bài toán nhận diện được rủi ro, việc tìm ra những giải pháp giúp phòng ngừa và ngăn chặn được những hạn chế tiêu cực một cách khách quan hơn và phát huy được những mặt lợi ích cho doanh nghiệp nếu như có sự quản lý phù hợp
Có thể thấy được rằng các khái niệm dựa nền tảng lý thuyết trên dù ít nhiều khác nhau nhưng đều nhắc tới những sự kiện không chắc chắn và có khả năng xảy ra ngoài ý muốn của con người Điều này có thể đem lại thiệt hại hay tổn thất đối với một đơn vị tổ chức kinh doanh Bởi vậy, các doanh nghiệp phải quan tâm trực tiếp tới rủi ro đối khả năng tồn tại lâu dài, đây được gọi là rủi ro phá sản
Khái niệm rủi ro phá sản doanh nghiệp: theo khoản 2 điều 4 Luật phá sản
2014 thì phá sản là tình trạng của doanh nghiệp mất khả năng thanh toán và bị Tòa án nhân dân ra quyết định tuyên bố phá sản Việc mất đi khả năng thanh toán của doanh nghiệp ngày càng trầm trọng dần và vẫn không được giải quyết thì có thể cho rằng doanh nghiệp đang đến gần giai đoạn cuối cùng và nghiêm trọng nhất của tình trạng rủi ro phá sản Theo Denis và Denis (1995) dấu hiệu để nhận diện được một doanh nghiệp gặp rủi ro vỡ nợ đó là doanh nghiệp thua lỗ ít nhất trong 03 năm liên tiếp, không thể thực hiện được việc thanh toán cổ tức
2.1.2 Mô hình đo lường rủi ro phá sản
Theo nghiên cứu của Phan Trần Trung Dũng và các cộng sự (2022), để hạn chế tối đa rủi ro, các nhà điều hành cần xác định được yếu tố nào gây nên tình trạng rủi ro phá sản dựa trên việc phân tích và đánh giá Chủ đề này đã được các nghiên cứu đi trước áp dụng qua những mô hình đo lường nổi tiếng như: Z-score của Altman (1968), S- score của Springate (1978), X-score của Zmijewski (1984) hoặc đo lường rủi ro vỡ nợ qua chỉ số tài chính (Hadi, 2014 & Utami Kartika, 2019) Sau đây khóa luận lần lượt trình bày các mô hình này
Edward I Altman (1968) đã phát triển mô hình Z-score dự đoán các vụ phá sản với độ chính xác tương đối cao bằng cách sử dụng kết quả kiểm tra từ 66 công ty sản xuất trong giai đoạn 1946 – 1965 Sự kết hợp của 5 tỷ số tài chính khác nhau bao gồm tính thanh khoản, lợi nhuận, đòn bẩy, khả năng thanh toán nợ và tỷ số hoạt động được sử dụng để phân tích bao gồm 33 công ty phá sản và 33 công ty không phá sản Áp dụng tương tự với 25 công ty khác cũng cho kết quả với độ chính xác là 96%
Theo mô hình này, Altman (2000) cho rằng mô hình này dự đoán tương đối chính xác về khả năng phá sản của một công ty trong vòng hai năm
Mô hình Z-score ban đầu được áp dụng cho các công ty sản xuất đã cổ phần hóa, sau đó chỉ số Z’ và Z’’ được phát triển để áp dụng rộng rãi cho các loại hình doanh nghiệp khác, do đó mô hình Z-score này hiện tồn tại dưới dạng 3 mô hình dưới đây:
Mô hình 1: Đối với doanh nghiệp ngành sản xuất, đã cổ phần hóa niêm yết trên thị trường
Nếu Z >2.99: Doanh nghiệp có sức khỏe tài chính ổn định
Nếu 1.81< Z
