Pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng Đất và thực tiễn Áp dụng tại thành phố hà nội

Tuy nhiên, trên thực tế, GCNQSDĐ có giá trị pháp lý không chỉ trong mối quan hệ quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất hợp pháp mà còn với bên thứ ba như bên thuê đất, chủ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG

TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGUYỄN CÔNG HUY

Hà Nội – 2024

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG

TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGUYỄN CÔNG HUY

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS HOÀNG MINH HỘI

Hà Nội - 2024

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Những kết luận khoa học của luận văn là kết quả quá trình tìm tòi nghiên cứu!

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình làm luận văn với những kiến thức đã được học, tham khảo tài liệu và tình hình thực tế, cùng với sự giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn TS Hoàng Minh Hội, sự giúp đỡ, chỉ bảo của các thầy giáo, cô giáo tại Trường Đại học Mở Hà Nội và các bạn bè đồng nghiệp, tôi đã hoàn thành luận văn của mình

Lời đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn TS Hoàng Minh Hội là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình hướng dẫn cả chuyên môn và phương pháp nghiên cứu và chỉ bảo cho tôi nhiều kinh nghiệm trong thời gian thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cám ơn các thầy, cô giáo của Trường Đại học Mở Hà Nội và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập cũng như trong quá trình hoàn thành luận văn này

Cuối cùng, tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến gia đình đã luôn tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học cũng như thực hiện luận văn

Hà Nội, tháng … năm 2024

Học viên

Nguyễn Công Huy

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG

PHẦN MỞ ĐẦU 1

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7

1.1 Khái niệm pháp luật về thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 7

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 7

1.1.2 Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 11

1.1.3 Pháp luật về thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 14

1.2 Đặc điểm của pháp luật về thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 16

1.3 Nội dung của pháp luật về thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 19

1.4 Các tiêu chí đánh giá hiệu quả thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 27

TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 33

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2018 – 2023 34

2.1 Thực trạng pháp luật về thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 34

2.1.1 Các trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 34

2.1.2 Thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 37

2.1.3 Trình tự, thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 39

2.1.4 Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất 45

2.1.5 Về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể có liên quan trong thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 46

2.1.6 Xử lý hành vi vi phạm pháp luật 49

2.1.7 Khiếu nại quyết định thu hồi đất 50

2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội giai đoạn từ năm 2018 – 2023 51

2.2.1 Tình hình thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà

Nội từ năm 2018 đến năm 2023 51

2.2.2 Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội giai đoạn từ năm 2018 – 2023 55

TIỂU KẾT CHƯƠNG 2 60

Chương 3 MỘT SỐ YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP BẢO ĐẢM ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 61

3.1 Một số yêu cầu về nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội trong thời gian tới 61

3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội trong thời gian tới 63

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 63

3.2.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội 70

TIỂU KẾT CHƯƠNG 3 81

KẾT LUẬN 82

TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CQNN : Cơ quan nhà nước

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 Số lượng phản ánh, kiến nghị đối với trường hợp thu hồi giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

đã được giải quyết tại Thành phố Hà Nội giai đoạn 2018 - 6 tháng đầu năm 2023 52 Bảng 2.2 Số liệu thu hồi GCNQSDĐ tại Thành phố Hà Nội giai đoạn 2018 - 6

tháng đầu năm 2023 53

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội của mỗi đất nước Ở nước ta, đất đai được xác định là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực quan trọng nhất để phát triển kinh tế, là thành phần quan trọng của môi trường sống

và là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” [34, tr.31] Chính vì vậy, vấn đề quản lý, sử dụng đất đai luôn

là vấn đề được Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm Theo quy định pháp luật, GCNQSDĐ được xem là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất của chủ thể có quyền sử dụng đất Nếu việc cấp GCNQSDĐ là cơ sở để xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và chủ thể sử dụng đất thì thu hồi GCNQSDĐ là cơ

sở để chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai của Nhà nước đối với các chủ thể này

Ngày nay, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường đã kéo theo nhu cầu

sử dụng đất ngày càng lớn, thu hồi đất đã làm phát sinh rất nhiều vấn đề phức tạp đòi hỏi Nhà nước cần phải quản lý đất đai một cách có hệ thống và hiệu quả hơn Thu hồi GCNQSDĐ là một hoạt động quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai và liên quan trực tiếp đến lợi ích của người sử dụng đất Do hậu quả pháp lý của việc thu hồi GCNQSDĐ mà việc thu hồi đất đòi hỏi hết sức thận trọng, chính xác và tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật nhằm đảm bảo trật tự quản lý nhà nước về đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận trong thời gian qua đã có nhiều thay đổi mang chiều hướng tích cực, tiến bộ, phục vụ tốt cho hoạt động quản lý nhà nước về đất đai

Cùng với sự chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các cơ quan hành chính nhà nước từ trung ương đến địa phương đã và đang tiến hành nhiều hoạt động để thực hiện các quy định của pháp luật về thu hồi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Kết quả của việc thu hồi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cho thấy nhiều kết quả tích cực trong việc quản lý và bảo vệ quyền được sử dụng, khai thác lợi ích từ đất Điều này đã khẳng định tính cần thiết của hoạt động phát hiện, thu hồi GCNQSDĐ trên thực tế

Hà Nội là thủ đô, thành phố trực thuộc trung ương và là một đô thị loại đặc biệt của nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam Xác định công tác thu hồi GCNQSDĐ là nhiệm vụ trọng tâm, có liên quan mật thiết đến quyền lợi và đời sống vật chất, tinh thần của người dân nhất là những hộ dân bị thu hồi đất, lãnh đạo các đơn vị tại UBND thành phố Hà Nội luôn nêu cao tinh thần chủ động sáng tạo trong việc tham mưu cho UBND thành phố thực hiện tốt công tác chuyên môn, chủ động chỉ đạo và phối hợp tốt nhiệm vụ được giao trong quá trình áp dụng pháp luật về công tác thu hồi GCNQSDĐ Tuy nhiên, việc thu hồi đất trong thời gian qua cũng gặp nhiều khó khăn

và vướng mắc, quá trình tổ chức thực thi còn nhiều rào cản Nguyên nhân một phần do pháp luật về vấn đề này chưa thực sự hợp lý và rõ ràng; Hệ thống hồ sơ, cơ sở dữ liệu

về đất đai chưa được kiện toàn; Hệ thống đăng ký đất đai và đăng ký biến động chưa được thực hiện thường xuyên, liên tục và có hiệu quả; Việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thiếu chính xác, thậm chí là cấp sai đối tượng, sai mục đích, sai diện tích… dẫn đến khó khăn trong việc thu hồi đất; Trên thực tế ít ai

có thể dễ dàng tự giác từ bỏ quyền và lợi ích về đất và tài sản gắn liền trên đất mà Nhà nước đã từng xác lập và công nhận cho mình, do đó sự bất hợp tác hoặc tìm mọi cách

để trì hoãn, đối phó với công tác thu hồi đất là điều thường thấy trong thực tiễn thu hồi GCNQSDĐ

Do đó, đây là vấn đề cần phải bàn và nghiên cứu, xem xét, đánh giá một cách toàn diện, để nhận diện thấu đáo những kết quả đạt được, tìm ra những tồn tại, vướng mắc, từ đó đưa ra giải pháp để áp dụng pháp luật về thu hồi GCNQSDĐ ngày càng hiệu

quả hơn Chính từ những phân tích trên, học viên lựa chọn đề tài “Pháp luật về thu hồi

GCNQSDĐ và thực tiễn áp dụng tại thành phố Hà Nội” làm đề tài thạc sĩ của mình

Luận văn phân tích những khía cạnh lý luận về thu hồi GCNQSDĐ; Thực trạng pháp luật và áp dụng pháp luật về thu hồi GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội; đánh giá những thành tựu và kết quả đạt được dưới khía cạnh pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về công tác thu hồi GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội, từ đó đề xuất những giải pháp thực hiện tốt hơn, hiệu quả hơn nữa vấn đề này trong tương lai

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Hoạt động thu hồi GCNQSDĐ là vấn đề quan trọng trong hệ thống pháp luật và trong thực tiễn đời sống xã hội do có tác động đến các quyền và lợi ích người bị thu hồi

đất, lợi ích của Nhà nước, lợi ích của chủ đầu tư Do đó, liên quan đến vấn đề này có nhiều các công trình nghiên cứu ở dưới các góc độ và theo các quy mô khác nhau Cụ thể như sau:

Một số công trình nghiên cứu về vấn đề này có thể kể đến như: Trần Quang Tạo

(2018), Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản

gắn liền với đất theo pháp luật đất đai hiện nay từ thực tiễn tỉnh Lào Cai, Luận văn thạc

sĩ Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội; Đặng Anh Tuấn (2019), Quản lý Nhà nước về

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Hóc Môn, thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội; Trần Thị Thu Hà (2015), Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn 4 liền với đất từ thực tiễn quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn

thạc sĩ, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội; Huỳnh Viết Hiếu (2014), Pháp luật về cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ, Học viện

Khoa học Xã hội; Đoàn Phúc Trường (2019), Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh, Luận văn thạc sĩ, Học viện

Khoa học xã hội Việt Nam; Sin Thoại Khánh (2014), Cấp và thu hồi giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác khác gắn liền với đất từ thực tiễn huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai, Luận văn thạc sĩ, Học viện Khoa học Xã hội, Hà

Nội; Nguyễn Mạnh Khởi (2009), Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội; Đỗ Thị Anh Thư (2009), cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học quốc Gia Hà Nội …

Một số sách báo, bài viết về vấn đề thu hồi đất như: Phạm Thu Thủy (2005), Một

số vấn đề về cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai 2003, Tạp chí luật học, số 3/2005; Đặng

Anh Quân (2011), Bàn về khái niệm đăng kí đất đai, Tạp chí Khoa học pháp lý số 2/2011; Nguyễn Đức Thịnh (2007), Thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ cho hộ gia

đình, cá nhân, Tạp chí Khoa học pháp lý số 2/2007; Nguyễn Thị Hoa (2008), Pháp luật về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Tạp chí khoa

học pháp lý, số 04/2008

Như vậy, đa số các công trình nghiên cứu đã phân tích vấn đề ở khía cạnh lý luận

và thực tiễn thực thi Trong đó, các công trình đã tập trung nghiên cứu chủ yếu về vấn

đề cấp GCNQSDĐ, còn vấn đề thu hồi GCNQSDĐ mới chỉ được đề cập là một nội dung nhỏ trong các nội dung nghiên cứu về pháp luật cấp GCNQSDĐ Vì vậy, có thể khẳng định đề tài “Pháp luật về thu hồi GCNQSDĐ và thực tiễn áp dụng tại Thành phố Hà Nội” cần được nghiên cứu một cách cụ thể, từ đó đánh giá những kết quả đạt được, những hạn chế, khó khăn, vướng mắc, qua đó đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả áp dụng pháp luật về thu hồi GCNQSDĐ trên địa bàn Thành phố Hà Nội

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

Một là, phân tích và làm rõ những vấn đề lý luận về pháp luật thu hồi GCNQSDĐ Hai là, đánh giá thực trạng quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng quy định pháp luật thu hồi GCNQSDĐ tại Thành phố Hà Nội

Ba là, đề xuất một số yêu cầu và những giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp

luật về thu hồi GCNQSDĐ tại Thành phố Hà Nội trong thời gian tới

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu những vấn đề lý luận, cũng như thực trạng pháp luật về thu hồi GCNQSDĐ và thực tiễn áp dụng pháp luật về thu hồi GCNQSDĐ tại Thành phố Hà Nội

4.2 Phạm vi nghiên cứ

Về không gian nghiên cứu: Trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Về thời gian nghiên cứu: Từ năm 2018 đến năm 2023

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Đề tài dựa trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa MácLênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm của Đảng về xây dựng Nhà nước và pháp luật trong thời kỳ đổi mới để giải quyết những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến pháp luật về thu hồi GCNQSDĐ Cụ thể như sau:

Một là, phương pháp phân tích và tổng hợp lý thuyết: Nghiên cứu các tài liệu, lí luận khác nhau bằng cách phân tích chúng thành từng bộ phận và liên kết từng mặt, từng

bộ phận thông tin đã được phân tích tạo ra một hệ thống lý thuyết mới đầy đủ và sâu sắc

về đối tượng

Hai là, phương pháp đối chiếu: Từ kết quả của hoạt động phân tích, tổng hợp lý thuyết và thực tiễn; tiến hành đối chiếu, làm sáng tỏ những vần đề của pháp luật và thực tiễn thi hành luật

Ba là, phương pháp nghiên cứu và so sánh tài liệu tham khảo: Nghiên cứu, so sánh những quy định của pháp luật và tham khảo những tài liệu nghiên cứu trước đó để hoàn thiện vấn đề một cách thích hợp nhất

Việc vận dụng các phương pháp này giúp tiếp cận, nghiên cứu và phân tích các vấn đề trong mối liên hệ chung và sự tác động lẫn nhau trong sự phát triển, bảo đảm được cơ sở khoa học, khách quan của vấn đề nghiên cứu

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Qua nghiên cứu, Luận văn góp phần cung cấp cái nhìn toàn diện, khách quan những vấn đề lý luận của pháp luật về thu hồi GCNQSDĐ; qua đó đánh giá một cách toàn diện thực tiễn các quy định của pháp luật hiện hành về thu hồi GCNQSDĐ trong bối cảnh hiện nay Từ đó kịp thời kiến nghị, đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai về cơ chế thu hồi GCNQSDĐ; đồng thời đề ra các giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về thu hồi GCNQSDĐ

Đề tài luận văn ngoài đóng góp vào việc giải quyết các vấn đề thực tiễn đang đặt

ra hiện nay trong áp dụng pháp luật về thu hồi GCNQSDĐ tại Thành phố Hà Nội, kết quả nghiên cứu đề tài còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương, các nhà nghiên cứu khoa học, sinh viên, học sinh… quan tâm đến vấn đề pháp luật và áp dụng pháp luật về thu hồi GCNQSDĐ

7 Kết cấu của Luận văn

Ngoài Phần mở đầu, Phần kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn được kết cấu thành 3 chương Cụ thể như sau:

Chương 1 Một số vấn đề lý luận về pháp luật về thu hồi GCNQSDĐ

Chương 2 Thực trạng pháp luật về thu hồi GCNQSDĐ và thực tiễn áp dụng tại Thành phố Hà Nội giai đoạn từ năm 2018 - 2023

Chương 3 Một số yêu cầu và giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về thu hồi GCNQSDĐ tại Thành phố Hà Nội

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Khái niệm pháp luật về thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Đất đai là chủ quyền, lãnh thổ thiêng liêng của Tổ quốc gắn liền với lịch sử dựng nước và giữ nước của cả dân tộc; là không gian sinh tồn của cộng đồng dân tộc Việt Nam; nguồn tài nguyên, nguồn lực to lớn để phát triển đất nước, là tư liệu sản xuất đặc biệt tham gia vào tất cả các lĩnh vực hoạt động phát triển kinh tế, đời sống xã hội Các chủ trương, chính sách pháp luật về đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với phát triển kinh tế - xã hội, tác động đến mọi mặt đời sống, sản xuất, đến từng người dân, doanh nghiệp thu hút sự quan tâm rất lớn của xã hội Với tầm quan trọng, ý nghĩa chính trị, kinh tế, xã hội của chính sách, pháp luật đất đai đối với phát triển đất nước, trong thời gian vừa qua Quốc hội, Chính phủ, các Bộ, ngành và các địa phương luôn quan tâm đến việc hoàn thiện thể chế, chính sách, pháp luật về đất đai

Dưới góc độ lịch sử, Luật đất đai từ năm 1987 đến Luật Đất đai năm 2013 đều khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người

sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Dưới góc độ Luật Hiến pháp, đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý [34, tr.31]

Như vậy, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này [35, tr.47] Có thể nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu là một nguyên tắc quan trọng của ngành Luật Đất đai Theo đó toàn bộ đất đai trên phạm vi lãnh thổ dù do ai sử dụng với mục đích gì thì vẫn thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Trong khi các quyền chuyển nhượng, cho thuê, được để lại thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là quyền của chủ

sở hữu, thì tuy không phải là chủ sở hữu, nhưng người sử dụng đất vẫn được quyền chuyển nhượng, cho thuê, để lại thừa kế hoặc thế chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, quyền sử dụng đất bị hạn chế thông qua các hoạt động quản lý của Nhà nước, ví dụ như:

Nhà nước có quyền quyết định mục đích sử dụng đất, quyết định giá đất, quyết định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Qua đó, có thể hiểu chế độ sở hữu toàn dân về đất đai như sau: “Chế độ sở hữu

toàn dân về đất đai là một khái niệm pháp lý gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu đất đai trong đó xác nhận, quy định và bảo vệ quyền đại diện chủ sở hữu Nhà nước trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai.”

Thể chế hóa đường lối, chính sách của Đảng, Luật Đất đai qua các thời kỳ đã không ngừng mở rộng và hoàn thiện các quy định về quyền của người sử dụng đất, khẳng định

và bảo đảm thực hiện các quy định về địa vị pháp lý của người sử dụng đất Có thể thấy, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất mang tính phụ thuộc vào sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xây dựng trên nền tảng chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Từ những phân tích trên có thể hiểu, quyền sử dụng đất là “quyền của các chủ thể

được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…” và người sử dụng đất là “các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, có quyền và nghĩa vụ mà nhà nước quy định trong thời hạn sử dụng đất”

Quyền sử dụng đất có các đặc trưng như sau:

Thứ nhất, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh: Theo quy định của pháp luật hiện

nay thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định pháp luật Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng đối với đất theo luật định Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho người sử dụng đất sử dụng thông qua các hình thức như cho thuê đất, giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc thừa nhận các hành vi chuyển quyền sử dụng đất Khi giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, tùy thuộc vào các hình thức sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước cho họ được hưởng quyền và thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước

Thứ hai, quyền sử dụng đất chịu sự điều tiết của nhà nước: Người sử dụng đất

không có đầy đủ tất cả các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu như quyền quyết định mục đích sử dụng đất, quyết định giá đất của Nhà nước Bên cạnh

đó, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi; tặng cho, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; thế chấp, bảo lãnh; thừa kế; góp vốn

mà phải tuân theo các quy định của pháp luật Quá trình khai thác và sử dụng đất của người sử dụng đất bị chi phối rất lớn bởi Nhà nước, biểu hiện ở các nội dung như: Hình thức sử dụng đất; Mục đích sử dụng đất; Thời hạn sử dụng đất; Giá đất…:

- Về hình thức sử dụng sử dụng đất: Người sử dụng đất chỉ có hai hình thức sử dụng đất là hình thức giao đất và hình thức cho thuê đất Tùy thuộc vào đối tượng, loại đất, mục đích sử dụng đất, và nguyện vọng của người sử dụng đất mà Nhà nước căn cứ vào đó để đưa ra các trường hợp được giao đất hoặc được cho thuê đất, người sử dụng đất bị phụ thuộc vào Nhà nước trong việc Nhà nước cho phép sử dụng đất dưới hình thức nào

- Về mục đích sử dụng đất: Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Tùy theo loại đất, vị trí đất mà Nhà nước cho phép chủ thể nào có quyền sử dụng đất,

sử dụng đất vào mục đích gì Sau đó, người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích đã cho phép, theo đó nếu là đất trồng lúa thì phải là trồng lúa, đất ở thì phải là đất ở, đất để thực hiện các dự án đầu tư thì phải thực hiện các dự án đầu tư theo quy hoạch, kế hoạch

đã đề ra Đồng thời, việc thay đổi mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất phải thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục và nhận được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền trong một số trường hợp nhất định

- Về thời hạn sử dụng đất: Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có quyền hạn chế thời hạn sử dụng đất của người dụng đất (Theo Điều 15 Luật đất đai hiện hành), tùy theo từng trường hợp mà thời hạn sử dụng đất có thể là ổn định lâu dài hoặc là giới hạn ở các hạn mức như: Mức 05 năm, 50 năm, không quá 50 năm, không quá 70 năm, không quá 99 năm (Điều 126 Luật đất đai)

- Về giá đất: Nhà nước quyết định giá đất để thực hiện việc quản lý đất đai về mặt kinh tế Nhà nước ban hành khung giá đất, trên cơ sở đó các cơ quan có thẩm quyền mới được đưa ra bảng giá đất và giá đất cụ thể Khi người sử dụng đất thực hiện các nghĩa

vụ tài chính hay giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải dựa theo nguyên tắc

về giá mà Nhà nước đặt ra, qua đó cho thấy tính phụ thuộc cao về giá đất của Nhà nước

Thứ ba, hình thức và nội dung của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất

chịu sự chi phối của các quy định pháp luật mà Nhà nước đặt ra Về hình thức, tất cả các loại giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, đều thể hiện dưới dạng văn bản, mà cụ thể là khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất thì các bên phải thiết lập hợp đồng liên quan đến loại giao dịch quyền sử dụng đất đó, một số loại giao dịch bắt buộc phải được công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp lý trên thực tế Việc giao dịch đất đai thông qua các loại giao dịch đều đáp ứng các yêu cầu bắt buộc, chặt chẽ về trình tự, thủ tục riêng theo quy định của pháp luật Bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đứng ra đại diện, thống nhất quản lý nên bất cứ một

cá nhân, tổ chức nào khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai thì đều phải đáp ứng các điều kiện cho phép giao dịch và thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật

Thứ tư, quyền sử dụng đất có thể được xác lập qua nhiều hình thức khác nhau như

Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Ngoài ra, quyền sử dụng đất cũng có thể được xác lập thông qua chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn… quyền sử dụng đất Mặc dù trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, Nhà nước vẫn có quyền thu hồi, trưng dụng trong một số trường hợp nhất định Thu hồi đất có hậu quả pháp lý là chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai, chấm dứt quyền sử dụng đất của người sử dụng, bằng một quyết định hành chính của CQNN có thẩm quyền Như vậy, người sử dụng đất mặc dù được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định, lâu dài nhưng họ bắt buộc phải sử dụng đất đúng với pháp luật quy định, nếu làm trái quy định thì được coi là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai và hậu quả là Nhà nước sẽ thu hồi đất Đồng thời, trong những trường hợp thật cần thiết khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người bị thu hồi đất bắt buộc hợp tác cùng Nhà nước Khi Nhà nước

có quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất nếu không chấp hành, thì sẽ buộc cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất tiến hành cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất Như vậy, người sử dụng đất bắt buộc phải chấp hành quyết định thu hồi đất của Nhà

nước, họ không có quyền lựa chọn mà hoàn toàn phụ thuộc bởi ý chí của Nhà nước (với căn cứ pháp lý rõ ràng, lí do hợp lý)

Thứ năm, trong quá trình sử dụng đất, chính vì chủ sở hữu của đất đai là toàn dân chứ không phải bất cứ một chủ thể nào riêng biệt nên để có được các quyền, có được lợi ích trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính nhất định Các nghĩa vụ tài chính đồng thời là các khoản thu tài chính từ đất đai của người sử dụng đất phát sinh dựa trên cơ sở hình thức sở hữu toàn dân Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Các khoản thu cụ thể bao gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế sử dụng đất, thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí, xử lý vi phạm hành chính, tiền bồi thường Những trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất đều do Nhà nước quy định Người sử dụng đất sẽ phải thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính của mình để quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận

và bảo vệ Như vậy việc sử dụng đất có phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất, thuế sử dụng đất không phụ thuộc hoàn toàn vào ý chí của Nhà nước

Cụ thể, các vấn đề như: Nộp tiền thuê đất hằng năm hay một lần? Có được miễn trừ thuế không? Nghĩa vụ tài chính có đơn giá như thế nào là đảm bảo việc tuân theo quy định

mà Nhà nước đề ra, điều chỉnh, bắt buộc? Nếu không thực hiện nghĩa vụ tài chính trên, người sử dụng đất sẽ không có những quyền của người sử dụng đất đồng thời trong một

số trường hợp sẽ bị Nhà nước áp dụng các chế tài xử lý theo quy định pháp luật

1.1.2 Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Với vai trò đại diện chủ sở hữu và có quyền thống nhất quản lý toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước, Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của một chủ sở hữu bao gồm các quyền như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản Tuy nhiên, Nhà nước gần như không trực tiếp thực hiện quyền khai thác và sử dụng đất mà trao các quyền này cho người sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật, bao gồm:

Cá nhân, tổ chức, hộ gia đình Nhằm thực hiện quyền thống nhất quản lý, kiểm soát các quan hệ đất đai của các chủ thể thực hiện sử dụng, khai thác quyền sử dụng đất, các CQNN có thẩm quyền thực hiện việc cấp GCNQSDĐ cho người có quyền sử dụng đất

để thừa nhận và bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của những chủ thể này

Tại Quyết định số 201-QĐ-ĐKTK ngày 14 tháng 7 năm 1989 của Tổng cục quản

lý ruộng đất, thì GCNQSDĐ “là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa

Nhà nước và người sử dụng đất” Khái niệm này tiếp tục được kế thừa tại Điều 3 Luật

Đất đai 1993 Theo đó, GCNQSDĐ được Nhà nước ghi nhận như là một minh chứng hợp pháp trong mối quan hệ về quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Sự xuất hiện GCNQSDĐ là một sự kiện pháp lý làm phát sinh mối quan hệ pháp luật đất đai giữa người sử dụng đất và Nhà nước

Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 có sự mở rộng giá trị pháp lý của GGCNQSDĐ,

cụ thể như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất” Theo đó, GCNQSDĐ chỉ có giá trị pháp lý khi CQNN có

thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất hợp pháp để công nhận quyền sử dụng đất của một chủ thể trước Nhà nước Tuy nhiên, quy định này chỉ dừng ở việc công nhận và bảo

hộ quyền sử dụng đất của người sử dụng đất mà chưa ghi nhận những thành quả lao động mà người sử dụng đất tạo ra trên đất trong quá trình khai thác và sử dụng đất như nhà ở, cây trồng trên đất và các tài sản khác gắn liền với đất Do đó, quyền lợi của người

sử dụng đất chưa được xác lập đầy đủ, thỏa đáng

Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất không chỉ là quyền sử dụng đất mà còn bao gồm cả những quyền đối với những tài sản được tạo ra trên đất, gắn liền với đất, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 đã ghi nhận khái niệm GCNQSDĐ toàn diện và đầy

đủ hơn theo hướng như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”

[36, tr.56]

Theo khái niệm nêu trên, giá trị của GCNQSDĐ vừa là cơ sở, vừa là căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất; đồng thời xác định, nhà ở, tài sản khác được tạo ra trên đất, gắn liền với đất - là một chỉnh thể thống nhất không thể tách rời và phải được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật Theo đó, GCNQSDĐ, quyền

sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lý để xác lập quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trước Nhà nước và bên thứ ba, không chỉ nhằm bảo vệ quyền

và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, mà còn đảm bảo

việc quản lý tập trung, thống nhất trong quản lý đất đai và nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, khắc phục sự mâu thuẫn và không hợp lý trong các quy định của Luật Đất đai

và Luật Nhà ở trước đây Chính vì vậy, GCNQSDĐ được xem là công cụ hữu hiệu của người sử dụng đất trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi bị xâm hại Tuy nhiên, trên thực tế, GCNQSDĐ có giá trị pháp lý không chỉ trong mối quan hệ quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất hợp pháp mà còn với bên thứ

ba như bên thuê đất, chủ sử dụng đất hợp pháp khác…

Tóm lại, giấy chứng nhận quyền sử dụng được pháp luật nhìn nhận dưới góc độ là một chứng thư pháp lý dùng để Nhà nước ghi nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Chủ thể duy nhất có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ là CQNN có thẩm quyền Bên cạnh đó, chủ thể được cấp GCNQSDĐ là những chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất một cách hợp pháp và khi được Nhà nước cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Trên cơ sở đó những chủ thể này được Nhà nước thừa nhận

và bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình tạo lập, khai thác và sử dụng các tài sản đó

Theo khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai 2013 các loại Giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Như vậy hiện nay các loại GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm: GCNQSDĐ; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Các loại giấy tờ chứng nhận khác Quy định pháp luật về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có những ý nghĩa cơ bản sau:

Thứ nhất, GCNQSDĐ là cơ sở đảm bảo quyền hợp pháp của chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nhà nước đảm bảo người

sử dụng đất hợp pháp được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đây là điều kiện quan trọng đầu tiên để người sử dụng đất tham gia vào các giao dịch về quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đây cũng là cơ

sở pháp lý để Nhà nước bảo hộ khi các quyền hợp pháp của chủ thể sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bị xâm phạm Theo đó, người được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được an tâm khai thác, đầu tư và hưởng những thành quả của họ làm ra theo quy định pháp luật

Thứ hai, GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất góp phần tạo sự minh bạch trong giao dịch dân sự về loại tài sản này Những thông tin cần thiết

về thông tin người sử dụng đất, số tờ, số thửa, diện tích đều được thể hiện trên giấy chứng nhận, theo đó góp phần hạn chế những rủi ro về mặt pháp lý cho người nhận chuyển nhượng

Thứ ba, GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là điều kiện để người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khác trên đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai

Thứ tư, GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có vai trò

to lớn trong việc quản lý Nhà nước về đất đai Việc cấp giấy chứng nhận góp phần giúp

cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai nắm rõ nguồn gốc, lịch sử thửa đất đó, ban hành chính sách đất đai phù hợp và xây dựng lộ trình quy hoạch phù hợp với quá trình phát triển của đất nước Bên cạnh đó, việc cấp GCNQSDĐ còn giúp Nhà nước có thể kiểm soát tốt hơn thị trường bất động sản, chống đầu cơ đất đai, kiểm soát được quá trình sử dụng đất của tổ chức, cá nhân đồng thời góp phần hạn chế những tranh chấp đất đai, đảm bảo cho người sử dụng đất tham gia vào các giao dịch phù hợp theo quy định pháp luật

Việc xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đâu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật GCNQSDĐ do CQNN có thẩm quyền cấp, chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng Nó có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai

1.1.3 Pháp luật về thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bất kỳ một lĩnh vực, một quan hệ xã hội nào phát sinh trong đời sống thực tế cũng rất cần đến sự điều chỉnh pháp luật làm cơ sở định hướng cho quan hệ xã hội đó phát

triển theo một trật tự chung, định hướng theo ý chí của Nhà nước Trong lĩnh vực đất đai nói chung và hoạt động thu hồi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói riêng cũng không phải là ngoại lệ Nếu hoạt động cấp GCNQSDĐ làm hình thành mối quan hệ pháp luật đất đai giữa người sử dụng đất hợp pháp với Nhà nước

và bên thứ ba thì thu hồi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là hoạt động làm chấm dứt mối quan hệ pháp lý đó Theo đó, một chủ thể sử dụng đất trước đó được CQNN cấp giấy chứng nhận, được Nhà nước công nhận và bảo vệ các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất sẽ bị chấm dứt tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi giấy chứng nhận được cấp

Theo từ điển Tiếng việt, thu hồi là lấy lại cái đã đưa ra, đã cấp phát ra hoặc bị người khác lấy [6, tr.9]

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, không có định nghĩa hay khái niệm

về thu hồi GCNQSDĐ Tuy nhiên, căn cứ các quy định pháp luật về căn cứ, thủ tục, trình tự, điều kiện và thẩm quyền thu hồi thu hồi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất có thể hiểu thu hồi GCNQSDĐ “là hoạt động của CQNN có

thẩm quyền nhằm thu về GCNQSDĐ trên cơ sở pháp luật đất đai quy định” [24, tr 62]

Với khái niệm nêu trên cho thấy, việc thu hồi GCNQSDĐ chỉ được thực hiện một cách hợp pháp khi chúng được thực hiện bởi Nhà nước, mà cụ thể là thông qua một hệ thống CQNN có thẩm quyền được phân cấp, phân quyền thực hiện nhiệm vụ một cách

rõ ràng theo quy định của pháp luật

Nhà nước có quyền năng trên là bởi nó bắt nguồn từ việc Nhà nước vừa là chủ

sở hữu toàn dân về đất đai và đồng thời lại chính là chủ nhân của quyền lực công cộng Tuy nhiên, để tránh tình trạng thu hồi GCNQSDĐ một cách tùy tiện, làm ảnh hưởng tới lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, làm xáo trộn các quan hệ đất đai, phát sinh những tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng giữa các chủ thể sử dụng đất có quyền và lợi ích liên quan thì việc thu hồi giấy chứng nhận đòi hỏi phải tuân thủ nghiêm ngặt căn cứ, điều kiện, trình tự, thủ tục pháp luật đã định Quy định này nhằm đảm bảo một trật tự chung trong quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sự tôn trọng và tuân thủ pháp luật đất đai đối với người sử dụng đất

Pháp luật về thu hồi GCNQSDĐ bao gồm tất cả các văn bản quy phạm pháp luật

có liên quan đến việc thu hồi GCNQSDĐ Pháp luật về thu hồi GCNQSDĐ trong thời

gian qua được điều chỉnh bởi nhiều văn bản khác nhau và chúng được thường xuyên sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với quá trình quản lý, khai thác và sử dụng đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất

Tóm lại có thể hiểu, pháp luật về thu hồi GCNQSDĐ: “Là tổng hợp các quy phạm

pháp luật do Nhà nước ban hành quy định về vấn đề thu hồi hồi GCNQSDĐ của người sử dụng đất theo trình tự, thủ tục nhất định, do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện và được đảm bảo thực hiện bằng quyền lực Nhà nước”

1.2 Đặc điểm của pháp luật về thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Quản lý nhà nước về đất đai bằng pháp luật đã trở thành nội dung mang tính Hiến định Như vậy, với ý nghĩa là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai, hoạt động thu hồi GCNQSDĐ cũng phải cần đến sự điều chỉnh của pháp luật và hoạt động trên cơ

sở của pháp luật Thu hồi GCNQSDĐ có ý nghĩa quan trọng trong quản lý hành chính nhà nước và đời sống xã hội đối với tài nguyên đất đai; nếu không thực hiện thu hồi GCNQSDĐ đúng pháp luật thì quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức sẽ không được đảm bảo Vì vậy, việc kiểm soát hoạt động thu hồi GCNQSDĐ bằng pháp luật có

ý nghĩa rất lớn đối với việc nâng cao chất lượng pháp luật và hoạt động áp dụng pháp luật về thu hồi GCNQSDĐ trong thực tiễn Cụ thể như sau:

Thứ nhất, hệ thống pháp luật về thu hồi GCNQSDĐ sẽ tạo khung pháp lý ổn định cho các CQNN có thẩm quyền thực hiện tốt chức năng quản lý nhà nước về đất đai và các tài sản khác trên đất theo đúng quy định pháp luật Theo đó, đất đai và các tài sản gắn liền với đất được quản lý và khai thác hiệu quả hơn, quyền và lợi ích của người sử dụng đất, sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất cũng được đảm bảo thực hiện tốt hơn trên thực tế

Thứ hai, thực tiễn hoạt động quản lý nhà nước về đất đai cho thấy không thể thiếu vai trò của pháp luật trong việc điều chỉnh đối với hoạt động thu hồi GCNQSDĐ Bởi

lẽ, các quan hệ đất đai nảy sinh trong đời sống xã hội hết sức phong phú, đa dạng và có chiều hướng ngày càng phức tạp, đặc biệt, với giá đất ngày càng tăng, đất đai ngày càng tham gia sâu rộng vào phần lớn các giao lưu dân sự, thương mại, trở thành nguồn vốn

có giá trị và ý nghĩa quan trọng trong đời sống kinh tế thì mỗi người dân ngày càng ý thức hơn đối với tài sản của mình Mỗi người khi có quyền sử dụng đất và tài sản trên đất đều mong muốn được Nhà nước xác lập một cách hợp pháp và chính thống, minh

bạch và công khai, trung thực và chính xác tài sản của mình, đồng thời có cơ chế bảo đảm cho các quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất tài sản trên đất được thực thi

có hiệu quả trên thực tế Theo đó, mọi sự thay đổi, biến động về quyền sử dụng đất như: Chủ thể, phạm vi ranh giới, mục đích sử dụng hay hiện trạng sử dụng đất và tài sản trên đất gắn liền mà sự thay đổi đó có thể làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất và tài sản trên đất hợp pháp của người sử dụng đất thì người sử dụng đất bằng nhiều phương cách khác nhau tự mình hoặc yêu cầu Nhà nước ghi nhận, đính chính, thay đổi cho phù hợp với sự thay đổi đó nhằm đảm bảo tốt hơn quyền lợi chính đáng cho họ Trong trường hợp này, thu hồi GCNQSDĐt đã cấp cũ, để cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mới cho người sử dụng đất cho phù hợp với những biến động mới nhằm đảm bảo tốt hơn quyền lợi cho người sử dụng đất Hơn nữa, với vai trò và ý nghĩa

to lớn của tài sản là đất đai và tài sản gắn liền trên đất đối với mỗi gia đình, cá nhân và doanh nghiệp, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo nên một khi đất đó đã thuộc về họ, đã được Nhà nước công nhận thì họ luôn có ý thức để bảo vệ, giữ gìn đối với tài sản đó Thu hồi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất dù là một trong những hệ quả làm chấm dứt quyền sử dụng đất và tài sản trên đất của họ cho nên không

dễ dàng được người sử dụng đất chấp nhận Như vậy, có thể nhận thấy rằng, thu hồi GCNQSDĐ là hoạt động phức tạp, động chạm trực tiếp tới lợi ích của người sử dụng đất và nếu phương thức thực hiện không linh hoạt, mềm dẻo và hợp lý thì có thể là nguyên nhân gây nên những mâu thuẫn, tranh chấp, bất đồng, đứng trước nguy cơ của

sự chống đối, bất hợp tác Trong trường hợp này, pháp luật với các thuộc tính nổi trội vốn có như: Tính quy phạm, tính bắt buộc và tính cưỡng chế là vô cùng cần thiết nhằm tạo ra sức mạnh và uy lực để đảm bảo sự tuân thủ từ phía người dân trong công tác thu hồi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; tránh sự xáo trộn, gây bất ổn định và mất đoàn kết trong nội bộ quần chúng nhân dân

Thứ ba, đối với các loại tài sản thuộc là bất động sản, rất cần thiết phải có công

cụ hữu hiệu để quản lý một cách chặt chẽ và khoa học, điều này xuất phát từ đặc điểm của tài sản bất động sản, có nguồn gốc phát sinh hết sức phong phú, đa dạng và phức tạp, diễn biến của quá trình khai thác và sử dụng thường xuyên có sự biến động về diện tích, mục đích, loại hạng đất, đặc biệt là biến động về chủ thể sử dụng đất Cùng với đó, nhà ở, các công trình xây dựng, các tài sản khác tạo ra trên đất cũng có những tài sản

hợp pháp, có những tài sản bất hợp pháp, có tài sản thuộc quyền sở hữu của cá nhân, hộ gia đình, có tài sản thuộc sở hữu tập thể, sở hữu nhà nước Hồ sơ, tài liệu phục vụ cho việc quản lý các bất động sản cũng hết sức phức tạp, được lưu giữ ở nhiều cơ quan khác nhau và do nhiều cơ quan chức năng thực hiện việc quản lý Chính vì vậy, để đảm bảo quản lý các bất động sản một cách tập trung, thống nhất đối với tất cả các chủ thể sở hữu

và sử dụng các bất động sản, tập trung vào một cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm chính thức thì sự cần thiết phải có hành lang pháp lý (hệ thống pháp luật) quy định một cách đầy đủ, cụ thể, rõ ràng về thẩm quyền của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, điều kiện và quy trình để xét để công nhận hay chấm dứt hoặc thay đổi về quyền sở hữu và

sử dụng hợp pháp đối với bất động sản cho một chủ thể cụ thể thông qua hoạt động cấp, hoặc thu hồi, hoặc cấp đổi, hoặc đính chính GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Có như vậy mới giúp cho việc quản lý đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất được chặt chẽ và chính xác

Thứ tư, dưới góc độ quản lý nhà nước về đất đai, pháp luật có ý nghĩa quan trọng bởi bằng pháp luật quy định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm, các quy trình, thủ tục cụ thể để các cán bộ quản lý nhà nước về đất đai thực hiện hoạt động cấp

và thu hồi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất thực hiện trong giới hạn thẩm quyền của mình Đây cũng là công cụ hữu hiệu để hạn chế tình trạng lạm quyền, độc quyền và cửa quyền khi thực thi pháp luật có liên quan đến hoạt động cấp

và thu hồi giấy chứng nhận Trong trường hợp có sự sai phạm của cán bộ, công chức khi thực hiện hoạt động thu hồi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bằng các chế tài cụ thể được quy định rõ ràng trong các văn bản pháp luật sẽ có những hình thức trách nhiệm pháp lý tương ứng, phù hợp đối với mỗi hành vi sai phạm

Thứ năm, dưới góc độ quyền lợi của người sử dụng đất nói chung và hộ gia đình,

cá nhân nói riêng, pháp luật không chỉ với vai trò định hướng, mà còn với vai trò “chỉ dẫn” để người sử dụng đất hiểu được quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi thực hiện việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Qua đó, giúp người dân có điều kiện và cơ hội để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, song đồng thời cũng phải tôn trọng và thực hiện nghiêm chỉnh khi Nhà nước thu hồi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thứ sáu, hệ thống pháp luật về thu hồi GCNQSDĐ về điều kiện và các thủ tục thu hồi GCNQSDĐ được quy định cụ thể, rõ ràng và được thực hiện một cách công khai, minh bạch sẽ tạo điều kiện cho các chủ thể có quyền sử dụng đất thực hiện các quyền

và lợi ích của mình một cách thuận lợi, dễ dàng Theo đó, những chủ thể có quyền lợi hợp pháp này có cơ hội để được biết, được góp ý và được kiểm tra công việc của các cơ quan quản lý Nhà nước về đất và các tài sản gắn liền với đất, góp phần hạn chế quan liêu, cửa quyền của một bộ phận cán bộ quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất Đồng thời, đây cũng là điều kiện bắt buộc thực hiện đối với cơ quan có thẩm quyền, qua đó các cơ quan quản lý Nhà nước bắt buộc phải tuân thủ, chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật về quản lý đất đai và các tài sản gắn liền trên đất nhằm tăng cường tính thượng tôn pháp luật trong Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam hiện nay

1.3 Nội dung của pháp luật về thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận trong thời gian qua đã có nhiều thay đổi mang chiều hướng tích cực, tiến bộ Nhà nước đã ban hành văn bản pháp pháp luật để điều chỉnh vấn đề thu hồi GCNQSDĐ như: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính Phủ về thi hành Luật đất đai 2003; Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm

2009 của Chính phủ ban hành quy định về cấp GCNQSDĐ… Hiện nay, Nhà nước đã

kế thừa và ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định về vấn đề thu hồi GCNQSDĐ tại Luật Đất đai năm 2013 và đã được chi tiết hóa tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

Tuy nhiên các quy định về trình tự, thủ tục, chế tài thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hiệu quả áp dụng các quy định này còn tồn tại những hạn chế, bất cập cả về lý luận thực tiễn và hiệu quả áp dụng Thực tiễn triển khai vẫn còn những khó khăn, vướng mắc, lúng túng Nguyên nhân một phần do pháp luật về vấn đề này còn tồn đọng những hạn chế, chưa được quy định rõ ràng, chặt chẽ và thực tiễn lại vô cùng phức tạp Thậm chí các trường hợp cấp sai đối tượng, sai mục đích, sai diện tích còn khá phổ biến Đây chính là lý do cần thiết phải thu hồi giấy chứng nhận để đảm bảo tính công bằng, hợp lý và hợp pháp cho người có quyền sử dụng đất và tài sản trên đất

Để đảm bảo công tác thu hồi GCNQSDĐ được thực hiện một cách có căn cứ, đúng quy trình, thủ tục và thẩm quyền theo quy định pháp luật, ngăn ngừa sự tùy tiện và lạm quyền, pháp luật về thu hồi GCNQSDĐ có nhiều nhóm quy phạm khác nhau để đảm bảo cho quá trình này được thực hiện trên thực tế Theo đó, cơ cấu pháp luật đối với công tác thu hồi GSNQSDĐ bao gồm các nhóm quy phạm pháp luật cơ bản và chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, nhóm quy phạm quy định về các trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cơ sở, căn cứ pháp lý để thu hồi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đây

là quy định đặt ra nhằm bắt buộc đối với các chủ thể có trách nhiệm việc triển khai hoạt động thu hồi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải xem xét thật sự thận trọng, kĩ lưỡng và thấu đáo các điều kiện, căn cứ theo quy định của pháp luật Trên cơ sở đó có sự đối chiếu với thực tiễn về nguồn gốc, cơ sở để hình thành, xác lập, thay đổi và chấm dứt quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác do tính đa dạng

và phức tạp của nó Có thể thấy, các điều kiện, các căn cứ khác nhau trong quy định pháp luật xuất phát từ nhiều nguồn gốc hình thành của các bất động sản khác nhau, với

sự tác động của các yếu tố khách quan và chủ quan khác nhau, được thực hiện trên phương châm tôn trọng lịch sử và bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích cho người có quyền

sở hữu và sử dụng hợp pháp bất động sản, đảm bảo tính trung thực, chính xác và công bằng trong quá trình áp dụng pháp luật về thu hồi GCNQSDĐ Cùng với đó, pháp luật quy định các cơ sở, căn cứ và các trường hợp thu hồi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cũng là yêu cầu bắt buộc đối với các chủ thể sở hữu và

sử dụng bất động sản cần phải đáp ứng, thực hiện và tuân theo Các điều kiện và căn cứ

đó có thể là các giấy tờ minh chứng về quyền sử dụng đất, về sự biến động đất đai Có như vậy, CQNN có thẩm quyền mới có đầy đủ cơ sở pháp lý để xét, thu hồi giấy đã cấp trước đó, đồng thời thực hiện việc cấp mới để phúc đáp nguyện vọng và lợi ích chính đáng của người sử dụng đất

Theo đó, các trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm: Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên GCNQSDĐ đã cấp; Cấp đổi GCNQSDĐ đã cấp; Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai; tài sản gắn liền với đất mà phải cấp

mới GCNQSDĐ; GCNQSDĐ đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai, cụ thể: Cấp không đúng thẩm quyền; Không đúng đối tượng sử dụng đất; Không đúng diện tích đất; Không đủ điều kiện được cấp; Không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn

sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai; trừ trường hợp người được cấp GCNQSDĐ đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất; quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định Ngoài các trường hợp trên thì việc thu hồi GCNQSDĐ đã cấp chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành

Thứ hai, nhóm quy phạm quy định thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận

GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Về quy phạm thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận, đây cũng là nhóm quy phạm không thể thiếu nhằm xác định rõ vai trò, trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền trong thu hồi giấy chứng nhận; đồng thời xác định rõ giới hạn thẩm quyền của cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận trong từng trường hợp cụ thể Giới hạn này nhằm đảm bảo hạn chế và phòng ngừa tình trạng tùy tiện, lạm quyền khi thu hồi giấy chứng nhận ở các địa phương Sự vượt quá giới hạn thẩm quyền trong thu hồi giấy chứng nhận đều là trái pháp luật và phải chịu các hình thức trách nhiệm pháp lý Bên cạnh đó, việc quy định thẩm quyền, trình tự và thủ tục thu hồi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng giúp cho người sử dụng đất bị thu hồi giấy chứng nhận biết thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình thực hiện như thế nào, tại đâu và làm như thế nào cho đúng Đây cũng là cơ sở để người bị thu hồi GCNQSDĐ thực hiện quyền công dân về khiếu nại,

tố cáo nếu xét thấy cơ quan có thẩm quyền không thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ của mình, không tuân theo quy trình mà pháp luật đã quy định, làm ảnh hưởng tới quyền lợi của người được cấp giấy CNQSDĐ

Thứ ba, nhóm quy phạm quy định về trình tự, thủ tục thu hồi giấy chứng nhận

GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Về quy phạm hình thức, tức là những thủ tục được quy định khi tiến hành thu hồi đất, cách thức để thực hiện thẩm quyền của từng CQNN, cũng như cá nhân được trao quyền và trách nhiệm của cả người sử dụng đất đều phải tuân theo, nhằm đảm bảo cho các quy phạm nội dung được thực hiện có hiệu lực và hiệu quả theo yêu cầu đặt ra Đây cũng chính là điều kiện

để bảo đảm cho pháp chế được giữ vững, mở rộng dân chủ và thể hiện tính công khai

trong hoạt động quản lý nhà nước Mọi hoạt động, hành vi của cán bộ quản lý nhà nước

về đất đai, của người có đất bị thu hồi giấy chứng nhận và các chủ thể khác có liên quan đều phải tuân thủ theo quy trình, thủ tục cụ thể Theo đó, về phía các CQNN, các quy định về trình tự, thủ tục mà Nhà nước phải thực hiện nhằm hướng tới đảm bảo tính minh bạch, dân chủ và công khai, kịp thời, dứt điểm, trên tinh thần tôn trọng và lấy dân làm gốc Đảm bảo dân được biết, được bàn, được làm, được kiểm tra các công việc của Nhà nước liên quan đến thu hồi GCNQSDĐ Mọi biện pháp cứng rắn, mang tính quyền uy,

áp đặt của Nhà nước chỉ đặt ra sau khi quy trình, thủ tục đã được áp dụng và tuân thủ triệt để, đúng pháp luật, các biện pháp giải thích và thuyết phục đã được áp dụng mà không đạt được mục đích đặt ra Về phía người dân có GCNQSDĐ bị thu hồi trong trường hợp việc cấp giấy có sai sót hoặc vi phạm thì một mặt để đảm bảo cho người dân biết những công việc họ phải làm, phải thực hiện liên quan đến thu hồi giấy chứng nhận, đảm bảo cho người dân chủ động và có kế hoạch trong việc thu xếp thời gian và kế hoạch di chuyển tài sản ra khỏi khu vực đất bị thu hồi trong trường hợp thu hồi giấy chứng nhận kèm theo việc thu hồi đất của họ một cách an toàn và hiệu quả nhất Quy định về trình tự, thủ tục thu hồi giấy chứng nhận cũng giúp người dân nắm bắt được những khâu, những công đoạn mà họ phải có trách nhiệm tham gia, phối hợp và với tinh thần trách nhiệm cùng với Nhà nước để thực hiện nhanh chóng, kịp thời công tác này Hơn thế, trình tự, thủ tục thu GCNQSDĐ còn là cơ sở, căn cứ để người dân kiểm tra, giám sát việc thực thi pháp luật của Nhà nước khi thu hồi giấy chứng nhận Trên thực

tế, nhiều sai phạm và biểu hiện của sự tùy tiện đã được phát hiện cũng chính từ một trong những lý do vi phạm quy trình, thủ tục thu hồi giấy chứng nhận

Thứ tư, nhóm quy phạm về cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất Cưỡng

chế thực hiện quyết định thu hồi đất nhằm bảo đảm hiệu lực thi hành của quyết định thu hồi đất trên thực tế Tuy nhiên, việc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất không phải được thực hiện một cách tùy tiện mà đòi hỏi phải đảm bảo đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật Việc cưỡng chế được thực hiện quyết định thu hồi đất khi có đủ các điều kiện sau đây: Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục; Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở UBND

cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành; Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì UBND cấp xã lập biên bản Trước khi tiến hành cưỡng chế, Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế;Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế; Ban thực hiện cưỡng chế có quyền buộc người bị cưỡng chế và những người có liên quan phải ra khỏi khu đất cưỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế; nếu không thực hiện thì Ban thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm di chuyển người bị cưỡng chế và người có liên quan cùng tài sản ra khỏi khu đất cưỡng chế Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận tài sản thì Ban thực hiện cưỡng chế phải lập biên bản, tổ chức thực hiện bảo quản tài sản theo quy định của pháp luật và thông báo cho người có tài sản nhận lại tài sản Cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan chịu trách nhiệm phối hợp với Ban thực hiện cưỡng chế thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất khi Ban thực hiện cưỡng chế

có yêu cầu;

Thứ năm, nhóm quy phạm về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể có liên quan đến

thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây là quy định đặt ra nhằm ràng buộc quyền, nghĩa vụ đối với các chủ thể có liên quan đến thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhằm đảm bảo việc triển khai thực hiện thu hồi có hiệu quả trên thực tế Theo

đó, các quy phạm pháp luật đặt ra những trường hợp thu hồi đồng thời với quy định về quyền, nghĩa vụ của các chủ thể có liên quan để thực hiện việc thu hồi trên thực tế Theo

đó, người có đất bị thu hồi bên cạnh nghĩa vụ phải chấp hành nghiêm chỉnh quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, vừa có quyền khiếu nại quyết định thu hồi

đó trong trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng

ý với quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Đồng thời được hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên cơ sở các nguyên tắc như sau: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ; Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm

đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải

di chuyển chỗ ở; Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở; Hỗ trợ khác Mặt khác, các cơ quan có thẩm quyền có nghĩa vụ thực hiện hoạt động thu hồi đúng quy định pháp luật Cụ thể như các tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định

cư phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về

dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người

có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả

Thứ sáu, nhóm quy phạm về xử lý những hành vi vi phạm pháp luật trong việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử đụng đất Pháp luật đất đai quy định các hành vi vi phạm

pháp luật đất đai bao gồm: Hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người quản lý đất đai:

vi phạm quy định về hồ sơ và mốc địa giới hành chính; vi phạm quy định về quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất; vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; vi phạm về quy định thu hồi đất; vi phạm về quy định trưng dụng đất; vi phạm quy định về quản lý đất được Nhà nước giao để quản lý; vi phạm quy định về thực hiện trình tự, thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất Hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất: sử dụng đất không đúng mục đích; lấn, chiếm đất; huỷ hoại đất; gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác; chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không thực hiện đúng thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật về đất đai; tự chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho đối với đất không đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất; cố ý đăng ký không đúng loại đất, không đăng ký khi chuyển mục đích sử dụng đất; chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà không được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất cho thuê đất cho phép; cố ý gây cản trở cho việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; không thực hiện đúng thời hạn trả lại đất theo quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; tự tiện di chuyển, làm sai lệch mốc chỉ giới quy hoạch sử dụng đất; mốc chỉ giới hành lang an toàn của công trình; làm sai lệch các giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất

Để quản lý chặt chẽ việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung và trong thực hiện quyết định thu hồi quyền sử dụng đất nói riêng, pháp luật đất đai đề ra quy định xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, kể cả vi phạm của người sử dụng đất và vi phạm của người quản lý đất đai Xử lý vi phạm pháp luật

về đất đai phải được thực hiện theo nguyên tắc sau:

- Mọi vi phạm phải được phát hiện, đình chỉ, xử lý kịp thời Việc xử lý kỷ luật và trách nhiệm vật chất phải được tiến hành nhanh chóng, công minh, triệt để; mọi hậu quả

do vi phạm gây ra phải được khắc phục theo quy định của pháp luật

- Hình thức kỷ luật được áp dụng độc lập; biện pháp xử lý trách nhiệm vật chất được áp dụng kèm theo hình thức kỷ luật Hình thức, mức độ kỷ luật được xác định căn

cứ vào tính chất, mức độ hậu quả của hành vi vi phạm, nhân thân của người có hành vi

vi phạm - Các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai của cán bộ, công chức khi thực hiện công vụ có liên quan đến quản lý đất đai thì bị xử lý kỷ luật và trách nhiệm vật chất theo quy định của pháp luật có liên quan

- Việc xử lý kỷ luật và trách nhiệm vật chất do người có thẩm quyền quyết định

- Một hành vi vi phạm chỉ áp dụng một hình thức kỷ luật Nhiều người cùng thực hiện một hành vi vi phạm thì từng người vi phạm đều bị xử lý Một người cùng một lúc thực hiện nhiều hành vi vi phạm thì bị xử lý về từng hành vi vi phạm và chịu hình thức kỷ luật cao hơn một mức so với hình thức kỷ luật tương ứng với hành vi vi phạm nặng nhất

Trong quá trình sử dụng đất, người nào có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật

Đồng thời, để quản lý việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được tết hơn, pháp luật đất đai quy định người nào lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái với quy định của pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử

dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, quản lý hồ sơ địa chính, ra quyết định hành chính trong quản lý đất đai; thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra vi phạm pháp luật về đất đai hoặc có hành vi khác gây thiệt hại đến tài nguyên đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật Quy định này nhằm gắn trách nhiệm của người làm công tác quản lý với các vi phạm trong công tác quản lý đất đai Pháp luật đất đai quy định cụ thể đối tượng làm công tác quản lý đất đai để các vi phạm pháp luật đất đai xảy ra phải bị xử lý bao gồm: người đứng đầu tổ chức, thủ trưởng

cơ quan có thẩm quyền quyết định về quản lý đất đai mà có hành vi vi phạm pháp luật

về đất đai; cán bộ, công chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp và cán bộ địa chính,

xã, phường, thị trấn, thị trấn có hành vi vi phạm các quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong quản lý đất đai; người đứng đầu, cán bộ, công chức, viên chức, nhân viên của tổ chức được Nhà nước giao đất để quản lý

Thứ bảy, nhóm quy phạm quy định về khiếu nại khi Nhà nước thu hồi giấy chứng

nhận GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Quá trình giải quyết khiếu nại chính là hoạt động áp dụng pháp luật của CQNN có thẩm quyền, các chủ thể được Nhà nước trao quyền Đó là việc xem xét những nội dung, hình thức, cơ

sở pháp lý cũng như cơ sở thực tiễn của việc khiếu nại Trên cơ sở đó, CQNN có thẩm quyền, người có thẩm quyền sẽ lựa chọn quy phạm pháp luật để áp dụng, ban hành văn bản áp dụng pháp luật và tổ chức thực hiện văn bản đã ban hành Việc giải quyết khiếu nại phải đảm bảo nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định; xác định việc khôi phục quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ, tổ chức bị xâm hại, sẽ góp phần vào việc củng cố niềm tin của nhân dân đối với chính quyền Đồng thời, cũng thông qua hoạt động này, Nhà nước phát hiện những hành vi vi phạm của các chủ thể để có phương án

xử lý theo quy định pháp luật

Hiện nay, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 17/2021/QH15 về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2021, theo đó, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Quốc hội cho ý kiến lần 1 tại

kỳ họp thứ 3 (tháng 5 năm 2022), cho ý kiến lần 2 tại kỳ họp thứ 4 (tháng 10 năm 2022) Trên cơ sơ đó, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1427/QĐ-TTg ngày 24

tháng 8 năm 2021 về việc phân công cơ quan chủ trì xây dựng các dự án luật, theo đó,

Bộ Tài nguyên và Môi trường được giao chủ trì chuẩn bị dự án Luật này, trình Chính phủ trước 10 tháng 01 năm 2022, Bộ đã khẩn trương thành lập Ban soạn thảo, Tổ biên tập và đang tập trung toàn lực để chuẩn bị nội dung dự án Luật bảo đảm đúng tiến độ và chất lượng

Từ kết quả bước đầu về tổng kết, đánh giá tình hình thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai cho thấy việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai là cần thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả, phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh

tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, quyền, lợi ích của người dân, doanh nghiệp

1.4 Các tiêu chí đánh giá hiệu quả thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thu hồi giấy chứng nhận được đặt ra với nhiều mục đích và được thực hiện ở các phạm vi khác nhau Dù lý do và mục đích của từng trường hợp thu hồi GCNQSDĐ là khác nhau, nhưng hiệu quả điều chỉnh của pháp luật và việc áp dụng pháp luật trên thực

tế đạt mức độ hiệu quả đến đâu thì cần phải được đánh giá một cách toàn diện ở các khía cạnh sau đây:

Thứ nhất, hiệu quả thu hồi GCNQSDĐ dựa trên tỷ lệ thu hồi giấy chứng nhận so với tỷ lệ giấy chứng nhận cần phải thu hồi Với các mục đích của việc thu hồi giấy chứng nhận khác nhau thì việc đánh giá hiệu quả của việc thu hồi giấy chứng nhận thông qua

số lượng GCNQSDĐ thu hồi được sẽ được đánh giá khác nhau Theo đó, nếu thu hồi đất mà nguyên do do nhu cầu, mong muốn và nguyện vọng của người sử dụng đất được cấp đổi, cấp mới nhằm đảm bảo quyền lợi tốt hơn đối với người sử dụng đất do đất có biến động một cách hợp pháp thì cần xem xét lượng hồ sơ của người dân nộp tại CQNN

có thẩm quyền yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận cũ để cấp đổi, cấp giấy chứng nhận mới cho họ Nếu tỉ lệ hồ sơ được xem xét và giải quyết càng cao thì cho thấy hiệu quả của công tác thu hồi giấy chứng nhận sẽ càng tốt, quyền lợi của người sử dụng đất được phúc đáp tốt hơn Ngược lại, nếu tỉ lệ cấp mới, cấp đổi không nhiều, hồ sơ của người dân chưa được giải quyết còn tồn đọng lớn thì cho thấy hiệu quả của công tác thu hồi giấy chứng nhận chưa cao Ngược lại, đối với trường hợp thu hồi giấy chứng nhận do

có sai phạm, có lỗi sai sót hay vi phạm từ công tác cấp giấy chứng nhận trước đó mà nay việc thu hồi giấy chứng nhận nhằm để khắc phục hậu quả do hành vi sai trái từ phía cán bộ quản lý nhà nước về đất đai hoặc từ phía người sử dụng đất thì xem xét tính hiệu

quả của hoạt động thu hồi giấy chứng nhận cần phải căn cứ và các báo cáo hàng năm của CQNN có thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai về số lượng các sai phạm trong công tác cấp GCNQSDĐ đã thực hiện trong năm, căn cứ và các kết luận và tổng kết từ các đợt thanh tra, các thống kê sai phạm hàng năm từ cơ quan thanh tra từ công tác cấp GCNQSDĐ trước đó Các sai phạm được phát hiện phải đi kèm với giải pháp khắc phục hậu quả cụ thể đó là thu hồi GCNQSDĐ đã cấp Dựa trên cơ sở số lượng giấy chứng nhận bị đề xuất thu hồi do cấp sai từ các kết luận thanh tra, văn bản có hiệu lực của CQNN có thẩm quyền liên quan đến công tác thu hồi GCNQSDĐ cần phải thu hồi trong từng năm và kết quả thực tế có bao nhiêu giấy chứng nhận thực tế đã thu hồi được Nếu

số lượng thu hồi lại giấy chứng nhận đã cấp càng cao thì hiệu quả của việc thu hồi giấy chứng nhận càng lớn Và ngược lại, nếu tỉ lệ thu hồi thấp cho thấy quản lý nhà nước trong lĩnh vực này chưa thực sự hiệu quả

Thứ hai, hiệu quả thu hồi GCNQSDĐ dựa trên tiến độ, thời gian hoàn thành việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất so với kế hoạch đề ra Bên cạnh tỷ lệ thu hồi GCNQSDĐ thì việc xem xét tiến độ thực hiện đảm bảo thời gian cũng là một tiêu chí

để đánh giá hiệu quả của công tác thu hồi giấy chứng nhận Đối với thu hồi giấy chứng nhận xuất phát từ nhu cầu, nguyện vọng của người dân là thu hồi để được cấp mới, cấp đổi thì tiến độ thời gian được áp dụng như đối với việc tiếp nhận hồ sơ xin cấp mới, thời gian thu hồi để cấp giấy mới cũng được tiến hành đồng thời với nhau Theo đó, thời gian

và tiến độ theo luật định là 35 ngày đối với việc giải quyết hồ sơ cho đối tượng là hộ gia đình, 45 ngày cho đối tượng là tổ chức mà việc thu hồi và cấp mới giấy chứng nhận được thực hiện theo đúng quy định này Đối với công tác thu hồi GCNQSDĐ trong trường hợp do lỗi sai phạm đã cấp giấy chứng nhận trước đó từ phía Nhà nước hay từ phía người sử dụng đất thì khó khăn và phức tạp hơn do hậu quả của việc thu hồi đất đó

dù bất kỳ nguyên nhân gì đều làm ảnh hưởng tới người đang sử dụng đất và đã được cấp GCNQSDĐ từ trước nên sự tự giác chấp hành, tuân thủ việc trả lại giấy chứng nhận là rất hiểm xảy ra trên thực tế và đôi khi phải thực hiện bởi biện pháp cứng rắn từ quyền lực nhà nước Mặt khác, thu hồi giấy chứng nhận trong trường hợp này còn xuất phát từ lỗi vi phạm từ phía cán bộ thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ trước đó Vì vậy, thu hồi GCNQSDĐ trong trường hợp này thường đụng chạm tới cán bộ quản lý nhà nước trong lĩnh vực này Do đó, có thể xem đây là hoạt động hết sức tế nhị và nhạy cảm, thậm chí

là rất khó khăn nếu không có sự chỉ đạo sát sao và tinh thần trách nhiệm cao của người thực thi nhiệm vụ Nếu không thì công tác này rất dễ rơi vào tình trạng dây dưa, kéo dài,

bị trì hoãn hoặc chậm tiến độ Như vậy, dù thu hồi giấy chứng nhận với lý do nào trong hai lý do nêu trên thì việc xem xét tiến độ thời gian cũng là thước đo của hiệu quả trong công tác này Theo đó, thời gian thu hồi giấy chứng nhận càng ngắn thì hiệu quả càng cao và ngược lại

Thứ ba, hiệu quả thu hồi GCNQSDĐ dựa trên tỷ lệ vụ việc phải tiến hành cưỡng chế thu hồi giấy chứng nhận: Việc thu hồi giấy chứng nhận mặc dù đã có pháp luật quy định đầy đủ, cụ thể từ những căn cứ, trình tự, thủ tục chặt chẽ, nhưng trong quá trình triển khai có thể xuất phát từ việc các văn bản luật chưa điều chỉnh hết hoặc một phần

do ý thức của người sử dụng đất, của cán bộ quản lý nhà nước về đất đai không chấp hành mà không tự nguyện bàn giao GCNQSDĐ… Tuy nhiên, khi thực hiện việc thu hồi giấy chứng nhận dù trong trường hợp nào đi chăng nữa, khi đã phải sử dụng đến biện pháp cưỡng chế thì đều tiềm ẩn nguy cơ rất lớn gây ảnh hưởng đến an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội, tốn kém về mặt thời gian, tiền của, công sức, gây mâu thuẫn trong nội bộ quần chúng với cán bộ nhà nước, để lại các hệ lụy trong quá trình quản lý và điều hành từ phía CQNN có thẩm quyền… Do vậy, việc thu hồi GCNQSDĐ càng hiệu quả khi hạn chế được tối đa việc sử dụng các biện pháp cưỡng chế trong quá trình thu hồi GCNQSDĐ Ở đây, vai trò của tuyên truyền, giải thích pháp luật, tinh thần, thái độ công tâm, khách quan và sát sao của chính quyền địa phương, ý thức, thái độ và sự hiểu biết của người dân về chính sách, pháp luật đất đai là vấn đề có tính chất quyết định trong việc đánh giá hiệu quả của công tác này

Thứ tư, hiệu quả thu hồi GCNQSDĐ dựa trên tỷ lệ vụ việc có đơn thư khiếu nại kéo dài Như trên đã phân tích, việc thu hồi giấy chứng nhận khi phải áp dụng các biện pháp cưỡng chế thì đều có những tác động tiêu cực, bởi lúc này chủ sử dụng đất không đồng tình, thậm chí phản đối hoặc chống đối trước các quyết định của CQNN có thẩm quyền, do đó thường có xu hướng viết đơn khiếu nại như một công cụ buộc Nhà nước phải xem lại quyền lợi của họ khi bị thu hồi đất Có nhiều vụ việc, dù đã được CQNN

có thẩm quyền giải quyết nhiều lần, nhưng người bị thu hồi giấy chứng nhận không đồng tình mà tiếp tục có đơn thư khiếu nại kéo dài, vượt cấp, gây nên nguy cơ mất an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội… Bởi vậy, quá trình thu hồi giấy chứng nhận ngoài

việc thực hiện đảm bảo đúng quy trình, công khai cho các đối tượng được biết thì việc tuyên truyền, giáo dục, thuyết phục để người sử dụng đất biết và tự giác chấp hành là điều hết sức quan trọng Giải quyết được nội dung trên vừa đảm bảo cho Nhà nước đạt được mục tiêu quản lý về đất đai và đồng thời cũng tạo được sự ổn định an ninh, chính trị tại các địa bàn có đất phải thu hồi

Thứ năm, sau khi thu hồi phải đảm bảo xây dựng được thủ tục đăng ký thuận lợi, nội dung đăng ký chính xác, khách quan Đây là tiêu chí tiên quyết, quan trọng đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đối với các cơ quan có thẩm quyền đăng ký trong quá trình thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Một hệ thống đăng ký chỉ thực sự có giá trị, chất lượng nếu như thủ tục đăng ký đơn giản, dễ thực hiện, nhưng chất lượng thông tin đăng ký được người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là người yêu cầu đăng ký) kê khai, phản ánh trung thực, khách quan trong nội dung đăng ký Điều này cũng đồng nghĩa với việc cơ quan có thẩm quyền đăng ký không được yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải cung cấp các giấy tờ, tài liệu không được pháp luật quy định trong hồ sơ đăng ký, đồng thời có trách nhiệm phải giải quyết theo đúng thứ tự tiếp nhận

hồ sơ, cũng như phải ghi lại đầy đủ, chính xác vào Sổ đăng ký nội dung mà người yêu cầu đăng ký đã kê khai Những thông tin sai lệch, thiếu chính xác về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nếu đăng ký sẽ không có giá trị pháp lý, không làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba trong thực tiễn Tiêu chí này đòi hỏi các chủ thể pháp luật phải có ý thức và hành vi tôn trọng sự tồn tại khách quan của thông tin được đăng ký, nghiêm cấm hành vi làm sai lệch giấy tờ, tài liệu chứng minh sự tồn tại khách quan của nội dung có trong hồ sơ yêu cầu đăng ký, cũng như trong Sổ đăng ký (Sổ Địa chính) được lưu giữ tại cơ quan đăng ký Để thực hiện được tốt tiêu chí này, Nhà nước cần phải có các giải pháp để hỗ trợ và giám sát chặt chẽ việc kê khai, giải quyết hồ sơ đăng ký và lưu giữ kết quả đăng ký trong quá trình các chủ thể thực hiện pháp luật Theo

đó, Nhà nước phải quy định một cách cụ thể, rõ ràng, minh bạch về hồ sơ, thủ tục đăng

ký để mọi người dễ dàng tiếp cận, dễ dàng thực hiện, từ đó ngăn chặn nguy cơ nhũng nhiễu, tham nhũng từ phía các cơ quan có thẩm quyền đăng ký Đồng thời, Nhà nước phải tạo lập các thiết chế cần thiết để giám sát, bảo đảm thực thi hiệu quả các quy định của pháp luật Về lâu dài, việc thực hiện pháp luật trong lĩnh vực này rất cần có sự hỗ

trợ của khoa học hiện đại, tránh sự can thiệp trực tiếp của con người vào quá trình thực hiện đăng ký (tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đăng ký, lưu giữ thông tin được đăng ký) Nói cách khác, hiện đại hóa hệ thống đăng ký là đòi hỏi có tính tất yếu, khách quan

Thứ sáu, phải bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của người yêu cầu đăng ký với chi phí hợp lý Nội dung đăng ký sau khi có hiệu lực phải giúp bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của người yêu cầu đăng ký Điều này có nghĩa khi phát sinh tranh chấp, Nhà nước phải xác định thông tin ghi trong Sổ đăng ký (Sổ địa chính) là một nguồn chứng cứ quan trọng, giúp bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người yêu cầu đăng ký Yêu cầu này đòi hỏi trong quá trình xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật, Nhà nước phải xác định rõ ràng giá trị pháp lý của việc đăng ký Đồng thời, khi tiếp nhận, giải quyết hồ sơ yêu cầu đăng ký, cơ quan có thẩm quyền đăng ký phải kiểm tra kỹ hồ

sơ với đầy đủ chứng cứ chứng minh nguồn gốc tạo lập hợp pháp tài sản Ngoài ra, để thúc đẩy việc đăng ký được thực hiện thì Nhà nước cũng cần phải giảm thiểu chi phí đăng ký cho người dân, doanh nghiệp, vì gánh nặng về nghĩa vụ tài chính là một trong những nguyên nhân cản trở người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tiếp cận với hệ thống đăng ký Thực tiễn cho thấy, pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ phát huy được hiệu quả nếu người dân, doanh nghiệp nhận thức rõ ý nghĩa, giá trị thực sự của việc đăng ký Nói cách khác, đăng ký là một phương thức để người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất bảo vệ được quyền dân

sự (quyền đối với tài sản) của mình Đây cũng chính là giá trị gia tăng mà thiết chế đăng

ký mang lại đối với quyền tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức trong xã hội

Thứ bảy, bảo đảm trên thực tế quyền được tiếp cận thông tin có giá trị về tình trạng pháp lý của bất động sản (áp dụng đối với mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội) Thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không thể tách rời quyền được tiếp cận thông tin từ hệ thống đăng ký Việc tiếp nhận và giải quyết yêu cầu cung cấp thông tin phải được cơ quan có thẩm quyền đăng ký nghiêm túc thực hiện Do vậy, pháp luật phải khẳng định quyền được tra cứu thông tin, cũng như trách nhiệm phải cung cấp thông tin và Nhà nước bằng các giải pháp cụ thể phải hiện thực hóa được quyền tiếp cận thông tin đó Giải pháp lâu dài để hiện thực hóa quyền này chính là việc đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin để các chủ thể có thể dễ dàng truy cập, tra cứu thông tin trong hệ thống đăng ký

Hiệu quả thực hiện pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có mối quan hệ mật thiết với kết quả vận hành của nền kinh tế, tính minh định trong sở hữu tài sản, cũng như năng lực quản lý của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền Trong bối cảnh đó, giải pháp hoàn thiện pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không chỉ góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật trong lĩnh vực nêu trên, mà còn “là “mảnh ghép mang tính chìa khóa” để tăng cường Nhà nước pháp quyền, tăng trưởng kinh tế bền vững và trật tự an toàn xã hội