Pháp luật về mua bán nhà Ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn Áp dụng tại thành phố hải phòng

Là thành phố lớn thứ hai của miền Bắc, chỉ sau Hà Nội, Hải Phòng đã phát triển thành một đô thị sầm uất với nhịp sống sôi động, đầy đủ các tiện ích, dịch vụ,… Thừa hưởng nhiều lợi thế hi

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập, nghiên cứu đề tài “Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn áp dụng tại thành phố Hải Phòng” tôi đã nhận được sự giúp đỡ, chỉ bảo nhiệt tình của các thầy, cô giáo trường Đại học

Mở Hà Nội để hoàn thành luận văn này

Với tình cảm chân thành, tôi bày tỏ lòng biết ơn đối với Ban giám hiệu, Khoa Đào tạo sau đại học - Trường Đại học Mở Hà Nội, các thầy giáo, cô giáo

đã tham gia quản lý, giảng dạy và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu

Tôi xin bày tỏ sự biết ơn đặc biệt đến PGS.TS Nguyễn Thị Nga là người

đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ về kiến thức, tài liệu và phương pháp để tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn:

- Lãnh đạo, chuyên viên phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản –

Xin trân trọng cảm ơn!

LỜI CAM ĐOAN

Tôi là Nguyễn Quang Tuấn học sinh lớp Cao học Luật Kinh tế khóa 2018 -

2020, xin cam đoan đây là công trình độc lập của riêng tôi mà không sao chép từ bất kỳ nguồn tài liệu nào đã được công bố Các tài liệu, số liệu sử dụng phân tích trong luận văn đều có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đầy đủ, có xác nhận của

cơ quan cung cấp số liệu Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là kết quả nghiên cứu của tôi được thực hiện một cách khoa học, trung thực, khách quan Tôi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của các nguồn số liệu cũng như các thông tin sử dụng trong công trình nghiên cứu của mình

DANH MỤC VIẾT TẮT

Kinh doanh bất động sản : KDBĐS

Luật Đất đai : LĐĐ

Ủy ban nhân dân : UBND

Hội đồng nhân dân : HĐND

Quyền sử dụng đất : QSDĐ

Bộ Luật Dân sự : BLDS

Chương 1: LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH

THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 13

1.1 Lý luận về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai

1.1.3 Khái niệm, đặc điểm của mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

1.2 Lý luận pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

1.2.1 Khái niệm pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

1.2.2 Đặc điểm pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

1.2.3 Cơ cấu pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

1.2.4 Sự cần thiết của pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán nhà ở

hình thành trong tương lai

1.2.5 Các yếu tố chi phối pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH

PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG

LAI TẠI THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 35

2.1 Nội dung pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

2.1.1 Quy định về chủ thể của quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong

35

tương lai

2.1.2 Quy định về điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được phép kinh doanh

2.1.3 Các nguyên tắc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

2.1.4 Quyền và nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

2.1.5 Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

2.1.6 Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

2.2 Thực tiễn thực thi pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại thành phố Hải Phòng

2.2.1 Tổng quan tình hình kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn thành phố Hải Phòng thời gian qua

2.2.2 Đánh giá về thực trạng thực thi pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn thành phố Hải Phòng thời gian qua

2.2.2.1 Những kết quả đạt được và nguyên nhân

2.2.2.2 Những hạn chế, vướng mắc, những sai phạm phát sinh và nguyên nhân

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

3.1.1 Hoàn thiện pháp luật phải căn cứ vào chủ trương, chính sách của Đảng

3.1.2 Hoàn thiện pháp luật phải đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ trong

74

74

hệ thống các văn bản pháp luật

3.1.3 Hoàn thiện pháp luật phải gắn liền với việc thi hành pháp luật

3.1.4 Hoàn thiện pháp luật phải bảo đảm sự đáp ứng các yêu cầu của hội nhập và toàn cầu hoá

3.1.5 Hoàn thiện pháp luật phải đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch

3.2 Hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

3.3 Nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

3.3.1 Đảm bảo nhận thức, tư tưởng đúng đắn

3.3.2 Tăng cường tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về giao dịch nhà ở thương mại

3.3.3 Bảo đảm nguồn lực cho hoạt động thực thi pháp luật

3.3.4 Tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ cho những người làm dịch vụ trung gian cho thị trường

PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TỪ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Nhà ở cho mỗi gia đình trở nên quan trọng hơn khi thực phẩm, quần áo và chỗ ở tạm thời được đáp ứng Nếu như trước đây mỗi gia đình chỉ có không gian sống vừa đủ thì hiện nay với nhu cầu nhà ở ngày càng cao, ai cũng muốn có phòng riêng, căn hộ chung cư thì có đủ diện tích với nhiều chức năng, tiện ích hiện đại… Chính vì vậy mà nhu cầu về nhà ở của con người ngày càng tăng lên theo thời gian, theo sự phát triển của xã hội Điều này cũng kéo theo sự đa dạng trong các loại hình về nhà ở nhằm đáp ứng yêu cầu của xã hội Bên cạnh nhà ở

có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai đã xuất hiện và ngày càng trở nên phổ biến ở nước ta

Phân khúc thị trường nhà ở hình thành trong lai, là loại hình thị trường thị trường nhà ở đã và đang thịnh hành trên thị trường thời gian qua bởi tính cơ động và linh hoạt về vốn cho cả nhà đầu tư và cho cả khách hàng mua nhà nhà Tuy nhiên, đây lại là thị trường tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao, nhiều dự án đầu tư về nhà ở ngay từ khi được phê duyệt đã được các chủ đầu tư rao bán chúng còn đang trên hồ sơ thiết kế, bản vẽ Nhiều khách hàng với tâm lý mua theo đám đông, thấy quảng cáo hấp dẫn bởi tính linh hoạt trong thanh toán, song sản phẩm lại có lợi thế về giá cả song vẫn đảm bảo chất lượng nên đã không ngần ngại trong việc đầu tư Hệ quả là, nhiều hợp đồng đã bị phá vỡ do dự án bị ngừng trệ, chủ đầu tư không có nhà để bàn giao cho khách hàng khi đến hạn Sản phẩm, chất lượng công trình bàn giao không như thỏa thuận ban đầu cũng khiến cho các mâu thuẫn, tranh chấp, bất đồng xảy ra Nhiều vi phạm của các chủ đầu tư trong huy động vốn, đầu tư xây dựng và vận hành dự án chưa được kiểm soát sát

sao và chưa được giải quyết dứt điểm nên tạo thành những “tiền lệ xấu” cho môi trường đầu tư kinh doanh Sai phạm điển hình có thể kể đến đó là tình trạng huy động vốn trái pháp luật của chủ đầu tư thông qua các hợp đồng như: hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, hợp đồng hứa mua, hợp đồng góp vốn,… Để khắc phục những vướng mắc, hạn chế, các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng được hoàn thiện Tuy nhiên, các quy định có nhiều điểm chưa thống nhất dẫn đến thực tiễn áp dụng pháp luật còn nhiều hạn chế, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của những chủ thể tham gia mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Là thành phố lớn thứ hai của miền Bắc, chỉ sau Hà Nội, Hải Phòng đã phát triển thành một đô thị sầm uất với nhịp sống sôi động, đầy đủ các tiện ích, dịch vụ,… Thừa hưởng nhiều lợi thế hiếm có về vị trí, hạ tầng, kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng, trong đó bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn thành phố Hải Phòng hiện tại được nhận định

là giàu tiềm năng, còn nhiều dư địa phát triển Song, bên cạnh những tiềm năng phát triển thì cũng ẩn chứa nhiều rủi ro, những những mặt trái của thị trường mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như đã đề cập ở trên

Chính vì vậy, việc nghiên cứu: “Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn áp dụng tại thành phố Hải Phòng” là hết sức cần

thiết trên cả phương diện lý luận và thực tiễn trong việc góp phần xây dựng và hoàn thiện quy định của pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, từ đó đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế - xã hội

lai” của TS Nguyễn Thị Hồng Nhung đăng trên Tạp chí Luật sư Việt Nam năm 2022; “Một số hạn chế của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai” của tác giả Lê Thị Thùy Nhi đăng trên Tạp chí Tòa án

nhân dân năm 2022; Luận án tiến sĩ luật học năm 2022 của tác giả Hoàng Việt

Trung, trường Đại học Luật Hà Nội với đề tài “Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh”;

Luận văn thạc sĩ luật học năm 2019 của tác giả Đỗ Thị Hiệp Trang, Trường Đại

học Luật Hà Nội với đề tài: “Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn thi hành tại thành phố Bắc Ninh”; Luận văn thạc sĩ luật

học năm 2021 của tác giả Lê Thị Ngọc Linh, Trường Đại học Luật với đề tài:

“Pháp luật dân sự về thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai”… Một

số các công trình nghiên cứu mang tính lý luận chung về thị trường BĐS cũng cung cấp những góc nhìn đa chiều về các loại hình thị trường, về tực trạng thị trường và pháp luật điều chỉnh các thị trường, trong đó có thị trường nhà ở hình

thành trong tương lai Tiêu biểu: “Pháp luật về KDBĐS ở Việt Nam – Những vấn

đề lý luận và thực tiễn” – Luận án tiến sĩ luật học của Vũ Anh, 2012; “Pháp luật

về chuyển nhượng QSDĐ trong KDBĐS ở Việt Nam” – Luận án tiến sĩ Luật học của Nguyễn Thị Hồng Nhung, 2013; GS.TS “Bình luật về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai” của Phạm Quang Huy, tạp chí

Nghiên cứu lập pháp số 6/2014; “Bàn về vấn đề huy động vốn theo hình thức

“góp vốn đầu tư thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở” trong KDBĐS” của Lưu Quốc Thái, tạp chí NN và Pháp luật số 5/2014

Các công trình nghiên cứu trên đây đã góp phần quan trọng vào hệ thống lý luận và thực tiễn pháp luật vê mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Trên cơ

sở tìm hiểu, nghiên cứu các công trình trên, tác giả có sự tổng hợp, kế thừa những kết quả nghiên cứu lý luận cũng như đánh giá pháp luật thực định Tuy vậy, để đi sâu nghiên cứu chi tiết và toàn diện pháp luật về mua bán nhà ở hình

thành trong tương lai tại một địa bàn cụ thể như thành phố Hải Phòng thì còn

nhiều dư địa nên việc lựa chọn đề tài nghiên cứu Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn áp dụng tại thành phố Hải Phòng là cần

thiết và có ý nghĩa về cả mặt lý luận và thực tiễn

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu các tiền đề lý luận, pháp luật thực định và việc áp dụng pháp luật KDBĐS hình thành trong tương lai nhằm nhận diện các bất cập từ góc độ pháp luật, những vướng mắc từ thực tiễn thực thi, trên cơ sở chỉ rõ các nguyên nhân để đề xuất những giải pháp khắc phục góp phần nâng cao hiệu quả của điều chỉnh pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam trong thời gian tới nói chung và thị trường nhà ở tại thành phố Hải Phòng nói riêng

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Làm rõ những vấn đề lý luận về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

và pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thông qua các quy định của pháp luật kinh doanh BĐS hiện hành, các văn bản hướng dẫn của thành phố và việc tổ chức thực thi pháp luật trên địa bàn thành phố Hải Phòng Trên cơ sở đó, đưa ra những nhận định, đánh giá khách quan về những kết quả đã đạt được; chỉ ra được những khó khăn, vướng mắc, cũng như những sai phạm xảy ra trên thực tế, tìm hiểu rõ nguyên nhân của thực tế đó

- Đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian tới

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu:

- Hệ thống quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng về quản lý và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta

- Quy định hiện hành về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, các văn bản của thành phố Hải Phòng hướng dẫn trực tiếp về kinh doanh nhà ở trong trị trường BĐS

- Thực tiễn áp dụng pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại thành phố Hải Phòng thông qua những báo cáo tổng kết hàng năm của Sở Xây dựng, của UBND thành phố, một số tranh chấp phát sinh trên thực tế

4.2 Phạm vi nghiên cứu:

- Phạm vi về nội dung: Nghiên cứu các quy định hiện hành về mua bán nhà

ở hình thành trong tương lai trong Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và các Luật khác khác có liên quan cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành

- Về địa bàn nghiên cứu: Nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về mua

bán nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn thành phố Hải Phòng

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng

và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật; các quan điểm của Đảng và Nhà nước về xây dựng và phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN nói chung và quản lý, phát triển thị trường BĐS nói riêng

Ngoài ra, Luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học để giải quyết các vấn đề của luận văn: Phương pháp phân tích, lịch sử, tổng hợp,… được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu các vấn đề lý luận về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; Phương pháp phân tích, so sánh, đánh giá, thu thập, thống kê,… được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn thi hành tại thành phố Hải Phòng; Phương pháp tổng hợp, quy nạp được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên

cứu các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật

về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

6 Những kết quả nghiên cứu đạt đƣợc

Về mặt lý luận, kết quả nghiên cứu của luận văn sẽ cung cấp thêm những thông tin, nội dung quan trọng, góp phần làm phong phú thêm những vấn đề lý luận pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, góp phần làm rõ hơn hình thức kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai so với các hình thức kinh doanh khác trên cơ sở các quy định của Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và các văn bản pháp luật khác có liên quan

Về mặt thực tiễn, kết quả nghiên cứu của luận văn sẽ là tài liệu tham khảo

có giá trị cho các cơ quan nghiên cứu lập pháp và thực hiện pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, giúp nhận diện rõ hơn về những sự bất cập, chồng chéo và những khoảng trống của pháp luật hiện hành về vấn đề này, là tài liệu tham khảo cho nghiên cứu, học tập và giảng dạy tại các cơ sở đào tạo luật học ở Việt Nam

7 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Lý luận pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại thành phố Hải Phòng

Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

NỘI DUNG LUẬN VĂN CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH

THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Lý luận về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở

Nhà ở không phải chỉ là một loại tài sản có giá trị cao phục vụ cuộc sống gia đình và bản thân mà còn là yếu tố biểu thị trình độ phát triển của xã hội Xã hội ngày càng phát triển dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng cao, điều này khiến cho các hình thức nhà ở ngày càng trở nên đa dạng đáp ứng nhu cầu xã hội Khi tìm hiểu về khái niệm nhà ở, chúng ta có thể nghiên cứu dưới các khía cạnh sau:

- Dưới góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng có mục đích dùng để ở và không gian bên trong có tổ chức được tách biệt với môi trường bên ngoài

- Dưới góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị lớn đối với đời sống con người, là nơi bảo vệ con người trước các tác động của thế giới bên ngoài

- Dưới góc độ quản lý xã hội: Nhà ở là một loại nhu cầu xã hội thiết yếu của mọi người và ai cũng có mong muốn có cho mình một không gian sống và sinh hoạt ổn định, lâu dài

- Dưới góc độ pháp lý: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân (Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014)

Từ những quan điểm về nhà ở nêu trên, có thể thấy nhà ở phải đáp ứng hai mục đích là dùng để ở và dùng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Con người cần có nhà ở để nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động sau một ngày làm việc và học tập Nhà ở phải là nơi để con người cư trú, che chở, bảo vệ con người trước những tác động từ môi trường bên ngoài cũng là nơi mà con người

được nuôi dưỡng, phát triển Có thể nói, nhà ở có ý nghĩa quan trọng trong đời sống xã hội của con người, sự phát triển của thị trường nhà ở gắn liền với sự phát triển kinh tế

Dựa theo các tiêu chí và khía cạnh nghiên cứu khác nhau, nhà ở cũng được phân chia thành nhiều loại Cụ thể:

Căn cứ vào mục đích sử dụng: Dựa theo tiêu chí này, nhà ở bao gồm:

- Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập

- Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng với mục đích

để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh

- Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường

- Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được

ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức

vụ, công tác

- Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật

- Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở

Căn cứ vào hình thái vật chất: Nhà ở được chia thành:

- Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng

- Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng

Căn cứ vào chất lượng kết cấu nhà ở và giá trị sử dụng của từng ngôi nhà: Dựa theo tiêu chí này, nhà ở được chia thành: biệt thự, nhà cấp 1, nhà cấp 2, nhà cấp 3, nhà cấp 4 và nhà ở tạm

- Biệt thự: nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đang được dùng vào mục đích khác) có sân vườn, hàng rào và lối đi riêng, có số tầng chính không quá 3 tầng (không kể mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất 3 mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không vượt quá`50% diện tích đất, được xác định là khu chức năng trong quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt

- Nhà cấp 1: là loại nhà được xây dựng kiên cố, sử dụng vật liệu chính là bê tông cốt thép Nhà được thiết kế bao gồm các bức tường làm ngăn cách, mái nhà được lớp bằng ngói hoặc đúc bê tông thép Trong nhà có đầy đủ tiện nghi cơ bản như nhà vệ sinh, phòng khách, phòng bếp, phòng ngủ,…đồng thời có điện, nước đầy đủ và không quy định số tầng

- Nhà cấp 2: là dạng nhà xây dựng chủ yếu bằng bê tông và gạch Phần trên của mái được lợp bằng tôn hoặc lợp ngói Bên trong được thiết kế đầy đủ tiện nghi nhằm đảm bảo cho sự ổn định và thoải mái cho gia đình Nhà cấp 2 cũng không giới hạn về số tầng

- Nhà cấp 3: là loại hình nhà ở được lựa chọn và xây dựng khá nhiều tại các vùng nông thôn với nguyên vật liệu xây dựng chính là gạch và bê tông cốt thép Tường nhà được xây dựng kiên cố bằng lớp gạch Phần mái được lớp ngói hoặc chất liệu Fibroociment Nhà cấp 3 chỉ được xây dựng tối đa 2 tầng

- Nhà cấp 4: là loại nhà được sử dụng phổ biến, được xây dựng chủ yếu bằng gỗ và gạch Phần mái nhà được lợp ngói hoặc xi măng tổng hợp Đây là loại nhà ở được xây dựng có chất lượng thấp với cách thức thực hiện là trát, lát hoặc ốp

- Nhà ở tạm: là công trình xây dựng có tính chất tạm thời, thường là những ngôi nhà có thời hạn ngắn hoặc đã hết niên hạn sử dụng Nhà được xây bằng những nguyên vật liệu đơn sơ như gỗ, tre được ngăn cách bằng tường đất Mái nhà được lợp lá hoặc rạ, các tiện nghi sinh hoạt thấp, thậm chí không có

*Đặc điểm của nhà ở

Dựa vào khái niệm và các quy định về nhà ở, có thể nhận thấy lý do nhà ở thường được biết đến là một loại “hàng hóa” đặc biệt của thị trường bất động sản xuất phát từ một số đặc điểm như sau:

Thứ nhất, nhà ở mang đầy đủ đặc điểm của BĐS đó là gắn liền với vị trí cố

định nên không thể di chuyển được Theo các định nghĩa của khoa học pháp lý hiện đại, nhà ở về bản chất là một công trình xây dựng nghĩa là, nó được “tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng thiết bị lắp đặt vào công trình được liên kết định vị với đất” (Theo cách định nghĩa của Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014 (Luật Xây dựng năm 2014) Tính chất kiên cố bởi vậy có thể coi là một thuộc tính của nhà ở Để bảo đảm tính cố định

và vững chất cần có, nhà ở phải được định vị với đất Đây được xem là đặc trưng

để phân biệt nhà ở với vai trò là một loại hàng hóa đặc biệt, được lưu thông trong một thị trường đặc biệt so với các loại hàng hóa được trao đổi mua bán hàng ngày trong đời sống con người

Thứ hai, nhà ở có tính bền vững nhờ có thời gian sử dụng dài, hao mòn

chậm Đặc điểm này có thể được xem như một hệ quả tất yếu phát sinh từ tính chất kiên cố, bất di bất dịch của nhà ở Đây cũng được xem là yếu tố quan trọng nhất của nhà ở, bởi vậy, việc thi công công trình xây dựng nói chung và xây

dựng nhà ở nói riêng đòi hỏi phải sử dụng những loại nguyên vật liệu có tính chất kết cành về mặt vật lý cực cao và khả năng chịu lực vô cùng lớn như bê tông xi măng cốt thép

Thứ ba, nhà ở là một trong những loại tài sản có giá trị cao nhất Lý do là

bởi chi phí xây dựng và nguyên vật liệu ngày càng cao, cộng với tình trạng dân

số gia tằng cũng như không gian xây dựng thì hạn chế, dẫn đến giá bất động sản ngày càng tăng cao, đặc biệt ở những thành phố lớn Trong đó, gía đất được quyết định bởi rất nhiều yếu tố như mật độ dân cư, tình hình phát triển kinh tế của địa phương, mức độ thu hút đầu tư cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường sống ở những khu vực tập trung đông dân cư, trình độ phát triển kinh tế cao, địa thế thuận lợi trong việc tiếp cận các cơ sở hạ tầng tiện ích như bệnh viện trường học thì giá đất càng có xu hướng đắt đỏ Ngoài ra, trong cuộc sống hiện đại ngày nay, yếu tố thẩm mỹ về mặt kiến trúc và chất lượng dịch vụ sự tiện nghi hiện đại trong không gian sống là thước đo gá trị của nhà ở Những yêu cầu khắt khe này khiến giá thành nhà ở vốn đã cao sẽ càng tăng lên Mặt khác, với giá trị

sử dụng cao mà không phải loại hàng hóa nào cũng có thể đáp ứng được thì việc giá thành nhà ở luôn thuộc dạng đắt đỏ là điều dễ hiểu

Thứ tư, các giao dịch liên quan đến nhà ở chịu sự điều chỉnh nghiêm ngặt

của pháp luật Xuất phát từ đặc điểm về giá trị cao và những đặc tính cố hữu vốn phải có mối quan hệ sở hữu đối với nhà ở của chủ sở hữu cần phải được xác minh và xác lập bởi cơ quan NN có thẩm quyền Trong từng loại giao dịch nhất định pháp luật đặt ra những điều kiện cụ thể mà nhà ở cần phải đáp ứng đầy đủ mới có thể trở thành đối tượng được giao dịch Ví dụ đối với giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở, Khoản 1 Điều

118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định phải có Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, đối với một số giao dịch khác như tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình

nghĩa, nhà tình thương nhận thừa kế nhà ở thì không bắt buộc phải đáp ứng điều kiện này Như vậy, nhà ở với những tính chất đặc thù của một loại tài sản đặc biệt có giá trị cao, khi trở thành đối tượng của các giao dịch mua bán trao đổi có nguy cơ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên thậm chí đã tác động tiêu cực đến sự phát triển của nền kinh tế nếu các giao dịch này trở nên mất kiểm soát Bởi vậy, pháp luật đã có những quy định hết sức chặt chẽ để điều chỉnh các giao dịch đối với nhà ở

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai là một thuật ngữ mới xuất hiện ở nước ta,

nó xuất hiện cùng với sự ra đời của Luật Kinh doanh bất động sản 2006, tiếp đến được kế thừa trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 và các

văn bản hướng dẫn thi hành Luật nhà ở 2014 quy định “nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”1 Nhà ở hình thành trong tương lại là một loại tài sản hình thành trong tương lai Như vậy có thể hiểu đó là nhà ở hình thành trong tương lai

là nhà ở mà thời điểm hiện tại chưa được hình thành, nhưng có các điều kiện, cơ

sở nhất định để thấy rằng nhà ở đó sẽ được hình thành trong tương lai Từ khái niệm nêu trên, có thể thấy một số đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

Một là, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản Theo quy định

của BLDS 2015, tài sản là vật, tiền giấy tờ có giá và quyền tài sản Tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có

và tài sản hình thành trong tương lai

2 Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:

đa dạng và phong phú hơn loại tài sản tham gia giao dịch dân sự, nhằm mục đích kiếm lời cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản cũng như người mua nhà Là một loại tài sản thì phải thỏa mãn điều kiện đó là phải có giá trị đối với con người và giá trị đó phải được định lượng bằng tiền Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, nó có thể là đối tượng của các giao dịch dân sự, giá trị của nhà ở này có thể được xác định thông qua Hợp đồng mua bán nhà chung cư, hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng thuê… để xác lập quyền sở hữu Vì vậy, có thể khẳng định nhà ở hình thành trong tương lai là một tài sản và có đặc điểm chung của một tài sản

Hai là, tại thời điểm giao kết hợp đồng, nhà ở hình thành trong tương lai

chưa tồn tại nhưng có các điều kiện, cơ sở nhất định (như Quyết định chủ

2

Điều 108 Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015

3 Điều 165 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015

trương, Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy phép xây dựng …) chứng minh nhà đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong tương lai

Tại thời điểm hai bên giao kết, nhà ở hình thành trong tương lai chưa tồn tại hoặc tồn tại rồi nhưng chưa xác lập quyền sở hữu nhưng phải xác định được

và phải có cơ sở để xác định nó chắn chắn sẽ được hình thành trong tương lai thông qua Quyết định chủ trương, Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy phép xây dựng, Ngoài ra, nhà ở hình thành trong tương lai còn bao gồm cả những trường hợp đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu Chính đặc điểm này khác biệt với các loại tài sản thông thường nên tài sản giao dịch là nhà ở hình thành trong tương lai nó mang tính rủi ro cao hơn rất nhiều so với các loại tài sản khác

1.1.3 Khái niệm, đặc điểm của mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Thị trường BĐS là nơi gặp gỡ giữa bên cung và bên cầu nhằm xác lập các loại hình giao dịch liên quan đến BĐS nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng Giao dịch liên quan đến nhà ở trên thị trường hiện nay bao gồm mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua, trong đó mua bán là hình thức diễn ra phổ biến nhất, đáp ứng được cả mục đích của chủ đầu tư về việc thu tiền trọn gói và của khách hàng về việc xác lập quyền sở hữu

Mặt khác, nhà ở hình thành trong tương lai là khái niệm hẹp hơn so với nhà ở Do một dự án kinh doanh bất động sản thường kéo dài, vốn đầu tư lớn nên đảm bảo dự án có thể hoàn thành đúng thời hạn đưa vào kinh doanh cũng như đảm bảo tài chính cho cả chủ đầu tư và khách hàng thì các hình thức mua bán nhà ở cũng được đa dạng hóa nhằm đáp ứng nhu cầu và mục đích khác nhau Theo đó, hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một trong những hình thức phổ biến và chiế ưu thế trên thị trường kinh doanh BĐS vởi vừa đáp ứng nhu cầu huy động vốn của CĐT vừa đáp ứng nhu cầu mua nhà ở của khách hàng

Nhà ở hình thành trong tương lai là công trình của chủ đầu tư thực hiện nhằm mục đích kinh doanh Về bản chất mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một hình thức của kinh doanh BĐS của chủ đầu tư dự án nhà ở

Như vậy, có thể hiểu về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên chủ thể, bao gồm bên bán nhà và bên mua nhà về việc xác lập quyền và nghĩa vụ đối với nhau tại thời điểm nhà ở đang trong quá trình xây dựng chưa được nghiệm thu Chỉ khi nào nhà ở được nghiệm thu và đưa vào

sử dụng thì mới hoàn tất các thủ tục liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản

Từ khái niệm nêu trên, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều

kiện tương đối đặc thù và chặt chẽ hơn

Nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành tại thời điểm mua bán, do đó bên mua là bên chịu nhiều rủi ro Hơn nữa, rất nhiều trường hợp chủ đầu tư lợi dụng hình thức này để huy động vốn trái pháp luật Do

đó, pháp luật đạt ra điều kiện đối với nhà ở được tham gia giao dịch mua bán cũng chặt chẽ và đặc thù hơn so với nhà ở đã hình thành và có sẵn

Thứ hai, đối tượng của mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể

bao gồm nhà ở thương mại hình thành trong tương lai hoặc nhà ở xã hội hình thành trong tương lai

Thứ ba, hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không có giới

hạn và hạn chế về số lượng nhà ở thương mại mà chủ thể có thể sở hữu trừ trường hợp đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ có hạn chế về số lượng nhà

sở hữu, nếu như trong trường hợp kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là

nhà ở thương mại Song, nếu như kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở xã hội thì lại có sự hạn chế về số lượng nhà ở giao dịch

Thứ tư, giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thường có giá

trị lớn và chịu sự chi phối ảnh hưởng trực tiếp từ các yếu tố thị trường, quy luật cung cầu và các yếu tố môi trường Tuy nhiên, hoạt động này tiềm ẩn rất nhiều những rủi ro đối với bên bản, bởi thực tế là mua một loại tài sản – nhà ở chưa có sẵn chỉ có được trong một khoảng thời gian nhất định Điều này yêu cầu bên mua cần phải tìm hiểu rất cụ thể về nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện

để thực hiện các giao dịch mua bán hay không?

1.2 Lý luận pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 1.2.1 Khái niệm pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Như đã phân tích ở trên, tài sản giao dịch là nhà ở hình thành trong tương lai mang tính rủi ro cao hơn các loại tài sản thông thường khác, do đó, đòi hỏi phải có hệ thống pháp luật chặt chẽ, điều chỉnh kịp thời các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lại

Như vậy, từ những phân tích ở trên về nhà ở hình thành trong tương lai

cũng như khái niệm về pháp luật, có thể đưa ra khái niệm “Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là tổng thể các quy phạm pháp luật quy định về đầu tư xây dựng và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm các nguyên tắc, nội dung, đối tượng, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia”

1.2.2 Đặc điểm pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

Thứ nhất, pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải bảo

đảm tôn trọng tự do, tự nguyện, thoả thuận

Tự do, tự nguyện là nguyên tắc cơ bản của các giao dịch dân sự nói chung

và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Mọi thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đều là tự nguyện, không được áp đặt, cưỡng ép, đe doạ Nếu các bên trong hợp đồng có sự vi phạm thì giao dịch này sẽ không có giá trị và vô hiêu

Thứ hai, pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải bảo

đảm sự bình đẳng giữa các bên

Khi tham gia vào quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, các bên chủ thể đều được bình đẳng, không bên nào được áp đặt ý chí của mình đối với bên còn lại; các bên không phụ thuộc vào giới tính, địa vị xã hội, tổ chức trong nước hay nước ngoài họ đều được bình đẳng về trách nhiệm do việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các nghĩa vụ đối với các bên có quyền mà các bên đã thoả thuận trong hợp đồng cũng như các quy định của pháp luật có liên quan

Thứ ba, pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải bảo

đảm sự công khai, minh bạch về thông tin của dự án mua bán nhà ở thương mại Công khai, minh bạch là yếu tố hết sức quan trọng trong việc duy trì sự ổn định của pháp luật Tính công khai, minh bạch trong kinh doanh nhà ở hình

thành trong tương lai phải được thể hiện thông qua: (i) Chế độ công khai minh

bạch về thông tin dự án và bảo đảm quyền tiếp cận thông tin đó của các tổ chức,

cá nhân, pháp luật phải rõ ràng cụ thể về dự án, điều kiện tham gia giao dịch, về tình trạng pháp lý của dự án, giấy chứng nhận về QSDĐ nơi thực hiện dự án, các quyền và nghĩa vụ của chủ thể, cơ quan quản lí và cung cấp thông tin về dự

án … (ii) minh bạch về chính sách tài chính bao gồm các khoản thuế, phí và lệ

phí khi giao dịch dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội sự rõ ràng cụ thể của các quy định về trình tự, thủ tục, các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất liên quan đến

dự án; (iii) minh bạch về các biện pháp xử lí vi phạm pháp luật…(iv) bảo đảm

NN kiểm soát tốt các giao dịch, quy định về đăng kí đất đai là bắt buộc, tăng cường sự giám sát của cơ quan NN cũng như các tổ chức dân cử, khống chế được các tình trạng đầu cơ, các dự án bong bóng xà phòng gây lãng phí đất đai, việc quản lí sử dụng đất, đầu tư xây dựng nhà ở phải tuyệt đối tuân thủ theo quy hoạch Ngoài ra, cũng cần có sự minh bạch rõ rành trong quá trình thực hiện dự

án như minh bạch trong đấu thầu, xây dựng, chống tham nhũng và sách nhiễu chủ đầu tư từ đó tạo thuận lợi cho dòng tiền được đầu tư vào bất động sản chứ không phải tiền chi quá nhiều cho những khoản “lót tay” để có dự án, đẩy giá bất động sản và nhà ở quá cao so với khả năng của người dân

1.2.3 Cơ cấu pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

* Quy định về chủ thể của quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Chủ thể trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng giống trong giao dịch mua bán tài sản khác đều bao gồm bên bán và bên mua, là những người tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai,

có quyền và nghĩa vụ trong quan hệ pháp luật đó

Trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ thể tham gia giao dịch chủ yếu là cá nhân và chủ đầu tư kinh doanh nhà ở Bởi nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản đặc biệt, chưa có sẵn ở thời điểm giao dịch, chình vì vậy, pháp luật đã có những quy định nghiêm ngặt về điều kiện để trở thành các bên trong quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

* Quy định về điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Đối tượng của giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là nhà

và phải đủ điều kiện được phép đưa vào kinh doanh theo quy định Luật nhà ở

2014 và Luật KDBĐS 2014 Với đặc điểm đối tượng là nhà ở chưa được hoàn thành ở thời điểm giao kết hợp đồng mua bán, khác với đối tượng là nhà ở hay

tài sản có sẵn khác, nên nhà ở hình thành trong tương lai khi tham gia giao dịch phải thỏa mãn được các điều kiện theo quy định tại Điều 55 Luật KDBĐS 2014

* Quy định về thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Pháp luật KDBĐS không quy định cụ thể việc thanh toán trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng Luật Nhà ở lại quy định cụ thể nhằm đảm bảo chủ đầu tư có thể huy động vốn để tiếp tục đầu tư xây dựng, người mua có thể thanh toán làm nhiều đợt theo đúng tiến độ đã cam kết, điều này có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người có nguồn tài chính còn hạn hẹp

* Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai là một yếu tố mang tính chất quyết định đến nôi dung của hợp đồng Vì thế, khi tham gia giao kết hợp đồng, các bên phải ghi rõ quyền và nghĩa

vụ của mình trong hợp đồng Quyền và nghĩa vụ của các bên là các điều khoản

do hai bên tự thỏa thuận hoặc một bên đưa ra và được bên còn lại chấp thuận

* Quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là một cá nhân, tổ chức đã giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư dự án, muốn chuyển nhượng lại nhà ở đó cho một

cá nhân, tổ chức khác Việc quy định này nhằm đảm bảo cho việc người mua không có nhu cầu về nhà ở hoặc không có khả năng thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì người mua sau đó sẽ tiếp tục kế thừa quyền

và nghĩa vụ của người mua trước đó với chủ đầu tư và tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

1.2.4 Sự cần thiết của pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Tại Việt Nam, lâu nay ngành bất động sản dường như ít được đề cập trong luật Đó là trong thời kỳ tiến hành xây dựng đất nước theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung quan liêu bao cấp Nhưng từ khi nhà nước chuyển sang nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa đã thúc đẩy sự phát triển, cạnh tranh cho mọi loại hình doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp hoạt động đầu tư, KDBĐS Tính đến nay, hệ thống pháp luật về cơ bản đã có những quy định điều chỉnh mọi hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, trong đó bao gồm cả kinh doanh BĐS

Khi nhắc đến bất động sản, điều đầu tiên người ta nghĩ đến đó là đất đai

và nhà ở Đây là hai trong số những bất động sản cơ bản và quan trọng nhất Trong lĩnh vực đất đai, trước đây, do việc “xã hội hóa” đất đai một cách tuyệt đối: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, không được mua bán đất, Nhà nước chỉ giao đất cho người sử dụng đất sử dụng ổn định, lâu dài hoặc sử dụng có thời hạn, tạm thời theo mục đích sử dụng đất do

Nhà nước quy định: Điều 5 LĐĐ năm 1987 quy định “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai” Còn

đối với nhà ở, sở hữu NN và sở hữu của từng cá nhân là hai hình thức chủ yếu Trong giai đoạn này, các giao dịch về bất động sản là nhà ở chủ yếu là cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu NN; hoặc mua bán nhà

ở thuộc sở hữu tư nhân

Nền kinh tế thị trường đã tạo môi trường phát triển thuận lợi cho hoạt động KDBĐS Để tiếp tục hoàn thiện toàn diện, đồng bộ thể chế kinh tế thị trường, NN đã phải xây dựng đồng bộ và quản lý các thị trường mang tính

“đầu vào” của quá trình sản xuất - kinh doanh, bao gồm: thị trường đất đai, thị trường lao động, thị trường tài chính, Đồng thời, NN xây dựng và hoàn

thiện khung pháp luật cho sự phát triển của nền kinh tế thị trường (trong đó

có hệ thống pháp luật KDBĐS) nhằm điều chỉnh và định hướng các hoạt động của thị trường nói chung và thị trường BĐS Pháp luật KDBĐS được xây dựng, đánh dấu bằng sự ra đời của LĐĐ năm 1993 với những quy định rất mới như giao QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; người sử dụng đất được chuyển QSDĐ trong thời hạn giao đất v.v Tiếp đó, một loạt các đạo luật khác liên quan đến lĩnh vực KDBĐS lần lượt được ban hành như: Luật Thuế chuyển QSDĐ năm 1994 (được sửa đổi, bổ sung năm 1999); BLDS năm 1995 (được sửa đổi, bổ sung năm 2005); Luật Xây dựng năm 2003; Luật Đầu tư năm 2005; Luật Doanh nghiệp năm 2005; Luật Thương mại năm 2005; Luật về Nhà ở năm 2005; đặc biệt phải kể đến việc ra đời của Luật KDBĐS năm 2006 điều chỉnh trực tiếp hoạt động KDBĐS Tuy nhiên, hệ thống pháp luật về bất động sản nói chung vẫn còn nhiều hạn chế, vướng mắc trong thực tế và không đáp ứng được sự phát triển của xã hội, điều này gây ra những tác động tiêu cực đến nền kinh tế đất nước nói chung

và đời sống của người dân nói riêng Sự bùng nổ diễn ra nhanh chóng và mạnh

mẽ một cách bất thường của thị trường bất động sản đã khiến cho tốc độ phát triển kinh tế xã hội của nước ta gặp phải nhiều thách thức Dù đối với người dân hay đối với NN, việc sử dụng không hiệu quả nguồn vốn cũng tác động đến vấn

đề tăng trưởng của đất nước Bởi lẽ, điều này là do thị trường bất động sản Việt Nam mặc dù ở giai đoạn sơ khai và nhưng đã đóng góp đáng kể vào sự tăng trưởng của nền kinh tế nói chung Trong 10 năm 1999 - 2009, Nguồn cung nhà ở

đô thị và nông thôn của nước ta đã tăng gấp đôi lên hơn 1,4 tỷ mét vuông và diện tích nhà ở trung bình của nước ta hiện đã đạt 17,6 mét vuông mỗi người, với tốc

độ phát triển nhà ở hàng năm tăng thêm 50-70 triệu mét vuông Các loại bất động sản khác như văn phòng, cao ốc thương mại, khách sạn, khu nghỉ dưỡng,

khu công nghiệp cũng ngày càng được phát triển và hiện đại hóa với nhiều dự án đẳng cấp quốc tế phục vụ nhu cầu của con người, xã hội và nền kinh tế

Sau khi gia nhập WTO, nền kinh tế Việt Nam đã tăng trưởng vượt bậc, một lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài lớn đổ vào Việt Nam, thúc đẩy hoạt động xuất nhập khẩu Tuy nhiên Việt Nam cũng không nằm ngoài phạm vi ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế trên toàn thế giới Gói kích cầu có tác động tích cực đến nền kinh tế, nhưng tín dụng trong nước mở rộng nhanh chóng cũng tác động xấu đến bảng cân đối kế toán tài chính Sự tham gia mạnh mẽ của các tập đoàn lớn trong nước vào thị trường bất động sản làm cho thị trường phải đối mặt trước nguy cơ “bong bóng” bất động sản

Ở Việt Nam, nên kinh tế xã hội ngày càng phát triển khiến nhu cầu nhà ở ngày càng lớn Xuất phát từ tâm lý “an cư lạc nghiệp” của người dân Việt Nam nói chung, tức là mỗi người, mỗi gia đình là phải sở hữu nhà ở ổn định chứ không đi thuê, nên thị trường mua bán bất động sản hay nhà ở luôn trong trạng thái sôi động Dân số Việt Nam lại đông nên nhu cầu về nhà ở, đặc biệt ở các khu đô thị rất cao Việc không kiểm soát tốt thị trường bất động sản, nhất là về mặt quản lý nhà nước sẽ dẫn đến những bất ổn cho toàn xã hội Các nhà đầu tư

và người dân thì chịu nhiều thiệt thòi, đầu tư vào thị trường bất động sản chỉ mang tính may rủi Mặt khác, hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động KDBĐS nói chung và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng đã có những sửa đổi, bổ sung kịp thời tạo ra một hành lang pháp lý cho hoạt động này được thực hiện một cách hiệu quả trên thực tế trước sự xuất hiện và phổ biến của nhà

ở hình thành trong tương lai trên thị trường

Mặc dù pháp luật đã có những sửa đổi, bổ sung để bắt kịp xu hướng của thị trường, nhưng thực tế thì nhiều vấn đề trong hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn còn bỏ ngỏ hoặc đã được quy định nhưng thiếu tính thực tế Lý do lớn nhất là nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản

mới, việc mua bán tài sản mới này cũng một loại hình mua bán mới, chưa thực

sự quá phổ biến trong đời sống xã hội hiện nay Cả bên mua và bên bán cũng chịu nhiều rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động mua bán này Nguyên nhân lớn nhất của tình trạng đó là do sự hạn chế, vướng mắc trong chính các quy định của pháp luật về hoạt động mua bán nhà ở, công trình trong tương lai, khiến cơ quan nhà nước có thẩm quyền gặp nhiều khó khăn trong vấn đề quản lý, mà bên cạnh đó thì nhiều chủ đầu tư lợi dụng những lỗ hổng của pháp luật để thực hiện những hành vi lách luật Chính vì vậy, việc hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở trong tương lai góp phần đảm bảo một thị trường bất động sản minh bạch, công khai, lành mạnh là một yêu cầu bức thiết hiện nay

1.2.5 Các yếu tố chi phối pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

* Các chính sách phát triển nhà ở thương mại của NN

Chính sách là công cụ đặc thù và không thể thiếu được mà nhà nước sử dụng để quản lý kinh tế vĩ mô Trong lĩnh vực nhà ở nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng, sự can thiệp của chính sách của Nhà nước có hai mục tiêu tổng thể là: phát triển nhà ở để cân đối cung cầu và thực hiện phân phối nhà ở hướng tới công bằng

- Mục tiêu cân đối cung cầu nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu cấp thiết về nhà ở đối với mọi gia đình phù hợp khả năng tài chính của họ Tuy nhiên, việc này không thể phó mặc cho thị trường, mà vẫn cần phải có bàn tay của Chính phủ Vì ngoài thuộc tính kinh tế, nhà ở còn có thuộc tính xã hội, bảo đảm ổn định xã hội Mặt khác, nhà ở có phát triển hay không thì lại phụ thuộc vào đất đai – nguồn tài nguyên có tính khan hiếm tương đối, thêm vào đó muốn sử dụng đất đai để xây dựng nhà ở đáp ứng các điều kiện về quy hoạch và cơ sở hạ tầng, đều là lĩnh vực thuộc trách nhiệm của chính quyền Thị trường nhà ở được xem là thước đo sự phát triển của một nền kinh tế

- Mục tiêu thực hiện phân phối nhà ở công bằng góp phần đảm bảo thực hiện cách chính sách phúc lợi xã hội của mọi quốc gia Chỉ được coi là cầu trong thị trường nhà ở khi đáp ứng hai điều kiện, đó là có mong muốn chi trả và có khả năng chi trả Nhưng không phải lúc nào hai điều kiện trên cũng được đáp ứng đầy đủ, mà có trường hợp có nguyện vọng chi trả nhưng không đủ khả năng chi trả Thực hiện mục tiêu phân phối nhà ở công bằng có nghĩa là Chính phủ thông qua tái phân phối của cải xã hội để tạo điều kiện gia tăng khả năng chi trả cho nhóm người này, để họ có nhà ở đạt chất lượng tối thiểu và đủ diện tích tương ứng với quy mô gia đình

- Thiết chế đầu tư công: Bên cạnh sử dụng các mệnh lệnh hành chính để tác động vào thị trường, NN còn can thiệp vào thị trường nhà ở thông qua việc cung cấp nguồn vốn cho các tổ chức, cá nhân đầu tư vào thị trường nhà ở trên cơ sở các tổ chức, doanh nghiệp, quỹ đầu tư công

- Kiểm soát quỹ đất xây dựng nhà ở: Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai,

NN là đại diện của chủ sở hữu, NN có thể thực hiện vai trò quản lý đất đai của mình thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong từng giai đoạn Cụ thể khi cầu nhà ở tăng cao, NN có thể tăng quỹ đất cho các dự án xây dựng nhà ở để đáp ứng nhu cầu của thị trường và ngược lại

* Giá nhà ở

Giá nhà ở thương mại là một khoản tiền nhất định tương ứng với giá trị nhà

ở mà người mua và người bán đã thỏa thuận trong một giao dịch mua bán nhà ở4

Giá của nhà ở nói chung rất phong phú, đủ sự lựa chọn cho các cá nhân/hộ gia đình với mức thu nhập khác nhau, mà được thị trường chấp nhận Giá nhà ở

vì thế cũng chịu sự điều tiết, chi phối của các quy luật kinh tế như quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung – cầu, cụ thể như sau:

4 Chính sách phát triển nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh, Lý luận và thực tiễn, NXB phương Đông,

2012, tr 37

- Quy luật giá trị: Giá trị của nhà ở càng lớn thì giá của nó càng cao và ngược lại, giá nhà ở thấp hơn nếu nó không mang lại nhiều giá trị Giá trị của nhà ở có quan hệ mật thiết với giá trị sử dụng của nó, giá trị này thể hiện ở chỗ

nó phụ thuộc vào chất lượng nhà ở, chi phí sử dụng và nhu cầu của người mua

Cụ thể, chất lượng của nhà ở tỉ lệ thuận với giá nhà ở Trong khi chi phí sử dụng lại tỉ lệ nghịch với giá nhà ở Và cuối cùng, tùy theo nhu cầu của người mua, mỗi người mua có thể lựa chọn so sánh các sản phẩm cùng mức giá khi thực hiện giao dịch, nhằm thực hiện giao dịch phù hợp nhất với nhu cầu của họ Nếu giá trị của căn nhà càng sát với nhu cầu của người mua thì khả năng chấp nhận giá cao của người mua càng lớn và ngược lại Như vậy, có thể thấy sự vận động cúa giá

cả theo giá trị của nhà ở chính tuân theo nguyên lý của quy luật giá trị

- Quy luật cạnh tranh: Cạnh tranh là một trong những quy luật của nền kinh

tế thị trường, đóng vai trò phân bổ một cách có hiệu quả nhất các nguồn lực kinh

tế của xã hội Các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực xây dựng nhà ở cạnh tranh với nhau trong việc thu hút người mua thông qua vị trí quỹ đất của dự án nhà ở,

sử dụng công nghệ xây dựng mới nhất, vật liệu tiên tiến nhất để đảm bảo chất lượng sản phẩm, giảm giá thành hay cơ sở hạ tầng, dịch vụ tiện tích để đảm bảo tính cạnh tranh

- Quy luật cung cầu: Là quy luật cơ bản của thị trường Mối quan hệ ba bên cung - cầu - giá cả hàng hóa là mối quan hệ khăng khít, gắn bó, chi phối với nhau Khi cung lớn hơn cầu, hoặc cung nhỏ hơn cầu đều ảnh hưởng đến giá cả thị trường

Thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở nói riêng có quy mô rất lớn với nhiều người mua và nhiều người bán Rõ ràng sẽ có nhiều người muốn bán nhà ở với những mức giá khác nhau và cũng có nhiều người mua sẵn sàng mua nhà ở ở những mức giá khác nhau Điều này tạo nên đường cung và đường cầu

về nhà ở Mỗi mức giá nhà ở được hình thành theo quy luật thị trường sẽ có cùng

lượng người mua và người bán Cầu về nhà ở chịu sự ảnh hưởng của sự gia tăng

về dân số, thu nhập, thị hiếu, sở thích của người mua Trong khi cung về nhà ở chịu sự tác động từ các chính sách của Nhà nước về đất đai, cơ sở hạ tầng, số lượng chủ thể tham gia xây dựng dự án nhà ở,…

* Những yếu tổ rủi ro của thị trường nhà ở

Một trong những yếu tố ảnh hưởng tới các giao dịch về nhà ở nói chung, trong đó có giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là các rủi ro tiềm

ẩn trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán, từ đó dễ làm phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp khi rủi ro đó xảy ra Đó có thể là các rủi ro khách quan như sự thay đổi về quy định, chính sách, đường lối của Nhà nước; các sự kiện bất khả kháng như thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh,…; hoặc rủi ro chủ quan về năng lực chủ đầu tư Nhìn chung, bao gồm các loại rủi ro như sau:

- Rủi ro từ các chủ thể tham gia giao dịch: Các rủi ro này xuất phát từ chủ quan của các chủ thể tham gia vào giao dịch mua bán, ví dụ như năng lực tài chính dẫn đến các bên không thể thực hiện đúng các nghĩa vụ của mình, người bán do không đủ nguồn vốn dẫn đến dự án trậm chễ, kéo dài thời gian giao nhà, người mua không đủ năng lực tài chính nên không thể thanh toán tiền cho bên bán

- Rủi ro từ cơ chế chính sách: Sự thay đổi về đường lối, chính sách của NN

và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường nhà ở và bản thân nội dung mỗi hợp đồng giao dịch Các tác động cụ thể

+ Thay đổi về giá nhà ở: Ví dụ như điều chỉnh về lại suất cho vay đối với hoạt động KDBĐS sẽ gây thay đổi trong chi phí xây dựng làm giá nhà thay đổi

- Rủi ro khách quan về kinh tế - xã hội: Khi thị trường BĐS có sự biến động, mức độ tặng trưởng chính tế, dòng vốn từ Ngân hàng, mức độ lạm phát chung; Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng; mật độ dân số; chất lượng sống tại khu vực …đều có thể làm giá nhà ở thay đổi, tác động tới lợi ích của các bên trong giao dịch

Những yếu tố trên đây, đặc biệt đối với nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản mà khi thực hiện giao dịch chưa hình thành, do đó mua bán nhà

ở hình thành trong tương lai còn phải đối mặt với những rủi ro này ở mức độ cao hơn ví dụ những rủi ro khách quan như khủng hoảng kinh tế, thiên tai…mà người mua không thể nhận được nhà; có thể là rủi ro về tài chính vì thông thường chủ đầu tư chỉ bỏ phần vốn đầu tư dự án còn lại là vốn vay, huy động từ khách hàng hoặc cả hai Sau khi huy động được vốn, nhiều chủ dự án sử dụng để triển khai nhiều dự án khác hoặc sử dụng sai mục đích, từ đó liên tiếp phát sinh tranh chấp; rủi ro về tiến độ dự án các dự án kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai bàn giao dự án muộn, xuống cấp…

Chính bởi các lý do đó, mà pháp luật đối với hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai cần phải hết sức chặt chẽ tạo hàng lang phát lý vững chắc điều chỉnh quan hệ pháp luật này trên thực tế

Kết luận Chương 1

Chương 1 của luận văn đã làm rõ các vấn đề cơ bản sau:

Thứ nhất, nghiên cứu những vấn đề lý luận về mua bán nhà ở hình thành

trong tương lai, thông qua những phân tích cụ thể về khái niệm và đặc điểm của nhà ở nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng Qua đó thấy được, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một loại giao dịch phổ biến hiện nay, xuất phát từ nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị trường, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân và nhu cầu về huy động vốn của chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở hiện nay

Thứ hai, phân tích làm rõ những vấn đề lý luận pháp luật về mua bán nhà ở

hình thành trong tương lai với những nội dung cơ bản như: khái niệm, đặc điểm,

cơ cấu pháp luật cũng như sự cần thiết và những yếu tố tác động đến pháp luật

về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Đây là những nội dung quan trọng, tạo cơ sở cho sự phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Chương 2 của luận văn

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

TẠI THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 2.1 Nội dung pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

2.1.1 Quy định về chủ thể của quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Trong quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì mọi cá nhân,

tổ chức, hộ gia đình đều có thể trở thành chủ thể của quan hệ này Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, chủ thể tham gia chủ yếu vào các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là cá nhân và tổ chức kinh doanh nhà ở Do tính chất đặc thù của nhà ở hình thành trong tương lai, nên các chủ thể tham gia vào quan

hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật Cụ thể:

* Đối với bên bán nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 119 Luật nhà ở năm 2014 thì để trở thành bên bán nhà ở nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

Một là, bên bán phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

Hai là, nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự Năng lực hành vi dan sự của cá nhân được hiểu là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình

xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, tức là tổ chức này phải đáp ứng các điều kiện thành lập theo quy định của pháp luật, có cơ cấu tổ chức theo quy định, có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình, nhân danh mình tham gia vào các quan hệ pháp luật.5

Ngoài ra, Luật Nhà ở năm 2014 đã có quy định về điều kiện làm chủ đầu tư

dự án xây dựng nhà ở nhằm phù hợp với Luật KDBĐS năm 2014 và LĐĐ năm

2013 Các điều kiện cụ thể bao gồm:

- Là doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam

- Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật KDBĐS (hơn 20 tỷ đồng)

và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư Hiện nay quy định này đã được sửa đổi theo quy định của Luật Đầu tư

2020, cụ thể được sửa đổi như sau: “Có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.”

- Có chức năng KDBĐS theo quy định của pháp luật

Ngoài ra, về điều kiện chủ đầu tư tham gia giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai còn được quy định rất rõ tại điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (Nghị định số 99/2015/NĐ-CP), theo đó, trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu

tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá

5 Khoản 1 Điều 74 Bộ luật dân sự năm 2015

thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư Cũng quy định về điều kiện của chủ đầu tư, khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trong thời hạn 15 ngày; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do

Có thể thấy, Luật Kinh doanh bất động sản trao quyền cho cơ quan nhà nước thẩm định về điều kiện của chủ đầu tư khi tham gia vào hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, nhằm hạn chế rủi ro trên thực tế đối với người mua nhà Tuy vậy, chiếu theo quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lại trao quyền cho chủ đầu tư vẫn được bán nhà khi Sở Xây dựng không có văn bản trả lời và phải chịu trách nhiệm Quy định này trên thực tế cho thấy cơ chế chịu trách nhiệm của chủ đầu tư còn bị chi phối bởi nhiều yếu tố, gây ra nhiều rủi ro lớn cho người mua nhà

* Đối với bên mua nhà ở hình thành trong tương lai

Bên mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại khoản 2 Điều

119 Luật nhà ở năm 2014, cần đáp ứng các điều kiện như sau:

- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam