QUY ĐỊNH QUẢN LÝ THEO ĐỒ ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG KHU NHÀ Ở TÂN AN ĐỊA ĐIỂM: XÃ AN VĨ, XÃ TÂN DÂN, XÃ ÔNG ĐÌNH HUYỆN KHOÁI CHÂU.

Điều 1: Đối tượng áp dụng, phân công quản lý thực hiện - Các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước có liên quan đến hoạt động xây dựng và quản lý kiến trúc Khu nhà ở Tân An, xã An Vĩ, xã

Đối tượng áp dụng, phân công quản lý thực hiện

- Các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước có liên quan đến hoạt động xây dựng và quản lý kiến trúc Khu nhà ở Tân An, xã An Vĩ, xã Tân Dân, xã Ông Đình huyện Khoái Châu đều phải thực hiện theo đúng Quy định này.

- Cơ quan quản lý quy hoạch, xây dựng đô thị là Sở Xây dựng tỉnh Hưng Yên giúp UBND huyện Khoái Châu, UBND tỉnh Hưng Yên hướng dẫn việc quản lý kiến trúc đô thị theo đúng quy định tại văn bản này.

- Việc điều chỉnh, bổ sung hoặc thay đổi những quy định tại văn bản này phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt Quy định này cho phép.

Phạm vi ranh giới, quy mô diện tích khu vực lập quy hoạch

2.1 Phạm vi ranh giới khu vực lập quy hoạch

- Vị trí: Khu đất xây dựng thuộc địa phận xã An Vĩ, xã Tân Dân, xã Ông Đình, huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên.

Vị trí được xác định cụ thể như sau:

 Phía Bắc giáp Đường tỉnh ĐT.383

 Phía Nam giáp đất canh tác ( Đường QH rộng 30m )

 Phía Đông giáp đất nông nghiệp xã Tân Dân

 Phía Tây giáp kênh Đông

2.2 Quy mô diện tích khu vực lập quy hoạch

- Tổng diện tích lập quy hoạch khoảng 255.050m2 Trong đó:

- Dân số dự kiến khoảng: 3.996 người

- Tỷ lệ lập quy hoạch 1/500.

2.3 Tính chất và chức năng của dự án

- Tính chất: là khu dân cư, đô thị loại IV.

 Khu công viên cây xanh.

 Xây dựng các loại hình nhà ở sinh thái thấp tầng (nhà phố, liền kề, biệt thự, nhà vườn v.v)

 Đất công cộng, tiện ích đô thị.

 Đất giáo dục, trung tâm y tế.

 Xây dựng khu cây xanh nhóm ở

Quy định về sử dụng đất và nguyên tắc kiểm soát không gian kiến trúc cảnh quan

3.1 Quy hoạch sử dụng đất

Khu vực lập quy hoạch có tổng diện tích 255.050m2, được quy hoạch thành các khu chức năng chính như sau:

+ Đất công cộng đô thị có diện tích khoảng 25.714m2, chiếm tỉ lệ 10,1% quỹ đất xây dựng;

+ Đất công cộng đơn vị ở có diện tích khoảng 2.281.5m2, chiếm tỉ lệ 0,8% quỹ đất xây dựng;

+ Đất trường học có diện tích khoảng 7.539m2, chiếm tỉ lệ 3,0% quỹ đất xây dựng;

+ Đất ở có diện tích khoảng 82.870m2, chiếm tỉ lệ 34,9% quỹ đất xây dựng;

+ Đất cây xanh mặt nước có diện tích khoảng 35.235m2, chiếm tỉ lệ 13,8% quỹ đất xây dựng;

+ Đất hạ tầng kĩ thuật có diện tích khoảng 1.737m2, chiếm tỉ lệ 0,7% quỹ đất xây dựng;

+ Đất giao thông có diện tích khoảng 93.832.4m2, chiếm tỉ lệ 36,8% quỹ đất xây dựng;

Bảng cân bằng sử dụng đất

BẢNG CÂN BẰNG SỬ DỤNG ĐẤT

STT Chức năng Diện tích Tỉ lệ Tầng cao Mật độ m2 % tầng %

Tổng diện tích đất lập quy hoạch

1 Đất công cộng đô thị 40

2 Đất công cộng đơn vị ở

2.1 Đất trung tâm văn hóa

3 Đất giáo dục (trường mầm non, trường tiểu học, trường

4.3 Đất nhà ở liền kế ( shophouse )

5 Đất hỗn hợp cao tầng ( nhà ở kết hợp TMDV)

6 Đất cây xanh mặt nước

6.1 Đất cây xanh đô thị

7 Đất hạ tầng kĩ thuật

Bảng chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật các ô đất

BẢNG THỐNG KÊ CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CÁC Ô ĐẤT

Tên Diện tích Diện tích

Tầng cao Diện tích Dân số Tỷ lệ lô đất lô đất

XD tối đa tối đa sàn XD m2 m2 % tầng m2 người %

Tổng diện tích đất lập quy hoạch

1 Đất công cộng đô thị CC 25.713,5

08 2 Đất công cộng đơn vị ở 2.281,4 8 0,8 9

2.1 Đất văn hóa- thể thao VH-TT 1.297,48 518,

00 3,00 1.1 80,80 - 3 Đất giáo dục (trường mầm non, trường tiểu học, trường THCS)

4.1 Đất nhà ở liền kề LK 55.424,95 2.336 ,00 21,

73 Đất nhà ở liền kề LK-01 3.315,86 2.984,27 90,00 5,00 14.921,37 124

,00 Đất nhà ở liền kề LK-02 1.650,55 1.650,55 100,00 5,00 8.252,75 80

,00 Đất nhà ở liền kề LK-04 594,98 594,98 100,00 5,00 2.974,90 28

,00 Đất nhà ở liền kề LK-06 930,62 930,62 100,00 5,00 4.653,10 40

,00 Đất nhà ở LK-18 144 liền kề 3.568,34 3.211,51 90,00 5,00 16.057,53 ,00 Đất nhà ở liền kề LK-19

4.2 Đất nhà ở biệt thự BT 14.305,39 26.652,10 200

61 Đất nhà ở biệt thự BT-01 1.504,00 1.052,80 70,00 3,00 3.158,40 24

,00 Đất nhà ở biệt thự BT-02 1.504,00 1.052,80 70,00 3,00 3.158,40 24

,00 4.3 Đất nhà ở liền kế ( shophouse)

,00 5,15 Đất nhà ở liền kế ( shophouse) SH-01 4.659,50 4.659,50 100,00 5,00 23.297,50 196

,00 Đất nhà ở liền kế ( shophouse) SH-02 2.754,56 2.479,10 90,00 5,00 12.395,52 80

,00 Đất nhà ở liền kế ( shophouse) SH-03 1.108,59 997,73 90,00 5,00 4.988,66 48

,00 5 Đất hỗn hợp cao tầng (nhà ở kết hợp TMDV)

,00 2,3 7 Đất hỗn hợp cao tầng (nhà ở kết hợp TMDV) HH-01 3.131,10 2.348,33 75,00 15,00 35.224,88 480

,00 Đất hỗn hợp cao tầng (nhà ở kết hợp TMDV) HH-02 2.907,70 2.326,16 80,00 15,00 34.892,40 468

,00 6 Đất cây xanh, mặt nước 35.235,22 13,8 1

7 Đất hạ tầng kỹ thuật

8.1 Đất đường giao thông GT 91.375,9

3.2 Nguyên tắc kiểm soát không gian kiến trúc cảnh quan

- Đảm bảo kết nối hài hòa không gian cảnh quan trong toàn khu quy hoạch và các khu vực lân cận.

- Tạo lập cuộc sống hòa hợp với thiên nhiên.

- Gìn giữ môi trường sống trong khu ở.

- Thiết lập các khu vực lân cận với các ưu điểm đa dạng.

Quy định về chỉ tiêu xây dựng

- Mật độ xây dựng: Tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình trên toàn bộ diện tích lô đất.

- Tầng cao tối đa: Số tầng cao nhiều nhất mà một công trình có thể có phạm vi lô đất.

- Hệ số sử dụng đất: là tỷ số tổng diện tích sàn các tầng trên diện tích lô đất.

4.2.1 Đất công cộng đơn vị ở:

- Mật độ xây dựng tối đa : 40 %.

- Tầng cao tối đa : từ 03 tầng.

STT CHỨC NĂNG SỬ DỤNG ĐẤT

Tên Diện tích Diện tích Mật độ Tầng cao Diện tích Tỷ lệ lô đất lô đất

XD tối đa tối đa sàn XD m2 m2 % tầng m2 %

Tổng diện tích đất lập quy hoạch 255050,73 100,00

1 Đất công cộng đô thị CC 25713,51 10285,40 40 5 51427,02 10,08

2 Đất công cộng đơn vị ở 1805,31 0,71

2.1 Đất văn hóa- thể thao VH-

- Các yêu cầu về kiến trúc và quản lý xây dựng cho công trình công cộng:

 Đây là khu đất dành cho xây dựng các công trình công cộng đơn vị ở phục vụ dân cư trong khu đô thị.

+ Mật độ xây dựng tối đa : 40%.

+ Tầng cao tối đa : 03 tầng.

4.2.2 Đất trường học: ường học:t tr ng h c:ọc:

Tầng cao Diện tích Tỷ lệ lô đất lô đất

3.1 Đất trường liên cấp GD 7538,84 3015,54 40 4 12062,14

- Mật độ xây dựng tối đa : 40 %.

- Tầng cao tối đa : 4 tầng.

- Các yêu cầu về kiến trúc và quản lý xây dựng cho công trình trường học:

 Đây là khu đất dành cho xây dựng các công trình hạ tầng xã hội với đầy đủ các cấp học, trong đó cấp mầm non, tiểu học và THCS được tổ chức thành dạng liên cấp.

4.2.3 Đất ở thấp tầng và đất nhà ở hỗn hợp:

- Khối Biệt thự: Với nhu cầu được sống trong những khu biệt thự sang trọng, đầy đủ tiện nghi và đồng bộ với kiến trúc và phong cách đa dạng, tiện nghi kết hợp khuôn viên cây xanh cũng như cảnh quan gần với thiên nhiên nhất sẽ tạo ra những cảnh quan phong phú về cả mặt kiến trúc và phong cách cuộc sống hiện đại, năng động Đây là lựa chọn cho những gia đình có thu nhập cao và muốn nâng cao chất lượng cuộc sống cho chính gia đình mình.

+ Diện tích lô đất : khoảng 250 – 400 m2/nhà.

+ Bề rộng mặt tiền : tùy thuộc từng khu.

- Khối nhà liền kề: Khu vực dân cư này sẽ là lựa chọn cho những gia đình có thu nhập tầm trung Với hệ thống các khu nhà phố được thiết kế hiện đại màu sắc hài hòa với tổng thể chung của dự án.

+ Diện tích lô đất : khoảng 70 - 100 m2/nhà.

+ Mật độ xây dựng tối đa : khoảng 90-100%.

- Khối nhà liền kề shophouse: Khu vực dân cư này sẽ là lựa chọn cho những gia đình có nhu cầu ở kết hợp kinh doanh Với hệ thống các khu nhà phố được thiết kế hiện đại màu sắc hài hòa với tổng thể chung của dự án.

+ Diện tích lô đất : khoảng 90-100 m2/nhà.

+ Mật độ xây dựng tối đa : khoảng 90%.

- Khối nhà ở hỗn hợp: Nhà ở cao tầng kết hợp với khối đế làm trung tâm thương mại dịch vụ, phục vụ cho khu nhà ở Với hình khối được thiết kế hiện đại màu sắc hài hòa với tổng thể chung của dự án “đưa thêm thông tin tầng hầm vào”. + Diện tích lô đất : khoảng 3000m2.

+ Mật độ xây dựng tối đa : khoảng 75-80%.

+ T ng h m ầng hầm ầng hầm :

Tầng cao Diện tích Tỷ lệ lô đất lô đất

4.4 Đất nhà ở hỗn hợp HH 6038,80 70117,28 2,37 Đất nhà ở hỗn hợp HH-

01 3131,10 2348,33 75 15 35224,88 Đất nhà ở hỗn hợp HH-

- Các yêu cầu về kiến trúc và quản lý xây dựng cho khu nhà biệt thự

 Khoảng lùi của công trình so với chỉ giới đường đỏ tối thiểu là 2m.

 Cây xanh sân vườn của các lô đất nhất thiết phải được thiết kế để tham gia vào tổ chức cảnh quan chung của khu biệt thự.

 Không gian kiến trúc cảnh quan ngoài công trình cũng cần phải coi như một phần không gian cơ bản trong tổng thể không gian kiến trúc của cả khu.

 Hạn chế đến mức tối đa hàng rào bằng tường gạch, khuyến khích sử dụng hàng rào ước lệ bằng các loại cây cắt xén, thảm cỏ, cây cảnh và các kiến trúc nhỏ.

- Các yêu cầu về kiến trúc và quản lý xây dựng cho không gian cây xanh trong khu biệt thự

 Hình thức tổ chức cây xanh sân vườn: chủ yếu là các thảm cỏ, các loại cây bụi thấp kết hợp kiến trúc nhỏ phục vụ dịch vụ ở Đường dạo và các vật liệu như gạch nung, gạch xi măng, sỏi cuội, lá gồi, ngói âm dương, gỗ cành để tổ chức các công trình kiến trúc nhỏ.

 Lưu ý sử dụng vật liệu trong kiến trúc sân vườn bằng đá, gỗ, gạch, sỏi, tuyệt đối không sử dụng xi măng hoặc để bê tông trần

 Diện tích sân lát không quá 30% diện tích xây dựng công trình.

 Hàng rào sử dụng ngăn cách có tính ước lệ bằng các loại cây cắt xén, thảm cỏ, cây cảnh, tạo sự thông thoáng nối kết giữa các không gian cây xanh. Hàng rào phải thông thoáng, không xây tường cao bao bọc xung quanh, phần thông thoáng có thể bỏ trống hoặc dùng bao che thủng bằng gỗ, kim loại sơn giả gỗ, tuyệt đối không sử dụng hệ thống lưới thép Cổng vào bằng vật liệu kim loại sơn giả gỗ hoặc bằng gỗ

 Hình khối các biệt thự là các kiểu nhà tân cổ điển, hoặc cổ điển đảm bảo hài hòa với phong cách kiến trúc của toàn đô thị.

 Dọc các tuyến đường trồng cây có tán rộng, nhiều bóng mát, kết hợp trồng cây thảm cỏ, cây cảnh, cây bụi tạo ra cảnh quan đẹp cũng như tạo vi khí hậu cho khu vực Đối với hè 3m trồng cây 1 bên, với hè >6m bố trí trồng cây cả hai bên Cây trồng cách mép bó vỉa 1,2-1,5m Khoảng cách trung bình giữa các cây là 8m.

Tên Diện tích Diện tích Mật độ Tầng cao Diện tích Tỷ lệ lô đất lô đất XD tối đa

6 Đất cây xanh, mặt nước

Các yêu cầu về kiến trúc và quản lý xây dựng cho khu công viên cây xanh trong đơn vị ở.

 Hình thức tổ chức cây xanh sân vườn: chủ yếu là các thảm cỏ, các loại cây bụi thấp kết hợp kiến trúc nhỏ phục vụ dịch vụ ở Đường dạo và các vật liệu lát phải tạo được nét mềm mại, tự nhiên Sử dụng các loại vật liệu đơn giản như gạch nung, gạch xi măng, sỏi cuội, lá gồi, ngói âm dương, gỗ cành…để tổ chức các công trình kiến trúc nhỏ.

 Hàng rào sử dụng ngăn cách có tính ước lệ bằng các loại cây cắt xén, thảm cỏ, cây cảnh, tạo sự thông thoáng nối kết giữa các không gian cây xanh.

 Các công trình trong khu cây xanh phải phù hợp với không gian và cảnh quan xung quanh, chủ yếu là phục vụ cho nhu cầu vui chơi giải trí của người dân và phải được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

4.2.5 Đất giao thông và hạ tầng kỹ thuật: Đất hạ tầng kĩ thuật có diện tích khoảng 1.540,28m2 Đất giao thông có diện tích khoảng 93.693,86m2

Diện tích Tỷ lệ lô đất lô đất

- - Đất HTKT 3 (hoàn trả mương)

 Đất giao thông, bãi đỗ xe

 Bố trí hai trạm xử lý nước thải và điểm tập kết rác tạm thời tại phía Nam của khu vực dự án.

 Hạ tầng kỹ thuật … tuân thủ theo bản vẽ quy hoạch đã được duyệt.

Thiết kế đô thị

- Tạo một khu đô thị văn minh hiện đại.

- Gắn kết với tổng thể đô thị

- Thống nhất hình thái kiến trúc toàn đô thị.

- Khu nhà ở Tân An được phát triển theo chiều dài từ Bắc xuống Nam với điểm nhấn chính là công viên, hồ Các khu ở là các dãy nhà liền kề, shophose, biệt thự, được bố trí đồng bộ về hạ tầng kĩ thuật.

- Các công trình công cộng đơn vị ở và hạ tầng xã hội được quy hoạch đảm bảo bán kính phục vụ cho khu nhà ở.

- Trong khu vực quy hoạch các điểm nhìn không gian đô thị làm điểm nhấn thị giác khi đi dọc các tuyến đường xung quanh khu vực quy hoạch.

- Ngoài ra, còn có các điểm nhìn cảnh quan ở bên trong công viên, hồ.

5.3 Tổ chức hệ thống giao thông

- Hướng tiếp cận chính nằm trên tuyến đường ĐT.383 có lộ giới 40m nằm ở phía phía TâyBắc của khu đất, thành phần gồm long đường chia làm 2 hướng rộng 2x10,5m, dải phân cách trung tâm rộng 9m, vỉa hè mỗi bên rộng 5m.

- Hướng tiếp cận tại đường quy hoạch 30m nằm ở phía Nam khu đất, lòng đường rộng 15m, vỉa hè mỗi bên rộng 7,5m

- Hướng tiếp cận tại đường quy hoạch 27m nằm ở phía Nam khu đất, lòng đường rộng 12m, vỉa hè mỗi bên rộng 7,5m

- Hường tiếp cận tại đường quy hoạch 24m nằm ở phía Tây, giáp kênh Đông, lòng đường rộng 12m, vỉa hè mỗi bên rộng 6m

- Các hệ thống giao thông nội bộ được thiết kế theo tiêu chuẩn và quy chuẩn đã quy định.

5.4 Tổ chức không gian công cộng

- Không gian công cộng được bố trí nhằm đảm bảo bán kính phục vụ.

- Bố trí không gian cây xanh công cộng lõi giữa các khu ở tạo môi trường và không gian sống tốt nhất cho người dân.

5.5 Kích thước của lô đất xây dựng nhà ở

 Nhà biệt thự : khoảng 250 – 400 m2/nhà.

 Nhà liền kề : khoảng 100 m2/nhà.

5.6 Mật độ xây dựng tối đa

- Để đảm bảo thông thoáng và vệ sinh môi trường, đảm bảo thẩm mỹ đô thị, các công trình cần có không gian mở để lấy ánh sáng và thông gió.

 Đất công trình công cộng : 40%.

 Nhà liền kề , shophouse : theo từng lô đất.

- Trừ trường hợp đặc biệt, hàng rào phải có hình thức kiến trúc thoáng nhẹ, mỹ quan và thống nhất theo quy định của từng khu vực và tuân thủ theo các yếu tố sau:

 Chiều cao tối đa hàng rào là 2,5m.

 Phần tường rào, từ dưới 0,6m xây đặc, phần trên 0,6m phải được thiết kế thông thoáng Phần trống thoáng tối thiểu phải chiếm 50% diện tích mặt tường rào.

 Có thể sử dụng hình thức tường rào xanh, tường rào mềm,…cho các không gian cao cấp.

5.8 Vạt góc và bán kính cong tại các giao lộ

- Góc vạt giao lộ tại các giao lộ là 4x4m mỗi bên với góc giao lộ 90º

- Góc vạt giao lộ tại các giao lộ là 3x3m mỗi bên với góc giao lộ >120º

- Góc vạt giao lộ tại các giao lộ là 8x8m mỗi bên với góc giao lộ 6m bố trí trồng cây cả hai bên Cây trồng cách mép bó vỉa 1,2-1,5m Khoảng cách trung bình giữa các cây là 8m.