công trình chung cư cao tầng the loyal residence

Thủ Đức đạt khoảng 1,5 triệu người, năm 2040 đạt khoảng 2,2 triệu người, là nơi thu hút nguồn nhân lực trình độ cao, lực lượng lao động được đào tạo chuyên môn… [1] Với cái nhìn tổng qua

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC SƯ PHẠM KỸ THUẬT

GVHD:

SVTH:

Tp Hồ Chí Minh, tháng 6 năm 2024

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP NGÀNH QUẢN LÝ XÂY DỰNG

CÔNG TRÌNH CHUNG CƯ CAO TẦNG

THE LOYAL RESIDENCE

ThS HUỲNH TRUNG HIẾU ĐẶNG PHÚC DUY

S K L 0 1 3 0 0 3

CÔNG TRÌNH CHUNG CƯ CAO TẦNG

THE LOYAL RESIDENCE

SVTH: ĐẶNG PHÚC DUY GVHD: Th.S HUỲNH TRUNG HIẾU

Trước hết, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến toàn bộ Quý thầy cô Khoa Xây Dựng nói chung và chuyên ngành quản lý xây dựng nói riêng đã truyền đạt những kiến thức quý báu cho em những kiến thúc quý báu trong suốt quá trình học và rèn luyện tại trường trong suốt 4 năm Em xin trân trọng gửi đến thầy Huỳnh Trung Hiếu - Người đã trực tiếp, tận tình hướng dẫn cũng như cung cấp cho em những tài liệu quý báu cho bài luận văn này lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất

Trong quá trình thực hiện, mặc dù đã rất cố gắng hết sức để hoàn thiện khóa luận tốt nghiệp, trao đổi và nghiêm túc tiếp thu những ý kiến đóng góp quý báu của Thầy, tham khảo nhiều tài liệu, khảo sát nhiều địa phương đơn vị… để hoàn thiện đề tài, song không tránh khỏi những thiếu sót Rất mong tiếp nhận được sự quan tâm, góp ý của quý thầy cô để đề tài đạt hiểu quả cảo nhất

Em xin chân thành cảm ơn !

TP.Hồ Chí Minh,ngày 10 tháng 6 năm 2024

Sinh viên thực hiện

(Ký và ghi rõ họ tên)

PHIẾU NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

Họ và tên Sinh viên: Đặng Phúc Duy MSSV: 20155020

2 Ưu đểm:

3 Khuyết điểm:

Giáo viên hướng dẫn

(Ký & ghi rõ họ tên)

Họ và tên Sinh viên: Đặng Phúc Duy MSSV: 20155020

2 Ưu đểm:

3 Khuyết điểm:

Giáo viên phản biện

Bảng 1.1 Bảng thống kê các đối thủ cạnh tranh 12

Bảng 1.2 Bảng thống kê sơ bộ các hạng mục của dự án 16

Bảng 1.3 Bảng thống kê diện tích tầng khối căn hộ 16

Bảng 1.4 Diện tích nhà văn hoá 17

Bảng 1.5 Diện tích nhà trẻ 17

Bảng 1.6 Bảng tiến độ của dự án 21

Bảng 1.7 Tổng mức đầu tư xây dựng 22

Bảng 1.8 Bộ máy nhân sự của chủ đầu tư 23

Bảng 1.9 Khung giá chi phí dịch vụ vận hành chung cư 25

Bảng 1.10 Bảng thông số chính 25

Bảng 1.11 Bảng tính chi phí dịch vụ vận hành quản lý toà nhà 26

Bảng 1.12 Bảng phân tích kinh tế tài chính của dự án 29

Bảng 1.13 Bảng phân tích hiệu quả tài chính 30

Bảng 2.1 Dữ liệu đấu thầu 34

Bảng 2.2 Bảng tiêu chuẩn đánh giá về năng lực và kinh nghiệm 36

Bảng 2.3 Nhân sự chủ chốt 38

Bảng 2.4 Tổng hợp thiết bị chủ yếu để thực hiện gói thầu 39

Bảng 2.5 Đánh giá về vật liệu xây dựng 40

Bảng 2.6 Đánh giá về giải pháp kỹ thuật 41

Bảng 2.7 Đánh giá về biện pháp thi công 43

Bảng 2.8 Đánh giá về tiến độ thi công 44

Bảng 2.9 Đánh giá về an toàn lao động 45

Bảng 2.10 Tiêu chuẩn đánh giá kỹ thuật theo thang điểm 100 47

Bảng 3.1 Bảng tổng hợp kinh phí hạng mục 55

Bảng 3.2 Tiên lượng (Chi tiết sẽ diễn giải ở phụ lục) 56

Bảng 3.3 Tính giá dự phòng do trượt giá 57

Bảng 4.1 Thông số kỹ thuật tấm ván 61

Bảng 4.2 Thông số kỹ thuật tấm ván 62

Bảng 4.3 Áp lực ngang của hỗn hợp bê tông mới đổ 65

Bảng 4.5 Tải trọng tiêu chuẩn 65

Bảng 5.1 Nguồn lực của dự án 86

Bảng 5.2 Cung ứng ván khuôn cho dự án 87

Bảng 5.3 Cung ứng thép cho dự án 88

Bảng 6.1 Các thông số đất khi mô hình PLAXIS 2D 94

Bảng 6.2 Các thông số của cừ Larsen trong phần mềm Plaxis 95

Bảng 6.3 Ổn định tổng thể cừ Larsen 101

Bảng 6.4 Đánh giá chuyển vị ngang cừ Larsen 101

Hình 1.1 Biểu đồ cơ cấu dân số Thành phố Hồ Chí Minh năm 2023 7

Hình 1.2 Diễn hoạ khả năng tiếp cận của dự án 14

Hình 4.1 Ván ép phủ phim Tekcom PolyCore Extra 60

Hình 4.2 Thép hộp Hoà Phát 62

Hình 4.3 Bộ ty ren và bát chuồn D12 Phúc Bền 63

Hình 4.4 Thông số kỹ thuật của giàn giáo Ringlock 64

Hình 4.5 Cấu kiện dầm tính toán 66

Hình 5.1 Sơ đồ tổ chức nhân sự thi công dự án 86

Hình 5.2 Biểu đồ cung ứng ván khuôn

Hình 6.1 Thông số hình học Cừ Larsen 95

Hình 6.2 Mặt cắt tính toán 1-1 96

Hình 6.3 Chuyển vị đứng của nền mặt cắt 1-1 đào xuống -5.9m 97

Hình 6.4 Chuyển vị đứng của nền mặt cắt 1-1 Đào xuống đáy 98

Hình 6.5 Chuyển vị ngang của nền mặt cắt 1-1 đào xuống -5.9m 99

Hình 6.6 Chuyển vị ngang của nền mặt cắt 1-1 đào xuống đáy đào 99

Hình 6.7 Hệ số ổn định tổng thể mặt cắt 1-1 – FS=1.71 100

Hình 6.8 Bảng phân loại mức độ hư hỏng công trình lân cận, Rankin (1988) 102

CHƯƠNG 1: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1

1.1 Tổng quan về dự án: 1

1.2 Căn cứ pháp lý 1

1.2.1 Căn cứ chung: 1

1.2.2 Các tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng: 2

1.3 Phân tích tình hình kinh tế xã hội của dự án 2

1.3.1 Giới thiệu tổng quan về khu vực thực hiện dự án 2

1.3.2 Tình hình kinh tế của khu vực thực hiện dự án và các vùng lân cận 3

1.3.2.1 Tình hình kinh tế TP Thủ Đức 3

1.3.2.2 Tình hình kinh tế TP Hồ Chính Minh 4

1.3.3 Tình hình xã hội trong khu vực 7

1.3.3.1 Cơ cấu dân số 7

1.3.3.2 Yếu tố công nghệ 9

1.3.3.3 Yếu tố văn hoá 9

1.3.4 Kết luận 10

1.4 Phân tích thị trường 10

1.4.1 Tình hình cung cầu thị trường căn hộ ở TP.Thủ Đức 10

1.4.2 Khách hàng 10

1.4.3 Đối thủ cạnh tranh 12

1.5 Phân tích kỹ thuật 13

1.5.1 Vị trí xây dựng 13

1.5.2 Phương án thiết kế tổng mặt bằng 15

1.5.2.1 Tổng mặt bằng 15

1.5.2.2 Chiều cao công trình 15

1.5.2.2 Phân cấp công trình xây dựng 15

1.5.3 Phương án kiến trúc 15

1.5.3.1 Ý tưởng chủ đạo 15

1.5.3.2 Hạng mục công trình của dự án 16

1.5.3.4 Giải pháp kiến trúc mặt đứng 18

1.5.3.6 Giải pháp vật liệu bao che, hoàn thiện 18

1.5.3.7 Bản vẽ thiết kế sơ bộ 20

1.5.4 Tiến độ xây dựng 21

1.5.5 Tổng mức đầu tư xây dựng 22

1.5.6 Bộ máy nhân sự và quản lý 23

1.5.6.1 Bộ máy nhân sự chủ đầu tư 23

1.5.6.2 Đơn vị vận hành quản lý toà nhà 24

1.6 Phân tích tài chính 25

1.6.1 Bảng thông số chính 25

1.6.2 Chi phí hoạt động sản suất-kinh doanh 26

1.6.2.1 Chi phí dịch vụ vận hành quản lý toà nhà 26

1.6.2.2 Chi phí điện nước phụ vụ cho quá trình vận hành toà nhà 26

1.6.2.3 Chi phí quảng cáo tiếp thị, môi giới 26

1.6.3 Doanh thu 27

1.6.3.1 Doanh thu đến từ mua bán căn hộ thương mại 27

1.6.3.2 Doanh thu từ phí dịch vụ quản lý 28

1.6.3.3 Doanh thu từ phí gửi xe 28

1.7 Tài chính dự án 29

CHƯƠNG 2: HỒ SƠ MỜI THẦU 33

2.1 THÔNG BÁO MỜI THẦU 33

2.2 Bản dữ liệu đấu thầu 33

2.3 Tiêu chuẩn đánh giá 36

2.3.1 Năng lực tài chính và kinh nghiệm nhà thầu 36

2.4 Năng lực về kỹ thuật 38

2.4.1 Nhân sự chủ chốt 38

2.5 Tiêu chuẩn đánh giá về kỹ thuật 40

2.6 Tiêu chuẩn đánh giá về tài chính 48

2.7 Yêu cầu kỹ thuật/chỉ dẫn kỹ thuật về xây lắp 48

2.7.1 Tiêu chuẩn áp dụng 48

2.8 Bảng khối lượng mời thầu 51

3.1.1Các văn bản pháp luật 53

3.1.2 Các định mức 53

3.1.3 Các đơn giá 53

3.2 Tổng dự toán công trình cao ốc văn phòng Agrex Saigon 55

3.3 Bảng tiên lượng 56

3.4 Chi phí dự phòng 56

CHƯƠNG 4: BIỆN PHÁP THI CÔNG 60

4.1 Thiết kế biện pháp thi công ván khuôn 60

4.1.1 Tính toán thiết kế cốp pha kết cấu phần thân 60

4.1.1.1 Vai trò 60

4.1.1.2 Yêu cầu kỹ thuật đối với cốp pha 60

4.1.1.3 Chọn cốp pha cho công trình 60

4.1.2 Cơ sở lý thuyết 64

4.1.3 Tính toán cốp pha vách 66

4.1.3 Tính toán ván khuôn dầm 70

4.1.3.1 Tính toán ván khuôn thành dầm 71

4.1.3.2 Tính toán ván khuôn đáy dầm 74

4.1.4 Tính toán ván khuôn sàn 79

CHƯƠNG 5: TỔ CHỨC THI CÔNG 86

5.1 Bộ máy tổ chức công trường 86

5.2 Phân bổ nguồn nhân lực 86

5.3 Tiến độ thi công 87

5.4 Cung ứng vật tư 87

5.4.1 Cung cứng ván khuôn cho dự án 87

5.4.2 Cung cứng thép cho dự án 88

5.5 Bố trí mặt bằng thi công và chọn máy thi công 89

5.5.1 Nguyên tắc bố trí mặt bằng thi công 89

5.5.2 Tính diện tích kho bãi, lán trại 89

BIỆN PHÁP THI CÔNG HỐ ĐÀO SÂU BẰNG TƯỜNG CỪ LARSEN 94

6.1 Tổng quan 94

6.2 Mặt cắt địa chất, thông sô địa chất, điều kiện thủy văn, thông số tính toán 94

6.2.1Thông số địa chất sử dụng trong mô hình 94

6.2.2 Kết cấu cừ Larsen 94

6.2.3 Thông số mô hình cừ Larsen trong Plaxis 95

6.2.4 H văng chống 96

6.3 Mô hình tính toán với phầm mềm Plaxis 96

6.4 Kết quả tính toán 97

6.4.1 Chuyển vị của nền 97

6.4.2 Chuyển vị ngang lớn nhất của cừ Larsen 99

6.4.3 Ổn định tổng thể của hố đào 99

6.4.4 Nội lực của cừ Larsen 100

6.5 Kiểm tra kết quả tính toán 101

6.5.1 Ổn định tổng thể 101

6.5.2 Giá trị chuyển vị cho phép 101

6.5.3 Kiểm tra cừ larsen 102

6.5.4 Kiểm tra khả năng chịu lực văng chống 103

CHƯƠNG 1

LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

CHƯƠNG 1: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG1.1 Tổng quan về dự án:

- Tên dự án: Chung cư cao tầng The Loyal Residence;

- Địa điểm: Đường số 6, phường Hiệp Bình Phước, thành phố Thủ Đức;

- Lĩnh vực kinh doanh: Bất động sản, thương mại, dịch vụ;

-Mục đích đầu tư: Cung cấp căn hộ cao cấp và các tiện tích thương mại dịch vụ;

-Diện tích toàn khu đất: 10,867m2

-Diện tích xây dựng: 4347 m2 bao gồm:

+Khối tháp căn hộ: 4037 m2+Nhà văn hoá: 310 m2+Khu công viên: 6830m2 -Mật độ xây dựng: 40%

1.2 Căn cứ pháp lý

1.2.1 Căn cứ chung:

- Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014 của Quốc hội;

- Luật xây dựng số 62/2021/QH14 ngày 17 tháng 6 năm 2021 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014 của Quốc hội;

- Luật bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 ngày 17 tháng 11 năm 2022

- Luật Đất Đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc hội;

- Luật đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc hội;

- Luật đấu thầu số 22/2023/QH15 ngày 23 tháng 06 năm 2023 của Quốc hội;

- Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc hội;

- Luật Thuế thu nhập Doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2020 của Quốc hội;

-Văn bản hợp nhất số 22/VBHN-VPQH năm 2023 hợp nhất Luật thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc hội;

-Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03 tháng 03 năm 2021 Quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng;

-Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 03 năm 2021 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành mốt số điều của Luật Đầu tư;

-Nghị định số 148/2020 /NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2021 về sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;

-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu bất động sản;

-Quyết định của Uỷ ban nhân dân Thành phố Thủ Đức về phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Chung cư cao tầng The Loyal Residence;

- Và các căn cứ pháp lý có liên quan khác;

- Quyết định số 510/2023/QĐ-BXD của bộ xây dựng ngày 19 tháng 05 năm 2023 về Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022

1.2.2 Các tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng:

- TCVN 5574-2018: Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép;

- TCVN 9377-2012: Công tác hoàn thiện trong xây dựng;

- TCVN 9362-2012: Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình;

- TCVN 2737:2023 Tải trọng và tác động-Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCVN 5687:2010: Thông gió-điều hoà không khí tiêu chuẩn thiết kế;

- TCVN 5760-1993: Hệ thống chữa cháy - Yêu cầu chung thiết kế lắp đặt và sử dụng;

- TCXD 33:2006: Cấp nước;

- TCXD 51:2019: Thoát nước;

- TCXD 188-1996 : Nước thải đô thị -Tiêu chuẩn thải;

1.3 Phân tích tình hình kinh tế xã hội của dự án

1.3.1 Giới thiệu tổng quan về khu vực thực hiện dự án

Đông Nam Bộ, một vùng đất có lịch sử hơn 300 năm, là trung tâm, công nghiệp, kinh tế, dịch vụ, văn hoá phát triển nhất và có quy mô kinh tế lớn nhất Việt Nam Nói đến đông Nam Bộ thì không thể không nói đến một trong những khu vực là hạt nhân, được định hướng thành một vùng đô thị thông minh,

sáng tạo của vùng được biết đến với mô hình thành phố trong thành phố, đó chính là Thành phố Thủ Đức, và đây cũng là khu vực thực hiện dự án

Là thành phố trẻ giàu tiềm lực, TP Thủ Đức được kỳ vọng sẽ trở thành khu vực hạt nhân dẫn dắt kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh với mũi nhọn là ngành kinh tế tri thức, trung tâm đổi mới sáng tạo Đây cũng là nơi chuyển giao công nghệ mới cho các tỉnh thuộc khu vực Đông Nam Bộ và mở rộng phát triển các dịch vụ, sản phẩm công nghệ cho vùng kinh tế trọng điểm phía Nam Thành phố Thủ Đức hướng đến việc xây dựng đô thị tương tác cao, thành phố thông minh trong đổi mới sáng tạo

Nằm ở vị trí cửa ngõ vùng Đông Nam Bộ, TP Thủ Đức cũng là khu vực kết nối thuận tiện giữa các

đô thị lớn Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu Đặc biệt, thành phố đang ra sức chuẩn bị để đón đầu vận hội mới, đáng chú ý là sự gia tăng 60% số km đường giao thông công cộng và hoàn thiện cơ sở

hạ tầng

Song hành với vai trò là khu vực dẫn dắt kinh tế TP.HCM, theo hoạch định đến năm 2025, TP Thủ Đức sẽ đón nhận “làn sóng” nhập cư với hơn 50.000 người, trong đó có 2000 kỹ sư chuyên gia đến làm việc Dự báo đến năm 2030, dân số toàn TP Thủ Đức đạt khoảng 1,5 triệu người, năm 2040 đạt khoảng 2,2 triệu người, là nơi thu hút nguồn nhân lực trình độ cao, lực lượng lao động được đào tạo chuyên môn… [1]

Với cái nhìn tổng quan về tình hình kinh tế xã hội của Thành phố Thủ Đức đặc biệt là nhu cầu về nhà ở, các loại hình bất động sản đang rất lớn cho ta thấy được việc đầu tư vào thị trường bất động sản

& thương mại dịch vụ rất khả quan và có tiềm năng phát triển rất tốt, và đây cũng là lý do dự án được lựa chọn đầu tư tại thành phố Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh

1.3.2 Tình hình kinh tế của khu vực thực hiện dự án và các vùng lân cận

Tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn Thủ Đức năm 2021 là gần 10.675 tỷ đồng, thì năm 2022

đã tăng mạnh lên 20.071 tỷ đồng Tỷ lệ giải ngân vốn đầu tư công năm 2021 là 97% và 2022 là 93% Số thu này của TP Thủ Đức cao hơn 47 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và cao hơn số thu của 8 tỉnh Bắc Kạn, Cao Bằng, Điện Biên, Lai Châu, Hà Giang, Tuyên Quang, Ninh Thuận và Đắk Nông cộng lại

Một ước tính khác về GRDP bình quân TP Thủ Đức cũng đã từng được đưa ra vào tháng 7/2021 Theo Báo cáo thị trường của batdongsan.com.vn “Tác động thành lập TP Thủ Đức đối với bất động sản khu đông và vùng lân cận” [2], tính đến 31/5/2021, GRDP bình quân đầu người của TP Thủ Đức ước tính đạt 18.997 USD, cao hơn nhiều so với GDP bình quân đầu người cả nước

Theo số liệu của báo cáo này, TP Thủ Đức được cho là đóng góp 1/3 GRDP của TP HCM Cụ thể, GRDP của TP HCM đạt 1.372 nghìn tỷ đồng, trong đó chỉ tính riêng nền kinh tế TP.Thủ Đức ước tính đạt khoảng 452,7 nghìn tỷ đồng Chỉ tính riêng năng suất của Khu công nghệ cao TP HCM đã gấp 16,6 lần năng suất lao động của Việt Nam và 6,6 lần năng suất lao động của TP HCM [2]

1.3.2.2 Tình hình kinh tế TP Hồ Chính Minh

a) Tốc độ tăng tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP)

Năm 2023, kinh tế thế giới phục hồi chậm do khủng hoảng Nga – Ukraine leo thang, kéo dài; xung đột giữa Israel - Hamas diễn ra từ tháng 10/2023 làm dấy lên lo ngại về giá năng lượng, giá lương thực, thực phẩm tăng cao gây áp lực lớn đến lạm phát; thị trường tài chính, tiền tệ tiềm ẩn nhiều rủi ro Các tổ chức thế giới điều chỉnh dự báo tăng trưởng kinh tế toàn cầu năm 2023 theo các hướng khác nhau và đều thấp hơn so với tốc độ tăng trưởng năm 2022

Kinh tế Thành phố vẫn đứng vững dù phải chịu tác động lớn từ kinh tế thế giới trong bối cảnh thị trường tiêu thụ thu hẹp, các nguồn lực về vốn, nhân lực của doanh nghiệp cạn dần

Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) năm 2023 ước tính tăng 5,81% so với cùng kỳ Trong đó: Khu vực thương mại dịch vụ đóng góp nhiều nhất 4,32 điểm phần trăm đồng thời có mức tăng trưởng 6,79%; khu vực công nghiệp – xây dựng đóng góp 1,03 điểm phần trăm với mức tăng trưởng 4,42%, trong đó công nghiệp đóng góp 0,87 điểm phần trăm với mức tăng trưởng 4,41%, xây dựng đóng góp 0,16 điểm phần trăm với mức tăng trưởng 4,48%; khu vực nông, lâm nghiệp và thuỷ sản đóng góp thấp nhất 0,01 điểm phần trăm và tăng 1,53%

Về cơ cấu nền kinh tế năm 2023 (xét theo giá hiện hành): Khu vực nông, lâm nghiệp và thuỷ sản chiếm tỷ trọng 0,5%; khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm 21,9%; khu vực thương mại dịch vụ chiếm 64,9%; thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm 12,7%

Nhìn chung tốc độ tăng trường của thành phố thấp hơn so với dự kiến, nhưng đối với tình hình khủng hoảng kinh tế kéo dài sau đại dịch nền kinh tế vẫn đứng vững và ổn định

Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 12 năm 2023 không thay đổi so với tháng trước, trong đó có 04/11 nhóm hàng hóa và dịch vụ giảm là giao thông (-1,89%); thiết bị và đồ dùng gia đình (-0,11%); đồ uống

và thuốc lá (-0,10%); giáo dục (-0,01%); 06/11 nhóm hàng hóa tăng so với tháng trước, tăng cao nhất là nhóm bưu chính viễn thông và nhà ở, vật liệu xây dựng (+0,51%) và có 01 nhóm hàng hóa không thay đổi so với tháng trước là thuốc và dịch vụ y tế

So với cùng kỳ, CPI tháng 12 tăng 2,67%, trong đó chỉ riêng nhóm dịch vụ bưu chính, viễn thông giảm 3,47%; 09 nhóm còn lại đều tăng giá, nhóm giáo dục tăng cao nhất với mức tăng là 7,91% và có

01 nhóm không thay đổi là thuốc và dịch vụ y tế

Bình quân năm 2023, chỉ số giá tiêu dùng tăng 3,30% so với năm 2022, chỉ trừ nhóm giao thông giảm 1,77% và bưu chính viễn thông giảm 2,04%; 9 nhóm hàng hoá dịch vụ còn lại đều tăng, trong đó, các nhóm tăng cao gồm: Nhóm giáo dục tăng 13,43%; nhà ở và vật liệu xây dựng tăng 4,30%; hàng hóa

và dịch vụ khác tăng 3,89%; văn hóa, giải trí và du lịch tăng 3,62%; đồ uống và thuốc lá tăng 3,62%; hàng ăn và dịch vụ ăn uống tăng 3,49% [4]

c) Tình hình lãi vay, ngân hàng

Tại buổi họp báo triển khai nhiệm vụ ngành Ngân hàng năm 2024 diễn ra vào sáng 03/01/2024 tại

Hà Nội, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú cho biết, lãi suất huy động và lãi suất cho vay mới của các ngân hàng thương mại đã giảm khoảng hơn 2%/năm so với cuối năm 2022

“Có thể nói, lãi suất cho vay đang thấp nhất trong vòng 20 năm qua và nhiều ngân hàng thương mại cho biết lãi suất không thể thấp hơn được nữa Hiện tại còn rơi rớt lại những khoản lãi suất cao là của những kỳ hạn trước đây khi ngân hàng thương mại huy động với lãi suất cao Nhưng chắc chắn rằng đến năm 2024 sẽ không còn duy trì được mức này nữa", ông Tú chia sẻ

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, hiện nay, hầu hết các ngân hàng đều áp dụng 2 mức lãi suất

đó là lãi suất vay ưu đãi áp dụng ở kỳ vay ngắn từ 3-12 tháng và lãi suất sau thời gian ưu đãi Biên độ điều chỉnh lãi suất vay ngân hàng giữa ưu đãi và sau ưu đãi ở các ngân hàng phổ biến từ 2-3,8%,

Cũng theo khảo sát, lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở thương mại tại các ngân hàng trong tháng 1/2024 dao động từ 5-10,5%/năm, hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi rơi vào khoảng 8-13%/năm

Trong đó, nhóm ngân hàng quốc doanh (Agribank, Vietcombank, Vietinbank và BIDV) đang áp dụng mức lãi suất cho vay mua nhà trong năm đầu từ 6,4-7%/năm

Trong đó:

BIDV áp dụng lãi suất khoảng 6,5%/năm

VietinBank: áp dụng mức 6,4%/năm, áp dụng trong thời gian đầu được ưu đãi lãi suất

Agribank áp dụng lãi suất cố định từ 7%/năm đối với các khoản vay trung hạn, dài hạn phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, cho vay phục vụ nhu cầu đời sống, thời gian áp dụng lãi suất ưu đãi này kéo dài từ 12 tháng lên 24 tháng, áp dụng từ 1/1/2024 Đồng thời điều chỉnh giảm 0,5%/năm sàn lãi suất cho vay trung hạn, dài hạn đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Vietcombank cố định lãi suất cho vay trong 18 tháng đầu tiên là 6,7%/năm, 2 năm 6,8%/năm, 3 năm 7,5%/năm, 5 năm 9,5%/năm, 7 năm 10,5%/năm và 10 năm lãi suất cố định 11%/năm cho các hoạt động vay vốn để mua nhà đất, mua xe, đầu tư sản xuất kinh doanh… Hết thời gian ưu đãi, lãi suất vay ngân hàng được tính bằng lãi suất tiết kiệm 12 tháng cộng với biên độ 3,5%

Tình hình lãi suất cho vay những ngày đầu năm 2024 tiếp tục giảm sâu và dự báo mặt bằng lãi suất cho vay sẽ còn giảm thêm từ 1-1.5% trong năm 2024, và nếu có tăng thì cũng sẽ tăng rất kiêm tốn theo VNDirecrt (Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDIRECT) nhận định Việc lãi suất có xu hướng giảm trong tương lai đây cũng là một yếu tố có lợi đối với cả chủ đầu tư và đối với khách hàng khi có thể tiếp cận dễ dàng nhờ sự hỗ trợ tài chính từ các hoạt động vay ở ngân hàng

d) Hoạt động đầu tư

Tính chung năm 2023, tổng vốn đầu tư toàn xã hội ước thực hiện 370.607,8 tỷ đồng, tăng 11,1% so với cùng kỳ Trong đó, vốn nhà nước ước đạt 86.231,3 tỷ đồng, tăng 23,1% so với cùng kỳ; vốn ngoài nhà nước ước đạt 248.115 tỷ đồng, tăng 7,6%; vốn đầu tư nước ngoài ước đạt 36.261.5 tỷ đồng, tăng 9,8%

Đăng ký thành lập doanh nghiệp (Từ ngày 01/01/2023 đến ngày 20/12/2023): Thành phố đã cấp phép 52.108 doanh nghiệp với vốn đăng ký đạt 470.332,3 tỷ đồng, tăng 17,4% về giấy phép và giảm 0,5% về vốn so với cùng kỳ Trong đó:

Khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản: Số lượng doanh nghiệp cấp phép là 165 đơn vị với vốn đăng ký đạt 2.508,6 tỷ đồng, giảm 0,6% về cấp phép và giảm 8,0% về vốn so với cùng kỳ

Khu vực công nghiệp, xây dựng: Cấp phép 9.574 doanh nghiệp, tăng 12,7% so với cùng kỳ; vốn đăng ký đạt 120.703 tỷ đồng, tăng 22,1% so với cùng kỳ

Khu vực thương mại, dịch vụ: Cấp phép 42.369 doanh nghiệp, tăng 18,7% so với cùng kỳ; vốn đăng

ký đạt 347.120,7 tỷ đồng, giảm 6,4% so với cùng kỳ

Tình hình cấp phép đầu tư trực tiếp nước ngoài (từ ngày 01/01/2023 đến ngày 20/12/2023): Tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Thành phố là 5.852,0 triệu USD, tăng 48,5% so với cùng kỳ Trong đó: Cấp mới có 1.202 dự án với vốn đăng ký đạt 598,4 triệu USD, giảm 0,5% về vốn so với cùng kỳ; điều chỉnh vốn đăng ký có 296 lượt dự án với số vốn điều chỉnh đạt 964,9 triệu USD, giảm 39,7% so với cùng kỳ;

số lượt nhà đầu tư góp vốn, mua cổ phần là 2.314 lượt với tổng giá trị góp vốn, mua cổ phần đạt 4.288,7 triệu USD, tăng 146,7% về vốn so với cùng kỳ

d) Nhận xét tình hình kinh tế

Nhìn chung tình hình phát triển kinh tế của khu vực có gặp nhiều khó khăn và có tốc độ tăng chững lại sau giai đoạn hậu Covid và tình hình thế giới có nhiều biến động về kinh tế, chính trị Tuy có nhiều khó khan thử thách nhưng nền kinh tế của khu vực đang trên đà hồi phục và đặt biệt là thị trường bất động sản được dự tính sẽ hồi phục vào giữa và cuối năm 2024, và ngày càng có nhiều chính sách của chính phủ hỗ trợ, giải quyết những khó khăn chung của ngành

Với những tín hiệu đáng mừng đối với nền kinh tế, điều này góp phần tăng nhu cầu của thị trường đối với các loại hình bất động sản và đối với dự án Chung cư cao tầng The Loyal Residence đây cũng là những yếu tố ảnh hưởng đến việc quyết định đầu tư của dự án này Và qua tình hình kinh tế trong khu vực cho ta thấy được đầu tư dự án Chung cư cao tầng The Loyal Residence là phù hợp, đáp ứng với nhu cầu của thị trường và sự phát triển của nền kinh tế của địa phường cũng như khu vực lân cận

1.3.3 Tình hình xã hội trong khu vực

1.3.3.1 Cơ cấu dân số

a) Cơ cấu dân số theo độ tuổi và giới tính

Theo sở y tế TP.HCM, tổng dân số tính đến ngày 1.6.2023 là gần 8,9 triệu người (cụ thể là 8.899.866 người) Trong đó, chia theo nhóm tuổi như sau:

Hình 1.1 Biểu đồ cơ cấu dân số Thành phố Hồ Chí Minh năm 2023

Cơ cấu dân số TP.HCM

Dưới 5 tuổi Từ 5-11 tuổi Từ 12-17 tuổi

Từ 18-49 tuổi Từ 50-65 tuổi trên 65

b) Cơ cấu dân số theo giới tính,

Tỷ lệ nam/bé nữ đang tăng qua mỗi năm Sự chênh lệch giới tính trong dân số TP.HCM:

c) Dự báo dân số trong tương lai gần

Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc, trong khoảng thời gian từ 2004 đến nay, dân số TP HCM có mức

độ gia tăng nhanh tại khu vực vành đai nội thành phát triển ,và các huyện ngoại thành (trừ Cần Giờ)

Mức độ gia tăng dân số tại một số quận, huyện phía Tây và phía Bắc (quận Bình Tân, huyện Bình Chánh và quận 12) cao hơn nhóm quận, huyện phía Đông và phía Nam thành phố

Theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung

TP HCM đến năm 2040 tầm nhìn đến năm 2060, tổng dân số quy hoạch là 14 triệu người

Do đó, quy mô còn lại để phân bố là hơn 1,3 triệu người (đã trừ phần tăng thêm của đồ án quy hoạch chung thành phố Thủ Đức là khoảng 1,3 triệu người và quỹ dự phòng 200.000 người để phân bổ vào các

dự án trên địa bàn thành phố khi có yêu cầu)

Dân số dự kiến đến năm 2040 của quận 1 là 270.000 người; quận 3 là 220.000 người; quận 4 là 210.000 người; quận 5 là 220.000 người; quận 6 là 315.000 người; quận 7 là 591.626 người; quận 8 là 612.111 người; quận 10 là 260.000 người; quận 11 là 250.000 người; quận 12 là 615.406 người

Trong khi đó, dân số quận Gò Vấp dự kiến đến năm 2040 là 804.158 người; quận Phú Nhuận 200.000 người; quận Bình Thạnh 634.215 người; quận Tân Bình 596.554 người; quận Tân Phú 545.100 người; quận Bình Tân 697.651 người; huyện Hóc Môn 786.554 người; huyện Củ Chi 983.162 người; huyện Cần Giờ 243.237 người; huyện Bình Chánh 1.033.162 người; huyện Nhà Bè 712.065 người; thành phố Thủ Đức 3 triệu người [5]

Qua các dự báo của các cơ quan chuyên môn cho thấy tốc độ phát triển độ thị, tốc độ tăng dân số ở TP.HCM là rất cao, do đó nhu cầu về nhà ở, các loại hình bất động sản có tiềm năng phát triển rất lớn,

và đây cũng cho thấy được sự cần thiết để đầu tư của dự án Chung cư cao tầng The Loyal Residence

1.3.3.2 Yếu tố công nghệ

Thực tế hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế, xã hội ở nước ta những năm qua có những phát triển mới Nguồn lực đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng ngày càng lớn và đa dạng Cơ sở hạ tầng kỹ thuật số khá hiện đại, phổ biến khắp nơi, trong đó có nghành công nghiệp xây dựng nói riêng

Gần đây, xây dựng đang chuyển giao công nghệ theo hướng chuyển đổi số Các công ty xây dựng lớn trong nước đã và đang đưa nhiều công nghệ mới vào việc thiết kế, thi công và vận hành các công trình

Đối với nhà ở chung cư thì chúng ta có thể sử dụng tường bê tông liền khối, nhằm để đảm bảo tính kết cấu và cả tính thẩm mỹ Dự án có thể áp dụng công nghệ hế thống cốp pha Gang Form cho công trình vì công trình nhà ở chung cư là công trình cao tầng và hầu như 80% kết cấu các tầng là như nhau, chúng ta có thể sử dụng cốp pha Gang Form để thi công

Ngoài ra, để thu hút khách hàng thì chúng ta có thể sử dụng công nghệ ảo AR và VR để giúp khách hàng trải nghiệm, quảng bá, marketing cho sản phẩm Cùng với đó (BIM) giúp chi tiết hóa bản

vẽ, mô phỏng chức năng, tiện ích của dự án

Để đảm bảo nâng cao chất lượng chung cư thì trong quá trình vận hành có thể sử dụng Big Data Dữ liệu lớn từ các cảm biến được tích hợp trong các tòa nhà và bất kỳ công trình xây dựng nào khác giúp mình có thể theo dõi từng cảm biến ở nhiều cấp hiệu suất Có thể theo dõi việc tiết kiệm năng lượng các tòa nhà để đảm bảo nó phù hợp với các mục tiêu thiết kế Dữ liệu thu thập được có thể tối ưu hóa các tuyến đường nhằm giải quyết vấn đề giao thông trong quá trình vận chuyển

Để tăng cao sự thu hút và nhu cầu của khánh hàng, thì dự án chung cư có thể đưa các thiết bị thông minh vào sử dụng nhằm đáp ứng tốt nhu cầu của khách hàng

Nhận xét: Việc đưa công nghệ vào dự án giúp nhà đầu tư tạo sự đột phá, nâng cao chất lượng công

trình, đem lại hiệu quả cao cho dự án “Nhà ở chung cư” Thu hút được nhiều khách hàng, bảo đảm được tính xu hướng cạnh tranh với nhiều dự án khác

1.3.3.3 Yếu tố văn hoá

Văn hóa là tập hợp những giá trị, tín ngưỡng, quan niệm, quy tắc, đạo đức và phong tục được lưu truyền và chia sẻ trong một xã hội nhất định Văn hóa là động lực thúc đẩy hành vi tiêu dùng Những thay đổi văn hóa đang diễn ra như người Việt Nam có xu hướng sống đơn thân, văn hóa hưởng thụ, mong muốn căn hộ có các trang thiết bị tiện nghi hiện đại, Văn hóa thay đổi dẫn đến thay đổi có tính cách mạng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Những thay đổi chính là từ gia đình chung đến gia đình hạt nhân (tái cấu trúc hộ gia đình thành đơn vị gia đình đơn lẻ), văn hóa phương Tây, xu hướng sống độc thân ở các khu vực đô thị gia tăng, cuối cùng đã tăng nhu cầu sử dụng căn hộ Trong đó, những thay đổi

độc thân; văn hóa căn hộ, nhu cầu tiện nghi; các dịch vụ đạt tiêu chuẩn và an toàn trong căn hộ đang tác động mạnh đến ý định mua căn hộ của người dân hiện nay

Văn hoá một yếu tố có ảnh hưởng lớn, nó quyết định sự lựa chọn của khách hàng, với tốc độ phát triển của nền kinh tế xã hội, người dân dần thay đổi quan niệm sống, những loại hình căn hộ cao tầng với đầy đủ tiện nghi, an toàn, nâng tầm phong cách sống ngày càng được ưa chuộng và có tiềm năng phát triển rất lớn

1.3.4 Kết luận

Qua nội dung phân tích tình hình kinh tế xã hội của dự án, cho ta thấy được về tổng thể, các yếu tố

từ nền kinh tế, nền văn hoá xã hội đều có xu hướng phát triển tốt Thành phố Thủ Đức nói riêng và Thành phố Hồ Chí Minh nói chung là là đầu tàu phát triển của nền kinh tế của khu vực cũng như của cả nước,

sự phát triển sôi động mạnh mẽ về kinh tế lẫn văn hoá đây cũng là câu trả lời cho câu hỏi “sự cần thiết khi đầu tư dự án Chung cư cao tầng The Loyal Residence”

1.4 Phân tích thị trường

1.4.1 Tình hình cung cầu thị trường căn hộ ở TP.Thủ Đức

Hiện tại thị trường bất động sản ở TP.Thủ Đức đã “tạo đáy” nguồn cung thiếu hụt trầm trọng, do tình hình kinh tế diễn biến khó lương, thị trường rơi vào trạng thái khan hiếm.( Theo Rever.vn)

Số liệu khảo sát thị trường của Bộ Xây dựng cho thấy, lượng tìm kiếm và mua bán căn hộ chung cư tại Tp.HCM đã tăng mạnh kể từ nửa cuối quý 1/2023 cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp Báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2023 của Savills trong 3 tháng đầu năm, Tp.HCM ghi nhận nguồn cung căn

hộ mới sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm trước là 25% theo năm

Giá bán căn hộ tại TP.HCM trong quý 1/2023 tăng trung bình từ 3,5% - 4% so với quý trước Trong

3 tháng đầu năm, giá bán căn hộ trung bình trong quý 1/2023 tăng 10,2% so với cùng kỳ năm ngoái, ở mức trên 60 triệu đồng/m2 [6]

Thị trường bất động sản khu vực thành phố Thủ Đức trong thời gian qua đang nổi lên như là tâm điểm hàng đầu với những chỉ số tăng trưởng ấn tượng Việc khan hiếm nguồn cung những năm gần đây, đặc biệt là trong 6 tháng đầu năm 2023 càng làm tăng giá trị cho bất động sản khu Đông thành phố [6]

1.4.2 Khách hàng

Khách hàng hiểu một cách đơn giản là cá nhân hay tổ chức mà các doanh nghiệp đang hướng tới

Họ là người ra quyết định mua hàng hóa hoặc dịch vụ của công ty, doanh nghiệp Theo đó, khách hàng

là người hưởng những đặc tính chất lượng của sản phẩm, dịch vụ Khách hàng có vai trò vô cùng quan

trọng, họ có ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu của một doanh nghiệp và họ cũng chính là yếu tố để doanh nghiệp có thể tiếp tục tồn tại trên thị trường

Đối với dự án Chung cư cao tầng The Loyal Residence phân khúc khách hàng được xác định theo 2 loại chính:

Loại 1: Mua để ở Với nhu cầu mua để ở thường là gia đình đã có con nhỏ Thời gian đi làm khoảng 8-10 năm khoảng 32-38 tuổi Thu nhập ở mức trung bình khá Tổng thu nhập gia đình thường ở mức 30-50 triệu/tháng Họ thường chọn các sản phẩm chung cư tầm giá 1,5-

3 tỷ Mục tiêu của họ là muốn ổn định cuộc sống, thuận tiện đến nơi làm việc và cho con cái

đi học Sau một thời gian tích góp thì họ có thể chuyển đến sản phẩm cao cấp hơn hoặc đất nền Một số cá nhân trẻ độc thân, nhưng có mức thu nhập cao Hoặc cặp vợ chồng trẻ được gia đình hỗ trợ cũng mua chung cư từ khá sớm Khoảng 25-32 tuổi

Loại 2: Mua để đầu tư, sinh lời Thường những gia đình có điều kiện và có khả năng tài chính

tố thường mua bất động sản nhằm mục đích cho thuê Họ có thể cho gia đình khác thuê để

ở, cho thuê làm văn phòng hoặc cho thuê dịch vụ ngắn hạn Ngoài việc cho thuê thì nhóm còn nhóm khách hàng đầu cơ – đầu tư Họ mua sau đó bán lại và ăn chênh lệch

Vì thế, bên cạnh việc cạnh tranh về vị trí, tiện ích, giá cả thì chủ đầu tư không ngừng xác định các nhóm đối tượng khách hàng như người ngoại tỉnh, cán bộ nhà nước, nhân viên văn phòng và những người lao động có gia đình,… để đưa ra những chính sách bán hàng hấp dẫn và phù hợp

1.4.3 Đối thủ cạnh tranh

Bảng 1.1 Bảng thống kê các đối thủ cạnh tranh

Số lượng căn hộ 2000

Loại hình kinh doanh: Căn hộ thương mại, Shophouse, văn phòng

Giá bán: từ 60tr/m2

-Ví trí thuận luận lợi, có thể tiếp cận bằng đường bộ lẫn đường thuỷ Tổng diện tích thuộc quỹ đất Vinhome Grand Park, nên dễ dàng tiếp cận các tiện ích hiện đại

-Khuôn viên rộng lớn với nhiều cây xanh, theo phong cách sống Organic

- Tiện ích cao cấp hiện đại, đáp ứng đầy

đủ nhu cầu giải trí, dịch vụ của cư dân

Tiện ích cơ bản, đáp ứng nhu cầu đầy

đủ cho cư dân có cuộc sống tiện nghi, hiện đại

STT TÊN DỰ ÁN QUY MÔ ĐIỂM NỔI BẬT

Vân, thành phố Thủ

Đức, Tp.HCM

Loại hình: Căn hộ chung cư cao cấp, thương mại, văn phòng, dịch vụ, shophouse, officicetel

Tiện ích: Khu trung tâm thương mại, khu vui chơi cho mọi lứa tuổi, khu rèn luyện thể thao

Nhận xét: Các đối thủ cạnh tranh của dự án là các sản phẩm đến từ các chủ đầu tư uy tín, các dự án

này đều có tính pháp lý và tài chính ổn định Ngày nay hầu hết các đối thủ cạnh tranh đều có những dịch

vụ, tiện ích đáp ứng tốt được các nhu cầu cuộc sống, do đó việc có một vị trí thuận lợi dễ tiếp cận và các tiện ích, dịch vụ chăm sóc cư dân của dự án Chung cư cao tầng The Loyal Residence rất được chú trọng

và đầu tư rất kỹ lưỡng và chỉnh chu Ngoài ra việc thiết kết không gian, bố trí công năng từng căn hộ phù hợp tạo sự thoải mái, tinh tế cho cuộc sống của cư dân cũng là một lợi thế của dự án so với các đối thủ cạnh tranh khác

1.5 Phân tích kỹ thuật

1.5.1 Vị trí xây dựng

Địa chỉ: Đường số 6, phường Hiệp Bình Phước, thành phố Thủ Đức, cách Quốc lộ 13 khoảng 70m, Quốc lộ 13 là trục đường nối giữa TP.HCM và các tỉnh miền đông như Bình Dương, Bình Phước, là một trục đường quan trọng ở khu vực Đông Nam Bộ, Quốc lộ 13 là cầu nối các khu kinh tế trọng điểm của vùng, vai trò và ý nghĩ rất lớn đến sự phát triển kinh tế, thông thương cho đầu tàu kinh tế của nước ta

Dự án có vị trí rất đắt địa, có thể dễ dàng kết nối trung tâm TP.HCM, trung tâm TP.Dĩ An, các khu công nghiệp lớn ở khu vực và các tiện ích xã hội, cụ thể:

Cách trung tâm Quận 1, Quận 2, Quận 3, Quận 10, Quận Bình Thạnh, Quận Gò Vấp, TP.Dĩ An, với bán kính dưới 10k;

Các trung tâm thương mại: TTTM Gigamall (3km), Vạn Phúc Center (1km), Vincom Plaza Nguyễn Xí (4km), Siêu Thị E Mart Gò Vấp (5km), Vincom Mega Mall Thảo Điền (7km), Vincom Center Land Mark 81 (6km),

Bệnh viện, trung tâm y tế: Bệnh viện Đa khoa Vạn Phúc City (1km), bệnh viện quốc tế Hạnh Phúc (3km), bênh viện Thành phố Thủ Đức (4km), bệnh viện Chợ Rẫy (14km), bệnh viện Ung Bướu TP.HCM (5km)…

Bến xe, sân bay: Bến xe Miền Đông cũ (3km), Bến xe Miền Đông mới (14km), Bến xe Miền Tây (20km), Sân bay Tân Sơn Nhất (8km),

Hình 1.2 Diễn hoạ khả năng tiếp cận của dự án

1.5.2.2 Chiều cao công trình

Chiều cao công trình tính từ cote vỉa hè: 82.8 m Cote vỉa hè là 0.0 m, tương đương cote +2.5m cao độ quốc gia

1.5.2.2 Phân cấp công trình xây dựng

Chức năng công trình: Căn hộ và thương mại dịch vụ

Cấp công trình: Cấp I ( theo thông tư TT 06/2021/TT-BXD)

1.5.3 Phương án kiến trúc

1.5.3.1 Ý tưởng chủ đạo

Góp phần hoàn thiện đồng bộ qui hoạch và kiến trúc hạ tầng của thành phố Điểm nhấn khu vực là toà tháp công trình cao 23 tầng với chức năng ở chung cư Công trình cũng mang lại không gian xanh, không gian mua sắm, vui chơi giải trí phục vụ nhu cầu ở của người dân địa phương, du khách đến tham quan nghỉ dưỡng

Công trình chưng cư cao tầng sẽ cung cấp không gian sống thoải mái tiện nghi và đem lại điểm nhấn mạnh mẽ, sinh động cho đô thị Thiết kế phải tận dụng tối đa diện tích sử dụng và khai thác hiệu quả hướng nhìn Đáp ứng nhu cầu về Căn hộ ở và các không gian tiện ích phù hợp định hướng phát triển kinh tế xã hội

1.5.3.2 Hạng mục công trình của dự án

Bảng 1.2 Bảng thống kê sơ bộ các hạng mục của dự án

Chung cư cao tầng

Bảng 1.3 Bảng thống kê diện tích tầng khối căn hộ

Bảng 1.4 Diện tích nhà văn hoá

• Diện tích bãi đậu xe

-Tổng diện tích sử dụng của chung cư là 41.886 m2

Diện tích đỗ xe phải tính tối thiểu 20 m2 / 100 m2 sàn sử dụng:

41.886 x 20 / 100 = 8.377 m2

- Tổng diện tích sàn TMDV: 5.592 m2

- Số chỗ đỗ xe TMDV : 5.592 m2 / 100m2 = 55.92 (xe)

+ Lấy tối thiểu 50% số xe theo bảng 2.19 - QCVN 01:2021: 56 (xe) x50% =28 (xe)

- Suy ra Diện tích đỗ xe TMDV 28 x 25 (m2/xe) = 700 m²

- Tổng diện tích bãi xe cho khối căn hộ và TMDV (theo quy chuẩn):

1.5.3.4 Giải pháp kiến trúc mặt đứng

Các công trình đều được thiết kế mặt đứng tương đối thống nhất về hình thức kiến trúc vừa đáp ứng công năng các hạng mục vừa hài hòa môi trường cảnh quan xung quanh đồng thời tạo điểm nhấn theo chiều cao trong không gian đô thị Việc kết hợp vách kính cố định với các khung cửa sổ có thể mở được sẽ đáp ứng được yêu cầu đưa thêm không khí tự nhiên vào công trình khi trời mát và buổi tối tạo

sự đối lưu cần thiết cho không khí bên trong Tùy theo nhu cầu sử dụng phần kính mở được phân bố đồng đều trên các mặt đứng của công trình

Các công trình có đường nét kiến trúc hài hòa trước và sau công trình đều được tổ chức những khoảng không gian mở góp phần tăng cường cảm nhận kiến trúc cảnh quan của con người khi nhìn công trình Khối nhà văn hóa và khu biệt thự được thiết kế với hình khối kiến trúc hiện đại đường nét kiến trúc mạch lạc rõ ràng Chi tiết kiến trúc đơn giản nhưng có tỉ lệ hài hòa đồng nhất tạo nét đặc trưng cho khu nhà ở

Cảnh quan cây xanh được bố trí cho từng khối và cụm dự án nhiều khối được qui hoạch thiết kế hài hòa đáp ứng được các như cầu sinh hoạt giao thông nội khu PCCC

1.5.3.5 Giải pháp xây dựng đảm bảo cho người khuyết tật tiếp cận sử dụng

Bố trí bãi xe ưu tiên cho người khuyết tật khu công trình nhà văn hóa gần lối tiếp cận chính của công trình; Bố trí vệ sinh cho người khuyết tật ngay tầng trệt của công trình nhà vă hóa Bãi xe tầng hầm khu chung cư có các vị trí đậu xe cho người khuyết tật được bố trí gần lõ thang máy Có bố trí vệ sinh cho người khuyết tật trong tầng gần lõi thang máy Ramp dốc từ đường lên vĩa hè và từ vĩa hè vào trong công trình đảm bảo độ dốc 1/12 và độ rộng tối thiểu là 1.20m; chiều dài không lớn hơn 9.0m

1.5.3.6 Giải pháp vật liệu bao che, hoàn thiện

Gạch là vật liệu bao che bên ngoài ngăn chia không gian bên trong và bên ngoài công trình kết hợp với hệ khung chịu lực BTCT tạo thành lớp vỏ bảo vệ cũng là điểm tựa cho việc ốp vật liệu hoàn thiện sau này Gạch xây có 2 loại bao gồm gạch đất sét nung và gạch không nung được phân chia để xây tại các vị trí sau:

Gạch không nung dùng xây tường bao ngăn chia các phòng chức năng xác định không gian chức năng sử dụng bên trong công trình

Gạch đất sét nung xây tại các vị trí tường bao che các vị trí yêu cầu kĩ thuật đặc biệt được chỉ định trong bản vẽ thiết kế thi công như xây ốp thêm vào cột BTCT để tạo mặt phẳng cứng khi ốp

đá vào cột bậc cấp tại lối ra vào bậc thang bồn hoa và các vị trí tường có yêu cầu chống thấm… Vật liệu ốp lát là loại vật liệu được lựa chọn rất kỹ sao cho ở mỗi vị trí từng vật liệu có thể phát huy được hết tính năng và tạo được đúng hiệu quả mà loại vật liệu đó thể hiện được Các vật liệu ốp lát gồm

có: Đá Granite đá Marble đá xanh tự nhiên gạch Ceramic gạch Terrazzo gạch gốm đất nung… Ngoài các vật liệu hoàn thiện bên ngoài như: ốp đá ốp gạch trần thạch cao trần nhôm Kính khung nhôm gỗ… Phần hoàn thiện bề mặt còn lại là sơn nước

Trần thạch cao xương chìm kháng ẩm: tại tất cả các khu vệ sinh có yêu cầu Trần thạch cao xương chìm: sơn hoàn thiện màu trắng tại tất cả các phòng hành lang sảnh thang máy sảnh chính Trần thạch cao xương nổi tấm 600x600mm: sử dụng chủ yếu tại các khu văn phòng

1.5.3.7 Bản vẽ thiết kế sơ bộ

1.5.4 Tiến độ xây dựng

Bảng 1.6 Bảng tiến độ của dự án

Biểu đồ tiến độ xây dựng

1.5.5 Tổng mức đầu tư xây dựng

Bảng 1.7 Tổng mức đầu tư xây dựng

II Chi phí xây dựng + thiết bị

(100% suất vốn đầu tư đầu tư xây dựng - theo quyết định 510- QĐ-BXD-2023)

921,672,462

Phần ngầm Min-15%, Max-30% 133,011,551

Phần thân Min-30%, Max 40% 266,023,103

Hoàn thiện, kiến trúc, hệ thống kỹ thuật Min 30%, Max 55% 487,709,022

Công viên cảnh quan (Giá tham khảo CTTT) 3,900 5730 m2 22,347,000

1 Chi phí tư vấn quản lý dự án CPXD & CPTB 1.2196 10,814,725.88

2 Chi phí lập báo cáo khả thi CPXD & CPTB 0.313 2,775,507.71

3 Chi phí thẩm định báo cáo khả thi CPXD & CPTB 0.042 372,432.34

4 Chi phí khảo sát, thiết kế và lập dự toán CPXD 1.35 10,618,074.03

5 Chi phí thẩm định thiết kế CPXD & CPTB 0.075 665,057.76

6 Chi phí thẩm định dự toán CPXD & CPTB 0.0695 616,286.86

7 Chi phí lập HSMT,đánh giá HSDT xây dựng CPXD 0.047 369,666.28

8 Chi phí lập HSMT,đánh giá HSDT thiết bị CPTB 0.113 113,248.23

9 Chi phí tư vấn giám sát xây dựng CPXD 0.964 7,582,091.38

10 Chi phí giám sát thi công lắp đặt thiết bị CPTB 0.394 394,865.52

1.5.6 Bộ máy nhân sự và quản lý

1.5.6.1 Bộ máy nhân sự chủ đầu tư

Bảng 1.8 Bộ máy nhân sự của chủ đầu tư

9

Ban nhân sự

12

Ban đầu tư

18

20

Ban quản lý dự án

23

Ban truyền thông, Marketting

26

Ban kinh doanh

42

Ban kiểm soát nội bộ

1.5.6.2 Đơn vị vận hành quản lý toà nhà

Đối với dự án Chung cư cao tầng The Loyal Residence, do chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc quản lý, vận hành toà nhà chung cư do đó phương án quản lý vận hành toà nhà sử dụng dịch

vụ bên thứ 3

Căn cứ tại Điều 2 Quyết định 11/2018/QĐ-UBND năm 2018 của thành phố Hồ Chí Minh quy định

về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư như sau:

Mức giá trong khung giá quy định tại khoản này chưa có các dịch vụ gia tăng (tắm hơi, bể bơi, internet, sân tennis, truyền hình cáp hoặc các dịch vụ gia tăng khác) và chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (nếu có)

Trường hợp doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư được hỗ trợ giảm giá dịch vụ hoặc chung cư có các khoản thu kinh doanh dịch vụ từ các diện tích thuộc phần sở hữu chung thì phải được tính để bù đắp chi phí quản lý vận hành nhà chung cư nhằm giảm giá dịch vụ nhà chung cư

và có thể thu kinh phí thấp hơn mức giá tối thiểu theo khung giá

Các chi phí cấu thành khung giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư: bao gồm các chi phí để thực hiện các công việc theo quy định

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình,

thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư

Khung giá dịch vụ vận hành quản lý chung cư:

Bảng 1.9 Khung giá chi phí dịch vụ vận hành chung cư

Theo Điều 2 Quyết định 11/2018/QĐ-UBND năm 2018 của thành phố Hồ Chí Minh, do quyết định chưa có các dịch vụ gia tăng (tắm hơi, bể bơi, internet, sân tennis, truyền hình cáp hoặc các dịch vụ gia tăng khác) và chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (nếu có) Do đó thực tế chi phí vận hành cao hơn so với quyết định

Do chưa tìm được nhà cung cấp dịch vụ quản lý vận hành chung cư, nên ước tính sơ bộ chi phí quản

• Suất sinh lời kỳ vọng của chủ sở hữu (ROE): Tham khảo trên suất sinh lời kỳ vọng của ngành là

15% năm 2021 (Tham

khảo:https://cafeland.vn/tin-tuc/ty-suat-sinh-loi-cua-mot-so-cong-ty-bat-dong-san-lon-giam-119887.htm)

• Thuế suất thu nhập doanh nghiệp: Căn cứ vào điều 10, luât số 14/2008/QH12, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp

1.6.2 Chi phí hoạt động sản suất-kinh doanh

1.6.2.1 Chi phí dịch vụ vận hành quản lý toà nhà

Chi phí dịch vụ vận hành và quản lý toà nhà được ước tính sơ bộ tại mục 1.5.5 với chi phí là 10.000 đ/m2/tháng

Bảng tính chi phí dịch vụ vận hành, quản lý toà nhà

Bảng 1.11 Bảng tính chi phí dịch vụ vận hành quản lý toà nhà

• Chi phí cho dịch vụ vận hành và quản lý trên năm đầu 6,067 tỷ

• Chi phí cho dịch vụ vần hành và quản lý toà nhà dự kiến tăng 2% mỗi năm

1.6.2.2 Chi phí điện nước phụ vụ cho quá trình vận hành toà nhà

• Chi phí điện phụ vụ cho quá trình vận hành của toà nhà chủ yếu đến từ điện chiếu sáng và vận hành thang máy, trạm bơm (phụ lục….)

• Ta có chi phí điện phụ vụ cho quá trình vận hành toà nhà trên 1 năm là: 1,249 tỷ đồng

1.6.2.3 Chi phí quảng cáo tiếp thị, môi giới

Chi phí quản cáo tiếp thị, môi giới là chi phí mà chủ đầu tư phải bỏ ra để có thể bán được sản phẩn của mình, mức chi phí cho quảng cáo, tiếp thị, môi giới của 1 dự án bất động sản thường là 6-8% doanh thu [7] đối với dự án:

Chi phí quảng cáo, tiếp thị để đưa thông tin, quảng bá sản phẩm đến với khách hàng

Lắp đặt Pano quảng cáo ngoài trời tại các vị trí, 491 Quốc lộ 13, 335 Kha Vạn Cân, vòng xoay đường Điện Biên Phủ

Chạy quảng cáo ở các nền tảng mạng xã hội như: Facebook, Youtube, Tiktok

Chi phí môi giới việc không có nhiều thời gian để tìm kiếm khách hàng, môi giới là những người sẽ giúp bán các sản phẩm nhanh hơn Thông qua việc lập kế hoạch quảng cáo marketing, đàm phán thương

thảo giá nhà môi giới sẽ giúp nhanh chóng bán được với mức giá tốt Họ có đầy đủ kinh nghiệm, kiến thức để có thể giới thiệu sản phẩm đến những khách hàng có nhu cầu

1.6.3 Doanh thu

1.6.3.1 Doanh thu đến từ mua bán căn hộ thương mại

-Giai đoạn mở bán đầu tiên (khởi công xây dựng)

Ngay thời điểm khởi công xây dựng nền móng, chủ đầu tư sẽ có một đợt mở bán Giai đoạn này chủ đầu tư được phép bán ra một số lượng nhỏ sản phẩm để huy động vốn dưới hình thức hợp đồng mua bán Một vài dự án vốn đầu từ lớn, không cần huy động thêm nhưng vẫn bán ra một số lượng nhỏ với mức giá an toàn nhằm thăm dò thị trường

Cũng trong đợt mở bán đầu tiên, chủ đầu tư sẽ tung ra nhiều khuyến mãi và chiết khấu tốt dành cho khách hàng nhằm mục đích kích cầu người mua, thu hút khách hàng chú ý đến dự án của mình hơn

Dự kiến dự án chung cư cao tầng The Loyal Residence sẽ mở bán đợt đầu khi hoàn thành thi công và nghiệm thu phần móng của dự án, thời gian bán đợt 1 sẽ rơi vào khoảng 1 năm sau khi dự án khởi công,

số lượng căn hộ bán trong đợt đầu tiên là 20%

-Giai đoạn chuẩn bị hoàn thiện (cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện khoảng 80%)

Sau khi điều kiện cơ sở hạ tầng dự án đáp ứng yêu cầu để mở bán chính thức đợt đầu tiên ra thị trường, chủ đầu tư sẽ tiến hành tung ra ít nhất 30 – 70% sản phẩm Loại hình bất động sản sẽ được cân nhắc phù hợp nhất với chiến lược dự án và tính chất thị trường

Dự kiến ở giai đoạn này giá bán sẽ cao hơn giá khởi điểm ở giai đoạn đầu là 10%, và thời gian mở bán của giai đoạn này là 2 năm tính từ ngày khởi công, và đối với dự án số lượng căn hộ bán ra khoảng 50%

-Giai đoạn chuẩn bị bàn giao các hạng mục (tiến độ công trình đạt từ 80 – 100%)

Thời điểm này, chủ đầu tư đã bán gần hết số lượng sản phẩm của mình Tiến độ công tình cũng đã đạt từ 80 – 100% Lúc này giá bán nhà đất sẽ tăng vọt, hầu hết tăng từ 10 – 30%, đạt mức cao nhất của các đợt mở bán do sản phẩm đã hoàn thiện và chuẩn bị vào ở

Với khách hàng còn nhiều nghi ngại về mức độ an toàn của bất động sản dự án thì nên mua ở thời điểm cuối Lợi thế của thời điểm này là chắc chắn về thiết kế, chất lượng công trình và có thể sử dụng ngay mà không cần chờ đợi