BÀI TẬP THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO

Câu hỏi trắc nghiệm + Bài tập thẩm định Tài sản Đảm bảo 1. Có bao phương pháp thẩm định TSĐB 2.Có những TSĐB nào được sử dụng làm TSĐB ? 3. Các phương pháp thẩm định giá trị cho từng loại TSĐB? 4.Thẩm định TSĐB

1 Có bao nhiêu phương pháp định giá TSĐB

Có 5 phương pháp định giá TSĐB :

- Phương pháp so sánh giá bán ( so sánh trực tiếp)

- Phương pháp chi phí

- Phương pháp vốn hóa thu nhập

+ Phương pháp vốn hóa trực tiếp

+ Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu

- Phương pháp lợi nhuận

- Phương pháp thặng dư

2 Có những TSĐB nào được sử dụng làm TSĐB ?

2.1 Đất

Ngân hàng tham khảo khung giá đất do UBNN tỉnh , thành phố ban hành và giá đất thực tế chuyển nhượng tại địa phương tại thời điểm thể chấp để thỏa thuận với khách hàng hoặc bên bảo lãnh về giá trị TSĐB , bao gồm các loại sau :

Đất do nhà nước giao cho hộ gia đình , cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở

Đất mà hộ gia đình , cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp Đất do Nhà nước giao có thu tiền đối với tổ chức kinh tế

Đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp

Giá đất chuyển nhượng thực tế tại địa phương được xác định dựa trên giá chuyển nhượng đăng báo , giá chuyển nhượng tham khảo tại phòng địa chính của phường , xã hoặc tham khảo trung tâm kinh doanh địa ốc và các nguồn thông tin khác Trường hợp không thu thập được các thông tin về thị trường bằng văn bản , NH có thể lập bản ghi chép khảo sát giá thị trường Các thông tin tham khảo thu thập được cần sao chụp hoặc sao chép đầy đủ và lưu giữ trong hồ sơ thế chấp , bảo lãnh

Đối với đất do nhà nước cho hộ gia đình , cá nhân , tổ chức kinh tế thuê mà đại trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm , thì trị quyền

sử dụng đất được thể chấp , bảo lãnh gồm tiền đền bù thiệt hại giải phóng , băng khi

được nhà nước cho thuê ( nếu có ) , tiền thuê đất đã trả cho nhà nước sau khi trừ đi tiền thuế đất cho thời gian đã sử dụng

Trường hợp thể chấp giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê đất được miễn , giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật , thì giá trị quyền sử dụng đất được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn , giảm

2.2 Tài sản gắn liền với đất

Tài sản gắn liền với đất là nhà , các trang thiết bị gắn liền với nhà đất thị tham định giá trị của tài sản chủ yếu là tham khảo cá thị trưởng hiện tại

- Ước lượng đồng tiền kỳ vọng tạo ra tố tài sản

- Ước lượng mức độ rủi ra dựa vào đó quyết định lại suất phù hợp

- Xác định hiện giã của tài sản dựa vào dòng tiền tương lai và lãi suất chiết khấu

3. Các phương pháp thẩm định giá trị cho từng loại TSĐB?

Phương pháp so sánh giá bán ( so sánh trực tiếp ) :

Là phương pháp thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở sử dụng các số liệu phản ánh các giao dịch mua bán của tài sản tương tự trên thị trường

Đây là cách ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định thông qua so sánh với gia của các tài sản tương tự trên thị trường đã được mua bán dựa vào các nguồn thông tin thu thập được

Phương pháp này thông thường áp dụng đối với việc thẩm định giá các tài sản như BĐS là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà các tài sản này có giao dịch phổ biến trên thị trường Phương pháp này được sử dụng cho các mục đích mua , bán , cho thuê , góp vốn , chuyển đổi Các thông tin thu thập được cho các giao dịch nêu trên

là cơ sở để xem xét , xác định giá tài sản thế chấp

Để thực hiện tốt phương pháp này ngân hàng phải thu thập thông tin liên quan của tài sản tương tự được mua bán giao dịch trên thị trường làm cơ sở so sánh với tài sản thẩm định giá Chất lượng của các thông tin phải phù hợp , chính xác và có thể kiểm tra được

4 Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phi được sử dụng cho thẩm định giá BĐS dựa trên cơ sở thu thập đầy đủ thông tin và dự toán tài sản

Giá trị ước tính của BĐS thẩm định = giá trị ước tính của lô đất + Chi phi tải tạo hay chi phi thay thế công trình xây dựng ( CTXD ) trên đất - Giá trị hao mòn tích lùy CTXD

5 Phương pháp văn hỏa thu nhập :

Phương pháp vốn hóa là phương pháp ước tính giá trị của một tài sản bằng cách hiện giá các khoản thu nhập rỏng ước tính trong tương lai do tài sản mang lại thành giá trị vốn tởi điểm hiện tại

Phương pháp vốn hóa thu nhập để thẩm định giá bất cứ BĐS nào tạo ra thu nhập , thông thường phương pháp này được dùng để thẩm định giá các loại BĐS như : đất nông nghiệp , đất khu công nghiệp , cửa hàng , trung tâm thương mại , cao ốc văn phòng căn

hộ cho thuê …

 Có hai phương pháp:

Vốn hóa trực tiếp: là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá trên cơ sở qui đổi dòng thu nhập thuần ổn định hằng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỉ suất hòa vốn phù hợp

Giá trị vốn = Thu nhập ròng/ Tỷ suất vốn hóa

Thu nhập ròng hằng năm = Doanh thu hằng năm – Chi phí hằng nằm

Tỷ suất vốn hóa = Tỷ suất lợi nhuận của các khoản đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro ( nếu có)

Kỹ thuật dòng tiền chiếc khấu: là phương pháp ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định bằng cách chiếc khấu tất cả các khoản thu, chi trong tương lai vào thời điểm hiện tại

NPV =−1+ CF 1

(1+i )+

CF 2

(1+i )2+… …+ CFn

(1+i)n

NPV =−1+∑

t=1 n

CFt

(1+i)t

Trong đó:

+ I: Nguồn vốn đầu tư ban đầu

+ CFt: Thu nhập ròng năm thứ t

+ N: tuổi thọ của dự án

+ I: Tỷ lệ chiếc khấu

6 Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận của thẩm định giá được sử dụng cho các tài sản đặc biệt

có khả năng sinh lời

Do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản nên sẽ gặp khó khăn khi so sánh những tài sản tương tự

7 Phương pháp thặng dư

Phương pháp này được vận dụng để thẩm định giá của BĐS phát triển Một BĐS được cho là có tiềm năng phát triển được thể hiện bằng sự đầu tư vốn và BĐS đó

Giá trị thặng dư của BĐS = Giá trị phát triển của công trình phát triển dự kiến – Chi phí phát triển bao gồm của lợi nhuận của nhà đầu tư.

 Máy móc thiết bị

 Đối với tài sản là máy móc thiết bị, nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu hàng tiêu dùng: ngân hàng cần căn cứ giá trị ghi trên hóa đơn mua hàng, giá trị còn lại ghi trên sổ sách sau khi đã trừ đi giá tị khấu hao, giá công bố ghi trên báo chí, giá chào bán của các đại lí bán hàng để thỏa thuận với khách hàng hoặc bên bão lãnh về giá trị đảm bảo

 Trường hợp xét thấy phức tạp, năng lực và kinh nghiệm của ngân hàng không cho phép xác định giá trị TSĐB một cách chính xác, ngân hàng có thể thỏa thuận với khách hàng, bên bảo lãnh về thuê một tổ chức chuyên môn xác định Tuy nhiên khách hàng hoặc bên bảo lãnh phải chịu mọi chi phí do việc thuê tổ chức chuyên môn đó

 Phương tiện vận tải

 Phương tiện vận tải còn mới nguyên chưa sử dụng

Thẩm định chỉ cần tham khảo giá thị trường của phương tiện vận tải ngay tại thời điểm thẩm định là có thể chấp nhận được

 Phương tiện giao thông vận tải đường bộ đã qua sử dụng

Là một thị trường rất phức tạp do chủng loại phương tiện, model phong phú gồm

xe nhập khẩu, xé lắp ráp trong nước, xe tự chế hoặc được nâng cấp nên có chất lượng, tỷ

lệ chất lượng còn lại của phương tiện không đồng đều khó có sản phẩm để so sánh

Thị trường chuyển đổi phương tiện vận tải đường bộ đã qua sử dụng có số lượng lớn và nhu cầu trao đổi nhiều do nhu cầu sử dụng thay đổi tùy thuộc vào thu nhập, sở thích cá nhân của người sử dụng Việc định giá phương tiện vận tải đã qua sử dụng rất phức tạp do các tiêu chuẩn của phương tiện, do việc kém đồng bộ của phương tiện vận tải hay đã bị thay đổi phụ thuộc vào quá trình sử dụng, khai thác hay sở thích của chủ phương tiện

Giá thị trường đối thị trường phương tiện giao thông vận tải đường bộ đã qua sử dụng cũng chịu ảnh hưởng không nhỏ bởi mức độ nhập khẩu, khả năng, năng lực lắp ráp trong nước của xe nhập khẩu hay mức độ thu nhập cá nhân trong xã hội

Có 3 phương pháp thông thường trong định giá phương tiện giao tông vận tải đường bổ đã qua sử dụng:

+ Phương pháp so sánh hoặc so sánh trực tiếp

+ Phương pháp chi phí

+ Phương pháp thu nhập

 Hàng tồn kho

Thẩm định chủ yếu dựa vào hóa đơn nhập kho đối với nguyên vật liệu dự trữ cho sản xuất và hóa đơn nhập kho hàng hóa đối với mặt hàng chờ tiêu thụ

Thẩm định hàng hóa dỡ dang đang chế tạo chủ yếu căn cứ vào chi phí hiện đang phân bổ vào sản phẩm dỡ dang cho đến thời điểm thẩm định Cần phải loại bỏ các hàng tồn kho kém chất lượng, không thể sản xuất và tiêu thụ được nữa

 Chứng từ có giá

Xác định giá trị dựa vào phương pháp hiện giá phương pháp hiện giá và căn cứ vào những yếu tố sau:

+ Giá trị gốc của chứng từ có giá tại ngày định giá

+ Thời gian định giá giấy tờ có giá

+ Thu nhập của chứng từ có giá trong tương lai

+ Lãi suất định giá trên thị trường

 Ngoại tệ, vàng

Đối với tài sản là ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư trên tài khoản tiền gửi tại tổ chức tín dụng bằng tiền Việt Nam, ngại tệ: Giá trị TSĐB bằng đúng với giá trị ngoại tệ bằng tiền mặt hoặc số dư tiền Việt Nam trên tài khoản

TSĐB bằng vàng thì căn cứ vào giá vàng trên thị trường tại thời điểm định giá

 Tài sản khác

Đối với tài sản hình thành từ vốn vay: quyền sở hữu hoặc quyền quản lí sử dụng của khách hàng: Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước phải xác định được quyền quản lí, sử dụng của doanh nghiệp đó và được dùng để đảm bảo tín dụng theo quy định của pháp luật Đối với tài sản là BĐS gắn liền với đát thì khách hàng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất mà tài sản sẽ được hình thành và phải hoàn thành các thủ tục về đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật.Tài sản được phép giao dịch

và không tranh chấp Tài sản là vật tư, hàng hóa đơn vị trực tiếp cấp tín dụng phải có khả năng quản lí giám sát TSĐB

Đối với tài sản mà pháp luật có quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng phảim cam kết mau bảo hiểm trong suốt thời hạn vay vốn khi tài sản đã được hình thành đưa vào sử dụng

Quy trình nhận đảm bảo tài sản bằng vốn vay: Giống trình tự thủ tục nhận tài sản đảm bảo thế chấp, cầm cố thông thường Tuy nhiên cần lưu ý thêm một số vấn đề sau:

Hướng dẫn khách lập hồ sơ cung cấp đầy đủ các tài liệu tài sản hình thành từ vốn vay phù hợp với các điều kiện quy định Trong trường hợp đảm bảo bằng tài sản hình thành từ vốn vay theo quy định của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, ngân hàng phải lưu trữ các công văn giấy tờ có liên quan và thực hiện theo điều kiện, trình tự thủ tục phù hợp với quyết định đó

Việc thẩm định biện pháp đảm bảo thực hiện đồng thời với thẩm định cấp tín dụng, theo đó quyết định chấp nhận biện pháp bảo đảm thực hiện cùng với quyết định cấp tín dụng Báo cáo thẩm định tài sản được kết hợp chung với báo cáo thẩm định cấp tín dụng và phải ghi rõ:

+ Khách hàng có đủ điều kiện bảo đảm tín dụng bằng tài sản hình thành từ vốn vay hay không?

+ Giá trị tài sản hình thành từ vốn vay được dùng làm đảm bảo

+ Phân tích điều kiện, phương pháp quản lí tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay Nghiên cứu về các điều kiện bảo quản, sử dụng, địa chỉ hoặc địa điểm cất giữ tài sản, các hợp đồng có liên quan

+ Phân tích khả năng chuyển nhượng của tài sản thế chấp cầm cố

+ Cam kết của khách hàng và biện pháp thay thế khi các cam kết bảo đảm bị vi phạm

+ Ngân hàng nên thực hiện việc khảo sát thực tế địa điểm tài sản sẽ hoặc đã hình thành, cất giữ

+ Trong trường hợp các tài sản khó kiểm định, khó xác định chất lượng đơn vị trực tiếp cấp tín dụng phải thuê bên thứ 3 là các tổ chức tư vấn, cơ quan có chuyên môn có chức năng giám định tài sản

Xác định giá trị tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay: Giá trị của tài sản hình thành từ vốn vay dùng để quyết định mức cấp tín dụng và ký hợp bảo đảm được xác định trên cơ sở phương án, dự án được duyệt hoặc đơn vị trực tiếp cấp tín dụng chấp nhận

Lưu ý: Đối với các trường hợp tài sản hình thành từ vốn vay gắn liền với đất hoặc tài sản

khác thì quyền sử dụng đất và các tài sản khác cũng sẽ là tài sản thế chấp tại đơn vị trực tiếp cấp tín dụng

 Định kì đánh giá lại tài sản đảm bảo

Để tránh rủi ro, giá trị tài sản định kỳ ít nhất 6 tháng phải được đánh giá lại và ngay khi có sự biến động lớn về giá trị tài sản hoặc giá trị tài sản bị giảm do tài sản hao mòn, lạc hậu trên thị trường

Trên cơ sở đánh giá lại tài sản đảm bảo, các đơn vị cấp tín dụng trực tiếp yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản đảm bảo hoặc giảm giá trị dư nợ tương ứng cho phù hợp và lập hợp đồng bảo đảm bổ sung theo quy định

4 Thẩm định TSĐB

Định giá

- ĐƠN GIÁ ĐÁT Ở MẶT TIỀN

Đơn giá đất ở mặt tiền = đơn giá ở của UBND * Hệ số K

- Đơn giá đất ở mặt tiền tại đường DC3 , phường Sơn Kỳ theo quyết định 51/2014/

QĐ – UBND ngày 31/12/2014 , sửa đổi , bổ sung bởi quyết định 30/2017/QĐ- UBND ngày 22/07/2017 của UBND TP.HCM : 7.200.000 đ/m2

- Hệ số K = 4,5 ( tối đa vì khu chung cư ,gần các công ty , siêu thị , chợ , giao thông

thuận tiện)

- Đơn giá mặt tiền đường theo quy định của SCB

= 7.200.000 * 4,5 = 32.400.000 đồng/m2

- Tài sản nằm trong hẻm chính được trải xi măng , có mức lộ giới khoảng tầm 5m

và đơn giá mặt tiền phải bé hơn 40.000.000đ/m2 nên hệ số vị trí tối đa là 65% Như vậy đơn giá đất ở hẻm được tính theo công thức sau :

- Đơn giá đất ở đường hẻm = đơn giá đất ở mặt tiền * hệ số vị trí

= 32.400.000 * 65% = 21.060.000 đồng/m2

BẢNG THAM KHẢO GIÁ THỊ TRƯỜNG

Đặc điểm tài sản Tài sản thế chấp

quận Tân Phú , TP.HCM

Như vậy , giá trị quyền sử dụng đất là :

=21.060.000 * 56 = 1.179.360.000 đồng

- Đơn giá được đánh giá thấp hơn so với thị trường của các BĐS cùng khu

vực , khoảng cách chênh lệch này có thể coi là tương đối lớn vì có thể do nhu cầu biến động giá trên thị trường.

 Phương pháp chi phí để xác định đơn giá xây dựng nhà ở :

- Nhà phố 3 tầng , tường gạch , sàn BTCT , mái BTCT nên đơn giá xây dựng nhà ở

theo quy định của SCB là : 3.800.000 đồng/m2

- Thời gian khấu hao là 30 năm ( nhà kiên cố 3 tầng , có mái , sàn BTCT) xây dựng

năm 2010 , năm định giá năm 2016 nên tỷ lệ chất lượng còn lại tính theo công thức :

Vậy tỷ lệ chất lượng còn lại = 1 - 306 = 80%

- Giá công trình xây dựng nhà ở trên đất tính theo công thức :

Như vậy , giá công trình xây dựng trên đất là :

= 3.800.000 * 80% * 171,2 = 520.448.000 đồng Như vậy , tổng giá trị tài sản bao gồm cả đất và nhà là :

= 1.179.360.000 + 520.448.000 = 1.669.808.000 đồng

KẾT LUẬN : tổng tài sản thế chấp là 1.669.808.000 đồng , trong khi đó xin vay 1 tỷ

đồng < 70% giá trị tài sản thế chấp ( 1.168.865.600) , hồ sơ xin vay hợp lệ nên Ngân hàng có thể cho vay

TỶ LỆ CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI = 1 –

thời gianđã sử dụng của công trình xây dựng

thời giankhấu hao của công trình xây dựng

= Đơn giá xây dựng tối đa * tỷ lệ chất lượng còn lại * diện tích sàn xây

dựng