Sóc Trăng, Tỉnh Sóc Trăng” ở mức độ tiền khả thi theo các quan điểm về tài chính của dự án ở các phương án đầu tư, đồng thời phân tích kinh tế - xã hội, cũng như phân tích các rủi ro của
GIỚI THIỆU
Đặt Vấn Đề
Nhà ở là một trong những vấn đề yêu cầu cấp thiết của mọi tầng lớp nhân dân Việc thực hiện tốt vấn đề nhà ở là tiền đề quan trọng để góp phần ổn định, nâng cao mức sống của người dân đồng thời tác động tích cực đến việc xây dựng và phát triển xã hội theo định hướng của nhà nước Hiện tại, nhu cầu nhà ở của người dân là rất cao đặc biệt là các đối tượng công nhân, viên chức, những người có thu nhập thấp trên địa bàn cả nước Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân các đối tượng trên gặp rất nhiều khó khăn về nhà ở, mà một trong những nguyên nhân chính là giá thành các căn hộ, nhà ở hiện rất cao, vượt xa khả năng chi trả của người dân Do đó, thực hiện chủ trương phát triển nhà ở của chính phủ, nhà nước hỗ trợ và kêu gọi các doanh nghiệp tăng cường xây dựng các dự án nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp nhằm đảm bảo nhu cầu nhà ở cho các đối tượng này, góp phần ngăn chặn suy giảm kinh tế, thúc đẩy sản xuất kinh doanh và bảo đảm an sinh xã hội
1.1.1 Lý do hình thành dự án
Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tại phường 7, Tp Sóc Trăng được hình thành nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng công nhân, người có thu nhập thấp, tạo được môi trường sống tốt, giảm thiểu tối đa tác động xấu tới môi trường do các nhà trọ xây dựng tạm bợ cho các đối tượng trên thuê, giải quyết được nhu cầu ở, sinh hoạt, giải trí, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của các đối tượng này trên cơ sở tổ chức khai thác, sử dụng hợp lý đất đai, tài nguyên
Trong giai đoạn hiện nay, Nhà nước nói chung và UBND Tỉnh Sóc Trăng đang có chính sách hỗ trợ nhà ở cho sinh viên, công nhân và đối tượng thu nhập thấp tại khu vực đô thị Vì vậy việc đầu tư xây dựng khu dân cư tại phường 7, Tp Sóc Trăng là phù hợp với chủ trương chung của Chính phủ và chỉ đạo của UBND Tỉnh Sóc Trăng
1.1.2 Lý do hình thành đề tài Đề tài “Phân tích khả thi dự án xây dựng khu dân cư phường 7, Tp Sóc Trăng, Tỉnh Sóc Trăng” được hình thành căn cứ theo yêu cầu thực tế tại Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành Đây là dự án lớn, quy mô diện tích dự án lên đến 9,68 ha do đó kết quả đầu tư của dự án sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty cũng như chủ trương quy hoạch đô thị của Tỉnh Sóc Trăng Hiện tại với quỹ đất hiện có, Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành có thể tiến hành đầu tư theo hai phương án:
- Phương án 1: Công ty tiến hành xin phép Tỉnh Sóc Trăng xây dựng khu dân cư thương mại để tiến hành đầu tư khai thác kinh doanh theo cơ chế thị trường
- Phương án 2: Sử dụng quỹ đất hiện có tham gia đầu tư khu dân cư cho người có thu nhập thấp theo chủ trương kêu gọi đầu tư với các điều kiện ưu đãi của Tỉnh Sóc Trăng và phải hoạt động kinh doanh theo sự điều tiết của nhà nước
Trong điều kiện với hai phương án đầu tư với các điều kiện hoạt động và ưu đãi khác nhau thì việc nghiên cứu tính khả thi, lợi ích về mọi mặt của cả hai phương án là rất quan trọng cho quyết định triển khai đầu tư của Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành Do đó, việc hình thành đề án nhằm cung cấp thông tin cho chủ đầu tư để quyết định lựa chọn phương án đầu tư có lợi nhất cho mình là cần thiết Đó là lý do hình hành đề tài “Phân Tích Khả Thi Dự Án Xây Dựng Khu Dân Cư Phường 7, Tp Sóc Trăng, Tỉnh Sóc Trăng”
Ngoài ra, đây cũng chính là nhiệm vụ tác giả được Công ty cổ phần kỹ thuật Nam Việt, một đối tác chung vốn với Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành trong việc thực hiện dự án này, yêu cầu thực hiện.
Mục Tiêu Của Đề Tài
Đề tài được thực hiện nhằm phân tích, đánh giá hiệu quả và tính khả thi của dự án trên cả hai phương án có và không có ưu đãi của Tỉnh Sóc Trăng đối với dự án trên quan điểm tài chính, đồng thời tiến hành phân tích rủi ro, kinh tế và xã hội đối với phương án chọn và nêu các kiến nghị, giải pháp nếu có.
Câu Hỏi Nghiên Cứu
Mục tiêu của đề tài được cụ thể bằng các câu hỏi nghiên cứu sau:
- Phương án đầu tư nào có lợi nhất cho chủ đầu tư Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành nên chọn phương án tự đầu tư không ưu đãi hay đầu tư có ưu đãi của Tỉnh Sóc Trăng?
- Đối với phương án được chọn thì dự án có khả thi về mặt kinh tế - xã hội để Tỉnh Sóc Trăng cấp phép đầu tư hay không? Và dự án có rủi ro như thế nào?
Ý Nghĩa Thực Tiễn Của Đề Tài
Việc thực hiện đề tài nhằm giúp tác giả áp dụng những kiến thức đã học vào thực tiễn dự án nhằm đánh giá và phân tích tổng quan về dự án, cung cấp dữ liệu làm nguồn tham khảo cho việc ra quyết định đầu tư, triển khai dự án của chủ đầu tư cũng như quyết định cấp phép của Tỉnh Sóc Trăng cho dự án Thông qua việc hoàn thành đề tài giúp tác giả hoàn thành khóa luận tốt nghiệp trong chương trình đào tạo Thạc Sĩ Quản trị kinh doanh của Khoa Quản Lý Công Nghiệp, Đại Học Bách Khoa
Phạm Vi Của Đề Tài
Phạm vi nghiên cứu ở mức độ tiền khả thi với nội dung bao gồm:
- Phân tích sơ bộ số liệu đầu vào
- Phân tích tài chính của dự án trên cả hai phương án có xét đến lạm phát
- Phân tích rủi ro của dự án chọn
- Phân tích kinh tế và xã hội của phương án chọn trên cơ sở định lượng
Số liệu đầu vào được tính toán dựa trên bản thuyết minh dự án của Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành và các văn bản quy định về yêu cầu đối với xây dựng khu dân cư thương mại cũng như khu dân cư thu nhập thấp như Thông tư số 10/2009/TT-BXD ngày 15/6/2009 của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng về việc hướng dẫn quản lý đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân và nhà ở thu nhập thấp Thông tư số 15/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng về việc hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp thuộc các dự án do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư Thông tư số 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị
Trong phân tích tài chính đề tài chỉ giới hạn phạm vi nghiên cứu ở mức đánh giá khả thi về mặt tài chính của toàn bộ dự án xây dựng khu dân cư ở cả hai phương án từ khi bắt đầu khởi công xây dựng cơ sở hạ tầng đến khi hoàn thành và bán hết số lượng các căn hộ trong khu dân cư mà không quan tâm đến việc tính toán các doanh thu cũng như chi phí trong việc kinh doanh trường học, khu siêu thị trong khu dân cư vì đây là giai đoạn mà chủ đầu tư kêu gọi hỗ trợ đầu tư từ các nhà đầu tư khác cho hai hạng mục này Dự báo lạm phát Việt Nam sử dụng trong phân tích tài chính được tham khảo từ số liệu của Ngân Hàng Thế Giới (World Bank) năm 2012 Tỷ lệ lạm phát sử dụng trong đề tài là 7%
Trong phân tích rủi ro đầu tư thực hiện dự án đối với phương án chọn, đề tài thực hiện đối với một số các yếu tố chính có tác động đến chỉ tiêu tài chính của dự án như tổng mức đầu tư hàng năm, giá bán, lạm phát, lãi vay Phân phối xác suất được thực hiện với các biến đầu vào để tính toán Đồng thời, đề tài cũng tiến hành phân tích các tình huống có thể xảy ra đối với dự án trong các điều kiện: tốt nhất, xấu nhất và bình thường để đánh giá chính xác hơn về những rủi ro khi thực hiện đầu tư dự án
Trong phân tích kinh tế và xã hội đề tài sử dụng hệ số chuyển đổi kinh tế được xác định thông qua giá tài chính bằng cách điều chỉnh các khoản thuế và trợ cấp từ phía nhà nước, UBND Tỉnh.
Bố Cục Đề Tài
Đề án dự kiến có khoảng từ 45 - 50 trang nội dung chính, bao gồm 7 chương được bố cục cụ thể như sau: Chương 1 giới thiệu khái quát về cơ sở hình thành đề tài, trình bày mục tiêu, câu hỏi và phạm vi nghiên cứu, nói lên ý nghĩa thực tiễn của đề tài Chương 2 giới thiệu tổng quan về cơ sở lý thuyết và phương pháp luận được ứng dụng vào phân tích dự án Chương 3 mô tả và giới thiệu tổng quát về dự án, đồng thời giới thiệu các phương án đầu tư dự án Chương 4 sẽ phân tích về mặt tài chính của dự án đối với từng phương án, sau đó dựa vào các tiêu chí tài chính của các phương án để phân tích đánh giá tính khả thi của dự án Chương 5 phân tích rủi ro về mặt tài chính của dự án đối với phương án chọn Chương 6 phân tích tính khả thi về mặt kinh tế và xã hội của dự án từ đó tiến hành đánh giá về mục tiêu xã hội và những đối tượng chính liên quan khi dự án được triển khai Chương 7 sẽ tóm tắt lại các kết quả phân tích đã được thực hiện trong các chương trước, đồng thời đưa ra kết luận và kiến nghị cho dự án.
TỔNG QUAN VÀ PHƯƠNG PHÁP LUẬN
Tổng Quan Cơ Sở Lý Thuyết
Thẩm định dự án là khâu quan trọng trong công tác chuẩn bị dự án đầu tư, sự thành bại của dự án phụ thuộc trực tiếp vào việc ra các quyết định đúng đắn Dựa vào việc sử dụng các công cụ và phương pháp trong việc thẩm định dự án có thể cho nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan về dự án, các hiệu quả về tài chính, hiệu quả về kinh tế - xã hội mà sự hiện diện của dự án mang lại, thông qua đó giúp việc ra quyết định về dự án đầu tư một cách chính xác và đúng đắn hơn
Giới thiệu các khái niệm cơ bản về dự án và các khái niệm được sử dụng trong phân tích dự án
“Chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc người thay mặt chủ sở hữu hoặc người vay vốn và trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư”
(Nguồn: Luật đầu tư Số 59/2005/QH11)
Theo quy định của luật đầu tư: “Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định” (Nguồn: Luật đầu tư Số 59/2005/QH11)
Dự án đầu tư xây dựng công trình theo định nghĩa của luật Xây dựng “Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định”
“Nhà ở thu nhập thấp là nhà ở do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để bán (trả tiền một lần hoặc trả góp), cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo phương thức xã hội hóa” (Nguồn: Quyết Định
Số 67/2009/QĐ- TTg) Đây là loại hình nhà được đầu tư bằng nguồn vốn thương mại của các doanh nghiệp cùng với một số ưu đãi và khuyến khích của nhà nước Do đó, nhà thu nhập thấp cũng là loại hình nhà thương mại nhưng có sự điều tiết của nhà nước về diện tích, giá cả, điều kiện và các đối tượng được mua bán loại nhà này
2.1.2 Chu trình phát triển và nội dung phân tích một dự án a Chu trình phát triển dự án
Chu trình phát triển của dự án bao gồm 3 thời kỳ: chuẩn bị dự án, thực hiện dự án, vận hành và đánh giá hậu dự án
Hình thành ý tưởng và xác định dự án nhằm xác định các thông tin liên quan đến nhu cầu về hàng hóa và dịch vụ mà dự án tạo ra và tiến hành đánh giá sơ bộ về nhu cầu đối với các dự án Giai đoạn này nếu thực hiện đầy đủ sẽ tạo nền tảng ban đầu cho khâu nghiên cứu tiền khả thi khi dự án được đánh giá là triển vọng trong khâu đánh giá sơ bộ
Nghiên cứu tiền khả thi nhằm đánh giá triển vọng chung của dự án, hỗ trợ ra quyết định có hay không chuyển sang giai đoạn nghiên cứu khả thi Trong khi tiến hành nghiên cứu tiền khả thi, người ta thường dùng những nguồn thông tin thứ cấp ở những lúc nào có thể được bao gồm việc tham khảo, phân tích các tài liệu đã có trước đây về các vấn đề đang nghiên cứu, hoặc tham khảo các tài liệu tạp chí kỹ thuật và thương mại chuyên ngành… nhằm thu thập các thông tin có liên quan đến công việc thẩm định dự án
Nghiên cứu khả thi cũng được thực hiện tương tự như giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi nhưng khác nhau ở mức độ chi tiết hơn, chính xác hơn bằng cách sử dụng tối đa cả hai nguồn thông tin thứ cấp và sơ cấp Mọi khía cạnh của dự án đều được xem xét, chủ yếu là tập trung vào các yếu tố bất định, các biến số chủ yếu có vai trò quyết định đối với dự án
Thẩm định và ra quyết định đầu tư là giai đoạn sử dụng các kỹ thuật phân tích dự án đã được thiết lập để xem xét toàn diện các nội dung cơ bản ảnh hưởng trực tiếp đến dự án Kết quả của việc thẩm định dự án là căn cứ để các nhà đầu tư, các cơ quan quản lý đầu tư ra quyết định đầu tư hay bãi bỏ dự án
Thực hiện dự án bao gồm các hoạt động phân bổ hay điều phối nguồn lực để dự án có thể hoạt động thông qua các kế hoạch và tổ chức kiểm soát, giúp dự án thực hiện đúng chức năng
Vận hành và đánh giá hậu dự án
Sau khi dự án hoàn thành công tác vận hành được tiếp diễn dưới sự quản lý của ban quản lý mới Trong giai đoạn này có sự chuyển giao nhân sự, kỹ thuật dần dần từ phía thực hiện dự án cho khâu nhân sự mới Việc đánh giá hậu dự án nhằm so sánh các kết quả kỳ vọng với kết quả thực tế của dự án, đánh giá sự đóng góp thực tế của dự án đối với quốc gia, đồng thời rút ra các bài học kinh nghiệm tiếp tục phát huy những thành công và tránh những sai lầm đã gặp b Nội dung phân tích một dự án
- Phân tích thị trường hay sức cầu: nhằm ước lượng, định lượng hóa nhu cầu của hàng hóa và dịch vụ mà dự án làm ra trong hiện tại, tương lai và khả năng cạnh tranh của sản phẩm
- Phân tích kỹ thuật: nhằm xác định các yêu cầu, quy định về điều kiện kỹ thuật của dự án, các yếu tố công nghệ, nhân công và ước toán sơ khảo về chi phí của các yếu tố này
- Phân tích nhân lực và quản lý: xác định nguồn nhân lực cần thiết cho việc thực hiện cũng như vận hành trong suốt quá trình dự án
- Phân tích tài chính hay ngân sách: tổng hợp các dữ liệu về tài chính để xác định dòng ngân lưu cho dự án và kiểm tra tính khả thi về mặt tài chính
Mô Hình Nghiên Cứu
Mô hình nghiên cứu sử dụng trong phân tích dự án được trình bày ở Hình 2.1
Hình 2.1: Mô hình phân tích dự án
Nguồn: Giáo trình phân tích dự án - Chương trình giảng dạy Thạc sĩ Quản trị kinh doanh khóa
2011 trường ĐHBK Tp HCM, năm 2011
PHÂN TÍCH NHU CẦU CƠ BẢN PHÂN TÍCH XÃ HỘI PHÂN TÍCH KINH TẾ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
PT THỊ TRƯỜNG PT KỸ THUẬT PT NGUỒN LỰC
Phương Pháp Thu Thập Số Liệu Và Phân Tích Tài Chính
2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu
Nguồn số liệu chủ yếu thu thập từ:
- Nguồn thông tin của Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành
- Nguồn thông tin của Công ty Cổ phần kỹ thuật Nam Việt
- Các thông số về kỹ thuật, công nghệ xây dựng được tham khảo theo các quy định của ngành và ý kiến của các chuyên gia trong bản quy hoạch 1/500 và bản thiết kế chi tiết của dự án
- Thu thập các chỉ số giá xây dựng công trình, định mức các loại chi phí thông qua Quyết Định Số 957/QĐ-BXD, các văn bản pháp luật của nhà nước, các văn bản thông báo của ngành
- Nguồn thông tin từ các dự án có tính chất tương tự trên địa bàn Tỉnh Sóc Trăng
2.3.2 Các phương pháp phân tích tài chính Để đánh giá xem dự án có đáng để doanh nghiệp đầu tư hay không, đề án sử dụng phương pháp giá trị hiện tại ròng (NPV), phương pháp suất thu lợi nội tại (IRR), phương pháp tỷ số lợi ích – chi phí (B/C) và thời gian hoàn vốn của dự án (Thv) a Phương pháp giá trị hiện tại ròng NPV
Là hiện giá của chuỗi lợi ích, chi phí với mức chiết khấu được chọn và được tính bằng phương trình sau:
- r: Suất chiết khấu yêu cầu
- t: Thứ tự năm hoạt động của dự án (t năm gốc là năm 0)
- n: Số năm hoạt động của dự án
Tiêu chuẩn đánh giá dự án đáng giá: NPV ≥ 0
Tiêu chuẩn so sánh các dự án loại trừ nhau: chọn dự án có NPV lớn nhất b Phương pháp suất thu lợi nội tại IRR
Suất thu lợi nội tại có thể được xem là lãi suất tự bản thân của dự án đầu tư tạo ra và là suất chiết khấu làm cho NPV bằng không IRR được tính bằng phương trình sau:
- r: Suất thu lợi nội tại
- t: Thứ tự năm hoạt động của dự án (t năm gốc là năm 0)
- n: Số năm hoạt động của dự án
Tiêu chuẩn đánh giá: Dự án khả thi khi IRR ≥ MARR Với MARR là suất sinh lợi yêu cầu tối thiểu của nhà đầu tư
Tiêu chuẩn so sánh khi các phương án loại trừ nhau: dùng phương pháp gia số IRR(gia số) ≥ MARR khi đó phương án có vốn đầu tư lớn thì đáng giá hơn c Phương pháp tỷ số lợi ích – chi phí (B/C)
Tỷ số lợi ích – chi phí (B/C) được tính bằng cách đem chia hiện giá các lợi ích cho hiện giá chi phí, sử dụng chi phí cơ hội của vốn làm suất chiết khấu
- NPVB: Hiện giá các dòng ngân lưu lợi ích
- NPVC: Hiện giá các dòng ngân lưu chi phí
Tiêu chuẩn đánh giá dự án khả thi khi B/C ≥ 1
Tiểu chuẩn so sánh khi các phương án loại trừ nhau: dùng phương pháp gia số B/C(gia số) ≥ 1 khi đó phương án có vốn đầu tư lớn thì đáng giá hơn d Phương pháp thời gian hoàn vốn
Thời gian hoàn vốn được xác định là thời gian cần thiết để hoàn lại vốn đầu tư và được xác định như sau:
- I: Đầu tư ban đầu của dự án
- t: Thứ tự năm hoạt động của dự án
- NCFt: Thu nhập ròng của dự án vào năm t
- r: Suất chiết khấu yêu cầu
- Thv: Thời gian hoàn vốn
Tiêu chuẩn đánh giá: thời gian hoàn vốn Thv ≤ Thời gian quy định cụ thể cho từng loại dự án khác nhau
2.3.3 Phương pháp phân tích kinh tế - xã hội a Phương pháp hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế
Phương pháp phân tích kinh tế bằng hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế bằng cách điều chỉnh các khoản thuế và trợ cấp trong kết quả thẩm định về tài chính để chuyển đổi sang giá kinh tế, sau đó tính toán các chỉ số NPV, IRR, B/C và đưa ra kết luận khả thi về mặt kinh tế của dự án b Phương pháp phân tích xã hội
Phân tích xã hội bằng phương pháp ai được ai mất từ dự án thông qua xác định những tác động của dự án đối với phúc lợi của những nhóm đối tượng đặc biệt trong xã hội, xác định những đối tượng nào trong xã hội được hưởng lợi hay bị thiệt hại từ dự án, sau đó so sánh hai yếu tố này với nhau để có thể đánh giá và phân phối lợi ích hoặc chi phí của dự án giữa các nhóm đối tượng này Đồng thời cũng xác định những lợi ích của dự án có đóng góp được cho phúc lợi xã hội, đạt được những mục tiêu chính trị, xã hội như dự kiến không
2.3.4 Phương pháp phân tích rủi ro
Rủi ro là sự sai lệch giữa giá trị ước tính hay kế hoạch so với thực tế Phân tích rủi ro của dự án nhằm cung cấp thông tin về các khả năng có thể xảy ra ảnh hưởng đến hiệu quả dự án Nguồn gốc của rủi ro là do sai số dự báo của các yếu tố nhập lượng và xuất lượng của dự án, sự không chắc chắn liên quan đến loại hình đầu tư kinh doanh, tình hình kinh tế chính trị xã hội, sự thay đổi công nghệ và thiết bị Do đó, các dự án đều có rủi ro nhất định tùy vào sự thay đổi của môi trường và mức độ tin cậy của các dự báo Các phương pháp phân tích rủi ro đang được sử dụng phổ biến hiện nay là phân tích độ nhạy, phân tích tình huống và phân tích rủi ro bằng mô phỏng
Phân tích độ nhạy nhằm mục đích phân tích những ảnh hưởng của sự thay đổi các yếu tố đầu vào đến hiệu quả dự án Bằng cách xác định các tham số đầu vào và tiến hành phân tích lọc ra các tham số nhạy cảm mà khi thay đổi sẽ tác động nhiều đền kết quả của dự án
Phân tích tình huống nhằm giúp cho việc đánh giá tác động đồng thời của các yếu tố nhạy cảm và sự tương tác của chúng lên kết quả của dự án Sau đó chọn ra các tình huống tốt nhất, xấu nhất và trung bình cho dự án
Tóm lại, Chương 2 đã trình bày tổng quan cơ sở lý thuyết được ứng dụng trong đề tài phân tích dự án Đầu tiên là giới thiệu chu trình phát triển của một dự án xây dựng, các quan điểm dùng trong phân tích dự án Tiếp theo là cơ sở lý thuyết của các phương pháp phân tích Dự án sẽ được thẩm định bởi các tiêu chí NPV, IRR, B/C, Thv đối với phân tích tài chính và kinh tế bằng quan điểm tổng đầu tư, chủ đầu tư, quan điểm của nền kinh tế nói chung và quan điểm của ngân sách từ đó đưa ra kết luận về tính khả thi hay không khả thi của dự án.
MÔ TẢ VÀ XÁC ĐỊNH CÁC THÔNG SỐ DỰ ÁN
Giới Thiệu Dự Án
Chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành có trụ sở chính đặt tại số
176 Quốc lộ 1A, Ấp Phụng Hiệp, Xã An Hiệp, Huyện Châu Thành, Tỉnh Sóc Trăng Do ông Đỗ Khánh Hoàng làm Giám đốc điều hành Công ty được Sở Kế hoạch và Đầu tư Tỉnh Sóc Trăng cấp giấy chứng nhận kinh doanh số 2200328183 ngày 25/05/2009 với vốn điều lệ 70 tỷ VNĐ Ngành nghề kinh doanh chính là xây dựng công trình dân dụng, kinh doanh bất động sản, kinh doanh nhà hàng – khách sạn Đối tác góp vốn: Công ty cổ phần kỹ thuật Nam Việt, trụ sở chính đặt tại số 171/10 Đường D1, Phường 25, Quận Bình Thạnh, Tp HCM Công ty được thành lập từ năm 2006 với tên gọi ban đầu là Công ty TNHH kỹ thuật Nam Việt với chức năng chính là thi công các hệ thống cơ điện với vốn điều lệ 32 tỷ VNĐ Đến năm 2010 Công ty chuyển đổi thành Công ty cổ phần kỹ thuật Nam Việt, ngoài chức năng chính công ty còn mở rộng sang lĩnh vực đầu tư dự án và xây dựng
Dự án xây dựng khu dân cư được ban quản lý Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành kết hợp với ban lãnh đạo Công ty cổ phần kỹ thuật Nam Việt tiến hành đầu tư xây dựng trên diện tích 96.848 m 2 , thuộc địa phận phường 7, Tp Sóc Trăng, Tỉnh Sóc Trăng có một phần giáp với Quốc Lộ 60 và một phần giáp với kênh 30/4 Khu vực dự án có một vị trí thuận lợi để thu hút dân cư do nằm đối diện khu công nghiệp và nằm trên tuyến quốc lộ 1A đoạn vào thành phố có tập trung khá nhiều công ty chế biến thủy sản Trong tương lai việc mở rộng ranh giới quy hoạch thành phố về hướng khu công nghiệp sẽ đấu nối với khu vực này để phát triển thành khu dân cư hiện đại Dự án này đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 theo quyết định số 1803/QĐ-UBND ngày 14/11/2012 của UBND Thành Phố Sóc Trăng bao gồm các thông số cơ bản về kiến trúc, khu đất quy hoạch, hạ tầng và các thông số khác.
Đặc Điểm, Quy Mô Của Dự Án
Là dự án đầu tư khu dân cư với đầy đủ các hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội bao gồm các dịch vụ thương mại, công cộng, vui chơi giải trí Đồng thời cũng là dự án đầu tư sản xuất kinh doanh của Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành nên việc lựa chọn phương án đầu tư, vận hành kinh doanh ảnh hưởng rất lớn đến kết quả hoạt động kinh doanh sản xuất của doanh nghiệp
3.2.2 Quy mô của dự án
Toàn bộ diện tích 96.848m 2 đều dành cho dự án, trong đó bao gồm 47.321m 2 đất dành cho xây dựng các dãy nhà trệt liên kế, 8.376m 2 đất dành cho xây dựng dãy nhà ở thương mại nhằm đáp ứng nhu cầu nhiều loại nhà ở của người dân Diện tích đất còn lại sẽ dành cho xây dựng khu thương mại, trường học và công viên cây xanh Thông tin chi tiết được trình bày trong Bảng 3.1
Bảng 3.1: Bảng cân bằng sử dụng đất
TT Loại đất Diện tích (m 2 ) Tỷ lệ (%)
Nguồn: Bản quy hoạch chi tiết dự án của Trung tâm quy hoạch xây dựng Sóc Trăng năm 2012
Dự án đã được Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành dự kiến thực hiện gồm 2 giai đoạn sau:
Giai đoạn 1: Thi công xây dựng hạng mục hạ tầng kỹ thuật bao gồm các trục giao thông chính, hệ thống cấp thoát nước mưa, nước thải, hệ thống điện, chiếu sáng… và các khu nhà thương mại trên trục đường chính Dự tính tiến hành thi công Quý III năm 2013
Giai đoạn 2: Xây dựng các trục đường nhánh và các dãy nhà liên kế còn lại trên các trục giao thông Trong giai đoạn này đến năm 2015 chủ đầu tư sẽ liên kết với các nhà đầu tư khác đầu tư các công trình còn lại: khu giáo dục và khu thương mại Dự kiến dự án hoàn thành vào năm 2016.
Giải Pháp Kiến Trúc Và Tiêu Chuẩn Xây Dựng
3.3.1 Đối với công trình nhà ở
Các khu nhà ở được phân chia theo dạng nhà ở liên kế, được xây dựng thành từng dãy theo thiết kế mẫu thống nhất, dự kiến xây dựng 695 căn hộ và chia làm 22 dãy Kết cấu nhà hiện đại, mái lợp ngói, tôn màu hoặc mái bằng Kiến trúc hình khối, màu sắc nhẹ nhàng hiện đại Tổ chức mặt bằng có sân trước, sân sau, giữa nhà có giếng trời lấy sáng và thông thoáng
Mật độ xây dựng tối đa không quá 80%, chiều cao xây dựng 1 tầng đối với toàn khu liên kế, 2 tầng đối với toàn khu nhà thương mại
Các dãy nhà phố có sân sau 2m, tổ chức hệ thống thoát nước thải sinh hoạt, ngoài ra có thể lắp đặt hệ thống cấp điện, điện thoại…cho từng hộ dân Hạn chế đưa ban công ra phía sau, chỉ tổ chức máng xối và ô văng che nắng tối đa 0,6m
3.3.2 Đối với công trình công cộng
Khu đất có quy mô lớn nên cần bố trí các công trình công cộng, phục vụ các đối tượng sinh sống trong khu quy hoạch Kiến trúc cảnh quan các công trình này được quy hoạch cụ thể như sau:
- Đối với khu công viên cây xanh, khu thể dục thể thao bố trí trên các tuyến đường nội bộ, nhằm đảm bảo bán kính phục vụ cho 4.000 dân, có diện tích 4.763m 2 , mật độ xây dựng 5%, số tầng xây dựng là 1 tầng
- Đối với khu giáo dục chủ yếu phục vụ cho khu dân cư có diện tích 2.360m 2 , mật độ xây dựng tối đa 40%, mật độ cây xanh tối thiểu 30%, số tầng xây dựng từ 1 -
- Đối với khu thương mại chủ yếu phục vụ những hộ dân trong khu quy hoạch có diện tích 2.884m 2 , mật độ xây dựng tối đa 40%, số tầng xây dựng là 2 tầng.
Các phương án đầu tư
Đối với bất kỳ dự án kinh doanh nào, các bên tham gia đều thảo luận các phương án đầu tư cụ thể Trong điều kiện hiện tại Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành có hai phương án có thể tiến hành đầu tư đó là tự đầu tư theo cơ chế thị trường và đầu tư theo sự ưu đãi của UBND Tỉnh Sóc Trăng nhưng phải hoạt động kinh doanh với sự điều tiết của nhà nước Trong đó cả hai phương án đều giữ nguyên kiến trúc quy hoạch và thiết kế ban đầu cùng với các tiêu chuẩn xây dựng theo quy định của nhà nước a Phương án 1: Tự đầu tư và hoạt động theo cơ chế thị trường Ưu điểm:
- Giá bán theo cơ chế thị trường
- Không hạn chế lợi nhuận
- Phải tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo luật định do khu đất thực hiện dự án vẫn thuộc diện đất nông nghiệp Do đó, khoản thuế chuyển đổi đất sẽ làm tăng chi phí đầu vào nên cần nguồn vốn ban đầu lớn
- Vốn vay tín dụng áp dụng theo lãi suất thị trường khoảng 14,5%
- Sử dụng giá bán thị trường nên một số đối tượng có thu nhập trung bình và thấp khó có thể tiếp cận được
- Cạnh tranh khách hàng lớn do trong khu vực Phường 7, Tp Sóc Trăng cũng có khu dân cư thương mại Minh Châu đang xây dựng và hoàn thiện
- Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế đối với nhà nước: Thuế VAT (10%), thuế thu nhập doanh nghiệp (25%) b Phương án 2: Đầu tư theo dự án của Tỉnh Sóc Trăng có sự ưu đãi của nhà nước Ưu điểm:
- Tiến hành đầu tư xây dựng kinh doanh không phải nộp thuế chuyển đổi đất Do đó cần nguồn vốn ban đầu thấp hơn so với Phương án 1
- Được áp dụng các chính sách ưu đãi về thuế: Thuế VAT (0%), thuế thu nhập doanh nghiệp được miễn trong 4 năm đầu kể từ khi có thu nhập chịu thuế, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và được áp dụng thuế suất 10% trong suốt thời gian hoạt động
- Được vay vốn ưu đãi tín dụng với lãi suất danh nghĩa 12%/ năm
- Giá kinh doanh thấp hơn giá thị trường nên phù hợp với nhiều loại đối tượng có thu nhập trung bình và thấp Do đó thị trường ít có cạnh tranh
- Khách hàng mua nhà của dự án phải đúng đối tượng được quy định theo luật
- Giá bán cố định tính theo quy định của nhà nước
- Quy định lợi nhuận thực tối đa đối với dự án của chủ đầu tư là 10%
Cả hai phương án đều có những ưu, nhược điểm riêng Việc lựa chọn đầu tư phương án nào cũng có ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh của công ty do đó đứng trên phương diện chủ đầu tư cần tiến hành phân tích xem xét phương án nào có lợi nhuận tài chính cao nhất thì tiến hành đầu tư theo phương án đó Trong chương tiếp theo, đề án tiếp tục phân tích về phương diện tài chính của dự án trên cả hai phương án để tạo cơ sở so sánh và giúp cho chủ đầu tư lựa chọn phương án đầu tư cho mình
Tóm lại, Chương 3 đã trình bày tổng quan về dự án Dự án do Công Ty TNHH Địa Ốc Thu Đại Thành trực tiếp quản lý và thực hiện trên diện tích đất 9,68 ha bao gồm
695 căn hộ được chia làm 22 dãy phân bố trong toàn khu cùng với các khu thương mại và giáo dục, công viên thể dục thể thao Đồng thời, nội dung Chương 3 cũng trình bày các phương án đầu tư khác nhau với những ưu đãi cũng như cách thức hoạt động khác nhau trong suốt quá trình thực hiện dự án.
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
Phân Tích Tài Chính Dự Án Trong Trường Hợp Không Có Ưu Đãi
4.1.1 Cơ sở dữ liệu dùng để phân tích dự án a Tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư của dự án có cơ cấu thành phần được tính toán theo hướng dẫn của Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình bao gồm các hạng mục: chi phí xây dựng, chi phí chuyển nhượng đất, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng Dự kiến tổng mức đầu tư dự án được trình bày tại Bảng 4.1
- Chi phí đầu tư xây dựng
Việc tính toán chi phí đầu tư xây dựng ở giai đoạn lập dự án đầu tư chủ yếu dựa trên khối lượng cơ bản của các hạng mục công việc theo thiết kế cơ sở và được khái toán theo định mức của Trung Tâm Quy Hoạch Xây Dựng Tỉnh Sóc Trăng trong Thuyết minh quy hoạch chi tiết dự án năm 2012
Kinh phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật: 34.425.148.500 VNĐ (1)
Kinh phí đầu tư xây dựng nhà ở: 98.423.781.945 VNĐ (2)
Tổng hợp Chi phí đầu tư xây dựng: GXD = (1) + (2) = 132.848.930.445 VNĐ
Bảng 4.1: Tổng mức đầu tư của phương án 1 Đơn vị: VNĐ
TT Nội dung công việc Chi phí trước
VAT Thuế VAT Chi phí sau
1 Chi phí đầu tư xây dựng 132.848.930.445 13.284.893.045 146.133.823.490
3 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 5.170.214.675 517.021.468 5.687.236.143
II Lãi vay trong thời gian xây dựng 14.538.707.156 14.538.707.156
Nguồn: Tác giả tổng hợp và tính toán theo thuyết minh quy hoạch chi tiết dự án năm 2012
- Chi phí quản lý dự án
Chi phí quản lý dự án được tính toán theo định mức chi phí được quy định tại Quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 của Bộ Xây Dựng
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng được tính toán chủ yếu dựa theo định mức chi phí tại quyết định 957/QĐ-BXD và được trình bày chi tiết tại Bảng 4.2
Hiện trạng khu đất thực hiện dự án là đất nông nghiệp đã được chủ đầu tư mua lại từ người dân Do vậy để thực hiện dự án chủ đầu tư phải tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng khu đất Mức giá chuyển đổi đất được tính theo mức giá được quy định tại Nghị quyết số 29/2012/NQ-HĐND ngày 07/12/2012 của Hội Đồng Nhân Dân Tỉnh Sóc Trăng Chi tiết tính toán chi phí đất được trình bày tại Phụ lục 1.2
Bảng 4.2: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng của phương án 1 Đơn vị: VNĐ
TT Loại chi phí Diễn giải Giá trị
* Định mức chi phí theo quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009
1 Chi phí thiết kế GXD x 1,538% 2.043.216.550
2 Chi phí thẩm tra thiết kế GXD x 0,098% 130.191.952
3 Chi phí thẩm tra tổng dự toán GXD x 0,095% 126.206.484
4 Chi phí lập hồ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu phần xây dựng GXD x 0,086% 114.250.080
5 Chi phí giám sát thi công GXD x 1,432% 1.902.396.684
6 Chi phí lập dự án đầu tư GXD x 0,289% 383.933.409
7 Chi phí tư vấn khác (1+ +6)x10% 470.019.516
* Tổng chi phí tư vấn đầu tư xây dựng G TVDT 5.170.214.675
Nguồn: Tác giả tính toán theo quy định 957/QĐ-BXD
Chi phí khác là những chi phí không thuộc các nội dung quy định tại các mục trên nhưng cần thiết để thực hiện dự án và được trình bày tại Bảng 4.3
Bảng 4.3: Chi phí khác của phương án 1 Đơn vị: VNĐ
TT Loại chi phí Diễn giải Giá trị
* Lệ phí thẩm định theo thông tư 109/2000/BTC
1 Lệ phí thẩm định dự án đầu tư GXD x 0.012% 15.941.872
2 Lệ phí thẩm định thiết kế GXD x 0.024% 31.883.743
3 Lệ phí thẩm định dự toán GXD x 0.017% 22.584.318
* Định mức thẩm tra phê duyệt quyết toán, kiểm toán
4 Chi phí kiểm toán TMĐTx 0.194% 430.392.885
5 Chi phí thẩm tra quyết toán mức đầu tư TMĐTx 0.128% 283.970.563
6 Chi phí, phí và lệ phí khác (1+…+5) x 10% 78.477.338
Nguồn: Tác giả tính toán theo quy định 957/QĐ-BXD và thông tư 109/2000/BTC
Khoản chi phí dự phòng được tính toán nhằm mục đích bảo đảm cho chủ đầu tư có thể tự quyết định thanh toán cho những phần phát sinh mà chưa lường trước được, qua đó giúp cho chủ đầu tư dự trù và chuẩn bị nguồn vốn Do đó, khoản chi phí này là khoản chi chưa thực tế phát sinh nên trong kế hoạch đầu tư của dự án không phân bổ chi phí này vào mức đầu tư hàng năm
Cơ cấu chi phí dự phòng được tính theo quy định của Nghị định 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình và thông tư 05/2007/BXD của Bộ Xây Dựng bao gồm: Dự phòng khối lượng phát sinh và dự phòng trượt giá (do dự án có thời gian xây dựng trên 2 năm)
Dự phòng khối lượng phát sinh:
GDP1 = (GXD + GQLDA + GTVDT + GK) x 5% =! 7.044.022.188 VNĐ
Dự phòng trượt giá xây dựng trong đề tài tạm tính như sau: Dự kiến CPI (chỉ số giá tiêu dùng) cứ mỗi năm tăng từ 8 - 12%, với ngành xây dựng tăng khoảng 80% CPI, tức tăng giá xây dựng hàng năm khoảng 6,4 - 9,6% Chi tiết dự phòng trượt giá được trình bày tại Phụ lục 1.3
GDP2 = 17.194.139.923 VNĐ b Chi phí vận hành và bảo trì
Trong giai đoạn dự án đang triển khai, việc quản lý vận hành và tổ chức thực hiện các dịch vụ công ích sẽ do Chủ đầu tư - Ban quản lý dự án thực hiện Sau khi dự án hoàn thành, các dịch vụ do Nhà nước quản lý sẽ do các cơ quan địa phương có thẩm quyền đảm nhiệm Riêng chi phí bảo trì nhà ở đã được bao gồm trong giá bán và được xác định theo Khoản 2 Điều 4 Thông tư số 15/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 của Bộ Xây Dựng Chi phí bảo trì dự tính khoảng 2% chi phí xây dựng và được chi trả khi dự án hoàn thành vào năm 2016 và năm 2017
GBảo trì = 2.656.978.609 VNĐ Đối với các dịch vụ công ích khác như vệ sinh quét dọn, bảo vệ, an ninh được lựa chọn như sau: Tùy theo tình hình thực tế và nhu cầu sinh hoạt của người dân có thể tự thành lập một ban quản lý khu hoặc giao cho một công ty dịch vụ thuộc quản lý của chủ đầu tư Chi phí cho các dịch vụ công ích sẽ do các hộ dân đóng góp theo quy định của nhà nước Do đó, các khoản chi phí cũng như doanh thu này không đưa vào dòng tiền của dự án c Chi phí bán hàng
Chi phí bán hàng được tính dựa trên doanh thu hàng năm, dự tính khoảng 3% doanh thu d Kế hoạch vay vốn và trả lãi
Theo thông tư số 17/2012/TT-NHNN của Ngân Hàng Nhà Nước Việt Nam, từ ngày 28/05/2012 lãi suất tối đa đối với tiền gởi bằng đồng Việt Nam của các tổ chức tín dụng là 11% Đây là lần cắt giảm thứ 3 kể từ đầu năm đến hết tháng 05/2012 với tổng mức giảm là 3% Với mức giảm lãi suất huy động tối đa như trên nhiều tổ chức tín dụng xác định mức lãi suất cho vay sẽ giảm xuống dưới 14,50% từ quý 3 năm
2012 Vì vậy, lãi suất vay vốn không ưu đãi của dự án được lựa chọn ở mức 14,50% để phân tích hiệu quả kinh tế của dự án
Theo bài toán kinh tế của dự án, chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng được tính bằng: Glãi vay = 14.538.707.156VNĐ Chi tiết kế hoạch vay và trả lãi vay được trình bày tại Phụ lục 1.7 e Cơ cấu nguồn vốn
Cơ cấu nguồn vốn đầu tư được trình bày tại Bảng 4.4 và được tính toán dựa trên các thông số đầu vào như sau:
- Tỷ lệ vốn đầu tư tự có: Bao gồm nguồn vốn của Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành và nguồn vốn góp của Công ty cổ phần kỹ thuật Nam Việt Dự kiến nguồn vốn chiếm tỷ lệ 12,62% tổng chi phí đầu tư
- Vốn huy động: Vốn huy động là vốn thu được từ khách hàng, được trích để quay vòng vốn đầu tư Việc sử dụng vốn huy động phụ thuộc vào tiến độ thi công thực hiện dự án, tiến độ bán hàng và thu tiền từ khách hàng Theo kế hoạch của dự án đến năm 2014 dự án bắt đầu có doanh thu Doanh thu của dự án từ năm 2014 sau khi chi trả các chi phí được tái đầu tư vào hoạt động xây dựng của dự án Chi tiết kế hoạch quay vòng vốn huy động được trình bày tại Phụ lục 1.10
- Vốn vay ngân hàng: Vốn vay ngân hàng là các khoản vay tín dụng có trả lãi theo quy định của nhà nước Trong dự án này, nguồn vốn vay được huy động sử dụng từ đầu dự án cho đến khi chủ đầu tư có đủ nguồn thu từ khách hàng Tỷ lệ nguồn vốn vay ngân hàng được tính toán tùy thuộc theo tỷ lệ cân đối nhu cầu sử dụng vốn và các cơ cấu vốn tự có, vốn huy động từ khách hàng
Bảng 4.4: Cơ cấu vốn của phương án 1
TT Nội dung Giá trị Đơn vị Tỷ lệ (%)
1 Vốn tự có 30.000.000.000 VNĐ Chiếm 12,62% VĐT
2 Vốn huy động từ khách hàng 107.408.811.094 VNĐ Chiếm 45,19 % VĐT
3 Vốn vay 100.266.945.903 VNĐ Chiếm 42,19 % VĐT
Nguồn: Tác giả tổng hợp và tính toán theo kế hoạch đầu tư của dự án f Các tham số tính toán
- Dự án được thực hiện theo đúng lịch trình và kế hoạch
- Lấy mặt bằng giá cả tại thời điểm lập dự án làm giá cả tính toán (năm 2013)
Phân Tích Tài Chính Dự Án Trong Trường Hợp Có Ưu Đãi
Dự kiến tổng mức đầu tư dự án được trình bày tại Bảng 4.7
- Chi phí đầu tư xây dựng, Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí quản lý dự án và chi phí dự phòng được tính toán đủ như trường hợp không có ưu đãi
Do không phải đóng thuế chuyển đổi đất như phương án không có ưu đãi nên giá đất trong dự án được tính theo giá thị trường mà chủ đầu tư đã mua khu đất
(Nguồn: Công ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành, năm 2012)
Bảng 4.7: Tổng mức đầu tư của phương án 2 Đơn vị: VNĐ
TT Nội dung công việc Chi phí
1 Chi phí đầu tư xây dựng 132.848.930.445
3 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 5.170.214.675
II Lãi vay trong thời gian xây dựng 5.022.282.374
* Tổng Mức Đầu Tư Không Kể Lãi Vay 181.200.246.628
Nguồn: Tác giả tổng hợp và tính toán theo thuyết minh quy hoạch chi tiết dự án năm 2012
Do chi phí đất giảm nên tổng mức đầu tư của dự án giảm nhiều dẫn đến các khoản mục chi phí cho việc thẩm tra phê duyệt quyết toán và kiểm toán đối với dự án cũng thay đổi nhiều so với dự án không có ưu đãi Chi phí cụ thể được trình bày tại Bảng 4.8
Bảng 4.8: Chi phí khác của phương án 2 Đơn vị : VNĐ
TT Loại chi phí Diễn giải Giá trị
* Lệ phí thẩm định theo thông tư 109/2000/BTC
1 Lệ phí thẩm định dự án đầu tư GXD x 0,012% 15.941.872
2 Lệ phí thẩm định thiết kế GXD x 0,024% 31.883.743
3 Lệ phí thẩm định dự toán GXD x 0,017% 22.584.318
* Định mức thẩm tra phê duyệt quyết toán, kiểm toán
4 Chi phí kiểm toán TMĐTx 0,212% 331.383.650
5 Chi phí thẩm tra quyết toán mức đầu tư TMĐTx 0,139% 217.275.129
6 Chi phí, phí và lệ phí khác (1+…+5) x 10% 61.906.871
Nguồn: Tác giả tính toán theo quy định 957/QĐ-BXD và thông tư 109/2000/BTC b Chi phí vận hành và bảo trì Được tính tương tự như trường hợp không có ưu đãi Tạm tính khoảng 2% chi phí đầu tư xây dựng c Chi phí bán hàng
Chi phí bán hàng được tính dựa trên doanh thu hàng năm và được dự tính khoảng 3% doanh thu d Kế hoạch vay vốn và trả lãi
Trong dự án, Công Ty TNHH Địa ốc Thu Đại Thành dự kiến sẽ thực hiện bằng 3 nguồn vốn tương tự như trường hợp không có ưu đãi: vốn chủ đầu tư, vốn huy động từ khách hàng (chiếm 75,66%) và vốn vay ngân hàng (chiếm 24,34%) Vốn vay ngân hàng dự tính: 41,85 tỷ VNĐ Nguồn vốn vay từ Ngân Hàng Phát Triển Việt Nam sẽ tài trợ cho hoạt động xây dựng trong 2 năm 2013 và 2014, thời hạn vay trong 5 năm Lãi suất chủ đầu tư dự kiến sẽ vay ưu đãi từ Ngân Hàng Phát Triển Việt Nam là 12%/1 năm (Lãi suất lấy theo lãi suất cho vay tín dụng đầu tư của nhà nước bằng đồng Việt Nam công bố ngày 25/06/2012) Vốn vay và kế hoạch trả lãi vay của dự án được trình bày chi tiết tại Phụ lục 2.6 e Cơ cấu nguồn vốn
Cơ cấu nguồn vốn đầu tư được trình bày tại Bảng 4.9 So với cơ cấu nguồn vốn của dự án không có ưu đãi thì dự án có ưu đãi sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng ít hơn nhiều do không phải đầu tư nhiều vào chi phí đất
Bảng 4.9: Cơ cấu vốn của phương án 2
TT Nội Dung Giá Trị Đơn Vị Tỷ lệ(%)
1 Vốn tự có 30.000.000.000 VNĐ Chiếm 17,45% VĐT
2 Vốn huy động từ khách hàng 100.082.305.961 VNĐ Chiếm 58,21 % VĐT
3 Vốn vay 41.852.353.114 VNĐ Chiếm 24,34 % VĐT
Nguồn: Tác giả tổng hợp và tính toán theo kế hoạch đầu tư của dự án f Các tham số tính toán
- Dự án được thực hiện theo đúng lịch trình và kế hoạch
- Lấy mặt bằng giá cả tại thời điểm lập dự án làm giá cả tính toán (năm 2013)
- Thời gian hoạt động của dự án dự tính là 9 năm: từ năm 2013 đến năm 2021 Trong đó thời gian đầu tư xây dựng là 4 năm và thời gian kinh doanh đến khi kết thúc dự án là 5 năm, tăng 2 năm so với dự án không có ưu đãi do khách hàng phải lựa chọn, kiểm tra điều kiện theo luật định Chi tiết kế hoạch đầu tư được trình bày tại Phụ lục 2.4
- Giá kinh doanh được xác định theo Căn cứ Thông tư số 15/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 của Bộ Xây Dựng và được xác định như sau:
+ Gb: là giá bán 01 m 2 sử dụng căn hộ (VNĐ/m 2 )
+ Tđ: là tổng chi phí đầu tư xây dựng của dự án tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng (theo giá trị quyết toán vốn đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt) (VNĐ)
+ L: là lợi nhuận của dự án, tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng công trình (VNĐ)
+ Bt: là chi phí bảo trì công trình (VNĐ)
+ S: là tổng diện tích sử dụng các căn hộ của dự án (m 2 )
+ K: là hệ số tầng, được xác định theo nguyên tắc: tổng hệ số K của 1 Block nhà là 1
- Giá bán tạm tính theo dự án là: Gb = 3.776.688 VNĐ Để tăng tính khả thi cho dự án, giá đề xuất trong phân tích là 3.700.000 VNĐ Với phương án này dự án cũng dự kiến bán được 70% diện tích kinh doanh trong thời gian xây dựng và bán hết diện tích còn lại trong 5 năm tiếp theo trong đó doanh thu nhà liên kế trong 2 năm xây dựng 2014 và 2015 chỉ thu được 70% đến khi dự án hoàn thành vào năm 2016 thì thu đầy đủ Kế hoạch bán hàng, doanh thu và khoản phải thu được trình bày chi tiết tại Phụ lục 2.7 và Phụ lục 2.8
- Chi phí vốn WACC được tính toán bằng cách lấy bình quân gia quyền theo cơ cấu như sau:
+ Vốn tự có: chiếm 17,45% tổng số nguồn vốn Hệ số sử dụng vốn thực:
+ Vốn huy động: chiếm 58,21% tổng số nguồn vốn Hệ số sử dụng vốn thực: r = 4,67%
+ Vốn vay tín dụng: chiếm 24,34% tổng số nguồn vốn Lãi suất thực áp dụng: r = 4,67%
- Các thông số khác của dự án được trình bày chi tiết tại Phụ lục 2
Báo cáo thu nhập được trình bày chi tiết tại Phụ lục 2.10 Do dự án có ưu đãi nên trong báo cáo thu nhập của dự án được miễn giảm thuế thu nhập vì vậy dự án chỉ chi trả thuế thu nhập trong 4 năm 2018 đến năm 2021 với thuế suất 10% và được giảm thêm 50% giá trị thuế
4.2.3 Báo cáo ngân lưu dự án
Ngân lưu danh nghĩa và ngân lưu thực của dự án được trình bày chi tiết tại Phụ lục 2.11 và Phụ lục 2.12
4.2.4 Phân tích các chỉ tiêu tài chính
Kết quả phân tích tài chính theo 2 quan điểm tổng đầu tư và chủ đầu tư được trình bày trong Bảng 4.10 và Bảng 4.11
Bảng 4.10: Chỉ tiêu hiệu quả của ngân lưu tổng đầu tư theo phương án 2
TT Nội dung Danh nghĩa Thực
4 Thời hạn hoàn vốn chiết khấu 7 năm 4 tháng 7 năm 4 tháng
6 Tỷ lệ an toàn trả nợ vay (DSCR) 1,39 1,39
Bảng 4.11: Chỉ tiêu hiệu quả của ngân lưu chủ đầu tư theo phương án 2
TT Nội dung Danh nghĩa Thực
4 Thời hạn hoàn vốn chiết khấu 7 năm 11 tháng 7 năm 11 tháng
Nhận xét: Các chỉ tiêu tài chính theo cả hai quan điểm tổng đầu tư và chủ đầu tư đều đáng giá: NPVTổng đầu tư = 10.558.949.342 VNĐ > 0, IRRTổng đầu tư = 9,60% > WACC (5,60%), B/CTổng đầu tư = 1,07 > 1,Tỷ lệ an toàn trả nợ vay bình quân là 1,39 > 1,2 NPVChủ đầu tư = 4.745.103.819 VNĐ > 0, IRRChủ đầu tư = 13,31% > MARR (10%), B/CChủ đầu tư = 1,03 > 1 Qua đó chứng tỏ dự án đầu tư theo phương thức ưu đãi của nhà nước mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư Tuy nhiên, lợi nhuận dự án hiện tính của chủ đầu tư là 13,31% lớn hơn so với mức quy định của nhà nước là 10%, nguyên do giá bán 3.700.000 VNĐ là giá bán đã bao gồm chi phí dự phòng trong khi kế hoạch đầu tư thực chi hàng năm trong phân tích tài chính của dự án không có khoản phí này Nếu trong điều kiện các yếu tố đầu vào của dự án không đổi và khoản chi phí dự phòng không được dùng đến thì giá bán để chủ đầu tư đạt đủ suất sinh lợi và thõa điều kiện của luật định là 3.572.313 VNĐ Tuy nhiên việc bán với giá 3.572.313 VNĐ sẽ làm tăng rủi ro cho chủ đầu tư bởi dự án có kinh doanh trong thời gian xây dựng trong khi giá bán cố định và khó được phép tăng giá sẽ làm cho dự án theo quan điểm chủ đầu tư trở nên không khả thi nếu các yếu tố đầu vào phát sinh theo chiều hướng xấu, do đó để hạn chế các rủi ro cho chủ đầu tư thì luật định cho phép tính chi phí dự phòng vào giá bán Trong Chương tiếp theo đề án tiếp tục phân tích rõ hơn rủi ro của dự án trong trường hợp có ưu đãi
Kết luận: Qua việc phân tích tài chính của cả 2 phương án, với phương án chủ đầu tư tự đầu tư kinh doanh thì giá bán theo thị trường không đủ bù đắp chi phí cho chủ đầu tư nguyên do chủ yếu là do chi phí đầu vào lớn vì phải nộp thuế chuyển đổi đất đồng thời với nguồn vốn chủ đầu tư ban đầu khá ít nên việc vay nợ nhiều cũng tạo gánh nặng về tài chính cho chủ đầu tư Trong khi đó với phương án đầu tư với ưu đãi của nhà nước thì chủ đầu tư giảm nhiều chi phí đầu tư do không phải nộp thuế chuyển đổi đất đồng thời được miễn giảm nhiều loại thuế (VAT và thuế Thu nhập doanh nghiệp) nên làm tăng tính khả thi cho dự án, mang lại được lợi nhuận cho chủ đầu tư
Tóm lại, Chương 4 đã trình bày các dữ liệu tài chính của dự án để tính toán các chỉ tiêu thẩm định tài chính trong cả hai trường hợp có ưu đãi, hoạt động theo quy định của nhà nước và trường hợp chủ đầu tư tự đứng ra đầu tư không nhận ưu đãi, hoạt động theo cơ chế thị trường Với các dữ liệu đầu vào, dự án đã xác định được các chỉ tiêu tài chính lần lượt theo từng quan điểm tổng đầu tư và chủ đầu tư của phương án có ưu đãi với kết quả thẩm định đều khả thi về mặt tài chính Trong khi đó nếu chủ đầu tư tự đứng ra đầu tư, hoạt động theo thị trường thì các chỉ tiêu tài chính đều không khả thi.
PHÂN TÍCH RỦI RO
Xác Định Các Biến Rủi Ro
Đối với dự án, có nhiều biến rủi ro có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư dự án Trong phạm vi đồ án, các biến rủi ro được xác định là chi phí đầu tư xây dựng hàng năm, giá bán, lãi vay và lạm phát.
Phân Tích Độ Nhạy
5.2.1 Phân tích độ nhạy một chiều a Chi phí đầu vào
Trong thời gian xây dựng công trình (tiến độ 4 năm), chi phí đầu tư hàng năm có thể thay đổi do một số lý do không lường trước như việc điều chỉnh thiết kế, điều chỉnh dự toán hoặc do sự trượt giá thị trường Do dự án được yêu cầu suất sinh lợi không vượt quá 10% nên việc tính toán chi phí đầu vào sao cho suất sinh lợi đối với chủ đầu tư vẫn đảm bảo mà vẫn phù hợp theo tiêu chuẩn yêu cầu của nhà nước là rất quan trọng Kết quả phân tích được tổng hợp tại Bảng 5.1
Bảng 5.1: Phân tích độ nhạy một chiều theo chi phí đầu vào Đơn vị: Tỷ VNĐ
Chỉ tiêu % Thay đổi chỉ tiêu
NPV chủ đầu tư 4,75 10,96 7,23 4,75 2,26 1,02 (0,22) (1,47) IRR thực chủ đầu tư 13,31% 17,78% 15,08% 13,31% 11,57% 10,70% 9,85% 9,00% NPV tổng đầu tư 10,56 17,73 13,43 10,56 7,68 6,25 4,81 3,37 IRR thực tổng đầu tư 9,60% 12,74% 10,82% 9,60% 8,43% 7,87% 7,31% 6,77%
Nhận xét: Kết quả phân tích cho thấy chi phí đầu vào ảnh hướng lớn đến kết quả dự án, biên độ chi phí thay đổi nhỏ nhưng có thể làm cho dự án không khả thi Hiện tại với mức giá cố định là 3.700.000 VNĐ/m 2 dự án chỉ cho phép chi phí đầu tư mỗi năm tăng tối đa 3% so với dự toán ban đầu khi đó lợi nhuận của dự án vẫn nằm trong yêu cầu chủ đầu tư đề ra b Giá bán
Giá bán hiện tại tạm tính theo dự án là 3.700.000 VNĐ với mức giá bán này thì dự án theo quan điểm chủ đầu tư có mức sinh lợi là 13,31% lớn hơn mức sinh lợi yêu cầu của nhà nước là 10% nên trong thực tế giá cả có thể được điều chỉnh sao cho phù hợp để đạt được suất sinh lợi mong muốn và phù hợp với quy định nhà nước Kết quả phân tích được trình bày trong Bảng 5.2
Bảng 5.2: Phân tích độ nhạy một chiều theo giá bán Đơn vị: Tỷ VNĐ
Chỉ tiêu % Thay đổi chỉ tiêu
NPV chủ đầu tư 4,75 (0,75) 0,62 2,00 3,37 4,75 6,12 7,50 IRR thực chủ đầu tư 13,31% 9,47% 10,43% 11,39% 12,35% 13,31% 14,28% 15,24% NPV tổng đầu tư 10,56 4,22 5,81 7,39 8,98 10,56 12,14 13,73 IRR thực tổng đầu tư 9,60% 7,20% 7,80% 8,40% 9,00% 9,60% 10,20% 10,81% Nhận xét: Với các yếu tố khác không đổi chủ đầu tư vẫn có đủ suất sinh lợi yêu cầu khi giảm 3% giá bán c Lạm phát trong nước
Mức độ lạm phát có ảnh hưởng tới NPV và suất sinh lợi dự án của chủ đầu tư Kết quả phân tích ảnh hưởng của lạm phát lên các chỉ tiêu tài chính được trình bày trong Bảng 5.3
Nhận xét: Với mức giá bán hiện tại dự án ít bị ảnh hưởng bởi lạm phát Dự án vẫn khả thi khi lạm phát tăng lên đến 18%
Bảng 5.3: Phân tích độ nhạy một chiều theo lạm phát Đơn vị: Tỷ VNĐ
Chỉ tiêu Biên độ thay đổi chỉ tiêu
NPV chủ đầu tư 4,75 4,81 4,68 4,57 4,45 4,35 4,25 4,16 IRR thực chủ đầu tư 13,31% 13,36% 13,27% 13,18% 13,10% 13,03% 12,96% 12,89% NPV tổng đầu tư 10,56 10,70 10,43 10,17 9,93 9,70 9,48 9,28 IRR thực tổng đầu tư 9,60% 9,67% 9,54% 9,42% 9,30% 9,19% 9,09% 8,98% d Lãi vay
Do dự án có sử dụng nguồn vốn vay tín dụng nên việc thay đổi lãi suất vay có ảnh hưởng đến các chỉ tiêu tài chính của dự án Kết quả phân tích được tổng hợp tại Bảng 5.4
Bảng 5.4: Phân tích độ nhạy một chiều theo lãi vay Đơn vị: Tỷ VNĐ
Chỉ tiêu Biên độ thay đổi chỉ tiêu
NPV chủ đầu tư 4,75 8,49 7,27 6,02 4,75 3,45 2,12 0,77 IRR thực chủ đầu tư 13,31% 15,94% 15,08% 14,21% 13,31% 12,40% 11,48% 10,54% NPV tổng đầu tư 10,56 26,38 20,60 15,34 10,56 6,20 2,21 (1,44) IRR thực tổng đầu tư 9,60% 9,60% 9,60% 9,60% 9,60% 9,60% 9,61% 9,61%
Nhận xét: Lãi vay tác động ít đến dự án Dự án vẫn khả thi khi lãi vay tăng lên đến 18% Tuy nhiên điều này khó xảy ra do các chế độ ưu đãi của nhà nước nên lãi vay cho dự án trong trường hợp xấu nhất cũng chỉ có thể tăng tối đa lên khoảng 16% Trong điều kiện đó dự án vẫn khả thi
5.2.2 Phân tích độ nhạy tương đối a Sự thay đổi đồng thời giữa chi phí đầu vào và giá bán
Kết quả độ nhạy tương đối giữa chi phí đầu vào và giá bán được trình bày tại Bảng 5.5 và Bảng 5.6
Bảng 5.5: Phân tích độ nhạy tương đối (NPV) - Chi phí đầu vào và Giá bán
% Thay đổi chỉ tiêu giá bán
% Thay đổi chỉ tiêu chi phí đầu vào
Bảng 5.6: Phân tích độ nhạy tương đối (IRR) - Chi phí đầu vào và Giá bán
!! % Thay đổi chỉ tiêu giá bán
% Thay đổi chỉ tiêu chi phí đầu vào
Nhận xét: Khi xét trên quan điểm tác động cùng lúc của hai yếu tố chi phí đầu vào và giá bán Dựa vào kết quả Bảng 5.5 và Bảng 5.6 có thể thấy được khi tăng giá dự án lên 2% dự án có thể chấp nhận được khi mức chi phí đầu vào tăng lên thêm 6% Tuy nhiên, việc tăng giá khó xảy ra nên nếu kiểm soát tốt chi phí đầu vào thì dự án có thể giảm giá bán mà vẫn có đủ suất sinh lợi quy định, chẳng hạn nếu giảm giá bán 1% thì có thể cho phép tăng chi phí đầu vào 2%, hoặc giảm 3% giá bán nếu chi phí được kiểm soát đúng với mức dự toán ban đầu Do dự án được quy định suất sinh lợi theo yêu cầu luật định nên chủ đầu tư có thể dựa vào các thay đổi giữa các cặp giá trị tương ứng giữa chi phí đầu vào và mức giá bán để có thể có những quyết định điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu nhà nước mà vẫn đảm bảo được suất sinh lợi cho mình b Sự thay đổi đồng thời giữa chi phí đầu vào và lãi vay
Kết quả độ nhạy tương đối của chi phí đầu vào và lãi vay được trình bày theo Bảng 5.7 và Bảng 5.8
Nhận xét: Với giá bán 3.700.000 VNĐ và trong trường hợp lãi vay được ưu đãi xuống còn 10%/năm thì dự án vẫn đạt được mức yêu cầu của chủ đầu tư khi chi phí đầu vào của dự án tăng lên 5% Trong điều kiện xấu, nếu lãi vay tăng lên đến 16%/năm thì với mức giá bán hiện tại dự án chỉ cho phép tăng chi phí đầu vào hàng năm tối đa 1%, khi đó suất sinh lợi dự án vẫn đạt mức yêu cầu của chủ đầu tư, nếu chi phí tăng vượt quá 1% mỗi năm trong điều kiện lãi vay 16%/năm thì dự án sẽ trở nên không khả thi đối với chủ đầu tư
Bảng 5.7: Phân tích độ nhạy tương đối (NPV) - Chi phí đầu vào và Lãi vay
!! % Thay đổi chỉ tiêu chi phí đầu vào!
Biên Độ thay đổi chỉ tiêu lãi vay
Bảng 5.8: Phân tích độ nhạy tương đối (IRR) - Chi phí đầu vào và Lãi vay
!! % Thay đổi chỉ tiêu chi phí đầu vào!
Biên độ thay đổi chỉ tiêu lãi vay
18% 15,27% 12,41% 10,54% 8,70% 7,79% 6,89% 6,01% c Sự thay đổi đồng thời giữa giá bán và lãi vay
Kết quả độ nhạy tương đối của giá bán và lãi vay được trình bày theo Bảng 5.9 và Bảng 5.10
Bảng 5.9: Phân tích độ nhạy tương đối (NPV) – Giá bán và Lãi vay
% Thay đổi chỉ tiêu giá bán
Biên độ thay đổi chỉ tiêu lãi vay
Nhận xét: Dựa vào kết quả độ nhạy tương đối giữa giá bán và lãi vay cho thấy, trong điều kiện các yếu tố khác không đổi khi lãi vay giảm xuống 10%, chủ đầu tư có thể giám đến 4% giá bán mà vẫn có đủ suất sinh lợi yêu cầu, hoặc có thể giảm 5% giá bán khi được ưu đãi lãi vay ở mức 8% Qua đó, tùy theo mức ưu đãi lãi vay mà chủ đầu tư có thể dựa vào các cặp giá trị tương ứng để giảm giá bán cho phù hợp luật định đồng thời vẫn đảm bảo suất sinh lợi yêu cầu
Bảng 5.10: Phân tích độ nhạy tương đối (IRR) – Giá bán và Lãi vay
% Thay đổi chỉ tiêu giá bán
Biên độ thay đổi chỉ tiêu lãi vay
Phân Tích Tình Huống
Các biến rủi ro sử dụng trong phân tích tình huống là chi phí đầu vào, lãi suất vay, giá cho thuê và lạm phát Dựa vào kết quả phân tích độ nhạy ba kịch bản có thể xảy ra đối với dự án được giả định và tính toán ở ba mức tốt nhất, xấu nhất, bình thường ứng với khoảng giá trị biên độ trong phân tích độ nhạy và quy định lợi nhuận theo luật định Kết quả phân tích được trình bày trong Bảng 5.11
Nhận xét: Kết quả cho thấy khi tình huống xấu nhất xảy ra, tức là khi tổng mức đầu tư tăng thêm 5%, lãi suất vay tăng lên mức 16%/năm và lạm phát tăng lên mức 18%/năm thì dự án chỉ cho suất sinh lợi 6,82%, thấp hơn nhiều so với yêu cầu của chủ đầu tư Trong điều kiện bình thường, khi các yếu tố đầu vào không đổi, chủ đầu tư phải giảm giá bán 3,45% để đạt suất sinh lợi theo yêu cầu của nhà nước là 10% Ngược lại khi tình huống tốt nhất xảy ra, tức là khi chủ đầu tư đã giảm giá bán 3,45% nhưng đồng thời chi phí đầu vào tiết kiệm được 5% trong khi lạm phát và lãi vay đều giảm xuống 6% và 10%/năm, khi đó chủ đầu tư có được suất sinh lợi khá lớn 15,30%
Bảng 5.11: Bảng kết quả phân tích tình huống
Phân tích tình huống Tình huống
Xấu nhất Bình thường Tốt nhất
NPV chủ đầu tư (Tỷ VNĐ) (4,71) 0 7,44
IRR thực chủ đầu tư 6,82% 10,00% 15,30%
NPV tổng đầu tư (Tỷ VNĐ) (6,24) 5,09 16,99
IRR thực tổng đầu tư 6,18% 7,53% 10,62%
Phân Tích Rủi Ro Bằng Mô Phỏng MONTE CARLO
Nhằm bổ sung cho phân tích độ nhạy Đề tài sẽ phân tích mô phỏng xem xét một cách đồng thời tác động tính không chắc chắn của các biến rủi ro đầu vào lên hiệu quả dự án
5.4.1 Biến dự báo và biến rủi ro
Biến dự báo: NPV và IRR thực theo quan điểm tổng đầu tư và chủ đầu tư
Biến rủi ro: Chi phí đầu vào, giá bán, lãi suất vay tín dụng và lạm phát trong nước
- Chi phí đầu tư hàng năm: Đây là biến số được tính toán theo từng khối lượng xây dựng phát sinh theo kế hoạch đầu tư hàng năm của dự án Trong đề tài chi phí đầu tư dùng để phân tích mô phỏng được đề xuất khai báo theo phân phối chuẩn
- Giá bán: Do giá bán được điều tiết sao cho dự án đạt được mức lợi nhuận tối đa quy định Với mức giá hiện tại dự án đã có lợi nhuận vượt mức quy định do đó đề tài đề xuất giá bán khai báo trong mô phỏng có phân phối tam giác với mức giá cao nhất là giá hiện tính theo dự án
- Lãi suất: Dự án vay vốn ưu đãi nên lãi suất quy định ít biến động theo thị trường Trong đề tài lãi suất được mô phỏng với phân phối chuẩn
- Lạm phát: Số liệu lạm phát dùng trong phân tích được thu thập từ số liệu lạm phát trong quá khứ của Ngân Hàng Thế Giới Chi tiết dữ liệu được trình bày trong Phụ lục 4.1 Để phân tích mô phỏng đề tài sử dụng phương pháp làm thích hợp phân phối với dữ liệu
Kết quả chi tiết chạy mô phỏng được trình bày tại Phụ lục 4.2 Kết quả phân tích mô phỏng với 200.000 lần thử được tóm tắt tại Bảng 5.12
Bảng 5.12: Kết quả mô phỏng Monte Carlo Đơn vị: VNĐ
TT Chỉ tiêu Xác suất Giá trị trung bình Độ lệch chuẩn
Phân tích mô phỏng cho thấy giá trị NPV và IRR kỳ vọng của chủ đầu tư từ mô hình mô phỏng thấp hơn giá trị NPV và IRR của chủ đầu tư ở mô hình ban đầu lần lượt là 2.411.727.952 VNĐ và 1,60%, đồng thời độ lệch chuẩn của các giá trị khá cao cho thấy dự án tương đối rủi ro dưới tác động của các biến lựa chọn Tuy vậy, giá trị NPV kỳ vọng của dự án vẫn lớn hơn 0 và tỷ lệ sinh lời của dự án theo quan điểm chủ đầu tư kỳ vọng là 11,71% vẫn lớn hơn so với mức lời yêu cầu 10% của nhà nước Do vậy dự án vẫn được xem là đáng giá
Tóm lại, Chương 5 đã trình bày các phân tích rủi ro của dự án theo phương án có ưu đãi với các nội dung về phân tích độ nhạy, phân tích tình huống và sử dụng phần mềm Crystal Ball để tiến hành phân tích mô phỏng Monte Carlo Kết quả phân tích độ nhạy với các biến rủi ro: chi phí đầu vào, giá bán, lãi vay và lạm phát cho thấy biến rủi ro chi phí đầu vào có ảnh hưởng rất lớn đến các chỉ tiêu tài chính, các chỉ tiêu còn lại ít ảnh hưởng đến dự án Qua mô phỏng Monte Carlo cho thấy dự án có NPV kỳ vọng lớn hơn 0 nên dự án vẫn khả thi về mặt tài chính nhưng đồng thời cũng tiềm ẩn rủi ro cao với sác xuất NPV < 0 là 35,82%.
PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI
Phân Tích Kinh Tế
6.1.1 Phân tích hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế
Các yếu tố đầu vào: giá bán, giá đất và các loại chi phí được chuyển đổi sang giá kinh tế theo các hệ số được tính toán như sau
Theo nguồn giá tham khảo từ các khu dân cư hiện tại trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng như Khu dân cư Minh Châu, Khu đô thị 5A thì giá để người thu nhập thấp hiện nay mua được một căn nhà theo giá thị trường thì họ phải sẵn sàng chi trả khoảng tiền là 5.000.000 Vnđ/m 2 (không VAT) Trong khi đó, khi dự án Nhà thu nhập thấp được hoàn thành, các đối tượng thu nhập thấp có thể mua được căn nhà với giá 3.700.000 Vnđ/m 2 Do đó hệ số CFi được tính cho giá bán đối với dự án là:
Giá đất thực hiện dự án là đất nông nghiệp nhưng được nhà nước miễn các loại thuế và tiền chuyển đổi đất nên giá đất được tính trong dự án là 16,30 Tỷ Vnđ và giá này cũng chính là giá thị trường của mảnh đất mà chủ đầu tư đã mua lại từ các hộ dân
Do đó hệ số chuyển đổi đất được tính cho dự án là CFi = 1
- Chi phí xây dựng, chi phí bảo trì, chi phí bán hàng
Do dự án được chủ đầu tư trực tiếp thực hiện và được miễn các loại thuế VAT nên giá kinh tế của chi phí xây dựng bằng với giá tài chính Các khoản chi khác như chi tiền lương, chi phí nhân công ta xem như giá kinh tế bằng với giá tài chính Vì vậy hệ số CFi cho chi phí xây dựng, chi phí bảo trì và chi phí bán hàng là 1
6.1.2 Ngân lưu kinh tế của dự án
Dòng tiền kinh tế của dự án được tính toán từ dòng tiền tài chính của dự án thông qua các hệ số chuyển đổi CFi đã tính toán ở trên Đề tài sử dụng hệ số chiết khấu kinh tế thực là 7,01% tương đương với lãi suất cho vay của các ngân hàng tín dụng hiện nay Chi tiết ngân lưu kinh tế của dự án được trình bày tại Phụ lục 3.2
Kết quả phân tích các chỉ tiêu tài chính theo ngân lưu kinh tế được tổng hợp tại Bảng 6.1
Bảng 6.1: Chỉ tiêu hiệu quả ngân lưu kinh tế
Chỉ tiêu Tài chính@7,01% Kinh tế@7,01%
Kết quả phân tích cho thấy các chỉ tiêu tài chính tính theo quan điểm của nền kinh tế đều khả thi, chứng tỏ dự án tạo ra tài sản cho nền kinh tế.
Phân Tích Ngoại Tác Tích Cực Và Tiêu Cực
Dự án khu nhà thu nhập thấp được xây dựng phù hợp với tiêu chuẩn đô thị loại II nên khi dự án hoàn thành sẽ là một điểm nhấn đẹp thêm bộ mặt thành phố Sóc Trăng, góp phần phát triển đô thị, giảm tải dân cư trong khu vực thành phố, di chuyển dân cư ra các khu vực dân cư ngoài rìa
Dự tính khi dự án hoàn thành sẽ thu hút được một lượng lớn dân cư về sinh sống (khoảng 2700 dân) đồng thời sẽ kéo theo một lượng lớn các dịch vụ như các điểm buôn bán, chợ, hàng quán phục vụ người dân Đối tượng hưởng lợi chính là những cán bộ, sinh viên, những người có thu nhập thấp sẽ có điều kiện mua được nhà ở trong khu đô thị với giá ưu đãi qua đó nâng cao chất lượng đời sống sinh hoạt góp phần giảm thiểu gánh nặng cho xã hội như ô nhiễm, tệ nạn xã hội…do các khu nhà trọ, khu ổ chuột gây ra
Ngoài ra trong quá trình thực hiện, dự án cũng góp phần tạo ra thêm nhiều việc làm cho xã hội: bao gồm các công nhân xây dựng, các kỹ sư chuyên ngành trong các công tác chuẩn bị và thực hiện đầu tư dự án
Bên cạnh những ngoại tác tích cực trên, dự án cũng có một số ngoại tác tiêu cực Khi khu dân cư được hình thành sẽ làm tăng áp lực làm thay đổi môi trường cho khu vực hiện tại, cụ thể như: làm thay đổi môi trường nước, gia tăng lượng nước thải sinh hoạt, nước thải từ các hoạt động buôn bán, hàng quán nếu không được xử lý sẽ gây ô nhiễm nguồn nước mặt, ngấm vào nước ngầm Việc tập trung một lượng lớn người sẽ làm gia tăng đáng kể lượng chất thải rắn cho khu vực nếu không được thu gom chặt chẽ và có biện pháp xử lý an toàn sẽ là nguyên nhân tiềm ẩn gây ô nhiễm môi trường và sức khỏe cộng đồng.
Phân Tích Xã Hội
Phân tích xã hội được thực hiện trên cơ sở phân tích kinh tế và tài chính theo quan điểm của các bên liên quan nhằm xem xét lợi ích và tổn thất đối với các đối tượng này Sau khi phân tích xã hội sẽ xác định các đối tượng liên quan ai được, ai mất và xã hội được gì khi dự án được đầu tư Việc xác định đối tượng hưởng lợi được căn cứ theo “Định đề thứ 3” của kinh tế học phúc lợi
Giá trị ngoại tác được xác định bằng chênh lệch giữa giá trị hiện tại ròng kinh tế với suất chiết khấu kinh tế và giá trị hiện tại ròng tài chính với suất chiết khấu kinh tế Thông qua ngân lưu tài chính với suất chiết khấu kinh tế và ngân lưu kinh tế với suất chiết khấu kinh tế ta xác định được ngân lưu phân phối của dự án, chi tiết được trình bày tại Phụ lục 3
Ta có: NPV Kinh tế @Kinh tế = NPV Tài chính @Kinh tế + NPV Ngoại tác @Kinh tế
= NPV Tài chính @Tài chính + (NPV Tài chính @Kinh tế
- NPV Tài chính @Tài chính) + NPV Ngoại tác @Kinh tế
Từ các kết quả phân tích ngân lưu kinh tế và tài chính ta có:
NPV Kinh tế @Kinh tế = 62.573.669.879 VNĐ
NPV Tài chính @Kinh tế = 6.561.454.539 VNĐ
NPV Ngoại tác @Kinh tế = 56.012.215.340 VNĐ
NPV Tài chính @Tài chính = 10.558.949.342 VNĐ
NPV Tài chính @Kinh tế - NPV Tài chính @Tài chính = (3.997.494.803) VNĐ
Từ kết quả phân tích ta có NPV Ngoại tác @Kinh tế = 56.012.215.340 VNĐ > 0 vì thế dự án này có ngoại tác tích cực đối với nền kinh tế Khoảng chênh lệch giữa giá trị hiện tại ròng kinh tế với suất chiết khấu kinh tế và giá trị hiện tại ròng tài chính với suất chiết khấu tài chính được giải thích là do suất chiết khấu kinh tế và tài chính khác nhau (đây là khoản ngoại tác mất đi do ta chiết khấu bằng suất chiết khấu kinh tế thay vì suất chiết khấu tài chính) đồng thời cũng do ngoại tác của dự án tác động lên nền kinh tế Để thấy rõ hơn mức độ tác động của dự án đến từng nhóm lợi ích liên quan, đề tài tiến hành ước lượng các giá trị ngoại tác của dự án Kết quả phân phối ngoại tác của dự án được trình bày trong Bảng 6.2
Bảng 6.2: Phân tích phân phối dự án Đơn vị: Tỷ VNĐ
Chi phí đầu tư xây dựng
Nhận xét: Từ bảng phân tích phân phối cho thấy rằng nguồn ngân sách nhà nước được hưởng lợi từ chính sách về thuế thu nhập doanh nghiệp là 0,50 tỷ VNĐ Bên cạnh đó người mua nhà được hưởng 55,52 tỷ VNĐ do được mua nhà với giá thấp hơn mức giá thị trường Ngoài ra, dự án còn mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư như đã phân tích trong Chương 4
Tóm lại Chương 6 đã trình bày phân tích kinh tế và các tác động xã hội của dự án đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp Dự án hoàn toàn khả thi về mặt kinh tế với NPV = 62,57 tỷ VNĐ cho thấy đây là một dự án đáng giá để thực hiện Dự án đã mang lại lợi ích cho nguồn ngân sách 0,50 tỷ VNĐ và lợi ích cho người dân 55,52 tỷ VNĐ Ngoài những khoảng lợi ích đo lường được, Chương 6 còn phân tích thêm các tác động đối với xã hội mà chưa thể định lượng được như nâng cao mức sống cho người dân, phát triển hạ tầng đô thị…Qua đó cho thấy được nhiều ích lợi xã hội chưa thể định lượng được khi thực hiện dự án.
