Đây là hai dự án căn hộ tiêu biểu do Công ty cổ phần bất động sản SGO X đang phân phối tại Thành phố Hà Nội - Phương pháp thu thập số liệu: + Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp: đề tài
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.1 Khái niệm bất động sản
Theo bộ luật dân sự năm 2005, 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “ Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Quốc Hội, 2015)
2.1.2 Khái niệm và đặc điểm hàng hóa bất động sản
2.1.2.1 Khái niệm hàng hóa bất động sản
Hàng hóa (goods or commodities) là sản phẩm kinh tế hữu hình (máy giặt, bột giặt, công cụ, máy móc ) trực tiếp hay gián tiếp góp phần vào việc thỏa mãn nhu cầu của con người Trong kinh tế chính trị Marx-Lenin, hàng hóa cũng được định nghĩa là sản phẩm của lao động thông qua trao đổi, mua bán Hàng tiêu dùng và hàng đầu tư là những thành tố quan trọng tạo nên tổng sản phẩm trong nước Hàng hóa kinh tế là những hàng hóa khan hiếm hay những hàng hóa mà mọi người muốn mua nhiều hơn khi điều kiện cho phép (Minh Anh, 2018) Bất động sản cũng là một loại hàng hóa kinh tế bởi nó tạo ra giá trị vật chất Hàng hóa bất động sản là đất đai, những tài sản gắn liền với đất được trao đổi mua bán trên thị trường bất động sản
Hàng hoá bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị trường, thường gồm có: 1/ Quyền sử dụng đất, nhà hoặc nhà và quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tầng để bán trong kì hoạt động kinh doanh thông thường 2/ Bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán (Mai Xuân Bình, 2020)
2.1.2.2 Đặc điểm hàng hóa bất động sản
Bất động sản là hàng hóa đặc biệt, do đó hàng hóa bất động sản có những điểm khác biệt và có những đặc tính riêng so với các hàng hóa khác cụ thể: Bất động sản là một hàng hóa có vị trí cố định, không di dời được: Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của bất động sản, vì vậy người ta thường nhắc "vị trí, vị trí và vị trí", tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của bất động sản
Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền: Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn
4 nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn cho việc sử dụng
Hàng hóa bất động sản có tính thích ứng: Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác
Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt (dị biệt) và khan hiếm: Trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và cùng dùng một thiết kế Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ, các phòng cũng có hướng và tầng khác nhau Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của người đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân Do vậy trên thị trường bất động sản, địa vị và giá trị của mỗi bất động sản không hoàn toàn giống nhau như các hàng hoá khác
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước: Vì bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa ra chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp sách, chẳng hạn như các chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế v.v…
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của năng lực quản lý: Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm, chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lý thích hợp Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, như ngay việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp an toàn khác v.v Nói chung chi phí quản lý nhà cho thuê thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lý không tốt, chi phí tăng cao hoặc người thuê không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn Đây là chưa kể những chi phí cho chuyên gia, kế toán thuế và cho luật sư.v.v…
Hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường xá, công viên, trường học v.v có thể nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều Kinh nghiệm chứng tỏ nếu dự báo được chính xác sự đầu tư lớn của chính phủ vào kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển bất động sản trước một bước thì có thể thành công rất lớn
Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo,
5 tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản (Nguyễn Bá Long, Trịnh Hữu Liên, Xuân Thị Thu Thảo, Nguyễn Thị Hải Ninh, 2017)
2.1.3 Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản
2.1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản và các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như: Trung gian, môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản (Minh Hằng, 2020)
2.1.3.2 Đặc điểm thị trường bất động sản
Với những điểm khác biệt và tính có giá trị của hàng hóa bất động sản do đó thị trường bất động sản là một trong những kênh đầu tư được quan tâm chú ý bên cạnh thị trường chứng khoán và thị trường vàng Thị trường bất động sản có những đặc điểm sau:
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
2.2.1 Khái niệm về môi giới bất động sản
Theo khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2015 quy định: Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản (Quốc Hội, 2014)
Theo khoản 8 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2015 quy định: Tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên (Quốc Hội, 2014)
Có thể thấy Nhân viên môi giới bất động sản là công việc không thể thiếu trong việc kinh doanh bất động sản Bởi họ là người kết nối giữa bên mua và bên bán, giúp các giao dịch mua bán diễn ra thành công
2.2.2 Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Theo Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản quy định: Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như sau:
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2
- Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản (Quốc Hội, 2014)
2.2.3 Nội dung môi giới bất động sản
Theo điều 63 Luật kinh doanh bất động sản năm 2015 nội dung môi giới bất động sản bao gồm:
- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng
- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản
- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản (Quốc Hội, 2014)
2.2.4 Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
2.2.4.1 Quyền của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có những quyền sau:
- Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật này
- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản
- Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký với khách hàng
- Thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản đã ký với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới
- Các quyền khác trong hợp đồng (Quốc Hội, 2014)
2.2.4.2 Nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có nghĩa vụ quy định tại điều 67 Luật kinh doanh bất động sản như sau:
- Thực hiện đúng hợp đồng đã ký với khách hàng
- Cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp
- Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản
- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra
- Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật
- Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng (Quốc Hội, 2014)
2.2.5 Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
Tại điều 68 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản của các cá nhân như sau:
1 Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; b) Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên; c) Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản
2 Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là 05 năm
3 Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định cụ thể việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (Quốc Hội, 2014)
2.2.6 Vai trò của môi giới bất động sản trong thị trường bất động sản
2.2.6.1 Thu thập, cung cấp thông tin về bất động sản và các thông tin có liên quan đến BĐS
Thông tin về bất động sản hay những thông tin liên quan đến bất động sản là cơ sở quan trọng giải quyết nhu cầu của khách hàng quan tâm Trong đó quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch BĐS được đảm bảo Việc đầu tiên nhân viên môi giới địa ốc cần làm chính là thu thập đầy đủ và chính xác mọi thông tin liên quan đến bất động sản Cụ thể như sau:
- Thông tin về loại hình bất động sản và vị trí của bất động sản
- Thông tin về chính sách, quy hoạch có liên quan đến BĐS
- Diện tích và quy mô của bất động sản
- Đặc điểm, tính chất, chất lượng và công năng sử dụng của nhà đất
- Những thông tin về hạ tầng, dịch vụ kỹ thuật, hạ tầng xã hội có liên quan đến bất động sản
- Vấn đề về pháp lý bao gồm giấy tờ, hồ sơ, quyền sở hữu sử dụng bất động sản cùng các giấy tờ có liên quan khác (lịch sử sở hữu, tạo lập bất động sản, sử dụng BĐS, )
- Nếu có cần cung cấp thông tin hạn chế về quyền sở hữu và quyền sử dụng Đối với môi giới BĐS, nhiệm vụ của họ chính là công khai toàn bộ thông tin đã thu thập một cách đầy đủ và chính xác để tạo niềm tin cho khách hàng (Khang Thịnh Phát, 2023)
2.2.6.2 Vai trò tư vấn cho khách hàng
Qua tìm hiểu nhu cầu của người mua bất động sản và đối chiếu với bên cung, môi giới BĐS sẽ cung cấp đầy đủ thông tin về bất động sản tiềm năng, tư vấn về lợi ích mang lại tốt nhất cho khách hàng khi giao dịch bất động sản đó Những vấn đề môi giới cần tư vấn cho khách hàng gồm: giá cả, vị trí, phân tích tiềm năng tăng giá, kiến trúc, sao cho phù hợp với yêu cầu mà khách hàng mong muốn (Khang Thịnh Phát, 2023)
2.2.6.3 Vai trò là cầu nối giữa cung - cầu bất động sản
Môi giới BĐS sẽ có vai trò thu thập thông tin từ người bán hay nắm bắt nhu cầu của người mua sau đó kết nối cung - cầu thích hợp với nhau Tuy nhiên không đơn giản công việc của họ chỉ là giúp cầu tìm gặp cung mà họ chính là người giúp đỡ để 2 bên hoàn thành giao dịch tốt nhất Tài sản bất động sản có giá trị lớn nên các vấn đề liên quan đến giao dịch, giấy tờ pháp lý cần sự cẩn trọng cao Đã liên quan đến pháp luật nên đòi hỏi ở người mua và người bán mức độ hiểu biết nhất định (Khang Thịnh Phát, 2023)
2.2.6.4 Vai trò làm tăng lượng giao dịch bất động sản cho thị trường
QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
2.3.1 Căn cứ pháp lý của hoạt động môi giới bất động sản
Căn cứ khoản 2 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 nếu khái niệm về môi giới bất động sản như sau: Điều 3 Giải thích từ ngữ Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau: Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản (Quốc Hội, 2014)
2.3.2 Các bước của quy trình môi giới bất động sản
Thời hạn thực hiện các bước của thương vụ là một vấn đề rất quan trọng trong tất cả các thương vụ bất động sản trên thị trường hiện nay Việc xác định được các giai đoạn thực hiện thoả thuận đòi hỏi nhà môi giới phải nắm vững thông tin, kiến thức và có một quy trình môi giới bất động sản nhất định Bắt đầu khi nhân viên môi giới tìm kiếm thông tin về khách hàng và sản phẩm, tới khi hoàn thành thương vụ và các dịch vụ chăm sóc khách hàng sau bán
Một cách khái quát, quy trình môi giới BĐS có thể chia thành 6 bước sau: Bước 1: Thu thập thông tin về BĐS
Bước 2: Quảng cáo, tiếp xúc khách hàng tiềm năng sau đó giới thiệu về sản phẩm
Bước 3: Giới thiệu BĐS trực tiếp
Bước 4: Lập hồ sơ thương vụ môi giới
Bước 5: Kết thúc giao dịch
Bước 6: Chăm sóc khách hàng sau giao dịch (OneHousing, 2023)
2.4 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
2.4.1 Những yếu tố trực tiếp
- Hội nhập quốc tế : nhiều công ty nước ngoài đầu tư kinh doanh vào Việt
Nam đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước phải chuyên nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản;
Hoạt động môi giới ngày càng phát triển nên số lượng nhà môi giới cũng gia tăng rất nhanh, do mỗi giao dịch bất động sản thành công nhà môi giới cũng nhận được khoản hoa hồng rất lớn so với thu nhập của các ngành khác Việc cạnh tranh đối với các nhà môi giới trên thị trường trở lên khốc liệt hơn rất nhiều, nhiều nhà môi giới bất chấp để có khách hàng về mình Vì vậy công ty kinh doanh hoạt động môi giới cũng phải lên những kế hoạch và chiến lực rõ ràng để có thể có những chiến lược cạnh tranh một cách lành mạnh với những nhà môi giới của những công ty khác trên thị trường
- Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp ( hoa hồng dành cho môi giới )
- Quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản
Chính sách, pháp luật của nhà nước có ý nghĩa rất quan trọng đối với hoạt động môi giới quy chuẩn của nghề môi giới, là điều kiện để nghề môi giới phát triển theo một cách minh bạch và bền vững Nghề môi giới bất động sản được nhà nước công nhận và cũng có quy định chặt chẽ về cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, nâng cao chất lượng dịch vụ của nghề Pháp luật được áp dụng vào nghề môi giới sẽ điều tiết được những giao dịch bất động sản ngầm gây ra tình trạng thất thu ngân sách cho nhà nước Theo luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì cần phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 2 cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới Còn đối với cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì cần có chứng chỉ hành nghề môi giới và có đăng ký mã số thuế Pháp luật cũng khuyến khích các hoạt động giao dịch bất động sản cần được giao dịch trên sàn và minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Điều 62 Luật KDBĐS 2014 quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản Nếu không thành lập doanh nghiệp, thì cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.”
Tương tự, Điều 63 quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản, theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản Điều 74 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở (Quốc Hội, 2014)
- Áp dụng công nghệ thông tin vào hoạt động dịch vụ môi giới
Công nghệ thông tin ngày càng phát triển thì việc áp dụng vào trong ngày dịch vụ là vô cùng cần thiết, đặc biệt là hoạt động môi giới bất động sản thì việc áp dụng công nghệ vào trong quá trình quảng cáo sản phẩm, chạy Marketing dự án để mang dự án bất động sản để khách hàng dễ tiếp cận hơn Khách hàng khi tìm hiểu thông tin nào đó chỉ cần lên Internet tìm kiếm thông tin sơ bộ trước khi tìm một nhà môi giới để hỗ trợ tư vấn khách hàng Công nghệ thông tin là cách nhanh nhất để tiếp cận khách hàng, đã là một cái phễu để lọc ra những khách hàng có quan tâm đến sản phẩm bất động sản Công nghệ thông tin giữ một vị trí trong
14 bất động sản nên công ty nào mà áp dụng tốt Marketing vào bất động sản thì lượng khách hàng của công ty đó ngày càng tăng lên
2.4.2 Những yếu tố gián tiếp
- Những tác động đến nhu cầu về bất động sản làm tăng nhu cầu môi giới bất động sản:
+ Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số làm làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS
+ Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm
+ Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ: Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS
+ Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư bất động sản, dẫn đến cầu bất động sản tăng
Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô và tính chất của cầu về BĐS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế v.v
- Những tác động từ việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế:
+ Chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước: Sự thay đổi cơ cấu ngành kinh tế liên quan đến sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế xuất phát từ sự quá tải lao động trong một số ngành công nghiệp nặng, sự dư thừa lao động nông nghiệp sang các ngành sản xuất có kỹ thuật cao hơn, dịch vụ và lưu thông phân phối Chính điều này sẽ tạo ra tình trạng thay đổi liên tục những nhu cầu về không gian, diện tích để phát triển các ngành sản xuất, phân phối và dịch vụ Việc giảm lao động trong nông nghiệp, tăng lao động trong nhiều ngành công nghiệp và dịch vụ sẽ đồng nghĩa với những biến động về bất động sản có liên quan Chẳng hạn như khi lao động trong các ngành dịch vụ được tăng cường, phát triển mạnh sẽ dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về diện tích kinh doanh, văn phòng làm việc, khách sạn và nhà nghỉ v.v
Sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước cũng liên quan đến cơ cấu phân bố dân số theo vùng, do sự dịch chuyển dân số từ khu vực nông thôn vào khu vực đô thị và sự phát triển quá trình đô thị hoá Việc theo dõi những diễn biến này cộng với quá trình phân tích dự đoán sẽ cung cấp cho nhà môi giới những kinh nghiệm tốt trong việc dự đoán mức độ và xu hướng thay đổi của cầu BĐS
+ Chuyển đổi cơ cấu kinh tế có liên quan đến khía cạnh nước ngoài: Sự chuyển đổi này có liên quan đến quá trình tiến triển toàn cầu hoá cũng như các hiệp định thương mại của Việt Nam với các nước trong khu vực và thế giới Sẽ
15 có một vài loại hình BĐS tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS thế giới (siêu thị, văn phòng, resort v.v )
Một số khu vực trong thị trường BĐS cũng sẽ tham gia vào thị trường BĐS thế giới như: quay vòng BĐS (cho thuê), quay vòng tài chính liên quan đến BĐS (thế chấp, trái phiếu BĐS, cổ phiếu của các công ty kinh doanh BĐS, cho vay), các dịch vụ liên quan đến sự quay vòng và tài chính BĐS (định giá, môi giới, quản trị)
- Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản trên thị trường bất động sản :
+ Thị trường xây dựng phát triển
+ Chính sách đất đai, đầu tư và tài chính
+ Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng
+ Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội quốc gia và địa phương (Công ty CP Đào tạo và Kinh doanh DV BĐS Gold Land, 2020)
VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
Đề tài lựa chọn 2 dự án căn hộ cao cấp tập trung tại quận Nam Từ Liêm, Hà Nội: dự án The Matrix One nằm tại số 1 đường Lê Quang Đạo và dự án Imperia Smart City nằm tại phường Tây Mỗ - Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm Đây là trục phát triển mới phía Tây Hà Nội, sau khi 13 bộ ban ngành dịch chuyển dần về nơi đây, với giao thông thuận tiện, dân cư đông đúc
THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
- Thời gian bắt đầu nghiên cứu: từ tháng 11 năm 2023
- Phạm vi thời gian: từ năm 2022 cho tới nay.
ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản là nhà ở do Công ty cổ phần bất động sản SGO X phân phối tại thành phố Hà Nội.
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
- Khái quát chung về thị trường bất động sản tại thành phố Hà Nội
- Khái quát chung về hoạt động kinh doanh của Công ty cổ phần bất động sản SGO X
- Khái quát chung về dự án nghiên cứu
- Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản nhà ở do Công ty cổ phần bất động sản SGO X phân phối tại thành phố Hà Nội
- Một số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn và góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản tại một số dự án do Công ty cổ phần bất động sản SGO X phân phối tại thành phố Hà Nội.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Tính đến thời điểm hiện nay, Công ty cổ phần bất động sản SGO X đã và đang phân phối hơn 60 dự án nằm tại các tỉnh trên cả nước Tuy nhiên, tại địa bàn thành phố Hà Nội thì công ty đang phân phối 10 dự án tập trung ở phía tây Hà Nội các loại hình đa dạng phong phú chủ yếu là chung cư Trên cơ sở hoạt động môi giới tại Công ty cổ phần bất động sản SGO X, đề tài đã chọn 2 dự án mà công ty đang phân phối Đó là dự án The Matrix One tại đường Lê Quang Đạo, Nam
Từ Liêm, Hà Nội, Hà Nội và dự án Imperia Smart City tại Tây Mỗ, Nam Từ Liêm,
Hà Nội Đây là hai dự án căn hộ tiêu biểu do Công ty cổ phần bất động sản SGO
X đang phân phối tại Thành phố Hà Nội, từ đó có thể tiến hành nghiên cứu hoạt động môi giới tại các dự án này để thấy được những thuận lợi, khó khăn trong quá trình thực hiện hoạt động môi giới tại dự án từ đó đề xuất một số giải pháp và kiến
19 nghị góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản tại Công ty cổ phần bất động sản SGO X
Hình 3 1: Vị trí hai dự án nghiên cứu
3.3.2 Phương pháp thu thập số liệu
3.3.2.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Thu thập các số liệu về hoạt động của Công ty cổ phần bất động sản SGO X: lịch sử hình thành và phát triển, cơ cấu tổ chức hoạt động, kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty cố phần bất động sản SGO X tới năm 2023
Thu thập số liệu về các dự án nghiên cứu, thông báo chính sách bán hàng tại các dự án nghiên cứu
Ngoài ra, đề tài còn tham khảo các tài liệu đã được đăng trên các tạp chí chuyên ngành và mạng internet
3.3.2.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
SGO Group được thành lập vào năm 2018, tiền thân là Công ty CP Tiến Thành Holdings SGO X là đơn vị thành viên của Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản SGO (SGO Land) Hiện tại toàn bộ chuyên viên môi giới BĐS trong 4 khối kinh doanh của Công ty và cộng tác viên hoạt động môi giới là
60 người Để có cái nhìn tổng quan về hoạt động môi giới bất động sản tại các dự án do Công ty cổ phần bất động sản SGO X đề tài đã thiết kế mẫu phiếu điều tra, bảng hỏi điều tra 60 người gồm 40 chuyên viên môi giới và 20 cộng tác viên tại dự án nghiên cứu trong 4 khối kinh doanh của Công ty cổ phần bất động sản SGO
X nhằm hiểu rõ hơn những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản của các dự án nghiên cứu
3.3.3 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu
Từ các số liệu, tài liệu thu thập được đề tài tiến hành thống kê tổng hợp các số liệu đã thu thập được về kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty cổ phần bất động sản SGO X, cơ cấu tổ chức hoạt động của công ty, hoạt động kinh doanh tại các dự án nghiên cứu, mẫu phiếu điều tra, bảng hỏi chuyên viên môi giới Từ đó
20 tiến hành phân tích, đánh giá hoạt động kinh doanh tại dự án nghiên cứu, thấy được những thuận lợi, khó khăn và các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới nhằm đưa ra một số giải pháp và kiến nghị giúp hoàn thiện hoạt động môi giới tại Công ty cổ phần bất động sản SGO X tại thành phố Hà Nội
3.3.4 Phương pháp chuyên gia Đề tài tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, đất đai, các nhà khoa học, lãnh đạo của Công ty cổ phần bất động sản SGO X để có được những nhận định rõ hơn về hoạt động môi giới Bất động sản về những yêu cầu khi tham gia hoạt động môi giới Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp phù hợp nhằm hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản của Công ty cổ phần bất động sản SGO X
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI
4.1.1 Điều kiện và tiềm năng tự nhiên
Nằm ở vị trí trung tâm của đồng bằng sông Hồng, Thăng Long – Hà Nội được xem là vùng đất “địa linh - nhân kiệt”, nơi hội tụ nhiều điều kiện tự nhiên thuận lợi để phát triển thành trung tâm văn hoá - kinh tế - chính trị của cả nước Trong những năm gần đây, tốc độ phát triển của Thành phố Hà Nội ngày càng tăng nhanh, sự gia tăng dân số tập trung vào khu vực đô thị trung tâm tạo ra nhiều khó khăn về kiểm soát phát triển cư dân, các điều kiện hạ tầng xã hội và kỹ thuật, kiểm soát đất đai và môi trường đô thị
Vị thế của Hà Nội
Hà Nội là một điểm nhấn quan trọng trên bản đồ địa lý và kinh tế của Việt Nam, là thủ đô lịch sử và chính trị của đất nước, đóng vai trò là trung tâm quan trọng trong nền kinh tế và văn hóa Về mặt địa lý, Hà Nội nằm ở vị trí chiến lược trên con đường thương mại quan trọng giữa Trung Quốc và Đông Nam Á Với sự gần gũi với sông Hồng, thành phố này có một vị trí thuận lợi cho việc giao thương và giao thông hàng hải
Ngoài ra, Hà Nội là một trung tâm văn hóa, giáo dục và chính trị của quốc gia Với nhiều di sản văn hóa và kiến trúc độc đáo như Hồ Gươm, Đền Ngọc Sơn, và Khu phố cổ, Hà Nội thu hút hàng triệu du khách mỗi năm, tạo ra một nguồn thu nhập quan trọng từ du lịch Về mặt kinh tế, Hà Nội không chỉ là trung tâm thương mại lớn nhất phía bắc Việt Nam mà còn là nơi tập trung nhiều ngành công nghiệp và dịch vụ hàng đầu của đất nước Với sự phát triển nhanh chóng của các khu công nghiệp, trung tâm thương mại, và các khu đô thị mới, Hà Nội đang trở thành một trọng điểm quan trọng trong việc thu hút đầu tư và phát triển kinh tế
Tài nguyên thiên nhiên là nguồn lực quan trọng cho việc phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô Đặc điểm địa hình: nhìn chung, địa hình Hà Nội khá đa dạng với núi thấp, đồi và đồng bằng Trong đó phần lớn diện tích của Thành phố là vùng đồng bằng, thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam theo hướng dòng chảy của sông Hồng Điều này cũng ảnh hưởng nhiều đến quy hoạch xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố
Tài nguyên nước mặt: hệ thống sông, hồ Hà Nội thuộc hệ thống sông Hồng và sông Thái Bình, phân bố không đều giữa các vùng, có mật độ thay đổi trong phạm vi khá lớn 0,1 - 1,5 km/km2 (chỉ kể những sông tự nhiên có dòng chảy thường xuyên) và 0,67 - 1,6 km/km2 (kể cả kênh mương) Một trong những nét đặc trưng của địa hình Hà Nội là có nhiều hồ, đầm tự nhiên
Tài nguyên đất: Hà Nội có tổng diện tích đất tự nhiên 92.097 ha, trong đó, diện tích đất nông nghiệp chiếm 47,4%, diện tích đất lâm nghiệp chiếm 8,6%, đất ở chiếm 19,26% Xuất phát từ yêu cầu sử dụng đất của Thủ đô Hà Nội, có 2 nhóm
22 đất có ý nghĩa lớn nhất đối với phát triển kinh tế - xã hội, đó là đất nông lâm nghiệp và đất xây dựng (Cổng giao tiếp điện tử Hà Nội, 2020)
4.1.2 Tình hình phát triển kinh tế tại thành phố Hà Nội
Trong năm 2023, Hà Nội tiếp tục thể hiện sự quyết tâm và nỗ lực trong việc phát triển các lĩnh vực quan trọng khác như quản lý đô thị và phát triển hạ tầng Trong hành trình phát triển của mình, Hà Nội đã duy trì một mức tăng trưởng kinh tế đáng kể, cho thấy sự đổi mới và sức mạnh của thành phố Với ước tính tăng trưởng 6,27% so với năm trước, GRDP bình quân đầu người dự kiến đạt 151,1 triệu đồng, tăng 6,5% so với năm 2022 Cơ cấu kinh tế cũng đang trải qua sự chuyển dịch tích cực, đồng thời tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn Thành phố dự kiến đạt 400,4 nghìn tỉ đồng, tăng 20% so với năm trước và vượt 113,5% so với dự toán
Sự quan tâm và đầu tư vào hạ tầng và phát triển đô thị cũng được thể hiện qua việc khởi công và triển khai dự án đường Vành đai 4 và đẩy nhanh tiến độ triển khai đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ
Ngoài ra, việc thu hút đầu tư cũng là một điểm nhấn quan trọng, với dự kiến thu hút gần 2,9 tỉ đô la Mĩ FDI và tăng trưởng số doanh nghiệp mới đăng ký thành lập lên đến 6,3% Tất cả những nỗ lực này đều góp phần vào việc tạo ra một môi trường kinh doanh và đô thị phát triển, đồng thời thúc đẩy sự phồn thịnh của Hà Nội trong thời gian tới
Ngoài ra, sự phát triển kinh tế nông thôn và xây dựng nông thôn mới tiếp tục được đẩy mạnh, với việc toàn thành phố đã có hơn 2.000 sản phẩm OCOP và nhiều xã đã đạt chuẩn nông thôn mới Các hoạt động văn hoá, thể thao và du lịch cũng nhận được sự quan tâm và đầu tư, giúp tạo ra một môi trường sống và làm việc tích cực cho cộng đồng
Tóm lại, năm 2023 đã là một năm đầy khích lệ và thành công cho Hà Nội, với những nỗ lực không ngừng nghỉ trong việc phát triển kinh tế, xã hội và văn hóa, góp phần tạo ra một môi trường sống tốt đẹp và phồn thịnh cho người dân Thủ đô (Phòng Văn hóa và thông tin quận Thanh Xuân, 2024)
4.1.3 Thị trường bất động sản tại thành phố Hà Nội thời gian gần đây
Nguồn cung mới trong Q4/2023 tăng 52% theo quý nhưng giảm 1% theo năm với 2.876 căn Các giai đoạn tiếp theo của 4 dự án hiện tại đã cung cấp 2.273 căn, chiếm 79% thị phần và 21% còn lại đến từ 4 dự án mới (Skyline West Lake, Epic Tower, CT4 Yên Nghĩa và The Wisteria) Nguồn cung sơ cấp với 11.911 căn giảm 40% theo quý và 41% theo năm Trong năm 2023, nguồn cung mới ghi nhận mức thấp nhất trong vòng 10 năm với 10.403 căn Hạng B chiếm 84% nguồn cung
Số lượng căn bán được đạt 3.045 căn, tăng 45% theo quý và 5% theo năm Hạng B chiếm 84% số lượng căn bán được Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 46% Giá sơ cấp đạt 58 triệu VNĐ/m2, tăng 7% theo quý và 12% theo năm Giá sơ cấp trung bình đã tăng trong 20 quý liên tiếp do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện Cùng với đó, khả năng chi trả giảm và nhu cầu vay vốn tăng (Savill Việt Nam, 2024)
Hình 4 1: Số lượng giao dịch và tỉ lệ hấp thụ căn hộ trên thị trường Hà
( Nguồn: Nghiên cứu và tư vấn Savills )
Hình 4 2: Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trong 10 năm gần đây
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN
- Tên quốc tế: SGO X REAL JOINT STOCK COMPANY
- Địa chỉ: Tầng 2, TTTM HPC Landmark 105, đường Tố Hữu, Phường La Khê, Quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội, Việt Nam
- Người đại diện: Nguyễn Hữu Thắng
4.2.1 Quá trình hình thành và phát triển
4.2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển
Công ty được thành lập vào 05/6/2022, trước đây có tên là Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản SGO MB, với hoạt động chính là phân phối các dự án bất động sản toàn miền Bắc Công ty trực thuộc Công ty cổ phần tập đoàn SGO Group
SGO Group hướng đến xây dựng Hệ sinh thái bất động sản toàn diện, đồng bộ, khép kín hàng đầu tại Việt Nam từ đầu tư, tư vấn phát triển dự án, phát triển kinh doanh; phân phối, quản lý, vận hành, khai thác… đến cung cấp những giải pháp công nghệ Bất động sản, marketing và truyền thông dự án; đào tạo nhân sự chất lượng cao cho chủ đầu tư cũng như các đơn vị bất động sản trên cả nước
SGO Group mong muốn trở thành người bạn đồng hành đáng tin cậy trước khi là đối tác uy tín, hợp tác toàn diện, lâu dài Với triết lý kinh doanh “Lợi người – Lợi mình”, SGO Group luôn đặt khách hàng lên trước tiên, nỗ lực nghiên cứu, phát triển các sản phẩm, dịch vụ ngày càng chất lượng, chuyên nghiệp và hoàn hảo hơn, đem đến cho khách hàng những giải pháp tốt nhất Tập đoàn cam kết về chất lượng trên từng sản phẩm mang thương hiệu SGO và những sản phẩm SGO Group phân phối
KHÁT VỌNG - Vươn lên đỉnh cao, vượt qua mọi giới hạn để kiến tạo một cuộc sống thịnh vượng cho cộng đồng, lan toả những thông điệp tốt đẹp
CHÂN THÀNH - Là giá trị cốt lõi của đạo đức kinh doanh Sự hài lòng của khách hàng là thước đo thành công của công ty
SÁNG TẠO - Lấy sáng tạo làm lợi thế cạnh tranh bền vững, đổi mới trong mô hình quản trị, thúc đẩy tinh thần dám nghĩ dám làm, không ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ
4.2.2 Cơ cấu tổ chức công ty và chức năng các phòng ban
Hình 4 3: Mô hình tổ chức
( Nguồn: Phòng kinh doanh SGO )
Ban giám đốc: là người điều hành đứng đầu công ty, điều hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như các hoạt động hàng ngày khác của công ty Thực hiện kế hoạch kinh doanh và phương án đầu tư của công ty
Phòng Hành chính nhân sự: Đảm bảo về các giấy tờ thủ tục đúng theo Pháp luật đặt ra đồng thời đảm nhận việc tuyển dụng đảm bảo số lượng nhân sự cho mỗi phòng ban theo đúng tiến độ phát triển và yêu cầu của các phòng ban
Phòng Kế toán: Có nhiệm vụ lập kế hoạch thu, chi tài chính hàng năm của Công ty tham mưu cho Ban Giám đốc để làm cơ sở thực hiện Xây dựng kế hoạch quản lý, khai thác và phát triển vốn cho Công ty, chủ trì tham mưu trong việc tạo nguồn vốn, quản lý, phân bổ, điều chuyển vốn và hoàn trả vốn vay, lãi vay trong toàn Công ty
Phòng đào tạo: Tham mưu cho Ban giám đốc về xây dựng và phát triển nguồn nhân lực Tổ chức và quản lý các chương trình đào tạo nhằm nâng cao kỹ năng chuyên môn và kiến thức cho đội ngũ nhân viên
Phòng kinh doanh: Thu thập, phân tích và đánh giá dữ liệu đối thủ cạnh tranh, khách hàng, tiềm năng thị trường trên nền tảng online Tổ chức, triển khai thực hiện quản lý toàn bộ hệ thống công nghệ thông tin của công ty Đào tạo, traning về kỹ năng tìm kiếm khách hàng cho nhân viên kinh doanh
Khối kinh doanh: Dưới sự điều hành trực tiếp của phó giám đốc kinh doanh, có trách nhiệm thực hiện đúng chiến lược và chính sách kinh doanh của công ty do phó giám đốc đề ra Trực tiếp giới thiệu, tư vấn cho khách hàng khi thực hiện các giao dịch bất động sản Thực hiện nhiệm vụ chăm sóc, tri ân và làm tốt chính sách hậu mãi với khách hàng Soạn thảo hợp đồng mua hàng và tổ chức mua hàng theo hợp đồng đã ký Đề xuất phương án triển khai mạng lưới, mở rộng thị trường
4.2.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty
Bảng 4 1: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh
Tăng trưởng so với năm trước (%)
Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 01 320,112 385,857 20.54
Các khoản giảm trừ doanh thu 02 - -
Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ 10 320,112 385,857 20.54
Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ 20 39,53 36,017 -8.89
Doanh thu hoạt động tài chính 21 31,045 45,13 45.38
Chi phí quản lý doanh nghiệp 26 25,466 20,849 -18.13
Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh 30 8,986 10,246 14.03
Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế
Chi phí thuế TN doanh nghiệp hiện hành 51 1,912 2,161 13.00
Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp 60 6,422 7,457 16.11
( Nguồn: Phòng Kinh doanh SGO )
Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp giai đoạn 2022 -
2023 ghi nhận những với bước tiến dài về doanh thu và lợi nhuận Có thể thấy sự phát triển của công ty các năm gần đây Cụ thể, là năm 2023
- Doanh thu thuần của công ty (toàn bộ đến từ hoạt động môi giới BĐS) đạt 385,857 triệu đồng, tăng 20.54% so với năm 2022
- Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh là 10,246 triệu đồng tăng 14,0% so với năm 2022
Qua quá trình thực tập ở khối kinh doanh 5 của công ty, tôi có một vài nhận xét sau đây:
Chiến lược kinh doanh mới mẻ, sáng tạo, bố trí, phân công công việc khoa học, “đã đánh là chắc chắn thắng”
Nhân sự được đào tạo bài bản, chuyên nghiệp, phần lớn là cán bộ giàu kinh nghiệm
Biết tận dụng sức mạnh của công nghệ thông tin trong quá trình làm việc
Hoạt động đào tạo nhân sự rất khoa học, có lộ trình rõ ràng, được chia sẻ với nhau rất nhiều kinh nghiệm và bài học quý báu, tạo động lực giúp nhau hoàn thiện chính mình
- Về nhược điểm và những tồn tại
Là công ty còn non trẻ nên hình ảnh xây dựng còn nhiều hạn chế, hiện nay công ty đang lên kế hoạch xây dựng hình ảnh mạnh mẽ cho bản thân, sớm trở thành một đơn vị vững mạnh và có uy tín hàng đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
Số lượng nhân sự khá ít
Trình độ nhân viên còn chưa đồng đều, trình độ chuyên môn của một số nhân viên còn chưa sâu
Các hoạt động quảng bá hình ảnh công ty còn mờ nhạt.
Quá trình hình thành và phát triển
4.2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển
Công ty được thành lập vào 05/6/2022, trước đây có tên là Công ty cổ phần đầu tư và kinh doanh bất động sản SGO MB, với hoạt động chính là phân phối các dự án bất động sản toàn miền Bắc Công ty trực thuộc Công ty cổ phần tập đoàn SGO Group
SGO Group hướng đến xây dựng Hệ sinh thái bất động sản toàn diện, đồng bộ, khép kín hàng đầu tại Việt Nam từ đầu tư, tư vấn phát triển dự án, phát triển kinh doanh; phân phối, quản lý, vận hành, khai thác… đến cung cấp những giải pháp công nghệ Bất động sản, marketing và truyền thông dự án; đào tạo nhân sự chất lượng cao cho chủ đầu tư cũng như các đơn vị bất động sản trên cả nước
SGO Group mong muốn trở thành người bạn đồng hành đáng tin cậy trước khi là đối tác uy tín, hợp tác toàn diện, lâu dài Với triết lý kinh doanh “Lợi người – Lợi mình”, SGO Group luôn đặt khách hàng lên trước tiên, nỗ lực nghiên cứu, phát triển các sản phẩm, dịch vụ ngày càng chất lượng, chuyên nghiệp và hoàn hảo hơn, đem đến cho khách hàng những giải pháp tốt nhất Tập đoàn cam kết về chất lượng trên từng sản phẩm mang thương hiệu SGO và những sản phẩm SGO Group phân phối
KHÁT VỌNG - Vươn lên đỉnh cao, vượt qua mọi giới hạn để kiến tạo một cuộc sống thịnh vượng cho cộng đồng, lan toả những thông điệp tốt đẹp
CHÂN THÀNH - Là giá trị cốt lõi của đạo đức kinh doanh Sự hài lòng của khách hàng là thước đo thành công của công ty
SÁNG TẠO - Lấy sáng tạo làm lợi thế cạnh tranh bền vững, đổi mới trong mô hình quản trị, thúc đẩy tinh thần dám nghĩ dám làm, không ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ.
Cơ cấu tổ chức công ty và chức năng các phòng ban
Hình 4 3: Mô hình tổ chức
( Nguồn: Phòng kinh doanh SGO )
Ban giám đốc: là người điều hành đứng đầu công ty, điều hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như các hoạt động hàng ngày khác của công ty Thực hiện kế hoạch kinh doanh và phương án đầu tư của công ty
Phòng Hành chính nhân sự: Đảm bảo về các giấy tờ thủ tục đúng theo Pháp luật đặt ra đồng thời đảm nhận việc tuyển dụng đảm bảo số lượng nhân sự cho mỗi phòng ban theo đúng tiến độ phát triển và yêu cầu của các phòng ban
Phòng Kế toán: Có nhiệm vụ lập kế hoạch thu, chi tài chính hàng năm của Công ty tham mưu cho Ban Giám đốc để làm cơ sở thực hiện Xây dựng kế hoạch quản lý, khai thác và phát triển vốn cho Công ty, chủ trì tham mưu trong việc tạo nguồn vốn, quản lý, phân bổ, điều chuyển vốn và hoàn trả vốn vay, lãi vay trong toàn Công ty
Phòng đào tạo: Tham mưu cho Ban giám đốc về xây dựng và phát triển nguồn nhân lực Tổ chức và quản lý các chương trình đào tạo nhằm nâng cao kỹ năng chuyên môn và kiến thức cho đội ngũ nhân viên
Phòng kinh doanh: Thu thập, phân tích và đánh giá dữ liệu đối thủ cạnh tranh, khách hàng, tiềm năng thị trường trên nền tảng online Tổ chức, triển khai thực hiện quản lý toàn bộ hệ thống công nghệ thông tin của công ty Đào tạo, traning về kỹ năng tìm kiếm khách hàng cho nhân viên kinh doanh
Khối kinh doanh: Dưới sự điều hành trực tiếp của phó giám đốc kinh doanh, có trách nhiệm thực hiện đúng chiến lược và chính sách kinh doanh của công ty do phó giám đốc đề ra Trực tiếp giới thiệu, tư vấn cho khách hàng khi thực hiện các giao dịch bất động sản Thực hiện nhiệm vụ chăm sóc, tri ân và làm tốt chính sách hậu mãi với khách hàng Soạn thảo hợp đồng mua hàng và tổ chức mua hàng theo hợp đồng đã ký Đề xuất phương án triển khai mạng lưới, mở rộng thị trường
Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty
Bảng 4 1: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh
Tăng trưởng so với năm trước (%)
Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 01 320,112 385,857 20.54
Các khoản giảm trừ doanh thu 02 - -
Doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ 10 320,112 385,857 20.54
Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ 20 39,53 36,017 -8.89
Doanh thu hoạt động tài chính 21 31,045 45,13 45.38
Chi phí quản lý doanh nghiệp 26 25,466 20,849 -18.13
Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh 30 8,986 10,246 14.03
Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế
Chi phí thuế TN doanh nghiệp hiện hành 51 1,912 2,161 13.00
Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp 60 6,422 7,457 16.11
( Nguồn: Phòng Kinh doanh SGO )
Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp giai đoạn 2022 -
2023 ghi nhận những với bước tiến dài về doanh thu và lợi nhuận Có thể thấy sự phát triển của công ty các năm gần đây Cụ thể, là năm 2023
- Doanh thu thuần của công ty (toàn bộ đến từ hoạt động môi giới BĐS) đạt 385,857 triệu đồng, tăng 20.54% so với năm 2022
- Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh là 10,246 triệu đồng tăng 14,0% so với năm 2022
Qua quá trình thực tập ở khối kinh doanh 5 của công ty, tôi có một vài nhận xét sau đây:
Chiến lược kinh doanh mới mẻ, sáng tạo, bố trí, phân công công việc khoa học, “đã đánh là chắc chắn thắng”
Nhân sự được đào tạo bài bản, chuyên nghiệp, phần lớn là cán bộ giàu kinh nghiệm
Biết tận dụng sức mạnh của công nghệ thông tin trong quá trình làm việc
Hoạt động đào tạo nhân sự rất khoa học, có lộ trình rõ ràng, được chia sẻ với nhau rất nhiều kinh nghiệm và bài học quý báu, tạo động lực giúp nhau hoàn thiện chính mình
- Về nhược điểm và những tồn tại
Là công ty còn non trẻ nên hình ảnh xây dựng còn nhiều hạn chế, hiện nay công ty đang lên kế hoạch xây dựng hình ảnh mạnh mẽ cho bản thân, sớm trở thành một đơn vị vững mạnh và có uy tín hàng đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
Số lượng nhân sự khá ít
Trình độ nhân viên còn chưa đồng đều, trình độ chuyên môn của một số nhân viên còn chưa sâu
Các hoạt động quảng bá hình ảnh công ty còn mờ nhạt
4.2.4 Quy trình môi giới bất động sản tại Công ty cổ phần bất động sản SGO X
Khách hàng có nhu cầu
Lập hồ sơ thương vụ và các thủ tục pháp lí liên quan
KH hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Duy trì chăm sóc KH
Chuyên viên môi giới thu thập thông tin về nguồn cung BĐS
Chuyên viên tiếp nhận thông tin nhu cầu của KH rồi giới thiệu cho
KH những dự án phù hợp
Chuyên viên môi giới tìm khách hàng tiềm năng bằng cách Marketing, Telesales hoặc trực dự án
Ký hợp đồng mua bán BĐS
Bước 1: Tìm thông tin, kiểm tra và xử lý các BĐS mà công ty đang phân phối trên thị trường
- Các nhân viên có thể thông qua nhiều cách để kiểm tra và xử lý thông tin về BĐS
+ Tìm kiếm thông tin trên các trang web chính chủ của dự án + Đọc từ những link tài liệu dự án của công ty
+ Trực tiếp đến dự án để tìm hiểu và xem tiến độ dự án, kế hoạch bàn giao và những điểm mạnh điểm yếu của dự án Với nhiều nhân viên của các sàn môi giới bất động sản họ chỉ nêu điểm mạnh của dự án mà họ đang bán chứ không nêu ra điểm yếu Điều này sẽ không đảm bảo được quyền lợi của khách hàng khi sử dụng dịch vụ môi giới và đặc biệt sẽ ảnh hưởng xấu đến hình ảnh người môi giới BĐS trong tương lai
+ Xin tài liệu, thông tin dự án từ các sale khác vì có nhiều dự án một số sàn môi giới BĐS sẽ được độc quyền bán trên thị trường vì vậy muốn có thông tin từ dự án nhân viên công ty phải kết hợp và xin tài liệu, thông tin dự án từ các nhân viên của sàn môi giới BĐS khác
Bước 2: Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu mua dự án
- Công ty tiến hành việc tìm khách hàng mua BĐS theo nhiều cách:
+ Đăng bài, chạy quảng cáo trên các nền tảng mạng xã hội như : facebook, google, tiktok
+ Đăng bài về BĐS cần cho thuê, bán lên website, trang công ty như nhadahot.vn, batdongsan.com.vn, dothi.net, …
+ Từ các thông tin thu thập được, các nhân viên sẽ thành lập được một danh sách các khách hành có khả năng trở thành khách hàng tiềm năng, sau đó sẽ tiến hành gọi điện thoại để xác định chính xác xem có ai có nhu cầu mua BĐS Khi xác định được các khách hàng có nhu cầu, nhân viên sẽ tiến hành tư vấn thêm những thông tin về dự án BĐS phù hợp với nhu cầu của khách hàng
Bước 3: Thực hiện giao dịch:
Bao gồm nhiều bước nhỏ:
- Sau khi xác định được khách hàng có nhu cầu mua BĐS, nhân viên sẽ tiến hành tư vấn thêm thông tin về dự án BĐS phù hợp với nhu cầu của khách hàng Nếu khách hàng ở xa nhân viên sẽ gửi hình ảnh, thông tin dự án qua điện thoại, zalo, … để khách có thể nắm rõ được pháp lý, giá cả, chính sách bán hàng, tiến độ bàn giao và những thông tin liên quan đến dự án
- Sau đó hẹn khách đi xem và trải nghiệm dự án để có thể tư vấn kĩ hơn về dự án qua đó giúp khách hàng nắm được một cách khách quan những thông tin quan trọng về dự án
- Trong quá trình thực hiện thương vụ, nhân viên kinh doanh sẽ phải cố gắng tư vấn để khách hàng hiểu được nhưng quyền lợi, lợi ích mà họ có được nếu kí kết hợp đồng mua bán BĐS Qua đó sẽ giúp quá trình kí kết hợp đồng thuận lợi và nhanh chóng hơn
- Tiền môi giới mà nhân viên sẽ được nhận nếu khách hàng kí hợp đồng mua bán dự án : Từ 1,5-3% Giá Trị BĐS ( đã bao gồm VAT ) tùy vào loại hình BĐS được kí hợp đồng mua bán
- Cách thức và thời gian thanh toán tiền sẽ được áp dụng theo chính sách bán hàng của từng dự án, nhân viên sẽ phải tư vấn và hướng dẫn cho khách hàng
Bước 4: Kết thúc thương vụ:
Bao gồm các công việc sau:
- Các vấn đề phát sinh trong quá trình mua, bán BĐS sẽ được công ty giải quyết theo những điều cam kết trong hợp đồng với khách hàng
- Thu phí, lưu trữ thông tin, nhận định độ hài lòng của khách hàng
- Duy trì và chăm sóc khách hàng
Cam kết thực hiện quy trình chăm sóc khách hàng chất lượng, gia tăng tính chuyên nghiệp đạt hiệu quả giao dịch tối ưu
Định kỳ liên lạc để duy trì, phát triển quan hệ thân thiết
Thường xuyên cung cấp thông tin và tiếp thị bất động sản mới.
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ DỰ ÁN NGHIÊN CỨU
4.3.1 Dự án The Matrix One
Tên dự án: Khu công viên giải trí, trường học và Tổ hợp nhà ở, thương mại dịch vụ Golden Palace A
Tên thương mại: The Matrix One Chủ đầu tư: Công ty CP Đầu Tư Mai Linh
Đơn vị phát triển: MIK Group
Đơn vị thi công: Công ty Cổ phần Xây dựng Coteccons
Địa chỉ: Đường Lê Quang Đạo, Phường Mễ Trì và Phú Đô, Quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội
Loại hình: Chung cư cao cấp
Tổng diện tích dự án 39.8 ha
Quy mô dự án: Gồm 1 tòa khách sạn, văn phòng, căn hộ dịch vụ, 4 tòa căn hộ (Tháp A, B, C, D), có 3 tầng hầm, 5 tầng thương mại
Tòa Diamond (Tháp A) – Tòa Ruby (Tháp B): 2 tòa đã hiện hữu o Diện tích xây dựng: 4200m2 o Tổng diện tích sàn xây dựng: 125.919m2 o Tổng diện tích hầm: 34.110m2 o Số tầng: 44 tầng + 3 tầng hầm o Chiều cao sàn đến trần căn hộ: 3.4m o Chiều cao trần hoàn thiện: 2,75 – 2,9m o Chiều rộng hành lang: 1,8m
31 o Shop Apartment tại khối đế: 20 căn o Căn hộ Panorama: 740 căn (2PN, 3PN, Dualkey) o Penthouse: 2 căn o Tòa Opal (Tháp C) – Tòa Topaz (Tháp D) sẽ xây dựng trong thời gian tới
Có đường hầm đi bộ từ Dự án sang Công viên theo quy hoạch 1/500
Hình thức sở hữu: Sổ đỏ sở hữu lâu dài với người Việt và sở hữu 50 năm với nguời nước ngoài
Hình 4 4: Vị trí dự án The Matrix One
4.3.1.2 Đặc điểm dự án a) Pháp lý dự án
Pháp lý là yếu tố vô cùng quan trọng đối với một dự án bất động sản vì nó mang tính chất tiên quyết để xây dựng và phát triển dự án Hiện nay, dự án The Matrix One đã hoàn thiện toàn bộ giấy tờ pháp lý của dự án như sau:
2 Giấy tờ về quyền sử dụng đất
4 Đầy đủ hồ sơ dự án
5 Thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền b) Tiện ích dự án
Không gian bên trong cũng như bên ngoài của dự án hết sức thông thoáng, được bao phủ bởi nhiều không gian xanh Mật độ dân cư tại khu vực này không quá đông đúc Dự án tích hợp đầy đủ tiện ích và có nhiều tiện ích đặc quyền dành cho cộng đồng cư dân tinh hoa
Tầng tiện ích đặc quyền dành riêng cho cư dân (tầng 23) bao gồm tổ hợp khu vui chơi trẻ em, phòng tập gym, coworking space, v.v
Khoảng xanh đa lớp trải dài từ chân toà nhà lên tới tầng mái tạo nên không gian nghỉ dưỡng nhiệt đới ngay tại dự án cho mọi cư dân
Bể bơi 4 mùa được thiết kế tại cầu nối giữa 2 tòa tháp cùng tầm nhìn tuyệt mỹ ra công viên cảnh quan rộng 14ha
Công nghệ smart home & smart building thiết lập không gian sống tiện nghi, tối ưu thời gian tạo nên những trải nghiệm sống trọn vẹn từng khoảnh khắc
Công viên 14 ha được nối trực tiếp với dự án bằng đường hầm, hồ cảnh quan tring tâm rộng 2.5 ha cùng với hàng loạt tiện ích cộng đồng hiện đại: khu vui chơi trẻ em, khu tập gym, khu cắm trại, v.v c) Liên kết vùng dự án
Dự án nằm tại trung tâm Mỹ Đình - một trung tâm hành chính, thương mại và giải trí mới của Hà Nội:
Cơ quan hành chính: tập trung của các tổ chức và cơ quan hành chính quốc gia như bộ ngoại giao, trung tâm hội nghị quốc gia, v.v
Giao thông: được quy hoạch đồng bộ hệ thống bàn cờ, tuyến giao thông huyết mạch Vành đai 3, Quốc lộ 32, Lê Đức Thọ, Mễ Trì, Trần Hữu Dực, Nguyễn Cơ Thạch, v.v, bus nhanh BRT
Mua sắm và nhà hàng: TTTM The Garden, Keangnam, Vincom Phạm Hùng, Vincom Trần Duy Hưng, v.v Y tế: bệnh viện 198, bệnh viện đa khoa Hồng Ngọc
Trường học: Hệ thống trường điểm và trường quốc tế các cấp như Mầm non quốc tế Winston, Trường Quốc tế Việt - Úc, Đại học Quốc gia,, Đại học Thương mại, v.v
Hình 4 5: Liên kết vùng dự án The Matrix One d) Chính sách bán hàng
Có 2 cách thanh toán khi mua chung cư tại The Matrix One
1) Phương án 1: Tiến độ thanh toán tiêu chuẩn Chiết khấu ưu đãi 7% vào Giá bán căn hộ (chưa gồm VAT & Phí bảo trì) đã trừ các quà tặng khấu trừ (nếu có)
Bảng 4 2: Tiến độ thanh toán tiêu chuẩn dự án The Matrix One
Tiến độ Giá trị thanh toán Thời hạn thanh toán Đặt cọc 100.000.000 VND/ căn hộ Chậm nhất vào Ngày ký Thỏa Thuận Đặt Cọc Đợt 1 và ký
10% GTCH ( và VAT tương ứng) ( đã bao gồm khoản tiền tương ứng đặt cọc nêu trêu )
Trong vòng 07 ngày làm việc kể từ ngày nộp đủ tiền đặt cọ Đợt 2 30% GTCH ( và VAT tương ứng )
Trong vòng 15 ngày kể từ ngày ký HĐMB Đợt 3 30% GTCH ( và VAT tương ứng )
Trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký HĐMB Đợt 4 25% GTCH ( và VAT tương ứng )
Theo thông báo bàn giao, chậm nhất tại thời điểm bàn giao căn hộ (Dự kiến tháng 05/2022) Đợt 5 5% Giá bán căn hộ ( và VAT tương ứng ) Trong vòng 07 ngày kể từ ngày CĐT gửi thông báo bàn giao GCN nhưng không chậm hơn ngày bàn giao GCN
( Nguồn: Phòng kinh doanh SGO X )
2) Phương án 2: Tiến độ thanh toán theo chương trình HTLS, ngân hàng VP Bank, BIDV
Bảng 4 3: Tiến độ thanh toán theo chương trình HTLS dự án The
Tiến độ Giá trị thanh toán Thời hạn thanh toán Đặt cọc 100.000.000 VND/căn hộ Chậm nhất vào Ngày ký Thỏa Thuận Đặt Cọc Đợt 1 và ký
10% GTCH ( và VAT tương ứng) ( đã bao gồm khoản tiền tương ứng đặt cọc nêu trêu )
Trong vòng 07 ngày làm việc kể từ ngày nộp đủ tiền đặt cọc Đợt 2 70% GTCH ( và VAT tương ứng
Trong vòng 15 ngày kể từ ngày ký
HĐMB Đợt 3 15% GTCH ( và VAT tương ứng
Trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký
HĐMB Đợt 4 5% Giá bán căn hộ ( và VAT tương ứng )
Theo thông báo bàn giao, chậm nhất tại thời điểm bàn giao căn hộ
( Nguồn: Phòng kinh doanh SGO X )
Bảng 4 4: Chính sách vay ngân hàng dự án The Matrix One
Tỷ lệ GTCH được vay
Lên tới 70% Giá bán căn hộ (và VAT tương ứng, không bao gồm KPBT )
Thời gian HTLS Thời gian HTLS 18 tháng hoặc 24 tháng tùy theo căn hộ: - Các căn hộ thường: 24 tháng từ ngày giải ngân
- Các căn hộ góc: 18 tháng từ ngày giải ngân Phí trả nợ trước hạn Miễn phí trả nợ trước hạn trong thời gian HTLS Ân hạn nợ gốc Theo quy định của ngân hàng theo từng thời kỳ
( Nguồn: Phòng kinh doanh SGO X ) 3) Chính sách ưu đãi cho khách hàng khi thanh toán 1 trong 2 phương thức trên
Chính sách miễn phí quản lý
Khách hàng mua căn hộ được tặng Gói Phí Quản Lý Vận Hành trong 1 năm (không bao gồm các chi phí liên quan đến dịch vụ phải trả cho bên thứ 3 như: Phí trông xe, tiền sử dụng điện, nước, thông tin liên lạc, truyền hình cáp, v.v) kể từ ngày nhận bàn giao căn hộ được ghi trên Biên bản bàn giao hoặc thời điểm khác theo quy định/thông báo của CĐT
Lưu ý: Gói Phí Quản Lý Vận Hành nêu trên không được quy đổi thành tiền mặt và không được trừ trực tiếp vào giá bán căn hộ
Chính sách ưu đãi khách hàng mua nhiều
Khách hàng đặt cọc mua mới từ 02 căn hộ trở lên tại dự án The Matrix One thì từ căn thứ 2 trở lên sẽ được nhận chiết khấu ưu đãi 1% vào Giá bán căn hộ (chưa gồm VAT & Phí bảo trì) đã trừ các quà tặng khấu trừ ( nếu có );
Khách hàng đặt cọc mua mới cùng lúc từ 02 căn hộ trở lên tại dự án The Matrix One thì cả tất cả các căn hộ khách hàng mua tại thời điểm đó sẽ được nhận chiết khấu ưu đãi 1% vào Giá bán căn hộ (chưa gồm VAT & Phí bảo trì) đã trừ các quà tặng khấu trừ (nếu có)
4.3.2 Dự án Imperia Smart City
Imperia Smart City Tây Mỗ là dự án được tập đoàn MIK Group xây dựng và phát triển ngay trong quần thể khu đô thị Vinhomes Smart City Với những yêu cầu khắt khe trong quá trình xây dựng, thi công từ khâu thiết kế mặt bằng đến lựa chọn vật liệu bàn giao, dự án hứa hẹn sẽ mang đến cho cư dân một nơi an cư với những tiêu chuẩn vượt trội, cân bằng hài hòa giữa yếu tố thiên nhiên và con người.
Tên dự án: Imperia Smart City
Chủ đầu tư: MIK Group
Đơn vị phát triển dự án: HBI
Vị trí: Tây Mỗ – Đại Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội
Tổng vốn đầu tư: 5.596 tỷ
Đơn vị thi công: Coteccons
Loại hình phát triển: Tổ hợp chung cư cao cấp
Số phòng ngủ: 1 – 3 phòng ngủ
Hình thức sở hữu: Sổ đỏ lâu dài
Hình 4 6: Vị trí dự án Imperia Smart City
4.3.2.2 Đặc điểm dự án a) Pháp lý dự án
Hiện nay, dự án Khu căn hộ chung cư Imperia Smart City đã hoàn thiện toàn bộ giấy tờ pháp lý của dự án bao gồm:
Phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500
Quyết định chủ trương đầu tư
Phê duyệt đầu tư dự án
Quyết định giao đất dự án
Giấy phép xây dựng phần móng
Giấy tờ xây dựng phần thân
Biên bản nghiệm thu phần móng
Giấy phép kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai b) Tiện ích dự án
Chuỗi tiện ích Imperia Smart City Tây Mỗ được chủ đầu tư MIK Group xây dựng ngay trong nội khu của dự án Chọn Imperia Smart City, cư dân tương lai có thể tận hưởng những tiện ích hấp dẫn ngay phía dưới tòa căn hộ, trong đó có thể kể đến như:
Bể bơi cỡ ngoài trời tiêu chuẩn Resort nằm tại trung tâm 5 tòa căn hộ
Sân chơi trẻ em với những trò chơi vận động liên hoàn giúp trẻ rèn luyện sức khỏe và tăng cường trí não
Hệ thống sân thể thao đa năng như tennis, cầu lông…
Khu thương mại/dịch vụ
Liền kề với bãi đỗ xe của dự án thuận tiện cho việc di chuyển của cư dân tương lai
Wifi phát miễn phí toàn đô thị
CÁC NHÓM YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở DO CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN SGO
X PHÂN PHỐI TẠI HÀ NỘI Để có được những đánh giá khách quan về các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản tại dự án nghiên cứu do Công ty cổ phần kinh doanh bất động sản SGO X phân phối đề tài đã tham khảo ý kiến của các chuyên viên môi giới tham gia môi giới trực tiếp tại các dự án này thuộc các khối kinh doanh của công ty trên địa bàn Hà Nội với kết quả của 5 nhóm yếu tố như sau:
4.4.1 Nhóm yếu tố về thị trường và pháp luật
Các yếu tố về thị trường và pháp luật được đánh giá thông qua các yếu tố: Nguồn cung bất động sản, nhu cầu với căn hộ tại khu vực của dự án, nền kinh tế chung (sự tăng, giảm lãi suất tiền gửi của ngân hàng, tình hình xã hội) và chính sách pháp luật của Nhà nước Cụ thể đánh giá thể hiện tại bảng 4.8
Bảng 4 8: Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố về thị trường và pháp luật ĐVT: phiếu
The Matrix One Ảnh hưởng rất nhiều Ảnh hưởng nhiều Ảnh hưởng Ít ảnh hưởng Không ảnh hưởng
Nhu cầu với căn hộ tại khu vực của dự án 46 8 6 0
0 Nền kinh tế chung (sự tăng giảm lãi suất tiền gửi của ngân hàng nhà nước, tình hình xã hội)
Imperia Smart City Ảnh hưởng rất nhiều Ảnh hưởng nhiều Ảnh hưởng Ít ảnh hưởng
Nhu cầu với căn hộ tại khu vực của dự án 47 9 4 0
0 Nền kinh tế chung (sự tăng giảm lãi suất tiền gửi của ngân hàng nhà nước, tình hình xã hội)
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)
Biểu đồ 4 1: Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố về thị trường và pháp luật tại dự án The Matrix One
Biểu đồ 4 2: Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố về thị trường và pháp luật tại dự án Imperia Smart City
Nguồn cung thị trường đều được các chuyên viên môi giới đánh giá là ảnh hưởng rất nhiều tới dự án 2 dự án với tỷ lệ lần lượt là 91,7 và 81,7% Tại thời điểm mở bán hai dự án , trên thị trường cùng phân khúc, cùng khu vực, cùng thời điểm có ít dự án cạnh tranh tạo điều kiện cho dự án nhanh chóng bán hết các căn hộ của mình
Nguồn cung Nhu cầu thị trường Nền kinh tế chung
Pháp luật nhà nước Ảnh hưởng rất nhiều Ảnh hưởng nhiều Ảnh hưởng bình thường Ảnh hưởng ít Không ảnh hưởng
Nguồn cung Nhu cầu thị trường
Pháp luật nhà nước Ảnh hưởng rất nhiều Ảnh hưởng nhiều Ảnh hưởng bình thường Ảnh hưởng ít Không ảnh hưởng
Nhu cầu về căn hộ tại khu vực của dự án The Matrix One và Imperia Smart City là rất lớn, lên tới 76,7% và 78,3% Đây là khu vực trục phát triển mới của thành phố Hà Nội, chính vì thế đây là khu vực mà các chuyên viên môi giới cho rằng có lượng nhu cầu mua căn hộ rất lớn và rất ảnh hưởng tới việc triển khai bán hàng của dự án
Nền kinh tế chung theo các chuyên viên môi giới thì ảnh hưởng rất nhiều tới cả hai dự án với tỷ lệ là trên 85% điều này nằm trong quy luật chung của thị trường Bởi lẽ, khi kinh tế thế giới nói chung và kinh tế quốc gia phát triển sẽ làm cho thu nhập của người dân tăng cao, nhu cầu nhà ở tăng sẽ là điều kiện cho các chuyên viên môi giới bất động sản hoạt động cũng như chốt được các sản phẩm bất động sản Và ngược lại, khi nền kinh tế suy thoái, tỉ lệ lạm phạt tăng cao, lãi suất ngân hàng siết chặt việc mua bất động sản cũng sẽ khó khăn hơn
Yếu tố pháp luật ảnh hưởng tới quá trình môi giới và mua bán tại các dự án Hai dự án mà đề tài đang nghiên cứu đáp ứng đầy đủ các thủ tục của nhà nước, công khai mình bạch thông tin do đó tạo được niềm tin với khách hàng, giúp thuận lợi trong quá trình triển khai bán hàng tại dự án ngay từ những thời điểm đầu tiên mở bán
4.4.2 Nhóm yếu tố về thông tin sản phẩm
Bảng 4 9: Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố về thông tin sản phẩm ĐVT: phiếu
The Matrix One Ảnh hưởng rất nhiều Ảnh hưởng nhiều Ảnh hưởng Ít ảnh hưởng
Imperia Smart City Ảnh hưởng rất nhiều Ảnh hưởng nhiều Ảnh hưởng Ít ảnh hưởng
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)
Biểu đồ 4 3: Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố về thông tin sản phẩm tại dự án The Matrix One
Biểu đồ 4 4: Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố về thông tin sản phẩm tại dự án Imperia Smart City
Thị trường bất động sản rộng lớn, các nhà đầu tư liên tục thay đổi hình thức sản phẩm của mình để phù hợp với nhu cầu của thị trường Đây là nhóm yếu tố mà các chủ đầu tư có thể dễ dàng điểu chỉnh để đem lại hiệu quả theo ý muốn, để nâng cao chất lượng cho hạng mục này có thể sử dụng các phiếu khảo sát liên tục trong quá trình bán hàng, hướng tới khách hàng
Yếu tố ảnh hưởng nhất trong nhóm này theo ý kiến của các chuyên viên môi giới là vị trí của dự án Yếu tố này rất ảnh hưởng tới quyết định mua sản phẩm
Vị trí dự án Mật độ xây dựng Tiện ích nội khu Tiện ích ngoại khu
Thông tin căn hộ Ảnh hưởng rất nhiều Ảnh hưởng nhiều Ảnh hưởng bình thường Ảnh hưởng ít Không ảnh hưởng
Vị trí dự án Mật độ xây dựng Tiện ích nội khu Tiện ích ngoại khu
Thông tin căn hộ Ảnh hưởng rất nhiều Ảnh hưởng nhiều Ảnh hưởng bình thường Ảnh hưởng ít Không ảnh hưởng
45 của khách hàng Hai dự án này của chủ đầu tư MIK đều nằm ở khu vực phía Tây
Hà Nội, đây là khu vực phát triển sôi động bậc nhất Hà Nội, thu hút nhiều khách hàng tới đây; đặc biệt khi có thông tin trụ sở 13 bộ ngành được di dời khỏi trung tâm với ba phương án chọn vị trí tại: Tây Hồ Tây, Mễ Trì Hạ hoặc về Tây Hồ Tây + Mễ Trì Hạ Điều này làm cho lượng dân cư chuyển dịch về khu vực này sinh sống ngày một ra tăng Ngoài ra hạ tầng khu vực phía Tây Hà Nội cũng được đặc biệt quan tâm khi sở hữu hàng loạt tuyến đường lớn chất lượng cao như Đại Lộ Thăng Long, Tố Hữu nối vào khu vực trung tâm của thành phố Hà Nội, cũng rất dễ dàng để di chuyển tới các tỉnh thành xung quanh qua đường vành đai 3 trên cao
Với dự án The Matrix One sở hữu một lượng lớn khách hàng quan tâm do tọa lạc một vị trí đắt giá tại ngã tư Lê Quang Đạo giao với đường Mễ Trì, sở hữu hai mặt tiền đắt đỏ nhất nhì Hà Nội, là trung tâm của khu vực đô thị thương mại, hành chính mới phía Tây Hà Nội, liên thông với các trục đường lớn, dễ di chuyển Tại dự án Imperia Smart City thì vị trí dự án nằm trên trục đường chính 52m Diamond trong đại đô thị Vinhomes Smart City, gần hệ sinh thái: Công viên trung tâm, Công viên thể thao, di chuyển dễ dàng ra bệnh viện Vinmec, trung tâm thương mại hay vào nội đô và quan trọng hơn là gần hai nhà để xe nổi 10 tầng, thuận lợi cho quý cư dân gửi xe, đi lại không mất nhiều thời gian
Yếu tố tiếp theo là mật độ xây dựng của dự án; các chuyên viên tư vấn sẽ dễ ràng hơn trong việc thuyết phục khách hàng tại dự án có mật độ căn hộ thấp, tạo nhiều không gian thoáng, nếu có không gian dành cho khuôn viên cây xanh thì càng được nhiều khách hàng lựa chọn Hai dự án đang nghiên cứu nhờ có quỹ đất rộng nên mật độ xây dựng tương đối thấp Dự án The Matrix One với mật độ 39%, dự án Imperia Smart City là 31% Đây được coi là mức thấp trong số các dự án căn hộ chung cư hiện nay trên địa bàn quận Nam Từ Liêm nói riêng và toàn thành phố Hà Nội nói chung Phần diện tích trống của hai dự án được chủ đầu tư và đơn vị xây dựng đan xen các tiện ích công cộng, không gian xanh, góp phần tạo nên một không gian sống hài hòa, hiện đại và thông minh dành cho cư dân.
Yếu tố không kém phần quan trọng là tiện ích nội khu – ngoại khu của dự án Các chuyên viên môi giới nhận định để đưa khách hàng tới dự án thăm quan thì cần yếu tố vị trí, nhưng để khách hàng quan tâm thực sự tới dự án thì yếu tố nội khu là quyết định phần lớn nhu cầu của khách hàng Các tiện ích nội khu phải đảm bảo nhu cầu cơ bản hàng ngày của khách hàng Hai dự án sở hữu tiện ích nội khu vô cùng phong phú Với dự án The Matrix One, các căn hộ được sử dụng tiện ích tới từ tầng 23, bể bơi 4 mùa tại tầng thượng 2 tòa nhà, trung tâm thương mại tại tầng 1 với đầy đủ các dịch vụ phục vụ cho nhu cầu cư dân trong tòa nhà Với dự án Imperia Smart City sở hữu bể bơi ngoài trời, khu vui chơi cho trẻ em, đặc biệt nhất là được thừa hưởng hệ thống tiện ích của Vinhome Smart City - một khu đô thị khép kín có đầy đủ các phân khu chức năng cho một đô thị vệ tinh; tại đây tất cả các nhu cầu của cư dân đều được đáp ứng, điều này đã làm cho khách hàng tới tham quan dự án có cảm xúc rất tốt, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tư vấn của các chuyên viên môi giới, từ đó tăng cao tỷ lệ chốt thành công giao dịch
Yếu tố thứ 5 liên quan tới phần căn hộ, đây chính là yếu tố chính mà theo các chuyên viên môi giới là rất ảnh hưởng tới việc chọn mua dự án hay không, vì đây chính là nơi mà khách hàng ở hàng ngày, trong một quá trình lâu dài Các căn hộ có diện tích nhỏ hơn 100m 2 có mức độ thanh khoản lớn hơn so với các căn hộ có diện tích lớn; đặc biệt tại dự án Imperia Smart City thì các căn hộ có diện tích chỉ 28m 2 (hay còn gọi lại các căn hộ studio) rất thu hút khách hàng chọn mua và luôn trong tình trạng khan hiếm do nhu cầu mua để làm căn hộ cho thuê; do giá bán căn hộ tương đối cao nên các căn hộ lớn hơn 100 m 2 thanh khoản chậm hơn Các căn hộ có hướng Đông, Nam, Đông Nam sẽ bán tốt hơn các căn hộ hướng còn lại; căn hộ hướng Tây có sức mua thấp nhất và thường được bán cuối cùng sau khi đã hết sự lựa chọn Nội thất được chủ đầu tư lắp đặt cũng ảnh hưởng tới quyết định mua nhà của khách hàng, cả hai dự án chủ đầu tư chỉ lắp đặt nội thất tối thiểu để hạ giá bán căn hộ, cũng là để khách hàng được tự ý lựa chọn các nội thất sử dụng mà không cần bỏ bớt đồ đạc, tránh lãng phí
4.4.3 Nhóm yếu tố về chính sách bán hàng
Bảng 4 10: Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố về chính sách bán hàng ĐVT: phiếu
The Matrix One Ảnh hưởng rất nhiều Ảnh hưởng nhiều Ảnh hưởng Ít ảnh hưởng
Quà tặng cho khách hàng 58 2 0 0
0 Chế độ hoa hồng cho môi giới 60 0 0 0
Imperia Smart City Ảnh hưởng rất nhiều Ảnh hưởng nhiều Ảnh hưởng Ít ảnh hưởng
Quà tặng cho khách hàng 55 5 0 0
0 Chế độ hoa hồng cho môi giới 60 0 0 0
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)
Biểu đồ 4 5: Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố về chính sách bán hàng tại dự án The Matrix One
Biểu đồ 4 6: Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của nhóm yếu tố về chính sách bán hàng tại dự án Imperia Smart City
Yếu tố chính sách thanh toán được các chuyên viên môi giới đánh giá 100% ảnh hưởng rất nhiều vì yếu tố này tác động tới sự xoay chuyển của dòng tiền cả phía khách hàng và phía chủ đầu tư Tiến độ thanh toán kéo dài và chia thành các đợt nhỏ giúp khách hàng có thể chuẩn bị tài chính mà không cần tới vay vốn ngân hàng, không phải trả lãi suất sẽ làm cho giá bán căn hộ được giữ nguyên, tạo điều
Quà tặng cho khách hàng
Chế độ hoa hồng cho môi giới Ảnh hưởng rất nhiều Ảnh hưởng nhiều Ảnh hưởng bình thường Ảnh hưởng ít Không ảnh hưởng
Quà tặng cho khách hàng
Chế độ hoa hồng cho môi giới Ảnh hưởng rất nhiều Ảnh hưởng nhiều Ảnh hưởng bình thường Ảnh hưởng ít Không ảnh hưởng
48 kiện thuận lợi cho việc bán lại căn hộ sau này Chủ đầu tư cần tính toán dòng tiền kỹ càng để tránh đứt gãy dòng vốn trong quá trình thực hiện dự án khi đưa ra chính sách thanh toán kèo dài nhiều đợt
ĐÁNH GIÁ CHUNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TRONG QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN SGO X
Nguồn nhân lực của công ty có trình độ chuyên môn, được đào tạo bài bản tốt nghiệp từ các trường đại học top đầu: Đại học Kinh tế quốc dân, Đại học Thương Mại, … hoặc là những người làm việc lâu năm trong lĩnh vực bất động sản Thế nên có khả năng phân tích, đánh giá thông tin và sâu xát thị trường, giúp nâng cao khả năng thành công trong các thương vụ giao dịch của công ty
Công ty đã đạt được nhiều thành tựu nhất định do bắt kịp nhu cầu của khách hàng: Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park City, và các dự án BĐS nghỉ dưỡng…
Công ty đã xây dựng hệ thống quy trình môi giới BĐS cụ thể, qua đó chuyên viên môi giới và khách hàng có thể tiến hành tuần tự, tránh việc bỏ sót bước nào đó gây ra khó khăn hay tranh chấp pháp lý Trong toàn bộ quá trình diễn ra giao dịch, nhân viên công ty luôn theo sát tiến trình thực hiện, điều này giúp các bên hiểu nhau hơn, có những thay đổi linh hoạt cho phù hợp với từng giao dịch, giải
54 quyết nhanh chóng những phát sinh Chính vì vậy thời gian giao dịch diễn ra nhanh chóng, thuận lợi, đáp ứng được yêu cầu của khách hàng
Bộ phận Marketing hỗ trợ truyền thông sâu rộng tới từng nhóm khách hàng mục tiêu, phân tích thị trường để có cái nhìn tổng quan giúp các chuyên viên môi giới xác định được chân dung khách hàng mà mình đang tư vấn, từ đó đưa ra được các giải pháp phù hợp cho từng nhu cầu riêng biệt của mỗi khách hàng cụ thể Công ty cùng với các chuyên viên môi giới đã xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu cho từng loại hình BĐS vô cùng khoa học, từ đó các chuyên viên đã tiết kiệm được thời gian cũng như công sức khi làm việc đồng thời mang đến kết quả tốt, đem về nhiều giao dịch cho công ty
Chính sách hoa hồng cho chuyên viên môi giới vô cùng hấp dẫn, gần như cao nhất trên thị trường, môi trường cạnh tranh lành mạnh cùng chế độ đãi ngộ hấp dẫn Điều này đã góp phần tạo nên sự thành công và phát triển của công ty
4.5.2 Khó khăn, hạn chế trong quá trình môi giới bất động sản
Thứ nhất, hoạt động quảng bá môi giới bất động sản chưa rộng khắp Thị trường hoạt động của công ty mới chỉ tập trung chủ yếu ở nội thành Hà Nội chưa phát triển ra ngoại thành hoặc các tỉnh khác Từ đó công ty chưa tiếp cận được tới thị trường này đồng nghĩa bỏ lỡ một nguồn khách tiềm năng lớn Nguyên nhân là do thời gian hoạt động trong lĩnh vực môi giới của công ty chưa lâu mà vấn đề mở rộng địa bàn cần nhiều thời gian cũng như nguồn lực mạnh
Thứ hai, nguồn nhân lực có sự thay đổi nhất định gây ra sự khó khăn trong quá trình phát triển đồng bộ đội ngũ nhân viên do tỉ lệ đào thải cao Khi các nhân viên mới vào nghề nếu không được đào tạo bài bản sẽ dễ dẫn tới việc chán nản bỏ nghề trong khi những người có kinh nghiệm dày dặn rồi thì bận bịu, không có thời gian để chia sẻ kinh nghiệm làm việc, kinh nghiệm thực chiến cho nhân sự mới Thứ ba, hiện nay công ty chỉ tập trung vào phân phối dự án cho các chủ đầu tư có nghĩa là các dự án sơ cấp mà không tập trung nhiều vào những dự án thứ cấp, điều này sẽ ít nhiều ảnh hưởng đến doanh số của công ty bởi những dự án thứ cấp trong thành phố Hà Nội nói riêng và trên cả nước nói chung còn rất nhiều:
Hạ Long, Hòa Bình hầu như chỉ còn dự án thứ cấp
Thứ tư, trên thực tế để công ty có nguồn data khách hàng thực sự tiềm năng rất khó, thường việc tìm kiếm data khách hàng mới ngốn một nguồn chi phí khổng lồ của công ty Các data khách hàng của công ty hầu hết đều đến từ việc thu thập từ ngân hàng hay khách đã mua chung cư nhưng nhiều tệp data khi nhân viên liên lạc chưa mang lại kết quả tốt Sự cạnh tranh giữa các công ty BĐS thực chất là cuộc chiến của việc khai thác dữ liệu khách hàng Vì vậy, nếu công ty sở hữu
55 nguồn lực khách hàng tiềm năng lớn hơn sẽ có nhiều cơ hội hơn so với đối thủ và ngược lại
Thứ năm, dịch vụ chăm sóc khách hàng sau khi thương vụ hoàn thành của chuyên viên môi giới công ty còn chưa cao Dịch vụ chỉ dừng lại khi đã đáp ứng xong nhu cầu của khách hàng mà không có kết nối để khi có nhu cầu khách hàng sẽ nhớ tới mình Nếu giữ mối quan hệ tốt với khách hàng sẽ có nhiều cơ hội và thông tin khi khách hàng phát sinh nhu cầu: mua, bán, cho thuê
4.5.3.1 Xây dựng chiến lược phát triển các kênh quảng bá sản phẩm chung cư cao cấp dài hạn
Hiện nay, các hoạt động truyền thông bất động sản ở nước ta phát triển ngày càng đa dạng Chính sự bùng nổ của công nghệ thông tin đã làm cho các hoạt động và hình thức quảng bá xuất hiện ở khắp mọi nơi trên Internet qua các trang báo mạng và các trang rao bán bất động sản Muốn kinh doanh đạt hiệu quả tốt công ty cần xây dựng chiến lược phát triển các hoạt động marketing, có kế hoạch thực thi hữu hiệu cho dài hạn và ngắn hạn, phát triển theo hướng vững chắc Công ty có thể xây dựng các hoạt động và chiến thuật ngắn hạn nhằm kích thích bán hàng trong thời gian ngắn Tuy nhiên, nếu chỉ tập trung vào việc đó thì đấy là một sai lầm lớn Để có thể xây dựng thương hiệu và bán dự án lâu dài, công ty không nên chỉ tập trung vào các chiến thuật ngắn hạn mà thay vào đó là các mục tiêu lâu dài và tăng trưởng bền vững Công ty cần tối ưu và gắn bó với các chiến lược trong suốt thời gian thực hiện quảng bá
Bên cạnh đó, công ty cần đẩy mạng mạng lưới quảng bá, không chỉ hạn chế ở khu vực nội thành mà còn cả khu vực ngoại thành cũng như các tỉnh thành lân cận để nâng cao số lượng khách hang tiềm năng quan tâm dự án cũng như tăng cao số lượng giao dịch thành công
4.5.3.2 Nâng cao chất lượng và số lượng đội ngũ nhân lực trong việc phát triển các kênh quảng bá sản phẩm chung cư cao cấp
Có thể thấy một vấn đề hiện hữu hiện nay của thị trường BĐS nói chung, BĐS chung cư cao cấp nói riêng là chất lượng nguồn nhân sự trong ngành BĐS Việt Nam còn chưa theo kịp với sự phát triển của thị trường Trong nền kinh tế thị trường, để đáp ứng yêu cầu về tính đặc thù của ngành hoạt động kinh doanh BĐS, nguồn nhân sự BĐS phải có kiến thức đa ngành từ kinh tế, kỹ thuật, luật đến tâm lý xã hội và công nghệ, v.v
Hiện tại, nhu cầu tuyển dụng nhân sự ngành BĐS gia tăng hàng năm, song nguồn cung tương đối thấp, nhất là nhân lực chất lượng cao Bên cạnh đó, nhân sự đang làm việc trong ngành BĐS phần lớn là trái ngành, lực lượng nhân sự chưa
56 qua đào tạo chiếm tỷ lệ rất lớn, tập trung phần lớn ở mảng môi giới BĐS Hiện nay, vì mục tiêu bán được hết hàng các dự án trong thời gian tới, Công ty SGO X đã và đang tuyển chọn cũng như thanh lọc đội ngũ quản lý, không ngừng nâng cao số lượng và chất lượng nhân viên Quan điểm của cấp lãnh đạo tuyển những người mới có lòng nhiệt huyết cao sau đó công ty sẽ tiến hành đào tạo Chính vì vậy nó cũng có mặt trái của nó Các nhân viên mới còn thiếu kĩ năng và nghiệp vụ
Công ty có thể kết hợp với các trường Đại học, Viện nghiên cứu để mời sinh viên về đầu quân cho công ty, giải quyết vấn đề việc làm cho cả hai bên
4.5.3.3 Sử dụng tối ưu các công cụ quảng bá hoạt động hiệu quả
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1 KẾT LUẬN Để nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản do Công ty cổ phần bất động sản SGO X, đề tài đã chọn 2 dự án điển hình với vị trí khác nhau, đặc điểm khác nhau nằm trên địa bàn Hà Nội Với việc khảo sát 40 chuyên viên môi giới bất động sản và cộng tác viên tại công ty thuộc các khối kinh doanh khác nhau, cho thấy có 5 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản nhưng ở mức độ khác nhau: 1/ nhóm yếu tố về thị trường và pháp luật; 2/ Nhóm yếu tố về thông tin sản phẩm; 3/ Nhóm yếu tố về chính sách bán hàng; 4/ Nhóm yếu tố về truyền thông; 5/ nhóm yếu tố liên quan đến khách hàng
Ngoài ra trong quá trình thực hiện các hoạt đông môi giới tại các dự án do công ty cổ phần bất động sản SGO X phân phối, các chuyên viên môi giới có những thuận lợi về chuyên môn nghiệp vụ, bộ phận Marketing của công ty hỗ trợ tốt cũng như hoa hồng cao Bên canh đó tồn tại mổ số khó khăn sau: hoạt động quảng bá chưa rộng khắp, thay đổi nguồn nhân lực, tốn chi phí lớn để tìm kiếm data, chăm sóc khách sau bán chưa tốt Do vậy, để nâng cao hiệu quả công tác môi giới bất động sản tại các dự án do công ty SGO X phân phối, công ty cần phải có sự liên kết với các trường đại học, viện nghiên cứu cùng các giải pháp đồng bộ khác
5.2.1 Đối với cơ quan nhà nước
- Nhà nước cần nhanh chóng hoàn thiện lại hệ thống các văn bản pháp luật điều chỉnh về đất đai và thị trường BĐS, tránh sự chồng chéo, trùng lặp giữa các văn bản Đồng thời hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến môi giới nói chung và quy trình môi giới nói riêng
- Cần tiến hành xây dựng ngân hàng dữ liệu thông tin về bất động sản, trong có đó mô tả các bất động sản về vị trí, đặc điểm, công năng, các ưu thế và cả những hạn chế của bất động sản, thống kê các giao dịch liên quan đến bất động sản (tên chủ sở hữu mới, giá cả giao dịch ) Khi đó các đơn vị kinh doanh BĐS sẽ giảm được chi phí trong việc thu thập thông tin mà vẫn có thể thu được những thông tin cần thiết, chính xác về các bất động sản
5.2.2 Đối với các đơn vị đào tạo
Về vấn đề nâng cao kĩ năng môi giới, nhân viên trong công ty cần phải hiểu rõ tầm quan trọng của kĩ năng môi giới, nó đóng vai trò quyết định trong thành công chính bản thân mình và cũng chính là thành công chung cho cả công ty Theo tôi, công ty nên dành ra mỗi tuần một buổi vào ngày đầu tuần để đào tạo kĩ năng
58 cho nhân viên trong công ty, cùng nhau trao đổi, chia sẻ kinh nghiệm cũng như giúp mọi người cập nhật, nắm rõ thông tin dự án, biết được kế hoạch của phòng, của công ty để lên kế hoạch làm việc cá nhân để sẽ có một tuần làm việc thực sự hiệu quả và ngày càng hoàn thiện bản thân Phát triển ý tưởng sáng tạo, để đưa ra những chiến lược hợp lý hơn Bên cạnh đó, bổ sung thêm các buổi đào tạo về kỹ năng bổ trợ, phối hợp với chủ đầu tư, các sàn đại lý khác để đa dạng kiến thức, thay đổi môi trường tạo hiệu ứng tốt nhất cho nhân viên
Do thời gian có hạn, trình độ nghiên cứu còn hạn chế nên đề tài mới chỉ nghiên cứu được 2 dự án và đều phân bổ ở Hà Nội Trong quá trình thực hiện gặp một vài khó khăn về việc thu thập số liệu Do đó tác giá kiến nghị trong những nghiên cứu tiếp theo sẽ nghiên cứu sâu rộng hơn và có thể chạy mô hình hồi quy tuyến tính
