thực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai tại thành phố hồ chí minh

TÓM TẮT ĐỀ ÁNTiêu đề: “Thực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh” Tóm tắt: Kinh doanh bất động sản K

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

-NGUYỄN HÀ THANH

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THƯƠNG MẠIHÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP

Ngành: Luật Kinh tếMã số ngành: 8 38 01 07

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2024

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

-NGUYỄN HÀ THANH

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THƯƠNG MẠIHÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP

Ngành: Luật Kinh tếMã số ngành: 8 38 01 07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS HỒ XUÂN THẮNG

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2024

LỜI CAM ĐOANTác giả xin cam đoan đề tài: “Thực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bấtđộng sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ ChíMinh” là một công trình nghiên cứu độc lập, là kết quả nghiên cứu tâm huyết và

nghiêm túc của tác giả dưới sự hướng dẫn của giảng viên hướng dẫn PGS.TS Hồ XuânThắng, ngoài ra không có bất cứ sự sao chép của người khác Các số liệu và kết quảnghiên cứu của đề tài mang tính trung thực, việc sử dụng kết quả nghiên cứu của cáctác giả khác được trích dẫn đầy đủ đảm bảo tính liêm chính trong học thuật

Tác giả

(Ký, ghi rõ họ tên)

Nguyễn Hà Thanh

LỜI CẢM ƠNĐể hoàn thiện được công trình nghiên cứu “Thực tiễn áp dụng pháp luật vềkinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tạiThành phố Hồ Chí Minh” tác giả xin được cảm ơn tới các cá nhân, tổ chức đã giúp

đỡ và đồng hành cùng tác giả trong quá trình nghiên cứu.Trước hết, tôi xin cảm ơn chân thành tới giảng viên hướng dẫn PGS.TS Hồ XuânThắng Thầy đã tận tình hướng dẫn tôi từ khi nhận đề tài đến khi kết thúc đề tài Đặcbiệt, tôi cũng rất biết ơn đến đội ngũ cán bộ, giảng viên Khoa Luật, Khoa sau đại họcvà các viện, phòng, ban của Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh đãgiúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Tôi cũng gửi lời cảm ơn tới cơ quan mà tôi đang công tác đã tạo điều điều kiệnvề thời gian, công việc trong quá trình tôi tham gia chương trình cao học tại TrườngĐại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh

Trân trọng cảm ơn!

Tác giả

(Ký, ghi rõ họ tên)

Nguyễn Hà Thanh

TÓM TẮT ĐỀ ÁN

Tiêu đề: “Thực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở

thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh”

Tóm tắt:

Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) là một hoạt động kinh doanh có những đặcthù nhất định Hoạt động KDBĐS có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hộicủa mỗi quốc gia Tại Thành phố Hồ Chí Minh, thị trường BĐS đã có những khởi sắcvà biến chuyển đáng kể, đặc biệt là hoạt động KDBĐS diễn ra mạnh mẽ

Đề án trình bày Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật KDBĐS là nhà ởthương mại hình thành trong tương lai (HTTTL) tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn2019 - 2023 nhằm đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về KDBĐS là nhà ởthương mại HTTTL, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, điều hành và tuân thủ phápluật tại Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới Tác giả chủ yếu sử dụng phươngpháp phân tích, so sánh luật để làm rõ cơ sở lý luận; phương pháp thống kê, tổng hợpđể đánh giá thực tiễn, từ đó đưa ra kết luận Ngoài ra, tác giả còn đề cập đến ý nghĩacủa hoạt động KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL dưới ba góc độ: chủ đầu tư, ngườimua hàng và sự phát triển kinh tế của Thành phố Hồ Chí Minh

Đề án chú trọng phân tích Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật KDBĐS lànhà ở thương mại HTTTL tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2019-2023 thông quacác số liệu, ví dụ chứng minh thực tiễn về quyền và nghĩa vụ chủ đầu tư; điều kiệnkinh doanh; bảo lãnh trong bán, cho thuê mua; thanh toán trong bán, cho thuê mua vàchuyển nhượng HĐMB, thuê mua nhà ở thương mại HTTTL Qua đó, đưa ra một sốkiến nghị hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản là nhà ởthương mại hình thành trong tương lai

Từ khóa: Bất động sản, nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, kinh doanh,Thành phố Hồ Chí Minh

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU

1.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về quyền và nghĩa vụ chủ đầu tư kinh doanh bấtđộng sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ ChíMinh 5

1.2 Thực tiễn áp dụng về điều kiện kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mạihình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh 10

1.3 Thực tiễn áp dụng về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản là nhà ởthương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh 17

1.4 Thực tiễn áp dụng về thanh toán trong bán, cho thuê mua bất động sản là nhàở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh 22

1.5 Thực tiễn áp dụng về chuyển nhượng HĐMB, thuê mua nhà ở thương mạihình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh 26

Kết luận Chương 1 31

CHƯƠNG 2: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANHBẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONGTƯƠNG LAI 33

2.1 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ởthương mại hình thành trong tương lai 33

2.1.1 Hoàn thiện quy định pháp luật về quyền của chủ đầu tư kinh doanh bất độngsản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai 332.1.2 Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản là nhà ở

thương mại hình thành trong tương lai 342.1.3 Hoàn thiện quy định pháp luật đối với bảo lãnh trong kinh doanh bất độngsản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai 352.1.4 Hoàn thiện quy định pháp luật về thanh toán trong kinh doanh bất động sảnlà nhà ở thương mại hình thành trong tương lai 362.1.5 Hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng HĐMB, thuê mua nhà ởthương mại hình thành trong tương lai 372.1.6 Một số kiến nghị khác 382.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật kinh doanh bất độngsản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh 392.2.1 Hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất độngsản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai 392.2.2 Xây dựng cơ chế thanh tra, kiểm tra và cơ chế xử lý nghiêm minh đối vớicác hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mạihình thành trong tương lai 402.2.3 Nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp bất động sản là nhà ở thương mạihình thành trong tương lai tại Tòa án 402.2.4 Nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất độngsản nhà ở thương mại hình thành trong tương lai 42Kết luận Chương 2 43

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Tổng hợp dự án đủ điều kiện huy động vốn và số lượnggiao dịch nhà ở thương mại hình thành trong tương lai giai đoạn 2019 10- 2023

DANH MỤC BIỂU ĐỒ

Hình 1.1: Biểu đồ tổng hợp dự án đủ điều kiện huy động vốn và số 11lượng giao dịch nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

Hình 1.2: Thống kê tình hình chuyển nhượng dự án nhà ở tại Thành 27phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2019 - 2023

PHẦN MỞ ĐẦU1 Tính cấp thiết của đề tài

Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) là một hoạt động kinh doanh có những đặcthù nhất định Hoạt động KDBĐS có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hộicủa mỗi quốc gia Trong thời gian gần đây, thị trường BĐS đã có những khởi sắc vàbiến chuyển đáng kể, đặc biệt là hoạt động kinh doanh BĐS diễn ra mạnh mẽ Do đó,sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽlàm cho thị trường BĐS an toàn và ổn định hơn

Các quy định về pháp luật KDBĐS chủ yếu quy định quyền chủ đầu tư, điều kiệnvề chủ thể KDBĐS một cách chung chung, chưa dự liệu hết các tình huống xảy ra thựctiễn một cách chi tiết và cụ thể, nên khi xảy ra tranh chấp, các cấp Tòa án có thẩmquyền vẫn chưa thống nhất hướng xử lý Hơn nữa, quyền lợi của khách hàng vẫn cònthiệt thòi khi áp dụng pháp luật KDBĐS là nhà ở thương mại hình thành trong tươnglai (HTTTL) để giao dịch sản phẩm với nhà đầu tư Bên cạnh đó, vẫn có trường hợpchủ đầu tư (CĐT) lợi dụng nhận thức pháp luật của khách hàng về pháp luật còn hạnchế nên sử dụng các phương thức vi phạm một cách tinh vi, khó phát hiện nhằm mụcđích thu lợi nhuận cho mình Ngoài ra, hệ thống văn bản pháp luật liên quan KDBĐSlà nhà ở thương mại HTTTL vẫn còn nhiều bất cập, chưa thống nhất, chưa rõ ràng khinhiều CĐT cố tình áp dụng sai luật để thực hiện các giao dịch, Có thể nói, so với cáclĩnh vực khác, pháp luật về KDBĐS được hình thành tương đối muộn, có thể nói đâylà lĩnh vực pháp luật còn non trẻ và đang trong quá trình hoàn thiện Để duy trì sự antoàn thị trường bất động sản đòi hỏi có sự điều chỉnh của Nhà nước thông qua yếu tốpháp luật sẽ tạo ra một hành lang pháp lý tương đối ổn định vững chắc giúp các chủthể tham gia vào thị trường một cách an toàn

Do vậy, việc hoàn thiện pháp luật về KDBĐS nói chung, KDBĐS là nhà ởthương mại HTTTL nói riêng sẽ giúp bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng cho kháchhàng, giúp CĐT tuân thủ pháp luật Mặt khác, thực tiễn áp dụng các quy định phápluật về KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL tại các thành phố lớn trong đó có Thànhphố Hồ Chí Minh (TPHCM) cho thấy bên cạnh những kết quả đạt được như sự cung

ứng với số lượng sản phẩm BĐS là nhà ở thương mại HTTTL với số lượng lớn chokhách hàng có nhu cầu thì thực trạng CĐT bàn giao BĐS là nhà ở thương mại HTTTLchậm tiến độ, không đúng chất lượng cam kết, không thực hiện được các thủ tục pháplý cần thiết, Thực trạng này cần phải có những giải pháp về cả về mặt hoàn thiệnpháp luật về cả mặt thực thi thì quyền lợi của cả CĐT, của khách hàng mới được bảođảm.

Xuất phát từ những thực tế nêu trên, cần thiết phải có những nghiên cứu mộtcách toàn diện từ cơ sở lý luận, thực trạng pháp luật và Thực tiễn áp dụng pháp luậttrong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương laiđến những kiến nghị hoàn thiện pháp luật và thực thi pháp luật Do đó, tác giả đã lựa

chọn đề tài “Thực tiễn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản là nhà ởthương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài

nghiên cứu đề án tốt nghiệp chương trình thạc sỹ Luật kinh tế của mình

2 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài2.1 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Mục đích nghiên cứu của đề tài là hoàn thiện pháp luật liên quan vấn đề hoạtđộng KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, điềuhành và tuân thủ pháp luật liên quan đến hoạt động KDBĐS là nhà ở thương mạiHTTTL tại Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Tác giả tập trung nghiên cứu và làm rõ những nội dung sau:- Làm rõ cơ sở lý luận pháp lý về kinh doanh KDBĐS là nhà ở thương mạiHTTTL; những quy định pháp luật về hoạt động kinh doanh KDBĐS là nhà ở thươngmại HTTTL

- Phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật về KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2019 - 2023

- Đề xuất những kiến nghị hoàn thiện pháp luật về KDBĐS là nhà ở thương mạiHTTTL và những giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về KDBĐS là nhà ởthương mại HTTTL tại Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới

3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt độngKDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL như mua bán, cho thuê, cho thuê mua cũng nhưviệc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê mua của các tổ chức, cá nhânKDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL theo pháp luật KDBĐS hiện nay

3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi nội dung nghiên cứu: Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu pháp luật hiệnhành liên quan đến hoạt động KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL, không nghiên cứulà các loại BĐS khác

- Phạm vi không gian nghiên cứu: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về lĩnhvực KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL, đề tài chỉ nghiên cứu trên địa bàn TPHCM,không nghiên cứu thực trạng diễn ra trên quy mô cả nước

- Phạm vi thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu cơ sở pháp lý và Thực tiễn áp dụngquy định pháp luật hiện hành liên quan KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL giai đoạn2019 - 2023

4 Phương pháp nghiên cứu4.1 Phương pháp luận nghiên cứu

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phương pháp này nhằm làm rõ hơn những quy định của pháp luật về lĩnh vực KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL

- Phương pháp so sánh: So sánh những điểm giống nhau, khác nhau của các quyđịnh pháp luật và thực tiễn về lĩnh vực KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL, để đưara những kết luận làm rõ vấn đề nghiên cứu

- Phương pháp diễn dịch, tổng hợp: Nhằm triển khai và làm sáng tỏ những luận điểm trình bày

5 Ý nghĩa nghiên cứu của đề tài

- Ý nghĩa về mặt khoa học: Đề án hoàn thành sẽ là công trình khoa học góp phầnbổ sung lý luận về pháp luật KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL, làm rõ bất cập củapháp luật KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL.

- Ý nghĩa thực tiễn: Đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện điều chỉnh thốngnhất chung đối với hoạt động KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL, nêu một số giảipháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL từThực tiễn áp dụng KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL tại TPHCM Ngoài ra, đề ánsau khi hoàn thành là nguồn tài liệu tham khảo nghiên cứu và học tập tại trường Đại học Ngân hàng TPHCM cũng như các cơ sở đào tạo luật kinh tế cả nước

CHƯƠNG 1: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT KINHDOANH BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH

THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ

MINH GIAI ĐOẠN 2019 - 2023

1.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về quyền và nghĩa vụ chủ đầu tư kinhdoanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tạiThành phố Hồ Chí Minh

Thị trường BĐS là nhà ở thương mại HTTTL tại Thành phố Hồ Chí Minh ghinhận không ít những trường hợp CĐT chậm bàn giao nhà ở cho bên mua, thậm chí cónhiều dự án phải “đắp chiếu” vì không thể bàn giao cho bên mua theo thỏa thuận

Theo Báo cáo giám sát, đánh giá tổng thể đầu tư công trong năm 2023 gửi BộKhoa học và Đầu tư của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, hiện nay Thànhphố Hồ Chí Minh có hàng trăm dự án đầu tư công chậm tiến độ Trong đó, có 30 dự ánđầu tư phát triển nhà ở thương mại đã được chấp thuận đầu tư đã ngưng thi công gồm:dự án Khu nhà ở cao tầng và khách sạn, thương mại, dịch vụ 1 Bis - 1 Kép NguyễnĐình Chiểu của Công ty TNHH Bến Thành - Sao Thủy; 03 dự án tại Khu đô thị mớiThủ Thiêm, Thành phố Thủ Đức của Công ty CP Đầu tư địa ốc Đại Quang Minh; dựán Trung tâm thương mại, dịch vụ, căn hộ số 76 đường Tôn Thất Thuyết, Quận 4 củaCông ty TNHH đầu tư Sabeco HP; Khu phức hợp cao ốc văn phòng, thương mại,khách sạn và chung cư số 628-630 Võ Văn Kiệt, Quận 5 của Công ty CP đầu tư bấtđộng sản Sài Gòn Vina,…1

Bên cạnh đó, Thành phố Hồ Chí Minh có 56 dự án nhà ở thương mại đã đượcchấp thuận đầu tư nhưng chưa thi công xây dựng gồm: dự án cao ốc thương mại, dịchvụ kết hợp căn hộ chung cư số 104 Nguyễn Văn Cừ, Quận 1 của Tổng Công ty Bến

1 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2023), Báo cáo giám sát, đánh giá tổng thể đầu tư công năm 2023,

Thành phố Hồ Chí Minh.

Thành TNHH Một Thành Viên; dự án khu thương mại và nhà cao tầng Golden Gate,Quận 7 của Công ty CP Thương mại và xây dựng Thành Hiếu…2.

Hàng nghìn khách hàng mua nhà ở thương mại tại các dự án nêu trên đã phải gửiđơn kêu cứu đến Thanh tra Chính Phủ, Bộ xây dựng vì chủ đầu tư chậm bàn giao nhànhiều năm khiến gia đình họ gặp muôn vàn khó khăn khi hàng tháng vẫn phải có nghĩavụ thanh toán cả tiền gốc và tiền lãi cho ngân hàng và tiền thuê nhà do dự án chưa thểbàn giao Khách hàng mua nhà đã nhiều lần liên hệ làm việc với phía chủ đầu tư, yêucầu giải quyết vấn đề, nhưng chủ đầu tư có thái độ trốn tránh không chịu gặp để giảiquyết 3

Đối với những vi phạm nêu trên, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã ranhiều quyết định xử phạt hàng loạt doanh nghiệp bất động sản với các vi phạm nhưbán nhà sai quy định, để dự án chậm tiến độ, không giao nhà đúng hẹn, không giao đủquỹ bảo trì cho cư dân

Theo Báo cáo tổng kết của Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh năm 2023, SởXây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện kiểm tra 13.978 lượt về tình hình trậttự xây dựng (giảm 9% so với cùng kỳ năm 2022), phát hiện 91 trường hợp vi phạmtrật tự xây dựng (giảm 34,1% so với cùng kỳ năm 2022) và đã ban hành 104 quyếtđịnh xử phạt vi phạm hành chính Các trường hợp sai phép chiếm 47,3% tổng số viphạm (43/91 trường hợp), giảm 36,8% so với cùng kỳ Vi phạm không phép chiếm23,1% tổng số vi phạm (21/91), giảm 46,2% so với cùng kỳ năm 2022 Vi phạm khácchiếm 29,7% tổng số vi phạm (27/91 trường hợp), giảm 12,9% so với cùng kỳ năm2022, chủ yếu là các công trình không che chắn, rơi vãi vật liệu xây dựng4

Minh chứng tại Bản án số 161/2019/DS-ST ngày 28/5/2019 của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh về tranh chấp HĐMB căn hộ.

Theo bản án, ông Trần D ký với ông Võ Thanh T - Chủ doanh nghiệp tư nhân T07 HĐMB căn hộ dự án cao ốc Căn hộ Hạnh Phúc - Happy Plaza 1 tại xã TK, huyện B

2 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (2023), Báo cáo giám sát, đánh giá tổng thể đầu tư công năm 2023,

Thành phố Hồ Chí Minh.3 Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh (2022), Báo cáo tổng kết năm 2022, Thành phố Hồ Chí Minh.

4 Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh (2023), Báo cáo tổng kết năm 2023, Thành phố Hồ Chí Minh.

và đã thanh toán cho ông Võ Thanh T đợt 1 là 90% giá trị của 07 hợp đồng với tổng sốtiền là 7.631.681.112 đồng.

Tuy nhiên, đến hạn ông Võ Thanh T - Chủ doanh nghiệp tư nhân T không bàngiao được các căn hộ theo đúng thoả thuận Qua tìm hiểu, ông Trần D biết dự án caoốc Căn hộ Hạnh Phúc - Happy Plaza 1 hiện đã ngưng xây dựng

Căn cứ các tình tiết, Tòa án nhân dân Quận 1 TPHCM đã đưa ra kết luận: “Ông

Võ Thanh T - Chủ doanh nghiệp tư nhân T đã vi phạm nghĩa vụ do không thực hiệnđúng thoả thuận tại các Hợp đồng, chậm bàn giao dự án Tòa tuyên bố “chấm dứt 07(bảy) HĐMB căn hộ dự án giữa hai bên, buộc ông Võ Thanh T - Chủ doanh nghiệp tưnhân T hoàn trả số tiền 7.631.681.112 đồng và bồi thường do vi phạm nghĩa vụ847.964.568 đồng”5

CĐT trong KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL được quy định tại Điều 54 Vănbản hợp nhất Luật kinh doanh Bất động sản năm 2020 (VBHN Luật KDBĐS năm2020) Theo quy định này, CĐT dự án BĐS có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà,Công trình xây dựng hình thành trong tương lai (CTXD HTTTL) Đồng thời, việc bán,cho thuê, cho thuê mua nhà, CTXD HTTTL được thực hiện theo quy định riêng biệtđối với loại hình BĐS là nhà ở thương mại HTTTL và KDBĐS nói chung Do đó,trước hết trong các hoạt động bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, CTXD HTTTL, cácCĐT được thực hiện quyền cũng như phải tuân thủ các nghĩa vụ trong các hoạt độngđó của CĐT dự án BĐS như các quyền yêu cầu bên mua thực hiện các nghĩa vụ vớibên bán, nghĩa vụ giao nhà, CTXD của bên bán, Cụ thể như sau:

“Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở, CTXD HTTTL được quy định tại Điều32, 33 VBHN Luật KDBĐS năm 2020 Trước hết về quyền của bên bán nhà ở, CTXDHTTTL bao gồm: Quyền được yêu cầu bên mua nhận BĐS theo đúng thời hạn mà cácbên đã thoả thuận trong hợp đồng mua bán nhà và CTXD Quyền được yêu cầu bênmua thanh toán đủ tiền theo các thoả thuận mà hai bên đã ký kết, Quyền yêu cầu sựhợp tác trong quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý và giao nhận đủ tiền khi giaonhà; Yêu cầu bên mua thực hiện việc bồi thường thiệt hại xảy ra trong quá trình giao

5 Bản án số 161/2019/DS-ST ngày 28/5/2019 của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh về tranh chấp HĐMB căn hộ, Địa chỉ: https://congbobanan.toaan.gov.vn, [truy cập ngày 20/4/2024]

dịch nếu lỗi xuất phát từ bên mua Bên cạnh những quyền nêu trên, CĐT có nghĩa vụphải bảo quản nhà, CTXD khi chưa bàn giao, thực hiện giao nhà đúng thời gian, chấtlượng, thực hiện nghĩa vụ bảo hành nhà, CTXD và các nghĩa vụ tài chính theo quyđịnh của pháp luật”.

Đối với bên cho thuê mua nhà ở, CTXD HTTTL có quyền yêu cầu bên thuê muanhận nhà, thanh toán tiền thuế với thời hạn cách thức đã thoả thuận, yêu cầu bên thuêmua thực hiện các thủ tục pháp lý có liên quan, yêu cầu bên thuê mua bồi thường nếudo lỗi của bên thuê mua, được xác lập quyền sở hữu cho đến khi bên thuê mua thanhtoán đủ tiền thuê mua Bên cạnh những quyền đó, bên cho thuê mua có nghĩa vụ phảibảo trì, sửa chữa nhà, CTXD, giao nhà đúng tiến độ, bảo hành nhà theo quy định, Tuy nhiên, trong hoạt động mua bán BĐS là nhà ở thương mại HTTTL còn phải tuânthủ quy định đặc thù đối với loại hình BĐS đặc biệt này tại Điều 58 VBHN LuậtKDBĐS năm 2020:

“Điều 58 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động

sản hình thành trong tương lai: Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua

bán, thuê mua bất động sản quy định tại Chương II của Luật này, các bên còn có cácquyền và nghĩa vụ sau đây:

1 Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấpthông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tếtại công trình;

2 Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tưxây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểmtra thực tế tại công trình”.

Qua những phân tích và minh chứng thực tiễn nêu trên, mặc dù được nhà nướchỗ trợ về mặt pháp lý cũng như chủ trương nhưng chủ đầu tư vẫn không thực hiệnđúng nghĩa vụ theo quy định Điều này tác động rất lớn đến quyền lợi của bên muacũng như thị trường BĐS của Thành phố Hồ Chí Minh

Ngoài ra, chủ đầu tư KDBĐS là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai khibàn giao nhà, công trình xây dựng lại không đúng thiết kế, quảng cáo và diện tích, kết

cấu Các chủ đầu tư khi chào bán nhà luôn tìm mọi cách để quảng cáo, truyền thôngcho sản phẩm của họ với mục đích chiêu dụ khách hàng Tuy nhiên, thực tế khi nhậnbàn giao, đa số các dự án lại không được như khách hàng mong đợi cũng như cam kếtcủa chủ đầu tư, thậm chí có nhiều dự án, chất lượng nhà ở vi phạm hợp đồng, chủ đầutư tự ý thay đổi các hạng mục về vật liệu xây dựng công trình Nhiều dự án đã đi vàosử dụng một thời gian dài nhưng vẫn chưa thấy các tiện ích cam kết Bỏ ra tiền tỷ đểmua căn hộ được quảng cáo là cao cấp, chất lượng và tiện ích “vượt trội” nhưng khinhận nhà, khách hàng khóc dở, mếu dở vì chất lượng bình dân, tiện ích không nhưquảng cáo.

1.1.1 Thuận lợi

VBHN Luật KDBĐS năm 2020 đã quy định mở rộng và rõ ràng cụ thể hơn sovới trước về quyền KDBĐS HTTTL Theo đó, CĐT dự án BĐS là nhà ở thương mạiHTTTL có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng không chỉ cósẵn mà còn HTTTL VBHN Luật KDBĐS năm 2020 cũng đã quy định đa dạng chủthể KDBĐS là cá nhân, hộ gia đình Đây là quy định được đánh giá cao trong bối cảnhphát triển kinh tế thị trường nói chung, thị trường BĐS nói riêng cũng như góp phầnphát triển quyền về nhà ở cho người dân đặc biệt là người dân, người lao động có thunhập thấp

1.1.2 Khó khăn

Về giao dịch cho thuê nhà, công trình xây dựng HTTTL Luật mới chỉ quy địnhmang tính định hướng, chung chung tại Điều 54 mà không có quy định cụ thể vềquyền, nghĩa vụ của các chủ thể tham gia quan hệ này Đối với quyền của chủ đầu tưtrong KDBĐS HTTTL còn hạn chế chủ thể kinh doanh đối với một số tổ chức trongđó có liên hiệp hợp tác xã Điều này dẫn đến hạn chế quyền kinh doanh của một số tổchức có khả năng thực hiện tốt các dự án đầu tư KDBĐS là nhà ở thương mại hìnhthành trong tương lai

1.2 Thực tiễn áp dụng về điều kiện kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh

Với ưu thế là một trong những thành phố phát triển kinh tế thuộc top đầu của cảnước, Thành phố Hồ Chí Minh luôn chú trọng xây dựng các dự án nhà ở để phục vụnhu cầu của người dân, người lao động trên địa bàn thành phố

Bảng 1.1: Tổng hợp dự án đủ điều kiện huy động vốn và số lượng giao dịch nhà ở

thương mại hình thành trong tương lai giai đoạn 2019 - 2023

Phân khúc căn hộ cao cấp

đồng/m2)Phân khúc căn hộ trung

đồng /m2)Phân khúc căn hộ bình

đồng/m2)

Nguồn: Báo cáo thường niên của Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh

Hình 1.1: Biểu đồ tổng hợp dự án đủ điều kiện huy động vốn và số lượng giao

dịch nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

Nguồn: Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA)

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đánh giá: “Trong năm

2023 nguồn cung nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh chỉ có 13 dự án nhà ở thương mạiđủ điều kiện để huy động vốn với 15.020 căn, tăng 1,37 lần so với năm 2022), gồm:13.767 căn hộ chung cư (chiếm 91,6%) và 1.253 căn nhà thấp tầng (chiếm 8,4%).Trong đó, phân khúc nhà ở cao cấp có 9.969 căn, còn lại là phân khúc nhà ở trungcấp với 5.051 căn và vẫn tiếp tục tình trạng không có nhà ở thuộc phân khúc bình dângiá vừa túi tiền, cũng như không có thêm nhà ở xã hội”6

Tại Điều 55 VBHN Luật KDBĐS năm 2020 có quy định về điều kiện của BĐSlà nhà ở thương mại HTTTL đưa vào kinh doanh như sau:

“1 Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đãđược cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải cógiấy phép xây dựng) và giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầngkỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợpcó mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoànthành xong phần móng của tòa nhà đó;

6 Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) (2019-2023), Báo cáo giai đoạn 2019 - 2023,

Thành phố Hồ Chí Minh.

2 Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tưphải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điềukiện được bán, cho thuê mua….”.

Như vậy, để bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đượcđưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư bất động sản phải đảm bảo các điều kiện:

Một là, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đãđược cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cóGiấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹthuật tương ứng theo tiến độ dự án Ngoài ra, đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp cómục đích để ở, bên cạnh việc phải có các giấy tờ trên cần phải có biên bản nghiệm thuđã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó

Hai là, đối với mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có vănbản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện đượcbán Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ởcấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiệnđược bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do Quá thờihạn trên cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh không có văn bản trả lời thì chủ đầu tư đượcquyền bán nhà ở hình thành trong tương lai Quy định này là cần thiết nhằm nâng caođược hiệu quả của công tác quản lý của Nhà nước đối với các chủ đầu tư khi KDBĐShình thành trong tương lai và ngăn ngừa tình trạng huy động vốn trái phái pháp luật,ký kết các hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện

Đối với người mua, trước khi mua bất động sản hình thành trong tương lai, ngườimua cần xem xét, tìm hiểu kỹ các điều kiện đã nêu để xác định rằng, liệu bất động sảnlà nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh trên đã đủđiều kiện để được phép kinh doanh hay chưa

Trên thực tế hiện nay, nhiều chủ đầu tư vội vàng bung dự án ra bán khi pháp lýcủa dự án còn chưa rõ ràng, đầy đủ Đã có thời điểm, hàng loạt dự án BĐS nói chungvà chung cư nói riêng chưa xây dựng xong phần móng, thậm chí mới là bãi đất trốngthì đã được chủ đầu tư đem ra mở bán rầm rộ Sau khi mở bán, các dự án này được ràochắn kiên cố bốn bên với những bảng quảng cáo hoành tráng, hình vẽ về căn hộ, tiện

ích đẹp lung linh nhưng thực tế bên trong chỉ là bãi đất trống Có không ít chủ đầu tưđã công bố mở bán, các căn hộ hầu hết đã có chủ nhưng dự án lại “đắp chiếu” vàkhông biết khi nào hoạt động trở lại Hầu hết các chủ đầu tư đều cho khách hàng đặtcọc, hoặc ký hợp đồng góp vốn Có không ít trường hợp mặc dù chủ đầu tư chưa hoànthành thi công phần móng nhưng đã nhận cọc của khách trên 50% giá trị căn hộ, sauđó ôm tiền bỏ dự án Điều này trái quy định của pháp luật tại Điều 19 Văn bản hợpnhất số 01/VBHN-BXD ngày 14/5/2021 của Bộ xây dựng quy định chi tiết và hướngdẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định không được áp dụng hình thức huyđộng vốn để thực hiện phân chia sản phẩm nhà ở hoặc ưu tiên đăng ký, đặt cọc, Dođó, việc ký hợp đồng đặt cọc để giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là viphạm pháp luật.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, hiện nay có không ít dự án được mở bán dù chưađược triển khai xây dựng phần móng Các dự án này đều có đặc điểm chung là đượcrào chắn bốn bên với những bảng quảng cáo hoành tráng, hình ảnh căn hộ, dự án đẹplung linh nhưng bên trong chỉ là bãi đất trống Nhiều dự án sau khi mở bán rầm rộ,CĐT công bố hầu hết số lượng căn hộ đã có chủ nhưng sau đó dự án lại nằm bất động.Để tránh gặp rủi ro, phần lớn các chủ đầu tư tránh dùng đến chữ mở bán thay vào đó làhình thức công bố dự án, ra mắt dự án sau đó cho khách hàng đặt cọc, hợp đồng gópvốn Tuy nhiên, một số CĐT lợi dụng hình thức này để “lách luật” vì có trường hợp dùchưa thi công phần móng nhưng đã nhận đặt cọc của khách hàng vượt quá 50% giá trịcăn hộ

Lý do dẫn đến tình trạng này xuất phát từ việc nguồn vay tín dụng để phát triểnBĐS còn gặp nhiều khó khăn, CĐT muốn có nguồn vốn để thực hiện dự án buộc phảimở bán khi chưa xây xong phần móng dù biết đó là trái luật Mặt khác, việc mở bándự án nhanh hay chậm cũng là một yếu tố quyết định đến thành bại của dự án Thậmchí, có trường hợp CĐT mở bán dự án này nhưng với mục đích huy động vốn để thựchiện một dự án khác hoặc mục đích khác Thế nên, có tình trạng trước lúc mở bánCĐT đưa một số máy móc đến công trường thi công vài ngày nhưng sau đó thì dự ánnằm bất động Chiêu thức quảng cáo căn hộ bán hết, cháy hàng ngay trong buổi mởbán đầu tiên đang được nhiều chủ đầu tư ứng dụng Chung tay với CĐT là một lực

lượng không nhỏ giới đầu tư, những người này mua vài căn thậm chí là vài chục cănvới những ưu đãi về giá, chiết khấu từ CĐT Sau đó, họ tìm cách bán lại, hưởng chêchlệch từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng/căn.

Minh chứng cụ thể tại Bản án số 551/2022/DS-PT ngày 08/9/2022 của Tòa án

nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ.Tranh chấp xảy ra giữa ông Đinh Nguyễn Cao N, sinh năm 1990, địa chỉ:125/4/26 đường VK, Phường B, quận BT, Thành phố Hồ Chí Minh và Công ty Cổphần Đầu tư Địa ốc TP (tên thương mại: The PT, sau đây gọi tắt là Dự án PT) – CĐTDự án chung cư HHT, địa chỉ: số 201 HHT, Phường S, quận BT, TPHCM (gọi tắt làDự án PT), môi giới là Công ty Cổ phần Đầu tư VT (gọi tắt là Công ty VT) và Công tyTrách nhiệm hữu hạn bất động sản PL (gọi tắt là Công ty PL)

Ngày 03/12/2018, ông Đinh Nguyễn Cao N và Công ty VT ký phiếu giữ chỗkhông hoàn lại, đặt cọc số tiền 50.000.000 đồng;

Ngày 10/12/2018, ông N và Công ty PL ký Hợp đồng đặt cọc số62/2018/HDDC-PXL.HHT đặt cọc số tiền 160.529.935 đồng đảm bảo việc ký kếtHĐMB căn hộ HTTTL thuộc Dự án PT;

Ngày 25/12/2018, ông N và Công ty TP ký Hợp đồng đặt cọc số16/2018/HĐĐC.PT ngày (Hợp đồng số 16) đặt cọc số tiền 312.459.774 đồng đảm bảoviệc ký kết HĐMB căn hộ HTTTL thuộc dự án PT

Tổng số tiền tại Hợp đồng số 16 là 522.989.709 đồng (bao gồm tiền giữ chỗ và

tiền đặt cọc cho Công ty VT và Công ty PL).

Hợp đồng số 16 quy định cụ thể: “Ngày ký kết HĐMB căn hộ dự kiến là ngày

25/3/2019”, tuy nhiên tới thời điểm khởi kiện, ông N và Công ty TP vẫn chưa ký

HĐMB căn hộ Qua tìm hiểu, ông N phát hiện Dự án PT chưa có giấy phép xây dựng

Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh kết luận: “Công ty TP đã dùng các giấy

phép xây dựng thuộc dự án khác để quảng bá hình ảnh Việc làm của Công ty TP đã viphạm các thỏa thuận trong Hợp đồng số 16 và vi phạm nghiêm trọng các quy định vềxây dựng Việc rao bán căn hộ khi dự án chưa đủ điều kiện theo quy định của phápluật là việc làm chiếm dụng vốn của khách hàng, gây thiệt hại cho khách hàng Do đó,

Tòa tuyên Vô hiệu Hợp đồng đặt cọc số 16/2018/HĐĐC.PT ngày 25/12/2018; buộcCông ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc TP trả cho ông Đinh Nguyễn Cao N số tiền522.989.709 đồng”7.

Theo quy định hiện hành, KDBĐS HTTTL chỉ được thực hiện khi BĐS đã đápứng đủ các điều kiện được đưa vào kinh doanh và có đủ các giấy tờ pháp lý kèm theonhư hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công, giấy phép xây dựng, giấy tờ về quyền sửdụng đất, Tuy nhiên, trên thực tế nhiều dự án BĐS chưa đủ điều kiện đưa vào kinh

doanh nhưng do CĐT “gấp gáp” muốn huy động vốn sớm nhất có thể nên họ đã lợi

dụng sự lỏng lẻo, thiếu chặt chẽ của các quy định pháp luật để thực hiện các giao dịchmua bán thông qua các hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng góp vốn, quyền chọnmua, trong khi bản chất là mua bán căn hộ Về bản chất của các giao dịch này, đây

giống như là một “giao dịch giả tạo” để che dấu một giao dịch khác Điều này tiềm ẩn

quá nhiều rủi ro đặc biệt đối với bên mua BĐS

1.2.1 Thuận lợi

Điều kiện BĐS là nhà ở thương mại HTTTL được đưa vào kinh doanh được quyđịnh chặt chẽ về mặt loại hình, quy trình của CĐT thực hiện đối với BĐS đó cũng nhưnâng cao vai trò quản lý nhà nước trong việc cấp phép, giám sát loại hình kinh doanhnày của Sở xây dựng Các quy định mang tính khái quát tại Luật KDBĐS đồng thời vềloại hình nhà ở HTTTL được quy định chi tiết tại Luật nhà ở tạo nên sự chặt chẽ vềmặt pháp lý để điều chỉnh hoạt động KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL

1.2.2 Khó khăn

Thứ nhất, Luật KDBĐS hiện nay chưa đề cập đến khái niệm pháp lý “Công trình

xây dựng” (CTXD) CTXD HTTTL là một trong những loại BĐS HTTTL được đưavào hoạt động KDBĐS là nhà ở thương mại HTTTL nhưng pháp luật chưa định nghĩarõ ràng cũng như chưa liệt kê cụ thể được các CTXD HTTTL được đưa vào kinhdoanh Thêm vào đó, các nội dung khác xoay quanh hoạt động KDBĐS là nhà ởthương mại HTTTL gần như chỉ nhắc đến CTXD HTTTL mang tính chất điểm danhchứ không có quy định cụ thể Liên quan đến quy định về điều kiện mở bán căn hộ,7 Bản án số 551/2022/DS-PT ngày 08/9/2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ, Địa chỉ: https://congbobanan.toaan.gov.vn, [truy cập ngày 20/4/2024].

pháp luật hiện nay còn thiếu quy định về giải quyết hậu quả pháp lý đối với trườnghợp hợp đồng mở bán khi chưa đủ điều kiện khiến quá trình giải quyết gặp nhiều khókhăn cho cả khách hàng và CĐT.

Thứ hai, quy định tại khoản 2 Điều 55 VBHN Luật KDBĐS năm 2020 “Trướckhi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bảnthông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán,cho thuê mua….”8 khá lỏng lẻo và có phần “nửa vời”, mang tính tùy nghi từ phía cơ

quản lý nhà ở cấp tỉnh Theo đó, trong thời hạn 15 ngày kể từ khi cơ quan quản lý nhàcấp tỉnh nhận được hồ sơ của CĐT thì có thể ra thông báo hoặc không ra thông báo vềviệc nhà ở thương mại HTTTL đủ điều kiện bán; nếu không có thông báo, CĐT vẫnđược quyền bán không phải đợi đến khi cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh ra được thôngbáo Như vậy, pháp luật hiện hành không quy định trách nhiệm bắt buộc của cơ quanquản lý nhà ở cấp tỉnh trong việc kiểm tra nhà ở thương mại HTTTL có đủ điều kiệnmua bán hay không; việc có kiểm tra hồ sơ và xác minh trên thực tế hay không của cơquan quản lý nhà nước cũng không được nhắc đến Điều này chính là nguyên do tạisao loại hình giao dịch này phát sinh nhiều sai phạm nhất

Một số bất cập tại Điều 56 VBHN Luật KDBĐS năm 2020 như sau:(i) Thời điểm kết thúc hợp đồng bảo lãnh (hoặc nghĩa vụ bảo lãnh) được quyđịnh chưa thống nhất và không phù hợp giữa Thông tư số 11/2022/TT-NHNN ngày30/9/2022 của Ngân hàng nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng và khoản 2 Điều56 VBHN Luật KDBĐS năm 20209 Theo khoản 2 Điều 56 VBHN Luật KDBĐS năm

2020 thì “Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên

mua, bên thuê mua” trong khi đó, tại điểm a khoản 5 Điều 13 Thông tư số

11/2022/TT-NHNN quy định: “a) Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương

lai có hiệu lực kể từ thời điểm ký cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh của toàn bộ các thưbảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực theo quy định tại Điều 23 Thông tư này10 và mọi

8Văn phòng Quốc hội (2020), Văn bản hợp nhất Luật kinh doanh Bất động sản năm 2020, ban hành ngày15/7/2020.

9 Nguyễn Thị Lành (2023), „Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành - Thực tiễn tại Thành Phố Hồ Chí Minh‟, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại Học Ngân Hàng Thành Phố Hồ Chí Minh.10 Ngân hàng nhà nước (2022) Thông tư 11/2022/TT-NHNN của Ngân hàng nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng, ban hành ngày 30/9/2022:

nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với ngân hàng thương mại theo hợp đồng bảo lãnh nhà ởhình thành trong tương lai đã hoàn thành” Như vậy, nếu theo quy định tại khoản 2

Điều 56 VBHN Luật KDBĐS năm 2020, sau khi đã nhận bàn giao nhà và hợp đồngbảo lãnh chấm dứt thì các nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng mà chưathực hiện được sẽ không được đảm bảo

(ii) Trường hợp ngân hàng bảo lãnh cho dự án BĐS đột ngột lâm vào tình trạng khó khăn, thậm chí là phá sản thì quyền lợi hợp pháp của người mua nhà sẽ ra sao Đâylà điều hoàn toàn có thể xảy ra trong điều kiện kinh tế thị trường bởi việc đánh giá mộtchủ đầu tư có khả năng thực hiện dự án đúng tiến độ, sử dụng tiền ứng trước đúng mụcđích hay không là do chính ngân hàng bảo lãnh thực hiện11

1.3 Thực tiễn áp dụng về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sảnlà nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh

Một số bất cập trong quá trình áp dụng các quy định pháp luật về bảo lãnh bán,cho thuê mua BĐS là nhà ở thương mại HTTTL là việc thực hiện bảo lãnh mua bánnhà ở thương mại HTTTL làm phát sinh chi phí mà trên thực tế thì phần chi phí này sẽđược phản ánh trong giá bán và bên mua phải có trách nhiệm chi trả Mức phí nàyđược xem là gánh nặng về mặt tài chính đối với bên mua nhà (hiện nay mức phí bảolãnh dao động bình quân từ 1,1 - 2,5% giá trị bảo lãnh, không quá 70% giá hợp đồng)

Thực tế đã xuất hiện không ít trường hợp các CĐT tự thỏa thuận với bên muanhà về việc không phát hành bảo lãnh ngân hàng khi ký HĐMB Theo Nguyễn Thị

Lành (2023), “chỉ khi các bên mua nhà tiến hành vay vốn để thanh toán tiền mua nhà

thì ngân hàng cho vay mới yêu cầu hồ sơ vay vốn phải có chứng thư bảo lãnh của

Điều 23 Chấm dứt nghĩa vụ bảo lãnh“1 Nghĩa vụ của bên được bảo lãnh chấm dứt.2 Nghĩa vụ bảo lãnh đã được thực hiện theo đúng cam kết bảo lãnh.3 Việc bảo lãnh được hủy bỏ hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác theo thỏa thuận của bên nhận bảo lãnh và bên bảo lãnh, các bên liên quan khác (nếu có).

4 Cam kết bảo lãnh đã hết hiệu lực.5 Bên nhận bảo lãnh miễn thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh cho bên bảo lãnh.6 Theo thỏa thuận của các bên.

7 Nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.”

11 Lưu Quốc Thái (2023), “Các biện pháp đảm bảo an toàn cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai”.

Hội thảo Bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh,

Thành phố Hồ Chí Minh, tr28.

ngân hàng Trong trường hợp thanh toán bằng vốn tự có của bên mua thì hầu như việcphát hành bảo lãnh được các bên lách qua để giảm thiểu số tiền phải thanh toán Khimở bán dự án, đã có trường hợp CĐT chủ động ký kết với ngân hàng các văn bản camkết bảo lãnh (không phải là bảo lãnh ngân hàng) hoặc văn bản tài trợ vốn trong đó cónội dung về bảo lãnh, vô tình gây ra việc khách hàng hiểu nhầm dự án có bảo lãnhngân hàng”12 Bảo lãnh của ngân hàng trong trường hợp này phải đúng hình thức củacam kết bảo lãnh ngân hàng, in trên ấn chỉ bảo lãnh của ngân hàng và phát hành riênglẻ cho từng bên mua nhà là bên nhận bảo lãnh (cá nhân hoặc tổ chức) với các thông tinphù hợp với HĐMB đã ký kết Nhiều CĐT đã né tránh điều này bằng các hình thứcnêu trên, làm ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền lợi của bên mua nhà.

Phía ngân hàng trên cơ sở bảo đảm yếu tố rủi ro và tuân thủ đúng quy định của

mình thường sẽ đưa vào các nội dung: “Ngân hàng chúng tôi bảo đảm về mặt nguyên

tắc” hoặc “Quý công ty chỉ được sử dụng hạn mức bảo lãnh sau khi hoàn thiện đầy đủhồ sơ thủ tục tín dụng theo quy định của ngân hàng chúng tôi” khi được yêu cầu phát

hành các văn bản nêu trên Đây rõ ràng là những nội dung không bảo đảm quyền lợitốt nhất cho bên mua nhà Trên thị trường BĐS cũng có nhiều nhà đầu tư thứ cấp tạicác dự án Những người này với mục đích đầu tư kiếm lời, chỉ có nhu cầu lướt sóng.Hầu hết các nhà đầu tư thứ cấp này sẽ chuyển nhượng lại hợp đồng trước khi bàn giaocăn hộ và vì thế, việc bảo lãnh đối với những nhà đầu tư thứ cấp không có nhiều ýnghĩa như đối với người mua nhà thực sự, những người quan tâm đến tiến độ thực hiệndự án Phía CĐT thì tỏ ra không mặn mà với nghĩa vụ của mình trong khi phải gánhchịu một khoản phí không nhỏ khi phát hành bảo lãnh cho những nhà đầu tư thứ cấp

Điều kiện để CĐT được ngân hàng đồng ý cấp tín dụng trong thực tế rất khôngđơn giản và đòi hỏi CĐT phải có tiềm lực thực sự Nhiều dự án mà CĐT năng lựckém, pháp lý chưa đầy đủ, việc phát triển dự án do đơn vị phát triển dự án thực hiệnnhưng không được công nhận về tư cách pháp lý nên do đó đơn vị phát triển dự án dùcó mạnh nhưng cũng không thể làm được thủ tục với ngân hàng về cấp bảo lãnh

12 Nguyễn Thị Lành (2023), „Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành Thực tiễn tại Thành Phố Hồ Chí Minh‟, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại Học Ngân Hàng Thành Phố Hồ Chí Minh.

-Theo quy định hiện nay tại khoản 1 Điều 128 Luật các tổ chức tín dụng 2010

“ngân hàng chỉ được phép cấp tín dụng không quá 15% vốn tự có của ngân hàng chomột khách hàng và không vượt quá 25% cho nhóm khách hàng có liên quan”13 Naykhi có thêm bảo lãnh cho mua bán nhà ở thương mại HTTTL thì buộc ngân hàng phảibổ sung thêm giới hạn mới để phát hành bảo lãnh cho khách hàng, hạn mức mới này sẽảnh hưởng đến giới hạn cấp tín dụng của ngân hàng và khả năng có thể làm giảm cáchạn mức tín dụng khác của khách hàng, đặc biệt là vay vốn

Thông tư số 11/2022/TT-NHNN cũng quy định: “Ngân hàng chỉ bảo lãnh sau

khi doanh nghiệp và người mua đã ký HĐMB nhà Về nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng,việc bảo lãnh bắt buộc phải có đối tượng cụ thể Như vậy, ngoài bên bán, ngân hàngbắt buộc phải xác định được người thụ hưởng bảo lãnh - bên mua nhà, dẫn đến khókhăn cho ngân hàng trong công tác bảo lãnh dự án Có rất nhiều dự án triển khai muabán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thứctừ phía ngân hàng” Hiện nay, quy định về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối

với bên mua nhà chưa được đi vào thực tiễn, tỷ lệ khách mua nhà được ngân hàng bảolãnh thấp, tình trạng CĐT “né tránh” bảo lãnh rất nhiều

Mặc dù đã được quy định, có cơ sở pháp lý song vấn đề bảo lãnh bảo lãnh trongbán, cho thuê mua nhà ở thương mại HTTTL còn khó thực hiện và thực tế thực hiệncòn chưa đạt hiệu quả Không hiếm các dự án BĐS được ngân hàng cam kết bảo lãnhcó thể kể tới như sau: Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) và Ngânhàng TMCP Đông Nam Á (SeA Bank) ký kết bảo lãnh tại các dự án do Công ty cổphần tập đoàn địa ốc Nova (Novaland) triển khai; NHTM cổ phần đầu tư và phát triểnViệt Nam (BIDV) và Ngân hàng TMCP công thương Việt Nam (VietinBank) đã kýkết hợp tác bảo lãnh dự án của Tập đoàn Đất Xanh; Ngân hàng TMCP Tiền Phong(TPBank) cũng cam kết bảo lãnh cho bên mua nhà tại dự án của Tập đoàn Nam

Cường, Nhưng nếu so với danh sách 42 ngân hàng thương mại đủ điều kiện thực

hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai14 thì số dự án được ngân hàng bảo

13 Quốc hội (2010), Luật các tổ chức tín dụng 2010 Điều này cũng được sửa đổi tại khoản 1 Điều 136 Luật các tổ chức tín dụng 2024, có hiệu lực từ ngày 01/7/2024.

14 Khối ngân hàng thương mại cổ phần Nhà nước đang kiểm soát vốn, gồm: Nông nghiệp và Phát triển Nôngthôn (Agribank), Công Thương Việt Nam (VietinBank), Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Đầu tư và Phát

lãnh vẫn còn tương đối khiêm tốn, các ngân hàng gần như không thiết tha gì đối vớihoạt động này Phía bên mua cũng gặp nhiều trở ngại trong việc tiếp nhận thông tincũng như được cung cấp hợp đồng bảo lãnh, thêm vào đó, vấn đề phát sinh phí bảolãnh cũng là một trở ngại cho quá trình thực hiện”.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, dự án điển hình về việc không có bảo lãnh ngânhàng nhưng vẫn bán nhà ở cho khách hàng có thể kể tới Dự án Kingsway Tower(Chung cư Nam An) do Công ty TNHH Siêu Thành là CĐT Theo HĐMB, Công tyTNHH Siêu Thành phải xây dựng hoàn thiện dự án, bàn giao nhà cho khách hàng vàoQuý I/2019 nhưng tới khi khởi kiện, dự án đã dừng thi công và mới chỉ hoàn thành đếngiai đoạn cất nóc Công ty Siêu Thành đã thế chấp quyền sử dụng đất dự án cho Ngânhàng ABBANK Ngân hàng ABBANK mới đồng ý về mặt chủ trương cấp bảo lãnhtrong bán, cho thuê mua nhà ở thương mại HTTTL chứ chưa cấp chứng thư bảo lãnhcho từng khách hàng15

Thanh tra xây dựng TPHCM đã yêu cầu Dự án Kingsway Tower dừng thi côngvà đã ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty Siêu Thành về hành

vi vi phạm: “Bán nhà ở hình thành trong tương lai mà chưa được ngân hàng thương

mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định Cụ thể, Côngty Siêu Thành bán căn hộ thuộc dự án Kingsway Tower khi chưa được ngân hàngthương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định, mứcphạt là 275 triệu đồng Ngày 29/01/2023, Tòa án nhân dân TPHCM đã mở phiên tòasơ thẩm xét xử vụ án lừa đảo xảy ra tại Công ty TNHH Siêu Thành (Dự án KingswayTower) Viện kiểm soát nhân dân tối cao đã truy tố Võ Thị P (sinh năm 1981, Giámđốc công ty Siêu Thành) và Trần Thị Thùy T (sinh năm 1974) về tội “Lừa đảo chiếmđoạt tài sản”16

triển Việt Nam (BIDV); Khối ngân hàng cổ phần tư nhân có Ngân hàng Sài Gòn-Hà Nội (SHB), Ngân hàng Bưuđiện Liên Việt (LienvietPostBank), Ngân hàng Á Châu (ACB)

15 Hải Duyên (2024) “Chủ đầu tư dự án Kingsway bị cáo buộc chiếm đoạt 465 tỷ đồng”, Vnexpress, Địa chỉ:https://vnexpress.net/chu-dau-tu-du-an-kingsway-bi-cao-buoc-chiem-doat-465-ty-dong-4706374.html, [truy cậpngày 15/4/2024].

16 Công an Nhân dân (2024), “Xét xử vụ Giám đốc Công ty Siêu Thành bán một căn hộ cho nhiều người”,Công an Nhân dân Online, https://cand.com.vn/ban-tin-113/xet-xu-vu-giam-doc-cong-ty-sieu-thanh-ban-mot-can-ho-cho-nhieu-nguoi i721680/, [truy cập ngày 17/4/2024].

Qua những phân tích nêu trên, có thể nhận thấy vấn đề bảo lãnh bán, cho thuêmua BĐS là nhà ở thương mại HTTTL còn rất khó để thực hiện, chưa đạt được hiệuquả như mong đợi Số dự án được ngân hàng bảo lãnh còn quá ít do phía ngân hànghầu như không thiết tha gì đối với hoạt động này Phía bên mua cũng gặp nhiều trởngại trong việc tiếp nhận thông tin cũng như được cung cấp hợp đồng bảo lãnh, thêmvào đó, vấn đề phát sinh chi phí bảo lãnh cũng là một trở ngại cho quá trình thực hiện.

* Khó khăn

Thứ nhất, quy định về vấn đề bảo lãnh bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở

thương mại HTTTL chưa được chặt chẽ

Thứ hai, các đối tượng bảo lãnh và chủ thể bảo lãnh bán, cho thuê mua BĐS là

nhà ở thương mại HTTTL còn bị bó hẹp Ví dụ: Khách hàng của loại bất động sản kếthợp giữa nhà ở và khách sạn (Codotel), hay nhà ở và văn phòng (Officetel) Mặc dùhoạt động bảo lãnh ngân hàng được trao cho nhiều chủ thể khác nhau, như: ngân hàngthương mại (bao gồm cả ngân hàng nước ngoài) và các tổ chức tín dụng khác Tuynhiên, bảo lãnh trong mua bán nhà ở thương mại HTTTL lại chỉ cho phép ngân hàngthương mại trong nước được phép bảo lãnh Quy định này làm giảm khả năng tiếp cậncác nguồn bảo lãnh, gây khó khăn trong mua bán nhà ở thương mại HTTTL nói chung,thậm chí dẫn đến việc vi phạm quy định này trong thực tiễn Mục đích của bảo lãnhtrong mua bán nhà ở thương mại HTTTL chỉ nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi chokhách hàng khi có rủi ro xảy ra, mà không phải mục đích cấp tín dụng cho chủ đầu tư.Vì vậy, không thể không cho phép các tổ chức hoạt động kinh doanh bảo hiểm, ngânhàng thương mại nước ngoài được quyền bảo lãnh trong mua bán nhà ở thương mạiHTTTL

Thứ ba, bất cập trong quy định về thời điểm bảo lãnh: Sau khi LKDBĐS năm

2014 có hiệu lực, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 07/2015/TT-NHNNhướng dẫn Tuy nhiên giữa 2 văn bản lại có sự mâu thuẫn là: tại Điều 56 LKDBĐS

năm 2014 quy định “CĐT chỉ được phép bán nhà ở khi đã có bảo lãnh ngân hàng”,còn tại Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN, Ngân hàng Nhà nước lại yêu cầu “chỉ

cấp bảo lãnh khi đã có HĐMB giữa CĐT và khách hàng” Hai quy định này đã đưa

câu chuyện mua bán kèm bảo lãnh vào “vòng luẩn quẩn”, ngân hàng thì đòi HĐMB

trước còn khách hàng hỏi mua thì đòi bảo lãnh trước Tới thời điểm hiện tại, VBHNLuật KDBĐS năm 2020 và Thông tư 11/2022/TT-NHNN có hiệu lực và đã quy địnhkhá chi tiết về vấn đề bảo lãnh nhà ở thương mại HTTTL nhưng quá trình áp dụng vẫnchưa tháo gỡ được mâu thuẫn nêu trên.

Thứ tư, bất cập trong quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án:

- Chưa có quy định buộc bên nhận chuyển nhượng dự án phải bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của mình đối với bên mua, bên thuê mua nhà ở thương mại HTTTL;

- Chưa có quy định mức trần phí bảo lãnh Nguyên nhân chính là do luật khôngquy định rõ mức phí này là bao nhiêu khiến cả CĐT và bên mua nhà lúng túng Nếutính phí cao thì giá thành cũng như giá bán sẽ đội lên làm ảnh hưởng tới quá trình bánhàng của CĐT, làm đội chi phí đối với bên mua nhà, còn tính phí thấp thì lại khó thỏathuận với ngân hàng để được bảo lãnh

- Các ngân hàng rất thận trọng và siết chặt vấn đề cấp bảo lãnh cho các dự án nhàở HTTTL dù đã có Thông tư của Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn rất cụ thể Điều này

vô hình chung đã gây ra rào cản và tâm lý “khó quá bỏ qua” đối với các CĐT thay vì

thúc đẩy các CĐT hoàn thiện điều kiện cấp bảo lãnh

1.4 Thực tiễn áp dụng về thanh toán trong bán, cho thuê mua bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ ChíMinh

Về nguyên tắc, các HĐMB nhà ở thương mại HTTTL trá hình sẽ bị tuyên vôhiệu, vì bản chất nó là hành vi vi phạm pháp luật Tuy nhiên, các quy định của phápluật hiện hành chưa phát huy hiệu quả trong trường hợp này Bởi lẽ, khi đó CĐT làbên có tiềm lực tài chính yếu kém nên phải huy động vốn từ các nguồn từ bên ngoài.Mặt khác, việc CĐT rơi vào tình trạng tranh chấp có thể xuất phát từ nhiều nguyênnhân, nhưng xét cho cùng thì kết quả là công trình nhà ở thương mại HTTTL khôngthể được hoàn thành mà tiền ứng trước của người mua cũng đã sử dụng hết CĐTkhông còn khả năng hoàn trả cho người mua số tiền mà họ đã thanh toán cho bên báncũng như các khoản tiền bồi thường thiệt hại, đồng nghĩa với việc, bên mua nhà khônglấy lại được số tiền của mình hoặc số ít trường hợp khác người mua có thể nhận lại

tiền nhưng đồng tiền mất giá Việc thi hành án trở nên khó khăn khi đối với các thiệthại này, pháp luật hiện nay chưa có biện pháp giải quyết quyền lợi của bên mua nhàmột cách thực sự hợp lý.

Tại Bản án số 239/2020/DS-PT ngày 06/5/2020 của Toà án nhân dân TPHCM

về việc tranh chấp HĐMB căn hộ HTTTL17.Bà Vòng Nhộc Z đã ký với Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng S hợp đồng số385/CIC8-HĐMBCH-COX ngày 29/11/2010 về việc mua bán căn hộ A14-04 và hợpđồng số 390/CIC8-HDMBCH-COX ngày 08/12/2010 về việc mua bán căn hộ B12-07.Cả hai căn hộ đều thuộc dự án Cao ốc X, thời hạn giao nhà chậm nhất vào ngày30/01/2012 Bà Vòng Nhộc Z đã thanh toán tiền mua 02 căn hộ là 943.008.640 đồngđầy đủ theo đúng tiến độ hợp đồng Tuy nhiên, đến thời điểm ra tòa, Công ty cổ phầnĐầu tư và Xây dựng S vẫn chưa bàn giao 02 căn hộ nêu trên cho bà Vòng Nhộc Z

Trong vụ án này, CĐT cố tình viện các lý do khách quan về khó khăn trong việchuy động vốn, thủ tục pháp lý vướng mắc dẫn đến không tuân thủ theo hợp đồng Tòaán nhân dân TPHCM đã yêu cầu CĐT phải thực hiện đúng HĐMB và tiến hành bồithường thiệt hại theo quy định Nhưng xét cho cùng thì kết quả là bà Vòng Nhộc Zkhông nhận được bàn giao 02 căn hộ nêu trên theo đúng tiến độ, mà CĐT là Công tycổ phần Đầu tư và Xây dựng S cũng không còn khả năng hoàn trả lại tiền cho bà Z,đồng nghĩa với việc, bà Z phải xác định chờ không biết tới bao giờ mới được bàn giaocăn hộ hoặc nếu có được bồi thường thì giá trị của đồng tiền cũng đã mất giá

Nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách “lách luật” để huy động vốn bằng hình thức kýcác hợp đồng “Hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ”, nêu rõ giá trị đầu tư là khoản tiền

tương đương với 30% giá trị căn hộ, quy định việc thanh toán như một HĐMB nhà ởdù đã có những quy định cụ thể về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầutư trong dự án bất động sản trong VBHN Luật KDBĐS năm 2020 và Luật Nhà ở 2014.Theo Nguyễn Thị Lành (2023), có hai dạng lách luật mà một số CĐT đang lợi

dụng thực hiện, đó là thỏa thuận “đặt cọc đăng ký chỗ” để bảo đảm thực hiện việc kýkết HĐMB khi xây dựng dự án và thỏa thuận “hứa bán”, thực chất là một dạng đặt

17 Bản án số 239/2020/DS-PT ngày 06/5/2020 của Toà án nhân dân TPHCM về việc tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, https://congbobanan.toaan.gov.vn, [truy cập ngày 20/4/2024].

cọc của giao dịch có điều kiện để cam kết “khi có đủ điều kiện” sẽ tiến hành kýHĐMB theo Điều 125 BLDS năm 2015: “Giao dịch dân sự có điều kiện”, bên cạnhđó có thể kèm theo hình thức “đặt cọc”, có nghĩa giao dịch có điều kiện kèm theo đặt

cọc Ngoài ra, còn một dạng khác nữa là ký hợp đồng huy động vốn phát triển dự ánvà được nhận sản phẩm Đối với vấn đề này, cần xác định thật rõ trách nhiệm của CĐTvà có chế tài xử lý nghiêm các hoạt động giao dịch trái pháp luật này18

Tình trạng CĐT chiếm dụng vốn của khách hàng tại TPHCM đang diễn ra mộtcách phổ biến, nhiều trường hợp CĐT chiếm dụng vốn của khách hàng nhằm thực hiệnsai mục đích ban đầu như không tiếp tục tiến hành xây dựng dự án nhà ở thương mạiHTTTL mà đưa nguồn vốn vào hoạt động kinh doanh khác, hoặc thậm chí là lừa đảonhằm chiếm dụng nguồn vốn huy động từ khách hàng

Theo Lưu Quốc Thái (2023), “nhiều khách hàng mua nhà ở thương mại HTTTL

vì mục đích kinh doanh, nên khi giá cả của nhà ở thương mại HTTTL ở thời điểm hiệntại cao hơn so với thời điểm họ xác lập, họ sẵn sàng trao tay Nhiều khách hàng chậmthực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng Hành vi này có thể do khách hàngkhông mong muốn khi mà khả năng tài chính hiện tại của họ không đủ đáp ứng vớiquy trình thanh toán nghĩa vụ của mình Nhiều khách hàng không tính toán đượcnghĩa vụ thanh toán lâu dài dẫn đến tình trạng đến thời hạn mà không thể thực hiệnđược nghĩa vụ của mình Cũng có trường hợp, khách hàng cố tình thực hiện chậmnghĩa vụ thanh toán để nghe ngóng sự biến động giá cả của nhà ở thương mại HTTTL,để quyết định có hay không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán”19

Ngoài ra, HĐMB BĐS là nhà ở thương mại HTTTL phải đăng ký hợp đồng mẫu.Dù quy định đã có nhưng thời gian qua, một số chủ dự án vẫn không thực hiện khiếnngười dân mua nhầm dự án không đủ điều kiện, dẫn đến dây dưa tranh chấp kéo dài.Mặt khác, việc xử phạt các trường hợp chủ đầu tư nhận tiền ứng trước, đặt cọc giữchỗ, ký HĐMB nhưng chậm bàn giao căn hộ, nhà hình thành trong tương lai chokhách hàng rất khó để thực hiện

18 Nguyễn Thị Lành (2023), „Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành Thực tiễn tại Thành Phố Hồ Chí Minh‟, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại Học Ngân Hàng Thành Phố Hồ Chí Minh.19 Lưu Quốc Thái (2023), “Các biện pháp đảm bảo an toàn cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương

-lai”.

Hội thảo Bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh,

Thành phố Hồ Chí Minh.

Cụ thể, tại điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày

20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều củaLuật Nhà ở nêu rõ: “CĐT không được huy động vốn bằng hình thức ưu tiên đăng ký,đặt cọc, hưởng quyền mua căn hộ, nhà ở” và điều này cũng chưa được sửa đổi, bổ

sung tại Nghị định số 30/2021/NĐ-CP của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số điềucủa Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết vàhướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở Do đó, hiện nay các CĐT vẫn ký hợpđồng đặt cọc với khách hàng theo Bộ luật Dân sự hiện hành để huy động vốn Điểmmâu thuẫn ở đây là: trong khi Luật Kinh doanh BĐS quy định mức thanh toán choHĐMB đợt 1 không quá 30% giá trị hợp đồng và sau đó thanh toán theo tiến độ dự án,thì Bộ luật Dân sự hiện hành lại không khống chế mức tiền đặt cọc là bao nhiêu Dẫntới trường hợp nhiều dự án chủ đầu tư thu tiền đặt cọc của khách hàng lên đến 80% giátrị căn hộ, nhà ở Ngoài ra, Bộ luật Dân sự hiện hành quy định mục đích của đặt cọc lànhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng, do vậy, việc các chủ đầu tư nhận cọc đến hàngtrăm tỷ đồng của khách để đầu tư vào dự án là sai20

Ngoài ra, việc xử lý sai phạm đối với hành vi nêu trên không đơn giản Thẩmquyền xử phạt là của Sở xây dựng, nhưng sở lại không có quyền kiểm tra tài chính đểbiết số tiền cọc, tiền ứng trước, tiền giữ chỗ của khách hàng có trong tài khoản củaCĐT hay đã dùng vào việc đầu tư dự án Bên cạnh đó, tình trạng CĐT bán một căn hộ,nhà đất dự án cho nhiều người, hoặc chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án nhưng vẫnđem bán căn hộ cho khách hàng, diễn ra thường xuyên, khó có cơ sở để phát hiện.Nguyên nhân có thể do CĐT liên kết với văn phòng công chứng để công chứng cácHĐMB căn hộ, nhà ở dự án mà không lưu vào mục “chuyển nhượng BĐS”, lại lưu vàomục “chuyển nhượng giấy tờ có giá”, do vậy hoạt động công chứng không tìm thấy dữliệu trong hệ thống BĐS nên không thể phát hiện được Việc này cần Sở tư pháp tiếnhành kiểm tra, xử lý các phòng công chứng vi phạm và thống nhất hướng dẫn các đơnvị công chứng, để tránh tiếp tay cho CĐT lừa đối khách hàng

1.4.1 Thuận lợi

20 Nguyễn Thị Lành (2023), „Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành Thực tiễn tại Thành Phố Hồ Chí Minh‟, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại Học Ngân Hàng Thành Phố Hồ Chí Minh.

-Các quy định pháp luật về thanh toán trong hoạt động KDBĐS là nhà ở thươngmại HTTTL đã tạo thuận lợi cho bên mua nhưng vẫn đảm bảo quá trình huy động vốncủa CĐT, ràng buộc trách nhiệm của CĐT.

1.4.2 Khó khăn

Khi phía bên mua đã tuân thủ thực hiện tiến độ thanh toán thì CĐT cũng phảithực hiện theo đúng cam kết trong hợp đồng Tuy nhiên, sau khi nhận tiền thanh toántừ phía bên mua BĐS là nhà ở thương mại HTTTL, CĐT không thực hiện nghĩa vụcủa mình Điều này là do các quy định về thanh toán trong hoạt động KDBĐS là nhà ởthương mại HTTTL vẫn còn một số thiếu sót, quy định không rõ ràng như sau:

- Thiếu quy định về việc cho phép bên bán nhà ở và bên mua nhà ở được thỏathuận áp dụng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà ở của chủ đầu tưthay cho việc chỉ cho phép chủ đầu tư không thu quá 95% giá trị của HĐMB nhà ở

- Thiếu quy định về “đặt cọc” tại Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định

Thứ nhất, bên mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai nhằm mục đích

để đầu tư Khi nhận thấy giá cả biến động hợp lý, họ sẽ chuyển nhượng hợp đồng đểthu phần chênh lệch và tiếp tục đầu tư vào các dự án tiềm năng khác Hoặc khi nhậnthấy giá cả có khả năng giảm tiếp thì sẽ tìm cách chuyển nhượng hợp đồng mua bán đểthu hồi vốn

Thứ hai, nhu cầu của bên mua thay đổi Bên mua nhà trực tiếp từ CĐT để ở hoặc

cho thuê nhưng sau đó họ nhận thấy dự án không còn phù hợp với những nhu cầu hiệntại, CĐT bộc lộ nhiều hạn chế, thiếu sót và khả năng nhà được bàn giao không đúng

ưu thế và phù hợp hơn thì họ sẽ tìm cách chuyển nhượng cho người khác có nhu cầu.

65 5

43

Hình 1.2: Thống kê tình hình chuyển nhƣợng dự án nhà ở tại Thành phố

Hồ Chí Minh giai đoạn 2019 - 2023

Nguồn: Báo cáo tổng kết của Sở xây dựng TPHCM

Chủ đầu tư vẫn chưa được bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh, tự do chuyểnnhượng dự án Bất động sản theo nhu cầu sản xuất kinh doanh Hoạt động chuyển

nhượng dự án vẫn bị “ách tắc” do quy định dự án phải có Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, nên từ năm 2019 đến năm 2023 có rất ít dự án được chuyển nhượng.Tại Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2019 chỉ có 05 dự án, năm 2020 không có dựán được chuyển nhượng, năm 2021 chỉ có 01 dự án được chuyển nhượng, năm 2022có 02 dự án được chuyển nhượng (Khu nhà ở thấp tầng, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bèvà Khu chung cư cao tầng JJLAND 1, quận Bình Tân)21 và năm 2023 có 02 dự án nhàở được chấp thuận chủ trương đầu tư (Chung cư Thảo Nguyên, phường Long ThạnhMỹ, thành phố Thủ Đức và Khu chung cư cao tầng kết hợp thương mại, dịch vụ và vănphòng, phường Trường Thọ, thành phố Thủ Đức)22

Giai đoạn 2019 - 2023 tại Thành phố Hồ Chí Minh không xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án nhà ở thương mại hình thành trong21 Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh (2022), Báo cáo tổng kết năm 2022, Thành phố Hồ Chí Minh

22 Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh (2023), Báo cáo tổng kết năm 2023, Thành phố Hồ Chí Minh.

tương lai theo quy định của Luật KDBĐS giữa các CĐT với nhau Tuy nhiên, trướckhi giao kết hợp đồng chuyển nhượng dự án BĐS nhà ở thương mại hình thành trongtương lai các doanh nghiệp nên cẩn thận trong việc xem xét dự án đó còn thời hạn đầutư hay không để tránh việc hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu do dự án đó đã hếtthời hạn đầu tư.

Một ví dụ cụ thể như sau: Ngày 30/12/2016, Công ty Cổ phần Đầu tư và Pháttriển Nguyễn Kim và Tổng Công ty Xây dựng Sài Gòn ký kết Hợp đồng đặt cọc số92/2016/HĐĐC-SGCC (trong đó, Saigoncon là CĐTDA Khu phức hợp căn hộ, trungtâm thương mại và cao ốc văn phòng tại khu đất địa chỉ: 79B đường Lý Thường Kiệt,phường 8, quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh (diện tích hơn 29.700 m2) theoCông văn số 4144/UBND-ĐTMT ngày 20/7/2015 của Ủy ban nhân dân Thành phố HồChí Minh)

Tại Hợp đồng đặt cọc số 92 các bên đã thỏa thuận Công ty Cổ phần Đầu tư vàPhát triển Nguyễn Kim đặt cọc cho Công ty Saigoncon số tiền là 60 tỷ đồng để đảmbảo cho việc ký kết và thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng tài sản (tài sản chuyểnnhượng là Khu thương mại dịch vụ và Khu căn hộ thuộc dự án) hoặc chuyển nhượngdự án khi đủ điều kiện Sau đó, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nguyễn Kim đãchuyển khoản cho Công ty Saigoncon khoản tiền trên

Tuy nhiên, Văn bản số 4114/UBND-ĐTMT ngày 20/7/2015 của Ủy ban nhândân Thành phố Hồ Chí Minh công nhận Công ty Saigoncon làm CĐT dự án nêu rõ:

“Trong thời hạn 12 tháng, nếu CĐT không thực hiện hoàn tất các nội dung quy địnhtại Luật Nhà ở về thủ tục thẩm định, phê duyệt dự án, chấp thuận đầu tư đối với dự ánphát triển nhà ở cùng với các nội dung liên quan thì văn bản công nhận chủ đầu tưnày sẽ hết hiệu lực thực hiện”.

Công ty Saigoncon đã gửi văn bản xin gia hạn công nhận CĐT nhưng Sở Xâydựng không chấp thuận và yêu cầu Công ty Saigoncon phải thực hiện thủ tục Quyếtđịnh chủ trương đầu tư để thực hiện dự án Sau đó, Công ty Cổ phần Đầu tư và Pháttriển Nguyễn Kim khởi kiện, yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu, buộcCông ty Saigoncon phải trả lại 60 tỷ đồng và lãi hơn 4,5 tỷ đồng

Giải quyết vụ việc, Tòa án nhận định mục đích sử dụng là đất cơ sở sản xuất kinhdoanh, chưa phải là đất ở nên không đáp ứng điều kiện xin chấp thuận chủ trương đầutư thực hiện dự án nhà ở, thuộc trường hợp dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụngđất Theo khoản 3, Điều 9, Nghị định số 99 thì muốn thực hiện dự án thương mại dịchvụ, nhà ở phải chuyển mục đích sử dụng đất và phải thực hiện thủ tục quyết định chủtrương đầu tư Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nguyễn Kim và Công tySaigoncon đều xác nhận khi ký hợp đồng đặt cọc, Công ty Saigoncon chưa hoàn tấtcác thủ tục về thẩm định phê duyệt dự án, chấp thuận đầu tư đối với dự án Trong quátrình giải quyết tại Tòa án, Công ty Saigoncon không xuất trình tài liệu chứng cứchứng minh hiện tại công ty là CĐT dự án trên Mặt khác, khi các bên ký kết hợp đồngđặt cọc, Công ty Saigoncon không gửi hồ sơ xin phép Ủy ban nhân dân Thành phố HồChí Minh theo quy định tại khoản 1, Điều 51 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 Vào

năm 2018, Kiểm toán Nhà nước khu vực IV cũng nêu: “Việc Công ty Saigoncon ký

hợp đồng đặt cọc và thỏa thuận việc chuyển nhượng toàn bộ dự án trong tương lai choNguyễn Kim khi đủ điều kiện chuyển nhượng và nhận tiền đặt cọc khi chưa có văn bảnchấp thuận của UBND TPHCM quy định” Do dó, Tòa án xác định hợp đồng đặt cọc

vô hiệu do lỗi của 2 bên Tòa tuyên buộc Công ty Saigoncon phải trả lại tiền đặt cọc 60tỷ đồng, không chấp nhận tiền lãi hơn 4,5 tỷ đồng23

Ngoài ra, vẫn tồn tại trường hợp người chuyển nhượng, người nhận chuyểnnhượng và chủ đầu tư cấu kết không thực hiện việc chuyển nhượng theo đúng trình tựpháp luật nhằm trốn thuế Chủ đầu tư chấp thuận cho người mua ký lại hợp đồng nhà ởthương mại hình thành trong tương lai với người mua mới nhằm tránh thuế thu nhập cánhân từ chuyển nhượng bất động sản Thay vì việc bên chuyển nhượng và bên nhậnchuyển nhượng ký văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán, rồi nộp thuế thu nhậpcá nhân theo luật định và yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượnghợp đồng thì bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng sẽ làm thủ tục đổi tên hợpđồng trực tiếp tại chủ đầu tư chủ đầu tư sẽ thu hồi lại hợp đồng đã ký kết với bênchuyển nhượng cũng như các hóa đơn, chứng từ nộp tiền hay các giấy tờ khác đã phát

23 Nguyễn Thị Mộng Luyến (2023), „Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thươngmại, Thực trạng áp dụng tại Thành phố Hồ Chí Minh‟, Luận văn Thạc sỹ, Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ ChíMinh.

hành, tiếp đó sẽ ký một hợp đồng mua bán căn hộ với bên nhận chuyển nhượng và thumột khoản tiền gọi là phí chuyển nhượng hợp đồng Hoặc khi bất động sản là nhà ởthương mại hình thành trong tương lai đã được cấp sổ thì bên chuyển nhượng (bên nộpthuế) sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, nhằm trốn thuế, tránh thuế thunhập.

Tại Bản án số 140/2020/DS-PT ngày 16/01/2020 của Toà án nhân dân Thành

phố Hồ Chí Minh về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở thươngmại HTTTL”

Hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương laingày 16/12/2019 giữa ông Hồ Văn H và ông Nguyễn Văn N, bà Lê Kim L về việcchuyển nhượng Căn hộ số 16, tầng 4 thuộc dự án Cụm Cao ốc SF tọa lạc tại đườngQuang Trung, Phường E, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh, diện tích 70.8m2 với trịgiá 2.200.000.000 đồng; có công chứng của Văn phòng Công chứng N, Thành phố HồChí Minh; việc giao và nhận số tiền nêu trên do hai bên tự thực hiện, không có sựchứng kiến của Công chứng viên

Ông H xác định thật sự giá chuyển nhượng hai bên thỏa thuận là 3.200.000.000đồng, nhưng ghi trong Hợp đồng là 2.200.000.000 đồng để được chịu thuế thấp TạiBiên bản định giá của Hội đồng định giá căn hộ là 3.019.000.000 đồng Như vậy, giáchuyển nhượng ghi trong Hợp đồng là 2.200.000.000 đồng cũng không phù hợp vớigiá thực tế trên thị trường24

Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nhận định giá ghi trong hợp đồng là

“giao dịch giả tạo” nhằm che giấu hợp đồng giá cao hơn, tuyên bố hợp đồng nêu trên

vô hiệu Việc giả tạo này làm giảm số thuế phải nộp cho Nhà nước25 Do đó, hai bêntham gia giao dịch phải chịu trách nhiệm trước Cơ quan thuế, Cơ quan nhà nước liênquan đến giao dịch này

1.5.1 Thuận lợi

24 Bản án số 140/2020/DS-PT ngày 16/01/2020 của của Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về “Tranhchấp hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở thương mại HTTTL”, Địa chỉ: https://congbobanan.toaan.gov.vn/,[truy cập ngày 20/4/2024].

25 Điều 404 BLDS năm 2015 quy định: “Khi hợp đồng có điều khoản không rõ ràng thì việc giải thích điềukhoản đó không chỉ dựa vào ngôn từ của hợp đồng mà còn phải căn cứ vào ý chí của các bên được thể hiệntrong toàn bộ quá trình trước, tại thời điểm xác lập, thực hiện hợp đồng”.

Các quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê mua BĐS là nhà ởthương mại hình thành trong tương lai đã tạo ra cơ sở pháp lý cho những thay đổitrong việc thực hiện nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhưng vẫn đảm bảo đượcquyền lợi của CĐT.

1.5.2 Khó khăn

Thứ nhất, quá trình xác định thế nào là một phần dự án được phép chuyển

nhượng, thế nào là một phần dự án không thể tách rời trong tổng thể dự án còn khókhăn; các quy định chưa cụ thể, rõ ràng trong việc bảo vệ khách hàng khi chuyểnnhượng, các quy định hiện nay đang tập trung bảo vệ quyền lợi của CĐT

Thứ hai, chưa có quy định chi tiết về vấn đề bảo vệ quyền lợi của khách hàng và

bên có liên quan đến dự án trong hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS;

Thứ ba, việc mua bán sáp nhập công ty nhằm sở hữu dự án có thể làm cho các

quy định của pháp luật kinh doanh BĐS về hoạt động chuyển nhượng dự án không cònđược thực thi trên thực tế

Thứ tư, thiếu quy định về theo dõi, quản lý vấn đề chuyển nhượng HĐMB, thuê

mua nhà ở thương mại HTTTL

Kết luận Chương 1

Qua nghiên cứu, đánh giá các quy định pháp luật và Thực tiễn áp dụng các quyđịnh pháp luật hiện nay về kinh doanh bất động sản là nhà ở thương mại hình thànhtrong tương lai, cho thấy hệ thống pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực này khá đầy đủtừ văn bản Luật đến hệ thống văn bản dưới Luật Các quy định được đánh giá khá chặtchẽ tạo cơ sở pháp lý thuận lợi cho các chủ đầu tư thực hiện kinh doanh các dự án nhàở thương mại hình thành trong tương lai cũng như hạn chế rủi ro gặp phải cho kháchhàng khi tiến hành các giao dịch có liên quan đến kinh doanh bất động sản là nhà ởthương mại hình thành trong tương lai Tuy nhiên, thực tiễn vẫn còn tình trạng nétránh các nghĩa vụ thực hiện, bàn giao bất động sản chậm tiến độ, chất lượng bất độngsản không đúng với cam kết hay thực hiện huy động vốn khi chưa đủ điều kiện,

Nguyên nhân của thực trạng đó bên cạnh từ ý thức chấp hành pháp luật của chủ đầu tư còn có nguyên nhân đến từ hạn chế của các quy định pháp luật điều chỉnh trong