pháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản là bất động sản qua thực tiễn thực hiện tại ngân hàng tnhh mtv public việt nam chi nhánh phú mỹ hưng

Theo Điều 317 của Bộ luật Dân sự 2015:"Thế chấp tài sản là việc một bên sau đây gọi là bên thế chấp dùng tài sản thuộcquyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tà

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH

-NGUYỄN NHẬT SOL

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG VAY THẾ CHẤPTÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN

THỰC HIỆN TẠI NGÂN HÀNG TNHH MTVPUBLIC VIỆT NAM CHI NHÁNH PHÚ MỸ

HƯNGĐỀ ÁN TỐT NGHIỆP

Ngành: Luật kinh tếMã số ngành: 8 38 01 07

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH

-NGUYỄN NHẬT SOL

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG VAY THẾ CHẤPTÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN QUA THỰC TIỄN

THỰC HIỆN TẠI NGÂN HÀNG TNHH MTVPUBLIC VIỆT NAM CHI NHÁNH PHÚ MỸ

HƯNGĐỀ ÁN TỐT NGHIỆPNgành: Luật kinh tế

Mã số ngành: 8 38 01 07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN THỊ BÍCH NGA

Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2024

LỜI CAM ĐOAN

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật.Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện vàkhông vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật Các số liệu và thông tinđược sử dụng trong Đề án này đều có nguồn gốc rõ ràng, đã được công bố theoquy định, trung thực và được trích dẫn đầy đủ Toàn bộ nội dung của Đề ánkhông sao chép từ bất kỳ nguồn nào mà mọi thông tin đều được trích dẫn rõ ràng,cụ thể, có xác nhận từ doanh nghiệp và cơ quan chủ quản của doanh nghiệp

Đề án này là kết quả của quá trình nghiên cứu và thực tập của tôi tại Ngânhàng TNHH MTV Public Việt Nam Chi nhánh Phú Mỹ Hưng và được hướng dẫnbởi TS Trần Thị Bích Nga

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 22 tháng 05 năm 2024

Tác giả

Nguyễn Nhật Sol

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các Quý Thầy Cô giáo Trường Đại họcNgân hàng TP Hồ Chí Minh đã giúp tôi trang bị kiến thức, tạo môi trường điều kiệnthuận lợi nhất trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề án này

Với lòng kính trọng và biết ơn, tôi xin bày tỏ lời cảm ơn tới TS Trần Thị BíchNga, đã khuyến khích, chỉ dẫn tận tình cho tôi trong suốt thời gian thực hiện đề ánnghiên cứu này

Tôi xin gửi lời tri ân sâu sắc đến gia đình đặc biệt là vợ tôi đã luôn luôn động viên,hỗ trợ tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập, làm việc và hoàn thành đề án này

Xin chân thành cảm ơn!

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 22 tháng 05 năm 2024

Tác giả

Nguyễn Nhật Sol

TÓM TẮT ĐỀ ÁN

Sau Đại hội Đảng lần thứ VI, nền kinh tế Việt Nam chuyển sang nền kinh tếhàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhànước Điều này dẫn đến việc pháp luật về thế chấp và hợp đồng không ngừng đượchoàn thiện để phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế Tuy nhiên, trong thực tiễn ápdụng pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản là bất động sản vẫn còn nhiều bất cập.Những bất cập này bao gồm hình thức văn bản giao dịch, quản lý Giấy chứng nhậnBĐS, xác định chủ sử dụng tài sản thế chấp chưa chặt chẽ, và xử lý tranh chấp liênquan đến thế chấp BĐS thường kéo dài Điều này gây khó khăn trong việc giải quyếttranh chấp và bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia hợp đồng thế chấp BĐS

Đề tài nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng thế chấp tàisản là BĐS và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chinhánh Phú Mỹ Hưng Từ đó, nghiên cứu đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằmhoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp BĐS Cụ thể, nhiệm vụ nghiên cứu baogồm: đánh giá thực trạng áp dụng quy định về hợp đồng thế chấp bất động sản tạiNgân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng; đưa ra các giảipháp áp dụng hợp đồng thế chấp bất động sản trong quy trình soạn thảo, đàm phán,ký kết và thực hiện hợp đồng tại ngân hàng này; và kiến nghị hoàn thiện pháp luật vềhợp đồng thế chấp bất động sản

Chương 1 bắt đầu bằng việc mô tả thực trạng pháp luật về hợp đồng thế chấpBĐS ở Việt Nam hiện nay Pháp luật hiện hành điều chỉnh quan hệ thế chấp BĐS quacác văn bản như Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, và các quy định khác Một trong nhữngvấn đề nổi bật là việc xác định chủ thể và đối tượng của hợp đồng thế chấp Các hộ giađình và cá nhân có cơ hội sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mứcquy định hoặc bằng cách nộp tiền sử dụng đất Họ cũng có quyền lựa chọn thuê đất trảtiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm côngnghiệp, khu chế xuất Tuy nhiên, việc áp dụng pháp luật về thế chấp BĐS của hộ giađình và cá nhân còn gặp nhiều khó khăn do quy định chưa rõ ràng và thiếu thực tế

Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản là BĐS tại Ngânhàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng cho thấy có nhiều thànhtựu, nhưng cũng không ít hạn chế Những thành tựu đạt được bao gồm việc áp dụngpháp luật một cách hiệu quả, đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia hợp đồng thếchấp Tuy nhiên, còn nhiều hạn chế như việc xử lý tranh chấp liên quan đến thế chấpBĐS kéo dài và khó khăn trong việc xác định chủ sở hữu thực sự của tài sản thế chấp.Nguyên nhân của những hạn chế này bao gồm cả nguyên nhân khách quan và chủquan, như quy định pháp luật chưa rõ ràng, thiếu sự thống nhất giữa các văn bản phápluật, và thiếu hướng dẫn cụ thể từ cơ quan chức năng.

Chương 2 của đề án tập trung vào việc đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luậtvề hợp đồng thế chấp BĐS và các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng tạiNgân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng Các kiến nghị baogồm việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản là bất động sản dựa trênquan điểm đường lối của Đảng, đáp ứng yêu cầu của xu thế hội nhập và sự phát triển củathị trường tín dụng Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng thế chấp BĐStại ngân hàng bao gồm việc cải thiện quy trình soạn thảo, đàm phán, ký kết và thực hiệnhợp đồng Đồng thời, đề án cũng đề xuất các giải pháp từ phía ngân hàng TNHH MTVPublic Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng như tăng cường công tác đào tạo, nâng caonăng lực của nhân viên, và cải tiến quy trình làm việc

Kết luận của đề án nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp BĐSđể bảo đảm quyền lợi của các bên và nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng trong thực tiễn Việc cải thiện quytrình và nâng cao năng lực thực thi pháp luật không chỉ giúp ngân hàng hoạt động hiệu quả hơn mà còn góp phầntạo ra một môi trường pháp lý minh bạch, công bằng và ổn định, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường tàichính và bất động sản tại Việt Nam.

BĐS Bất động sản

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2

2.1 Mục đích nghiên cứu 2

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 2

3 Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 2

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .4

4.1 Đối tượng nghiên cứu 4

1.1.1 Khái niệm thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất 6

1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất 8

1.2 Pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vaycủa TCTD đối với khách hàng 14

1.2.1 Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất 15

1.2.2 Đối tượng của thế chấp thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạtđộng cho vay của TCTD đối với khách hàng 19

1.2.3 Hình thức thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vaycủa TCTD đối với khách hàng 26

1.2.4.Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ thế chấp tài sản là quyềnsử dụng đất 28

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 31

CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀISẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TNHH MTV PUBLICVIỆT NAM CHI NHÁNH PHÚ MỸ HƯNG, BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊHOÀN THIỆN 322.1 Thực trạng thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàngTNHH MTV Public Việt Nam Chi nhánh Phú Mỹ Hưng 322.2 Mối quan hệ giữa hợp đồng vay tín dụng và hợp đồng thế chấp 352.3 Xác lập giao dịch thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, trình tự và thủ tụcliên quan 362.4 Những bất cập và hạn chế trong thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấptài sản là quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân hàng PublicBank 392.5 Một số kiện nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về thế chấp tài sản làquyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay 45

2.5.1.Kiến nghị đối với quy định pháp luật xác định chủ thể là tổ chức kinh tế

trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của cácTCTD 452.5.2 Kiến nghị đối với quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sửdụng đất thế chấp của bên vay trong hoạt động cho vay của các TCTD 472.5.3 Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước trong hoạt động vay vốn có tàisản thế chấp là quyền sử dụng đất của các tổ chức tín dụng 482.5.4.Kiến nghị đối với quy định của pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử

dụng đất trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Public Bank Việt Nam 49

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 51KẾT LUẬN 52DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I

MỞ ĐẦU1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Sau Đại hội Đảng lần thứ VI, nền kinh tế nước ta chuyển sang nền kinh tế hànghoá nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước.Theo đó, pháp luật về đất đai, pháp luật về hợp đồng cũng không ngừng được hoànthiện Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyênkhoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tàisản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nướcđại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Để cụ thể hóa Hiếp pháp, các luật đượcban hành và sửa đổi, bổ sung hoàn thiện theo yêu cầu của thực tiễn: Bộ luật Dân sự2015, Luật đất đai 2013, Văn bản hợp nhất số 07/2018 Luật Công chứng và các vănbản dưới luật hướng dẫn

Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng các quy định về pháp luật đất đai nói dung, hợp đồngthế chấp bất động sản (BĐS) nói riêng trong các giao dịch thương mại, dân sự trong thờigian qua còn nhiều bất cập, nhiều quy định không rõ ràng, thiếu thực tế Cụ thể đó là:

(i) Hình thức văn bản giao dịch và các quy định về công chứng, chứng thực;(ii) Việc xác định chủ sử dụng của tài sản thế chấp quyền sử dụng đất chưa chặtchẽ;

(iii) Việc quản lý Giấy chứng nhận BĐS chưa chặt chẽ (Bên thế chấp dùng tài sảnlà BĐS để thế chấp ở nhiều giao dịch khác nhau, có tính chấp lừa đảo thực tế khônghiếm gặp);

(iv) Vấn đề xử lý tranh chấp liên quan đến thế chấp BĐS thường kéo dài do thời hạn thế chấp thậm chí đến 20 năm

Nguyên nhân của những hạn chế trong việc thực hiện pháp luật về hợp đồng thếchấp BĐS bao gồm cả nguyên nhân khách quan và nguyên nhân chủ quan Các quy địnhvề hợp đồng thế chấp bất động sản đang có sự không so khớp, thống nhất, đôi khi chồngchéo và mâu thuẫn giữa luật chung và luật riêng Nhiều tình huống phát sinh trong thựctiễn đã không được hướng dẫn và điều chỉnh Điều đó đã gây khó khăn cho việc giải

quyết tranh chấp giữa các bên và chưa đảm bảo được quyền và lợi ích chính đáng củabên bị vi phạm.

Do vậy, tôi quyết định chọn đề tài: “Pháp luật về hợp đồng vay thế chấp tài sản làBĐS qua thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánhPhú Mỹ Hưng” để nghiên cứu các quy định về hợp đồng thế chấp BĐS nhằm đưa ramột số giải pháp áp dụng hợp đồng thế chấp BĐS trong thực tế soạn thảo, đàm phán,ký kết và thực hiện hợp đồng thế chấp BĐS tại Ngân hàng TNHH MTV Public ViệtNam chi nhánh Phú Mỹ Hưng cũng như đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện hơn cácquy định pháp luật

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

2.1 Mục đích nghiên cứu

Nghiên cứu Pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản là BĐS (BĐS được xác địnhtrong nghiên cứu là quyền sử dụng đất) và thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng TNHHMTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng để đưa ra các giải pháp khi áp dụngthực tế tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng cũngnhư đề ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng áp dụng quy định về hợp đồng thế chấp bất động sản (BĐSđược xác định trong nghiên cứu là quyền sử dụng đất) tại Ngân hàng TNHH MTVPublic Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng

- Đưa ra những giải pháp áp dụng hợp đồng thế chấp bất động sản trong quy trìnhsoạn thảo, đàm phán, ký kết, thực hiện hợp đồng tại Ngân hàng TNHH MTV PublicViệt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng

- Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp bất động sản

3 Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

“Nghiên cứu chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, giới hạn quyền của người sử dụngđất trong mối quan hệ với đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai cho thấy, việc

khai thác, sử dụng BĐS đã có nhiều công trình nghiên cứu đề cập ở nhiều khía cạnh khác nhau Có thể kể đến một số công trình nghiên cứu nhu:

- Nghiên cứu Quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và thương mại củaNguyễn Quang Tuyến đã nghiên cứu về địa vị pháp lý theo pháp luật hiện hành củanguời sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thuơng mại về đất đai, từ đó đua ra địnhhuớng và các giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý của nguời sử dụng đấttrong các giao dịch dân sự, thuơng mại về đất đai

- Bài viết “Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm quyềncủa nguời sử dụng đất” của Trần Quang Huy đã phân tích pháp luật đất đai trong việc bảohộ các quyền kinh tế của nguời sử dụng đất; pháp luật đất đai đối với việc giải quyết cácvấn đề đất đai do lịch sử để lại; pháp luật đất đai đối với việc cấp các giấy tờ về QSDĐ;pháp luật đất đai trong bối cảnh của sự phát triển, các vấn đề kinh tế - xã hội mà Nhà nuớcphải chăm lo cho nguời sử dụng đất và pháp luật đất đai về sở hữu nhà ở tại Việt Nam đốivới nguời Việt Nam định cu ở nuớc ngoài, tổ chức, cá nhân ở nuớc ngoài

- Cuốn sách chuyên khảo “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổchức tín dụng ở Việt Nam - Thực trạng và huớng hoàn thiện” của Nguyễn Thị Nga đãphân tích, đánh giá và đề xuất một số giải pháp để góp phần hoàn thiện hệ thống phápluật Việt Nam trong lĩnh vực thế chấp QSDĐ nhằm phục vụ tốt hơn nữa cho sự pháttriển thị truờng vốn, thị truờng bất động sản trong bối cảnh hội nhập quốc tế hiện nay

- Bài viết “Một số suy nghĩ xung quanh các quy định về hợp đồng thế chấp sửdụng đất trong Bộ luật dân sự các văn bản pháp luật hiện hành” của Nguyễn QuangTuyến, đã phân tích, bình luận một số vấn đề liên quan đến các quy định của Bộ luậtDân sự về hợp đồng thế chấp QSDĐ, như là: Đối tuợng nhận thế chấp, mục đích,phạm vi thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên trong thế chấp QSDĐ, việc xử lýQSDĐ đã thế chấp Qua đó cũng đánh giá thực trạng thực hiện các quy định về thếchấp QSDĐ và những bất cập phát sinh, từ đó đua ra những kiến nghị khắc phục

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Pháp luật về thế chấp tài sản là bất động sản (BĐS được xác định trong nghiên cứu là quyền sử dụng đất)

- Thực tiễn thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản là bất động sản (BĐS được xácđịnh trong nghiên cứu là quyền sử dụng đất) tại Ngân hàng TNHH MTV Public ViệtNam chi nhánh Phú Mỹ Hưng

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu: Hợp đồng thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng TNHHMTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng Bất động sản bao gồm nhiều loạinhưng phạm vi nghiên cứu là quyền sử dụng đất (QSDĐ)

+ Về nội dung: Nghiên cứu pháp luật về hợp đồng thế chấp Bất động sản (BĐSđược xác định trong nghiên cứu là quyền sử dụng đất) thực tiễn áp dụng hợp đồng thếchấp bất động sản tại Ngân hàng TNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú MỹHưng

+ Về không gian nghiên cứu: Nghiên cứu pháp luật về hợp đồng thế chấp bấtđộng sản (BĐS được xác định trong nghiên cứu là quyền sử dụng đất) của pháp luậtViệt Nam và tình hình áp dụng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàngTNHH MTV Public Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng

+ Quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong nghiên cứu này là quyền tài sản theo Bộ luật dân sự và Luật đất đai

+ Thời gian nghiên cứu: Khi phân tích số liệu liên quan đến công tác thực hiệnhợp đồng, đề án chỉ giới hạn trong khoảng thời gian từ năm 2021 đến năm 2023 vàkiến nghị giải pháp hoàn thiện công tác thực hiện hợp đồng

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp luận: Đề án vận dụng các nguyên tắc, phương pháp luận triết họcduy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ ChíMinh, của lý luận nhà nước và pháp luật trong điều kiện cơ chế kinh tế mới Ngoài ra,

đề án được thực hiện trên cơ sở vận dụng những quan điểm cơ bản của Đảng và Nhànước trong sự nghiệp đổi mới nhằm xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường địnhhướng xã hội chủ nghĩa, phát huy mọi tiềm năng phục vụ cho sự nghiệp công nghiệphóa, hiện đại hóa đất nước.

Phương pháp nghiên cứu cụ thể: các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụngnhư: tổng hợp, hệ thống, phương pháp lịch sử, so sánh, phân tích, đối chiếu v.v để giải

quyết các vấn đề mà đề tài đặt ra

6 Kết cấu đề ánCHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG THẾCHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢNLÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TNHH MTV PUBLIC VIỆT NAMCHI NHÁNH PHÚ MỸ HƯNG, BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN

CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG THẾCHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạtđộng cho vay của TCTD đối với khách hàng

1.1.1 Khái niệm thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất

Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dânsự được quy định trong pháp luật Việt Nam Theo Điều 317 của Bộ luật Dân sự 2015:"Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộcquyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bênkia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)."

Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm quan trọngtrong các giao dịch dân sự, thương mại và tín dụng Nó giúp bảo vệ quyền lợi của bênnhận thế chấp, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho bên thế chấp trong việc sử dụngtài sản của mình để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ tài chính mà không phải chuyểngiao quyền sở hữu tài sản đó

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá trị, vàquyền tài sản Tài sản có thể là bất động sản hoặc động sản, cũng như tài sản hiện cóhoặc tài sản hình thành trong tương lai Những tài sản này được dùng để đảm bảo chocác nghĩa vụ và được gọi là tài sản bảo đảm Cả bốn loại tài sản đều có thể được sửdụng trong biện pháp thế chấp Điểm khác biệt chính giữa các Bộ luật Dân sự: theoBộ luật Dân sự năm 2005 và 2015, thế chấp bao gồm cả bất động sản và động sản,trong khi theo Bộ luật Dân sự năm 1995 thì chỉ được thế chấp bất động sản Hơn nữa,một đặc điểm của thế chấp là bên thế chấp phải giao giấy tờ liên quan đến tài sản thếchấp1 Từ đó có thể suy luận ra chỉ những tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặcquyền sử dụng mới có thể sử dụng làm tài sản thế chấp

Các quy định trong Hiến pháp chính là nền tảng pháp lý cơ bản đánh dấu việc

1 Khoản 1 Điều 320 BLDS năm 2015.

QSDĐ và cụ thể là thế chấp QSDĐ được tham gia trong nền kinh tế thị trường Hiếnpháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụngđất ổn định, lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật”2.Các cá nhân, tổ chức và hộ gia đình được Nhà nước cho phép sử dụng, giao hoặccho thuê đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau Điều này là cơ sở để xácđịnh các quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể của họ trong quá trình khai thác quyền sửdụng đất (QSDĐ) Tuy nhiên, những quyền này luôn phụ thuộc vào sự cho phép củaNhà nước, đại diện cho chủ sở hữu đất QSDĐ thể hiện tính phụ thuộc vào Nhànước, nhưng cũng có tính độc lập tương đối trong quan hệ sử dụng đất.Tuy khôngđồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và QSDĐ, nhưng trong hiện thực đã trở thànhmột loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất3.

Luật Đất đai năm 2013 quy định về chủ thể sử dụng đất như sau:

“Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyềnsử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

1 Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổchức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghềnghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổchức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

2 Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cánhân);

3 Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địabàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự cócùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4 Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường,niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôngiáo và cơ sở khác của tôn giáo;

2 Điếu 18 Hiến pháp năm 1992.3Giáo trình Luật dân sự 2015 Tập 1,2, Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Tư Pháp, tr 82 – 83.

5 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoạigiao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoạigiao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liênhợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liênchính phủ;

6 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốctịch;

7 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tưnước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nướcngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”4

Cơ sở pháp lý đánh dấu bằng sự ghi nhận trong Hiến pháp năm 2013 về cácgiao dịch về QSDĐ nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng: “Tổ chức, cá nhân đượcNhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đấtđược chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định củaluật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”5 Theo như Luật Đất Đai năm 2013đã ghi nhận các quyền về chuyển QSDĐ của người sử dụng đất, bao gồm: “quyềnchuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừakế, quyền tặng cho, quyền thế chấp QSDĐ và quyền góp vốn bằng QSDĐ”

1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất

- Tài sản thế chấp: Tài sản thế chấp phải là quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu

hợp pháp của bên thế chấp Theo quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015, bất độngsản bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản gắn liền vớinhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác theo quy định của pháp luật

Tài sản thế chấp là một trong những hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phổbiến trong hệ thống pháp luật Việt Nam, đặc biệt khi liên quan đến các hợp đồng vayvốn ngân hàng Theo quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản được chia

4 Điều 5, Luật Đất đai năm 2013.

5Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013.

thành hai loại chính là bất động sản và động sản, trong đó bất động sản là loại tài sảnkhông di dời được và có giá trị lớn, được pháp luật quy định chặt chẽ về quyền sởhữu và các giao dịch liên quan Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà ở và công trìnhxây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng; và cáctài sản khác theo quy định của pháp luật Đất đai là loại bất động sản cơ bản và quantrọng nhất, vì đất đai thường là nền tảng cho các loại bất động sản khác như nhà ởhay công trình xây dựng, và quyền sử dụng đất là một quyền tài sản quan trọng Nhàở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai cũng là những tài sản có giá trị cao,thường được sử dụng làm tài sản thế chấp nhờ vào tính cố định và giá trị tăng thêmkhi gắn liền với đất Ngoài ra, tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng như cácthiết bị, máy móc, tiện ích cố định cũng làm tăng thêm giá trị của bất động sản khiđược thế chấp Để tài sản được dùng làm tài sản thế chấp, nó phải thuộc quyền sởhữu hợp pháp của bên thế chấp, có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặcquyền sử dụng, và không bị tranh chấp, kê biên để bảo đảm thi hành án, hay bị cấmchuyển nhượng hoặc cấm thế chấp theo quy định pháp luật Việc quy định chi tiết vềcác loại bất động sản có thể thế chấp và yêu cầu về quyền sở hữu hợp pháp nhằm bảovệ quyền lợi của các bên trong giao dịch, đặc biệt là bên nhận thế chấp, đảm bảo tàisản có giá trị pháp lý rõ ràng và có thể được sử dụng để thanh toán nợ trong trườnghợp bên vay không thực hiện đúng nghĩa vụ Điều này giúp tăng cường sự minh bạchvà an toàn trong các giao dịch tài chính, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thịtrường bất động sản và tín dụng tại Việt Nam.

Quyền sở hữu và sử dụng: Bên thế chấp vẫn giữ quyền sở hữu và quyền sử dụng

đối với quyền sử dụng đất thế chấp Bên nhận thế chấp không có quyền sở hữu hay sửdụng quyền sử dụng đất này trong thời gian thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác giữa cácbên Trong quá trình thực hiện giao dịch thế chấp, quyền sở hữu và sử dụng của bên thếchấp đối với quyền sử dụng đất là một yếu tố quan trọng cần được phân tích và hiểu rõ.Theo quy định của pháp luật, khi một tài sản là bất động sản, cụ thể là quyền sử dụngđất, được đem đi thế chấp, bên thế chấp vẫn giữ nguyên quyền sở hữu và

quyền sử dụng đối với tài sản đó Điều này có nghĩa là dù tài sản đã được thế chấp đểbảo đảm nghĩa vụ, bên thế chấp vẫn có thể tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất theocách mà họ thấy phù hợp, ví dụ như sinh sống trong nhà ở đã thế chấp hoặc sử dụngđất cho mục đích sản xuất, kinh doanh.

Bên nhận thế chấp, thường là các ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng, không cóquyền sở hữu hay quyền sử dụng đối với quyền sử dụng đất này trong thời gian tàisản còn bị thế chấp Điều này đảm bảo rằng bên thế chấp không bị tước mất quyềnlợi chính đáng của mình đối với tài sản trong suốt thời gian thực hiện nghĩa vụ thếchấp Tuy nhiên, trong một số trường hợp, các bên có thể thỏa thuận khác nhau vềquyền sử dụng tài sản trong thời gian thế chấp Chẳng hạn, nếu có thỏa thuận cụ thểgiữa hai bên, bên nhận thế chấp có thể được phép sử dụng tài sản trong một số trườnghợp đặc biệt, nhưng điều này cần được ghi rõ trong hợp đồng thế chấp

Việc duy trì quyền sở hữu và sử dụng tài sản của bên thế chấp thể hiện sự cânbằng quyền lợi giữa các bên trong giao dịch thế chấp, tạo điều kiện cho bên thế chấpcó thể tiếp tục sử dụng tài sản để phát triển kinh tế, sinh hoạt, hoặc các hoạt độngkhác trong khi vẫn đảm bảo nghĩa vụ tài chính với bên nhận thế chấp Đồng thời, quyđịnh này cũng giúp hạn chế rủi ro cho bên thế chấp trong trường hợp có tranh chấpphát sinh, khi mà quyền sở hữu và sử dụng tài sản vẫn được pháp luật bảo vệ, trừ khicó thỏa thuận khác đã được các bên thống nhất

Hợp đồng thế chấp: Thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và

có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật Theo Điều 319 Bộ luật Dân sự2015, hợp đồng thế chấp tài sản phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền để phátsinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba Hợp đồng thế chấp tài sản là một trong nhữngcông cụ pháp lý quan trọng nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự giữa các bên, đặcbiệt trong các giao dịch vay vốn Theo quy định của pháp luật, cụ thể là Bộ luật Dân sự2015, việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thựctheo quy định để đảm bảo tính pháp lý và độ tin cậy của giao dịch Việc lập hợp đồngthế chấp dưới hình thức văn bản không chỉ là yêu cầu bắt buộc mà còn

là cơ sở để các bên xác định rõ quyền và nghĩa vụ của mình, đồng thời hạn chế cáctranh chấp có thể phát sinh trong tương lai.

Hợp đồng thế chấp tài sản phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền, điều nàyđược quy định rõ ràng tại Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015 Việc đăng ký này không chỉnhằm mục đích ghi nhận giao dịch thế chấp mà còn có vai trò quan trọng trong việc phátsinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba Nói cách khác, chỉ khi hợp đồng thế chấp đãđược đăng ký, quyền lợi của bên nhận thế chấp mới được bảo vệ trước các yêu cầu hoặctranh chấp từ những bên thứ ba khác có liên quan đến tài sản thế chấp

Việc công chứng, chứng thực và đăng ký hợp đồng thế chấp không chỉ là thủ tụcpháp lý bắt buộc mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính minh bạch vàrõ ràng trong giao dịch Nó giúp xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng, và quyền yêucầu của các bên liên quan, đồng thời tạo ra một cơ chế bảo vệ quyền lợi hợp pháp củabên nhận thế chấp trước những rủi ro pháp lý từ bên thứ ba Điều này đặc biệt quan trọngtrong bối cảnh thị trường bất động sản và tín dụng ngày càng phức tạp, nơi mà việc đảmbảo an toàn pháp lý cho các giao dịch là yếu tố không thể thiếu

- Quyền và nghĩa vụ của các bên: Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên

nhận thế chấp được quy định rõ ràng trong Bộ luật Dân sự 2015 Bên thế chấp cónghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp và không được chuyển nhượng, tặng cho,thay thế hoặc sử dụng tài sản thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác nếu khôngcó sự đồng ý của bên nhận thế chấp Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tàisản thế chấp khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụđược bảo đảm

Thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận về các điều kiện, nội dung và hình thức chuyển

giao QSDĐ của các bên theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai, trong đó bêncó QSDĐ dùng quyền này để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự Các quy địnhpháp luật về thế chấp tài sản là QSDĐ là những chuẩn mực pháp lý cụ thể của Nhà nước,cũng như trách nhiệm pháp lý mà các chủ thể phải thực hiện khi xảy ra quan hệ thế chấp.Sự điều chỉnh này tạo ra một hành lang pháp lý hướng dẫn quy trình, cũng

như thủ tục xác lập và thực hiện giao dịch thế chấp QSDĐ, và cách giải quyết tranhchấp phát sinh về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp này.

Tuy nhiên, nội dung các văn bản pháp luật về thế chấp tài sản là QSDĐ cho thấyrằng mặc dù có quy định chi tiết về điều kiện chủ thể, đối tượng, cũng như trình tự,thủ tục xác lập, thực hiện và chấm dứt quan hệ thế chấp QSDĐ, nhưng lại thiếu mộtkhái niệm rõ ràng về thế chấp tài sản là QSDĐ Sự khác biệt giữa thế chấp QSDĐ vàthế chấp các tài sản khác vẫn chưa được làm rõ; việc xác định nguồn luật điều chỉnhquan hệ thế chấp QSDĐ khi các chủ thể xác lập và thực hiện giao dịch còn chưa đượcphân định rõ ràng, dẫn đến nhiều tranh chấp và cách hiểu, vận dụng trái ngược nhau.Vì vậy, việc đưa ra một khái niệm đầy đủ và chính xác về thế chấp QSDĐ là rất quantrọng để định hướng cho các bên trong việc xác lập, thực hiện và chấm dứt quan hệthế chấp Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015: “Thế chấp tài sản là việc mộtbên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảmthực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhân thếchấp) Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên có thể thỏa thuận giao chongười thứ ba giữ tài sản thế chấp”6

Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất là một hình thức thế chấp tài sản, ngoàinhững đặc điểm chung của thế chấp tài sản, thế chấp QSDĐ còn có những đặc điểmcơ bản sau:

-Thứ nhất, đối tượng thế chấp là QSDĐ.Trong thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp là quyền sử dụng đất chứ khôngphải là đất đai QSDĐ gắn liền với đất đai, thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước đạidiện và thống nhất quản lý Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước giaocho đơn vị, gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài nhưng không trực tiếp sửdụng đất Vì vậy, khi bên thế chấp thế chấp quyền sử dụng đất thì chỉ có quyền sửdụng đất chứ không có quyền sở hữu

6 Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015.

- Thứ hai, trong quan hệ thế chấp QSDĐ, bên thế chấp được tiếp tục khai thác công dụng, hưởng lợi ích từ QSDĐ.

Khi bên thế chấp thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất thì có nghĩa vụ chuyểngiao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ pháp lý khác chứng minhquyền sử dụng hợp pháp cho bên nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dânsự nhưng quyền sử dụng đất và các tài sản kèm theo không được bảo đảm, khôngđược chuyển giao Quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp Trongthời hạn thế chấp, bên thế chấp vẫn có quyền sử dụng đất, tức là được hưởng thunhập, lợi ích và các quyền phát triển, sử dụng đất Khi nghĩa vụ trả nợ quy định tronghợp đồng thế chấp đã được thực hiện đầy đủ thì bên thế chấp được hưởng quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật

-Thứ ba, việc thế chấp QSDĐ phải tuân theo trình tự, thủ tục nhất địnhTrình tự, thủ tục về thế chấp QSDĐ được quy định chặt chẽ hơn so với các biệnpháp bảo đảm khác và được điều chỉnh bởi các quy định của BLDS và Pháp luật vềđất đai Theo đó, việc thế chấp QSDĐ phải được lập thành văn bản, được công chứngvà phải được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm7

-Thứ tư, thế chấp QSDĐ là biện pháp bảo đảm đối vật

Trong quan hệ hợp đồng, bên có quyền thường yêu cầu một mức độ bảo đảm nhấtđịnh để thực hiện nghĩa vụ của mình Biện pháp bảo đảm có thể là biện pháp bảo đảmvật thể hoặc biện pháp bảo đảm cá nhân Vì vậy, thế chấp QSDĐ là một loại bảo đảm vậtchất, vì thế chấp quyền sử dụng đất quy định khi bên nhận thế chấp thực hiện nghĩa vụtrả nợ khi đến hạn thì bên nhận thế chấp có thể thu hồi khoản vay bằng cách xử lý tài sảnthế chấp Ở đây đối tượng của quyền là tài sản được thế chấp bằng quyền sử dụng đất.Đây là sự khác biệt so với các biện pháp an toàn cá nhân Ví dụ: Trong trường hợp thựchiện biện pháp bảo lãnh đối với bên bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh (chủ nợ) chỉ được yêucầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho bên nợ chứ không được

7 Điều 3 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP.

thực hiện nghĩa vụ trả nợ Quyền đối với bất kỳ tài sản cụ thể nào của người bảo lãnh.

1.2 Pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạt độngcho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng

Nhà nước ban hành các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh các mối quanhệ diễn ra trong đời sống xã hội Trong nền kinh tế thị trường thực tế, quan hệ thế chấpquyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng là quan hệ hợp đồng thếchấp bất tài sản Bản chất của quan hệ này là giao dịch dân sự và là một trong các hợpđồng thông thường Đây là mối quan hệ giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp(TCTD) Các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất là những chuẩn mực, kênh pháp lýđược nhà nước thiết lập thông qua pháp luật để tác động và chuẩn hóa mối quan hệ này.Bên cạnh đó, tuỳ thuộc từng tính chất những quan hệ về QSDĐ có tác dụng làm cânbằng và hài hoà quyền và lợi ích của các bên tham gia quan hệ bảo đảm.8

Từ những sự phân tích nêu trên có thể hiểu: Pháp luật về thế chấp QSDĐ tronghoạt động cho vay của các TCTD là hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nướcthừa nhận hoặc ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh giữa bên thế chấp(Bên vay vốn hoặc bên thứ ba) và bên nhận thế chấp (TCTD) theo đó bên nhận thếchấp nhận các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu QSDĐ để bảo đảm cho khoản vaycủa bên vay vốn tại các TCTD Khi hết thời hạn vay mà bên vay không thực hiệnnghĩa vụ thanh toán đủ hoặc không thanh toán được gốc và lãi thì bên nhận thế chấpcó quyền xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ

Pháp luật về thế chấp QSDĐ trong hoạt động cho vay của các TCTD là tổngthể các quy phạm pháp luật thuộc các lĩnh vực pháp luật khác nhau, có mối liên hệ,ràng buộc để điều chỉnh quan hệ thế chấp nêu trên

Khi xem xét kỹ lưỡng các hợp đồng thế chấp QSDĐ, có thể thấy rõ rằng lĩnh vựcluật đặc biệt này có một số đặc điểm chính Các hợp đồng này tuân theo nhiều lĩnh vựcpháp lý, bao gồm luật dân sự, luật đất đai, quy định ngân hàng và luật công chứng

8 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước và Pháp Luật, Hà Nội.

Nghiên cứu được tiến hành trên các khuôn khổ pháp lý xung quanh việc thế chấp QSDĐ,cũng như các hợp đồng thế chấp liên quan đến quyền tài sản, cho thấy rằng các quốc giakhác nhau áp dụng các cách tiếp cận khác nhau trong việc điều chỉnh các mối quan hệthế chấp Sự khác biệt này bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như điều kiện kinh tế

- xã hội và hình thức sở hữu Một số quốc gia thiết lập một văn bản pháp lý riêng biệtđiều chỉnh các mối quan hệ thế chấp đất đai, bao gồm tất cả các khía cạnh liên quan củathế chấp QSDĐ Ngược lại, các quốc gia khác giải quyết quan hệ thế chấp đất đai thôngqua nhiều văn bản pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực chuyên môn khác nhau Ở Việt Nam,thế chấp QSDĐ theo cách thứ hai Do đó, hợp đồng thế chấp QSDĐ ở Việt Nam đượcđiều chỉnh bởi các văn bản pháp luật mang tính nền tảng, bao gồm luật dân sự, luật đấtđai và các luật liên quan đến tín dụng, ngân hàng Trong lĩnh vực thông luật, luật dân sựđiều chỉnh cụ thể các mối quan hệ tài sản, bao gồm cả những mối quan hệ liên quan đếntài sản là QSDĐ Nền tảng của những tài sản này bắt nguồn từ các nguyên tắc cốt lõinhằm đảm bảo an toàn và tạo niềm tin Cấu trúc toàn diện hoạt động hài hòa để cho phépcác giao dịch liền mạch và đáng tin cậy, đặc biệt là trong lĩnh vực thế chấp

QSDĐ

1.2.1 Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất

Các cá nhân tham gia hợp đồng thế chấp QSDĐ là người thế chấp, ngườinhận thế chấp và có thể là người có nghĩa vụ Điều cần lưu ý là không phải tất cảchủ sở hữu tài sản ở Việt Nam đều có khả năng sử dụng tài sản của mình làm tài sảnthế chấp để vay vốn, điều này khác với thông lệ ở hầu hết các quốc gia khác Nhànước quy định việc giao đất, điều chỉnh đất đai cũng như quyền lợi và trách nhiệmcủa người sử dụng đất Theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp QSDĐ tại tổ chức tín dụngđược phép và tại tổ chức kinh tế, cá nhân khác theo quy định của pháp luật

Bên nhận thế chấp thường là tổ chức tài chính cấp vốn cho các cá nhân hoặc tổchức có nhu cầu vay, với điều kiện người đi vay phải cung cấp tài sản để đảm bảo chokhoản vay Theo pháp luật hiện hành, đối tượng được thế chấp chủ yếu bao gồm các

tổ chức tín dụng trong nước và tổ chức tín dụng nước ngoài được phép hoạt động tạiViệt Nam theo Luật Các tổ chức tín dụng.

Các chủ thể trong quan hệ thế chấp bất động sản đảm bảo nghĩa vụ trả nợ củangân hàng thương mại theo quy định của Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015 vàNghị định số 21/2021/ND-CP ngày 19 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ thực hiệnbiện pháp bảo đảm trong Bộ luật Dân sự bao gồm: bên nhận thế chấp và bên thếchấp Nếu bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng thì bên nhận thế chấp có thể là cánhân, gia đình hoặc pháp nhân Bản chất của thế chấp quyền sử dụng đất là giaodịch dân sự Vì vậy, khi tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, người thếchấp phải có năng lực dân sự, cá nhân phải có đầy đủ năng lực dân sự và pháp nhânphải có năng lực dân sự là điều kiện để giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất có hiệulực, đúng quy định Bộ luật Dân sự 2015

- Bên thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Hộ gia đình, cá nhân trong nước được thế chấp quyền sử dụng đất theo quy

định của Luật Đất đai bao gồm:i) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao tronghạn mức; Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuêđất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; Đấtnhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế - Khoản 1 Điều179 Luật Đất Đai năm 2013;

ii) Hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phépchuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiềnsử dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê - Khoản 2Điều 180 Luật Đất Đai năm 2013

+ Các tổ chức trong nước được thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai bao gồm:

i) Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đấtthu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê - Khoản 2 Điều 174 Luật Đất Đai năm

2013; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giaocó thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thờigian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sáchnhà nước - Khoản 2 Điều 176 Luật Đất Đai năm 2013;

ii) Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theoquy định của pháp luật và không chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chuyểnmụcđích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sửdụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê - Khoản 3Điều 176 Luật Đất Đai năm 2013; Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phépchuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiềnsử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê -Khoản 4 Điều 176 Luật Đất Đai năm 2013; Được Nhà nước cho thuê đất thu tiềnthuê đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tư xây dựng công trình ngầm - Khoản1 Điều 178 Luật Đất Đai năm 2013;

iii) Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trảtiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồngốc từ ngân sách nhà nước - Khoản 3 Điều 174 Luật Đất Đai năm 2013

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thế chấp quyền sử dụng đấttheo quy định của Luật Đất đai bao gồm:

i) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nướcngoài tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuêđất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện các dự án đầu tư - Khoản1,khoản 3 Điều 183 Luật Đất Đai năm 2013;

ii) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nướcngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộthời gian thuê mà được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất - Khoản 5Điều 183Luật Đất Đai năm 2013

Luật Đất Đai năm 2013 cho chúng ta một cơ chế pháp lý mở, cho phép nhiều

chủ thể tham gia vào giao dịch thế chấp bất động sản Tuy nhiên, quy định về chủthể có quyền thế chấp QSDĐ vẫn còn hạn chế khi chỉ công nhận quyền thế chấp củacác chủ thể trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Vềnguyên tắc, việc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê và trả tiền thuê đấthàng năm chỉ khác nhau về phương thức thanh toán, cả hai trường hợp đều đượcpháp luật công nhận và được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ Do đó, việc loại trừquyền thế chấp QSDĐ của các chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm theo quy định hiệntại của Luật Đất Đai năm 2013 là chưa hợp lý.

- Bên nhận thế chấp QSDĐ: Theo Điểm đ Khoản 2 Điều 179 Luật Đất Đai năm2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàngnăm có quyền “Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổchức tín dụng được phép hoạt động ở Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác

hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật” Trong đó, các TCTD được phép hoạtđộng tại Việt Nam theo quy định của Luật TCTD năm 2010 bao gồm: Các TCTDViệt Nam: Ngân hàng (ngân hàng thương mại, ngân hàng hợp tác xã, ngân hàngchính sách, TCTD phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân;Các TCTD nước ngoài: Văn phòng đại diện, ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100%vốn nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty tài chính 100% vốn nướcngoài, công ty cho thuê tài chính 100% vốn nước ngoài, công ty cho thuê tài chínhliên doanh, công ty tài chính liên doanh

Có thể thấy, phạm vi chủ thể nhận thế chấp QSDĐ đã được mở rộng đáng kể,tạo cơ hội cho chủ thể thế chấp QSDĐ lựa chọn được bên nhận thế chấp phù hợp vớinhu cầu và mong muốn của mình Tuy nhiên, thực tế cho thấy các giao dịch về thếchấp QSDĐ hiện nay vẫn phát sinh chủ yếu giữa bên thế chấp với các TCTD Các tổchức kinh tế hoặc cá nhân đủ điều kiện thường tham gia trong những hoàn cảnh nhấtđịnh, giữ vai trò bổ trợ thêm cho hoạt động của các TCTD Việc xác định các TCTDđược phép hoạt động tại Việt Nam căn cứ theo Điều 4 Luật CTCTD Có thể thấyphạm vi chủ thể nhận thế chấp QSDĐ được mở rộng tạo cơ hội cho người sử dụng

đất được thế chấp QSDĐ theo quy định của pháp luật hiện hành và tạo môi trườngcạnh tranh lành mạnh giữa các TCTD.

1.2.2 Đối tượng của thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạt độngcho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng

Theo quy định tại các điều 107, 109, 110 BLDS năm 2015; Điều 188 Luật ĐấtĐai năm 2013 thì đối tượng của quan hệ thế chấp QSDĐ bao gồm: “Quyền sử dụng đất;Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản gắn liền với nhà, công trình xâydựng và các tài sản khác gắn liền với đất; Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tàisản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp theo sự thỏa thuận các của bên”

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013 nêu rõ: “Ngườisử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chothuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụngđất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Đất đai do Nhà nước đại diện sở hữu và thống nhất quản lý, vì vậy Nhà nước,với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, giao cho các cá nhân, hộ gia đình và tổ chứcsử dụng ổn định, lâu dài chứ không trực tiếp sử dụng đất Do đặc trưng của quyền sởhữu bất động sản là quyền tài sản, nên người sử dụng đất có quyền tự khai thác lợi íchtừ đất và thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ của mình như chuyển nhượng,chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho và góp vốn bằng QSDĐ

Pháp luật đất đai không công nhận quyền cầm cố, ký quỹ hay các biện phápbảo đảm khác đối với quyền sử dụng đất (QSDĐ) của người sở hữu Đây là điểmkhác biệt giữa QSDĐ và các tài sản khác Để đảm bảo việc thế chấp QSDĐ, cầnphải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

– Thứ nhất, có giấy chứng nhận sỡ hữu QSDĐ theo quy định pháp luật.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) là chứng thư pháp lý xác định mốiquan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất Điều 104 Luật Đất đai năm2013 quy định quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sảngắn liền với đất của người sử dụng đất Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ,người sử dụng đất có thể thực hiện quyền thế chấp QSDĐ Việc pháp luật quy địnhGiấy chứng nhận QSDĐ là điều kiện để thế chấp QSDĐ giúp ràng buộc trách nhiệmpháp lý của người sử dụng đất và hạn chế những hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnhvực đất đai Về nguyên tắc, để có quyền giao dịch QSDĐ, bên tiến hành giao dịch trướchết phải là người sử dụng đất (Điều 5 Luật Đất đai năm 2013) Tư cách của bên thựchiện giao dịch phải được cơ quan có thẩm quyền xác nhận qua giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất (QSDĐ) Do đó, Luật Đất đai yêu cầu bên thực hiện giao dịch phải có giấychứng nhận QSDĐ khi tiến hành các giao dịch liên quan (Khoản 1 Điều 168 và Điểm aKhoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013) Trong một số trường hợp, Luật Đất đai chophép những người không phải là chủ sử dụng đất thực hiện giao dịch Những người nàybao gồm: người thuê lại đất của chủ đầu tư thuê đất của Nhà nước để xây dựng kết cấuhạ tầng trong các khu chế xuất, khu kinh tế (chủ đầu tư kết cấu hạ tầng), khu côngnghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, có quyền thực hiện tất cả các giao dịchtrừ giao dịch chuyển đổi và thừa kế Nếu thuê lại đất và trả tiền thuê hàng năm, cóquyền cho thuê lại QSDĐ; người không sở hữu QSDĐ tại Việt Nam, nhưng được tặngcho hoặc thừa kế QSDĐ, có quyền tặng cho hoặc chuyển nhượng QSDĐ Trong trườnghợp này, vì bên thực hiện giao dịch không phải là chủ sở hữu đất nên không được cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) Do đó, các đối tượng này có thể thực hiệngiao dịch mà không cần giấy chứng nhận QSDĐ, ngoại trừ trường hợp người thuê lạiđất từ chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trong các khu công nghiệp, cụm côngnghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, và khu kinh tế (Điểm e Khoản 1 Điều 99 LuậtĐất đai năm 2013) Trong những trường hợp này, bên thực hiện giao dịch chỉ cần giấychứng nhận QSDĐ mang

tên bên tặng cho (trong trường hợp tặng cho) hoặc giấy tờ chứng minh quyền thừakế (trong trường hợp thừa kế) Trong các trường hợp khác, người không phải là chủsử dụng đất chỉ có quyền thực hiện giao dịch QSDĐ nếu được sự cho phép của chủsở hữu.

– Thứ hai, quyền sử dụng đất thế chấp không có tranh chấp.Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch thếchấp QSDĐ, pháp luật quy định chỉ được thế chấp QSDĐ khi đất không có tranhchấp Pháp luật Việt Nam hiện nay chưa có quy định cụ thể thế nào là đất không cótranh chấp Theo khoản 2 Điều 4 Luật Đất Đai năm 2013: “Tranh chấp đất đai làtranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trongquan hệ đất đai” Theo đó, ở đây hiểu rằng tranh chấp đất đai nhằm xác định ai làngười có QSDĐ, vì vậy có thể hiểu “đất không có tranh chấp” là QSDĐ của bên thếchấp không có bất kỳ khiếu kiện với chủ thể khác tại thời điểm thế chấp Tranh chấpđất đai thường có các dạng sau: (i) tranh chấp xác định chủ thể có QSDĐ (bao gồmcả tranh chấp đòi lại đất, tài sản gắn liền với đất của người thân trong những giaiđoạn trước đây mà qua nhiều lần thay đổi chính sách ruộng đất đã được chia cấp chongười khác); (ii) tranh chấp ranh giới thửa đất giữa các chủ thể sử dụng đất liền kề;

(iii) tranh chấp lối đi chung Trong các loại tranh chấp đất đai, tranh chấp về việc xácđịnh chủ thể có quyền sử dụng đất (QSDĐ) là phổ biến, phức tạp và gặp nhiều khókhăn Vì vậy, luận văn này chỉ tập trung vào việc giải quyết loại tranh chấp này Trongtrường hợp có tranh chấp đất đai, người sử dụng đất không được quyền thế chấp

QSDĐ Để có thể thế chấp QSDĐ, người sử dụng đất cần giải quyết tranh chấp theotrình tự sau: hòa giải giữa các bên theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm2013; nếu hòa giải không thành công, thì tranh chấp sẽ được đưa ra cơ quan có thẩmquyền giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013

– Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.Để thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất, bên thực hiện giao dịch không chỉphải đáp ứng các điều kiện đã nêu mà còn phải không bị hạn chế quyền định đoạt

Quyền định đoạt của bên thực hiện giao dịch có thể bị hạn chế trong các trường hợptheo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận Theo quy định tại diểm c khoản 1Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013, các trường hợp bị hạn chế quyền định đoạt bao gồm:“các chủ thể bị kê biên QSDĐ để bảo đảm thi hành án; hộ gia đình, cá nhân có QSDĐtrong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng,rừng phòng hộ” (khoản 1, 2 Điều 192 Luật Đất Đai năm 2013); “hộ gia đình, cá nhân làdân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhànước” (khoản 3 Điều 192 Luật Đất Đai năm 2013); “bên tiến hành giao dịch là chủ đầutư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng”(Điều 194 Luật Đất Đai năm 2013) Quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hànhán được hiểu là tài sản bảo đảm cho việc thực hiện một hay nhiều nghĩa vụ dân sự đãđược cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền ra quyết định kê biên để bảo đảm thihành án Thông qua quyết định kê biên của cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền,người sử dụng đất không có quyền thế chấp QSDĐ Đối với QSDĐ không bị kê biên thìmới đủ điều kiện để thế chấp theo quy định của pháp luật.

– Thứ tư, trong thời hạn sử dụng của QSDĐ.Luật Đất đai năm 2013 quy định hai loại thời hạn sử dụng đất: sử dụng đất ổnđịnh lâu dài và sử dụng đất có thời hạn Người sử dụng đất chỉ được quyền thế chấpquyền sử dụng đất (QSDĐ) trong thời gian mà quyền sử dụng đất còn hiệu lực Quyđịnh này nhằm ràng buộc trách nhiệm pháp lý của người sử dụng đất, đặc biệt là đốivới người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, cũng như các tổchức và cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê QSDĐ để thực hiện các dự ánđầu tư và kinh doanh

Theo Điều 125 Luật Đất Đai năm 2013 nêu rõ các trường hợp sau đây người sửdụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài bao gồm: “Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sửdụng; Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng - khoản 3 Điều 131 của Luật ĐấtĐai năm 2013”; “Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tựnhiên; Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình,

cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thờihạn, cho thuê; Đất xây dựng trụ sở cơ quan - khoản 1 Điều 147 của Luật Đất Đainăm 2013”; “đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưatự chủ tài chính - khoản 2 Điều 147 của Luật Đất Đai năm 2013”; “Đất sử dụng vàomục đích quốc phòng, an ninh; Đất cơ sở tôn giáo - Điều 159 của Luật ĐấtĐai năm2013”; “Đất tín ngưỡng; Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa,danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mụcđích kinh doanh; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất tổ chức kinh tế sử dụng -khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật Đất Đai năm 2013”.

Theo Điều 126 Luật Đất Đai năm 2013 thì người sử dụng đất được sử dụng đấtcó thời hạn trong các trường hợp sau đây: “Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụngđất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quyđịnh tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật nàylà 50 năm Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu cónhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này; Thời hạncho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm Khi hết thờihạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tụccho thuê đất; Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đíchsản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình,cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nôngnghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài,doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Namđược xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưngkhông quá 50 năm Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầutư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xãhội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất khôngquá 70 năm Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuêhoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác