Luận văn thạc sĩ Bản đổ, viễn thám và hệ thống thông tin địa lý: Ứng dụng webgis tính toán áp giá thửa đất

Xuất phát từ nhu cầu tra cứu thông tin thửa đất qua mạng internet, đề tài “Ứng dụng webGIS tính toán áp giá thửa đất” được thực hiện nhằm mục đích xây dựng quy trình tính toán vị trí, á

TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU

Tình hình nghiên cứu trên thế giới

Mạng Internet đang từng ngày tạo nên những thay đổi lớn trong cuộc sống của con người Các hoạt động kinh doanh, các giao dịch thương mại, mua bán hàng hóa, dịch vụ, chia sẻ trao dổi dữ liệu, kinh nghiệm, phát triển phần mềm… ngày nay đều có sử dụng internet Các hệ thống thông tin trên nền web lần lượt ra đời như hệ thống kinh doanh điện tử, hệ thống thương mại điện tử, hệ thống quản lý giáo dục điện tử, …mà phát triển gần đây nhất là hệ thống thông tin địa lý

(GIS) – công cụ đắc lực giúp các quốc gia thực hiện tốt vai trò quản lý của mình trong nhiều lĩnh vực

GIS là hệ thống quản lý thông tin có sự kết hợp với dữ liệu tham chiếu không gian GIS cùng với công nghệ web (WebGIS) cho phép người phát triển GIS cung cấp khả năng truy cập và xử lý dữ liệu đơn giản, tiện lợi đến người dùng, tăng cường khả năng chia sẻ dữ liệu không gian và phi không gian giữa các cá nhân và tổ chức WebGIS có thể tạo ra một hệ thống thông tin đồ họa chạy trực tiếp trên môi trường internet, được phát triển để chuyển đổi dữ liệu đồ họa (bản đồ) qua internet, có thể thực hiện các bài toán xử lý tính toán trên dữ liệu không gian WebGIS có thể cung cấp các công cụ trình bày bản đồ trên trình duyệt, người dùng cũng có thể truy cập vào dữ liệu không gian và thực hiện các câu truy vấn như tìm địa điểm, trình bày dữ liệu dưới dạng bản đồ, thực hiện một số bài toán phân tích không gian…

WebGIS có vai trò quan trọng trong quản lý thông tin đô thị đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản Trên thế giới đã có nhiều công trình nghiên cứu về ứng dụng của WebGIS trong lĩnh vực bất động sản:

Nhóm tác giả Mwangi và Kuria đề xuất một hệ thống quản lý bất động sản sử dụng phần mềm GIS mã nguồn mở thử nghiệm trên khu vực Kasarani thuộc tỉnh Nairobi, Kenya [2] Mục đích của hệ thống là tạo ra một hệ thống WebGIS với các công cụ hỗ trợ người dân mua bán bất động sản qua mạng internet Các bản đồ địa chính được cung cấp qua mạng cho phép người dân truy cập các thông tin chủ yếu của bất động sản Hệ thống sử dụng phần mềm mã nguồn mở

Mapguide để hiển thị bản đồ Hệ thống cho phép người dùng tìm kiếm thửa đất đang rao bán hoặc nhà cho thuê Người dân cũng có thể tìm kiếm bất động sản theo các mức giá hoặc các điều kiện tìm kiếm khác Tất cả các kết quả thỏa mãn điều kiện truy vấn được trình bày trên bản đồ để người dùng có thể chọn kết quả mà họ mong muốn nhất và phóng to khu vực xung quanh kết quả được chọn Các loại truy vấn không gian như tạo vùng đệm, đo khoảng cách, đo diện tích cũng được tích hợp vào hệ thống Hệ thống có thể giúp cho người dùng thu hẹp phạm vi tìm kiếm trước khi quyết định đi khảo sát ngoài thực tế Việc sử dụng phần mềm mã nguồn mở giúp cho hệ thống không chịu ảnh hưởng của các phí bản quyền phần mềm khi xây dựng và vận hành

Một nghiên cứu khác của nhóm tác giả Chen-Kuang Cheng, Jiann-Yeou Rau…đề cập đến việc xây dựng một hệ thống cho phép người dùng có thể xác định vị trí của bất động sản bằng công nghệ WenGIS 3D [3] Hệ thống này bao gồm các công cụ giúp cho người quản lý ra quyết định trong quy hoạch và phát triển đất đai Bởi vì hệ thống không những cung cấp các chức năng GIS cơ bản, các công cụ xác định vị trí và đo lường thông thường còn cung cấp các chi tiết về cảnh quan và kiến trúc của đối tượng Hệ thống cũng cho phép người dùng có cái nhìn trực quan về môi trường xung quanh đối tượng thông qua môi trường internet với các tài liệu mô tả dạng chữ, hình ảnh hoặc đoạn phim Mục đích chính của nghiên cứu này là cung cấp đầy đủ thông tin vị trí cho người dùng lựa chọn được môi trường sống tối ưu trên nền hệ thống WebGIS 3D Nhóm tác giả tái tạo mô hình thực tế của thành phố dựa vào lớp nhà dạng hai chiều chứa các thông tin quy hoạch và thuộc tính của mỗi tòa nhà Nhằm mục đích gia tăng dòng dữ liệu lan truyền qua mạng internet một cách hiệu quả và giảm chi phí mô hình các tòa nhà, mô hình tòa nhà đa thể loại được đề xuất trong nghiên cứu như mô hình theo khối, mô hình theo cấu trúc chung, mô hình theo thị trường thực tế, mô hình chi tiết theo thực tế Đối với mô hình chi tiết theo thực tế, các mái vòm và bảng biểu thông báo được trích xuất từ mặt tiền của hai bên toà nhà dọc đường chính bởi vì ở Đài Loan chúng có thể dùng để phân biệt các toà nhà Trong các ứng dụng trong lĩnh vực bất động sản trên nền WebGIS 3D, hệ thống tìm kiếm vị trí cho các môi trường sống tối ưu được thiết lập Khi người dùng thực hiện lệnh truy vấn, các cảnh ba chiều được dựng lên tại vị trí thỏa mãn điều kiện và chỉ ra thông tin môi trường cảnh quan tại vị trí đó cho người dùng Một số chức năng truy vấn và phân tích không gian được tích hợp và hệ thống, như tìm kiếm dựa vào địa chỉ nhà, tên đường và một số mô tả sơ lược…Chính vì thế mà người dùng có thể ra các quyết định có hiệu quả trên thị trường bất động sản thông qua hệ thống này

Một nghiên cứu khác trong lĩnh vực quản lý bất động sản của khoa Xây dựng trường Đại học Vanung – Trung Quốc là dự án “Hệ thống ứng dụng và quản lý dữ liệu bất động sản đang lưu hành” được tiến hành với mục tiêu giảm số lượng công việc, thời gian, tiền bạc vào định giá bất động sản, hạn chế yếu tố chủ quan từ giám định viên, giá đất được tính toán gần với giá thực tế trên thị trường

[4] Dự án này chủ yếu kết hợp GIS và các thủ tục thẩm định Các chức năng GIS được dùng để tính toán các biến không gian và các trường hợp lọc dữ liệu Khu vực thử nghiệm hệ thống ở Chung-Li, tỉnh Tao-Yuan Với hệ thống này người dùng có thể truy vấn, thêm, chỉnh sửa và định giá bất động sản thông qua SuperWebGIS hoặc GIS-SuperPad di động

Hệ thống hoạt động trên nền Web-GIS và PDA (Personal Digital Assistant) như một công cụ hỗ trợ các công ty bất động sản kiểm soát thông tin bất động sản ở mọi nơi một cách nhanh chóng, chính xác Thông qua một thiết bị cầm tay như PDA (Personal Digital Assistant), người dùng có thể lập bản đồ, định vị bằng GPS, thu thập dữ liệu hình ảnh và thực hiện việc thu thập các trường dữ liệu một cách nhanh chóng

Cấu trúc chính của hệ thống là một WebGIS Thông qua mạng internet, người dùng có thể truy vấn và cập nhật dữ liệu bất động sản hoặc sử dụng chức năng định giá tự động Với “Hệ thống ứng dụng và quản lý dữ liệu bất động sản đang lưu hành”, người dùng có thể tìm kiếm, thể hiện vị trí bất động sản, xem lại những trường hợp ngừng giao dịch trong vòng 3 năm trở lại, hoặc điều chỉnh giá cả, thêm và chỉnh sửa bất động sản rao bán cũng như định giá và phân tích các đối tượng một cách nhanh chóng Người dùng có thể tìm kiếm bất động sản thông qua các nút giao thông, các địa danh chính, tọa độ hay một số tùy chọn khác

Dự án cũng xây dựng Hệ thống truy vấn khảo sát thực thế trên internet (Field Survey Internet Inquiry System) nhằm hỗ trợ Hệ thống ứng dụng và quản lý dữ liệu bất động sản đang lưu hành, cho phép các điều tra viên giám sát quá trình truy vấn, chỉnh sửa và đánh giá dữ liệu bất động sản Thông qua mạng internet, dữ liệu được cập nhật nhanh chóng mang lại những thông tin bất động sản mới nhất kèm theo chức năng định giá

Ngoài ra còn dự án còn xây dựng Hệ thống khảo sát thực tế (Field Survey System) được phát triển cho PDA, các cuộc khảo sát thực tế kết hợp GIS- SuperPad di động với chức năng định vị GPS để duyệt, thêm và chỉnh sửa thông tin bất động sản trong quá trình khảo sát Hệ thống này giúp cho các cuộc khảo sát được tiến hành nhanh chóng, dễ dàng và tăng cường chất lượng các cuộc khảo sát

Một hệ thống quản lý thông tin đất đai khác được thực hiện thông qua môi trường internet là hệ thống phần mềm MEOP (Milli Emlak Otomasyon Projesi) của Bộ Tài chính Thổ Nhĩ Kì xây dựng năm 1996 Đây là phần mềm được thực hiện trên môi trường internet, có cơ sở dữ liệu tập trung, có địa chỉ truy cập là www.milliemlak.gov.tr Người dùng được cấp một tài khoản đăng nhập, tài khoản này luôn được kiểm tra về thời gian truy cập, người sử dụng và đơn vị đăng ký để đảm bảo an ninh mạng

Phần mềm này có khả năng tích hợp, trao đổi thông tin với các phần mềm khác trong hệ thống chính phủ điện tử, dễ quản lý và sử dụng, cung cấp công cụ báo cáo cho người dùng, có khả năng phát triển, mở rộng ứng dụng…Vai trò của GIS trong hệ thống phần mềm được thể hiện qua việc quản lý các đối tượng theo từng lớp, cho phép tạo một hệ cơ sở dữ liệu kèm theo để quản lý các đối tượng này tạo điều kiện thuận lợi cho việc truy xuất, tính toán

Hệ thống HISAA (Housing Information System of Addis Ababa) được nghiên cứu trong luận án tốt nghiệp thạc sĩ của Ayalew Belay (Đại học Addis Ababa – thủ đô Addis Ababa, Ethiopia) là một ứng dụng của công nghệ internet-

Tình hình nghiên cứu trong nước

Việc tính toán áp giá hiện nay ở nước ta cũng đã được hỗ trợ rất nhiều từ các phần mềm tin học, tuy nhiên mỗi địa phương đều có quy định về giá cả, phân vùng, vị trí của thửa đất khác nhau nên vẫn chưa có cách tính thống nhất chung

Mặc dù vậy, cách tính giá đất ở mỗi địa phương đều tuân thủ theo các quy định trong bảng giá đất được ban hành vào đầu mỗi năm do Ủy ban nhân dân Tỉnh ra quyết định Các ứng dụng WebGIS cũng đang dần thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý cũng như doanh nghiệp trong nước Sau đây là một số nghiên cứu liên quan trực tiếp cũng như gián tiếp đến việc tính giá đất và xây dựng hệ thống tra cứu thông tin thửa đất phục vụ cán bộ địa chính và người dân:

Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành thông tư số 04 quy định về xây dựng cơ sở dữ liệu (CSDL) đất đai, trong đó quy định 3 hình thức cung cấp thông tin từ CSDL đất đai gồm: Tra cứu trực tuyến trên mạng; Trích lục bản đồ địa chính, Trích sao hồ sơ địa chính, bảng giá đất; Sao thông tin trích xuất từ CSDL đất đai vào thiết bị nhớ

Thông tư có đề cập đến việc người dân có thể tra cứu thông tin đất đai qua mạng internet, cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu cũng có thể sử dụng dịch vụ cung cấp thông tin (có trả phí) về thửa đất thuộc quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu có trong CSDL đất đai Tuy nhiên mức độ truy cập chỉ dừng lại ở các thông tin thuộc tính của thửa đất (như số tờ, số thửa, diện tích, mục đích sử dụng đất, tình trạng cấp giấy chứng nhận, giá đất, thông tin quy hoạch…) Các thông tin không được phép truy cập được quy định rõ trong Thông tư: thông tin về giấy tờ pháp nhân, nhân thân và địa chỉ của người sử dụng đất, thông tin tọa độ thửa đất, hồ sơ cấp giấy chứng nhận, hồ sơ đăng ký thế chấp

CSDL đất đai được xây dựng gồm bốn thành phần: CSDL địa chính, CSDL quy hoạch sử dụng đất, CSDL giá đất, CSDL thống kê, kiểm kê đất đai CSDL đất đai đang được xây dựng theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn CSDL đất đai ở Trung ương sẽ được tổng hợp từ CSDL đất đai của tất cả các đơn vị hành chính cấp tỉnh trên phạm vi cả nước Thông tư này có hiệu lực từ ngày 10 tháng 06 năm 2013 Thông tư là nền tảng để các ứng dụng chia sẻ cơ sở dữ liệu qua mạng phát triển, góp phần nâng cao chất lượng quản lý của nhà nước

Nhóm tác giả Trần Vĩnh Phước, Trần Vĩnh Trung đề xuất việc xây dựng một hệ thống quản lý nhà ở và hiện trạng sử dụng đất của một quận trong thành phố Hồ Chí Minh tại Hội thảo MapAsia 2003 [6] Nhóm tác giả tập trung vào cách

GIS được sử dụng để thành lập, bảo trì và phân tích thông tin đô thị và hiện trạng sử dụng đất nhằm hỗ trợ chính quyền địa phương trong công tác quản lý Mục tiêu của hệ thống là:

- Thiết kế và triển khai cơ sở dữ liệu quản lý thông tin nhà ở và hiện trạng sử dụng đất của quận 5 Mục đích là tập trung dữ liệu không gian và phi không gian lưu trữ trên giấy hoặc trên máy về một cơ sở dữ liệu thống nhất

- Thiết lập một số chức năng xử lý tự động quan trọng phục vụ cho đội ngũ nhân viên phòng quản lý đô thị quận 5

Yêu cầu cơ bản của hệ thống này là xây dựng một hệ thống tập trung Trong đó, các máy chủ đảm nhận nhiệm vụ lưu trữ dữ liệu GIS trong một cơ sở dữ liệu địa lý (geodatabase) và các máy khách liên kết với máy chủ qua mạng nội bộ Ưu điểm của hệ thống:

- Cả nhân viên lẫn người dân đều có thể sử dụng

- Hỗ trợ người dùng tìm kiếm, xử lý dữ liệu

- Chỉ có người có tài khoản admin mới có thể cập nhật dữ liệu

- Dữ liệu truy vấn có thể là dữ liệu không gian hoặc dữ liệu thuộc tính

- Kết quả truy xuất được trình bày dưới dạng bản đồ hoặc bảng biểu

- Các công cụ hỗ trợ tốt đối với người dùng muốn lấy thông tin nhà ở, hiện trạng sử dụng đất một cách nhanh chóng

Nhóm tác giả Hoàng Bảo Tùng, Nguyễn Văn Lộc đề xuất một nghiên cứu về ứng dụng WebGIS trong quản lý thuế đất tại Hội nghị ứng dụng GIS toàn quốc

Hình 2.1 Mô hình hệ thống quản lý nhà ở và hiện trạng sử dụng đất quận 5[6] năm 2011 tổ chức tại Đà Nẵng [7] Trong nghiên cứu này, nhóm tác giả đã đưa ra mô hình phát triển ứng dụng của hệ thống trên cơ sở phân tích bài toán tính thuế đất phi nông nghiệp Giá thuế đất được tính toán từ việc xác định vị trí thửa đất, áp giá theo quy định tại bảng giá đất áp dụng cho thành phố Huế theo Quyết định số 47/2011/QĐ-UBND tỉnh Thừa Thiên Huế ngày 20 tháng 12 năm 2010 Mô hình hệ thống gồm có 3 tầng:

 Tầng cơ sở dữ liệu: mô hình CSDL được thiết kế theo mô hình GeoDatabase, gồm có CSDL nền GISHue và CSDL GIS chuyên ngành thuế đất

 Tầng ứng dụng: tác giả đưa ra hai giải pháp, đó là giải pháp phần mềm ứng dụng theo mô hình client/server và giải pháp cung cấp thông tin dựa trên WebGIS

 Tầng giao diện: phục vụ cho hai nhóm đối tượng, đó là nhóm đối tượng lãnh đạo ở các phòng ban, cơ quan chức năng có liên quan và nhóm cộng đồng

Tác giả có đưa ra giải pháp triển khai mô hình với sự tham gia của Trung tâm thông tin Dữ liệu điện tử tỉnh (EDIC), Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục thuế tỉnh, Chi cục thuế thành phố và Lãnh đạo UBND thành phố và các phòng chức năng Công nghệ hệ thống sử dụng phần lớn là các phần mềm thương mại (hệ quản trị cơ sở dữ liệu Oracle, ArcGIS Server 9.3, công nghệ ASP.net của Microsoft…)

Tác giả Lê Văn Trung giới thiệu một phần mềm ứng dụng GIS để quản lý và phân tích thông tin phục vụ cho việc thành lập bản đồ giá đất địa bàn TP Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang [8] Đây là phần mềm chạy trên nền ArcGIS Engine cung cấp công cụ cho chính quyền địa phương lưu trữ, phân tích và thể hiện các dữ liệu cơ bản về đất đai và thông tin bất động sản, bao gồm các mô đun:

Tổng quan về WebGIS

Theo định nghĩa do tổ chức bản đồ thế giới (Cartophy) đưa ra thì: “Web – GIS được xem như là một hệ thống thông tin địa lý được phân bố qua môi trường mạng máy tính để tích hợp, phân phối và truyền tải thông tin địa lý trực tuyến trên Internet” (Nguồn: www.Cartophy.com)

Ngày nay, các phần mềm GIS đã thể hiện được nhiều loại định dạng dữ liệu không gian khác nhau và việc chuyển đổi giữa các dạng cũng trở nên dễ dàng và phổ biến Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể sử dụng GIS một cách hiệu quả

Hình 2.2 Trang hỗ trợ mua bán bất động sản toàn quốc

WebGIS là một giải pháp rẻ tiền và dễ dàng sử dụng dữ liệu không gian đa chiều, các công cụ xử lý cũng thân thiện hơn đối với người sử dụng Nhiều tổ chức cá nhân đang quan tâm đến việc xây dựng các bản đồ và công cụ xử lý bản đồ mà không phải mất nhiều thời gian và có thể thực hiện thông qua môi trường internet Công nghệ web cho phép trình bày dữ liệu bản đồ trực quan Bằng cách thiết lập một web server, máy khách có thể tạo ra các bản đồ Khi các bản đồ và các biểu đồ được đăng tải trên mạng internet, những máy khách khác có thể nhìn thấy các cập nhật và truy cập rộng rãi Các máy khách có thể làm việc với dữ liệu này ở bất kì địa điểm nào Người dùng internet có thể tiếp cận các ứng dụng GIS mà không cần có kiến thức về GIS hay mua các phần mềm bản quyền

Có nhiều cách để sử dụng các chức năng của GIS trên nền web [9]:

 Phương thức server side: cho phép người dùng lấy dữ liệu và thực hiện các bài toán phân tích trên máy chủ Máy chủ thực hiện yêu cầu và gửi trả kết quả cho người dùng Với phương thức này, quá trình nhận kết quả truy vấn có thể tốn thời gian, thêm vào đó nếu có phát sinh lỗi từ phía server thì sẽ làm treo toàn bộ hệ thống

 Phương thức client side: cho phép người dùng thực hiện các thao tác phân tích trên dữ liệu tại máy của người dùng Tuy nhiên, các thao tác xử lý dữ liệu có thể bị giới hạn do phụ thuộc nhiều vào hệ điều hành cũng như trình duyệt trên máy của người dùng

 Phương thức kết hợp server và client: kết hợp hai phương thức trên để tận dụng ưu điểm cũng như giảm thiểu khuyết điểm của từng loại Đối với phương thức này, các tác vụ đòi hỏi sử dụng cơ sở dữ liệu hoặc các phép phân tích xử lý phức tạp sẽ được gán trên máy chủ, còn các tác vụ nhỏ sẽ được gán trên máy khách

Hiện nay, công nghệ WebGIS được xây dựng trên cả hai loại phần mềm là phần mềm mã nguồn mở và phần mềm thương mại Các phần mềm mã nguồn mở đã có những bước tiến mạnh mẽ trong những năm gần đây và từng bước trở thành công cụ hỗ trợ thiết thực cho người sử dụng Với việc sử dụng công nghệ WebGIS mã nguồn mở, người sử dụng không phải đặt mua và cài đặt các chương trình GIS trên máy tính mà có thể tiến hành phân tích, tính toán, lưu trữ, chia sẻ thông tin thông qua môi trường internet Ngoài ra, người dùng còn có thể xem xét cách thức hoạt động của phần mềm để có thể hiệu chỉnh hay phát triển theo ý mình, có thể sử dụng dưới nhiều mục đích, với nhiều máy khác nhau hay phân phối lại theo ý muốn Được xây dựng trên các hệ điều hành mã nguồn mở, dựa trên các cơ sở dữ liệu, dịch vụ web và các kỹ thuật phát triển phần mềm, hiện nay một số hệ thống mã nguồn mở đã tạo được chỗ đứng vững chắc trong lĩnh vực ứng dụng GIS

Những hệ thống này có thể là các hệ quản trị cơ sở dữ liệu không gian như PostGIS, môi trường phân tích dữ liệu như GRASS, kỹ thuật máy chủ cho web như MapServer, Geoserver, Deegree, những công cụ cho máy trạm như MapBuilder, MapBender hay những công cụ chuyên nghiệp cho máy desktop thông thường như gvGIS

WebGIS có kiến trúc tương tự như kiến trúc client/server 3 tầng điển hình

Các nhiệm vụ địa xử lý được phân về phía server (máy chủ) và phía client (máy khách) Client thường là một trình duyệt web, còn server thường bao gồm một web server, phần mềm WebGIS và cơ sở dữ liệu (hình 2.3)

Kiến trúc 3 tầng được mô tả như sau:

Hình 2.3 Sơ đồ kiến trúc một webGIS Database

Truy vấn không gian www Html, image, map…

- Client (Presentation Tier): thường là một trình duyệt web như Internet

Explorer, Mozilla FireFox, … để mở các trang web theo một URL (1) định sẵn Các ứng dụng ở phía client có thể là một website, Applet, Flash…được viết bằng công nghệ chuẩn mà W3C (2) đã chứng thực Phía client cũng có thể là một phần mềm ứng dụng trên desktop như uDig, QuantumGIS, GrassGIS, ArcGIS…

- Server (Bussiness Tier): thường được tích hợp trong một webserver nào đó, ví dụ như Apache, Tomcat, Internet Information Server…Web server tích hợp với một ứng dụng bản đồ gọi là mapserver, như Geoserver, Mapserver, …Một webserver chủ yếu giữ chức năng tiếp nhận và phản hồi các yêu cầu (request) từ web browser theo phương thức truyền dữ liệu trên mạng HTTP Khi webserver nhận được yêu cầu từ phía Client, tiến hành lấy dữ liệu từ cơ sở dữ liệu phía Database (nếu có yêu cầu), trình bày dữ liệu theo yêu cầu đã được định nghĩa trước của phía Client và trả kết quả về Client Webserver trả kết quả về cho phía Client theo một giao diện web được cài đặt sẵn Tùy theo dạng client mà kết quả trả về khác nhau: có thể là một hình ảnh dạng bitmap (hay jpeg, gif, png…) hay dạng vector được mã hóa như SVG, KML, GML…Một khi dạng vector được trả về thì việc trình bày hình ảnh bản đồ được đảm nhiệm bởi Client (thường gọi là thick client), thậm chí Client có thể xử lý một số bài toán không gian Thông thường các yêu cầu và kết quả trả về đều theo chuẩn HTTP POST hoặc GET Nếu theo công nghệ Web Service thì chúng có thể được mã hóa bằng các định dạng XML (3) Mapserver là nơi thực hiện các truy vấn không gian, các bài toán phân tích không gian, tạo và trả bản đồ theo yêu cầu của phía Client

- Database (Data Tier): là nơi lưu trữ các cơ sở dữ liệu địa lý bao gồm các dữ liệu không gian và phi không gian Các dữ liệu này được quản trị bởi các hệ sơ sở dữ liệu như MS SQL Server, ESRI SDE,

(1) Uniform Resource Location: được dùng để tham chiếu đến tài nguyên trên internet

(2) World Wide Web Consutirum: chuẩn thiết kế web

(3) Extension Markup Language: Ngôn ngữ tổng quát dùng để lưu trữ dữ liệu thông qua các thẻ có nghĩa

POSTGRESQL, ORACLE…hoặc là các file dữ liệu dạng các tập tin chứa dữ liệu như shapefile, tab, XML… Các dữ liệu này được thiết kế, cài đặt và xây dựng tùy theo quy trình riêng của từng cá nhân hay tổ chức Tùy theo quy mô và yêu cầu của hệ thống mà công nghệ quản trị cơ sở dữ liệu được lựa chọn cho phù hợp Cơ sở dữ liệu không gian sẽ được dùng để quản lý và truy xuất dữ liệu không gian, được đặt trên data server Dữ liệu không gian được lưu trữ và duy trì tại những data server khác nhau

Dựa trên những thành phần quản lý dữ liệu, ứng dụng server và mô hình server dùng cho ứng dụng hệ thống để tính toán thông tin không gian thông qua các hàm cụ thể Tất cả kết quả tính toán của ứng dụng server sẽ được gửi đến web server để thêm vào các gói HTML, gửi cho phía client và hiển thị nơi trình duyệt web

Kiến trúc 3-tier là kiến trúc phổ biến được sử dụng cho các ứng dụng web, tuy nhiên để giải quyết các vấn đề trong ứng dụng thực tế đòi hỏi phải kết nối, trao đổi giữa các thành phần trong cùng một hệ thống hoặc giữa các hệ thống với nhau, từ đó mang lại cho người dùng những thông tin hữu ích nhất Với nhu cầu đó, kiến trúc 3-tier sẽ trở nên không linh hoạt và nặng nề trong quá trình vận hành, thay vào đó, kiến trúc n-tier được phát triển và mở rộng cho các hệ thống thông tin Kiến trúc n-tier thường được áp dụng cho các hệ thống phân tán, tức là các hệ thống độc lập nhưng có khả năng liên kết với nhau thành một hệ thống lớn hơn (hình 2.4) Khả năng phân tán này chỉ có thể là phân tán các ứng dụng hoặc phân tán cơ sở dữ liệu Để xử lý yêu cầu của người sử dụng, hệ thống theo kiến trúc n-tier cần phải truy cập, trao đổi thông điệp (message) và xử lý qua nhiều tầng Application của nhiều hệ thống hay thành phần khác nhau Trong nhiều mô hình khác, kiến trúc n- tier còn được thể hiện thông qua sự tương tác trực tiếp của client với nhiều hệ thống Kiến trúc n-tier này hiện đang phát triển rất mạnh song song với sự phát triển của các công nghệ khác, đặc biệt là công nghệ Webservice theo SOA (Serviced-Oriented Architecture), có thể kể đến như các website dựa trên các dịch vụ của Google hoặc các WebGIS theo chuẩn mở OGC (Open Geospatial Consortium)

Các bước xử lý của hệ thống (Nguồn: climatechangegis.blogspot.com):

1) Client gửi yêu cầu của người sử dụng thông qua giao thức HTTP đến webserver bằng cách gõ địa chỉ vào trình duyệt web

2) Webserver nhận yêu cầu của người dùng được gửi đến từ phía client, xử lý yêu cầu, gửi yêu cầu đến các ứng dụng trên server liên quan

XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU

Quy định phân loại vị trí, khu vực, cách tính giá đất trên địa bàn thử nghiệm 45

3.1.1 Cơ sở định giá đất:

3.1.1.1 Sơ lược về giá đất:

Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất, là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền mặt tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định [13] Thực tế, giá đất có hai loại: giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường [13]

Theo quy định của nhà nước, giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành, là căn cứ để:

- Tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và các khoản thu khác có liên quan theo quy định của pháp luật;

- Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39 và Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;

- Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho nhà nước theo quy định của pháp luật

- Nghị định 181/2004/ND-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất Đai 2003

- Thông tư 09/2004/TT - BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC, ngày 08 tháng 01 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính về việc Hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

- Quyết định 46/2013/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2013 của Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang về việc ban hành quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh An Giang

3.1.2 Quy định phân loại, vị trí, giá đất trên địa bàn TP Long Xuyên:

3.1.2.1 Đất nông nghiệp: Đất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, được phân thành hai khu vực:

+ Đất nông nghiệp trong giới hạn đô thị: được phân vào vị trí 1, giá đất được xác định trong bảng giá đất của thành phố

+ Đất nông nghiệp ngoài giới hạn đô thị: được phân tối đa 3 vị trí Đất tại vị trí 1 có giá cao nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ vị trí 2 trở đi ứng với các mức giá thấp hơn Vị trí được xác định như sau:

- Giới hạn cự ly tiếp giáp trong phạm vi 150 mét tính từ chân lộ, bờ sông, bờ kênh hiện hữu được xác định là vị trí 1

- Giới hạn cự ly từ trên 150 mét đến 450 mét được xác định là vị trí 2

- Các khu vực còn lại được xác định là vị trí 3 Đối với đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở thì giá đất tính bằng 2 lần giá đất trồng cây lâu năm của vị trí 1 nhưng không được cao hơn giá đất ở liền kề

+ Đất ở tại đô thị, ven đô thị: Đất ở tại đô thị được phân theo loại đường phố và vị trí để xác định giá Loại đường phố căn cứ vào điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất kinh doanh dịch vụ, có khả năng sinh lợi, khoảng cách đến trung tâm đô thị, thương mại dịch vụ Mỗi loại đường phố được phân từng đoạn đường phố; mỗi đường phố hoặc đoạn đường phố được phân tối đa 04 vị trí (căn cứ vào vị trí tiếp giáp mặt tiền đường phố hay ở phía trong của đường phố)

TP Long Xuyên có 4 loại đường phố, giá thửa đất vị trí 1 của mỗi đường được quy định trong bảng giá Mỗi đường phố có thể phân nhiều đoạn đường với các mức giá khác nhau Tương ứng với mỗi đường phố, thửa đất có 4 vị trí khác nhau:

- Vị trí 1: Thửa đất tiếp giáp mặt tiền đường phố có mức giá cao nhất (kể cả các thửa đất phía sau nhưng cùng một chủ sử dụng trong phạm vi 25 mét);

- Vị trí 2: Phần còn lại của thửa đất có chiều sâu trên 25 mét hoặc trong hẻm của đường phố có độ rộng lớn hơn 3 mét, điều kiện sinh hoạt thuận lợi, cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh (như mặt đường láng nhựa hoặc láng xi măng, hệ thống cấp nước tương đối hoàn chỉnh) giá đất bằng 60% của vị trí 1;

Thiết kế cơ sở dữ liệu

3.2.1 Mô tả dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính:

Cơ sở dữ liệu phục vụ cho hệ thống bao gồm có các loại dữ liệu sau:

- Dữ liệu giá đất theo tên đường giao thông.

Cơ sở dữ liệu quản lí thông tin địa chính lưu trữ dữ liệu không gian và dữ liệu phi không gian của các thửa đất Dữ liệu không gian bao gồm hình thể, vị trí

Hình 3.2 Phương pháp tính giá đất phi nông nghiệp Đất phi nông nghiệp Đất ở

Vị trí 2 giá đất = diện tích x giá đất khu vực 2, 3 x 100% giá đất = diện tích x giá đất khu vực 2, 3 x 60% Đất sản xuất kinh doanh

Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Đất chuyên dùng Đất trụ sở, cơ quan Đất chưa sử dụng giá đất = diện tích x giá đất khu vực 1 x 100% giá đất = diện tích x giá đất khu vực 1 x 60% giá đất = diện tích x giá đất khu vực 1 x 40% giá đất = diện tích x giá đất khu vực 1 x 20%

Giá đất = diện tích x 70% giá đất ở liền kề

Giá đất = diện tích x 70% giá đất ở liền kề Giá đất = diện tích x giá đất ở liền kề Giá đất = diện tích x giá đất nông nghiệp liền kề Đất nghĩa trang Giá đất = diện tích x giá đất nông nghiệp liền kề hoặc bình quân các loại đất liền kề

Giá đất = diện tích x giá đất phi nông nghiệp liền kề Đất PNN kết hợp nuôi trồng thủy sản các thửa đất, đường giao thông Dữ liệu phi không gian bao gồm các thông tin về phường, bảng giá đất theo tên đường do nhà nước quy định, danh sách các thành viên đăng nhập vào hệ thống

- Thửa đất: lưu trữ các thông tin như mã thửa, tên chủ sở hữu, diện tích, số hiệu tờ bản đồ, số thứ tự tờ bản đồ, ký hiệu mục đích sử dụng đất, giá đất, vị trí thửa đất so với đường giao thông chính, tên đường giao thông mà thửa đất tiếp giáp, mã đường giao thông, hệ số tính toán (áp dụng cho trường hợp thửa đất có 1 hay 2 mặt tiền), cấp đường giao thông (hỗ trợ tính vị trí cho thửa đất, có 4 cấp tương ứng với 4 loại đường chính), mã khu vực

- Tim đường giao thông chính: lưu trữ các thông tin về tên đường giao thông chính với 4 cấp đường được quy định rõ trong bảng giá, mã đường, giá vị trí 1 của thửa đất ứng với mỗi đường (trong trường hợp đất ở đô thị), cấp đường (có 3 cấp tương ứng với độ rộng của hẻm), độ rộng của đường (dùng để hỗ trợ trong quá trình tìm các thửa đất tiếp giáp với đường chính), mã khu vực

- Tim đường giao thông hẻm chính: lưu trữ các thông tin về tên đường giao thông mà hẻm chính đổ vào, mã đường giao thông chính, mã hẻm chính, cấp đường (1 cấp), độ rộng của hẻm chính (dùng để hỗ trợ trong quá trình tìm các thửa đất tiếp giáp với hẻm chính, xác định cấp đường), mã khu vực

- Tim đường giao thông hẻm phụ: lưu trữ các thông tin về tên đường giao thông lấy từ hẻm chính mà hẻm phụ đổ vào, mã đường giao thông chính, mã hẻm phụ, độ rộng của hẻm phụ (dùng để hỗ trợ trong quá trình tìm các thửa đất tiếp giáp với hẻm phụ), mã khu vực

- Các bảng giá đất theo quy định: lưu trữ các thông tin về tên đường chính, tên phường, xã, giá đất vị trí 1 ứng với tên đường chính, tên phường, xã theo từng loại đất, từng khu vực

- Bảng danh sách người dùng đăng nhập hệ thống gồm tên đăng nhập, mật khẩu

3.2.2 Thiết kế mô hình cơ sở dữ liệu ở mức ý niệm:

Mô hình cơ sở dữ liệu ở mức ý niệm được thiết kế như hình 3.1

3.2.3 Thiết kế mô hình cơ sở dữ liệu ở mức logic:

3.2.3.1 Các lớp dữ liệu không gian:

 Thuadat (ma_thua, ma_phuong, ten_chu, so_to, so_thua, dien_tich, mdsd, da_cap_gcn, ma_duong1, ma_duong2, ten_duong, cap_duong, he_so, khu_vuc, vi_tri, gia_dat, shape)

Primary key: ma_thua Foreign key: ma_duong

Tên đường Giá vị trí 1

Hình 3.3 Mô hình cơ sở dữ liệu quản lý thông tin thửa đất

Tên chủ Mã thửa Số tờ Số thửa Diện tích Tên đường

Tên đường Mã đường Mã hẻm Độ rộng

Tình trạng cấp giấy Cấp đường

Khu vực ĐƯỜNG GIAO THÔNG

 Gt_chinh (ma_duong, ten_duong, ten_doan, cap_duong, do_rong, gia_vt1, khu_vuc, shape)

 Gt_hem_chinh (ma_hem, ma_duong, ten_duong, cap_duong, do_rong, khu_vuc, shape)

 Gt_hem_phu (ma_hem, ma_duong, ten_duong, cap_duong, do_rong, khu_vuc, shape)

Primary key: ma_hem Foreign key: ma_duong

 Lo_gioi (ma_duong, ten_duong, khu_vuc, shape)

3.2.3.2 Các bảng dữ liệu thuộc tính:

 Bg_gia_dat_o_kv1 (ma_phuong, ma_duong, ten_duong, ten_doan, cap_duong, khu_vuc, gia_vt1)

 Bg_gia_dat_o_kv2 (ma_phuong, ma_duong, ten_duong, ten_doan, khu_vuc, gia_vt1)

 Bg_gia_dat_o_kv3 (ma_phuong, ma_duong, ten_duong, ten_doan, khu_vuc, gia_vt1)

 Bang_gia_dat_chn (ma_phuong, ten, gia_dat, khu_vuc)

 Bang_gia_dat_cln (ma_phuong, ten, gia_dat, khu_vuc)

 Bang_gia_dat_ts (ma_phuong, ten, gia_dat, khu_vuc)

3.2.4 Thông tin thuộc tính của các lớp:

 Lớp thửa đất – thuadat (dạng Polygon): xem bảng 3.1

Bảng 3.1 Mô tả thông tin thuộc tính lớp thửa đất

Kiểu giá trị Độ rộng

Mô tả ma_thua integer 10 Not null

Mã thửa đất ma_phuong short integer

5 Mã phường, xã ten_chu text 100 Tên chủ sở hữu thửa đất so_to short integer

Số hiệu tờ bản đồ so_thua short integer

Số thứ tự tờ bản đồ dien_tich Float Not null

Diện tích thửa mdsd Text 20 Not null

Mục đích sử dụng đất da_cap_gcn short integer

10 Tình trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ma_duong1 short integer

Mã đường giao thông đi qua thửa đất ma_duong2 short integer

Mã đường giao thông chính thứ hai đi qua thửa đất (thửa có 2 mặt tiền) ten_duong Text 50 Tên đường giao thông đi qua thửa đất cap_duong short integer

Cấp 1, 2, 3, 4: đường giao thông chính

Cấp 5: hẻm chính >= 3m Cấp 6: 2m = 3m Cấp 6: 2m