Thế nhưng giá căn hộ cả năm vẫn tăng do sự thiếu hụt nguồn cung dự án, sản phẩm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.. Lượng cung, giao dịch bất động sản nhà ở tại TP.HCM năm 2020 Phân khúc
Trang 1ĐẠI HỌC UEH TRƯỜNG KINH TẾ LUẬT VÀ QUẢN TRỊ NHÀ NƯỚC UEH
KHOA KINH TE
UEH
UNIVERSITY BAO CAO KET THUC HOC PHAN
BO MON DAU TU VA TAI TRO BAT DONG SAN
TP Hồ Chí Minh, ngày 19 tháng 12 năm 2022
0|Page
Trang 2ĐẠI HỌC UEH TRUONG KINH TE LUAT VA QUAN TRI NHA NUOC UEH
KHOA KINH TE
UEH
UNIVERSITY TIEU LUAN
MON HOC: DAU TU VA TAI TRO BAT DONG SAN
Giảng viên: Nguyễn Thị Hồng Thu Mã lớp học phần: 22C1IECO50105105
Trang 3MỤC LỤC
1 Mô tá kinh tế của vùng: - Sc ch HH HH HH HH 2H HH2 ng 6
2 Phân tích cạnh tranh quanh vùng -. 11129211211 2912 2115 111501 g 211g 1 Hy rau 7
4 Phân tích cầu thị trường - ST TH HH HH Hà H2 tt tren tt xe 8
5 Phan tích cung thị trường - c0 c1 1 1121111111111 551 10111151111 111011 kh Hy Hà tàn ưu 9 TH Phân tích chính sách tài trợ tín dụng cho loại hình căn hộ 12
1 Chính sách không vay - LQ SH H111 1511011151 H 111 11011 1 1H HH ykg 12 2 Chính sách vay 8Ú2⁄6 L LH HH HH TH tk kg và 12
2|Page
Trang 4Với dự án này, nhóm chúng em đã quyết định phân tích, so sánh dự án The Beverly Solari Vinhomes Grand Park đề đưa ra kết luận chính xác nhất về quyết định đầu tư I Phân tích tống quan thị trường bất động sản trong giai đoạn 2020-2022
1 Tình hình tăng trưởng bất động sản qua các năm 1.1 Năm 2020
Do tác động của dịch bệnh COVID-19 đã ảnh hưởng mạnh mẽ đến nền kinh tế và sự tăng trưởng của ngành bát động sản Việt Nam Tính đến giữa năm 2020, thị trường gần như “ĐÓNG BĂNG? vì thực hiện giãn cách xã hội khiến cho sự đình trệ và ngưng hoạt động của các dự án, sản giao dịch diễn ra trên toàn quốc
Nửa cuối năm 2020, thị trường hé lộ tín hiệu tốt và phục hồi trở lại Thế nhưng giá căn hộ cả năm vẫn tăng do sự thiếu hụt nguồn cung dự án, sản phẩm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội Lượng cung đủ điều kiện bán ra thị trường tổng số 15.275 căn hộ và 1.620 thấp tầng tại năm 2020
16000 ~~ 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000
2.000 {128 128 L ES
CHBìnhdân CHTrungcấp CH Cao cap Thấp tang
@Luongcung Giao dich Biéu đồ 1.2.2 Lượng cung, giao dịch bất động sản nhà ở tại TP.HCM năm 2020 Phân khúc nhà cao cấp chiếm tý trọng cao trong nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị trường nhưng nguồn cung của phân khúc bình dân không mấy cao Đối với căn hộ thứ cấp, cả tính thanh khoản và giá đều đứng trước nguy cơ sụt giảm từ 3%-5% Thế nhưng mặt bằng
3|Page
Trang 5chung của căn hộ sơ cấp có dấu hiệu tăng mạnh với mức tăng 5% - 10%, nhìn chung có thê tăng 15%-20% so với đợt mở bản trước đó
Tín dụng ngân hàng cho vay có xu hướng giảm lãi suất cho vay mua nhà từ 7,9%/năm trong 6 tháng đầu, 7,6%/năm trong 12 thang dau tién, 4,99%/nam trong 3 thang dau tại ngân hang OCB đối với khách hàng có khoản vay từ 48 tháng trở lên
Là địa phận thuộc phía Đông thành phó, đây được xem là một trong những điểm nóng tại TPHCM dù cho dịch bệnh đang diễn ra Sức hút của các dự án bất động sản tại đây nhờ chính sách quy hoạch thành phố Thủ Đức sát nhập quận Thủ Đức, Quận 2 và Quận 9 trở thành vùng kinh tế chủ lức rộng 21.000ha với 10% dân số cả nước
Co sở hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ với cao tốc Long Thành —- Dầu Giây, Đường Vành đai 2 (Đường Vành Đai Trong), tryến Metro Tuyến đường huyết mạch kết ni xa lộ Hà Nội và là nơi tập trung nhiều dự án bất động sản cao cấp dẫn đến các tỉnh miền Đông, miền Trung: Vũng Tàu, Nha Trang, Phan Thiết
1.2 Năm 2021 Vào năm 2021 tại TP.HCM, nguồn cung và lượng tiêu thụ bất động sản giảm mạnh so với năm 2020 trở về trước Nhưng lại có một sự phục hồi tưởng đối khả quan vào khoảng cuối năm 2021 vì do địch bệnh đã được kiểm soát một phan và các cách bản của các dự ản đã chuyên thành mở bán online
Giải ngân đạt mức 19.74 tỷ USD, giảm 1.2% so với năm 2020 Nhưng riêng TP.HCM thì chỉ đạt mức 3.74 tỷ USD trong năm 2021, giảm 14.2% so với năm trước
7 47,579
15,229 13,583 10,749
aor aie ty xua) aut moi( trong d6 cé 9 dự án
TỶ LỆ NGUỒN CUNG MỚI THEO PHAN KHUC các dự án mở bản các giai
đoạn tiếp theo) Cung cấp 4 khoang 13,583 can ho, chi
bang 77% so với năm 2020 (17,579 căn) Lượng tiêu thụ
mHongsang HạngA #HạngB mHọngC
4|Page
Trang 6ghi nhận đạt mức 79% của nguồn nhà mới với khoảng 10,749 căn nhưng chỉ bằng 71% so với tiêu thụ của năm trước (15,229 căn)
an 1% Các phân khúc phô biến của thị trường SG là phân
khúc hạng A vì nguồn cung đa phân là các vùng ven trung tâm như Bình Chánh, Củ Chị hay TP Thủ Đức và đây là nơi có quỹ
Trên đây là tổng quan về thị trường BDS TPHCM vảo năm 2021 và ở hai phân khúc chính là căn hộ Có thê thấy lượng cung của thị trường ngày càng giảm ở các khu vực trung tâm do quỹ đất hiếm và nở rộng ở các khu lần cận tiêu biểu là khu Đông SG vì có một sự kiện vào đầu năm 2021 thành phố thủ đức chính thức được công nhận
1.3 Năm 2022 Quý 3/2022 Các cơ sở hạ tầng nỗi trội vẫn đang duy trì và thực hiện: Vành đai 3; Câu Nhơn Thạch; Cầu Bên Nghé (Thủ Thiêm 4)
Pháp lý tiêu điểm: thay đổi thời hạn công bố trả bảng đất; điều chỉnh tín dung; lãi suất tăng; dự thảo luật đấu thâu
Nguồn cung: - Chỉ có gần 4.100 căn đươc mở bán mới trong quý này, giảm 56% so với quý trước,
nguyên nhân chủ quan là do chính sách kiểm soát tín dung ( bắt đầu vào tháng 7/2022) tạo nên rào cản huy động vốn
Nguồn cầu: - Nhu câu lớn đôi với các căn hộ Trung cap
5|Page
Trang 7- _ Nhu cầu thị trường bắt đầu bị tác động bởi kiêm soát tín dụng và giá bán không biến động nhiều
- Xu hướng mới là nhà ở xã hội, các yếu tố về sức khóe bắt đầu được chú trọng với nhiều ý tưởng thiết kề trong căn hộ
Hai quý đầu năm 2022 Nguồn cung và sức cầu thị trường tăng mạnh so với 2 quý cuối năm 2021, nhưng chỉ tập trung tại khu phía Đông ( Quận 9 cũ - Thủ Đức) ngoài ra các dự án còn lại bị hạn ché, giao động dưới 200 căn
Phía đông chiếm 82% nguồn cung, 82,2% tiêu thụ mới toàn thị trường Mặt bằng sơ cấp gia tang tir 8-15%, thir cấp tăng 3-5%
Nguyên nhân mặt bằng sơ cấp tăng giá là do siết trái phiếu tín dụng, chính sách bán hàng cũng như hỗ trợ lãi gốc lãi vay của chủ đầu tư
Thị trường căn hộ quận 9 năm 2022 Giả trung bình khoảng 3,1 tỷ trên một căn ( 53,55 triệu/ Im^2)
+1 phòng ngủ: trung bình 2,25 tỷ +2 phòng ngủ: trung bình 3 tỷ +_ 3 phòng ngủ : trung bình 3.99 tỷ Nguồn cung nhà phố phần lớn trong phân khúc 2-3 tỷ Phân khúc căn hộ nguồn cung năm 2022 ghi nhận chủ yếu ở Vinhomes Grand Park, theo quý 2/2022 thị trường TP.Thủ Đức là 145 triệu đồng/m2 đất đối với nhà phố (tăng 12,2% theo quý và 72,8% theo năm)
Vẫn là một trong những khu vực có tốc độ phát triên đô thị cao nhất - tiềm năng kinh
Các chỉ số nhân khẩu học trong vùng:
6|Page
Trang 8117.734 hộ gia đình
397.006 nhân khâu
+ Nhân khâu bình quân 01 hộ của quận là 3,33 người thấp hơn mức chung của toàn thành phố (3,51 người)
Qua 10 năm số hộ trên địa bàn quận tăng 67%
Nhân khâu tăng 54,9%
Bình quân 01 năm tăng 5,2% vẻ số hộ, 4,4% số nhân khẩu, tương đương 01 năm tăng
2 Phân tích cạnh tranh quanh vùng
Có thê thấy rằng các dự án cho thuê cũng như mua bán đều tập trung ở trong l vùng không gian nhất định Xu hướng là chụm lại dọc theo tuyến đường vận tải, giao lộ là xa lộ Hà nội và Cao tốc
Long Thành - Dầu Giây, dễ kết nói thị trường và quy =~ mô lớn,
Việc di lại các giữa các quận là khó khăn hơn do nam xa các
tuyến huyết mạch hơn
7|Page
Trang 9Hầu hết các dự án đều có thuận lợi về hạ tầng và
giao thông, giá bán các dự án vẫn tăng do giá nguyên vật liệu và lãi suất
Lợi thể của dự án so với thị trường cho thuê: : ; +So với mặt bằng thị trường cho
thuê tại Quận 9, tiện nghi ngoại khu và nội khu dy an, khả năng kết nối là thế mạnh so với các dự án khác:
hội tụ đầy đủ hạ tầng tiện ích hoàn
hảo (Vinschool, Vinmec, Vinbus, Vincom Mega Mall cùng 270+ tiện tích đa lớp)
+ Quy mô 8,7 ha, Ưu thế là view ban công đón gió nhỉn ra sông Đồng Nai và Sông Tắc
- Bdt loi cla du án so với thị trường cho thuê: + Yếu tố thanh khoản của dự án chính là điểm bất lợi dẫn tới giả thuê đang được điều
chỉnh, nguồn cung dự án khả nhiều + Qua nhiều tiện ích dẫn tới việc khách thuê muốn yên tĩnh phải chọn căn hộ ở tầng cao
hơn + Tình trạng kẹt xe ở tuyến đường Nguyễn Xiên với lộ giới 10m vào 2 khung giờ là 5h
chiều và 6h sáng 4 Phân tích cầu thị trường 4.1 Động lực thị trường
Nền kinh tế mạnh tạo niềm tin cho người tiêu dùng và các nhà đầu tư mở rộng chỉ tiêu nhờ khu công nghệ cao quận 9 và phối hợp giữa các ngành nghè từ sản xuất, dịch vụ, xây dựng các trung tâm nghiên cứu là nơi thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài, và mở rộng nguồn nhân lực có trình độ và tay nghề Đặc biệt phát triển logistic nhờ vào ưu thế là cụm cảng hàng hải: Cát Lái - Phú Hữu, bến xe Miền Đông mới Đồng thời tập trung hàng loạt trường đại học và khu đại học quốc gia 800 ha, kết hợp với khu trung tâm đô thị mới Thủ
8|Page
Trang 10Thiêm Xung quanh hình thành nhiều khu du lịch sinh thái sông nước tạo điều kiện phát triển khu đô thị
4.2 Khach hang tiém năng Hướng đến khách hàng là người trong độ tuôi trưởng thành nhưng chú trọng vào độ tuổi lao động và có trình độ, tri thức có mức sống và thu nhập cao Có nhu vẻ nhà ở hiện đại, sang trong, cO gia tri, thể hiện sự đăng cấp, nhiều thuận lợi về vị trí địa lý, tiện ich cao cấp nội khu và ngoại khu
+ Các chuyên gia, doanh nhân hay công nhân có trình độ làm việc cho các tập đoàn, công ty ở khu công nghệ cao, cảng sông Các nhà đầu tư ở các lĩnh vực trong và nước ngoài hoặc người nước ngoài đên sinh sông và làm việc Các đại gia hoặc KOL, nhân vat noi tiếng hay các nhân viên văn phòng
+ Các giáo sư, giảng viên đại học, sinh viên, Khách hàng có mức sông và thu nhập trên 30 triệu: vợ chông trẻ, các gia đình có trẻ nhỏ và người lớn tuôi Các gia đình có xu hướng thích ở xa trung tâm nhưng vẫn hưởng đây đủ sự tiện nghỉ
Từ các tín hiệu tốt về kinh tế, sản xuất kinh doanh, giao dục và các chính sách quy hoạch Ta có thê rút ra răng dân số tăng lên, làm tăng lượng cầu, dẫn đến tý lệ hấp thụ bất động sản tăng lên cả tốc độ thuê và mua
5, Phân tích cung thị trường Cac dự án hiện hữu thuộc phân khúc cao trên thị trường: Vinhome Grand Park, Jamila Khang Điền, Safira Khang Điền, RICCA So sánh một vài dự án đã ban giao:
Chu dau tu Công ty TNHH Xây Dựng | Khang Điền Tập đoàn Vin
Thương mại và Dịch vụ Group Tân Phú
9|Page
Trang 11
Vi tri Đường D7, Phường Phú | Đường Võ Chí Công, | Phường Long
Hữu, Quận 9 P Phú Hữu, Quận9 | Thạnh Mỹ — Quận
9
Thời gian khởi | Khởi công: năm 2018 Khởi công Quý | Khởicông công và bản giao 11/2018
Ban giao: Quy IV/2021 Bàn giao: Quy
Ban giao: Quy 1/2020 | II/2022
Gia ban va gia} Gid ban: 29- 48 triéu/m? |Giá ban: = 38-50 | Gia ban: 48-60
Giá thuê: Dao động 5-7 triéu/ 1 thang Gia — thuê: 6-12 | Giá thuê: từ 4-15
triéu/thang triệu/ tháng
Các dự án đang xây dựng và sắp hoàn thành thuộc phân khúc cao cấp trên thị trường: Beverly Solari, King Crown infinity, Lumiere Boulevard, Gem City, MT Eastmark city So sánh một vài dự án dang khởi công xây dựng và hoàn thành:
Trang 12Chủ đầu tư Công ty TNHH Đầu tư
Thương mại Dịch vụ Gia Khang
Kusto Home Chủ đầu tư: Vingroup
công và bản giao
Ban giao: Quý IV/2023 VỊ trí P18 Võ Văn Ngân, Phường Đường số 6, khu phố 6, Khu đô thị Vinhomes
Binh Thọ phường Hiệp Bình |Grand Park, Phường
Phước, TP Thủ Đức |Long Binh, Quan 9
Thời gian khởi | Khởi công: Quý IV/2020 Khởi công: Quý Khởi công: Quý
IV/2021 Hàn giao: Quý IV/2023
1/2021 Ban giao: Quy 1/2023
Gia ban dy kién
Khoảng 90 - 100 triệu/m? Khoảng 56 - 65
11|Page
Trang 13HH, Phân tích chính sách tài trợ tín dụng cho loại hình căn hộ 1 Chính sách không vay
Với mức tài chính là 10 ty ban đầu, nhóm quyết định sẽ mua hai căn hộ (BS1612.13 và BS1612.08) với hai mức giá khác nhau Đề xem xét căn hộ nào nên vay và không nên vay, nhóm dựa vào mục chiết khấu cho khách hàng không vay vốn ngân hàng là 8% đề quyết định Rõ ràng ta có thê thấy, căn hộ BS1612.13 có mức giá 7.301.875.972đ thì sẽ có lợi hơn
Tiến độ thanh toán không vay sẽ kéo dài trong 6 tháng vì tính từ thời gian đặt cọc (15/1/2023) tức quý I tính tới quý III (7/2023) là đợt thanh toán thứ 4 thì khách hàng phải hoàn tất 95% tong thanh toán đề bàn giao nhà, đến khi nhận số sẽ thanh toán hết 5% còn lại
2 Chính sách vay 80% Tuy theo khu vực của dự án mà sẽ có các đơn vị tín dụng khác nhau O phan tich nay Techcombank sé hé tro tin dung cho căn hộ này
Tiếp theo là căn hộ có mức giá 6.125.467.457đ sẽ áp dụng gói cho vay Vì ngân hàng có hai gói cho vay 100% và 80% giá trị căn hộ, và sẽ được áp dụng với tuy nhu cầu và tài chính mỗi khách hàng Nhưng nhóm đã áp dụng gói vay 80% vì ân hạn nợ gốc theo thời gian hỗ trợ lãi suất là 30 tháng thay vì 24 tháng khi áp dụng gói vay 100% Lợi thế về trả lãi cũng nhiều hơn so với vay gói 100%
Tiến độ thanh toán: Sau khi đặt cọc 50 triệu đồng, khách hàng chỉ cần hoàn tất 15% tông thanh toán trong vòng 15 ngày từ quý 1/2023 Ngân hàng sẽ giải ngân cho chúng ta từ đợt thanh toán lần hai (tức 15/2/2023) chủ đầu tu sẽ bàn giao căn hộ vào quý IH/2023 Sau khi nhận số chúng ta chỉ cần thanh toán 5% còn lại là hoàn tất
Chính sách bỗ sung hỗ trợ phí trả nợ trước han 1a 0 đồng Phí là 1.5% số tiền trả nợ trước hạn (tính từ sau khi hết hỗ trợ lãi suất đến năm thứ 5) Chính sách miễn phí trả nợ trước hạn tính từ năm thứ 6
- KHÔNG VAY Tiên độ thanh toán không vay
á Cần Hệ bao gôm VAT và KPBT (VND)
6 gói nội thắt { trừ vao giá b{250.000.000 đ
Giá căn hộ ( bao ôm VAT, KPB) sau CK va Youcher