Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ l
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
LÊ ĐÌNH TUẤN
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN THÀNH,
TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2020-2022
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Hà Nội, 2024
Trang 2LÊ ĐÌNH TUẤN
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN THÀNH,
TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2020-2022
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 8850103
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS HOÀNG XUÂN PHƯƠNG
Hà Nội, 2024
Trang 3CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác
Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học./
Hà Nội, ngày tháng năm 2024
NGƯỜI CAM ĐOAN
Lê Đình Tuấn
Trang 4LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo giúp đỡ tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính
trọng và biết ơn sâu sắc tới thầy giáo - TS Hoàng Xuân Phương đã tận tình
hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban giám hiệu, Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn - Trường Đại Học Lâm Nghiệp đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn
Tôi xin chân thành cảm ơn đến Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Thành, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Yên Thành đã cung cấp những số liệu cần thiết và giúp đỡ tôi trong quá trình tìm hiểu nghiên cứu tại địa bàn
Tôi xin cảm ơn tới người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã góp ý, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày … tháng … năm 2024
TÁC GIẢ
Lê Đình Tuấn
Trang 5MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC BẢNG vii
MỞ ĐẦU 1
Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4
1.1.1 Cơ sở về lý luận 4
1.1.2 Cơ sở pháp lý 12
1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 24
1.2 Tổng quan về quyền sở hữu, sử dụng đất và hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên thế giới và tại Việt Nam 27
1.2.1 Trên thế giới 27
1.2.2 Ở Việt Nam 34
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39
2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 39
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 39
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 39
2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 40
2.2.1 Thời gian nghiên cứu: 40
2.2.2 Địa điểm nghiên cứu: 40
2.3 Nội dung nghiên cứu 40
2.4 Phương pháp nghiên cứu 40
2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 40
2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: 41
Trang 62.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 41
2.4.4 Phương pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu 42
2.4.5 Phương pháp chuyên gia 43
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 44
3.1 Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 44
3.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên 44
3.1.2 Khái quát về thực trạng kinh tế - xã hội 47
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 50
3.2 Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Thành 52 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 52
3.2.2 Thực trạng sử dụng đất 58
3.3 Đánh giá tình hình thực hiện ba quyền; thừa kế, chuyển nhượng, tặng cho trên địa bàn huyện Yên Thành 59
3.3.1 Đánh giá tình hình thực hiện chuyển nhượng QSD đất trên địa bàn huyện Yên Thành giai đoạn 2020 - 2022 60
3.3.2 Đánh giá tình hình thực hiện quyền tặng cho QSD đất trên địa bàn huyện Yên Thành giai đoạn 2020 – 2022 63
3.3.3 Đánh giá tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD đất trên địa bàn huyện Yên Thành giai đoạn 2020 - 2022 65
3.4 Đánh giá mức độ hài lòng của người dân trong quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất 68
3.4.1 Đánh giá của người sử dụng đất 68
3.4.2 Đánh của cán bộ chuyên môn và quản lý 72
3.5 Đánh giá mức độ hài lòng của người dân khi thực hiện các quyền sử dụng đất tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ một cửa Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Yên Thành và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiểu quả quản lý các quyền sử dụng đất tại huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An 73
3.5.1 Đánh giá mức độ hài lòng của người dân về cơ sở vật chất phục vụ người dân tiếp cận dịch vụ hành chính (DVHC) 75
Trang 73.5.2 Đánh giá mức độ hài lòng của người dân về thủ tục hành chính (TTHC) 76 3.5.3 Đánh giá mức độ hài lòng của người dân về sự phục vụ của công chức, viên chức 78
3.5.4 Đánh giá mức độ hài lòng của người dân về kết quả giải quyết công việc 80
3.5.5 Đánh giá mức độ hài lòng của người dân về tiếp nhận và xử lý phản ánh, kiến nghị về kết quả giải quyết công việc 81 3.5.6 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiểu quả quản lý các quyền sử dụng đất tại huyện Yên Thành 83
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO 90 PHỤ LỤC
Trang 8DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt
CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Trang 9DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1 Phân bổ số phiếu điều tra 42
Bảng 2.2 Tiêu chí đánh giá mức độ hài lòng của người dân theo thang đo Likert 5 43
Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 huyện Yên Thành 58
Bảng 3.2 Kết quả thực hiện quyền thừa kế, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2020 – 2022 huyện Yên Thành 60
Bảng 3.3 Kết quả thực hiện chuyển nhượng QSD đất huyện Yên Thành giai đoạn 2020 - 2022 60
Bảng 3.4 Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSD đất trên địa bàn huyện Yên Thành giai đoạn 2020 - 2022 64
Bảng 3.5 Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSD đất trên địa bàn huyện Yên Thành giai đoạn 2020 – 2022 66
Bảng 3.6 Thông tin chung về các hộ điều tra tại 4 xã, thị trấn 68
Bảng 3.7 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 69
Bảng 3.8 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 70
Bảng 3.9 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 71
Bảng 3.10 Tổng hợp kết quả phiếu điều tra dành cho cán bộ 72
Bảng 3.11 Tổng hợp kết quả đánh giá mức độ hài lòng của người dân về cơ sở vật chất phục vụ người dân tiếp cận dịch vụ hành chính (DVHC) 75
Bảng 3.12 Tổng hợp kết quả đánh giá mức độ hài lòng của người dân về thủ tục hành chính (TTHC) 76
Bảng 3.13 Tổng hợp kết quả đánh giá mức độ hài lòng của người dân về sự phục vụ của công chức, viên chức 78
Bảng 3.14 Tổng hợp kết quả đánh giá mức độ hài lòng của người dân về kết quả giải quyết công việc 81
Bảng 3.15 Tổng hợp kết quả đánh giá mức độ hài lòng của người dân về tiếp nhận và xử lý phản ánh, kiến nghị về kết quả giải quyết công việc 82
Trang 10MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là cơ sở quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho xã hội loài người Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai được xác định là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là nguồn nội lực quan trọng để phát triển kinh tế trong thời kỳ CNH-HĐH đất nước Đất đai có tầm quan trọng như vậy nên Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm tới vấn để đất đai, đề ra nhiều chủ trương, chính sách và pháp luật đất đai đồng thời chỉ đạo việc tổ chức thực hiện pháp luật đất đai cho người sử dụng đất
Hiến pháp sửa đổi năm 2013 khẳng định ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân và tổ chức, cá nhân được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đã cụ thể hoá quy định này và ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất Tại Điều 167, Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
Ở Việt Nam do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất ở Việt Nam đã tạo nên nét đặc thù trong các giao dịch về quyền sử dụng đất Nhà nước xây dựng khung khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành thị trường quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai, minh bạch Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy các các quy định về quyền sử dụng đất tồn tại một
số mâu thuẫn, bất cập làm giảm hiệu lực quản lý của nhà nước và khả năng thực hiện các quyền của người sử dụng đất Giao dịch liên quan đến việc thực
Trang 11hiện quyền của người sử dụng đất không thông suốt, không hiệu quả sẽ tạo ra những “điểm nghẽn” ảnh hưởng tiêu cực đến tính hấp dẫn của môi trường đầu
tư, kinh doanh trong bối cảnh nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế ngày càng phát triển đi vào chiều sâu
Vì vậy, nghiên cứu đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất nhằm đẩy mạnh công tác quản lý, phát huy những mặt tích cực, hạn chế những yếu kém trong việc thi hành đúng Luật đất đai là rất cần thiết
Huyện Yên Thành có diện tích tự nhiên là 54.909,67 ha, dân số của huyện có 311.714 nhân khẩu và 39 đơn vị hành (38 xã, 01 thị trấn) Trong giai đoạn gần đây huyện đã chịu tác động rất lớn của quá trình đô thị hoá và công nghiệp hoá Các hoạt động liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
có xu hướng ngày càng gia tăng mạnh Những năm vừa qua, việc thực hiện các quyền sử dụng đất được thực hiện nghiêm túc, đã phát huy được hiệu quả, đảm bảo tính dân chủ, công khai Tuy nhiên, hiện nay việc thực hiện Luật đất đai vẫn còn nhiều vấn đề hạn chế như: không thực hiện kê khai đăng ký cấp GCN; được cấp giấy chứng nhận nhưng không nhận; có GCN nhưng giao dịch không qua Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Những vấn đề nêu trên cần được tìm hiểu, đánh giá đúng thực trạng để đề ra các giải pháp nhằm đảm bảo việc thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng
đất Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2020 - 2022”
2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn đề tài nghiên cứu
2.1 Ý nghĩa khoa học
Thông qua đánh giá thực tiễn, đề tài nhằm làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên để đề xuất các giải pháp phù hợp
Trang 12góp phần bổ sung, làm rõ cơ sở lý luận và pháp lý trong việc chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An
2.2 Ý nghĩa thực tiễn
Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học áp dụng vào thực tiễn công tác những vấn đề nghiên cứu Đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước đối với các giao dịch về đất đai từ đó giảm thiểu các khiếu kiện và các giao dịch trái phép về đất đai, góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước
3 Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An
- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục tồn tại, hạn chế, giúp người người sử dụng đất thực hiện thuận lợi, đầy đủ và hợp pháp các quyền theo quy định của pháp luật
Trang 13Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự Nó là một trong những tiền đề vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản Mức độ xử sự ấy quy định giới hạn và khả năng thực hiện của họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất, kinh doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế
Trong kinh tế - chính trị học quyền sở hữu là một phạm trù cơ bản, chỉ mối quan hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải tài sản Nó
là hình thức xã hội của sự chiếm hữu của cải đã được luật hóa thành quyền sở hữu và được thực hiện theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở hữu (Nguyễn Văn Khánh, 2013)
Quyền sở hữu theo nghĩa hẹp: được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt trong những điều kiện nhất định Theo nghĩa này quyền sở hữu chính là
Trang 14quyền năng dân sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ sở nội dung qui định của qui phạm pháp luật khách quan (Trần Thị Huệ, 2008)
Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội cũng như trong pháp luật dân sự Nó là một trong những tiền
đề vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự
mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình chiếm hữu,
sử dụng và định đoạt tài sản Mức độ xử sự ấy quy định giới hạn và khả năng thực hiện của họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất, kinh doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế
Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005 đã khẳng định tại điều 164:
“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005) Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất Đối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng, ) Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005):
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình Quyền chiếm hữu bao gồm hai loại: Chiếm hữu có căn cứ pháp luật và chiếm hữu không có căn cứ pháp luật
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, khổ tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền
Trang 15sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: (i) Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho,
để thừa kế; (ii) Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế Quyền định đoạt không có nghĩa tuyệt đối, trong những trường hợp nhất định mà pháp luật ràng buộc chủ thể có quyền định đoạt phải tuân theo những quy định để tránh vi phạm Hiến pháp và pháp luật
1.1.1.2 Quyền sở hữu về đất đai
Quyền sở hữu là một phạm trù lịch sử, cùng với sự thay đổi trong đời sống xã hội nội hàm của khái niệm sở hữu cũng thay đổi Quyền sở hữu là sản phẩm của nhà nước và pháp luật, một mặt nó thể hiện bản chất của nhà nước đương thời, một mặt phản ánh tính chất, trình độ phát triển kinh tế trong giai đoạn lịch sử nhất định Vì vậy, khi nghiên cứu quyền sở hữu cần đặt trong hoàn cảnh lịch sử cụ thể Trong kinh tế - chính trị học quyền sở hữu là một phạm trù cơ bản, chỉ mối quan hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải tài sản Nó là hình thức xã hội của sự chiếm hữu của cải đã được luật hóa thành quyền sở hữu và được thực hiện theo cơ chế nhất định gọi là chế độ sở hữu (Nguyễn Văn Khánh, 2013)
Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai
và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7, Luật Đất đai, 2003) Với
tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai
Trang 16được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)
Quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế,
xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006)
Nhà nước chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối
và không điều kiện, không giới hạn Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế,
có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất
có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử
Trang 17dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi Như vậy nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ việc đầu tư trên đất (Nguyễn Đình Bồng, 2006)
Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn
xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại
Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích Như vậy, quyền sử dụng đất lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể
Trang 18liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, từng đối tượng sử dụng (Đào Trung Chính, 2007)
1.1.1.3 Quyền sử dụng đất
Điều 1 Luật Đất đai năm 1993: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người
sử dụng đất” (Quốc hội, 2004)
Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên đã thiết chế các quyền năng cụ thể của người sử dụng đất thông qua các quy định của người sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp Để thực hiện các quyền năng này trên thực tế, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa các quyền này về nội dung Tuy nhiên, để đảm bảo việc quản lý thống nhất của Nhà nước về đất đai, năm 1999, Chính phủ mới ban hành Nghị định 17/CP quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Nguyễn Thị Cúc & Nguyễn Thị Phượng, 2014)
Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung quy định 08 hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp bằng giá trị quyền
sử dụng đất Trong đó chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn được coi là chuyển quyền sử dụng đất nhưng đây là chuyển quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn
Trang 19Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật Tuy nhiên, với quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
luật pháp Việt Nam Trong luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm
“quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng
“Quyền sử dụng đất đai” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của
các nhà lập pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở
hữu của Nhà nước Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất”
chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Nguyễn Đình Bồng, 2006)
Ngoài ra người sử dụng đất còn được thể hiện các quyền: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013” ( Điều
167 Luật Đất đai 2013) So với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm
2013 đã bỏ quyền bảo lãnh của người sử dụng đất Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp:
nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ
Trang 20chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong
trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có nhu cầu sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,… Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc
sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế (trước đây là thuế chuyển quyền sử dụng đất và hiện nay là thuế thu nhập cá nhân), thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; mọi hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Trần Tú Cường & cs., 2012), (Lưu Quốc Thái, 2006)
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong
tình huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng
có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan
hệ dân sự mà có thể phát triển thành các mối quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm một tỷ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Trần Tú Cường & cs., 2012), (Lưu Quốc Thái, 2006)
Trang 21- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ không đầy đủ trong
quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng
nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả
nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Trần Tú Cường, 2012)
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể
dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
1.1.2 Cơ sở pháp lý
1.1.2.1 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
- Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất Điều 188 Luật đất đai 2013 cho biết:
+ Người sử dụng đất được thực hiện các chuyển quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền
sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
Trang 22- Có giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều
186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này
+ Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính
- Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Theo Điều 168, Luật đất đai 2013 quy định:
1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với trường hợp chuyển đổi quyền
sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền
2 Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê;
Trang 23chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tưu xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê lại sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật đất đai 2013
- Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
Theo Điều 190, Luật đất đai 2013 cho biết:
1 Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b, khoản 1, điều
179 của Luật đất đai 2013
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, cụm công nghiệp; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu
tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền
sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 điều 179 của Luật đất đai 2013 trừ trường hợp được quy định tại điều 179 của Luật này
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền
sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất; e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà
ở được nhận quyền chuyển QSDĐ ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở
Trang 24f) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển QSDĐ thông qua góp vốn bằng giá trị QSDĐ
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nha nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
h) Tổ chức kinh tế, tổ chức chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước cho thuê đất
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang sử dụng ổn định
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung QSDĐ
l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành
Trang 25m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập
2 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ không phụ thuộc vào nơi cư trú trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191
và Điều 192 của Luật đất đai 2013
1.1.2.2 Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
* Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 188 của Luật đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
* Trình tự và lệ phí chuyển quyền sử dụng đất
Bước 1: Người sử dụng đất được lựa chọn các hình thức công chứng
hoặc chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, được quy định tại khoản 3, Điều 167 Luật đất đai 2013
- Công chứng hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất
- Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi
có bất động sản
- Hồ sơ yêu cầu công chứng: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm:
Trang 26+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);
+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có
- Chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất
- Thẩm quyền: Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, được quy định tại khoản 2 và khoản 6, Điều 5, Nghị Định 23/2015/NĐ-CP
- Hồ sơ yêu cầu chứng thực: 01 bộ hồ sơ yêu cầu chứng thực bao gồm: + Dự thảo hợp đồng (nếu có);
+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có
Hồ sơ nộp tại bộ phận giao dịch 1 cửa thuộc ủy ban nhân dân cấp xã
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận (thị xã, huyện) đối với các địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai 1 cấp hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện nơi có đất;
- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:
a, Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Điều 13 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định cụ thể về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất: bao gồm:
+ Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Trang 27+ Văn bản về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
+ Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất: của một phần thửa đất
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với những trường hợp phải tách thửa, hợp thửa đất
+ Đơn đăng ký biến động theo mẫu 09/ĐK ban hành kèm theo Thông
tư số 24/2014/TT-BTNMT
b, Hồ sơ cho tặng quyền sử dụng đất:
+ Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
+ Văn bản về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
+ Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất: của một phần thửa đất
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với những trường hợp phải tách thửa, hợp thửa đất
+ Các giấy tờ pháp lý (bản sao giấy khai sinh, đăng ký kết hôn,… đối với các trường hợp được miễn thuế)
+ Đơn đăng ký biến động theo mẫu 09/ĐK ban hành kèm theo Thông
tư số 24/2014/TT-BTNMT
c, Hồ sơ nhận thừa kế quyền sử dụng đất: bao gồm:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai (bản chính)
Trang 28+ Di chúc hoặc biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất: của Tòa án nhân dân
đã có hiệu lực pháp luật (có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận thừa kế là duy nhất)
+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ
+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Giấy khai sinh (bản sao)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Giấy chứng tử (có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực đúng quy định
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
+ Giấy tờ khác, như bản sao chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân (trong trường hợp chưa có mã số thuế)
+ Bản kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, tờ khai thuế phi nông nghiệp (kê khai thuế, phí được thực hiện cùng với thời điểm đăng ký biến động nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay cho bên chuyển nhượng)…
+ Đơn đăng ký biến động theo mẫu 09/ĐK ban hành kèm theo Thông
tư số 24/2014/TT-BTNMT
Trang 29Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác
định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Thẩm quyền: cơ quan thuế
Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại
cơ quan thuế
Lệ phí: Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định
Thuế thu nhập cá nhân: Có hai phương pháp tính sau đây:
Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp dụng phương pháp này)
Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng)
Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên
chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế
Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước
bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Thời gian này không tính vào thời gian chủ sử dụng đất
đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước
Văn phòng đăng ký đất đai vào sổ đăng ký cấp giấy chứng nhận sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định và chuyển hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận
Trang 30và trả kết quả nơi nhận hồ sơ Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ, thu phí, lệ phí và trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
Theo quy định của pháp luật, các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể trình tự chuyển dịch quyền sử dụng đất cho phù hợp với từng địa phương
1.1.2.3 Các quy định văn bản pháp lý về thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
- Hiến Pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, ngày 28/11/2013
- Bộ luật Dân sự, số 91/2015/QH13, ban hành ngày 24/11/2015, có hiệu lực từ ngày 01/1/2017
- Luật Công chứng, số 53/2014/QH13, ban hành ngày 20/6/2014, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/17/2015
- Luật Thuế thu nhập cá nhân, số 04/2007/QH12, ban hành ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/1/2009
- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung điều 126 của Luật nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009, có hiệu lực từ ngày 01/9/2009
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc hội, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014, được sửa đổi, bổ sung bởi:Luật số 35/2018/QH14 ngày 20 tháng 11 năm 2018 của Quốc hội sửa đổi,
bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2019
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất
Trang 31- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất
- Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ ban hành Nghị định về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính
- Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
- Thông 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
- Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Thông tư Liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22 tháng 06 năm 2016 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ
sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất
Trang 32- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai
- Quyết định số 49/2014/QĐ-UBND ngày 19/8/2014 của UBND tỉnh Nghệ An Ban hành Quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho hộ gia đình,
cá nhân đang sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An
- Quyết định số 27/2015/QĐ-UBND ngày 09 tháng 4 năm 2015 về việc xác định lại diện tích đất ở gắn với thực hiện đăng ký biến động, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thửa đất ở có vườn, ao trên địa bàn tỉnh Nghệ An
- Quyết định Số: 47/2019/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2019 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An về việc ban hành trên địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An giai đoạn từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024
- Quyết định số 07/2020/QĐ-UBND ngày 06/4/2020 của UBND tỉnh Nghệ An ban hành quy chế phối hợp giải quyết một số thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Nghệ An
- Quyết định số 28/2021/QĐ-UBND ngày 17/9/2021 (thay thế Quyết định số Quyết định số 16/2018/QĐ-UBND ngày 04/3/2018) quy định về cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Nghệ An
Trang 331.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1.3.1 Yếu tố cung - cầu trên thị trường
Cung - cầu là quy luật tác động vào thị trường quyền sử dụng đất và mang đậm dấu ấn của quy luật kinh tế thị trường Tuy nhiên không phải lúc nào cung cầu cũng tương thích với nhau Quy luật này càng trở nên khắc nghiệt khi mà giá đất tăng dẫn đến có sự chênh lệch lớn với thu nhập bình quân của người dân lao động
Quy hoạch cung cầu phụ thuộc vào tổng quỹ đất, quy hoạch phát triển
đô thị và tổng quỹ đất được chuyển đổi mục đích sử dụng đất Khi mà các nhà máy, khu đô thị được xây dựng lên ngày càng nhiều thì kéo theo việc gia tăng
số cầu của bất động sản Chẳng hạn, Có 5 bất động sản muốn bán mà chỉ có 2 người mua, khi đó 2 người mua này có quyền lựa chọn bất động sản nào theo hướng có lợi cho mình, phù hợp nhất với khả năng tài chính Ngược lại, nếu chỉ có 3 bất động sản được bán trong thời gian đó nhưng lại có tới 10 người muốn mua thì khi đó người nào đến trước và trả giá cao thì sẽ có được bất động sản đó
Như vậy, có thể thấy, giá cả của đất đai là sự thể hiện chính xác nhất những ảnh hưởng của quy luật cung cầu
1.1.3.2 Yếu tố kinh tế
Giá đất là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị đất đai, là số tiền thỏa thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định Giá đất phụ thuộc rất lớn vào sự ổn định của đồng tiền Nếu sức mua của đồng tiền tăng, giá đất giảm, chẳng hạn, cùng một lượng tiền mua được một lượng hàng hóa lớn, các giao dịch liên quan đến đất đai sẽ chững lại vì tâm lý người bán muốn chờ giá
vì cho rằng giá sẽ tiếp tục tăng Ngược lại, nếu sức mua của đổng tiền giảm, giá đất sẽ tăng
Mức thu nhập hay giá trị của bất động sản mang lại có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản đó Nếu mà thu nhập từ bất động sản cao thì giá trị
Trang 34chuyển nhượng nó tăng cao theo Nhưng việc bạn mua được một mảnh đất bạn bán được với giá tốt, sau đó người tiếp theo bán lại với giá tốt hơn thì giá trị của mảnh đất đó càng tăng cao
Nhiều người sẵn sàng bỏ một khoản tiền khổng lồ để có được bất động sản ở vị trí có phong thủy đẹp, không chỉ đáp ứng nhu cầu ăn ở mà còn đáp ứng nhu cầu giải trí, vui chơi,…
1.1.3.3 Yếu tố pháp lý
Đất đai là tài sản quý giá, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật, đảm bảo việc sử dụng đất được thực hiện đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý
và có hiệu quả nhất
Mỗi mảnh đất sử dụng hợp pháp đều được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tình trạng pháp lý của đất đai: bao gồm các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,… Của mảnh đất sẽ giúp cho việc mua bán, thanh khoản được minh bạch Thực tế cho thấy, nếu hai mảnh đất tương tự nhau thì mảnh đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có giá cao hơn vì khi nhận chuyển nhượng mảnh đất có giấy tờ hợp pháp, quyền lợi của người dân sẽ được đảm bảo
Ngoài sự đảm bảo của Nhà nước thì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng là một trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Quy định về xây dựng: các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: Tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tranh chấp quyền sử dụng đất, hạn chế quyền sở hữu chung (xây dựng nhà ở khu vực quy hoạch đất nông nghiệp không quá 1 tầng, đất quy hoạch thương mại dịch vụ không được phép xây dựng với mục đích ở,…)
Các yếu tố pháp lý, cụ thể là chủ trương, chính sác, pháp luật của Đảng
và Nhà nước ảnh hưởng không nhỏ đến việc hình thành giá đất chính vì vậy,
Trang 35khi xác định giá đất cần có một sự hiểu biết nhất định về mảnh đất cần định giá và các yếu tố pháp lý có liên quan đến mảnh đất đó
1.1.3.4 Các yếu tố không gian, thời gian
Yếu tố không gian, thời gian ảnh hưởng không nhỏ tới việc hình thành giá đất Có thể tại thời điểm này đất đai là "vàng" hứa hẹn nhiều tiềm năng cho tương lai nếu được đầu tư, khai thác Tuy nhiên, cùng với thời gian và sự biến động của thị trường, sự tác động của các yếu tố khác s ẽ không còn cao như ban đầu Ví dụ, xem xét đến:
- Tính hữu dụng của nhà đất: tức là các giá trị khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm Nó cho bạn biết được sự thỏa mãn của người sử dụng bất động sản ở mức nào
- Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường: tức là giá trị cung cầu cân bằng hay là chênh lệch sẽ định giá được bất động sản đó tăng hay giảm theo nhu cầu của thị trường Nếu nhu cầu sử dụng căn hộ tăng cao thì giá đất nền
sẽ giảm xuống và ngược lại
Cũng giống như thời gian, không gian có ảnh hưởng lớn tới giá đất.Vị trí của khu đất là yếu tố quan trọng đầu tiên ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản Thường thì vị trí càng đẹp thì giá trị càng cao Thông thường vị trí trong bất động sản có 2 loại: vị trí tương đối, vị trí tuyệt đối Đó là những vị trí ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản mà bạn đang sở hữu
+ Vị trí tương đối: là vị trí nằm ngay trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ, hay một vùng nào đó thì nó sẽ có giá trị cao hơn những bất động sản cùng loại nhưng nằm ở các vùng ven trung tâm
+ Vị trí tuyệt đối: là những vị trí nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác
Trang 36Kích thước, diện tích mảnh đất: là những yếu tố tối ưu trong mục đích
sử dụng, thỏa mãn nhu cầu của đại đa số người mua Những mảnh đất có diện tích vuông, mặt tiền lớn thì được định giá cao
Ngoài ra, vị trí đất nằm ở khu vực cao hay thấp so với những khu vực đất lân cận cũng sẽ ảnh hưởng tới giá bất động sản Ở những khu vực thấp, vùng trũng thì sẽ bị ngập nước vào mùa mưa, hay bị hiện tượng thủy triều đối với khu vực ven biển thì giá trị sẽ thấp Nhưng về bất động sản du lịch hay nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật mà mang giá trị cao chính là một nơi ở thật cao và hai là một nơi cực thấp - khu vực ven biển,
Như vậy, yếu tố vị trí không gian và thời gian là vô cùng quan trọng Khi xác định giá đất, chúng ta cần nhìn nhận và có những hiểu biết nhất định, chính xác các thông tin về vị trí của khu đất, thời gian để có thể xác định đúng giá đất
1.2 Tổng quan về quyền sở hữu, sử dụng đất và hoạt động chuyển quyền
sử dụng đất trên thế giới và tại Việt Nam
1.2.1 Trên thế giới
Hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nói chung và quản lý nhà nước về đất đai tại các nước được chế định bởi các quy định pháp luật nên có nhiều hình thức khác nhau, đề tài nghiên cứu một số đại diện:
Trang 37pháp, pháp luật Malayxia tôn trọng, bảo vệ và coi đó như là một quyền thiêng liêng bất khả xâm phạm của công dân Chính vì vậy, nhân tố xuyên suốt trong các đạo luật về đất đai của Malayxia đều đảm bảo tính không thể hủy bỏ về quyền sở hữu tư nhân đất đai
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaysia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được mô tả trong bằng khoán Trước khi đăng
ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của bang Mọi giao dịch đều phải đăng
ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan Nó sẽ không được Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai ( là loại bằng khoán hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền, ) trên đất đai của mình
+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà
+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên
đó theo di chúc
- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh Ranh giới thửa đất còn đang là tạm thời Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế (QT) có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:
Trang 38+ Ranh giới đất còn là tạm thời
+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên đất của mình
Việc quản lý và sử dụng đất đai ở Malayxia gắn liền với tính chất đặc thù của thể chế nhà nước liên bang Đất đai hầu hết nằm dưới sự kiểm soát của chính quyền Trung ương nhưng việc trao quyền sử dụng đất và khai thác
sử dụng đất chi tiết lại nằm trong phạm vi kiểm soát của chính quyền địa phương Chính phủ can thiệp vào việc phát triển đất đai thông qua việc kiểm soát quy hoạch và đất đai, kiểm soát toàn bộ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phân chia đất, không ai có thể tiến hành bất kỳ hình thức triển đất đai nào nếu không được sự cho phép của chính quyền địa phương
Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được đền bù thỏa đáng Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi
có thể phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc việc chia tiền đền bù Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó đã khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc
sẽ được chuyển sang Tòa án Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai hợp pháp cho dù còn có các phản đối (Chu Tuấn Tú, 2000).
1.2.1.2 Australia
Tuy có đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật nhưng nói chung pháp luật đất đai Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc pháp luật của Anh quốc Luật Anh Quốc không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đất đai, luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải sở hữu Úc có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Úc quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân)
Trang 39Hình thức sở hữu, luật pháp của Úc quy định Nhà nước và tư nhân đều
có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất
Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật) Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000; Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005)
1.2.1.3 Trung Quốc
Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa là một quốc gia nằm ở khu vực Đông
Á Đây là quốc gia đông dân nhất trên thế giới, với số dân trên 1,4 tỷ người, diện tích là 9.596.961 triệu km², Trung Quốc là quốc gia có diện tích lục địa lớn thứ tư trên thế giới trong đó có phía Nam tiếp giáp với Việt Nam Tại Trung Quốc, quy định đất đai thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc
sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn), quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, quyền sử dụng đất đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai (Lưu Quốc Thái, 2006)
Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản
lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn
Trang 40bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai
Hiện nay quyền sử dụng đất tại Trung Quốc có thể chia làm hai loại: quyền sử dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao” Quyền sử dụng đất được “cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp, nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp
Năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDĐ
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án (Lưu Quốc Thái, 2006)
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSD đất không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong
