Dự án khách sạn ppt

Hiện trạng khu đấtKhu đất đang xây dở dang phần thô của một tòa nhà Khách sạn tiêu chuẩn 4 sao theo quy hoạch được duyệt của Sở Quy hoạch Kiến Trúc... Nội dung Phân tích các phương án

Nội dung

 Giới thiệu dự án

Vị trí khu đất

Saigon Trade Center

Nguyen Dinh Chieu Street

 Khu đất tọa lạc tại góc đường Đinh

Tiên Hoàng và Nguyễn Đình Chiểu, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh

 Cách trung tâm Thành phố 5 phút đi

xe máy

 Diện tích khu đất: 5.006m2

Hiện trạng khu đất

Khu đất đang xây dở dang phần thô của một tòa nhà Khách sạn tiêu chuẩn 4 sao theo quy hoạch được duyệt của

Sở Quy hoạch Kiến Trúc

Nam, diện tích 5.006m2, thời gian thuê từ 21/12/2000 đến

30/7/2019, giá thuê 28.000đ/m2/năm.

 Giấy chứng nhận quyền sử dụng số 00232/2a/QSDĐ/3603/UB do

Ủy Ban Nhân Dân Tp.HCM cấp ngày 24/09/2002, diện tích

5.006m2, thời gian cho thuê từ 21/12/2000 đến 30/07/2019

Chi tiết quy hoạch đã được duyệt

 Diện tích khuôn viên: 5.600m2

 Diện tích xây dựng: 2.903 m2

 Mật độ xây dựng: 58%

 Tổng số tầng: 13 tầng

 Hệ số sử dụng đất: 4,24

 Tổng diện tích sàn xây dựng: 21.240,26 m2, bao gồm:

- Tầng trệt: gồm 02 cửa hàng, 1 bar 38 chỗ, nhà hàng 90 chỗ, giải khát ngoài

trời 64 chỗ

- Tầng 1: Nhà hàng Nhật, Quầy giải khát, Ballroom 200 chỗ, parking 23 xe

- Tầng 2: 09 văn phòng cho thuê, 01 trung tâm thương mại, 01 câu lạc bộ

thể thao, hồ bơi, bar và parking 23 xe

- Tầng 3-13: khu vực khách sạn 267 phòng bao gồm 257 phòng Standard, 6

phòng Deluxe, 2 phòng Super Deluxe và 2 phòng Suite

Giả sử dự án được triển khai ngay ngày hôm nay

Nội dung

 Phân tích các phương án đầu tư

 Vietnam Airline tự phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt

Chi phí đầu tư

Phân tích nguồn vốn

VỐN ĐẦU TƯ BẰNG TIỀN MẶT NGUỒN VỐN

 Chi phí xây dựng: US$18.442.150 (83%)

 Chi phí phát triển: US$ 2.766.323 (12%)

Kế hoạch kinh doanh

 Thời gian thuê đất còn lại là 15 năm bao gồm 2 năm xây dựng và 13 năm hoạt động

 Bảng giá bán đơn vị sản phẩm:

 Chi phí thuê đất: VND158.000/m2/năm * 5.006m2 = VND791 triệu, tương đương US$49.434

 Chi phí khấu hao tính theo chuẩn mực kế toán Việt Nam hiện hành:

 Phần công trình xây dựng và nhà cũ: 35 năm

 Hệ thống kỹ thuật, thiết bị, trang trí nội thất: 5 năm

 Phần giá trị thanh lý còn lại sau khấu hao sẽ đưa vào dòng ngân lưu ròng tương đương giá trị còn lại của 22 năm

 Các chi phí hoạt động tương ứng được thiết lập dựa trên mức trung bình đã được tham khảo từ kết quả kinh doanh của các khách sạn 4 sao trong phạm vi Quận 1

 Thuế thu nhập doanh nghiệp: 28%

Phân tích dòng tiền dự án

 Vietnam Airline cần phải đầu tư thêm số tiền 9.4 triệu USD để phát triển dự án theo quy hoạch và đạt hiệu quả tài chính như sau:

 Hiện giá ròng của dự án 3.8triệu USD

 Tỷ suất thu hồi nội bộ IRR 20.3%

 Thời gian hoàn vốn khá dài 7.5 năm

Nội dung

 Phân tích các phương án đầu tư

 Airline Hotel JSC phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt

Cơ cấu vốn hiện tại

Nhà đầu tư thiểu số

 Vietnam Airline góp 60% vốn điều lệ của Airline Hotel JSC bằng quyền sử dụng khu đất, tương đương 3.6 triệu USD

 Phần giá trị tài sản trên đất còn lại tương đương 5.4 triệu USD sẽ được Công ty CP Airline Hotel trả chậm trong thời hạn 5 năm kể từ ngày đi vào hoạt động với lãi suất SIBOR + 1%, tạm tính 7%

Các giả thiết liên quan

 Quy hoạch của dự án không thay đổi so với phương án đầu tư đã trình bày ở trên

 Do đó, chi phí đầu tư và kế hoạch kinh doanh ước tính cũng không thay đổi

Phân tích nguồn vốn

VỐN ĐẦU TƯ BẰNG TIỀN MẶT NGUỒN VỐN

 Chi phí xây dựng: US$18.442.150 (79%)

 Chi phí phát triển: US$ 2.766.323 ( 12%)

 Nguồn vốn vay: US$ 12.700.000 (55%)

TỔNG CỘNG: US$ 23.215.672(100%)

*

* Vốn lưu động trong giai đoạn xây dựng phát sinh nhiều hơn là do khoảng tiền lãi vay phải trả cho

Vietnam Airline theo SIBOR + 1%, tạm tính ở đây là 7%

Phân tích dòng tiền dự án

 Vốn đầu tư bằng tiền mặt cần cho dự án: 10.5 triệu USD, trong đó:

 Vốn bằng tiền sẵn có: 2.4 triệu USD

 Vốn bằng tiền cần huy động thêm: 8.1 triệu USD

Phân tích dòng tiền của Vietnam Airline

 Giả thiết rằng vốn cần thêm cho dự án được huy động từ các cổ đông hiện hữu theo tỷ lệ góp vốn lần đầu

 Với việc góp thêm vốn 4.3triệu USD, Vietnam Airline sẽ đạt được hiệu quả tài chính như sau:

 Giá trị tài sản hình thành trên đất trả chậm 5.4 triệu USD

 Lãi suất từ khoản trả chậm nêu trên : 2.4 triệu USD

 Hiện giá ròng NPV 5.8 triệu USD, tỷ suất thu hồi nội bộ IRR là 33.3%

 Hiệu quả tài chính của 4 cổ đông thiểu số:

 Số vốn góp thêm theo tỷ lệ 40% như vốn góp lần đầu là 3.4 triệu USD

 Hiện giá ròng NPV là -1.6triệu USD, tỷ suất thu hồi nội bộ IRR là 10.7%

Nội dung

 Phân tích các phương án đầu tư

 Kiến nghị phương án đầu tư mới của VinaLand

CÔNG TY LIÊN DOANH Vốn điều lệ: 23.7 triệu USD bao gồm:

 Vốn bằng tiền: 20.1 triệu USD

 Vốn bằng quyền khai thác dự án tương đương 3.6 triệu USD

 Điều kiện hợp tác:

Công ty LD nhận trả thay cho Airline Hotel JSC khoản tiền trả chậm US$5.4 cho Vietnam Airline với lãi suất SIBOR + 1%

Phương án phát triển mới

 Mật độ xây dựng: 60%

 Tổng số tầng: 20 tầng

 Tổng diện tích xây dựng: 64.000 m2

 Tầng đế: 3 tầng, tương đương 5.000 m2x 60% x 3 = 9.000 m2

 Tòa tháp văn phòng: 20 tầng, tương đương 2.000m2 x 20 = 40.000 m2

 Tòa tháp khách sạn: 20 tầng (400 phòng), tương đương 750m2 x 20 = 15.000 m2

Chi phí đầu tư

Phân tích nguồn vốn

VỐN ĐẦU TƯ BẰNG TIỀN MẶT NGUỒN VỐN

 Chi phí xây dựng: US$37.100.000 (80%)

 Chi phí phát triển: US$ 5.565.000 ( 12%)

 Vốn lưu động trong

giai đoạn xây dựng: US$ 3.038.299 (8%)

TỔNG CỘNG: US$ 45.703.299 (100%)

 Vốn chủ sở hữu bằng tiền :US$ 20.103.299 (45%)

 Nguồn vốn vay: US$ 25.600.000 (55%)

TỔNG CỘNG: US$45.703.299 (100%)

Kế Hoạch Kinh Doanh

 Thời gian thuê đất theo hợp đồng thuê đất là từ 21/12/2000 đến 30/07/2019 và được gia hạn thêm sau ngày 30/07/2019

 Phân tích doanh thu

 Khu Thương mại và Văn phòng:

 Giá cho thuê dự kiến (Giá ròng):

 Khu thương mại: năm đầu tiên là US$50/m2/tháng

 Khu văn phòng loại B: năm đầu tiên là US$22/m2/tháng

 Khu tầng hầm: US$90/chỗ đậu xe

 Hệ số tăng giá ước tính là 3% sau mỗi 2 năm

 Hệ số khai thác ước tính là 50% trong năm đầu tiên, 70% trong năm tiếp theo và 90% cho những năm sau đó

 Khu Khách sạn:

 Giá phòng ước tính là US$80/phòng/đêm; hệ số tăng trưởng 5%/năm

 Hệ số khai thác trong năm đầu tiên là 50%, 70% trong năm kế tiếp và 80% mỗi năm sau đó

 Doanh thu từ dịch vụ ăn uống và dịch vụ khác tương đương 40% và 20% dịch vụ cho thuê phòng

 Các chi phí tương ứng được thiết lập dựa trên mức trung bình đã được tham khảo từ kết quả kinh doanh của các khách sạn 4 sao trong pham vi Quận 1

Phân tích dòng tiền dự án

Phân tích dòng tiền của Airline Hotel JSC

Phân tích dòng tiền VinaLand

Hiệu quả tài chính của Vietnam Airline