luận văn hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại công ty cổ phần đầu tư và phát triển minh anh

Hiện nay, nhu cầu đầu tư xây dựng cơ bản là rất lớn, nhưng trong quá trình tổ chức thực h ện thì vấn đề quản lý chất lượng và hiệu quả đối với các dự án đầu tư xây dựng thì còn tồn tại n

BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH KHOA KINH TẾ

DƯƠNG THỊ THANH HUYỀN

Mã số : 62

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS LƯƠNG THU THỦY

Hà Nội – 2020

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả nêu trong đề cương chi tiết luận văn tốt nghiệp là trung thực xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập

Tác giả luận văn tốt nghiệp

(Ký và ghi rõ họ tên)

Dương Thị Thanh Huyền

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

1.1 Dự án đầu tư và đặc trưng cơ bản của dự án đầu tư 9

1.2.1 Khái niệm tổ chức quản lý dự án đầu tư 15

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

Chương 2: Công tác quản lý dự đầu tư tại Công ty cổ phần đầu tư

và phát triển Minh Anh – trường hợp dự án đầu tư xây dựng khu

nhà ở Quý Cao, Hải Dương

26

2.2 Giới thiệu khái quát dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở Quý Cao, Hải

2.4 Đánh giá công tác quản lý dự án tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý dự án tại công ty

cổ phần đầu tư và phát triển Minh Anh

67

3.1 Mục tiêu, phương hướng phát triển Công ty CP Đầu tư và Phát triển

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý dự án tại Công ty Minh Anh 69

Kết luận

79

Danh mục tài liệu tham khảo

79

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

2.1 Các chỉ tiêu của dự án 11 tầng NOCT

2.4 Tổng dự toán công trình nhà 11 tầng NOCT

2.5 Điều chỉnh thay đổi trong tổng dự toán công

2.1 Sơ đồ tổ chức quản lý dự án của công ty

2.2 Sơ đồ quy trình quản lý phạm vi

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

MỞ ĐẦU

- Tính cấp thiết của đề tài

Đầu tư xây dựng là tiền đề quan trọng để phát triển đối với mọi hình thái kinh tế xã hội Hiện nay, nhu cầu đầu tư xây dựng cơ bản là rất lớn, nhưng trong quá trình tổ chức thực h ện thì vấn đề quản lý chất lượng và hiệu quả đối với các dự án đầu tư xây dựng thì còn tồn tại nhiều vấn đề cần phải quan tâm, đặc biệt là công tác quản lý các dự án đầu tư xây dựng

cơ bản tại các doanh nghiệp tư nhân Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn đó, nhằm góp phần hoàn thiện công tác quản lý các dự án đầu tư xây dựng

cơ bản, em đã lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu

tư xây dựng tại Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Minh Anh” làm luận văn tốt nghiệp cử nhân kinh tế

- Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn kế hợp sử dụng một số phương pháp như: phương pháp thu thập số liệu; phương pháp tổng hợp phân tích như: thống kê mô tả; phân tích nhân tố, hồi quy và kiểm định thống kê nhằm hướng đến các mục tiêu nghiên cứu

- Mục đích nghiên cứu

Thứ nhất, hệ thống hóa làm rõ những vấn đề lý luận về Công tác Quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Minh Anh

Thứ hai, nghiên cứu, đánh giá thực trạng Công tác Quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Minh Anh Qua đó làm rõ những ưu điểm và phát hiện một số hạn chế của công ty trong quá trình Quản lý dự án đầu tư xây dựng

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

Thứ ba, đưa ra giải pháp nhằm khắc phục các hạn chế để hoàn thiện hơn Công tác Quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Minh Anh

- Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu lý luận và đánh giá thực trạng

Công tác Quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Minh Anh

Phạm vi nghiên cứu: Công tác Quản lý dự án đầu tư xây dựng do

Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Minh Anh thực hiện

- Phương pháp nghiên cứu

Để hoàn thiện luận văn này, trong quá trình nghiên cứu đề tài em đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

Phương pháp nghiên cứu tài liệu: Tham khảo các tài liệu về quản

lý dự án, quản lý tiến độ và chất lượng dự án; sử dụng tài liệu, hồ sơ quản lý

dự án xây dựng của Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Minh Anh để thu thập những thông tin cần thiết phục vụ cho việc hoàn thành đề tài nghiên cứu

Phương pháp duy vật biện chứng: Tìm hiểu mối quan hệ giữa

lý thuyết và thực tế thực hiện Công tác Quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Công ty CP đầu tư và phát triển Minh Anh

Phương pháp thống kế, phân tích, tổng hợp tài liệu: Thống kê

những thông tin, dữ liệu thu thập được để tiến hành phân tích, đánh giá Sau đó thông tin sẽ được tập hợp lại để đưa ra những nhận định tổng hợp, khách quan từ đó phát hiện những ưu nhược điểm, tìm ra nguyên nhân

và giải pháp khắc phục

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

Phương pháp quan sát và phỏng vấn: Quan sát trực tiếp việc

tiến hành Quản lý dự án của các dự án đầu tư xây dựng cơ bản của công

ty trong các chuyến thực địa và trực tiếp phỏng vấn các anh chị trong ban Quản lý dự án để thu thập được các thông tin liên quan

- Kết cấu của đề tài nghiên cứu

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn

gồm 3 chương:

Chương 1: Lý luận chung về dự án và quản lý dự án

Chương 2: Công tác quản lý dự đầu tư tại Công ty cổ phần đầu tư và phát triển

Minh Anh – trường hợp dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở Quý Cao, Hải Dương

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý dự án tại Công ty cổ phần

đầu tư và phát triển Minh Anh

Qua quá trình tìm hiểu và sự giúp đỡ của ban lãnh đạo, Ban Quản lý dự

án của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển và đặc biệt là sự hướng dẫn của

Cô T.S Lương Thu Thủy, em đã hoàn thành bài chuyên đề này

Do thời gian cũng như trình độ chuyên môn còn cần nhiều cố gắng, em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của cô để hoàn thiện chuyên đề tốt nhất

Em xin chân thành cảm ơn

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỰ ÁN VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN

1.1 Dự án đầu tư và đặc trưng cơ bản của dự án đầu tư

1.1.1 Khái niệm Dự án đầu tư

Theo Wikipedia, Dự án (Project) là một tập hợp các hoạt động có liên quan đến nhau được thực hiện trong một khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực đã được giới hạn; nhất là nguồn tài chính có giới hạn để đạt được những mục tiêu cụ thể, rõ ràng, làm thỏa mãn nhu cầu của đối tượng mà dự án hướng đến Thực chất, Dự án là tổng thể những chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau được thiết kế nhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong một thời gian nhất định Dự án bao gồm dự án đầu tư và dự án hỗ trợ kỹ thuật sản phẩm phải được đánh giá cao và chất lượng

Theo Viện quản lý dự án Hoa Kỳ (PMI), Dự án (Project) là một nỗ lực tạm thời được thực hiện để tạo ra một sản phẩm, dịch vụ hay kết quả duy nhất

Theo Nghị định 52/1999 NĐ-CP về quy chế quản lý đầu tư và xây dựng

cơ bản, Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất có liên quan tới việc bỏ vốn để tạo vốn, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian nhất định

1.1.2 Phân loại dự án đầu tư

Dự án bao gồm : dự án đầu tư và dự án hỗ trợ kỹ thuật

Dự án đầu tư

a Theo quy mô và tính chất

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

Dự án quan trọng quốc gia

Dự án,công trình đầu tư tại Việt Nam có một trong các tiêu chí sau đây

là dự án, công trình quan trọng quốc gia :

- Tổng vốn đầu tư từ ba mươi lăm nghìn tỷ đồng trở lên,trong đó vốn nhà nước từ mười một nghìn tỷ đồng trở lên

- Dự án ,công trình có ảnh hưởng lớn đến môi trường hoặc tiềm ẩn khả năng ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường , bao gồm : Nhà máy điện hạt nhân

- Dự án, công trình sử dụng đất có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên,khu bảo vệ cảnh quan, khu rừng nghiên cứu, thực nghiệm khoa học từ 50 hecta trở lên, rừng phòng hộ đầu nguồn từ 50 hecta trở lên, rừng phòng hộ chắn gió,chắn cát bay, chắn sóng lấn biển, bảo vệ môi trường từ 500 hecta trở lên, rừng sản xuất từ

1000 hecta trở lên

- Dự án, công trình sử dụng đất có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa nước từ hai vụ trở lên với quy mô từ 500 hecta trở lên

- Dự án, công trình phải di dân tái định cư từ hai mươi nghìn người trở lên

ở miền núi, từ năm mươi nghìn người trở lên ở các vùng khác

- Dự án, công trình đầu tư tại địa ban có di tích quốc gia có giá trị đặc biệt quan trọng về lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng cấp quốc gia

- Dự án, công trình đầu tư tại địa bàn đặc biệt quan trọng đối với quốc gia

về quốc phòng, an ninh

- Dự án, công trình đòi hỏi phải áp dụng cơ chế, chính sách đặc biệt cần được Quốc hội quyết định

Dự án, công trình đầu tư ra nước ngoài có một trong các tiêu chí sau đây

là dự án, công trình quan trọng quốc gia :

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

- Tổng vốn đầu tư ra nước ngoài từ hai mươi nghìn tỷ đồng trở lên,trong đó vốn nhà nước đầu tư ra nước ngoài từ bảy nghìn tỷ đồng trở lên

- Dự án, công trình đòi hỏi phải áp dụng cơ chế chính sách đặc biệt cần được Quốc hội quyết định

* Dự án nhóm A :

1 Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thuộc lĩnh vực bảo vệ an ninh, quốc phòng có tính chất bảo mật quốc gia, có ý nghĩa chính trị xã hội quan

trọng

2 Các dự án đầu tư xây dựng công trình: sản xuất chất độc hại, chất nổ,

hạ tầng khu công nghiệp

3 Các dự án đầu tư xây dựng công trình:công nghiệp điện, khai thác dầu khí, hóa chất, phân bón, chế tạo máy, xi măng; luyện kim, khai thác chế biến khoáng sản, các dự án giao thông (cầu, cảng biển, cảng sông, sân bay, đường sắt, đường quốc lộ ); xây dựng khu nhà ở: trên 1.500 tỷ đồng

4 Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thủy lợi, giao thông cấp thoát nước và công trình hạ tầng kỹ thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin điện tử, tin học, hóa dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí khác, sản xuất vật liệu,

bưu chính, viễn thông: trên 1.000 tỷ đồng

5 Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp nhẹ, sành sứ, thủy tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, chế biến nông, lâm, thủy sản: trên 700 tỷ đồng

6 Các dự án đầu tư xây dựng công trình: y tế, văn hóa, giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng khác (trừ xây dựng khu nhà ở), kho tàng,

du lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu khoa học và các dự án khác: trên 500 tỷ đồng

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

* Dự án nhóm B :

Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp điện, khai thác dầu khí, hóa chất, phân bón, chế tạo máy, xi măng, luyện kim, khai thác chế biến khoáng sản, các dự án giao thông (cầu, cảng biển, cảng sông, sân bay,

đường sắt, đường quốc lộ); xây dựng khu nhà ở: từ 75 đến 1.500 tỷ đồng

1 Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thủy lợi, giao thông, cấp thoát nước và công trình hạ tầng kỹ thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin điện tử, tin học, hóa dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí khác, sản xuất vật liệu,

bưu chính, viễn thông : từ 50 đến 1.000 tỷ đồng

2 Các dự án đầu tư xây dựng công trình: hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới, công nghiệp nhẹ, sành sứ, thủy tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, chế biến nông, lâm, thủy sản:

2 Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thủy lợi, giao thông, cấp thoát nước và công trình hạ tầng kỹ thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin điện tử, tin học, hóa dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí khác, sản xuất vật liệu, bưu chính, viễn thông: từ dưới 50 tỷ đồng

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

3 Các dự án đầu tư xây dựng công trình: hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới, công nghiệp nhẹ, sành sứ, thủy tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, chế biến nông, lâm, thủy sản:dưới 40 tỷ đồng

4 Các dự án đầu tư xây dựng công trình : y tế, văn hóa, giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng khác khác (trừ xây dựng khu nhà ở), kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu khoa học và các dự án khác: dưới 30 tỷ đồng

b) Theo nguồn vốn đầu tư

Dự án sử dụng vốn Ngân sách Nhà nước

Dự án sử dụng vốn tín dụng do nhà nước bảo lãnh , vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước

Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước

Dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn

Ngoài ra

Xét theo lĩnh vực hoạt động xã hội dự án đầu tư bao gồm: Dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh, dự án đầu tư phát triển khoa học kỹ thuật, dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng hoạt động của các dự án này có quan hệ tương

hỗ lẫn nhau

Xét theo thời gian thực hiện dự án bao gồm: dự án đầu tư trung hạn, dự án đầu tư dài hạn

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

Dự án hỗ trợ kỹ thuật (Dự án sử dụng nguồn hỗ trợ phát triển chính thức)

Dự án hỗ trợ kỹ thuật: là dự án có mục tiêu hỗ trợ phát triển năng lực và thể chế hoặc cung cấp các yếu tố đầu vào kỹ thuật để chuẩn bị thực hiện các chương trình thực hiện dự án thông qua hoạt động cung cấp chuyên gia, đào tạo hỗ trợ thiết bị, tư liệu và tài liệu, hội thảo tham quan khảo sát

1.1.3 Đặc trưng cơ bản của dự án đầu tư

- Có mục đích, kết quả và nguồn lực xác định: Mỗi dự án có mục tiêu, nguồn lực và kết quả nhất định, được xác định ngay từ đầu

- Có chu kỳ phát triển riêng và có thời gian tồn tại hữu hạn: Mỗi dự án là một sự sáng tạo một thực thể sống, chu kỳ của dự án trải qua các giai đoạn: Hình thành, phát triển … và kết thúc Không có dự án nào kéo dài mãi mãi Khi kết thúc dự án, dự án được chuyển giao cho bộ phận quản lý vận hành Nhóm quản trị dự án giải tán

- Sản phẩm của dự án mang tính đơn chiếc, độc đáo và mới lạ Kết quả của

dự án không phải là sản phẩm hàng loạt mà là sản phẩm duy nhất không trùng lặp

- Dự án liên quan đến nhiều bên và có sự tương tác phức tạp giữa các bộ phận quản lý chức năng với quản lý dự án.Dự án nào cũng có sự tham gia của nhiều bên: chủ đầu tư, người được hưởng thụ dự án, các nhà tư vấn, nhà thầu, các cơ quan quản lý nhà nước, đặc biệt là quan hệ giữa các thành viên của Ban quản lý dự án với cơ quan chủ quản – tùy theo tính chất của dự án

và yêu cầu của chủ đầu tư mà sự tham gia của các bên cũng khác nhau

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

- Tính bất định và độ rủi ro cao Thực hiện dự án thường trong khoảng thời gian dài nên chịu nhiều biến động: Tự nhiên, giá vật tư thiết bị … đồng thời

dự án cũng bắt đầu từ ý tưởng mới do vậy có thể chưa chuẩn, cần thay đổi

1.2 Quản lý dự án đầu tư

1.2.1 Khái niệm tổ chức quản lý dự án đầu tư

Theo Viện quản lý dự án (PMI), Quản lý dự án đầu tư là việc áp dụng kiến thức, kỹ năng, công cụ, kỹ thuật vào các hoạt động của dự án, nhằm đáp ứng các yêu cầu chung của dự án Việc Quản lý dự án được thực hiện thông qua ứng dụng phù hợp, tích hợp các quy trình quản lý được xác định cho dự án một cách hiệu quả

1.2.2 Vai trò của quản lý dự án đầu tư

Liên kết tất cả các hoạt động, các công việc của dự án

Tạo điều kiện thuận lợi cho việc thường xuyên, gắn bó giữa nhóm quản

lý dự án với khách hàng và các nhà cung cấp đầu vào dự án

Tăng cường sự hợp tác giữa các thành viên và chỉ rõ trách nhiệm của các thành viên tham gia dự án

Tạo điều kiện phát hiện sớm những khó khăn vướng mắc nảy sinh và điều chỉnh kịp thời trước những thay đổi hoặc điều kiện không dự đoán được

Tạo điều kiện cho việc đàm phán trực tiếp giữa các bên liên quan để giải quyết các bất đồng

Tạo ra sản phẩm và dịch vụ có chất lượng cao hơn

Vai trò của tổ chức quản lý xuất hiện ngay từ khi dự án bắt đầu hình thành ý tưởng của chủ đầu tư và tiếp tục xuyên suốt trong quá trình thực hiện

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

cạnh tổ chức quản lý dự án đầu tư là rất cần thiết và quan trọng trong nội dung lập dự án đầu tư

Ngay từ giai đoạn đầu tiên hình thành dự án đòi hỏi chủ đầu tư phải biết

tổ chức thu thập, phân tích và xử lý thông tin về nguồn lực tài chính, thị trường,

kỹ thuật, công nghệ và những lợi ích tài chinh, kinh tế có khả năng đạt được

Để thực hiện được điều này, đơn vị thực hiện đầu tư cần chi đạo một bộ máy chuyện môn nhằm tổ chức nghiện cứu, phát hiện khả năng khai thác các thông tin cần thiết Có thể nói, ở giai đoạn này chức năng tổ chức quản lý được phát huy thông qua vai trò tổ chức thu thập và xử lý thông tin, điều hòa phối họp các mối quan hệ giữa các yếu tố của quá trình phân tích, kiểm tra tính thực tiễn về hiệu quả tài chính và kinh tế mà dự án mang lại, hoạch định mục tiêu phát triển

và loại trừ mọi rủi ro có thể gặp phải trong quá trình thực hiện dự án

Tiếp theo là giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi, nghiên cứu tốt khía cạnh

tổ chức quản lý sẽ giúp chủ đầu tư định hướng cụ thể cho công cuộc chuẩn bị đầu tư Nói cách khác, Nghiên cứu tiền khả thi phải nhằm giải đáp cho chủ đầu

tư về khả năng thỏa mãn các điều kiện cơ bản của việc đầu tư để họ đi đến một quyết định là nên tiếp tục bỏ vốn nghiên cứu dự án ở mức độ sâu hơn hay bác

bỏ dự án hay phải tiến hành nghiên cứu lại cơ hội đầu tư Trong giai đoạn này,

để tiến hành nghiên cứu tiền khả thì, chủ đầu tư bắt đầu hình thành tổ chức, tập hợp nhân viên, thu thập và xử lý các thông tin theo yêu cầu của dự án Một số thông tin quan trọng cần được phân tích đầy đủ như thông tin về thị trường, thông tin về các nguồn cung cấp các yếu tố đầu vào, các khu vực địa điểm thực hiện dự án, dự toán chi phí, xác định sơ bộ loại hình tổ chức sản xuất và bước đầu định hình bộ máy quản lý doanh nghiệp trong tương lai Trên cơ sở phân tích thông tin, người ta tiến hành soạn thảo các văn kiện về nghiên cứu tiền khả thi dự án đầu tư Với khối lượng công việc như vậy, nếu thiêu sự phối hợp nhịp

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

nhàng, đồng bộ giữa các bộ phận, giữa các cá nhân trong quá trình thu thập và

xử lý thông tin thì chắc chắn sẽ khó thực hiện được ý đồ của chủ đầu tư Vì vậy, việc nghiên cứu và đề xuất các giải pháp về tổ chức quản lý trong giai đoạn này

có ý nghĩa hết sức quan trọng

Giai đoạn nghiên cứu khả thi là giai đoạn mà dự án được nghiên cứu một cách toàn diện, triệt để và sâu sắc trên nhiều khía cạnh khác nhau Đây là giai đoạn có khối lượng công việc lớn và phức tạp, kết thúc giai đoạn này là hoàn tất về cơ bản giai đoạn chuẩn bị đầu tư Việc nghiên cứu, điều phối công việc trong giai đoạn này hoàn toàn thuộc về vai trò tổ chức quản lý của đơn vị thực hiện đầu tư và bộ máy giúp việc Trong giai đoạn này, bên cạnh việc nghiên cứu kỹ lưỡng các khía cạnh: Thị trường, kỹ thuật, tài chính, kinh tế-xã hội cần phải đặc biệt nghiên cứu đầy đủ, toàn diện mặt tổ chức quản lý của dự án mà

cụ thể là phải xác định bộ máy tổ chức quản lý, hình thức và quy mô sản xuất,

cơ cấu tổ chức sản xuất, cơ cấu bộ máy quản trị nội bộ doanh nghiệp và dự kiến phương thức tuyển chọn, đào tạo nhân lực Trong giai đoạn này, nếu việc nghiên cứu khía cạnh tổ chức quản lý dự án không nghiêm túc, thiếu cơ sở khoa học sẽ dẫn đến những hạn chế không nhỏ khi đưa dự án vào khai thác,vận hành

Giai đoạn thực hiện dự án là giai đoạn mà đơn vị thực hiện đầu tư phải

có một bộ máy đủ mạnh, có năng lực tổ chức, điều phối, hoạch định một cách nhịp nhàng, ăn khớp giữa các khâu trong từng phần việc cụ thể, đảm bảo cung cấp đầy đủ và kịp thời các yếu tố cần thiết theo tiến độ thi công Sự chậm trễ

và kéo dài thời hạn hoàn tất công trình sẽ dẫn đến sự hạn chế phát huy hiệu quả hoạt động đầu tư và do đó sẽ gây ra nhiều hậu quả khác khi dự ăn đi vào khai thác, vận hành

Giai đoạn vận hành, khai thác các kết quả đầu tư là giai đoạn dự án đi

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

kinh tế, tài chính của dự án đầu tư đạt cao hay thấp trong giai đoạn này phụ thuộc rất lớn vào tài tổ chức, điều phối và quản lý các mặt hoạt động kinh doanh của bộ máy quản trị doanh nghiệp

Công tác tổ chức quản lý giữ vai trò rất quan trọng xuyên suốt quá trình hình thành và thực hiện dự án đầu tư, vai trò của nó ngày càng rõ dẫn để cuối cùng hình thành một bộ máy quản lý chỉ đạo toàn bộ hoạt động của dự án Do giai đoạn vận hành, khai thác là giai đoạn mà hiệu quả khai thác nguồn lực được thể hiện rõ nét nhất và phụ thuộc nhiều vào năng lực tổ chức quản lý và điều hành nên chương trình này chủ yếu tập trung vào nội dung tổ chức quản

lý dự án trong giai đoạn vận hành, khai thác

1.2.3 Mô hình quản lý dự án

1.2.3.1 Một số nguyên tắc cơ bản khi xây dựng bộ máy tổ chức QLDA

Theo em, để bảo đảm tính khoa học và hiệu quả của bộ máy quản lý, cần được tuân thủ các nguyên tắc:

- Thống nhất về mặt chức năng

- Tinh gọn

- Mối quan hệ giữa quyền hạn và trách nhiệm

- Báo cáo một thủ trưởng

- Giám sát và lãnh đạo

- Tầm hạn kiểm soát

- Linh hoạt

1.2.3.2 Các mô hình tổ chức quản lý dự án đầu tư

- Mô hình tổ chức quản lý dự án theo các bộ phận chức năng

Là mô hình trong đó chủ đầu tư không thành lập ra ban quản lý dự án chuyên trách mà thành viên của ban quản lý dự án là các cán bộ từ các

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

phòng ban chức năng làm việc kiêm nhiệm; Hoặc chức năng quản lý dự

án được giao cho một phòng chức năng nào đó đảm nhiệm

- Mô hình tổ chức quản lý dự án có ban quản lý dự án chuyên trách

Chủ đầu tư thành lập ra ban quản lý dự án chuyên trách, chịu trách nhiệm

tổ chức thực hiện toàn bộ các công việc của dự án

- Mô hình tổ chức quản lý dự án theo ma trận

Là mô hình trong đó thành viên của nhóm dự án được tập hợp từ các cán

bộ của các bộ phận chức năng khác nhau dưới sự điều hành của nhóm trưởng còn gọi là giám đốc (chủ nhiệm) dự án Mỗi cán bộ có thể tham gia cùng lúc vào hai hoặc nhiều dự án khác nhau và chịu sự chỉ huy đồng thời của cả trưởng nhóm dự án và trưởng bộ phận chức năng

1.2.4 Nội dung quản lý dự án

1.2.4.1 Quản lý vĩ mô và quản lý vi mô đối với các dự án

- Quản lý vĩ mô đối với dự án

Quản lý vĩ mô hay quản lý nhà nước đối với dự án bao gồm tổng thể các biện pháp vĩ mô tác động đến các yếu tố của quá trình hình thành, thực hiện và kết thúc dự án

Trong quá trình triền khai dự án, nhà nước mà đại diện là các cơ quan quản ý nhà nước về kinh tế luôn theo dõi chặt chẽ, định hướng và chi phối hoạt động của dự án nhằm đảm bảo cho dự án đóng góp tích cực vào việc phát triển kinh tế - xã hội Những công cụ quản lý vĩ mô chính của nhà nước để quản lý dự án bao gồm các chính sách, kế hoạch, quy hoạch như chính sách về tài chính, tiền tệ, tỷ giá, lãi suất, chính sách

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

đầu tư, chính sách thuế, hệ thống pháp luật, những quy định về chế độ

kế toán, bảo hiểm, tiền lương

- Quản lý vi mô đối vơi hoạt động dự án

Quản lý dự án ở tâm vi mô là quản lý các hoạt động cụ thể của dự án

Nó bao gồm nhiều khâu công việc như lập kế hoạch, điều phối, kiểm soát, các hoạt động dự án

Quản lý dự án bao gồm hàng loạt vấn đề như quản lý thời gian, chi phí, nguồn vốn đầu tư, rủi ro, quản lý hoạt động mua bán Quá trình quản

lý được thực hiện trong suốt các giai đoạn từ chuẩn bị đầu tư đến giai đoạn vận hành các kết quả của dự án Trong từng giai đoạn, tuy đối tượng quản lý cụ thể có khác nhau nhưng đều phải gắn với ba mục tiêu

cơ bản của hoạt động quản lý dự án là: thời gian, chi phí và kết quả hoàn thành

1.2.4.2 Lĩnh vực quản lý dự án

Theo đối tượng quản lý, quản lý dự án bao gồm các nội dung như trong bảng 10.2 Quản lý dự án bao gồm chín lĩnh vực chính cần được xem xét nghiên cứu (theo Viện Nghiên cứu Quản trị Dự án Quốc tế (PMI)) là:

- Lập kế hoạch tổng quan: Lập kế hoạch tổng quan cho dự án là quá trình tổ chức dự án theo một trình tự logic, là việc chi tiết hoặc các mục tiêu của dự án thành những công việc cụ thể và hoạch định một chương trình thực hiện những công việc đó nhằm đảm bảo các lĩnh vực quản lý khác nhau của dự án đã được kết hợp một cách chính xác và đầy đủ

- Quản lý phạm vi: quản lý phạm vi của dự án là việc xác định, giám sát việc thực hiện mục đích, mục tiêu của dự án, xác định công việc nào thuộc về dự án và cần phải thực hiện, công việc nào nằm ngoài phạm

vi của dự án

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

- Quản lý thời gian: Quản lý thời gian là việc lập kế hoạch, phân phối

và giám sát tiến độ thời gian nhằm đảm bảo thời gian hoàn thành dự án

Nó chỉ rõ mỗi công việc phải kéo dài bao lâu, khi nào bắt đầu, khi nào kết thúc và toàn bộ dự án báo giờ sẽ hoàn thành

- Quản lý chi phí: quản lý chi phí của dự án là quá trình dự toán kinh p

hí, giám sát thực hiện chi phí theo tiến độ cho từng công việc và toàn

bộ dự án, là việc tổ chức, phân tích số liệu và báo cáo những thông tin

về chi phí

- Quản lý chất lượng: quản lý chất lượng là quá trình triển khai giám sát những tiêu chuẩn chất lượng cho việc thực hiện dự án, đảm bảo chất lượng sản phẩm dự án phải đáp ứng mong muốn của chủ đầu tư

- Quản lý nhân lực: quản lý nhân lực là việc hướng dẫn, phối hợp

những nỗ lực của mọi thành viên tham gia dự án vào việc hoàn thành mục tiêu dự án Nó cho thấy việc sử dụng lực lượng lao động của dự án hiệu quả đến mức nào?

- Quản lý thông tin: quản lý thông tin là quá trình đảm bảo các dòng thông tin thông suốt một cách nhanh nhất và chính xác giữa các thành viên dự án và với các cấp quản lý khác nhau Thông qua quản lý thông tin có thể trả lời ba câu hỏi: ai cần thông tin về dự án, mức độ chi tiết cả các nhà quản lý dự án cần báo cáo cho họ bằng cách nào?

- Quản lý rủi ro: quản lý rủi ro là việc nhận diện các nhân tố rủi ro của

dự án, lượng hóa mức độ rủi ro và có kế hoạch đối phó cũng như quản

lý từng loại rủi ro

- Quản lý hợp đồng và hoạt động mua bán Quản lý hợp đồng và hoạt động mua bán của dự án là quá trình lựa chọn nhà cung cấp hàng hóa

và dịch vụ, thương lượng, quản lý các hoạt động và điều việc mua bán nguyên vật liệu, trang thiết bị, dịch vụ cần thiết cho dự án Quá trình quản lý này nhằm giải quyết vấn đề: bằng cách nào dự án nhận được hàng hóa và dịch vụ cần thiết của các tổ chức bên ngoài? Tiến độ cung, chất lượng cung ra sao?

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

Bảng 1.1 Các lĩnh vực của quản lý dự án 1.2.4.3 Quản lý theo chu kỳ của dự án

Dự án là một thực thể thống nhất, thời gian thực hiện dài và có độ bất định nhất định nên các tổ chức, đơn vị thường chia dự án thành một số giai đoạn để quản lý thực hiện Mỗi giai đoạn được đánh dấu bởi việc thực hiện một hoặc nhiều công việc Tổng hợp các giai đoạn này được gọi là chu kỳ của dự án Chu kỳ dự án xác định thời điểm bắt đầu, thời điểm kết thúc và thời gian thực hiện dự án Chu kỳ dự án xác định những công việc nào sẽ được thực hiện trong từng pha và ai sẽ tham gia thực hiện Nó cũng chỉ ra những công việc nào còn lại ở giai đoạn cuối

sẽ thuộc và không thuộc phạm vi dự án

Tùy theo mục đích nghiên cứu, có thể phân chia chu kỳ dự án thành nhiều giai đoạn khác nhau Chu kỳ của mộ dự án sản xuất công nghiệp thông thường được chia thành 4 giai đoạn: xây dựng ý tưởng, giai đoạn phát triển, giai đoạn triển khai, giai đoạn kết thúc

Giai đoạn xây dựng ý tưởng

Xây dựng ý tưởng dự án là việc xác định bức tranh toàn cảnh về mục tiêu, kết quả cuối cùng và phương pháp thực hiện kết quả đó Xây dựng

ý tưởng dự án được bắt đầu ngay khi dự án được bắt đầu hình thành

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

Tập hợp số liệu, xác định nhu cầu, đánh giá độ rủi ro, dự tính nguồn lực, so sánh lựa chọn dự án là những công việc được triển khai và cần được quản lý trong giai đoạn này

Quyết định chọn lựa dự án là những quyết định chiến lược dựa trên mục đích, nhu cầu và các mục tiêu lâu dài của tổ chức doanh nghiệp Trong giai đoạn này, những nội dung được xét đến là mục đích yêu cầu của dự án, tính khả thi, lợi nhuận tiềm năng, mức độ chi phí, độ rủi ro

và ước tính nguồn lực cần thiết Đồng thời cũng cần làm rõ hơn nữa ý tưởng dự án bằng cách phác thảo những kết quả và phương pháp thực hiện trong điều kiện hạn chế về nguồn lực Phát triển ý tưởng dự án không cần thiết phải lượng hóa hết bằng các chỉ tiêu nhưng nó phải ngắn gọn, được diễn đạt trên cơ sở thực tế

Giai đoạn phát triển

Giai đoạn phát triển là giai đoạn chi tiết xem dự án cần được thực hiện như thế nào mà nội dung chủ yếu của nó tập trung vào công tác thiết kế

và lập kế hoạch Đây là giai đoạn chứa đựng những công việc phức tạp nhất của một dự án Nội dung của giai đoạn này bao gồm những công việc như sau: Thành lập nhóm dự án, xác định câu trúc tổ chức dự án; lập kế hoạch tổng quan, phân tích công việc của dự án; lập kế hoạch tiến độ thời gian, kế hoạch ngân sách, nguồn lực cần thiết, kế hoạch chi phí Kết thúc giai đoạn này tiến trình thực hiện dự án có thể được bắt đầu Thành công của dự án phụ thuộc khá lớn vào chất lượng và sự chuẩn bị kỹ lưỡng của các kế hoạch trong giai đoạn này

Giai đoạn thực hiện

Giai đoạn thực hiện là giai đoạn quản lý dự án bao gồm các công việc thực hiện như việc xây dựng nhà xưởng và công trình, lựa chọn công

cụ, mua sắm thiết bị và lắp đặt Đây là giai đoạn chiếm nhiều thời gian và nỗ lực nhất Những vấn đề cần xem xét trong giai đoạn này là những yêu cầu kỹ thuật cụ thể, vấn đề so sánh đánh giá lựa chọn công

cụ, thiết bị, kỹ thuật lắp đặt, mua thiết bị chính

Kết thúc giai đoạn này các hệ thống được xây dựng và kiểm định, dây chuyển sản xuất được vận hành

Giai đoạn kết thúc

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

Trong giai đoạn kết thúc chu kỳ của dự án, cần thực hiện những công việc còn lại như hoàn thành sản phẩm, bàn giao công trình và những tài liệu liên quan, đánh giá dự án, giải phóng nguồn lực Một số công việc

cụ thể cần được thực hiện để kết thúc dự án là: hoàn chỉnh và cất giữ hồ

sơ liên quan đến dự án; kiểm tra lại số sách kế toán, tiến hành bàn giao

và báo cáo; Thanh quyết toán tài chính; đối với sản xuất cần chuẩn bị

và bàn giao số tay hướng dẫn lắp đặt, các bản vẽ chi tiết, bàn giao dự

án, lấy chữ ký của khách hàng về việc hoàn thành; bố trị lại lao động, giải quyết công ăn việc làm cho những người từng tham gia dự án

1.3 Sự cần thiết phải quản lý dự án đầu tư

Nghiên cứu tổ chức quản lý dự án đầu tư là phân tích, lựa chọn bộ máy

tổ chức quản lý nhằm thực hiện các chức năng, nhiệm vụ trong các giai đoạn

để đảm bảo hoàn thành dự án với hiệu quả cao nhất

Vai trò của tổ chức quán lý xuất hiện ngay từ khi dự án bắt đầu hình thành và ý tưởng của chủ đầu tư và tiếp tục xuyên suốt trong quá trình thực hiện

và vận hành, khai thác các kết quả đầu tư Chính vì vậy, việc nghiên cứu khía cạnh tổ chức quản lý dự án là rất cần thiết và quan trọng trong nội dung lập dự

Giúp cho các cấp có thẩm quyền ra các quyết định đầu tư và tài trợ cho

dự án nói chung và về tổ chức quản lý dự án nói riêng

Đảm bảo tính khoa học và hệ thống Xem xét trên cơ sở tỉ mỷ, chính xác đối với từng nội dung về tổ chức quản lý dự án, không được qua loa, chiếu lệ

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

Phải đánh giá được các hình thức tổ chức cũng như cơ cấu tổ chức quản

lý tối ưu đã được lựa chọn cho dự án trong từng giai đoạn

Đưa ra được quyết định cuối cùng về tính hiệu quả và khả thi về tổ chức quản lý của dự án, nhất là trong giai đoạn vận hành, khai thác các kết quả đầu

tư

Tóm tắt chương 1: Quản lý dự án (Project Management - PM) là công tác

hoạch định, theo dõi và kiểm soát tất cả những vấn đề của một dự án và điều hành mọi thành phần tham gia vào dự án đó nhằm đạt được những mục tiêu của dự án đúng thời hạn với các chi phí, chất lượng và khả năng thực hiện chuyên biệt Nói một cách khác, Quản lý dự án (QLDA) là công việc áp dụng các chức năng và hoạt động của quản lý vào suốt vòng đời của Dự án nhằm đạt được những mục tiêu đã đề ra

Quản lý dự án là một quá trình phức tạp, không có sự lặp lại, nó khác hoàn toàn so với việc quản lý công việc thường ngày của một nhà hàng, một công

ty sản xuất hay một nhà máy - bởi tính lặp đi lặp lại, diễn ra theo các quy tắc chặt chẽ và được xác định rõ của công việc Trong khi đó, công việc của quản

lý dự án và những thay đổi của nó mang tính duy nhất, không lặp lại, không xác định rõ ràng và không có dự án nào giống dự án nào Mỗi dự án có địa điểm khác nhau, không gian và thời gian khác nhau, yêu cầu về số lượng và chất lượng khác nhau, tiến độ khác nhau, con người khác nhau,…và thậm chí trong quá trình thực hiện dự án còn có sự thay đổi mục tiêu, ý tưởng từ Chủ đầu tư Cho nên việc điều hành quản lý dự án cũng luôn thay đổi linh hoạt, không có công thức nhất định

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

CHƯƠNG 2:

CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN MINH ANH – TRƯỜNG HỢP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU NHÀ Ở QUÝ CAO, HẢI DƯƠNG

2.1 Giới thiệu khái quát công ty Minh Anh

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển

Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển Minh Anh hoạt động theo mô hình công ty cổ phần từ năm 2007 Công ty với số lượng nhân sự hơn 100 người, tìm kiếm và đầu tư các dự án về xây dựng tại các tỉnh Lào Cai, Quảng Ninh, Hải Dương,…

2.1.2 Cơ cấu tổ chức

Với đội ngũ kỹ sư, kỹ thuật và công nhân trẻ mang nhiều hoài bão cùng với

sự hỗ trợ và dìu dắt của thế hệ đi trước có nhiều kinh nghiệm, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Minh Anh đã xây dựng và ngày càng hoàn thiện bộ máy

tổ chức linh hoạt, đảm bảo độ tin cậy cao và mang lại hiệu quả tối ưu về kinh

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

- Xây dựng công trình công nghiệp

- Sản xuất các cấu kiện kim loại

- Hoạt động kiến trúc và tư vấn kỹ thuật có liên quan ( Giám sát lắp đặt thiết bị công trình và thiết bị công nghệ điện công trình đường dây và TBA đến 110kV, Khảo sát thiết kế xây dựng công trình cầu đường, Giám sát thi công xây dựng, hoàn thiện công trình xây dựng giao thông)

- Hoàn thiện công trình xây dựng

- Chuẩn bị mặt bằng

2.2 Giới thiệu khái quát dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở Quý Cao, Hải Dương

Dự án Khu nhà ở cao 11 tầng Quý Cao, Hải Dương

Địa điểm xây dựng tại : Lô đất NOCT thuộc quy hoạch khu nhà ở để bán – Quý Cao, Hải Dương

Cơ quan là chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Minh Anh

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

Cơ quan Tư vấn lập DA ĐTXD: Công ty tư vấn đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội

Thể loại công trình: Công trình dân dụng, khu nhà ở cao 11 tầng bàn giao lại cho thành phố phục vụ di dân giải phóng mặt bằng và các đối tượng chính sách, dự án nhóm B

Các kế hoạch tổng thể của dự án

+ Mục tiêu của dự án: xây dựng một khu nhà ở đồng bộ công trình kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật; khai thác quỹ đất hiện có quy hoạch, đáp ứng nhu cần về nhà ở phục vụ di dân, giải phóng mặt bằng và tái định cư; dự án hoàn thành sẽ khiến tạo cảnh quan đô thị hiện đại cho khu vực Tứ Kỳ, góp phần làm đẹp bộ mặt tỉnh Hải Dương

+ Quy mô dự án: đầu tư xây dựng 14.010 m2 sàn ở (133 căn hộ) bảo đảm nhu cầu nhà ở cho khoảng 532 người, quy mô xây dựng theo nội dung của quy hoạch chi tiết được phê duyệt như sau:

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

Bảng 2.1: Các chỉ tiêu của dự án 11 tầng NOCT

Tổng mức đầu tư của dự án 87.563.191.000 đ (tổng mức đầu tư sau khi

đã điều chỉnh các chi phí do quy định của nhà nước thay đổi)

Thời gian thực hiện của dự án là từ đầu năm 2019 tới tháng 7/2021

Suất đầu tư cho 1m2 sàn trước thuế : 8.880.000 đ/m2sàn

Xác định tổng doanh thu của dự án: vì đây là dự án nhà giành cho tái định

cư giải phóng mặt bằng cho dự án NOCT Tứ Kỳ vì vậy doanh thu của dự án không được tính đến mà chỉ chi phí của công trình được xem như một phần chi phí giải phóng mặt bằng của dự án NOCT

2.3 Thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở Quý Cao, Hải Dương

2.3.1 Mô hình tổ chức quản lý

Đa phần các dự án do công ty tự làm chủ đầu tư, một số còn lại là các dự

án do tổng công ty làm chủ đầu tư, uỷ nhiệm cho công ty làm chủ đầu tư thứ phát, thực hiện và quản lý các dự án đó Với mỗi dự án, công ty luôn thành lập một ban quản lý dự án Ban quản lý cũng được công ty quản lý và giám sát các hoạt động quản lý dự án Có vị trí tương ứng với một phòng ban trong

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

công ty, thực hiện các nghĩa vụ và trách nhiệm như một phòng ban chính Đa phần các dự án sẽ có một ban quản lý dự án riêng, gồm nhân sự trong ban quản

lý dự án và các phòng đầu tư dự án nhà 1, 2 Tổ chức thực hiện và chịu sự giám sát của Hội đồng quản trị công ty và Giám đốc công ty nhằm hướng các

dự án của công ty được quản lý theo hình thức “ Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án”

- Sơ đồ tổ chức quản lý dự án: Cơ cấu tổ chức quản lý dự án, chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong công ty được thể hiện trong sơ đồ sau:

Sơ đồ 2.1: Tổ chức quản lý dự án của công ty

Lựa chọn nhà thầu thi công

Kiểm tra, lập báo cáo CĐT về điều kiện khởi

công XD công trình

Lập DT chi phí QLDA/Lập KH đấu thầu

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

Quản lý thi công

Quản lý giám sát

Tổ chức nghiệm thu hạng mục/công trình

Tổ chức nghiệm thu công việc

Thẩm định

Không đạt

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

 Nhiệm vụ của các phòng ban: trong công tác quản lý dự án mỗi phòng ban

có một nhiệm vụ riêng tạo thành một thể thống nhất để thực hiện các liên tục các công việc:

- Ban quản lý dự án: nhiệm vụ của ban quản lý dự án là phối hợp cùng với các phòng ban khác thực hiện nhiệm vụ quản lý các dự án mà công ty làm chủ đầu tư cũng như tổng thầu Ban quản lý dự án có nhiệm vụ chính như sau: + Giải phóng mặt bằng, nhận giao đất và chuẩn bị mặt bằng cho dự án Công tác giải phóng và bàn giao mặt bằng được ban quản lý dự án thực hiện trong thời kì đầu thực hiện dự án

Tập hợp hồ sơ pháp lý, QLCL

Chứng nhận sự phù hợp chất lượng CT

Ng.thu bàn giao đưa dự án vào sử dụng

Báo cáo quyết toán dự án

Tổng kết, thanh lý hợp đồng

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

+ Giám sát thi công xây dựng công trình: việc giám sát thi công xây dựng công trình được ban quản lý dự án thực hiện một cách thường xuyên và

có hệ thống Việc thi công công trình như thế nào, chất lượng của công trình, thời gian tiến độ công trình, phụ thuộc vào giai đoạn thi công công trình vì vậy ban quản lý dự án luôn chú trọng giám sát thi công để tạo hiệu quả tốt nhất cho dự án

+ Nghiệm thu, bàn giao, thanh quyết toán công trình: khi công trình thực hiện xong, việc nghiệm thu bàn giao công trình cho khách hàng theo hợp đồng

sẽ được ban quản lý dự án thực hiện Nghiệm thu bàn giao công trình phải được thực hiện theo các bước đã định, theo một trình tự nhất định để đảm bảo cho công tác nghiệm thu đạt hiệu quả, mang lại cho khách hàng những sản phẩm tốt nhất

+ Quản lý chất lượng tiến độ công trình cũng như vệ sinh an toàn lao động công trình xây dựng

+ Xây dựng chiến lược cho từng giai đoạn của dự án

+ Báo cáo chủ đầu tư và một số bộ phận liên quan về tình hình thực hiện các công việc của dự án, tiến độ thực hiện dự án, tiến độ giải ngân nguồn vốn, tình hình sử dụng nguồn nhân lực hàng tháng, hàng quý, hàng năm cũng như khi hoàn thành xong một giai đoạn Báo cáo quyết toán dự án nghiệm thu công trình cho chủ đầu tư và khách hàng

+ Thực hiện một số công tác khác liên quan tới dự án

- Các phòng ban khác: các phòng ban chức năng trong công ty thực hiện nhiệm vụ của mình để trợ giúp cho ban quản lý dự án trong các công tác nghiệp

vụ để dự án có thể thực hiện đúng theo tiến độ và những mục tiêu đã đề ra Nhiệm vụ của các phòng ban chủ yếu là như sau:

+ Chuẩn bị đầu tư

+ Lập dự án kinh doanh, tiếp thị sản phẩm và cách huy động vốn

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

+ Kiểm tra kiểm soát chất lượng, khối lượng, tiến độ công việc, cũng như thu xếp nguồn vốn cho dự án đảm bảo nguồn vốn của dự án luôn được thực hiện một cách liên tục

2.3.2 Lập kế hoạch quản lý dự án

Công ty lập các kế hoạch tổng thể cho các dự án nhà ở, các kế hoạch chi tiết cho từng nội dung của dự án Công tác lập kế hoạch sẽ do phòng dự án nhà thực hiện Kế hoạch sau khi được lập sẽ được trình ban giám đốc xem xét

và phê duyệt

- Lập kế hoạch tổng thể cho dự án nhà ở: kế hoạch tổng thể là một kế hoạch bao quát các nội dung của dự án Lập kế hoạch tổng thể bao gồm những nội dung chủ yếu sau:

+ Đưa ra sự cần thiết và mục tiêu của dự án một cách tổng quan nhất + Địa điểm xây dựng dự án cũng như điều kiện của khu đất, phân tích các điều kiện của khu đất, và tính phù hợp khi thực hiện dự án trên khu đất

+ Phương hướng giải phóng mặt bằng trên điều kiện đã phân tích những đặc điểm của khu đất

+ Hình thức đầu tư của dự án

+ Các nguồn vốn đầu tư cho dự án, kế hoạch thu hồi vốn cũng như thanh toán các nguốn vốn huy động được

+ Tiến độ thực hiện dự án

Đa phần các kế hoạch tổng thể của dự án nhà của công ty được lập một cách khá tốt, phù hợp với các dự án và phát huy việc thực hiện các dự án theo đúng kế hoạch và nguồn lực đã đề ra Từ đó tạo điều kiện cho các bộ phận khác thực hiện các kế hoạch chi tiết hơn cho dự án như: kế hoạch thời gian, chi phí, nguồn nhân lực, quản lý chất lượng dự án, quản lý kế hoạch doanh thu

- Kế hoạch về thời gian của dự án: kế hoạch về thời gian là việc dự tính thời gian cụ thể, các mốc thời gian sau:

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

+ Thời gian bắt đầu và kết thúc, khoảng thời gian thực hiện dự án

+ Thời gian bắt đầu và kết thúc của các công việc

+ Mối quan hệ trước – sau, cũng như thời gian hoàn thành công việc trước

để làm các công việc tiếp theo

Kế hoạch thời gian được phòng dự án nhà lập một cách có hệ thống kĩ lưỡng và chính xác, bởi kế hoạch thời gian có ảnh hưởng lớn tới các nguồn lực cũng như chất lượng của dự án Dựa vào kinh nghiệm về các dự án đã làm, cũng như yêu cầu về thời gian để đảm bảo chất lượng cho các công trình, nhân

sự của phòng Dự án nhà sẽ lập kế hoạch thời gian cho dự án theo quy mô của từng dự án, chất lượng yêu cầu riêng của khách hàng hay nhà tài trợ đối với

dự án đó mà lập ra một kế hoạch thời gian phù hợp cho từng dự án Kế hoạch thời gian sẽ được thể hiện bằng sơ đồ Gantt, phân tách công việc, và tiến độ các công việc

- Kế hoạch về quản lý chất lượng của dự án: trong quá trình chuẩn bị dự

án, giai đoạn thực hiện dự án và giai đoạn vận hành dự án, công ty luôn phải chú trọng tới chất lượng của dự án Đảm bảo chất lượng các công trình, giúp công ty tạo uy tín cho khách hàng và bạn hàng, tạo tính cạnh tranh tốt với các đối thủ, khẳng định vị thế của công ty trên thương trường Việc lập kế hoạch chất lượng của dự án là đưa ra các chỉ tiêu chất lượng đối với toàn dự án, các hạng mục của công trình, và các công việc của từng dự án, qua đó không chỉ chủ đầu tư mà những người có liên quan tới dự án, như nhà tài trợ, khách hàng

và các cơ quan có thẩm quyền biết, theo dõi và quản lý chất lượng dự án

- Kế hoạch phân phối nguồn lực cho các dự án: từ tiến độ của dự án, ngân sách của dự án và yêu cầu chất lượng của dự án, phòng dự án sẽ lập kế hoạch phân phối nguồn lực cho dự án, nguồn nhân lực và nguồn vốn cho dự án phải được phân phối cho từng giai đoạn của dự án phù hợp với tính chất và khối lượng công việc của các giai đoạn đó qua đó đảm bảo tiến độ cho dự án tốt hơn

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

+ Phân phối nguồn nhân lực cho dự án: dự tính số lao động cho dự án cũng như cho từng giai đoạn, từng công việc của dự án, chất lượng nguồn nhân lực phù hợp với từng công việc của dự án

+ Phân phối nguồn vốn cho dự án: nguồn vốn của dự án sẽ được xác định trong phần kế hoạch chi phí của dự án, nguồn vốn cho tổng thể dự án, cũng như cho từng hạng mục công trình, từng công việc của dự án, qua đó có phương hướng thu xếp nguồn vốn trong suốt quá trình của dự án, cũng như các giai đoạn, các công việc của dự án Dự trù các thay đổi trong nguồn vốn

và hướng giải quyết các thay đổi sao cho không ảnh hưởng tới tiến độ cũng như chất lượng của dự án

+ Máy móc thiết bị, công cụ thi công, dụng cụ phục vụ cho dự án: Nguồn lực của dự án trong đó máy móc thiết bị giữ vai trò quan trọng, đảm bảo tiến

độ của dự án Vì vậy cần có hướng thuê mua máy móc thiết bị phục vụ cho dự

án Phòng dự án nhà có nhiệm vụ tính toán mức sử dụng máy móc cho dự án, từng giai đoạn của dự án, cũng như các công việc

- Kế hoạch chi phí cho dự án nhà ở: lập kế hoạch chi phí cho dự án là một trong những công việc được đặt lên hàng đầu khi lập kế hoạch cho dự án Bao gồm các công việc sau:

+ Tính tổng mức đầu tư của dự án

+ Tính các chi phi cho từng hạng mục, từng giai đoạn của dự án bao gồm các chi phí sau: chi phí xây dựng, chi phí quản lý dự án, chi phí bảo hiểm cho công trình, chi phí thẩm tra dự án, thẩm tra các hạng mục công trình, chi phí kiểm soát công trình dự án, chi phí lãi vay, chi phí khấu hao, chi phí tư vấn đầu tư, xây dựng, chi phí dự phòng, các chi phí khác

Việc lập kế hoạch chi phí cho dự án được thực hiện căn cứ vào các thông

tư nghị định của Chính phủ, bộ Xây dựng và các bộ ban ngành có liên quan Các nghị định, thông tư như: nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 về quản lý dự án công trình; nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; nghị định số

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

03/2008/NĐ-CP ngày 7/01/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; thông tư số 05/200TT-BXD ngày 25/07/2007 hướng dẫn về việc lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; thông tư số 12/2008/TT-BXD của Bộ xây dựng hướng dẫn lập và quản

lý chi phí khảo sát xây dựng; văn bản số 1751/BXD-VP ngày 14/08/2007 công

bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình; văn bản số 208/BXD-VP công bố Chỉ số giá xây dựng quý III, quý IV và năm

2008 và văn bản số 292/BXD-KTXD công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công

trình năm 2008

Có rất nhiều yếu tố tác động làm thay đổi dự án và chi phí của dự án mà người lập dự án không thể lường trước được, vì vậy mỗi dự án luôn có một phần chi phí dự phòng để đảm bảo dự án bị ảnh hưởng nhiều khi chi phí thay đổi với dự tính ban đầu, bảm bảo tính hiệu quả cho dự án

- Kế hoạch doanh thu của các dự án nhà ở: phòng dự án nhà sẽ xây dựng

kế hoạch doanh thu cho dự án của mình hợp lý và chi tiết cho từng năm hoạt động của dự án Để lập kế hoạch doanh thu thì phòng dự án nhà phải xác định suất đầu tư và giá trị phân bổ chi phí cho các giai đoạn của dự án, qua đó hình thành giá thành đầu tư, thêm vào đó phần lợi nhuận ước tính, xác định được giá kinh doanh từng hạng mục cũng như doanh thu của dự án

2.3.3 Quản lý phạm vi

Phạm vi dự án thể hiện mối quan hệ ràng buộc bởi 3 yếu tố: thời gian, chất lượng và nguồn lực của dự án Sự tương tác giữa các yếu tố này giúp chúng ta tìm ra phạm vi cho mỗi dự án, và thực hiện dự án tốt trong các phạm

vi đó

Các bước quản lý phạm vi dự án ở công ty bao gồm 5 bước sau: Lập kế hoạch phạm vi, duyệt phạm vi, kiểm tra giám sát thay đổi phạm vi, quản lý thay đổi phạm vi, các phương hướng quản lý thay đổi

- Lập kế hoạch phạm vi: kế hoạch phạm vi của dự án xác định các mục

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

ranh giới của lô đất và các công việc cần thực hiện của dự án Việc xác định

kế hoạch phạm vi là bước đầu cho dự án đi vào thực hiện, khi đã có sự kết hợp một cách hoàn chỉnh các mối quan hệ giữa thời gian các yếu tố: thời gian, chất lượng và nguồn lực thì dự án mới có thể thực hiện một cách có hiệu quả

- Các mục tiêu của dự án: cần xác định mục tiêu của dự án để thực hiện

dự án của mình, đáp ứng các mục tiêu đó Thông thường mục tiêu chung của

dự án nhà ở đó là xây dựng các dự án, những khu nhà ở, khu văn phòng, các nhà dịch vụ chức năng phục vụ cho cuộc sống và chỗ ở cho khách hàng Góp phần nâng cao chất lượng cho các khu đô thị, đóng góp vào quỹ nhà đất cho tỉnh thành mà công ty xây dựng, đáp ứng nhiều hơn nữa nhu cầu về chỗ ở cho khách hàng với các công trình mới đầy đủ cơ sở hạ tầng đáp

Mục tiêu riêng của từng dự án: mỗi dự án nhà lại có một mục tiêu riêng

Ví dụ dự án giành cho người dân tái định cư, dự án xây chung cư nhà ở thấp tầng và văn phòng cho thuê, dự án MA1, MA2 MA5, MA6, MA7; dự án xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên, nhà ở cho người có thu nhập thấp Mục tiêu cụ thể của các dự án thường bao gồm các mục tiêu cụ thể về kiến trúc, nội ngoại thất, việc thi công các công trình, đảm bảo thiết kế công trình, đảm bảo tiến độ thời gian cũng như chi phí công trình Các thông số kĩ thuật, quy hoạch chi tiết, hồ sơ thiết kế phê duyệt công trình, tiến độ dự án, chất lượng dự án,

và các nguồn lực thực hiện dự án để đảm bảo tiến độ và thực hiện nó với các yêu cầu kỹ thuật cũng như chất lượng dự án Mục tiêu tiện ích và phù hợp với nhu cầu của khách hàng luôn là những mục tiêu hàng đầu của các công trình

dự án nhà; hình thức kết cấu đẹp, tiện lợi, hiện đại, bền vững, đảm bảo nhu cầu của khách hàng Về phía công ty thì mục tiêu của dự án là tạo công ăn việc làm cho cán bộ công nhân viên, nâng cao năng lực kinh doanh của công ty, tạo doanh thu, lợi nhuận cho công ty

- Phạm vi của dự án được xác định trên cơ sở mối quan hệ của 3 yếu tố thời gian, chất lượng và nguồn lực: để đảm bảo chất lượng của dự án, nếu thời gian quá ngắn thì cũng không thể thực hiện đúng như yêu cầu của dự án, và nguồn lực cũng phải được đầu tư theo kế hoạch của dự án Thường một yếu

Luận văn tốt nghiệp GVHD: TS Lương Thu Thủy

tố thay đổi làm cho một hoặc cả hai yếu tố còn lại thay đổi Vì vậy quản lý thay đổi phạm vi cần thực hiện các công việc là: khi một yếu tố trong 3 yếu tố

đó thay đổi phải điều chỉnh các yếu tố khác sao cho vẫn đảm bảo chất lượng của dự án trong khoảng đã lên theo kế hoạch, bởi vì chất lượng của dự án không thể thấp hơn mức mà dự án đã định và cố gắng giữ cho chất lượng dự

án luôn trong một khoảng an toàn nhất định; thứ hai đó là khi không có sự thay đổi nào của các yếu tố, thì quản lý phạm vi của dự án, công ty cần thực hiện sao cho yếu tố chất lượng luôn đảm bảo trong khi đó các yếu tố về thời gian

và nguồn lực được rút ngắn, hoặc với các yếu tố thời gian và nguồn lực có sẵn thì quản lý sao cho chất lượng công trình là lớn nhất

- Giám sát và quản lý sự thay đổi phạm vi của các dự án: phạm vi công trình luôn có sự thay đổi trong giai đoạn thực hiện so với kế hoạch đề ra Vì vậy việc quản lý phạm vi là sao cho những thay đổi phạm vi trong quá trình thực hiện dự án không ảnh hưởng quá nhiều tới dự án Khi có sự thay đổi trong phạm vi của dự án, ban quản lý dự án cần xử lý các thay đổi này bằng cách xử

lý mối quan hệ giữa 3 yếu tố đã nêu trên Hiện nay, nhiều công ty đã sử dụng các phần mền để quản lý phạm vi của dự án, công ty và ban quản lý dự án cũng đã sử dụng phần mền Microsoft Project để tiến hành quản lý phạm vi của các dự án của mình

Khi đi vào cụ thể với mỗi dự án ban quản lý dự án sẽ có những công việc

và cách quản lý riêng cho từng dự án Quản lý phạm vi của dự án đối với mỗi

dự án cũng khác nhau, xong nó đều đi theo một quy trình như sau: lập kế hoạch phạm vi; xác định phạm vi; kiểm tra, giám sát phạm vi; quản lý thay đổi phạm

vi