thực tiễn hoạt động tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai tại văn phòng luật sư anh quốc sài gòn

Đây chính là cơ hội để em trao dồi thêm kiến thức qua việc tìm hiểu nghiên cứu đề tài “thực tiễn hoạt động tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai tại Văn phòng Luật sư Anh Quốc Sài Gòn” Mụ

THUC TIEN HOAT DONG TU VAN GIAI QUYET TRANH

CHAP DAT DAI TAI VAN PHONG LUAT SU

ANH QUOC SAI GON

BAO CAO THUC TAP TOT NGHIEP

TP HO CHi MINH, NAM 2024

ANH QUOC SAI GON

BAO CAO THUC TAP TOT NGHIEP

Họ và tên: Trần Lê Nguyên

MSSV: 207LK475 10 Lớp: 26LK03

Khóa: K26 Ngành: Luật kinh tế

Giảng viên hướng dẫn: Ths Trần Thị Mỹ Duyên

TP HÒ CHÍ MINH, NĂM 2024

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan đề tài nghiên cứu “thực tiễn hoạt động tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai tại Văn phòng Luật sư Anh Quốc Sài Gòn” là sản phẩm khoa học

do chính em thực hiện được tiễn hành nghiên cứu một cách khách quan Không có

sự sao chép hoặc giúp đỡ của người khác ngoài việc được sự hướng dẫn tận tình của

cô Trần Thị Mỹ Duyên Cùng với đó là sự trợ giúp từ các cô chú anh chị làm việc

tại Văn phòng Luật sư Anh Quốc Sài Gòn

Các số liệu được sử dụng trong bài báo báo là hoàn toàn trung thực và có trích dẫn

rõ ràng từ các nguồn tin cậy Nếu phát hiện bất cứ sai phạm nào trong bài báo cáo

nay em xin chịu toàn bộ trách nhiệm với nhà trường

Ký tên

———

Trần Lê Nguyên

STT | Ký hiệu chữ viếttắt | Chữ viết đầy đủ

1 BLDS Bộ luật Dân sự

2_ |BLTTDS Bộ luật tố tụng dân sự

3 GCNOSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4 QSDD Quyén str dung dat

5 TAND Tòa án nhân dân

6 VPLS Văn phòng luật sư

7 |UBND Ủy ban nhân đân

/ MUC LUC

LOL MO DAU .cccccccccccccccccceccccseeccccecccecceseceeeeeeeuavevuuaaaansannnesenennnas 1

CHUONG 1: MOT so VAN DE LY LUAN VA QUY DINH CUA

PHAP LUAT VE GIAI QUYET TRANH CHAP QUYEN SU DUNG

DAT1

1.1 Một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp quyền

sử dụng đấtt nh nh HH sáu 1

1.1.1, Khái niệm tranh chấp quyền sử dụng đất 1

1.1.2 Đặc điểm của tranh chấp quyền sử dụng đất 1

1.1.3 Khái niệm và đặc điểm giải quyết tranh chấp quyền sử

1.2 Quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền

sử dụng đấtt nh nh hgháy 3

1.2.1 Tranh chấp về việc xác định chủ thể có quyền sử dụng đất

¬— EDEL EEE DEDEDE EEE DE EERE REESE EAE EEE RHEE EE EES 3

1.2.2 Tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất 4

1.2.3 Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất 5

1.2.4 Tranh chấp về quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn 6

CHƯƠNG 2; THỰC TIẾN HOẠT ĐỘNG TƯ VẤN GIẢI QUYẾT

TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VĂN PHÒNG LUẬT

SƯ ANH QUỐC SÀI GÒN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 8

2.1 Thực tiễn hoạt động tư vấn giải quyết tranh chấp

quyền sử dụng đất tại Văn phòng Luật sư Anh Quốc Sài

cu ni 8

2.1.2 Những kết quả đạt đưƯỢC che 8

2.1.2 Một số khó khăn, vướng mắc ccccccrtccckxrủ 9

2.1.3 Nguyên nhân của những khó khăn, vướng mắc 10

2.2 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động tư

vấn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại VPLS Anh

Quốc Sài Gòn nh Ha 11

2.2.1 Hoàn thiện quy định của pháp luật 11

2.2.2 Một số kiến nghị khác chen gà 11

KẾT LUẬN - ĐT nành T HH ng HH nà ng th 13

LỜI MỞ ĐẦU

Lý do chọn đề tài

Mỗi chúng ta có thể rõ ràng nhận thấy được sự phát triển về kinh tế - xã hội thần kỳ của Việt Nam trong thời kỳ mới Chỉ qua một thời gian ngắn mà chúng ta

đã trở thành một nền kinh tế hàng đầu trong khu vực Đông Nam Á cũng như tương

lai sẽ là một trong những trung tâm kinh tế của Châu Á Kinh tế phát triển giúp mức

sống người dân cũng được nâng cao mỗi ngày Kéo theo đó là nhu cầu an cư lạc

nghiệp của người dân tăng cao Từ đó khiến đất đai trở thành một tài sản với mức

tăng trưởng chóng mặt Những cơn sốt đất liên tục xảy ra trên mọi miền đất nước từ

đó tranh chấp đất đai cũng diễn ra với tần suất ngày càng cao Nhận thấy được quy

luật cung cầu của thị trường thì dịch vụ pháp lý liên quan đến tư vấn giải quyết

tranh chấp đất đai cũng phát triển không hề kém cạnh

Sau gan 4 năm học tập tại trường Đại học Văn Lang Tuy đã được tiếp nhận nhiều

kiến thức từ các thầy cô giáo về nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau Tuy nhiên, đối

với bản thân em môn Luật Đất đai chính là một bộ môn yêu thích Từ niềm yêu

thích học hỏi tìm tòi cùng với quá trình thực tập, em nhận thấy tranh chấp đất đai

chính là một trong những dạng tranh chấp phát sinh thường xuyên và phức tạp

Với định hướng và ước mơ tương lai sẽ trở thành một Luật sư chuyên nghiệp Đây

chính là cơ hội để em trao dồi thêm kiến thức qua việc tìm hiểu nghiên cứu đề tài

“thực tiễn hoạt động tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai tại Văn phòng Luật sư Anh

Cuối cùng, qua đề tài nghiên cứu em có thể đưa ra những kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả tư vấn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Văn Phòng

Luật sư Anh Quốc Sài Gòn trong thời gian sắp tới

Phương pháp nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của bài báo cáo là các quy định trong các văn bản pháp luật Việt Nam điều chỉnh hoạt động tranh chấp quyền sử dụng đất Hỗ sơ vụ

án và thực tế hoạt động tư vấn giải quyết trong các vụ việc tranh chấp đất đai tại

Văn Phòng Luật sư Anh Quốc Sài Gòn

Về thời gian: Từ tháng 03/2019 đến tháng 03/2024

Về không gian: Thành phố Hồ Chí Minh nơi em thực tập Cùng với việc nghiên cứu

hồ sơ các vụ án được công khal, các vụ việc thực tế trên toàn quốc

Đề hoàn thành bài báo cáo này em đã sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu kết hợp với nhau nỗi bật trong số đó có là:

Phương pháp quan sát: Trong quá trình thực tập việc quan sát cách làm việc

và phong cách làm việc của của cô chú anh chị tại nơi thực tập đã cho em những

kiến thực thực tiễn để có thêm thông tin đưa vào bài báo cáo thực tập này

Phương pháp điều tra: Băng việc sử dụng tốt vị trí thực tập ở vị trí phòng pháp lý Em có thế đễ dàng tiếp cận các hồ sơ vụ án từ đó em có thể có được cái

nhìn thực tiễn hơn là các vụ án đã được nơi thực tập xử lý

Phương pháp thu thập số liệu: Trong quá trình thực tập em đã cố gắng thu thập những số liệu có liên quan đến dé tài Từ những số liệu này em có thê đưa vào

bài báo từ đó thê hiện được sự khách quan trong đề tài

Phương pháp phân tích và tổng kết kinh nghiệm: Ngoài việc tự nghiên cứu

để tài em còn tham khảo qua những nghiên cứu trước của những tác giả đáng tin

cậy về đề tài Từ đó có sự tiếp thu có chọn lọc những kiến thức lý luận để tránh

những sai sót về sự hiểu biết còn hạn chế của em

Ngoài các phương pháp trên em còn sử dụng các phương pháp như: quy nạp và diễn

dịch, phân tích và tổng hợp, phương pháp lịch sử

Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài

Ý nghĩa khoa học: Đề tài nghiên cứu đã làm rõ một số vấn đề liên quan đến

lý luận cơ bản và quy định của pháp luật về vấn đề giải quyết tranh chấp quyền sử

dung dat Dé tai cũng đã chỉ ra được một số bất cập, vướng mắc và khó khăn trong

hoạt động giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

của em của đẻ tài sẽ góp một phần nhỏ vào quá trình hoàn thiện pháp luật Cũng

như đề tài có thê là một nguồn tài liệu tham khảo cho học tập và nghiên cứu

Bo cuc cua bai bao cao

Bài báo cáo được chia ra thành hai chương cụ thể như sau:

Chương I: Một số vấn đề lý luận và quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp

quyên sử dụng đất

Chương II: Thực tiễn hoạt động tư vấn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại

Văn phòng Luật sư Anh Quốc Sài Gòn và một số kiến nghị

CHƯƠNG 1: MỘT SÓ VẤN ĐÈ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUAT VE GIAI QUYET TRANH CHAP QUYEN SU DUNG DAT

1.1 Một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm tranh chấp quyên sử dụng đất

Tranh chấp đất đai được định nghĩa tại khoản 24 điều 3 Luật đất đai 2013 như sau “ tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai ”

Mặc dù trải qua nhiều lần chỉnh sửa bổ sung cũng như trong dự thảo Luật đất đai

2024 đã được quốc hội thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 5 Quốc hội khóa

XV thì khái niệm tranh chấp đất đai cũng không có nhiều sự thay đôi

Tuy đã được giải thích khái niệm trong Luật đất đai 2013 nhưng khái niệm này có phạm vi rộng lớn Gây nhiều khó khăn, nhằm lẫn cho nhân dân cũng như các cơ quan có thầm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Ngoài khái niệm được nêu ra ở Luật đất đai 2013 thì khái niệm tranh chấp đất đai còn được điển giải với phạm vi hẹp hơn tại khoản 2 Điều 3 nghị quyết 04/2017/NQ-

HĐTP cụ thể như sau:

+ Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa

được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi

có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi

kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng

dân sự năm 2015

+ Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản

chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, thì thủ tục hòa

giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất

tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án

1.1.2 Đặc điểm của tranh chấp quyên sử dụng đất

1

Tranh chấp đất đai là một dang tranh chấp đặc biệt năm trong quan hệ dân sự bao gồm những đặc điểm như sau:

Đặc điểm thứ nhất, tranh chấp đất đai là một dạng tranh chấp phức tạp và đa đạng

Từ khái niệm có đề cập “ tranh chấp đất đai là tranh chấp của hai hoặc nhiều người

“ vậy từ đó có thể thấy rõ sự phức tạp trong hoạt động này không chỉ dừng lại ở sự tranh chấp của hai đối tượng mà có thể là rất nhiều đối tượng khác nhau

Đặc điểm thứ hai, tranh chấp đất đai gây ra nhiều hệ lụy như: gây phá vỡ các quan

hệ xã hội, mất an ninh trật tự Gây ảnh hưởng không hề nhỏ tới hoạt động quản lý đất đai

Đặc điểm thứ ba, chủ thế của tranh chấp đất đai chỉ có thể là chủ thể của quyền quản lý và quyền sử dụng đất mà không phải là chủ thế của quyền sở hữu đất đai

Vì cũng như đặc điểm khách thế của đất đai thì người dân chỉ được thừa nhận quyền

sử dụng đất chứ không có quyền sở hữu Nên tranh chấp đất đai chỉ có thể nam trong phạm vi của quyền quản lý và quyền sử đụng

Đặc điểm thứ tư, khách thê trong tranh chấp đất đai là quyền sử dụng đất, các tài sản gắn liền với đất hoặc cả hai loại trên Nếu đối tượng tranh chấp là quyền sử dụng đất thì loại tài sản này là một trong những loại tài sản đặc biệt Vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân và được nhà nước đứng ra làm đại diện quản lý Và quyền sử dụng đất cũng là một loại tài sản được nhà nước trao lại cho người dân theo quy định của pháp luật Vì là một loại tài sản nên quyền sử dụng đất có thê là một đối tượng của giao dịch dân sự

1.1.3 Khái niệm và đặc điểm giải quyết tranh chấp quyền ste dung dat tai toa dn Khải niệm giải quyết tranh chấp quyên sử dụng đất tại tòa án

Giải Giải quyết tranh chấp đất đai là hoạt động của cơ quan nhà nước có thâm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ các tô chức, hộ gia đình và cá nhân tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm hồi phục lại các quyên lợi bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật

Trong pháp luật đất đai, việc xem xét giải quyết tranh chấp đất đai là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội Thông quan đó, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của các quan hệ pháp luật liên quan nhằm đảm bảo sự ôn định xã hội Đặc điểm của giải quyết tranh chấp quyên sử dụng đất tại tòa án

Ưu tiên hoạt động hòa giải thương lượng thỏa thuận của các bên liên quan; mục đích là muốn nhận được sự can thiệp của nhà nước nhằm xác định các quyền

và nghĩa vụ liên quan của các bên tranh chấp; bản án và những quyết định có hiệu lực pháp luật là hệ quả pháp lý của tranh chấp quyền sử dụng đất khi được tòa án thụ lý; liên quan không chỉ tới quyền sử dụng đất mà còn nhiều lĩnh vực khác 1.2 Quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất 1.2.1 Tranh chấp về việc xác định chủ thê có quyền sử dụng đất

Theo quy định tại điều 202 Luật đất đai 2013 trước khi được tòa án xử lý vụ

việc các bên tham gia tranh chấp phải trải qua quá trình hòa giải bắt buộc tại cơ sở Nếu trong trường hợp hòa giải tại UBND cấp xã không thành công thì thì giải quyết theo các bước sau đây:

Trường hợp thứ nhất, tranh chấp mà đương sự có GCNSDĐ hoặc có những loại giấy tờ năm trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 thì được TAND thụ lý và giải quyết theo thủ tụng tổ tụng dân sự

Trường hợp thứ hai, tranh chấp mà đương sự không có GCNQSĐ hoặc không có một trong các loại giấy tờ nằm trong các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 thì đương sự co thé chon một trong hai cách giải quyết tranh chấp QSDD sau:

- Cach mét, theo quy dinh tai khoan 3 Diéu 203 Luat dat dai 2013 cac duong

sự có thể gửi yêu cầu giải quyết tranh chấp QSDĐ cho UBND cấp có thâm quyền giải quyết

- _ Cách hai, khởi kiện tại UBND cấp có thâm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự

1.2.2 Tranh chấp hợp đông về quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dung dat 1a sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người

sử dụng đất chuyên đối, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chap, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyên, nghĩa vụ theo Hợp đồng về quyên sử dụng

đất.” được quy định tại Điều 500 BLDS 2015

Từ khái niệm trên ta có thế thấy được những tranh chấp về quyền sử đụng đất chính

là những tranh chấp về các giao dịch được liệt kê trong khái niệm trên Tuy nhiên tranh chấp hợp đồng sử đụng đất không phải tranh chấp đất đai Đây là một loại tranh chấp hợp đồng dân sự thuộc thâm quyên giải quyết của TAND

Thấm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất theo quy định của BLTTDS 2015 bao gồm các trường hợp sau đây:

Thâm quyên theo vụ việc:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 26 BLTTDS thì tranh chấp hợp đồng về

quyên sử dụng đất là một trong những tranh chấp về hợp đồng dân sự được TAND giải quyết

Thâm quyên theo cấp tòa đn:

Tham quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng về QSDĐ thuộc về TAND cấp huyện nếu các tranh chấp đó thuộc điểm a,b khoản 1 Điều 35 BLTTDS 2015 Thâm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng về QSDĐ thuộc về TAND cấp tỉnh nếu

các tranh chấp đó thuộc khoản 3 Điều 35 BLTTDS 2015

Thâm quyên theo lãnh thô:

Căn cứ theo điểm a,b khoản I Điều 39 BLTTDS 2015 thâm quyền giải quyết

theo lãnh thổ gồm các trường hợp sau đây:

Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nêu bị đơn là cả nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nêu bị đơn là cơ quan, tô chức có thâm quyên giải quyết theo thủ tục sơ thâm tranh chấp về hợp đồng quyền sử dụng đất