nhóm 7 luật đất đai bài tập lớn

Trongthời gian qua, khi áp dụng các điều khoản về giá đất được quy định tại Luật Đất đai năm2013 đã tác động tích cực đến công tác quản lý của nhà nước về đất đai cũng như gópphần bình ổ

HỌC VIỆN NGÂN HÀNGKHOA LUẬT

BÀI TẬP LỚN CHỦ ĐỀ: 5

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: Phùng Thị Phương ThảoNHÓM THỰC HIỆN: - Lê Thị Quỳnh - 22A4060107

- Hà Văn Quyết - 22A4060240- Trần Thị Yến - 22A4060093- Phùng Thu Uyên - 22A4060063- Vũ Hùng Minh - 22A4060341- Trần Mạnh Đức - 22A4060324- Nguyễn Huy Tùng - 22A4060209- Nguyễn Văn Hồng - 22A4060272- Nguyễn Thị Mai Hoa - 22A4060065- Phạm Thị Vân - 22A4060115

Hà Nội 2022

DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM 7

9 Nguyễn Thị Mai Hoa 22A4060065 9,5/10

3.1 Phương hướng giải quyết vấn đề 12

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về định giá đất khi Nhà nước thu hồi trên cơ sở đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ và tính ổn định 12

3.3 Các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý 14

KẾT LUẬN 15

MỞ ĐẦU1.Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai được coi là cội nguồn dự trữ tài nguyên có giá trị nhất và hơn nữa còn làphương tiện sống để duy trì sự tồn tại, phát triển của con người Chính vì thấy được tầmquan trọng của đất đai như vậy nên mỗi quốc gia, trong đó có Việt Nam đều xây dựngcho mình hệ thống pháp luật riêng về đất đai Đặc biệt, vấn đề liên quan đến giá đất đượccoi là một trong những vấn đề cơ sở nền tảng cho việc thực hiện quản lý đất đai Trongthời gian qua, khi áp dụng các điều khoản về giá đất được quy định tại Luật Đất đai năm2013 đã tác động tích cực đến công tác quản lý của nhà nước về đất đai cũng như gópphần bình ổn thị trường bắt đầu sản xuất và dần dần tiến tới xóa bỏ cấp độ về đất đai, Tuy nhiên, liên quan đến vấn đề thực thi pháp luật về giá đất trên thực tế còn tồn tạinhững hạn chế, bất cập nhất định khiến cho tình hình khiếu kiện về đất đai nói chung vàvề giá đất trong việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng vẫn còn xảy rathường xuyên Qua đó cho thấy cần tiếp tục nghiên cứu, tìm hiểu về cơ chế, chính sáchcũng như các quy định liên quan đến vấn đề này nhằm hoàn thiện lĩnh vực pháp luật đấtđai nói riêng và hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung.

2 Phương pháp nghiên cứu

Nhóm tác giả lựa chọn: Phương pháp tổng hợp lý thuyết, phương pháp phân tíchtổng hợp, phương pháp so sánh.

3 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng trong đề tài này nhóm tác giả muốn hướng đến là quy định giá đất, quyđịnh về giá đất bồi thường cho người sử dụng khi Nhà nước thu hồi đất, thực trạng vàthực tiễn áp dụng quy định về giá đất bồi thường và từ đó đưa ra các đề xuất, giải phápnhằm hoàn thiện về quy định pháp luật Việt Nam hiện nay.

4 Phạm vi nghiên cứu

Thời gian nghiên cứu: Bắt đầu ban hành luật Đất đai năm 2013 đến nay.Không gian nghiên cứu: Việt Nam

Còn đối với giá đất vào để tính tiền bồi thường cho người sử dụng đất khi Nhànước thu hồi đất có thể hiểu là giá đất để tính tiền bồi thường khi đất bị Nhà nước thu hồilà giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do Ủy bannhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; Không bồi thường theo giá đấtsẽ được chuyển mục đích sử dụng (giá thị trường).

Có thể thẩy, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, nên giá đất cũng mang nhữngđặc điểm cơ bản của giá cả của hàng hóa như là thước đo giá trị của hàng hóa, chịu sự tácđộng của quy luật cung cầu, Tuy nhiên, vì đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt nên giáđất còn mang một số đặc điểm cơ bản sau: (i) Thứ nhất, giá đất là một đại lượng dùng đểbiểu thị giá trị của đất đai được trị giá thành tiền khi tham gia các giao dịch (trao đổi) trênthị trường; (ii) Thứ hai, giá đất vừa mang khía cạnh kinh tế vừa mang khía cạnh pháp lý.(iii) Thứ ba, giá đất được hiểu là giá trị quyền sử dụng đất được xác định khi thực hiệncác giao dịch về quyền sử dụng đất

1.2 Nguyên tắc, phương pháp định giá đất

Việc xác định giá đất phải bảo đảm đầy đủ, phù hợp với các tiêu chí được quy địnhtại Điều 112 Luật Đất đai 2013 bao gồm các nguyên tắc sau: (i) Theo mục đích sử dụngđất hợp pháp tại thời điểm định giá; (ii) Theo thời hạn sử dụng đất; (iii) Phù hợp với giáđất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giátrúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thunhập từ việc sử dụng đất; (iv) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mụcđích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có

mức giá như nhau Đồng thời, các phương pháp xác định giá đất phổ biến được quy địnhrất rõ tại điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP góp phần định giá đất được chính xác hơn sovới trước đây bao gồm: phương pháp so sánh; phương pháp chiết trừ; phương pháp thunhập; phương pháp thặng dư.

1.3.Giá đất do Nhà nước xác định

Thứ nhất, đối với khung giá đất và bảng giá đất Chính phủ ban hành khung giáđất định kì 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thựchiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng 20% trở lên so với giá đất tốiđa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thị trường Căn cứnguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xâydựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành.Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01tháng 01 của năm đầu kỳ Bảng giá đất sẽ được làm căn cứ theo một số trường hợp theokhoản 2 điều 113 luật Đất đai 2013.

Thứ hai, đối với giá đất cụ thể Thẩm quyền quyết định đưa ra giá đất cụ thể làUBND cấp tỉnh Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiê xm giúp Ủy ban nhân dâncấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lýđất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xácđịnh giá đất cụ thể Căn cứ kết quả, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩmđịnh giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Thứ ba, đối với một số giá đất khác Cụ thể có thể kể tới là giá đất do các tổ chứctư vấn giá đất cung cấp; giá đất đấu giá QSDĐ; giá đất thị tường Gía đất giao dịch là docác bên tự do thỏa thuận bình đẳng và không áp dụng giá đất nhà nước quy định.

1.4 Tư vấn giá đất

Khắc phục hạn chế của Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 đã dành 02 điều (Điều115, Điều 116) quy định các trường hợp tư vấn xác định giá đất được thực hiện, điều kiệnhoạt động tư vấn xác định giá đất và hành nghề tư vấn xác định giá đất, quyền và nghĩavụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, đặc biệt Luật còn quy định giá đấtdo tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyếtđịnh giá đất Bên cạnh đó, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP tại các điều 19, 20 đã có nhữnghướng dẫn cụ thể.

Chương 2.Thực trạng quy định và thực tiễn áp dụng pháp luật về giá đất bồithường cho người sử dụng khi Nhà nước thu hồi đất

2.1 Thực trạng quy định pháp luật về giá đất bồi thường cho người sử dụng khiNhà nước thu hồi đất

Kể từ khi LĐĐ 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành có hiệu lực ra đời đã có mộtsự thay đổi tích cực trong việc quy định về vấn đề định giá đất Tuy nhiên, trong quá trìnhthực hiện trên thực tế cho thấy vẫn còn hạn chế xuất phát từ các quy định pháp luật về giáđất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Cụ thể là:

Thứ nhất, nguyên tắc xác định giá đất, tại điều 112 LĐĐ, việc định giá đất cụ thể để

tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định trên cơ sở “giá đất phổ biến trênthị trường” Tuy nhiên, việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bìnhthường là hết sức trở ngại khi thị trường bất động sản chưa thực sự hoạt động công khaiminh bạch; các cơ quan quản lý nhà nước còn khó khăn trong quá trình thực hiện theodõi, giám sát và tổng hợp các thông tin giao dịch về quyền sử dụng đất trên từng địa bàn.Ngoài ra, “phù hợp với giá thị trường” là một nguyên tắc cơ bản và xuyên suốt quá trìnhđịnh giá đất Tuy nhiên quy định này lại còn rất trừu tượng và mơ hồ bởi “phù hợp” làmột thuật ngữ mang tính chất định tính và khó để xác định nội hàm cụ thể Do đó, quyđịnh này dễ dẫn đến khả năng giá đất do Nhà nước quy định sẽ ít nhiều phụ thuộc vàoquan điểm của các nhà quản lý, trong khi bản chất nó là vấn đề rất quan trọng cần đượclàm rõ để đưa ra các quy định mang tính chất định lượng, cụ thể và rõ ràng Cũng theođiểm d khoản 1 điều 112 LDD 2013 quy định việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc“cùng thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi,thu nhập từ sử dụng đất tương tự nhau thì mức giá như nhau” với điều này sẽ khiến cơquan nhà nước, các tổ chức, cá nhân trên thị trường có thể gây rối loạn giá đất, khó xácđịnh giá đất bồi thường cho người sử dụng đất và không đồng nhất trên thị trường đối với2 vùng ranh giới có ngăn cách bởi ranh giới hành chính cấp tỉnh, huyện.

Thứ hai, phương pháp xác định giá đất, Theo Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CPcủa Chính phủ, hiện nay ở nước ta có 5 phương pháp định giá đất gồm: phương pháp sosánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư,phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Có thể thấy, pháp luật đã quy định tương đối đầyđủ các phương pháp định giá đất cũng như trình tự thực hiện các phương pháp đó.Tuynhiên, mỗi phương pháp này đều có ưu điểm và nhược điểm nhất định khiến cho việc ápdụng các phương pháp định giá đất còn gặp một số khó khăn Ở một khía cạnh khác, dựavào các thông tin đã thu thập được, chủ thể thẩm định giá đất sẽ lựa chọn, áp dụngphương pháp định giá đất phù hợp xây dựng phương án giá đất Điều này có nghĩa là việcáp dụng phương pháp nào là do ý chí chủ quan của chủ thể quyết định Trong quá trình

thu thập thông tin, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, xác định % tỉ lệ đểđiều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt còn phụ thuộc vào kinh nghiệm của người làmcông tác thu thập thông tin, chưa có căn cứ pháp lý.

Thứ ba, đối với khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể Theo quy định tạiđiều 113, 114 LĐĐ 2013 quy định chu kỳ xây dựng khung giá đất là 5 năm một lần Đâylà một điểm tích cực mà cơ quan nhà nước thay đổi cơ chế định giá từ 10 năm xuốngthành 5 năm, rút ngắn thời gian để phù hợp với điều kiện thực tiễn Tuy nhiên quyền sửdụng đất là một tài sản gắn liền với nó là giá luôn biến động nhiều trên thị trường, thì việcđịnh khung cố định 5 năm như vậy có thể gây ra việc khung giá đất, giá đất cụ thể theoNhà nước đưa ra sẽ đi chậm với thực tế biến động giá trên thị trường Trong thực tiễnhiện nay, giá đất do nhà nước đưa ra luôn thấp hơn hẳn so với giá đất thị trường nên gâyra ảnh hưởng quyền và lợi ích của nhân dân.

Thứ tư, chủ thể xác định giá đất tính bồi thường, theo quy định tại khoản 3, 4điều 114 LĐĐ 2013 chỉ có các cơ quan hành chính và các đơn vị trực thuộc cơ quan nàylà chủ thể yêu cầu định giá và tổ chức thẩm định lại giá đất đã được tư vấn Hay nói cáchkhác chủ thể định giá đất tính bồi thường và chủ thể trực tiếp chi trả tiền bồi thường làcác cơ quan, đơn vị thuộc các cơ quan hành chính nhà nước Theo đó, kết quả là giá đấtđược xác định có khả năng khó tuân thủ nguyên tắc “độc lập, khách quan” (khoản 3 Điều115 LĐĐ) Dù có quy trình chi tiết và có sự tham mưu của nhiều cơ quan, song giá đất cụthể vẫn được xác định bởi cơ quan hành chính nhà nước dưới sự chủ trì của lãnh đạoUBND cấp tỉnh Trong khi đó, ý chí của UBND cùng với các cơ quan hành chính nhànước chịu trách nhiệm tham mưu không phải là ý chí của thị trường Trên thực tế, “giá thịtrường phải là giá trị thực của hàng hóa được giao dịch”, mà không phải là giá đất thôngqua lăng kính của cơ quan hành chính nhà nước Hơn hết, quy định pháp luật không bắtSở Tài nguyên và Môi trường thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá bất Khi thuêcác đơn vị định giá khi xác định giá đất bồi thường thì sẽ xác định theo giá đất thị trường.Và giá đất này sẽ phải được thông qua Hội đồng thẩm định giá xem xét bao gồm Chủ tịchUBND cấp tỉnh và đại diện các tổ chức cơ quan có liên quan Sau khi thông qua hội đồngnày mới đưa ra giá đất cụ thể để bồi thường, và người kí quyết định ban hành giá cụ thểlà Chủ tịch UBND cấp tỉnh Điều này suy cho cùng chủ thể xác định giá đất cụ thể là Chủtịch UBND cấp tỉnh và giá quyết định không theo ý chí của cả Hội đồng Như vậy, trìnhtự quy trình xác định giá cồng kềnh nhưng không đảm bảo được quyền và lợi ích củangười sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất.

Thứ năm, quy trình xác định giá đất tính bồi thường Nhà nước đã xây dựng quytrình chặt chẽ đối với việc xác định giá cụ thể theo như điều 28, 29, 30, 31, 32 Thông tưsố 36/2014/TT-BTNMT Tuy nhiên đối với một dự án lớn, cần thu hồi số lượng lớn đất

thì việc xác định cụ thể, chính xác, phù hợp với giá đất trên thị trường sẽ gặp rất nhiềukhó khăn Hơn hết, thời hạn chi trả bồi thường là 30 ngày thì sau khi nhà nước đã thựchiện các quy trình xác định giá đất cụ thể, phê duyệt các phương án cụ thể thì thời hạnnày sẽ không đảm bảo cho cơ quan nhà nước giải ngân kịp thời cho người dân Thời điểmxác định giá đất là thời điểm “quyết định THĐ” nhưng lại không có bất cứ quy định cụthể nào về thời điểm chính xác Theo quy trình xác định giá đất cụ thể thì việc xác địnhgiá đất cụ thể phải đảm bảo theo nguyên tắc phù hợp với giá thị trường tuy nhiên phảigắn liền với thời điểm quyết định của THĐ thì sẽ chênh lệch trong thời gian cụ thể,không đảm bảo được giá đất trong các thời điểm xác định

Thứ sáu, tư vấn xác định giá đất tính bồi thường Gía đất tư vấn là một trong căncứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giá đất Tuy nhiên theo quy định vềthẩm quyền quy định giá cụ thể lại do Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch địnhgiá đất cụ thể của năm tiếp theo trình UBND cấp tỉnh quyết định Người dân có thể tự dobiết đến hay thuê một tổ chức, cơ quan định giá cho chính mảnh đất của mình, nhưngngười dân không có quyền trong việc định giá đất Sự chênh lệch về quan điểm, ý chígiữa nhà nước và nhân dân sẽ gây ra khó khăn, không đảm bảo công bằng đối với các lợiích giữa các bên tham gia.

2.2 Thực tiễn quy định pháp luật về giá đất bồi thường cho người sử dụng khi Nhànước thu hồi đất

Những bất cập trong quy định của pháp luật đất đai về xác định giá đất tiisnh tiềnbồi thường cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất đã dẫn đến những vướngmắc, hạn chế trong thực tế áp dụng Thực tiễn cho thấy rằng, việc triển khai công tác bồithường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trong những năm qua vẫn gặp không ít khó khăn,phức tạp; việc khiếu nại liên quan đến giá đất được xác định bồi thường từ phía người sửdụng đất đang có xu hướng gia tăng Như vậy, áp dụng các quy định giá đất trong thực tếđã và đang bộc lộ ra một số vấn đề bất cập, vướng mắc Cụ thể là:

Thứ nhất, điều kiện được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Thực tiễn áp dụngcác quy định về điều kiện bồi thường đất đã phát sinh các vấn đề phức tạp như tranhchấp, khiếu nại đối với các trường hợp không có các loại giấy tờ hợp pháp theo quy địnhtại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi và bổ sung năm 2018) và Nghị định47/2014/NĐ-CP Ví dụ như Dự án thoát nước giai đoạn 1 tại xã Thanh Liệt, huyện ThanhTrì có đất bị thu hồi thuộc dự án thoát nước Hà Nội giai đoạn 1 Các hộ này có tổng diệntích là 2409m2 đất bị thu hồi, được xác định là đất lưu thông bờ sông Tô Lịch vào thờiđiểm sử dụng là sau 15/10/1993 Tuy nhiên, các cơ quan thực hiện thu hồi đất và giảiphóng măt bằng đã không chứng minh được là có quy hoạch 2 bên bờ sông trước thờiđiểm các hộ này sử dụng đất Bản quy hoạch này được thành lập năm 1999 để trình phê

duyệt dự án thì lại có sau khi các hộ sử dụng đất và cũng chưa được công bố Vì vậy, khixác định các hộ này vi phạm lấn chiếm đất lưu không 2 bên bờ sông nên không được bồithường, chỉ được xem xét hỗ trợ Điều này cho thấy, mặc dù luật đất đai quy định điềukiện để người sử dụng đất được bồi thường là “có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định củaLuật này mà chưa được cấp”, nhưng trên thực tế thì việc xác định người sử dụng đất “cóđủ điều kiện được cấp” các loại giấy tờ về đất hay không lại là một vấn đề không dễ Dẫnđến tình trạng toàn bộ 35 hộ này, đã có đơn khiếu nại để yêu cầu phải được bồi thườngtheo giá đất ở.

Thứ hai, giá đất để tính bồi thường Theo quy định Luật Đất đai năm 2013, việcđịnh giá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định dựa trên cơsở “giá đất phổ biến trên thị trường” Mà giá đất luôn biến động theo thời gian, trong khikhung giá và bảng giá đất lại được coi là cố định và áp dụng trong một thời gian dài- chukỳ 5 năm một lần Đồng thời, đối với một số loại đất, khu vực không có thông tin về giáđất chuyển nhượng trên thị trường hoặc nơi có thị trường nhưng thông tin giá đất thịtrường có độ tin cậy không cao gây khó khăn trong việc định giá đất Cụ thể trong dự ánđường cao tốc Nội Bài- Lào Cai, theo thống kê của UBND huyện Sóc Sơn, tại các thônNinh Kiều và Quán Mỹ (xã Tân Dân) có 22 hộ dân có đất ở nằm trong phạm vi giảiphóng mặt bằng để triển khai dự án Trong đó có 14 hộ nằm trong phạm vi đất ở nôngthôn, các hộ còn lại có đất ở vị trí 1, quốc lộ 2 và quốc lộ 35 Đây là nơi có các trườngcao đẳng nghề điện, cao đẳng công nghiệp và nhiều công ty lớn nên giá chuyển nhượngđất ở vị trí, khả năng sinh lời tương tự thuở đất bị thu hồi cao hơn mức giá do thành phốquy định Vì vậy, UBND huyện Sóc Sơn đề xuất điều chỉnh giá bồi thường đất ở nôngthôn xã Tân Dân từ 500 nghìn đồng/1m2 lên 4 triệu đồng/1m2 Còn tại các vị trí 1, quốclộ 2 và quốc lộ 35 thì huyện đề xuất điều chỉnh giá bồi thường từ 2,6 triệu đồng lên 10trđồng/m2 Điều đó cho thấy, thực tế giá đất bồi thường thấp hơn nhiều so với giá đất thịtrường dẫn đến sự không thỏa mãn của người bị thu hồi đất đối với cơ quan nhà nước vàđối với các nhà đầu tư, gây ra những mâu thuẫn và làm phát sinh những tranh chấp, khiếukiện trong quá trình giải phóng mặt bằng.

Thứ ba, chênh lệch giá đất trước và sau khi thu hồi Hiện nay, chênh lệch giá đất

mặt đường trước và sau khi thu hồi là một trong những vấn đề dễ thấy khi Nhà nước tiếnhành thu hồi đất Tình trạng này khá là phổ biến ở các thành phố lớn như câu chuyện về“bức tường tiền tỷ ở Hà Nội” đã gây bão dư luận khiến cơ quan quản lý đau đầu để tìmcách giải bài toán “hậu giải phóng mặt bằng” Một bức tường chưa đến 2m2 mặt đườngnhưng lại được rao bán với giá 1 tỷ đồng Nguyên do vì đâu? Ông Nguyễn PhươngChâm- chủ nhân bức tường bạc tỷ, cho biết: thửa đất nhà ông rộng 60,2 m2; khi dự án