pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh đông đắk lắk

luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac si, luan van cao hoc, luan van tong hop luan van tot nghiep, luan van thac s

BO GIAO DUC VA BAO TAO BO TU PHAP

TRUONG DAI HOC LUAT HANOI

LÂM ĐẠI HỮU

PHAP LUAT VE THE CHAP TAI SANLA QUYEN SU DUNG PAT VA THUC TIEN THI HANH TAI NGAN HANG

THUONG MAI CO PHAN DAU TU VA PHAT TRIEN

LUAN VAN THAC SILUAT HOC

(Định hướng ứng dung)

HÀ NỘI - NĂM 2021

TRUONG DAI HOC LUAT HANOI

LÂM ĐẠI HỮU

PHAP LUAT VE THE CHAP TAI SANLA QUYEN SU DUNG PAT VA THUC TIEN THI HANH TAI NGAN HANG

THUONG MAI CO PHAN DAU TU VA PHAT TRIEN

VIET NAM - CHI NHANH DAK LAK

LUAN VAN THAC SILUAT HOC Chuyênngành : Luật Kinh tế

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỀN QUANG TUYẾN

HÀ NỘI - NĂM 2021

Tôi xin cam đoan luân văn la công trình nghiên cứu khoa học độc lập của ca

nhân tôi Các kêt quả nghiên cửu và được trình bày trong luận văn được tham khảo

nguén géc 16 rang, direc trích dẫn đúng theo quy định

Tôi xin chịu trách niuệm về tính chính xác và trung thực của luận văn nay

HUONG DAN

PGS.TS Nguyen Quang Tuyen Lam Dai Hitn

Đâu tư nước ngoài

Giây chúng nhân quyên sử dụng đât

Ngân hang Thương mai cô phân Đâu tư và Phát triển V iệt Nam

Ngân hàng Thương mai cô phân Đâu tư và Phát triển Việt Nam - Chí nhánh Đông Đắk Lắk

Tỏ chức tín dụng

Thương mại Cổ phân

Tải nguyên và Môi trường

Ủy ban nhân dân

Trang

0052270 .:.H.BHH)H ,ÔỎ 1

Chương 1.LÝ LUẬN VỀ THÉoCHÁP:T.ÀI SẢN Loà\QUXIÈN:SỬỪBUNG.ĐÁT

VA PHAP LUAT THE CHAP TAI SẢN LÀ QUYÈN SỬ DỤNG ĐÁT 7 1.1 Lý luân thé chap tai sản là quyên sử đụng đất ccccccscsscsseee 7 1.2 Lý luận pháp luật về thê châp tải sản là quyền sử đụng đât 16

Chương 2 THUC TRANG PHAP LUAT VE THE CHAP TAI SANLA QUYEN

SỬ DỤNG ĐÁT VÀ THỰC TIẾN THI HANH TAI NGAN HANG THUONG MAI CO PHAN BAU TU VA PHAT TRIEN VIỆT NAM - CHI NHANH DONG

2.1 Thực trang pháp luật về thé chap tai sản là quyên sử đụng đât 26 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật vé thé chap tai sản là quyên sử dung dat tai Ngân hàng Thương mại cổ phân Đâu tư và Phát tiénViét Nam - Chí nhánh

TH 2 ———— ——_——— 57 Chueng 3 BINH HU ONG, GIAI PHAP HOAN THIEN PHAP LUAT VE THE CHAP TAI SAN LA QUYEN SU DUNG DAT VA NANG CAO HIEU QUA THI HANH TAI NGAN HANG THUONG MAI CO PHAN DAU TU VA PHAT TRIÊN VIỆT NAM - CHI NHÁNH ĐÔNG ĐÁK LÁK .- 58 3.1 Dinh hưởng hoàn thiên pháp luật vê thé chap tai sản là quyén str dung dat 58

3.2 Giải pháp hoàn thiên pháp luật về thê chap tai sản là quyên si dung dat va nang cao hiéu qua thi hanh tei Ngan hang Thương mại cô phân Đâu tư và Phát

trién Viet Nam - Chi nhanh Dang Dak L ak .csesessssscsessssesesesesscsnsneecseeseseees 59

Tila kit Charen] scnsncrsneen ane cnn ae

DANH MUC TAI LIEU THAM KHAO

Giải quyêt “bài toán” vốn đáp ứng rau câu sản xuât và đời sông luôn là mỗi

quan tâm hàng đâu của bât cứ tô chức, hô gia đính, cá nhân nào Muôn vậy một trong

qua việc thê châp tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dung Trong điều kiện tước ta là một xước nông nghiệp thì dat đai trở thành tài sản quan

trọng nhật của tô chức, hộ gia đính, cá nhan Tuy nhién, đât đai thuôc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại điện chủ sở hữu, Nhà nước thực hiện quyền đại diễn chủ sở hữu

thông qua việc giao dat, cho thuê đât, công nhận quyên sử dụng đât của tổ chức, hộ

gia đính, cá nhân V¡ vậy, việc cho phép người sử dựng đât nói chung và hô gia đính,

cá nhân nói riêng được thê châp quyên sử dụng đât để vay vốn tai các ngân hàng thương mai, tổ chức tín đụng không chỉ góp phân “xóa đói giảm nghèẻo” mà còn giất

quyết “bài toán” vốn cho nhu câu sản xuất - kính doanh Điêu này đã được thực tiên

kiểm nghiệm liệu quả của việc thí điểm cho phép người sử dụng đât thê châp quyên

sir dung dat đề vay vốn tại ngân hàng thương mai, tổ chức tín đụng ở mốt số tỉnh phía Nam vào những năm đâu của công cuộc đổi mới Lân đâu tiên Luật Đật đai năm 1993 quy định quyền của hộ gia đính, cá nhân được thê châp quyền sử dung đât tại ngân

hàng thương mai, tô chức tín dụng đề vay vôn vì mục đích sản xuât và đời sống Quy

dinh nay tiép tục được kê thừa tại các đao Luật Dat đai năm 2003, năm 2013 và m ở

tông đôi với mọi chủ thể sử dụng đât Thực tiễn tu hành chê định về thê chấp quyên

vận chưa đáp ứng được yêu câu của sự phát triển đât trước trong thời kỷ đây manh

toàn điện công cuộc đổi mới và hội nhập quốc tê như cơ chê xử lý tài sản thé chap

quyên sử dụng đât chưa liệu quả; hệ thông cơ sở dữ liệu, thông tin về đât đai chưa đây đủ, đông bô và khó tiệp cân đổi với ngân hàng thương mại, tô chức tín dụng khi

nhận thê châp quyên sử dụng đât vv Mặt khác, thực tiễn nhận thé chap tai sản là

quyên sử dụng đất tại N gân hàng TMCP Đâu tư và Phát triển Việt Nam - Chí Nhánh Đông Đắk Lắk (sau đây gơi là BIDV Đông Đắk Lắk) thời gian qua cho thây sự thiêu đông bộ, thông nhật trong mốt số quy đính hiện hành của pháp luật đât đai, pháp luật ngân hàng và pháp luật dân sư Điêu này đặt ra yêu câu phải nghiên cứu, đánh giá

pháp luật về thê chap tai sản là quyên sử dung dat tham chiéu từ thực tiến tai BIDV Đông Đắt Lắk nhằm nhận điện những điểm bât cập, tôn tai lam cơ sở đề xuât giải pháp khắc phục V ới ý nghĩa đó, học viên lựa chọn thực hiện đề tài “Pháp luật về the chấp tài sản là quyều sữ đụng đất và tlorc tien thi hanh tai Ngan hang Throng mai

Cô phẩn Đầu tr và Phát triển Việt Nam- Chỉ thánh Đông Đắk Lắk” làm luận văn

thạc sĩ luật học

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

của giới luật học nước ta Thời gian qua da co nhiéu céng trình nghiên cứu về vân đề nây được công bô ở phạm vị và mức đô khác nhau mà tiêu biêu phải ké đền một số

công trình cụ thể sau

- Nguyễn Thị Nga (2016) Pháp luật về thê chấp quyền sử dìng đất tại các tổ

Tư pháp, Hà Nội, 2016)

- Trân Thanh Thanh (2012), -Xữ |ý tài sản bảo đãm tiển vay của tổ chic tin dung theo

pháp luật Liệt Nam, luận văn thạc ä luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội

- Phan Hồng Điệp (2012), Pháp luật về thê chấp quyền sử đg đất trong cdc

tổ chức tin dimg - Thre tiễn áp dàng và kiến nghĩ hoàn thiện pháp luất luận văn thạc

sĩ luật học, Khoa Luật - Đai hoc Quốc gia Hà Nội

- Vũ Thị Hồng Y ên (2013), Tài sản thé chap va xir lj tai san thé chap theo quy đình của pháp luật dân sự Iiệt Nam liện hành, luận án tiên ä luật học, Trường Đại

hoc Luật Hà Nội

- Nguyễn Thi Thanh Binh (2016), Pháp luật về thê chấp quyền sử đụmg đất từ thực tiễn thực hiện tại thành phô Uông Bí, tính Quảng Ninh luận văn thạc s luật học,

Viện Đại học Mở Hà Nột

- Nguyễn Đức Dũng (2016), Pháp luật về thể chấp quyền sử ding dat dé bdo

đảm tiền van tại các tổ chức tin đìmg và thực hễn đp dàng tại Son La, luận văn thạc

sĩ luật học, Viện Đại học Mở Hà Nội

- Đăng V ăn Hưng (2017), Pháp luật về thé chap quyén sir dmg dat trong hoạt

đồng cho var của ngân hàng thương mại từ thực tiễn tại Chỉ nhánh Ngân hàng Nông

- Đại học Quốc gia Hà Nội

- Phạm Minh Đông (2018), Pháp luật về thê chấp quyền sir dimg dat 6 của hộ

gia đình, cá nhân tại tổ chức tín đụng từ thực tiễn Ngân hàng Thương mại Cổ phẩn

Kỹ thương Liệt Nam, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đai học Luật Hà Nội v.v

Các công trình nghiên cứu trên đây đã giải quyêt được một số vân đê ly luận và

thực tiễn của pháp luật về thê châp quyên sử dung dat, cu thé:

của thê châp quyên sử dụng đât; luân giải sự cân thiệt phải điêu chỉnh quan hệ thê

chap quyén str dung dat bang phap luật; khái niém và đặc điểm của pháp luật về thê châp quyên sử dung dat; cau trúc pháp luật về thê châp quyên sử đụng đât; các yêu to

Hai là phân tích thực trang pháp luật vê thê châp quyền sử dựng đât và đánh giá thực tiên tlụ hành lĩnh vực pháp luật này

Ba là đưa ra định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật về thê châp quyên sử dung dat va nang cao hiéu qua thi hanh ở trước ta

Tuy nhiên tiệp cân nghiên cứu pháp luật về thê châp tài sản là quyên sử dụng

đât tham cluêu từ thuyc tiên ti hành tại BIDV Đông Đắk Lắk có hệ thông đây đủ toàn điện thì còn ít công trinh nlur vậy được công bô Trên cơ sở kê thừa kêt quả ngÌuên cứu của các công trình khoa học liên quan đên đề tài, luận văn đ sâu tìm luễu

pháp luật về thé chap tài sản là quyên sử dụng đất và thực tiễn thí hành tại BIDV Déng Dak Lak

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

- Phân tích lý luận vé thé chap tai sản là quyền sử dụng đất thông qua việc làm

rõ khát ruệm, đắc điểm và ý nghĩa của thê châp tải sản là quyên sử dung dat; co sé

của thê chấp tài sản là quyên sử dựng đât _

- Phân tich lý luận pháp luật về thé chap tài sản là quyên sử dung dat thang qua việc giải mã khái tiệm và đặc điểm, câu trúc; các điều kiện đâm bảo thực thi phap luật vê thê châp tài sản là quyên sir dung dat _

- Phân tích thực trang pháp luật về thê châp tải sản là quyên sử dụng đât và đánh giá thực tiên tụ hành tại BIDV Đông Đắt: Lắk

- Đề xuất đính hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về thé chap tài sản là quyên

sử dụng đât và nâng cao hiệu quả thí hành tại BIDV Đông Đất Lắk

4 Đái tượng và phạm vỉ nghiên cứu

4.1 Đối trợng nghiên cứu

Đôi tương nghiên cứu của luân văn bao gôm:

- Các quan điểm, trường phái lý thuyệt về thé chap tai sin noi chung va thé chap tài sản là quyên sử đụng đất nói riêng

- Quan điểm, đường lôi của Đăng về tiép tuc đổi mới chính sách, pháp luat dat đai trong thời kỷ đây manh toàn diện công cuộc đổi mới đật nước và hột nhập quốc tê

- Hê thông quy pham pháp luật trong inh vu dan sux dat dai, ngân hàng tập trưng

- Thực tiễn tlu hành pháp luật về thé chap tài sản là quyên sử dụng đât tại BIDV Dong Dak Lak

4.2 Pham vinghiénu cin

Pháp luật vé thé chap tai san 1a quyén six dung dat va thuc tiễn thí hành tại BIDV Đông Đắk Lắk là đê tài có pham vì nghiên cửu rồng Tuy nhiên trong khuôn khổ của

mot ban luaén văn thac si luat hoc, luan van gici han pham vi nghién cuu vao mat sô

van dé cu thé sau day

tài sản là quyền sử dung dat của Luật Đât đai năm 2013 và các quy đính của một sô

luật có liên quan

- Giới hạn về phạm vi: Luận văn nghiên cứu thực tiên tlu hành pháp luật về thê chap tài sản là quyên sử dung dat tai BIDV Dang Dak Lak

2016 đên nay

Š Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Š.1 Phương pháp luận

Phương pháp luân của luận văn là phương pháp luân đuy vật biện chimg va duy

vật lich sử của Chủ ngiấa Mác - Lê min nghiên cửu quá trình hình thành, phát triển

của sự vật hiện tương Nghiên cửu nguôn gốc, bản chât của sự vật, luận tượng cũng

tửtư môi quan hệ tương tác với các sự vật, hiên tượng khác

3.2 Phương pháp nghiên cứu

Đề giải quyết yêu câu của đề tải, luận văn sử đụng một số phương pháp nghiên

cứu cu thé sau đây:

Phương pháp phân tích, phương pháp diễn giải lập luận logic, phương pháp

ng]iên cứu hệ thông liên ngành, đa ngành được sử dụng xuyên suốt các chương của

ˆ ¥

luan van

Phương pháp chưng minh phương pháp lich st duoc st dung nghién cuu

(trong) Churong 1 Ly luan vé thé chap tai san la quyén six dung dat va pháp luật về

Phương pháp so sánh phương pháp đánh gá, phương pháp đôi cluêu được

dụng đât và thực tiễn thí hành tại BIDV Đông Dak Lak

Phương pháp quy nạp, phương pháp tổng hợp được sử dung nghiên cửu

Chương 3 Định hướng giải pháp hoàn thiên pháp luật về thê chap tai sản là quyên

sử đụng đât và nâng cao liệu quả thí hành tại BIDV Đông Đất Lắk

6 Điểm mới và ý nghĩa của luận văn

tin đụng là đề tài không mới, đã có nÏšêu công trình nghiên cứu ở mức độ, pham vì khác

động đài hỏi các quy pham pháp luật phải thường xuyên được sửa đổi, bd sung dé phù hợp với sư vận động của thực tiền Mặt khác, thực tiễn tlu hành lĩnh vực pháp luật này tại các địa phương tô chức tin đụng cũng có một số điểm đặc thù do điêu kiện tư nhiên, kinh tê - xã hôi, hoàn cảnh cụ thé của các chủ thê này không giông rhaàau Vì vậy, điểm

Đắk Lắk tác động đền việc th hành pháp luật về thê chap tai sản là quyên sử đụng đât

đề đưa ra giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này và nâng cao hiệu quả thụ hành tei

BIDV Đông Đắk Lắk tiệp cận trên lý thuyết về vật quyên; lý thuyêt về quyên sử dụng đât là tài sản được pháp luật bảo hô; lý thuyêt về đât đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đai điện chủ sở hữu và thông nhất quản ly dat dai vv

7 Câu trúc của luận văn

Ngoài phân mục lục, bảng chữ việt tắt, mở đâu, kết luận và danh mục tài liệu

tham khảo, nổi dung của luận văn gồm 3 chương

Chương 1: Lý: luận về thê chấp tai san la quyén sir dung dat và pháp luật về thể

chấp tài sản là quyền sử dưng đắt

tiễn thi hành tại Ngân hàng Đầu tư và Phát trién Viét Nam - Chi nhanh Déng Dak Lak Chương 3: Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật về thê chấp tài san la

quyên sit dung dat và nẵng cao liệu quả thì hành tại Ngân hàng Đâu tư và Phát triển

Hiệt Nam - Chỉ nhánh Đông Dak Lak

LY LUAN VE THE CHAP TAI SAN LA QUYÈN SỬ DỤNG ĐÁT VÀ PHAP LUAT THE CHAP TAI SAN LA QUYEN SU DUNG DAT

1.1 Lý luận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái uiệm và đặc điềm thế chấp tài sản

1111 Khải mệm về thê chấp tài sản

Trong đời sông xã hội, thê chap tài sản là giao dịch khá phố biên nhằm đảm

bão thực hién nghia vu dan su Theo Bé luat Dan su nam 2015 (BLDS nam 2015),

thé chap tai sản là một trong những biện pháp bảo đâm thực liện ngiña vụ (choản

2 Điêu 283) Xét ở goc độ học thuật, khai tiệm thê châp tài sản được các sách bao

pháp lý ở nước ta giải mã nỈtr sau:

Theo Tử điển Luật hoc do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) tiên soạn năm 2006: “Thé chap: Bién phap bao dam thurc hién nghia vu bang tai sản, theo đó, bên có nghia vu dung tài sản thuộc quyền sở hữu của minh để bảo đảm thuc hién nghia vu

đôi với bên có quyên Tài sản được thê châp 1a cac bat dang san nlur nha 6, vườn cây

lâu năm, công trình xây dựng khác Có thể thê châp một phân hoặc toàn bộ bât động sản dé bảo đâm một hoặc riniêu ng}ấa vụ, tùy theo giá trị của bãt động sản cũng rnz

tuy theo sư thöa thuận của các bên Hoa lợi co được từ bât đồng sản, cac vật pÏru của

bât đông sản chỉ trở thành đối tương của thê châp, nêu các bên có thöa thuận hoặc pháp luật có quy đ&nh Thông thường tài sản thê châp vẫn do bên thê châp giữ, trừ

trường hợp các bên có thỏa thuận giao cho bên nhân thê châp hoặc người thứ ba giữ

Viéc thé chap tai sản phải được lập thành văn bản riêng hoặc gi trong hợp đông chính

va phai có chứng nhận của tô chức hành nghệ công chứng (Phòng Công chứng hoặc

Văn phòng C ông chứng) hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân câp có thâm quyên,

nêu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy đính Ché dinh thé chap tài sản được

Bộ luật dân sự năm 1995 và tiệp tục được quy định tại các Điêu từ Điêu 342 đân Điêu

357 Bô luật dân sư năm 2005”

Theo Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam (tập 2) của Trường Đại học Luật Hà

Ndi: "Thé chap tài sản là sự thöa thuận giữa các bên (hoặc theo quy đính của pháp luật, theo đó bên có ngiĩa vụ phải dùng tài sản của mình để bảo đâm thực hiện nghia vu nhung không chuyển giao tài sản cho bên có quyên".

nghĩa vụ và khơng giao tài sản cho bên kia (sau đây gơi là bên nhận thê châp) Tài sản thê châp do bên thê châp giữ Các bên cĩ thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thê châp” v.v

Như vậy, cho dù quan tiệm thê châp tải sản như thê nào đi chăng nữa thì giao

địch này được nhận diện với 1uột số đặc trưng cơ bản sau đây:

Mốt là cơ sở và nguơn gốc phát sinh của quan hệ thê châp tài sản là cĩ một

quan hé nghia vu da duoc xac lập từ trước và ngÌđa vụ nay được thực hién mot

Hai là tài sản bảo đảm trong quan hệ thê châp cĩ thê là bât động sản (BĐS)

nhưng cũng cĩ thể bao gồm cả các tài sản khơng phải là BĐS Tuy nhiên, tài sản được sử dụng chủ yêu trong quan hệ thê châp là BĐS, trong đĩ đât đai hay quyền

sử dụng đất là đối tượng thường được nhắc đên đâu tên,

Balà quyền sở hữu tải sản cĩ thể được khơi phục hồn tồn cho bên thê châp

nêu nghĩa vụ được thực hiện đây đủ như cam kêt, hoặc quyên sở hữu cĩ thể châm đứt hồn tồn đổi với bên thê châp và thuộc quyên định đoạt đơi với bên nhận thê

1.112 Bản chất của thế chấp tài sản

Thứ nhất thế chấp tài sản được phát sinh trén co sé mét quan hé nghia vu đã

được xác lập từ trước Cĩ thầ khẳng định việc xác định một giao địch thê châp tài sản

dựa trên hai yêu tơ cốt lõi, khơng thê tách rời nhau bao gơm ng]ữa vụ phải trả một khoản nơ được bảo đảm bằng tài sản và quyên lợi của chủ nơ đơi với tài sản được

dùng để bảo đảm thực hiện ngiĩa vụ Trong đĩ, khoản nợ là khởi nguồn, là nguyên

thuộc vào bên cĩ quyên để làm cơ sở cho việc tlrưc luện nglfđa vu, ta sản trong mơi

quan hé thé chap thé hién trach nhiém của bên cĩ ngÏĩa vụ và chỉ được đưa ra xem xét

và xử lý kiu ng†ấa vụ trước đĩ khơng được thực hiện Việc ký kêt một hợp đơng thê chap tai sản cĩ thể được thực liện đồng thời hộc thurc hién sau khi ky két mét hop đơng tín đựng (hợp đồng xác định khoản vay), nlung 16 rang quyén loi va nghiia vụ

của các bên đổi với tài sản thê chap phai được xác định và rang buộc bởi một quan hệ

Thứ hai, thí chấp tăi sản lă biín phâp bảo đđm mang tính đối vật vă có j ngiêa

hạn chế riô ro cho bín có quyền Trong tăÕi quan hệ thí chđp tăi sản, bín thí chđp bắt buộc phải cỏ một vật, tăi sản thuộc quyín sở hữu hợp phâp để bảo đảm cho ng†fa

vụ của mình, trín cơ sở đó, bín thí chđp thực hiĩn viĩc xâc lập trực tiĩp quyĩn cua

bín nhận thí chđp đôi với tăi san cu thĩ nay Day la loi thĩ cia thĩ chap tai sản so với hình thức bảo lênh lă biĩn phap thuc hiĩn nghiia vu mang tinh ddi nhđn, trong đó

dua trĩn kha nang uy tin va su cam kít của một chủ thể khâc bín canh chủ thể có

ng†ĩa vụ Mặt khâc, quyền của bín nhđn thí chđp đối với tăi sản bảo đảm tôn tại

trong toăn bộ thời gian có hiệu lực của hợp đông vă có vị trí ưu tiín hơn so với câc

toân trước, quyín được nhận chính tăi sản bảo đảm khi xử lý tăi sản bảo đđm để thu hồi nợ trong trường hợp nghĩa vụ chính không được thực luận Thực tí cho thay, day la biện phâp được đânh giâ bởi tính liệu quả trong việc thu hồi vốn vay đổi với trường hợp tuđn thủ, thực hiện ngliím túc phâp luật về thí chđp

1.1.2 Khâi niệm vă đặc điểm của thể chấp tăi sản lă quyều sữ đụng đất

1.1.2.1 Khai niĩm thĩ chap tai san lă quyĩn sir dumg dat

dat noi chung va thí chđp tăi sản lă quyín sử dụng đất nói riíng vận hănh trong nĩn kinh

tĩ thi trong duroc danh dau bang sur ghi nhan trong đạo luật gốc - Hiín phâp nếm 1992:

“Nha mide giao dat cho cdc hĩ gia dinh, ca nhđn sir ding dat ổn định lđu du vă được

chuyển quyền sử mg đất theo ạqg' đình phâp luậF"”1;, Hiín phâp nẽm 2013 quy đính:

"Tổ chức, cả nhđn được Nhă nước giao đất cho thuí đất công nhận quyền sử ding dat Người sử dụng đất được chuyển quyển sử đăng đất thực hiện câc quyền vă ngiêa vu

theo quy dinh ctia ludt Quyĩn sit ding đất được phâp luật bảo hộ"2 Tiĩp do, Luat Dat dai nĩm 1093: Luật Sửa đổi, bố sung một sô điíu của Luật Đật đai nam 1998 va nam

2001; Luật Đđt đai nắm 2003; Luật Đđt đai năm 2013 đê cụ thể hoa câc quy dinh nay

1 Điều 18 Hiến phâp năm 1992

dung dat, bao gam: quyén chuyén dai, quyén chuyén nhurong quyền cho thuê, quyên

thừa kê, quyên tăng cho, quyên góp vốn và quyên thê chap quyén sir dung dat V ới việc pháp luật đât đai gÏm thận các quyền năng này của người sử đụng đât cho thây quyên sử dung dat khéng con la quyên khai thác các thuộc tính có ích của đât đáp ứng ru câu của

cơn người mà nó được trị giá thánh tiền đem ra trao đổi trên thị trường, được sử dụng lam tài sản bảo đảm ng]ña vụ dân sư hoặc mang góp von dau tr sin xuat - kinh doanh

Thê châp tải sản là quyên sử dung dat 1a mét lĩnh vực có nội hàm rộng, cléu sự tác động và điêu chỉnh của lĩnh vực pháp luật chung (phap luat dan sw) Song, thé châp tài sản là quyên sử dụng đât lại vừa là lĩnh vực có nội hàm hẹp, bị giới han, chỉ phôi và ràng

buộc bởi lĩnh vực pháp luật chuyên ngành, điêu chỉnh nhiing ndi dung mang tinh chat

đặc thù của tài sản là quyên sử dựng đât Vì vậy, quan hệ thê châp tài sản là quyên sử dung dat phải tuân thủ các quy đính của pháp luật đât đai, pháp luật ngân hàng và các

nh vực pháp luật khác có liên quan Sư điều chinh nay hurong dén viéc hurong dan cac

quy trình và cách thức cụ thê trong việc xác lâp, thực hiện giao dich thé chap, cing nur

quan hệ thê chap tài sản là quyên sử dụng đât Tuy rửwên, xuyên suốt toàn bộ nội dưng các văn bản pháp luật về thê chap tài sản là quyên sử dựng đât cho thây, pháp luật quy

dinh kha cu thé, chi tiét điều liên về chủ thể, về đô: tượng, cũng rlnr trình tự, thủ tục xác

lập, thực luận và châm đút quan hệ thé chap tai san la quyền sử dụng đật, song lại không thây bắt kỷ một khái miệm hay định nghĩa nào về thê chap tải sản là quyền sử dụng đât

Xétvề goc do hoc thuat va goc dé thurc tién viéc đưưa ra một khái tuệm đây đủ, cụ thể về

thê chap tài sản là quyên sử dụng đất có ý ng‡ĩa quan trọng nhảm đính hướng cho các

bên trong xác lập, thực hiện và châm đứt quan hệ thê châp V ậy thé chap tài sản là quyền

sử dụng đât là øì? Nhìn một cách tổng quát quan hệ thê châp tải sản là quyên sử dụng đât xét trên phương điện pháp lý và thực tiến, có thể trả lời cho câu hỏi trên nlur sau Thể

chấp tài sản là quyền sử dàng đất là sự thỏa thuận giữa các bên trong một quen hệ dén sur theo dé bén cé quyén sir ding dat (goi là bên thế chấp) dìmg quyền sir ding

đất của mình đề bảo đâm việc thực liên nghĩa vi dân sự - lạnh tế với bên lúa (gọi là bên

nhận thê chấp): bên thế chấp đọc tiệp húc sử mg đất trong thời han thé chấp

1123 Đặc đểm của thê chấp tài sản là quyền sử dụmg đất

Bên cạnh những đặc điểm chung của thê châp tai sản thê châp tài sản là quyền sử

dụng đât còn có một số đặc điểm riêng cơ bản sau đây:

Thứ nhất đổi tương thê chấp là một loại tài sản đặc biết được biểu hiện dưới dạng

guyén (quyén sir dung đất) và không thuộc quyền sở hữni của người thể chấp Do tinh chat

đặc thù của chê độ sở hữu dat dai 6 mroc ta: Dat đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà rước

đại điện chủ sở hữu Nhà trước giao dat cho tô chúc, hộ gia đính, cá nhân sử dụng ồn định, lâu dài Người sử dụng đât được câp giây chứng nhận quyên six dung dat (GCNOQSDD) va được chuyển quyền six dung dat trong thai han giao dat Vi vay, trong thé chap tai san la quyền sử dụng đât, tài sản thê châp không phải là dat dei (vaf) ma 1a quyén sử dung dat (quyền sử dụng vật hay còn gơi là vật quyêr) Theo Nguyễn Ngọc Điện: “Tể lình tức thể hiển bắt động sản có thể được thể liện dưới dạng vất cụ thể, nhưng cĩng có thé ẩược

nhấn biết như là các lduái miểm mà luật học gọi là quyền - quyển sử đụng đất (dưới góc đồ

là tài sản)"3 Đây chính là điểm khác tiệt cơ ban khi xem xét vé dai tượng thê châp BĐS

ở các ước duy trì lánh thức sở hữu tư nhân về đât đai với các trước xác lập hình thức sỡ

hữu Nhà nước hay sở hữu đại điện của Nhà trước về đât đai

Thứ hai, xét về nguồn gốc và bản chất của thê chấp tài sản thì thế chấp tài sản

là quyền sử dụng đất không phải là hình thức chuyển quyền sử dìng đất Thê châp

tài sản là quyền sử dung đt là một trong những quyên năng mà pháp luật dat dai hién

hành quy định trong chuyển quyền sử dụng đât, bao gôm: quyền chuyên đổi, quyền chuyển nlrương, quyên cho thuê, quyên thừa kê, quyên góp vôn, quyên tặng cho và

quyền thê châp quyên sử dựng đât So sánh giữa các quyên cụ thể nêu trên Tran

Quang Huy cho rang "Thể chấp quyền sử ding dat là một hình thức chuyển quyền sir ding dat có điều liện hoặc đây là hình thức chuyển quyền sử dìng đất không tron

ven, không đẩn đi" 4 Tình không tron vẹn, không đây đủ thể luận ở chỗ, khi ky két

chiêm hữu và năm giữ, cũng như khai thác giá trị của chúng Trong thời gian thê

châp, quyền đĩ vẫn thuộc về bên thê châp Tính cĩ điều kiện thể liện ở chỗ, bên thê chap tài sản là quyên sử đụng đất cĩ thể nhân lại, khơi phục lai hồn tồn quyên sử dụng đât cả về phương diện pháp lý và thực tê khí ng†ĩa vụ trả nơ đã được thực hiện

đây đủ theo đúng thời gian và những cam kêt, thỏa thuận giữa hai bên Hoặc quyên sir dung dat cũng cĩ thể bi châm đứt một cách tuyệt đơi và xác lâp quyên cho phía

bên kia (bên nhận thê châp) nêu bên thê châp khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng

đứng nghĩa vu khi dén han

Chia sé quan diém trén, Nguyen Thi Nga chorang “Ching téi khéng déng tinh

véi cach "sap dat” quyén thé chap quyén sit dimg đất trong nhĩm chuyén quyền sử

ding dat ma Ludt Dat dai năm 2003 và Bồ luật dân sự năm 2005 (BLDS năm 2005)

ag' đình Bởi lễ mục đích của thể chấp quyền sử dụmg đất là sử dưng quyền sir dung đất nur mot "vat" làm tin tạo tâm lý yên tâm cho bên nhận thê chấp đỗi với việc cam

kết thực liên ng]ĩa vụ dân sự của bên thế chấp Iiệc bên thể chấp tạm thời giữ các

giấy tờ pháp lý về quyền sử đụng đất của bên thê chấp khơng làm thay đổi chỉ thể sử dàng đất cĩmg như các ngÌũa vụ của người sử dụng đất đổi với Nhà nước ˆˆ5

Thứ ba trình tự thủ túc thê chấp tài sản là quyển sử đụng đất được ạng' định chặt chẽ hơn nhiều so với trình tự thủ hạc thực hiện cde giao dich bdo dam bằng các tài sản

khác Trong các giao địch về quyên sử đụng đât nĩi clung va giao dich vé thé chap tai

sản là quyên sử dựng đât nĩi riêng, pháp luật quy định điêu liên thé chap rat chat chế, theo đĩ, việc thê châp tai sản là quyên sử dụng đât khơng chỉ tuân thủ các quy đính về

điều kiên thê châp tài sản của pháp luật dân sự mua cịn phải thưa trấn các điều kiện thê

châp do pháp luật dat dai quy đình Hơn nữa, thê châp tài sản là quyên sử dụng đât khơng chỉ tuân thủ các điêu kiên quy đính tại Diéu 188 Luat Dat dai ném 2013 mà cịn căn cứ vào từng hình thức sử dụng đât, từng mục đích sử dụng đât và ngÌữa vụ tài chính phải thực liên kiúu được Nhà nước giao đât, cho thuê đât mà người sử dụng đât được quyên

thé chap tài sản là quyên sử đụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn lién voi dat

hộc chỉ được thé chap tai san thuộc sở hữu của mình gắn liên với đât V ê vân đê này,

Pham Cơng Lạc nhân mạnh ki phân tích tính đặc biệt của hợp đơng thê châp quyên sử

5 Nguyễn Thủ Nga (2009), Pháp luật về thể chấp quyển sit dng dat 6 Viet Nam, Luim in Tien si Luit hoc,

Vien Nha mroc va Pháp hut, Ha Noi

dụng đât so với các hop déng bao dam noi chung Ong chorang “V’é banchat hợp đồng

thé chấp quyền sit dung dat cimg mang nhimg déic tinh clumg ctia cdc hop đồng bảo

đâm: tính dự phòng và tính bảo đảm Tỉnh dự phòng được thê liên rõ nét hơn bởi đối

tượng là loại đặc biết - quyền sử mg đất Một loại bắt động sản gắn liền với từng mảnh đất đó Bởi vậy, việc thôa thuẩn giữa các bên thụ vẫn đâm bảo nguyên tắc tưnguyện, tư

do nhưng lhuiôn khổ tư do bi han ché bot guy dinh ctia Bé ludt nà: và pháp luật đất dai

chứ không thê ngoài pham vi dé divoc Vi vay, ap ding tuong te dé giải quyết đường như

Tinh chat ché va nghiém ngặt của trình tự, thủ tục thé chap tài sản là quyên sử dung dat còn được thể liên ở quy trình xử lý tài sản thê chap là quyên sử dụng đất Mặc đủ, quyên sử đụng đât được thỏa thuận là tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ tra ng,

nhung khi bên thê châp không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì quyên sử dung dat không đương niên thuộc quyên chủ động xử lý của bên nhận thê chap Trong trường

hợp xử lý quyên sử dụng đất là tải sản thê châp thông qua hình thức đâu giả thì phải

dam bao thực hiện đây đủ các yêu câu của pháp luật về đâu giả v.v

Với những quy đính nêu trên cho thây, pháp luật quy đính về các điều kiện, yêu

câu và thủ tục pháp lý cân thiệt có liên quan đền quá trình ký kêt, thực hiện và châm

chit giao dich thé chap tai sản la quyén str dung dat chất chế và nghiêm ngặt hơn so

với giao dịch thê châp các tài sản thông thường

1.1.3 Vai trò của thế chấp tài sản là quyều sử đụng đất trong đời sông kink

tế - xã hội

Thê chấp tài sản là quyên sử đụng đât co vai tro quan trọng trong đời sông kinh

tê, xã hột thể hiên trên các khía canh chủ yêu sau đây:

Thứ nhất, thê chấp tài sản là quyên sử dìng đất là mốt trơng những biên pháp

dé khai thac dat dai cé hiệu guả Có thé khang dinh rang sự ghi nhận và cho phép

cac chi thé co quyén sit dung dat hop phap duoc thé chap dé vay vén la mét phương

thức linh hoạt và là biện pháp hữu liệu nhằm khai thác tối đa liệu quả và công nắng của đât đai Thông qua thê châp tài sản là quyên sử đụng đất, người sử dụng đât có thê khai thác những giá trị vô hình được chứa đựng bên trong tài sản đât đai Thê

6 Pham Công Lạc (1996), Cầu cổ và để chấp để bảo đâu tục hiển ngiữa vụ dam sir, Luin vin thạc sĩ Luật học,

Trường Đaihoc Luật Hà Nỏi, Hà Nội.

chap tài sản là quyên sử dưng đất chính là một trong những hình thức lưu chuyên tr

"vấn chất" sang "vốn sống”, chuyên tài sản - quyên sử dụng đât từ giá trị hiện hữu,

don nhat sang tài sản có giá trị “kép”, nhờ đó mà nguồn vôn được tăng lần mở rộng

va phat trién nhiéu hon so voi giá trì ban đầu Khẳng định như vậy bởi vì, đât đai thông qua thê châp không chỉ thu được các giá trị va kha nang sinh lời một cách thuân

túy tử sư tác động của con người đôi với đât đai, mà giá trị của nó còn được nhân lên, được tái tạo thông qua việc trao đổi mat “chứng thư pháp lÿ về quyền sử đang đất ” đề rút ra được một lượng tiên tương ứng với giá trị của quyên sử dung dat

thiéu duoc trong host đông của bat ky doanh nghiép nào, là công cu dé biên các ý tưởng

dự án sản xuat - kinh doanh thanh hién tực Trong bối cảnh hội nhập quéc té, vén la nhaén

té quyét đính tới việc tăng năng lực canh tranh - yêu tô sống còn của doanh nghiệp trên trưởng quốc tê Thê châp tai sản là quyên sử dụng đât đề vay vốn đáp ứng rửa câu của hoat động đâu tư, sản xuất - kính doanh là cơ héi tét cho cac nha dau tư giải quyêt được

quyên sử dụng đât sẽ là động lực tiệp thêm strc manh cho cac doanh nghiép; la cơ hội và

cơ cầu ngành nghề và hợp tác đâu tư, góp phân đắc lực vào việc giải quyết lao đông đôi

dự, chuyển dịch cơ câu kính tê và thúc day thi trường trong tước phát triển, tao ra động

lực cạnh tranh làn mạnh và tién kip với các nhà đâu tư trước ngoài

hơn đổi với việc phát triển mô hình kính tê hộ, đặc biệt là các hộ gia đính ở vùng

nông thôn trong giai quyét nhu câu vốn đề dau tu phat triển sản xuật, đâm bảo cuộc sông thay vì trông chờ vào sự bảo trợ hay câp phát vôn của Nhà trước

Thứ ba, thông qua thê chấp tài sản là quyền sử đụịmg đất các ngân hàng thương mại, tô chức tin dung vừa tưực hiện phòng ngừa có hiểu quả rừi ro, vừa thực hiện chức

năng luân chuyên vốn cho nền lanh tế Việc cho vay bằng hình thức thê châp tài sản là quyên sử dụng đất không nắm ngoài mục đích nhằm ngắn ngửa, giảm thiểu những tổn

that va mii ro có thể xảy ra đôi với bên cho vay Thực tê, thời gian qua hoạt động cho

vay bang thé chap tai san la quyên sử dụng đât diễn ra hệt sức sôi động chiêm tu thê

và được đánh giá là biện pháp đảm bảo an toàn nhật cho hệ thông các ngân hàng thương

mại, tô chức tín đụng khi thực hiện chức năng cho vay Điêu này được mình chứng qua

số lượng cho vay có bảo đảm bảng quyên sử dụng đât luôn chiêm tỷ lệ cao và chủ yêu

“Hoạt động cấp tin dmg & Liệt Nam thiên về sử dụng bắt đồng sản với tỷ lễ các ngân hàng nhận bắt động sản làm bảo đảm chiêm 9397 V ởi sô liệu này cho thây, cho vay thé chap bang BĐS mà chủ yêu là quyên sử dung đât đã và đang được các ngân hàng thương mại, tổ chức tứ đụng áp dụng phô biên và ưu tiên hơn các hình thức cho vay khác Dưởi góc đô của người cho vay, lợi thê của thê chap tài sản là quyên sử dụng đât

Một là thê châp bảng tài sản bảo đảm là quyên sử dụng đât có độ rủi ro thâp

hơn tiêu so với hình thức thê chap tai sản khác Trong Báo cáo tổng kêt 05 năm triển khai công tác quản lý và thuc hién ding ky giao dich bao dam cho thay "Trong trường hợp cho vay có tài sản bảo đảm bằng bắt đồng sản thì khoản vay được xác đình cỏ rữä ro là 50% trong ldu đó, cĩng khoản cho vay đỏ đổi với khách hàng vay

mà không có bắt động sản bảo đâm thì mức rữi ro được xác đình sẽ là 1009" §

Hai là lợi thê của thê châp tài sản là quyên sử dụng đât còn được thể luận rõ nét khi so sánh với thé chap các tài sản khác không phải là quyén sir dung dat Khang dinh nhu vay béi vi, dat dai khang bi khau hao qua théi gian sử dụng không tị hư hỏng hoặc

co the tụ tiêu hủy nÌnr các tài sản khac Hon nita, tiêu được đâu tư và khai thác có luệu

quả thì khả năng sinh lời cla dat đai là rât cao Ngoài ra, thê châp bảng quyên sử dụng đât sẽ loai trừ hành vĩ tâu tán, cât giâu tải sản của bên thê châp mà chúng ta thường thây

ở thê chap tai san khac khi bén thê châp không thực luện ng†ữa vụ trả nợ đến hạn Tóm lại sự g]uú nhận của pháp luật cho phép người sử dung đât thé chap tài sản

là quyền sử dụng đất tao ra cơ hội dé khai thác và tận dụng tối đa những tiêm nắng

va loi thé cla dat dai, nang cao kha nang lam chủ đât đai của người sử dụng đât, nhung van khéng lam m at di vai tro, vi thé cla Nha mre voi tư cách là đại điện chủ

7 FIAS (2006), Fiét Nom tăng cường cơ hội tiếp cẩn tin dịng thông qua ca cách về giao dich bao dam , Hà

Noi,tr 14

8 Cục Đăng ký quốc gia giao dich bio diam - Bộ Tư pháp (2007), #áo cáo đánh giá 5 năm thực luện cổng tác

dang ý: giao địch bảo đểm , Hà Nội tr 3.

sé hiru toan dan doi voi dat dai Thé chap tài sản là quyền sir dung dat ở Việt Nam

hién nay đã và dang tré thanh quyén co y nghiia thiét thure khdng chi ddi voi các doanh

von dap img nhu cau dau tư, sin xuat - kinh doanh và đời sông của mình Nó cũng là

tiện pháp được đánh giá là bảo đảm độ an toàn cao nhật trong việc phòng ngừa các

và được các ngân hàng thương mại, tô chức tín dụng áp dụng phố biên trong hoạt

đông nghiệp vụ kinh doanh tiên tệ ở phạm vĩ rộng lớn nhất

1.2 Lý luận pháp luật về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất

1.2.1 Sự cầu thiết phải điều chính hoạt động thế chấp tài sản là quyều sứ đụng đất bằng pháp luật

Bat kỷ một lĩnh vực nào, mốt quan hệ xã hội nào phat sinh trong doi sông thực

tê cũng cân đền sự điêu chỉnh của pháp luật làm cơ sở, định hướng cho quan hê xã

hội do phat sinh, phat triển theo một trật tự chung Trong thời gian qua, với sự phát

triển năng động của nên kinh tê thị trường, cùng với sự đan xen của các thành phan

kinh tê và các hình thức sở hữu kéo theo đó là các quan hệ xã hội nởi chung và các quan hệ dat đai nói riêng phát triển ngày cảng sôi động Các quan hệ về đất đai không

còn bó hẹp ở pham vĩ chủ thê str dung dat trong nước mà còn mỡ rộng cho các chủ thể trước ngoài Các giao dịch về quyên sử dụng đất không còn hạn chế ở mốt vải

giao địch nhỏ lẻ như trước đây, ma thay vào đó là sư đa dạng của các pÏrương thức

giao dịch quyên sử dụng đât với rêu mục đích sử đụng đât khác nhau, nhiêu loại quyên sử dụng dat khac nhau tham pia voi tu cach la đôi tượng trong giao dịch thê

châp Sự linh hoạt của các phương thức thê châp được biêu luận thông qua việc sử

dung mét quyén sir dung dat dé dam bảo cho riuêu khoản vay hoặc rêu quyên sử

dụng đât được sử dụng đề đảm bảo cho một khoản vay Đồng hành với sự đa dạng

giao dich Đó là, làm thê nào để quyền sử dụng đất của mỗi tô chức, hộ gia đính, cá thân được dễ dàng trở thành tài sản đâm bảo, người có quyên sử dung dat dé dang

tiếp cân với nguôn vốn của Nhà nước thông qua thê châp Ngược lai, với sự không

én định của thị trường BĐS, mức đô minh bạch trong quy hoạch sử đụng đât cờn thâp luận nay thì bên nhận thê châp phải có nÌiững cách thức và biện pháp gì để phòng

nga va han chê rủi r0 Đặc tiệt, với tác hại của địch bệnh COVTID 19 luện nay đặt ra

cho các doanh nghiệp, các nhà đầu tư rửiững khó khăn và thách thức lớn trong hoạt động

sản xuât - kinh doanh thậm chí tình trang mật khả năng thanh toán, chí trả cho những

khoản vay đề đầu tư x ấy ra là điều khó tránh khỏi Vì vậy, việc tạo điêu kiên thuận lơi,

cơ chê xử lý quyên sử dụng đât linh hoạt và đảm bảo quyên chủ đồng cho bên nhận thé

chap la yéu câu tât yêu khách quan Những vân đề này rât cân đên sự điêu chỉnh

theo một trật tự chung thông nhật, phủ hợp với lợi ích của Nhà nước, của các bên tham gia quan hé va vi loi ich chung cua toàn xã hội

1.2.2 Khai wim va dac diém cia pháp luật về thê chấp tải sản là qnyén sit

dung dat

1.2.2.1 Khai miém pháp luật thế chấp tài sản là quyền sử đụng đất

Thê châp tài sản là quyên sử dụng đât lá một chê dinh cua phap luat dat đai Lân đâu tiên Luật Đât đai năm 1093 quy đính về quyên của hộ gia đính, cá nhân được thê châp

six dung dat Tiêp đó, BLDS năm 1995 có các quy đứnh về điều kiện chủ thể của giao dich thê châp quyên sử dụng đất, hình thức pháp ly và nội dung cia hop déng thé chap quyén

sử dụng dat gop phan từng bước hoàn thiện khung pháp lý của giao địch này Quy đính nay tiép tục được kê thừa và phát triển, hoàn thiện bởi Luật Sửa đổi, bổ sưng một số điêu

của Luật Dat đai năm 1908, năm 2001; Luat Dat đai năm 2003, Luật Đất dai năm 2013,

BLD8 năm 2005, BLDS nắm 2015 v.v, theo đó, mọi chủ thê sir dung dat được thé chap

quyên sử dụng đât V ậy pháp luật v thé chap tài sản là quyên sử đụng đất là gì? Mac di, thuật ngữ thê chap quyén sir dung dat hay thé chap tài sản là quyền sử dụng đật được sử dụng trơng các văn bản pháp luật đât đai và các văn bản pháp luật có liên quan Tuy nhién, pháp luật lại chưa đưa ra cách giải thích pháp luật về thê châp tài sản là quyên sir dung dat Căn cứ vào khái riệm pháp luật và nội chung các quy định của pháp luật về thê chap tai sn

là quyên sir dung dat co thé hiéu khai miém phap luật về thê châp tài sản là quyên sử dựng

luật đất đai, bao gồm tổng hợp các œg) phạm pháp luật do Nhà nước bạn hành và đâm bảo thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước nhằm điểu chỉnh nhóm quan hé

xã hội vé thé chap quyén sir dung dat: theo đó, người sử dung dat dem quyén sử ding dat thé chap dé déim bao thực hiện ngtiia vu dan sự

1.2.2.2 Đặc điểm của pháp luật về thé chấp tài sản là quyén sir dung đất Tim luầu pháp luật thê chap tai san 1a quyén six dung dat cho thay lĩnh vực pháp

luat nay co mt sô đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất pháp luật về thé chấp tài sản là qg'ển sử dìng đất là lĩnh vực pháp luật tổng hợp Nó bao gôm quy pham pháp luật của maôt số đạo luật khác nhau nlur Luat Dat

đai năm 2013, BLDS năm 2015, Luật Các tô chức tin đụng Luật Công chúng v.v

N ghién ctu su điêu chỉnh pháp luật về BĐS nơi clrung và thé chap dat dai noi riêng của

đa sô các quéc gia trên thê giới cho thây rằng các nước khác nhau, với điêu kiện kinh tê

- xã hội khác nhau và đặc tiệt với lánh tuc sở hiểm khác nhau tn có những cách thức

điều chỉnh pháp luật khác nhau đối với quan hệ thê chap Theo do, có quốc gia điêu chỉnh

quan hệ thé chap đât đai trong một văn bản pháp luật riêng tại văn bản pháp luật này

quy đ&nh tt cả các nội dung co lién quan dén thé chap quyén sir dung dat Song ở một

số quốc gia khác, việc điều chỉnh các quan hệ thé chap dat đai được thê liên trong nhiéu

vấn bản pháp luật, thuộc rửäâu chuyên ngành, Tính vực khác nhau Ở V iệt Nam, thê châp quyên sử dụng đât được điêu chỉnh theo cách thứ hai này Theo đó, thê châp quyên sử dụng đât được điêu chỉnh ở các lĩnh vực pháp luật cơ bản rưz Pháp luật dân sự, pháp

tuật đât đai và pháp luật tín dụng, ngân hàng Cụ thể, pháp luật dan sự với tư cách là lĩnh

vực pháp luật chung điêu chỉnh các quan hệ về tài sản, trong đó có tài sản là quyên sử

dụng đât được xây dụng với những nguyên ly chung co ban, tao ra nhitng dam bao va

kha nang thiét yêu cho giao dich thé chap tai sin noi chung va giao dich thé chap quyén

sử dụng đất nới riêng được vận hành theo một thể thức chưng thông nhật

Bên canh đó, pháp luật dat đai với ý ngÿấa là lĩnh vực pháp luật chuyên nnganh về quản lý và sử dung dat đai vừa có nÏiệm vụ cụ thể hóa những điêu liên những yêu câu

dung mang tính đặc thù của đổi tượng quyền sử đụng đất trong quan hệ thê châp trên cơ

sở đảm bảo sư hải hòa và thông rihât giữa luật chưng và luật riêng, giữa những nổi dựng

mang tinh chất nguyên tắc với những nổi dưng mang tính cụ thê, chuyên biệt Theo đó,

pháp luật đât đai chủ yêu điêu chỉnh những nội dung cụ thể, trực tiêp liên quan đên điêu kiện phạm v1, cách thức thực luện giao dịch thê chap quyén sử dụng đất v v

Cùng với sư điều chỉnh của pháp luật dân sư, pháp luật dat dei thi pháp luật trong

nh vực tín đụng ngân hàng cũng có tửäêu chế đính quan trọng điều chỉnh quan hệ thê

châp quyên sử dụng đât Cụ thể, Luật các TCTD năm 2010 quy định những điêu kiên

qua thê châp nới riêng Bên canh đó, các văn bản hưởng dan nilur Nghi đính số

21/2021/NĐ-CP quy đnh thị hành Bồ Luật dân sự vê bảo đảm thực luện ngÌ]ña vụ, bao

gôm tải sản bảo đâm, xác lập, thực luện biên pháp bảo đảm thực liên ng†ấa vụ và xử lý tài sản bảo đảm để sửa đổi, bô sung các quy định phủ hợp với BLDS 2015 và cụ thể hoa các quy đính còn vướng mắc trong BLDS 2015 vé bao dam thuc hién nghia vu, (Nghi dinh nay thay thé Nght dinh sé 163/2006/ND-CP vé giao dich bao dam, Nghi dinh sd 11/2011/NĐ-CP sửa đổi bô sung N ghi dinh sd 163/2006/NĐ-CP về giao dich bao dam)

tiệt quy trình và thủ tục cân thiệt mà cac bén can tién hanh ké tir khi thiét lap quan hé,

Thứ hai, pháp luật điều chỉnh về thế chấp tài sản là quyền sử dung dat bao gém: i) Nhom quy phạm điêu chỉnh chủ thể của quan hệ thê châp tải sản là quyền sử dụng đât;

iÐ Nhóm quy phạm điêu chỉnh về đổi tương tài sản là quyên sử dụng đât trong quan hệ

thê châp; ii) Nhóm quy pham điêu chỉnh về hình thức và liệu lực của giao dich thé chap

tài san la quyên sử dụng đât, sv) Nhóm quy phạm điều chỉnh về châm đút giao dịch thê chap tai sin la quyền sử dụng đât và xử lý quyên sử dụng đất thê châp

Métla đôi với nhóm quy phạm điều chỉnh về chủ thê của quan hệ thé chap tai sản

là quyền sử dụng đât cho thây Chủ thê tham gia quan hệ thé chap tài sản là quyên sử dụng đât là các bên trơng quan hệ thê châp, bao gồm: bên thé chap và bên nhận thê châp

(U Bên thê chấp: khác với pháp luật của hâu hệt các quốc gia khác, ở Việt Nam,

đụng đât để vay vôn Nhà nước có quyên quyết định việc phân bổ, điêu chỉnh đât đai,

() Bên nhân thế chấp: là những chủ thê có nguôn vốn và thực luận hoạt đông cho

nguồn vốn vay Theo quy định của pháp luật hiện hành thì chủ thể nhân thê châp chủ yêu

tổ chức tin dung nude ngoai duoc phép hoat dang tei Viét Nam theo Luat cac TCTD

Hai la déi voi nhom quy phạm điêu chỉnh về đối tượng tài sản là quyên sử dụng đât

trong quan hệ thê châp Điều 320 BLDS nắm 2005 quy đính về điêu kiện chưng của vật

bao dam thực luận ngiña vụ dân sự “V at bao dam thurc luận ng]ña vụ dân su phải thuộc

quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dich" [33] Dai với đối tương tài sản là quyên sử dụng đât trong giao địch thê châp thủ điêu kiện này được cụ thể hóa tại Điêu 188 Luật Đật đai năm 2013 Theo đó, chi co quyén sit dung dat của các chủ thê sử dụng đất được pháp luật cho phép thực luận các giao dịch chuyển quyên sử dụng đât thì mới là đổi

dụng hợp pháp của người di thé châp thông qua việc quy định điều kiện về GCNQSDĐ

Bala déi voi nhom quy phạm điều chỉnh về hình thức và hiệu lực của giao dich

thé châp quyên sử dụng đât: Theo quy đính của pháp luật hiện hành, đổi với các giao

dich dan su về quyên sử dụng đât nói clung va giao dich thé chap quyén st dung dat

nói riêng thì cả BLDS năm 2005 iéu689) va Luat Dat đai năm 2013 (khoản 3 Điêu 167) đều quy đính giao dịch phải thông qua hình thức hợp đồng bằng văn bản Đây

cũng là quy đứnh phù hợp với xu hướng chưng của thê giới

Bênlà đôi với nhóm quy phạm điêu chỉnh về châm đứt giao dịch thê châp quyên

sử dụng đât và xử lý quyên sử dung dat: Trong trường hợp này, pháp luật đêu chỉnh ở

hai la canh cơ bản, đỏ là () Các trường hợp châm đứt giao dich thê chap quyên sử

dụng đât, (1) Những thủ tục pháp lý cân thiệt để giải trừ thê châp Pháp luật V iật Nam

cũng sư pháp luật của các nước khác trên thê giới đều tôn trọng tôi đa sự thöa thuận của cá bên ngay từ khi xác lập quan hệ thê châp Vì vậy, trong trường hợp đân hạn

tả bên thê châp không thực hiên hoặc thực hiện không đúng ng†ấa vụ trả nợ thì pháp

luật tôn trong quyên tự thöa thuận của các bên trong việc xử lý đổi với tài sản thê

châp Chỉ khi các bên không có sự thỏa thuận thì việc xử lý quyên sử dụng đât được

thực hiện theo mốt trong các phưrơng tlrức ma pháp luật đã quy định

1.2.3 Yêm cầm điều chỉmh của pháp luật đối với quan hệ thế chấp tài sản là

quyén sit dung dat

Thứ nhất pháp luật điều chỉnh quan hệ thê châp tải sản là quyền sử dụng đât phải đâm bảo an toàn về mặt pháp lý, phòng tránh rủi ro cho các bên và gớp phân

thúc đây các giao dịch dân sự về quyên sử dụng đât vận hành thông suốt, lành manh.

Thứ hai, pháp luật điều chỉnh quan hệ thê chap tai sản là quyên sử dụng đât phải

dam bảo tăng cường nguyên tắc pháp chê xã hôi chủ nghĩa trong giao dịch dân sự nói chung va giao dịch vê quyền sử đụng đât nói riêng

Thứ ba pháp luật điều chỉnh quan hệ thé chap tài sản lả quyên sử dụng đât phải

dam bao tinh kha thi va tinh hiéu qua

Thứ tư pháp luật điều chỉnh quan hệ thê chấp tài sản là quyên sử dụng đât phải

tạo thuận lợi cho việc thực liện quyên và trgla vụ của người sử dụng dat nai chung

noi niéng

1.2.4 Cac yéu to dam bảo thựtc thỉ pháp luật về thể chấp tài sản là quyều sữ

đụng đất

1241 Yếu tổ pháp luật

Muôn tô chức thực hiện pháp luật về thé chap tai sản là quyên sử dung dat co

liệu quả phụ thuộc rât lớn vào mức đô hoàn thiện của hệ thông văn bản pháp luật về

dân sự, văn bản pháp luật về đât đai, văn bản pháp luật về các tổ chức tín dụng

Bản thân các văn bản pháp luật đỏ phải có chat lượng thì mới đảm bảo việc tô chức

thực luận pháp luật có kêt quả tốt Vi thê, văn bản pháp luật về thê châp tài sản là

quyên sử dụng đât phả: đảm bảo các tiêu chí cơ bản sau đây:

Một là, bảo đảm tính đồng bộ, thông nhật Nội dung các văn bản pháp luật về

thé chap tài sản là quyên sử dụng đât không trái với Hiện pháp, không chồng chéo,

Nhung vẫn phải có đặc điểm riêng biệt cla thé chap tai sản là quyên sử dụng đât

Riêng nhưng đều liên quan chất chế với nhau, trong mỗi hoạt đông đều có ý ngiĩa,

tác dụng ảnh hưởng của hoạt đông khác Thông qua thê châp tải sản là quyền sử

dụng đât, những quy định cơ bản của pháp luật đât đai, pháp luật dân sự, pháp luật

về giao dịch bảo đảm, pháp luật về các tổ chức tín dụng được tuyên truyền đền các ngân hàng thương mại, tô chức tín dụng tổ chức kinh tê, doanh nghiệp, đối ngũ luật sư, công chứng viên và người dân Hoạt đông này cung câp trì thức, sư

hiểu biết về pháp luật, xây dựng tình cảm, thái độ đúng đắn đối với pháp luật, làm

cho mợi người nhận thức được quyên, ngiữa vụ, trách nhiệm của ho, hình dung

được hành vì xử sư nào là đúng dan

Hai là, trách niệm tổ chức thực hién phép luat vé thé chap tai sản là quyên sử

doanh nghiép ma con 1a trach nhiém của mợi người dân Lâu nay khí để cập đền vân

đề tô chức thực liện pháp luật, chúng ta thường cơi đó là trách niệm của các cơ quan hành pháp, tư pháp Thực tiễn tô chức thực hiện pháp luật về thé chap tai sản là quyên str dung dat cho thay, ngoai các cơ quan nhà nước, nêu toàn bộ những thành viên khác của hệ thông chính trị đều nêu cao trách nhiệm, có hình thức tổ chức tuyên truyền, giải thích vận động phù hợp với vai trò, chức nắng của mình tì sẽ đem lại liệu quả

cao hơn trong tổ chức thực luận pháp luật Tổ chức Đăng Mặt trận Tổ quốc Việt Nam

và các thành viên của Mặt trận các cập, nhật là ở cập cơ sở, phải lông ghép vân đề

tuyên truyền pháp luật về thê châp tài sản là quyên sử dụng đât vào nội dưng chương

trình kê hoạch công tác, vào hoạt đông thường xuyên của đơn vĩ và xác đính đây là

mt chi tiêu đánh giá thì đua, nluz vậy sẽ góp phân nâng cao ý thức trách nhiệm và sư

đông thuận của cả xã hội Những hoạt động tô chức thực luận pháp luật về thê châp tài sản là quyên sử đụng đât với sự tham gia của toàn bồ hệ thông chính trị đưới những hình thức phong phú, sinh động sé tao nên dư luận xã hội ủng hô, đồng tình với những hành vị xử sư đúng đắn, lên án những hành vị xử sự trái pháp luật, qua đó góp phân

đính hướng hành vĩ của công dân xử sự theo yêu câu của pháp luật Tuy riiên hiệu

quả tổ chức thực luện pháp luật về thê chap tài sản là quyên sử dụng đât sẽ không cao nêu mợi người dân không tự giác chấp hành lĩnh vực pháp luật này

Ba là, xử lý nghiêm mính, kịp thời mới vì phạm pháp luật về thé chap tai sản là quyên sử dụng đât Công tác tuyên truyền, phổ biên, giáo dục, giải thích hướng dẫn,

tổ chức vận động thực liện pháp luật co tác đụng nâng cao ý thức pháp luật cho các

chủ thê Tuy rửuên, vai trò này tác đông đền các chủ thê không phải lúc nào cũng có

két qua nlur nhau trong x4 héi vẫn có những người vị phạm pháp luật Đề bảo đảm cho

pháp luật được thuyc luận đời hỏi phải xử lý ngluêm minh, kịp thời mới hành vì vì phạm

pháp luật Đỏ là nội dung, yéu câu khách quan trong tổ chức thực hién pháp luật, bảo dam cho pháp luật được thực hiện trong thực tê Các văn bản pháp luật về thê chap tai sản là quyên sử dụng đât quy đính về khen thưởng và xử lý vĩ pham, tùy theo tính chất,

mrức độ của vì phạm ma bị xử lý ký luật, xử phạt hanh chính hoặc bị truy cứu trách

nhiém hinh suy, néu gay thiét hai thi phải bồi thường theo quy định của pháp luật

12342 Yêu tô trình độ năng lực, phẩm chất chỉnh trị và đạo đức của đội ngĩi

cán bồ, công chức thực hiện nhiệm vi quản lý nha mese vé dat dai

Trinh đô, năng lực, phẩm chât chính trị và đạo đức của độ: ngũ cán bộ, công chức

lam nhiém vu quan ly nha trước vê đất đai là một trang nlrñng yêu tô quyét dinh bao dam

tô chức tlưrc liện pháp luật về thê châp tài sản là quyên sử dụng đât đạt liêu quả cao Chủ

tịch Hồ Chí Minh đã tung nai "can bô la cai gôc của tơi công việc”, hoặc “muôn việc

thành công hoặc thất bại, đều do cán bộ tốt hoặc kém" 0 Cán bộ, công chức làm ririệm vụ quan ly nha made vé dat đai phẩi là người có đủ trình độ, năng tực hoàn thành tốt công việc được giao, đông thời là người có phẩm chất chính trị đao đức tốt Thực tiên đã chứng minh rắng các chủ thê này ma trình độ, năng lực yêu kém, lại thiêu trách niệm, thị êu miệt tình trong công việc thủ việc tô chức thực hiện pháp luật về thé chap tài sản là quyên sử dung dat dat hiéu qua thap Pham chat chinh tri, dao đức của cán bộ, công chức làm niệm

vụ quản lý nha tước về đât dai co anh inréng trực tiếp đền viéc tharc hién phap luat vé thé chap tai san la quyén sir dung dat Ho phai biét két hợp giữa quan điểm, đường lỗi của

Đảng, chính sách, pháp luật của Nha rurớc với điêu kiện kinh tê - xã hội, hoàn cảnh thực

tien của đât trước, của từng địa phương đã tô chức tlnyc tiện pháp luật về thê chap tài sản

là quyén sir dung dat Bản thân cán bộ, công chức làm riuệm vụ quản ly nha mde ve dat đai phải là người gương mâu trong châp hành pháp luật, là người có uy tín có đạo đức

trong công đồng thí mới có the thuyêt phục được người khác Như vậy, để bảo đâm tô

chức thực hiện pháp luật về thé chap tài sản là quyên sử dụng đât đạt liệu quả cao cân nâng cao kiên thức pháp luật, trình độ chuyên môn, năng lực, kỹ năng nghiệp vụ, bên canh

đó, còn phải tăng cường giáo đục, rèn luyện phẩm chât chính trị, đạo đức, lôi sông cho đội ngũ cán bô, céng chirc lam nhiém vu quan lý nhà rước về dat dai

1243 Yêu tổ ÿ thức pháp luật của các chủ thể trong tổ chức thực hiển pháp

luật về thê chấp tài sản là quyền sử dụng dat

Ý thức pháp luật thê luận sư nhân thức của các chủ thể và thái đô của họ đổi với

các quy đính của pháp luật Pháp luật về thé chap tai sản là quyền sử dựng đất được

thực luận tốt hay không phụ thuộc vào niiiêu yêu tô, trong đó ý thức pháp luật của

các chủ thê là yêu tô chủ quan có ý ng]ĩa rất quan trong Các chủ thể trong tô chức

9 Ho Chi Minh (2000), Toàn tap, Tip 5, Nxb Chinh trị quốc gia, Hà Ni ; tr 269, 240.

thực hién phap luat vé thé chap tai sản là quyên sử dung đât, bao gôm: các cơ quan

nha nuoc, can bộ, công chức nhà tước có thâm quyên, các tô chức tín dụng, luật sự,

công chứng viên, tô chức kinh tê, đoàn thể, doanh nghiệp và người sử dụng đât Trong ninêu trường hợp vì pham pháp luật, không tuân thủ pháp luật là do trình độ văn hóa thâp, thiêu luệu biệt pháp luật của một bộ phân rihân dân tới chung và người sử dụng đât nói riêng Tuy nhiên, cũng có trường hợp công dân có trình độ văn hóa nhật dinh, co hiéu biết pháp luật nÌnmg đao đức, nhân cách kém nên vẫn cô tinh vì phạm pháp

luật hoặc một bộ phận căn bộ, công chúc nhà turớc có thâm quyên lợi dung clare vu

quyên hạn, công việc được giao đề tham những tiêu cực, trục lợi, thực hiện hành vì trái pháp luật Trang một xã hội ngày cảng phát triển, trình độ văn hóa của nhân dân sẽ ngày càng được nâng cao, góp phân cải thiện ý thức pháp luật, vì phải có trình đồ văn hóa nhat

đính thì mới có thể tiệp tlmx, nhận thức về pháp luật, xây đựng tình cảm, lòng tin vào pÏháp

luật; qua đó chuyển hóa thành hành và tích cực thực hiện theo yêu câu của pháp luật Sư

bao dam cho việc tô chức thực hiện pháp luật về thé chap tài sản là quyền sử dựng đât không chỉ xuât phát từ ý thức pháp luật của các cơ quan nhà rước, cán bô, công chức

clue tin dung doanh nghiép và người sử dụng đât Do vậy, nâng cao ý thức pháp luật của các chủ thê trong thực tiện pháp luật vê thê chap tai sản là quyên sử dụng đất là mốt giải pháp hữu liệu để bảo đấm tô chức thực liên tốt fính vực pháp luật này

1244 Yêu tế về nguồn von, co so vat chat

Tỏ chức thực tiện pháp luật nói chưng và tổ chức thực tiện pháp luật về thé chap tài sản là quyên sử dụng đât nói riêng đời hỏi phải có nhiing chỉ phí nhất định Muôn thê châp tài sản là quyền sử đụng đất thì trước tiên phải xác định tính hợp pháp của quyền

sử dựng đât của tổ chức, hộ ga đính, cá nhân thông qua việc câp GCNQSDĐẺ Đề làm

được việc này đài hỏi phải tiên hành điêu tra, đo đạc, đăng ký, thông kê đât đai, lập bản

đô địa chính, số sách địa chính và giải quyệt các khiêu nại, tổ cáo, tranh chap liên quan đân từng thửa đất vv Thực liện những hoat động này đời hỏi phải có đổi ngũ nguồn

thân lực có du nang luc, tinh độ chuyên môn, có hệ thông máy móc, phurong bên và

trang thiét bi công nghệ, lux thuật tiên tiên, liên đại Hiện nay, phân lớn nguồn kính

sách rà tước Tuy rửäên, trong điều kiện ngân sách nhà rước eo hẹp và hạn chê nên

hiéu qua thuc hién cap GCNQSDD khéng nhu mong muén Điêu này ảnh hưởng trực tiép dén viéc thure thi pháp luật về thê chap tài sản là quyên sử dụng đât

Tiêu kết Chương 1

ở Việt Nam có những điểm đặc thủ, khác biệt so với thê châp đât đai ở các nước trên thê giới Sự khác nhau này bị chỉ phối và quyệt định bởi chê độ sở hữu toàn dân về

đât đai do Nhà nước đai điện chủ sở hữu Điều đó cũng lý giải vì sao pháp luật liện

do thöa thuận và bình đẳng cho các bên trong quan hệ thê châp quyên sử dụng đất,

tửyưng mất khác vấn có những chê định riêng thể hiện sự chí phôi, can thiệp sâu của

Nhà nước vào quá trình thuệt lập, thực hiện và châm đút giao dịch thê châp quyền sử

và đang gây những khó khăn và vướng mắc nhât đính trong quá trình thực thí pháp

luật, kéo theo là sư hạn chê quyền chủ động của các bên trong quá trinh thiét lap va

thực hiện giao dich thé chép quyén sử dung dat.

Chương 2

THUC TRANG PHAP LUAT VE THE CHAP TAI SAN LA QUYEN SU DUNG DAT VA THUC TIEN THI HANH TAI NGAN HANG THUONG

MAI CO PHAN DAU TU VA PHAT TRIEN VIET NAM

- CHI NHANH DONG DAK LAK

2.1 Thực trạng pháp luật về thế chấp tải sản là quyền sử dụng đất

2.1.1 Về tài sản thể chấp và điều liệu thé chap tài sản là quyều sứ đụng đất 2.1.1.1 Dat va tai san gam liền với đất

Thé chap quyén sir dung dat va tai sản gắn liên voi đât trong hoạt động cho vay

ngÌĩa vụ trả nơ; nên đổi tượng của hợp đồng thê châp chính là quyền str dung dat va tai san gan lién voi dat Bén thé chap co thé thé chap mét phân hoặc toàn bô quyên str dung dat va tài sản gắn lién voi dat dé đảm bảo thưc hién nghia vu tra nợ Trường hop thé chap quyén sir dung dat va tài sản gắn liên với đât ma tai san gắn liên với dat thuộc quyên sở hữu của bên thê châp thi tai sản gắn liên voi đât cũng thuộc tài sản thê châp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

So với các loại tài sản khác, quyên sử dụng đât và tai sản gắn liên với dat voi tư cách là đôi tương của hợp đồng thê chap co mét sô điểm đắc trưng đó là tính cô định

về vị trí địa lý không đi đời được; mang tính bên vững bị giới han về không gian,

điện tích nhưng vô han về thời gian sử đụng và khả năng sinh lời Quyên sử dụng đât

va tai sản gắn liên với đât có giá trị lớn và có thê tôn tại mãi mãi Vì lẽ đó, thê chap

quyên sử dụng đât và tải sản gắn liên với đât mang lại lợi cho cả bên thê châp và bên thận thê châp; theo đó, bên thé chap co thê tiệp cận được nguồn vôn vay cho ru câu sản xuât và đời sóng mà vận được sử dụng khai thác công dựng đâu tư sinh lời,

hưởng hoa lợi, lợi tức trên quyền sử dụng đât va tai sản gắn liên với đât đó Còn bên nhận thê châp chỉ cân giữ giây tờ chúng nhân quyên sử dụng đât và tài sản gắn liên

với dat ma khéng phai tén nhiéu chi phi cho viéc bao quan, kiém tra, ninur viéc cam

có, thé chap tài sản khác Hơn nữa, quyên sử dụng đât va tai sẵn gắn liên với dat có giá trị lớn nên bên nhận thê châp hoàn toàn có thể mỡ rộng han mức cho vay, từ đỏ

tìm kiêm thêm lợi nhuận một cách tôi đa.

2.1.1.2 Diéu kiện đổi với quyên sử dưng đất ở và tài sản gắn liền với đất được

thé chap

Theo quy dinh tai khoan 1 Diéu 188 Luat Dat dai năm 2013, người sử dụng đât được thực liên quyên thé chap bang giá trị quyên sử dựng đất và tài sản gắn liên với dat

đề vay vốn tại tô chức tín đụng ki đáp ứng đây đủ các yêu câu, cụ thể:

Thứ nhất có giấy chứng nhận quyền sử đàng đất và tài sản gắn liền với đất Điều

chứng nhân quyên sử dựng đât (GCNOSDĐ) hay giây chúng nhân quyên sir dung dit,

quyên sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liên với dat (sau day goi chung 1a GCNQSDD) theo mầu do Bộ Tài nguyên và Mới trường (Bộ TN&MT) phát hành theo đứng các quy định của Luật Đật đai năm 2013 về điều kiện, đổi tượng nguyên tắc, căn cứ thẩm

quyên và trình tự, thủ tục Thâm quyên cap GCNOQSDDBD thurc hién nhir sau:

Mặt là UBND cấp tỉnh câp Giây chứng nhận quyên sử dung dat, quyén sé hitu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đât cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh ng]iệp có vôn đâu tư trước ngoài TNN) thực hiện dự

án đâu tư, tổ chức trước ngoài có chức năng ngoại giao UBND cập tỉnh được ủy

quyên cho cơ quan TN&MT củng câp câp Giây chứng nhận quyên sử dụng đât, quyên

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên voi dat

Hai ià UBND cấp huyện câp Giây chứng nhận quyên sử dựng đât, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với dat cho hé gia đính, cá nhân công đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở tước ngoài được sở hữu tha ở gắn liên với quyên sử

dung dat & tai Viét Nam

Ba là đôi với những trường hợp đã được câp Giây chúng nhân Giây chứng

thực hiên các quyên của người sử dụng đât, chủ sở hữu tài sản gắn liên với đât hoặc

câp đổi, câp lại Giây chúng nhận, Giây chứng nhân quyên sở hữu nhà ở, Giây chứng

luận theo quy định của Chính phủi 0

10 Điều 105 Luật Đật đainăm 2013

Thứ hai, đất và tài sản gắn liên với đất không có tranh chấp Việc NHTM, các tô chức tín dụng (TCTD) nhận thê châp quyên sử dụng đât và tài sản gắn liên với đât không

nảy trong trường hợp bên vay không trả được nợ theo thỏa thuận Do đó, ngay tử khi thê châp, bên thê châp phải cam kêt đât không có tranh chap nham bảo đảm tính hợp pháp

của quan hệ thê châp và tránh bên thứ ba tham gia tranh châp quyên sử dựng đât và tài sản gắn liên với dat thê châp với NHTM, các TCTD Đây không chỉ là điêu kiện đối với

với giao dich vé chuyển quyên sử dụng đất và tài sản gắn liên voi dat noi chung

Hiện tại, pháp luật chưa quy đính cụ thể về đất và tài sản gắn liên với đất không

có tranh châp Thực tê, đât và tài sản gắn liên với đât không có tranh châp được liễu là tại thời đêm thê châp, quyên sử dựng đât và tải sản gan lién với dat thé châp không có bat ky khiéu kién hay bat déng mâu thuẫn với chủ thể sử dụng đât nào khác UBND

tài sản gan liên với đất không có tranh châp Trường hợp quyên sử dụng đất và tải sản

gan lién voi dat có tranh châp thì phải giải quyêt xong tranh châp, người sử dụng đât

mới được thực liện việc thê châp quyên sử dụng đât và tài sản gắn liên với dat

Thir ba, quyén sir dimg dat và tài sản gắn liên với đất không bị kê biên để bảo

dam thủ hành đa Quyền sử đụng dat va tài sản gắn liên với dat bị kê biên dé dam bao thi hanh an nghiia được hiểu là quyên sử đụng đất và tài sản gắn liên voi dat này là tải

sản để đảm bảo thực liận một hoặc một sô nghĩa vụ vê tài sản của bên thê chap Khi

đảm bảo cho một ng]ữa vụ khác về tai sản khác thì tiêm ân nguy cơ phat sinh tranh chap xay ra Vi vay, trrdc khi xem xét, quyét dinh cho vay, NHTM, to chute tin dung

phải liên hệ với UBND xa, plurong thi tran noi co dat, chi nhánh văn phòng đăng ký

dat dai noi co đât đề xác minh về vân đê này Nêu quyên sử dung dat va tai sản gắn

liên với dat bị kê biên để bảo đảm thú hành án, thì NHTM, tổ chức tín dụng tử chối

thận thê châp quyên sử dung dat và tai sản gắn liên voi dat Quy dinh nay tao co sé

pháp lý an toàn đôi với bên nhận thê châp quyên sử dung đất và tài sản gắn liên với

dat trước khi quyêt đính cho vay.

Thir tir trong thoi han sit dimg dat Thê châp quyền sử dụng đât va tai sản gắn

pháp luật quy đính Vì vậy, nó phải tuân thủ theo nguyên tắc sử dụng đât của pháp

luật Theo đó, thời han sử dụng đât được pháp luật quy định như sau

Mật là người sử dụng đât ở sử dựng ồn dinh lau dail 1

Hai là thời han sử dụng đât nông nghiệp, lâm nghiệp, đât thực hiện dự án đâu

tư kinh doanh, cụ thể:

Thời hạn giao đât, công nhận quyền sử dung đât nông nghiệp đôi với hộ gia đính, cá nhân trực tiệp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm

b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật Đật đai năm 2013 là 50 năm Khi

hệt thời hạn, hộ gia đính cá nhân trực tiệp sản xuất nông nghiệp nêu co nhu cau thi

được tiếp tục sử dụng đât theo thời hạn quy định tại khoản này

Thời han cho thuê đât nông nghiệp đôi với hô gia đính, cá nhân không quá 5D

nam Khi hét thoi han thué dat, hé gia dinh ca nhân nêu co nilw cau thi duoc Nha mroc xem xet tiép tuc cho thué dat

Théoi han giao dat, cho thué dat dai voi tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuât

néng nghiép, lam nghiép, mudi trồng thủy sản làm muối, tô chức, hộ gia &nh, cá nhân

đề sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ làm cơ sở sản xuất phí nông nghiệp; tô

nghiép co vôn ĐTNN đề thực luận các dự án đâu tư tại Việt Nam được xem xét, quyêt

đ‹nh trên cơ sở dự án đâu tư hoặc đơn xin giao đât, thuê đât rửxung không quá 5Ũ năm

Đôi với dự án có vốn đầu tư lớn nưưng thu hôi vốn chậm, dự án dau tu vao dia ban

có điều kiên lánh tê - xã hội khó khan, dia bản có điêu kiên kinh tê - xã hội đặc biệt khó

khăn mà cân thời han dai hơn thì thời han giao dat, cho thuê đât không quá 7Ũ năm Ì 2

2.1.2 Vé quyén thé chap quyén sit dung dat va tai san gan lien voi dat va

2.1.2.1 Vé quyén thé chap quyén sir ding dat va tài sản gam liền với đất

Do giao dich vé thé chap quyên sử dung dat và tài sản gắn liên với dat la giao

ch dân sự được xác lập dựa trên nguyén tắc tự do thöa thuận y chí, bình đẳng giữa

11 Điều 125 Luật Đất đainăm 2013

12 Khoăn 1,2,3 Đều 126 Luật Đất đai năm 2013

tổ chức, hộ gia đính, cá nhân sử dụng đât với tô chức, hộ gia đính, cá nhân khác Vì

năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vì dân sư đây đủ đối với cá nhân và năng lực pháp luật dân sự đôi với pháp nhân theo quy định tại BLDS năm 2015

Mặt khác, Luật Đất đai năm 2013 quy định những chủ thể sử dụng đât sau đây

Thứ nhất Luật Đật đai năm 2013 quy định hộ gia đính, cá nhân sử dụng đât được thê châp quyên sử dụng đât và tài sản gắn liên với đât trong các trường hợp sau đây

nông nghiệp trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiên sử dụng đât, cho

thuê đất trả tiên thuê đât mốt lân cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận

quyên sử dụng đât và tài sản gắn liên với đất, đât nhận chuyển đổi, nhận chuyển

thượng, nhân tang cho, nhận thừa kê (khoản 1 Điêu 170),

chuyển mục đích sử dựng đất từ đất không thu tiên sử dụng đât sang đât có thu tiền

sử dụng đât hoặc chuyên từ hình thức thuê đât trả tiên thuê đât hàng nắm sang hình thức thuê đât trả tiên thuê đât một lân cho cả thời gian thuê (Khoản 2 Điêu 180) Thứ hai, Luật Đât đai năm 2013 quy đính tô chức sử dung dat duoc thé chap

quyền sử dụng đât và tài sản gắn liên với dat trong các trường hợp sau đây:

Mặt là tô chức kinh tê được Nhà nước giao đât co thu tiên sử dụng đât, tổ chức kinh tê được Nhà nước cho thuê dat tra tiền thuê đât một lân cho cả thời gian thuê;

tô chức kinh tê nhận chuyên nlrương quyên sử dụng đât trong khu cong nghiép, cum

céng nghiép, khu kinh tê, khu công nghệ cao; tô chức kinh tê thuê lại đất trong khu

công ngÌưệp, cụm công nghiệp, khu kính tê, khu công nghệ cao theo bình thức thuê

đất trả tiên thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (“hoản 2 Điêu 174)

Hai là tô chức kinh tê nhận chuyên nhượng quyên sử dụng đât và tài sản gắn

liên với đât có nguên gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đât hoặc Nha

nước cho thuê đât trả tiên thuê đất một lân cho cả thời gian thuê mà tiên sử đụng đất,

tiên thuê đât đã trả hông có nguôn gốc từ ngân sách thà trước (Khoản 2 Điêu 176)

Ba là tô chức kinh tê nhân chuyển nhương quyên sir dung dat va tai san gan liên với đât nông nghiệp theo quy định của pháp luật và không chuyên mục đích sử

dung đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đât mà thuộc trường hợp được Nhà nước

giao dat co thu tién sử đụng đât hoặc cho thuê đất trả tiên thuê đất một lần cho cả thời

gian thuê (Khoản 3 Điêu 176)

Bản là tô chức kinh tê được cơ quan nhà nước có thâm quyên cho phép chuyên

sử dụng đât hoặc từ hình thức cho thuê đât trả tién thué dat hàng năm sang hình thức cho thuê đât trả tiên thuê đât mét lân cho cả thời gian thuê (Khoản 4 Điều 176)

Năm là tô chức kinh tê được Nhà nước cho thuê đât trả tiên thuê dat mat lan

cho cả thời gian thuê để đâu tư xây dựng công trình ngâm (Khoản 1 Điều 178)

Sáu là tô chức sư nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà tước cho thuê đât trả tiên thuê đât một lân cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đât đã trả không có nguôn

gôc từ ngân sách nhà trước (Khoản 3 Điêu 174)

Thứ ba, Luật Đật đai năm 2013 quy định người Việt Nam đính cư ỡ tước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN sử dụng đất tại Việt Nam được thê châp quyền sử dụng

dat va tai sản gắn liên với đât trong các trường hợp sau đây

Mật là người Việt Nam đính cư ở trước ngoài, doanh ngiiệp có vốn ĐTNN tại Việt Nam được Nhà tước Việt Nam giao đât có thu tiên sử dụng đất, thuê đất trả tiên

một lân cho cả thời gian thuê đề thực luận các đự án đâu tư (Khoản 1, khoản 3),

Hai là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vôn ĐTNN được Nhà nước giao đất có thu tiên sử dụng đât hoặc thuê đât trả tiên một lân cho

toàn bộ thời gian thuê mà được miễn giảm tiên sử dung dat, tién thué dat (Khoan 5 Điều 183)

tiên sử dụng đât hoặc cho thuê đât trả tiền một lân cho cả thời gian thuê mà góp vốn

bang quyén sir dung dat va tài sản gắn liên với dat với tư cáchlà tổ chức kinh tê trong tước vào liên doanh với tổ chức, cá nhân tước ngoài (Khoản 3 Điêu 184)

Bản là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nitượng quyên

str dung dat va tài sản gắn liên với đât trong khu céng nghiép, cum công nghiệp, khu

chê xuất, khu công nghệ cao, klm kinh tê (Khoản 1 Điêu 189)

Nam là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn ĐTNN

thuê lại đât trong lu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ

cao, khu kinh tê theo hình thức thué dat tra tién thué dat mét lan cho ca thời gian thuê (Khoản 2 Điều 185)

Thứ tư Luật Đật đai năm 2013 quy đính doanh nghiệp có vn ĐTNN được thê

Một là doanh nghiệp có vân ĐTNN hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phân

ma sau khi nhận chuyển nhượng hình thức sử dụng đất của doanh ngiiêp là được Nhà

tước giao đât có thu tiên sử đụng đât hoặc thuê đât trả tiên một lân cho cả thời gian

thuê (Khoản 4 Điêu 183)

Hai là doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vônĐTNN được chuyên đổi tix doanh nghiép lién doanh ma dat cite t6 chức kinh tê gớp vốn có nguồn gộc được Nhà tước giao có thu tién sir dung dat, thué dat tra tién thué dat một lân cho thời gian thuê

với đât không phải là đât thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiên thuê đât hàng năm

mà tiên đã trả cho việc nhận chuyển nhượng cũng không có nguồn gốc tử ngân sách Nhà nước (Khoản 1 Điêu 184)

Bala doanh nghiép liên doanh mà bên gớp vốn có là doanh nghiệp trong nước

được Nhà nước cho thuê đât trước ngày 01/7/2004 mà được sử đụng giá trị quyên sử

không phải ghi nhân nợ và không phải hoàn trả tiên thuê đât theo quy đính của pháp

luật vê đât đai đề góp vốn với tô chức, cá nhân nước ngoài (Khoản 2 Điêu 184) Bản là doanh nghiệp lién doanh ma bén Viét Nam gop vốn bảng quyên sử dụng

dat va tai sản gắn liên với đât mà quyền sir dung dat va tai sản gắn liên với dat do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng đã thực hiện dự án dau

tư nhà ở đề bán và nay chuyển thành doanh nghiệp 100% vôn nước ngoài được Nha

nước cho thuê đât trả tiên thuê đât một lân cho cả thời gian thuê (Khoản 4 Điêu 184) Năm là doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam gop vén bang quyền sử dung dat va tai san gắn liên với đât mà quyên sử dụng đât va tai sản gắn liên với dat

đo nhân góp vốn trước đó được sử dụng để thực hiện đự án đầu tư nhà ở để bán và

nay chuyên thanh doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nha nước giao đât có

thu tiên sử dụng đât (Khoản 4 Điêu 184)

2.1.2.2 Vé quyén nhén thé chap quyén sit dumg dat va tài sản gắn liền với dat Theo quy dinh cia Luat Dat dai ném 2013, người six dung dat duoc quyén thé châp quyên sử dụng đất và tài sản gắn liên với đất, tài sản thudc sé hitu cla minh gan

liên với đất tại các tô chức tin dụng được phép hoạt động tai Việt Nam Như vậy,

người có quyên nhận thê châp quyên sử dụng đất và tải sản gắn liên với đất là các NHTM, các TCTD do Nhà nước thành lập; các ngân hàng thương mại cô phân thuộc các thành phân kinh tê thành lập, ngân hàng liên doanha, chỉ nhánh ngân hàng thương

trại tước tgoai được phép hoạt động tại Việt N am

2.1.3 Về chủ thế ká kết hop dong thé chap quyều sữ đụng đất và tai san gan

lien voi dat

Hợp đồng thê châp quyên sử dụng đât và tài sản gắn liên với đât là sự thöa thuận giữa các bên: Bên thê châp và bên nhận thê châp quyên sử dụng đât và tài sản gắn liên

luat dat đai và BLDS năm 2015 Như vậy, chủ thể kí két hop dang thé chap quyén st dung dat và tài sản gắn liên với đât bao gồm : Chủ thé thé châp và chủ thê nhân thé chap

Thử nhất, về chỉ: thể lá kết hợp đồng thế chấp quyển sử dụng đất và tài sản gắn

và tài sản gắn liên với đât là người có quyền sử dụng đât hợp pháp Trường hợp chủ thê thê chap là phap nhan thi hop dang thé chap phai do người đại điện theo pháp luật của pháp nhân đỏ hoặc người được người đai diện theo pháp luật của pháp rhhân uỷ quyên

liên với đất là cá nhân khá lí kết hợp đông thê châp phải co đây đủ nắng lực hành vì dân

sự Đây là một điều liện có liệu lực cua giao dich dan sự, trường hợp chủ thê ký kêt hop

thi hop đông thê châp bi xác đính là vô liệu Trường hợp quyền sử dựng đât va tai sản gắn liên với đất thuộc quyên sử dựng chưng của nhớm người sử đụng đất thì chủ thê lcý két hop đông thê chap la tat ca các thành viên trong nhóm hoặc người được nhóm người

sử dụng đât ủy quyên bằng văn bản theo quy đính của pháp luật về dân sư

Khoản 2 Điêu 101 BLDS năm 2015 quy đính: “Tiệc xác định chỉ thể của quan

của Luật Đắt đai ” Theo khoản 20 Điều 3 Luật Dat dei ném 2013, hộ gia dinh six

dung dat duoc quan niém như sau: “Hổ gia đỉnh sử đứng đất là những người có quan

hệ hôn nhân luyết thông nuôi dưỡng theo qtg: định của pháp luật về hôn nhân và

gia đình, đang sống chưng và có quyền sử dịmg đất chung tại thời điểm được giao đất cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và nhận chuyển quyền sử đụng đất"

Từ quy đính này có thể chỉ ra 3 tiêu chí dé xác định số lượng thành viên của hộ gia

tuột trong ba môi quan hệ hôn nhân, huyệt thông nuôi dưỡng (có thể thông qua các

rõ đây là môi quan hệ của từng thành viên với chủ hô sử dụng đất hay la mdi quan hé

lẫn nỈhau giữa các thành viên của hô gia đinh); ¡) Có quyên sử dụng đât chung (nêu trong các quyết định giao dat, cho thué dat, công nhận quyên sử dụng đât và trong hợp đông nhận chuyên quyền sử dựng đât có ghi tên những người này, tuy nhiên

viêt); 11) Củng chung sông tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đât, công

thận quyên sử dụng đât; nhận chuyển quyên sử dung dat (thông qua số hô khẩu của

hô gia đính tại các thời điểm trên dé xác đính các thành viên cùng chung sông tuy

tửu ên không phải địa phương nào cũng lưu trữ được đây đủ các thông tin nay trong

bồi cảnh của chiên tranh và loạn lạc, thiên tai)

Quy đính đính tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đật đai năm 2013 mới chỉ xác định

là chủ thê của quan hệ về quyên sử dựng đât Bởi vì chủ thể của quan hệ dân sự về quyên sử dụng đât phải hôi đủ hai yêu tô, đó là có quyền sử dụng đât hợp pháp và

phải có năng lực chủ thể trong quan hệ đó Do đỏ việc xác đính chủ thể của quan hệ dân sự cö sư tham gia của hộ gia đính pha can cu vao nhitng quy dinh cua BLDS

nấm 2015, Luật Hôn nhân và Gia định năm 201 4

Thứ hai, chỉ: thể lá kết hợp đồng thê chấp quyên sử dụng đất và tài sản gắm liền

với đất là bên nhận thế chấp Đôi với tỗ chức nhân thê châp, hợp đông thê châp quyên

sử dung dat và tải sản gắn liên với đât phải do người đại điện theo pháp luật của tô chức hoặc người được người đại điện theo pháp luật ủy quyên hợp pháp

2.1.4 Về hình thức hợp đồng thể chấp quyền sữ đụng đất và tài sản gắn lều

với đất

Theo quy đính của BLDS năm 2015 và Luật Đât đai năm 2013, các giao dich

sản gắn liên với đât nói riêng được thực luện thông qua hình thức hợp đồng bảng văn bản Việc thê châp quyên sử dụng đât và tải sản gắn liên với dat có thể được lập thành van bản riêng hoặc thé hién trong hợp đồng tín dựng Hợp đồng thê châp quyên sử dụng

dat và tài sản gắn liên với đât phải được công chứng chứng thực tại cơ quan tô chức

có thâm quyền Như vậy, yêu câu đâu tiên về hình thức của hợp đồng thê châp quyên

six dung dat va tai san gắn liên với đât là phải được công chứng hoặc chứng thực Đây

là yêu câu bất buộc, có ng†ấa là nêu thực liện công chứng chứng thực thì hợp đồng

thê châp quyên sử dụng đât và tai sản gắn liên với đât sẽ không có liệu lực pháp lý Sở

di, pháp luật quy đính bắt buộc phải công chứng chứng thực hợp đông thê châp quyên

sir dung dat và tài sản gắn liên với đât là bởi vì, quyên sử dựng đât và tài sản gắn liên voi dat la tài sản có giá trị lớn Vì vậy, các giao dịch về quyên sử dụng đât và tài sản

thông qua tô chức công chứng hoặc UBND câp xã nơi có đất Tuy nhiên, ở nước ta,

dat đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đai điện chủ sở hữu và thông rihất quản ly

dau va dang ky biên động) Khoản 3 Điêu 188 Luật Đất đai 2013 quy định “, thể

châp quyên sử dụng đât và tài sản gắn liên với đất _ phải đăng ký tại co quan dang ky

dat đai và có liệu lực kế từ thời điểm đăng ký vào số địa chính”

- Cổng chứng chứng thực hợp đồng thê chấp quyền sử dụmg đất và tài sản gắn liền với đất C ác bên tham gia quan hé thé chap quyén sir dung dat và tài sản gắn liên với đât phải ký kêt hợp đông thê châp bảng văn bản Tiệp đó, các bên trong hợp đồng được quyên lựa chơn hình thức công chứng tai các tổ chức hành nghệ, bao gồm các

phòng công chứng văn phòng công chứng hoạt động tai nơi có đât hoặc chứng thực

tạ UBND xã, phường tÌu tran noi co dat

- Đăng lg' hợp đồng thê chấp quyền sử dung đất và tài sản gan lién với đất Sau