Bài giảng kỹ năng tư vấn trong lĩnh vực Đất Đai sl40 Đại học mở hà nội

BÀI 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ KỸ NĂNG TƯ VẤN PHÁP LUẬT TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI 1. Khái niệm và đặc điểm của tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai 1.1. Kỹ năng tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai 1.1.1. Vai trò của tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai * Thực trạng của kỹ năng tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai - Sự nghiệp CNH – HĐH đất nước, tất yếu xảy ra là sự điều chỉnh, chuyển dịch đất đai - phần lớn là đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác như. Nếu không giải quyết hài hoà quyền và lợi ích của những người mất đất với những người được giao đất mới, bài toán về chuyển dịch cơ cấu kinh tế, việc làm không được tính toán kỹ lưỡng thì sự mâu thuẫn, bất đồng là khó tránh khỏi. Vì vậy, nhu cầu tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai là rất lớn. - Tư vấn pháp luật đất đai được tiến hành thông qua các hình thức như: + Tư vấn pháp luật đất đai trực tiếp: Khách hàng trực tiếp đến các VPLS, Công ty Luật, Hội Luật gia, trung tâm trợ giúp pháp lí để yêu cầu, đề nghị được tư vấn PL đất đai với Luật sư và các chuyên gia tư vấn. + Tư vấn pháp luật gián tiếp: được thực hiện thông qua các phương thức như: Chuyên mục giải đáp, TVPL trên các phương tiện thông tin đại chúng; TVPL thông qua trao đổi với khách hàng bằng điện thoại, thư, mail… + TVPL thông qua các hình thức trợ giúp pháp lí của các trung tâm trợ giúp pháp lí; thông qua toạ đàm về PL, lồng ghép TVPL với các hoạt động của các đoàn thể quần chúng hoặc lồng ghép triển khai dự án xoá đói giảm nghèo, kế hoạch hoá gia đình, TVPL thông qua các cuộc thi.

BÀI 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ KỸ NĂNG TƯ VẤN PHÁP LUẬT

TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI

1 Khái niệm và đặc điểm của tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai

1.1 Kỹ năng tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai

1.1.1 Vai trò của tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai

* Thực trạng của kỹ năng tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai

- Sự nghiệp CNH – HĐH đất nước, tất yếu xảy ra là sự điều chỉnh, chuyển dịch đất đai - phần lớn là đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác như Nếu không giải quyết hài hoà quyền và lợi ích của những người mất đất với những người được giao đất mới, bài toán về chuyển dịch cơ cấu kinh tế, việc làm không được tính toán kỹ lưỡng thì sự mâu thuẫn, bất đồng là khó tránh khỏi Vì vậy, nhu cầu tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai là rất lớn

- Tư vấn pháp luật đất đai được tiến hành thông qua các hình thức như: + Tư vấn pháp luật đất đai trực tiếp: Khách hàng trực tiếp đến các VPLS, Công ty Luật, Hội Luật gia, trung tâm trợ giúp pháp lí để yêu cầu, đề nghị được

tư vấn PL đất đai với Luật sư và các chuyên gia tư vấn

+ Tư vấn pháp luật gián tiếp: được thực hiện thông qua các phương thức như: Chuyên mục giải đáp, TVPL trên các phương tiện thông tin đại chúng; TVPL thông qua trao đổi với khách hàng bằng điện thoại, thư, mail…

+ TVPL thông qua các hình thức trợ giúp pháp lí của các trung tâm trợ giúp pháp lí; thông qua toạ đàm về PL, lồng ghép TVPL với các hoạt động của các đoàn thể quần chúng hoặc lồng ghép triển khai dự án xoá đói giảm nghèo, kế hoạch hoá gia đình, TVPL thông qua các cuộc thi

*Các dạng TVPL đất đai thường gặp trong thực tế:

- TVPL trong lĩnh vực giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường, GPMB khi thu hồi đất để giao, cho thuê thực hiện các dự án đầu tư;

- TVPL trong việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai và ưu đãi đầu

tư khi sử dụng đất;

- TVPL trong lĩnh vực cấp GCNQSDĐ;

- TVPL về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng, đặc biệt là các quyền giao dịch dân sự về đất đai;

- TVPL có liên quan đến các trình tự, thủ tục thực hiện các quyền khiếu nại,

tố cáo, giải quyết các tranh chấp đất đai

* Vai trò của tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai:

- Đối với Nhà nước

+ Góp phần tuyên truyền, giáo dục pháp luật, nâng cao nhận thức cộng đồng

+ Góp phần duy trì ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội

+ Thông qua hoạt động TVPL, Nhà nước nắm bắt được nhu cầu XH về các quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai để có định hướng, chính sách đúng đắn; đồng thời, Nhà nước kịp thời bổ sung, điều chỉnh chính sách pháp luật hiện hành cho phù hợp với đòi hỏi của thực tế cuộc sống

- Đối với xã hội, cộng đồng

+ Giúp cho người dân hiểu và chấp hành đúng PLĐĐ;

+ Người dân dưới sự tư vấn, giải thích PL của chuyên gia tư vấn, giúp họ

tự giải quyết được những mâu thuẫn, bất đồng, xung đột nhằm duy trì, củng cố tình đoàn kết trong cộng đồng xã hội; góp phần xây dựng XH văn minh, kỷ cương,

nề nếp

- Đối với khách hàng

+ Giúp khách hàng tìm ra phương thức giải quyết vấn đề

+ Giúp họ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong lĩnh vực đất đai; + Nâng cao tầm hiểu biết PL đất đai

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của Kỹ năng tư vấn trong lĩnh vực đất đai

- Khái niệm:

Kỹ năng tư vấn pháp luật đất đai là khả năng của Luật sư, chuyên gia tư vấn trong việc vận dụng kinh nghiệm, kiến thức pháp luật đất đai để giải thích hoặc đưa ra những giải pháp, nhằm định hướng cho khách hàng quyết định được phương án hành động tốt nhất trước vấn đề pháp lý của họ

- Đặc điểm:

+ Có kiến thức pháp lí sâu rộng về lĩnh vực đất đai và pháp luật khác có liên quan Bởi đất đai liên quan đến nhà ở, công trình kiến trúc, cây cối, tài nguyên…Bên cạnh đó, các chính sách tài chính có liên quan đến đất đai và các BĐS khác cũng là yếu tố có liên quan mật thiết với quan hệ đất đai;

+ Kỹ năng tư vấn pháp luật là kết quả của sự kết tinh các kinh nghiệm vận dụng pháp luật và thực thi pháp luật trong lĩnh vực đất đai của người tư vấn (Là một quá trình nhận thức pháp luật và vận hành trên thực tế)

+ Phải biết vận dụng văn bản pháp luật đất đai trong từng thời kỳ để giải quyết vụ việc phát sinh mang tính lịch sử của nó

+ Có tính linh hoạt, mềm dẻo, nhạy bén và giải quyết hài hoà, nhuần nhuyễn các lợi ích Các yếu tố phải đặc biệt quan tâm: phong tục, tập quán, nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất, cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, cộng đồng và khách hàng (Trong trường hợp này: người tư vấn phải có lập trường chính trị, có quan điểm chính trị vì xuất phát từ vai trò của đất đai);

2 Các loại kỹ năng tư vấn pháp luật đất đai

2.1 Nhóm kỹ năng xây dựng mối quan hệ với khách hàng

* Mục đích, yêu cầu của mối quan hệ với khách hàng trong tư vấn pháp luật

- Tạo ra mối quan hệ tốt đẹp giữa luật sư và khách hàng

- Tạo ra mối quan hệ tôn trọng lợi ích cộng đồng, sự tuân thủ pháp luật

Để đạt được mục tiêu trên, mối quan hệ giữa luật sư và khách hàng phải đáp ứng các yêu cầu sau:

- Mối quan hệ trong tư vấn pháp luật phải cởi mở, chân thành

- Mối quan hệ tư vấn pháp luật phải là mối quan hệ chuẩn mực

* Khái niệm kỹ năng xây dựng mối quan hệ với khách hàng

Kỹ năng xây dựng mối quan hệ với khách hàng trong tư vấn pháp luật là sự vận dụng các kiến thức, kinh nghiệm của hoạt động tư vấn pháp luật chuyên nghiệp để biểu hiện tôn trọng khách hàng, biểu hiện sự trung thực và tận tâm với khách hàng, nhằm tạo ra mối quan hệ cởi mở, tin cậy, trung thực với khách hàng khi thực hiện tư vấn

* Các kỹ năng xây dựng mối quan hệ với khách hàng

- Kỹ năng thể hiện tôn trọng khách hàng, biểu hiện ở những khía cạnh sau:

+ Biết thể hiện coi trọng nhân cách của khách hàng:

+ Biết thể hiện tôn trọng quan điểm, quyết định của khách hàng:

Lưu ý: Cần chú ý rằng tôn trọng khách hàng trong tư vấn pháp luật phải có

giới hạn

* Ý nghĩa:

+ Biết thể hiện tôn trọng khách hàng, luật sư làm cho họ thấy được trân

trọng, được đề cao, giúp họ nhận ra được những giá trị thực của bản thân

+ Thể hiện tôn trọng khách hàng, luật sư tạo ra mối quan hệ cởi mở, chân thành và thân thiện với khách hàng, là kiện thuận lợi cho quá trình giải quyết vấn

đề

+ Sự tôn trọng khách hàng còn giúp luật sư tham khảo được các ý kiến hữu ích từ khách hàng, giúp giải quyết tốt vấn đề

+ Sự tôn trọng sẽ làm hình thành ở khách hàng thái độ tuân thủ pháp luật

và tôn trọng chuẩn mực, lợi ích của cộng đồng Bởi lẽ, khi một cá nhân được tôn trọng và đề cao, thì họ luôn cố gắng xứng đáng với sự tôn trọng đó

- Kỹ năng thể hiện trung thực với khách hàng, bao gồm các tiểu kỹ năng:

+ Biết thể hiện sự rõ ràng, nghiêm túc cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật + Biết thể hiện tôn trọng pháp luật khi thực hiện tư vấn pháp luật gồm: + Biết thể hiện tôn trọng sự thật khách quan khi tư vấn pháp luật

+ Biết sử dụng biểu cảm phi ngôn ngữ, ngôn ngữ thể hiện sự trung thực

- Kỹ năng thể hiện sự tận tâm với khách hàng bao gồm các nội dung:

+ Biết thể hiện luôn sẵn sàng phục vụ khách hàng

+ Biết thể hiện trách nhiệm trước công việc của khách hàng

+ Biết thể hiện ý thức bảo vệ lợi ích của khách hàng

+ Biết thể hiện đồng cảm với khó khăn của khách hàng

2.2 Nhóm kỹ năng thu thập thông tin trong tư vấn pháp luật

* Mục đích và yêu cầu của thu thập thông tin trong tư vấn pháp luật

- Thu thập các thông tin để tìm hiểu bản chất sự việc cần tư vấn

- Thu thập thông tin để hiểu được mong muốn và yêu cầu của khách hàng

- Thu thập các thông tin làm cơ sở để giải quyết vấn đề của khách hàng

- Tham khảo thông tin, kiến thức hỗ trợ cho giải quyết vấn đề

* Yêu cầu của nhóm kỹ năng thu thập thông tin:

- Thông tin phải đảm bảo được tính toàn diện và tính đầy đủ;

- Thông tin phải đảm bảo được tính khách quan và tính có căn cứ pháp lý

* Khái niệm kỹ năng thu thập thông tin trong tư vấn pháp luật

Kỹ năng thu thập thông tin trong tư vấn pháp luật là sự vận dụng kinh nghiệm, kiến thức của hoạt động dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên nghiệp vào việc

đặt câu hỏi, lắng nghe và huy động các nguồn thông tin, tài liệu nhằm có các thông tin cần thiết cho việc giải quyết vấn đề được yêu cầu tư vấn

Như vậy, trong nội hàm của kỹ năng thu thập thông tin gồm nhóm các kỹ năng: đặt câu hỏi, lắng nghe khách hàng, huy động các nguồn thông tin, tài liệu

* Các kỹ năng thu thập thông tin trong tư vấn pháp luật

- Kỹ năng đặt câu hỏi

+ Kỹ năng xác định đầy đủ nội dung hỏi, bao gồm những tiểu kỹ năng:

+ Kỹ năng sử dụng các loại câu hỏi hợp lý

+ Kỹ năng sử dụng ngôn ngữ và biểu cảm phi ngôn ngữ

chính xác, đồng thời, khích lệ khách hàng tiếp nhận câu hỏi và trả lời

- Kỹ năng lắng nghe khách hàng

+ Biết thu nhận, phân tích và đánh giá thông tin

+ Biết ghi chép lại thông tin

+ Biết quan sát tinh tế để hiểu tâm lý khách hàng

+ Biết phản hồi bằng hành vi và ngôn ngữ

- Kỹ năng huy động các nguồn thông tin, tài liệu

+ Biết kiểm tra, xem xét các tài liệu có liên quan đến sự việc

+ Biết tìm kiếm các văn bản pháp luật tương ứng làm cơ sở giải quyết vấn đề + Biết tham khảo thông tin hỗ trợ

2.3 Nhóm kỹ năng cung cấp giải pháp của luật sư trong tư vấn pháp luật

* Mục đích và yêu cầu của cung cấp giải pháp trong tư vấn pháp luật

- Cung cấp các thông tin pháp luật, giúp khách hàng hiểu được các qui định của pháp luật đối với vấn đề, xác định được hoàn cảnh, vị thế của mình trên phương diện pháp luật, hiểu được thành công hay hậu quả có thể xảy ra khi tham gia vào các quan hệ pháp luật cụ thể

- Giúp khách hàng giải đáp được những vướng mắc trước vấn đề của họ

- Giúp khách hàng tự quyết định được cách hành động cách tốt nhất trước vấn đề của họ

* Khái niệm kỹ năng cung cấp giải pháp trong tư vấn pháp luật

Kỹ năng cung cấp giải pháp trong tư vấn pháp luật là sự vận dụng các tri thức, kinh nghiệm của hoạt động cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật chuyên nghiệp vào việc mô tả, phân tích và đánh giá thông tin, giúp khách hàng tự quyết định được giải pháp tốt nhất cho vấn đề pháp lý của họ

* Các kỹ năng cung cấp giải pháp trong tư vấn pháp luật

- Kỹ năng mô tả, phân tích và đánh giá thông tin, gồm các nội dung sau:

+ Biết mô tả lại toàn bộ sự việc của khách hàng trên phương diện pháp luật, nhắc lại yêu cầu của họ đối với sự việc

+ Biết nêu ra các cơ sở pháp lý được sử dụng để giải quyết sự việc: tên văn bản pháp luật, điều, khoản, giải thích pháp luật

+ Biết trình bày và phân tích các giải pháp, bao gồm các biểu hiện: đưa ra tất cả các giải pháp có thể có cho vấn đề của khách hàng, phân tích ưu, nhược điểm của mỗi giải pháp, đánh giá giải pháp trên các phương diện như: pháp luật, kinh tế, thời gian, tình cảm , chỉ rõ mỗi giải pháp có khả năng đáp ứng ở mức độ nào yêu cầu của khách hàng, đưa ra giải pháp thay thế khi điều kiện của khách hàng không đáp ứng được yêu cầu của pháp luật

+ Biết đưa ra lời khuyên và ý kiến cho khách hàng theo hai cách: chọn ra một giải pháp phù hợp nhất trong số các giải pháp được đưa ra để khuyên khách hàng (cách này thường được sử dụng khi đã chắc chắn có được giải pháp tốt nhất); sắp xếp các giải pháp theo thứ tự ưu tiên (cách làm này khi có nhiều giải pháp cùng có khả năng đáp ứng được một số yêu cầu của khách hàng)

+ Biết hướng dẫn thực hiện giải pháp: mô tả trình tự, cách thức thực hiện giải pháp Nếu giải pháp có những hạn chế hoặc khó khăn trong việc triển khai thực hiện thì đề xuất và hướng dẫn biện pháp khắc phục khó khăn đó

- Kỹ năng sử dụng ngôn ngữ để truyền đạt thông tin

+ Biết sử dụng ngôn ngữ phù hợp với trình độ, đặc điểm của khách hàng + Biết sử dụng ngôn ngữ chính xác

+ Biết sử dụng ngôn ngữ khoa học

+ Biết biểu cảm giọng nói phù hợp

- Kỹ năng sử dụng biểu cảm phi ngôn ngữ khi trình bày vấn đề

+ Biết sử dụng cử chỉ để biểu đạt thông tin, giúp cho thông tin được truyền đạt chính xác, sinh động và hấp dẫn

+ Biết thể hiện ánh mắt

+ Biết thể hiện tư thế và điệu bộ cử chỉ

3 Các yếu tố tác động và các yêu cầu cơ bản của tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai

3.1 Các yếu tố tác động và ảnh hưởng tới tư vấn pháp luật đất đai

* Yếu tố chủ quan

- Thái độ tuân thủ nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp khi tư vấn pháp luật

+ Khi thực hiện tư vấn pháp luật, luật sư, chuyên gia tư vấn mang trọng trách lớn trong mình niềm tin mà khách hàng uỷ thác cho họ và trách nhiệm bảo

vệ công lý, bảo vệ lẽ phải Đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam giúp luật sư thực hiện tốt trọng trách này

+ Nguyên tắc đạo đức nghiệp đòi hỏi luật sư, chuyên gia tư vấn phải trung thực và tận tâm với khách hàng khi tư vấn pháp luật

+ Ở một khía cạnh khác, nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp đòi hỏi luật sư, chuyên gia tư vấn phải tuân thủ pháp luật, độc lập và tôn trọng sự thật

- Kinh nghiệm, kiến thức nghề nghiệp

+ Hoạt động nghề nghiệp giúp luật sư thành thục về mặt kỹ năng và tăng cường, bổ sung nhiều kiến thức mà qua sách vở, trường lớp luật sư, chuyên gia tư vấn không thể lĩnh hội

+ Quá trình tham gia hoạt động tư vấn là điều kiện giúp cho luật sư rèn luyện kỹ năng tư vấn pháp luật, rút ra được kinh nghiệm, làm cho kỹ năng của họ ngày càng thành thục

+ Hoạt động thực tiễn đòi hỏi luật sư phải cập nhật những kiến thức pháp luật, kinh tế, chính trị, xã hội

+ Trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, việc hành nghề của luật sư diễn

ra trong môi trường đa văn hoá Khách hàng của luật sư không chỉ là người Việt Nam mà có cả khách hàng quốc tế

Như vậy, kinh nghiệm hoạt động nghề nghiệp được xem là yếu tố ảnh hưởng đến sự vận dụng kỹ năng tư vấn pháp luật Sự đa dạng, phong phú của hoạt động thực tiễn sẽ giúp chuyên gia tư vấn tích luỹ được những kiến thức và kinh nghiệm, không chỉ làm giàu vốn sống mà còn làm cho kỹ năng tư vấn pháp luật của luật sư trở nên thành thục và tinh tế

* Yếu tố khách quan

- Chương trình đào tạo nghề

+ Nội dung và phương pháp đào tạo trang bị cho luật sư những kiến thức

và kỹ năng một cách bài bản, có hệ thống, khoa học và chuyên nghiệp

+ Chương trình đào tạo kỹ năng nghề giúp cho luật sư, chuyên gia tư vấn

có được các kiến thức và kỹ năng hành nghề chuyên nghiệp, trong đó có kỹ năng

tư vấn pháp luật Quan trọng hơn, luật sư còn được giáo dục để hình thành ý thức

và thái độ đạo đức nghề nghiệp, là những yếu tố không thể thiếu của một luật sư

tư vấn chuyên nghiệp

- Mong muốn của khách hàng khi sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật

+ Sự vận dụng kỹ năng tư vấn pháp luật của luật sư là nhằm đáp ứng được yêu cầu của khách hàng và làm cho họ cảm thấy thoả mãn và hài lòng

+ Khách hàng, đặc biệt là khách hàng sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật về kinh tế – thương mại là người có đầu óc thực tế, có trình độ hiểu biết và yêu cầu cao đối với chất lượng dịch vụ tư vấn pháp luật của luật sư

+ Yêu cầu của khách hàng càng cao, nhu cầu sử dụng tư vấn pháp luật của

họ càng thường xuyên thì càng tạo ra động lực để luật sư, chuyên gia tư vấn hoàn thiện kỹ năng tư vấn pháp luật nhằm phục vụ khách hàng được tốt hơn

3.2 Các yêu cầu đặt ra đối với chuyên gia tư vấn trong lĩnh vực đất đai

- Có kiến thức pháp lý chuyên sâu trong lĩnh vực đất đai và pháp luật khác

VẤN ĐỀ 2

KỸ NĂNG TƯ VẤN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NGHĨA VỤ

TÀI CHÍNH CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

1 Sự cần thiết khách quan của việc tư vấn pháp luật về quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản hác gắn liền với đất và tư vấn pháp luật về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

Người sử dụng đất là chủ thể quan trọng của quan hệ pháp luật đất đai, chiếm tỷ lệ lớn bao gồm các chủ thể trong nước, các chủ thể đầu nước ngoài, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam Dù không phải là chủ sở hữu song phần lớn đất đai hiện nay do các chủ thể sử dụng trong nước và nước ngoài trực tiếp khai thác, sử dụng Theo đó, Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện sẽ trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể, thực hiện quyền điều tiết một phần lợi ích từ người sử dụng đất thông qua chính sách tài chính về đất đai Về phía người sử dụng đất, họ được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và được quyền hưởng hoa lợi, lợi tức và các lợi nhuận được tạo ra từ quá trình sử dụng đất; đồng thời thực hiện trách nhiệm với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất

Xuất phát từ bản chất đặc trưng của mối quan hệ này, quyền cơ bản nhất của người

sử dụng đất chính là quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đây là quyền nhằm xác lập quyền hợp pháp đối với đất; và điều quan trọng hơn, quyền này có tính chất lan tỏa tới các quyền khác, là

cơ sở tiền đề để người sử dụng đất được hưởng các quyền khác mà pháp luật cho phép như: quyền được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được Nhà nước bảo vệ khi người khác xâm hại Bởi vậy, đây cũng là quyền mà người sử dụng đất có nhu cầu được tư vấn nhiều hơn cả

Ở một khía cạnh khác, nghĩa vụ của người sử dụng đất cũng là một trong những vấn

đề mà người sử dụng đất vô cùng quan tâm bởi đó là trách nhiệm và bổn phận mà họ

phải thực hiện đối với nhà nước nếu họ muốn được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình sử dụng đất Trong các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải thực hiện thì nghĩa vụ tài chính là nghĩa vụ mà người sử dụng đất thường có nhu cầu được tư vấn nhiều nhất trong các nghĩa vụ mà mình phải thực hiện

1.1 Sự cần thiết khách quan tư vấn về quyền của người sử dụng đất được cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nhu cầu cần được tư vấn về lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của

người người sử dụng đất được lý giải bởi các lý do sau đây:

* Thực trạng PL về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều phức tạp

- Sự thay đổi quá nhiều chính sách pháp luật đất đai nói chung và PL đất đai nói riêng trong một thời gian ngắn khiến cho công tác này thực hiện trên thực tế gặp rất nhiều khó khăn, trở ngại Đặc biệt là pháp luật điều chỉnh về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và quyền sở hữu các tài sản khác có nhiều mâu thuẫn, nhiều chồng chéo là nguyên nhân dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận bị đình trệ trong một thời gian dài, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân

- Hệ thống hồ sơ địa chính thay đổi: từ bản đồ địa chính, hệ thống sổ sách (sổ mục kê, sổ đăng ký đất đai ) cũng thay đổi nhiều qua các thời kỳ, qúa trình thay đổi cũng làm thay đổi, biến động về đất đai và hồ sơ địa chính Đây cũng là nguyên nhân gây khó khăn và phức tạp khi triển khai việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, gây tranh cãi, khiếu kiện về vấn đề này giữa Nhà nước với người dân

Điển hình là sự biến động về diện tích đất: bản đồ cũ và bản đồ mới (bản đồ 299) không khớp nhau về diện tích, về hình thể thửa đất Diện tích trên hồ sơ không khớp với diện tích đo đạc thực tế Hồ sơ địa chính phản ánh nguồn gốc sử dụng đất không khớp với những giấy tờ mà người sử dụng đất lưu giữ khi xuất trình với cơ quan để xin cấp GCNQSDĐ

- Hệ thống đăng ký còn nhiều bất cập: PL hiện hành đã và đang tồn tại nhiều quy định thiếu tính thực tế (cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa vào bản đồ hiện trạng sử dụng đất) là nguyên nhân của tình trạng cấp không đúng đối tượng

Cụ thể: Người đứng tên kê khai, đo đạc và đăng ký QSDĐ theo bản đồ 299 không phải là chủ sử dụng hợp pháp đối với mảnh đất (con thay mặt cha mẹ già yếu đứng tên

kê khai và ký vào biên bản nhưng không có uỷ quyền của cha mẹ), song khi cấp giấy chứng nhận QSDĐ các cơ quan chỉ căn cứ vào sự kê khai này mà không xem xét đến nguồn gốc của mảnh đất này, theo đó sổ đỏ đứng tên của con Khi bố mẹ chết, những người con khác khiếu kiện đòi chia thừa kế vì cho rằng đây là di sản thừa kế mà họ là người được hưởng một phần di sản đó chứ không chỉ riêng của người con đứng tên kê khai

- Việc tách đăng ký QSDĐ là bắt buộc nhưng đăng đăng ký QSH nhà ở và tài sản khác không bắt buộc là nguyên nhân tranh chấp khi cấp GCN;

- Sự biến động đất đai rất lớn qua thời gian: biến động về diện tích, mục đích, chủ thể sử dụng đất … song Nhà nước không kiểm soát được;

- Sự buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương và sự lấn chiếm đất đai của người sử dụng đất diễn ra ở nhiều địa phương trong cả nước;

- Lịch sử của quan hệ đất đai phức tạp: đất Nhà nước trung dụng, đất được hình thành từ các chương trình “nhường cơm sẻ áo”, chính sách xây dựng kinh tế mới, phong trao hợp tác hóa sản xuất nông nghiệp, chính sách khai hoang phục hóa, đất đi thuê, mượn, ở nhờ không có giấy tờ…

* Lợi ích và mong muốn của người sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ:

- Là chứng thư pháp lí xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người

sử dụng đất và giữa người có GCNQSDĐ với các chủ thể sử dụng đất khác;

- Là cơ sở để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp khi có hành vi vi phạm đến quyền sử dụng đất của mình

- Là một tài sản có giá trị quan trọng, to lớn và trong nhiều trường hợp thì chúng

có ý nghĩa như là khởi đầu cho mọi hoạt động đầu tư, kinh doanh;

- Là cơ sở để đất đai trở thành thứ tài sản có giá trị an toàn bậc nhất cho việc bảo đảm các khoản vay tín dụng Là yếu tố quyết định để tài sản đất đai trở thành tài sản có tác dụng „kép”, giá trị „nhân đôi” từ một tài sản thực;

- Là điều kiện tiên quyết để người có quyền sử dụng đất được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất;

1.2 Sự cần thiết khách quan tư vấn pháp luật về nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất

* Sự bất cập của cơ chế, chính sách tài chính về đất đai và sự buông lỏng trong quản lý tài chính về đất đai

- Các nghĩa vụ tài chính về đất đai bị quy định "phân tán" trong quá nhiều văn bản, "gián tiếp" dẫn đến thiếu minh bạch

- Dù luật quy định đầy đủ nhưng trên thực tế, người dân vẫn không thực sự nắm được các loại nghĩa vụ tài chính mà mình phải thực hiện

- Việc xác định giá đất không được tiến hành chính xác, đầy đủ theo các phương pháp định giá được quy định

- Việc bỏ qua cơ chế đấu giá và duy trì cơ chế hành chính trong giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư là một sự thất thoát lớn cho nguồn thu tài chính từ đất đai

* Nhiều sai phạm và gian lận trong việc thực thi các nghĩa vụ tài chính từ phía người sử dụng đất

- Xin dự án thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư rồi sau đó chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở để bán

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức chuyển nhượng vốn và quyền thực hiện dự án đầu tư nhằm mục đích trốn thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng diễn ra phổ biến

- Chuyển nhượng dự án đầu tư dưới hình thức góp vốn hợp tác đầu tư hoặc thành lập công ty mẹ, công ty con và chuyển vốn thông qua việc chuyển nhượng dự án đầu tư

và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm mục đích trốn thuế thu nhập doanh nghiệp

và thuế giá trị gia tăng

- Tạo ra sự tham nhũng và gian lận với quy định một bất động sản duy nhất nên trên thực tế có nhiều sự lách luật để hưởng chính sách này

- Việc ghi giá trị của các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất thấp xa so với giá trị giao dịch thực nhằm giảm số thuế phải nộp cho Nhà nước là hành vi phổ biến của người sử dụng đất thời gian qua

- Sự gian lận trong việc kê khai thời điểm sử dụng đất của người xin cấp giấy chứng nhận mà chính quyền địa phương không kiểm soát được tình trạng gian lận đó do khâu quản lý đất đai ở địa phương (chủ yếu là UBND xã, phường, thị trấn xác nhận về tình trạng đất) lỏng lẻo, hoặc bao che của chính quyền địa phương cho người sử dụng đất xin cấp giấy để không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính Hay việc cố tình xác nhận sai thời điểm sử dụng đất để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế Hoặc tách các ô thửa đất lớn thành nhiều ô thửa đất nhỏ để tăng hạn mức đất ở trong trường hợp đất ở có vườn ao…

là những kiểu gian lận dẫn đến sự thất thoát trong việc thực hiện nguồn thu tài chính từ đất đai

*Dưới khía cạnh nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất

- Người dân không có khả năng tường minh nghĩa vụ tài chính cúa mình khi sử dụng đất mà hoàn toàn lệ thuộc vào việc truy thu từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền Người sử dụng đất luôn ở thế bị động bởi nghĩa vụ tài chính quy định tản mạn trong quá nhiều các văn bản pháp luật

- Người dân càng không thể hiểu tường minh pháp luật về nghĩa vụ tài chính để vận dụng thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng có lợi nên rất cần sự tư vấn của các chuyên gia để người sử dụng đất vừa đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của mình, song đồng thời lựa chọn được phương án thực hiện tối ưu, theo hướng có lợi đối với họ

- Thông qua tư vấn tài chính về đất đai giúp cho người sử dụng đất không chỉ thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ và trách nhiệm của mình trong quá trình sử dụng đất

mà còn là quyền lợi nếu hiểu và lựa chọn việc thực hiện nghĩa vụ tài chính nào một cách thông minh và hiệu quả nhất Cụ thể:

+ Mỗi chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai thì có khả năng tài chính khác nhau Vì vậy, hiểu được các chính sách tài chính về đất đai cho phép họ trong phạm

vi PL cho phép và trên cơ sở thực tế của khả năng tài chính, họ có thể lựa chọn phương thức tài chính nào tối ưu nhất, hiệu quả nhất đối với mình

+ Hiểu được chính sách tài chính về đất đai cũng chính là cơ sở để bảo vệ quyền

và lợi ích hợp pháp của mình khi tham gia vào quan hệ PLĐĐ với Nhà nước và các chủ thể khác Cụ thể:

/ Hiểu được chính sách tài chính của Nhà nước sẽ là cơ sở để người sử dụng đất kiểm định tính hợp pháp, hợp lí của các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi áp dụng các nghĩa vụ tài chính đối với họ

/ Hiểu được nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất biết vận dụng các chính sách tài chính cụ thể theo hướng có lợi cho mình khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai Cụ thể:

Căn cứ vào năng lực tài chính người sử dụng đất có thể lựa chọn các hình thức

sử dụng đất và phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính phù hợp với năng lực, khả năng đầu tư, cũng như mục đích đầu tư

Căn cứ vào chính sách PL về việc ghi nhận nợ và những ràng buộc của việc ghi nhận nợ, xét mục đích của người sử dụng đất muốn được cấp GCNQSDĐ (được cấp để ghi nhận sự hợp pháp hay được cấp để thực hiện các giao dịch ) người sử dụng đất sẽ lựa chọn có hay không việc ghi nợ nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận QSDĐ

/ Hiểu được chính sách tài chính, trong nhiều trường hợp cụ thể, người sử dụng đất có thể tận dụng tối đa các ưu thế thuộc về mình Chẳng hạn: Ghi giá chuyển nhượng QSDĐ ở mức độ nào để nghĩa vụ nộp thuế chuyển nhượng, thuế trước bạ giảm?

2 Kỹ năng chung trong tư vấn pháp luật về quyền được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và nghĩa vụ nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.2.1 Các kỹ năng chung

2.1 Kỹ năng tiếp xúc khách hàng và xây dựng mối quan hệ với khách hàng

- Tạo được niềm tin và sự tin cậy của khách hàng đối với chuyên gia tư vấn để khách hàng lựa chọn dịch vụ tư vấn của chuyên gia

- Nhằm nắm bắt được nhu cầu, nguyện vọng của khách hàng một các cụ thể, chính xác và khách quan

- Tạo nên sự phối hợp chặt chẽ, tích cực giữa chuyên gia tư vấn và khách hàng

để phối hợp thực hiện hoạt động tư vấn được hiệu quả, tích cực

Ví dụ: Nắm bắt được thông tin về khách hàng, độ tuổi, giới tính, công việc hiện

tại, mối quan hệ với tài sản là đất và nhà đang cần được tư vấn Lý do của việc lựa chọn Văn phòng tư vấn hoặc chuyên gia tư vấn? Đã biết gì về Văn phòng/ chuyên gia tư vấn chưa? Đã từng làm việc chưa? Có thể giới thiệu qua về Văn phòng và cách thức làm việc

Nguyện vọng Ông Bà đến văn phòng cụ thể là gì? Vụ việc này đã được tư vấn hay giải quyết ở đâu chưa? Vụ việc xảy ra bao lâu rồi?

Ông Bà có thể đồng hành và phối hợp với chuyên gia trong suốt hành trình tư vấn được không hay ủy quyền toàn bộ cho chuyên gia tư vấn?

Chuyên gia tư vấn sẽ nỗ lực trong việc tìm kiếm thông tin, phân tích vụ việc để cung cấp các giải pháp tối ưu cho Ông Bà trên cơ sở hồ sơ Ông Bà cung cấp và hồ sơ thu thập được từ các cơ quan chức năng và từ các nguồn khác

2.2 Thu thập hồ sơ, tài liệu

* Mục đích: Thu thập thông tin trong tư vấn pháp luật nhằm tìm kiếm các văn

bản pháp luật, tài liệu liên quan đến sự việc; đảm bảo được tính đầy đủ, chính xác và toàn diện của thông tin nhằm phục vụ cho quá trình tư vấn

* Các kỹ năng cần đặc biệt chú trọng trong thu thập hồ sơ, tài liệu và thông tin bao gồm:

- Kỹ năng đặt câu hỏi: nhằm thu được các lượng thông tin liên quan trực tiếp

đến vụ việc một cách đầy đủ, toàn diện, thông tin đảm bảo sự trung thực, chính xác

Để đạt được mục đích đó, các kỹ năng cần được tập trung như:

(1) Kỹ năng xác định nội dung hỏi (Kỹ năng xác định nội dung làm sáng tỏ yêu

cầu của khách hàng và kỹ năng xác định nội dung làm sáng tỏ sự việc);

Ví dụ: Câu hỏi tập trung vào nguyện vọng, mong muốn của khách hàng: Ông, bà

muốn sang trên sổ đỏ từ Bố Mẹ sang mình phải không? Sổ đỏ đó đứng tên một mình Ông, Bà hay còn ai khác nữa không? Giả sử Ông Bà đủ điều kiện để được sang tên sổ

đỏ thì Ông Bà có muốn thực hiện trong thời gian bao lâu?

Ví dụ: Câu hỏi tập trung vào làm sáng tỏ vụ việc: Đất đó của Bố Mẹ để thừa kế

phải không? Có di chúc hay không? Bố mẹ có mấy người con? Có người nào ở nước ngoài không? Ngoài Ông Bà ở trên đất của Bố Mẹ để lại còn ai nữa không?

(2) Kỹ năng sử dụng các loại câu hỏi phù hợp để khách hàng cung cấp thông tin và làm sáng tỏ thông tin;

Ví dụ: Có giấy tờ gì chứng minh tài sản đó là di sản của Bố Mẹ không? (Giấy

chứng nhận QSDĐ; Giấy tờ hợp lệ về nhà đất do cơ quan có thẩm quyền qua các thời

kỳ cấp; Giấy tờ về mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho; Bản án, QĐ của cơ quan Tòa án, cơ quan thi hành án, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai… Biên bản kê khai, đăng ký QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, Biên bản ký bàn giao và cắm mốc giới, Biên lai thu thuế nhà đất, Trích lục sơ đồ thửa đất…)

(3)Kỹ năng sử dụng ngôn ngữ và biểu cảm phi ngôn ngữ (Sử dụng ngôn ngữ nói

phù hợp khi đặt câu hỏi; Sử dụng biểu cảm phi ngôn ngữ phù hợp khi đặt câu hỏi;

Tùy thuộc vào nội dung và diễn biến của cuộc trao đổi giữa khách hàng với chuyên gia tư vấn mà có những biểu cảm thân thiện, chia sẻ, đồng cảm, đồng hành hoặc cương quyết, dứt khoát … để có được những thông tin đầy đủ, toàn diện và trung thực, chính xác nhất

Ví dụ: Nếu xét thấy trong câu trả lời có những thông tin thiếu chính xác, thiếu trung thực, thậm chí có dấu hiệu gian dối… chuyên gia tư vấn tỏ thái độ dứt khoát, nghiêm nghị và thẳng thắn: Đề nghị khách hàng trung thực; chúng tôi sẽ từ chối việc tư vấn; khách hàng có thể gặp những trở ngại, thậm chí có thể phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những thông tin thiếu chính xác, thiếu trung thực Chẳng hạn: Bằng kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn, chuyên gia tư vấn pháp lý nhận thấy khách hàng có dấu

hiệu gian dối như: thiết lập di chúc giả để chiếm đoạt di sản thừa kế của những người khác là đồng thừa kế với mình; cung cấp những thông tin sai sự thật như mình là người duy nhất được quyền thừa kế di sản thừa kế; lập văn bản về việc từ chối di sản thừa kế của những người thuộc diện và hàng thừa kế với mình … để làm thủ tục trước bạ sang tên Trong trường hợp này, sử dụng thái độ dứt khoát, cương quyết là cần thiết của chuyên gia tư vấn pháp lý

(3)Kỹ năng sử dụng các loại câu hỏi (Câu hỏi mở, câu hỏi đóng) tùy thuộc vào

nội dung và tính chất vụ việc để lựa chọn phù hợp

Chuyên gia tư vấn pháp lý có thể sử dụng câu hỏi đóng với mục đích khẳng định hoặc xác nhận lại thông tin một lần nữa liên quan đến vụ việc Chẳng hạn: Ngôi nhà khi xây dựng trên diện tích đất vườn ao đã bị cơ quan thanh tra xây dựng lập biên bản về hành vi xây dựng trái pháp luật (sử dụng đất sai mục đích) và xây dựng khi chưa có cấp phép xây dựng Đề nghị khách hàng xác nhận lại thông tin này? Câu hỏi này đặt ra trong trường hợp chuyên gia tư vấn trong quá trình thu thập tài liệu đã được UBND cấp Xã cung cấp các biên bản xử phạt buộc phải tháo dỡ các công trình xây dựng trên đất trái phép

Ngược lại: chuyên gia tư vấn có thể sử dụng câu hỏi mở: ngôi nhà bác đang ở xây từ năm nào? Khi xây dựng có bị cơ quan xử phạt không? Từ khi xây đến nay bác vẫn sinh sống ổn định trên đất đó chứ? Sử dụng câu hỏi này khi quá trình thu thập tài liệu cho thấy: đất khách hàng đang ở hiện phù hợp quy hoạch là đất ở; có những biên lai nộp thuế nhà đất hàng năm, không có biên bản nào xử lý vi phạm về xây dựng nhà ở không phép; …

- Kỹ năng lắng nghe khách hàng trong tư vấn pháp luật của luật sư, chuyên gia tư vấn

(1) Kỹ năng thu nhận và đánh giá thông tin: (1) Kỹ năng tập trung chú ý để thu

nhận thông tin từ khách hàng; (2) Kỹ năng kết hợp với tư duy và kinh nghiệm để phân tích đánh giá thông tin; (3) Kỹ năng ghi chép thông tin do khách hàng cung cấp

Nhằm nắm cụ thể các thông tin mà khách hàng trình bày; đối chiếu với thông tin

mà chuyên gia tư vấn thu thập được; cùng với hồ sơ mà khách hàng cung cấp… để nhận định vụ việc một cách trung thực, chính xác

Ví dụ: Khách hàng xuất trình di chúc viết tay của Bố Mẹ để lại di sản thừa kế

cho khách hàng, có người làm chứng được lập năm 1995; khách hàng trình bày đây là

di chúc duy nhất; song quá trình đối chiếu với tài liệu mà chuyên gia thu thập được thì năm 2003 có một di chúc khác được lập, có công chứng để lại di sản thừa kế đó không phải duy nhất cho khách hàng mà có cả người chị gái đã lấy chồng ở xa nữa Như vậy, thu nhận, lắng nghe và đánh giá thông tin là cơ sở để chuyên gia tư vấn xác định đâu là

di chúc được sử dụng làm căn cứ pháp lý của vụ việc này

(2) Kỹ năng quan sát tinh tế để hiểu được khách hàng: (1) Quan sát để hiểu được

tâm lý khách hàng; (2) Quan sát để hiểu được thái độ của khách hàng đối với sự việc

Sự tự tin, khẳng khái và sẵn sàng hợp tác với chuyên gia tư vấn pháp lý trong việc cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan tới

(3) Kỹ năng đưa ra phản hồi khi lắng nghe: (1) Diễn giải lại những gì khách hàng

đã trình bày; (2) Thể hiện sự chú ý và đồng cảm với những gì khách hàng đang nói tới

+ Phản hồi bằng cách diễn giải lại thông tin mà khách hàng đã trình bày trong tư vấn pháp luật của luật sư không chỉ thể hiện sự chú ý lắng nghe, mà còn có ý nghĩa kiểm chứng thông tin Nó có tác dụng kích thích tư duy của khách hàng, giúp kiểm tra lại tính chính xác của thông tin

- Kỹ năng huy động các nguồn thông tin trong tư vấn pháp luật đất đai

Huy động các nguồn thông tin trong tư vấn pháp luật của luật sư, chuyên gia tư vấn là một kỹ năng đòi hỏi trình độ chuyên môn pháp luật cao

+ Kỹ năng tìm kiếm văn bản pháp luật không chỉ là kỹ năng, mà là yêu cầu bắt buộc trong tư vấn pháp luật của luật sư

+ Kỹ năng tham khảo các nguồn thông tin hỗ trợ khác: (1) Nghe khách hàng trình bày; (2) Liệt kê cụ thể các tài liệu liên quan đến sự việc cần kiểm tra; (3) Yêu cầu khách

hàng cung cấp; (4) Thẩm định lại các thông tin của khách hàng qua nhiều hình thức như: hỏi trực tiếp, yêu cầu cung cấp giấy tờ tài liệu có liên quan, bổ sung tài liệu

2.3 Nghiên cứu hồ sơ, phân tích vụ việc

* Mục đích: Hoạt động nghiên cứu hồ sơ, phân tích vụ việc đất đai, xác định

các vấn đề pháp lý mấu chốt để từ đó có định hướng vụ việc được tư vấn và giải quyết theo hướng nào sẽ có lợi nhất cho khách hàng

Để đạt được mục đích nêu trên, mục đích của nghiên cứu hồ sơ, phân tích vụ việc đất đai cần phải hướng tới các mục đích cụ thể như:

(1) Nắm được bối cảnh tư vấn

Mỗi vụ việc hay những đề nghị, yêu cầu của khách hàng đối với người tư vấn

đều có sự kiện, tình tiết và bối cảnh thực tế rất khác nhau Vì vậy, nhà tư vấn không chỉ đơn thuần là đọc và ghi nhận những thông tin, tài liệu mà khách hàng cung cấp , mà cần phải so sánh, đối chiếu, lí giải, tìm hiểu, đặt câu hỏi, xác minh, kiểm tra để hiểu một cách thực sự bối cảnh riêng của mỗi vụ việc Khi ý thức được tính quan trọng của vấn

đề này, người tư vấn mới đầu tư thích đáng thời gian, công sức, sự tâm huyết và thái độ nghiêm túc vào qua trình nghiên cứu hồ sơ, phân tích vụ việc, xác định vấn đề tư vấn

Tựu chung lại: Hiểu được vụ việc, bối cảnh tư vấn sẽ giúp người tư vấn tiếp cận được gần hơn tới một sản phẩm tư vấn sát với thực tế, có tính khả thi

(2) Củng cố hồ sơ vụ việc

- Quá trình nghiên cứu, phân tích hồ sơ vụ việc sẽ gắn liền với việc người tư vấn đọc tài liệu, rà soát, so sánh, xác minh Trong quá trình này, người tư vấn phải: + Kiểm tra lại thông tin khách hàng cung cấp;

+ Lời trình bày của khách hàng có tương thích với các tài liệu, chứng cứ có trong

hồ sơ vụ việc hay không?

+ Người tư vấn có thể phát hiện ra những điểm mâu thuẫn, không rõ ràng giữa các tài liệu, thông tin liên quan đến vụ việc… và phải tự tìm lời giải hoặc yêu cầu khách hàng giải thích, làm rõ những mâu thuẫn bất đồng đó

- Kết quả của hoạt động nghiên cứu hồ sơ, phân tích vụ việc, xác định vấn đề tư vấn có thể là việc người tư vấn phát hiện ra một hoặc một số tình tiết, sự kiện cần khách hàng cung cấp thêm các thông tin, tài liệu hoặc giải thích, làm sáng tỏ những vấn đề mà trước đó khách hàng cung cấp và trình bày chưa cụ thể, thậm chí là chưa chính xác Vì vậy, thông qua hoạt động này nhằm củng cố hồ sơ vụ việc để đảm bảo hồ sơ có đầy đủ các căn cứ, các thông tin đa chiều và mang tính khách quan, chính xác, giúp cho việc định hướng vụ việc giải quyết được hiệu quả hơn

(3) Định hướng cho việc tra cứu văn bản quy phạm pháp luật

Thông qua việc làm rõ những thông tin liên quan đến vụ việc như: tư cách chủ thể, nội dung vụ việc, giao dịch, đối tượng giao dịch, thời điểm diễn ra vụ việc, nơi diễn

ra vụ việc… người tư vấn sẽ có những định hướng trong việc khoanh vùng để tra cứu, xác định văn bản pháp luật cụ thể áp dụng vào vụ việc của khách hàng

(4) Tạo cơ sở cho việc soạn thảo thư tư vấn

- Sản phẩm cuối cùng của việc tư vấn là đưa ra ý kiến tư vấn bằng lời nói hoặc bằng văn bản trên cơ sở yêu cầu/ đề nghị của khách hàng Để có được sản phẩm này, người tư vấn luôn tìm đến những chứng cứ, tài liệu, tình tiết liên quan đến vụ việc Trên

cơ sở thực tế, bối cảnh, hồ sơ vụ việc, người tư vấn thực hiện quá trình phân tích, đánh giá, để hiểu được bản chất pháp lí của vụ việc, đối chiếu với các quy định của pháp luật, kết hợp với các kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế, người tư vấn Phác thảo cấu trúc của tư vấn và Nội dung cụ thể của tư vấn

- Quá trình nghiên cứu, phân tích vụ việc, đặc biệt là xác định các vấn đề pháp lý của vụ việc sẽ là cơ sở quan trọng để người tư vấn xây dựng “Khung”, “những vấn đề trọng tâm” cần phải giải quyết đối với yêu cầu của khách hàng - được thể hiện trong văn bản tư vấn

- Việc phác thảo cấu trúc nội dung của tư vấn sẽ giúp người tư vấn kiểm soát được tính logic, hợp lí, khoa học của vấn đề mình tư vấn

* Quy trình nghiên cứu hồ sơ và phân tích vụ việc đất đai

Bước 1: Đọc sơ bộ, đọc lướt

- Toàn bộ hồ sơ vụ việc do khách hàng cung cấp hoặc do người tư vấn thu thập được cần phải đọc toàn bộ một lượt trước khi phân tích nội dung vụ việc Mục đích đọc

ở bước này nhằm xem tổng quan:

+ Vụ việc này có bao nhiêu đầu văn bản, tài liệu;

+ Mỗi tài liệu có nội dung cơ bản gì;

+ Mối liên hệ giữa các văn bản

Bước 2: Sắp xếp hồ sơ, tài liệu

- Mục đích:

+ Phục vụ công tác quản lí hồ sơ vụ việc (đối với những vụ việc đơn giản)

+ Thuận lợi cho quá trình tra cứu, sử dụng trong quá trình nghiên cứu hồ sơ, phân tích vụ việc… vì để có sản phẩm tư vấn có chất lượng, hiệu quả và đúng PL, nhà tư vấn phải sử dụng nhiều lần, lặp đi lặp lại hồ sơ Vì vậy, nếu được sắp xếp khoa học, hợp lí…

sẽ phục vụ tốt cho việc nghiên cứu

+ Đây cũng là bước thể hiện việc quản lí khoa học, chuyên nghiệp của nhà tư vấn

- Cách sắp xếp: Có thể theo nhiều cách khách nhau tùy theo tính chất và đặc

điểm của mỗi vụ việc và hồ sơ vụ việc Theo đó, có thể có một số cách sắp xếp như: (1) Theo diễn biến ngược hoặc diễn biến xuôi của vụ việc; (2) Sắp xếp theo phân nhóm tài liệu gắn với nội dung công việc; (3) Sắp xếp theo tầm quan trọng của tài liệu; (4) Sắp xếp theo dự kiến về tần suất sử dụng từng loại hoặc phân nhóm tài liệu

Bước 3: Đọc chi tiết

- Mục đích của giai đoạn này là đọc để nắm bắt được những thông tin quan trọng trong vụ việc Kèm theo đó, người tư vấn cần nhớ hoặc hình dung được và định hướng được những thông tin quan trọng chứa đựng trong mỗi tài liệu

- Quá trình đọc, để ghi nhớ lại những sự kiện, tình tiết quan trọng, có tính liên kết, người đọc có thể đánh dấu những nội dung cần thiết, liên quan trực tiếp tới những yêu cầu, đề nghị của khách hàng; những nội dung gì cần làm rõ hoặc có sự mâu thuẫn cần phải được xác minh, thu thập thêm chứng cứ, tài liệu Quá trình này làm cho việc

nhận diện vấn đề, vụ việc của khách hàng một cách tổng quát hơn, cụ thể và đầy đủ hơn, khách quan hơn

Bước 4: Tóm lược vụ việc

- Bước này thường chỉ thực hiện đối với những vụ việc phức tạp, có nhiều mốc thời gian, nhiều tình tiết và vấn đề pháp lí Việc tóm lược hồ sơ vụ việc nhằm khái quát hoá toàn bộ bối cảnh vụ việc, giúp người tư vấn thoát li những tình tiết cụ thể

- Có một số cách tóm lược vụ việc thường được sử dụng như: (1) Tóm lược theo diễn biến vụ việc: có thể theo thời gian (thường là dựa vào ngày, tháng, năm của những văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và những văn bản của khách hàng khi làm việc với các cơ quan) hoặc theo nội dung và diễn biến của vụ việc; (2) Mô hình hoá diễn biến vụ việc; (tóm lược bằng cách vẽ sơ đồ về diễn biến vụ việc, kèm theo là các

sự kiện pháp lí…); (3) Tóm lược theo vấn đề: (nhóm các vấn đề: điều kiện được cấp giấy chứng nhận; nghĩa vụ tài chính; trình tự, thủ tục cấp giấy…); (4) Tóm lược theo sơ

đồ tư duy…

Bước 5: Phân tích vụ việc

- Kỹ năng này là vô cùng quan trọng đối với bất kỳ nhà tư vấn nào trong tất cả các lĩnh vực chứ không riêng gì lĩnh vực đất đai bởi những vụ việc mà khách hàng tìm đến người tư vấn thông thường là những tình huống đang “có vấn đề”, đang tranh chấp, đang rắc rối, phức tạp để yêu cầu được gỡ rối

- Công việc quan trọng của nhà tư vấn là tìm hiểu xem vấn đề đó đang “rối” như thế nào, ở đâu và gỡ rối bằng cách nào? Điều đó chỉ có thể trả lời được khi người tư vấn biết phân tích vụ việc một cách kỹ càng, thấu đáo, thận trọng và chính xác

- Quá trình phân tích vụ việc là quá trình mà người tư vấn luôn phải đặt ra các câu hỏi để làm rõ các sự kiện, các tình tiết của vụ việc Cùng với đó, người tư vấn phải biết kết hợp với kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm thực tế, phép suy đoán pháp lí…

để giải quyết vấn đề

* Lưu ý: Trong quá trình phân tích vụ việc, có thể người tư vấn không tránh khỏi

bị hạn chế bởi các thông tin, tài liệu mà khách hàng đã cung cấp hoặc các thông tin, tài liệu mà khách hàng cung cấp có những mâu thuẫn, không rõ ràng và nếu chỉ dựa vào hồ

sơ pháp lí này thì không thể lí giải được Trong trường hợp này, người tư vấn cần phải dựa vào kiến thức và kinh nghiệm thực tế để suy diễn và nhận định Tuy nhiên, sẽ là an toàn nhất nếu người tư vấn trao đổi, làm rõ những vấn đề chưa rõ ràng đó với khách hàng, hoặc bằng các phương thức khác nhau thu thập tài liệu, chứng cứ để kiểm định lại

và làm sáng tỏ vấn đề

Bước 6: Xác định câu hỏi pháp lí

- Mục đích của bước này là nhằm tìm đúng quy định pháp luật áp dụng vào vụ việc của khách hàng

- Một câu hỏi pháp lí bao giờ cũng chứa đựng 3 thành tố: (1) Một hay nhiều sự kiện mấu chốt; (2) Vấn đề pháp lí là gì? (3) Điều luật áp dụng

+ Sự kiện mấu chốt là những sự kiện chính và quan trọng phản ánh nội dung, bản chất pháp lí của vụ việc

+ Vấn đề pháp lí là vấn đề được khái quát từ bối cảnh của vụ việc được nêu ra để người tư vấn đánh giá

+ Xác định được vấn đề pháp lí mấu chốt, người tư vấn phải quyết định lựa chọn Luật nào để điều chỉnh, giải quyết vấn đề pháp lí được nhận diện

- Quá trình xác định câu hỏi pháp lí là quá trình người tư vấn phải gắn kết các sự kiện có trong bối cảnh vụ việc, kết hợp với kiến thức pháp lí và kinh nghiệm nghề nghiệp

a/ Kỹ năng xác định các căn cứ pháp lí để đảm bảo các điều kiện cấp giấy chứng nhận

- Có giấy tờ hợp lệ qua các thời kỳ, cụ thể là những loại giấy tờ nào (CV số 647

và CV 1427 của TCĐC 1995)

- Có giấy tờ hợp lệ nhưng mang tên người khác thì cần thiết phải chứng minh thêm các điều kiện khác như: các giấy tờ về chuyển nhượng, mua bán, thừa kế, tặng cho

và không có tranh chấp (Chú ý các thời điểm LĐĐ 1987, 1993 và 2003 thì các loại giấy

tờ đó sẽ có tên gọi và nội dung khác nhau)

Chẳng hạn: Các HĐ chuyển quyền sử dụng đất phát sinh trước 1980 có tên gọi là: HĐ mua bán đất đai vẫn hợp pháp

Giai đoạn có hiệu lực của LĐĐ 1987 thì không có bất kỳ hợp đồng chuyển nhượng đất đai nào vì Đ5 của Luật này nghiêm cấm tất cả các hành vi mua bán và dịch chuyển đất đai dưới bất kỳ hình thức nào Chủ yếu được biến tướng thành HĐ mua bán nhà, mua bán tài sản trên đất

Giai đoạn có hiệu lực của LĐĐ 2003: HĐ chuyển nhượng QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng thì phải được sự đồng ý của cả vợ và chồng Nếu chuyển nhượng đất nông nghiệp trồng lúa nước thì phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên đã thành niên trong hộ gia đình

- Không có bất kỳ loại giấy tờ nào thì phải chứng minh các điều kiện về: phù hợp quy hoạch, không tranh chấp và thời điểm sử dụng đất

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đáp ứng các điều kiện nêu trên đều được cấp, trên thực tế, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu xem xét trong hồ sơ địa chính tại chính quyền địa phương không phản ánh rõ các thông tin, nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất thì đa số là từ chối việc cấp GCNQSDĐ Vì vậy, các tư vấn viên cần phải

nỗ lực trong việc tìm kiếm các cơ sở thực tế về nguồn gốc, diễn biến của quá trình sử dụng đất, cũng như thái độ của Nhà nước giải quyết việc cấp GCN QSDĐ trên địa bàn của khách hàng

* Cần phải nắm chắc các tài liệu, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ phục vụ cho công tác quản lí đất đai ở địa phương

- Sổ mục kê, sổ thống kê đất đai, sổ đăng ký đất đai và sổ đăng ký biến động đất đai

- Bản đồ địa chính qua các thời kỳ: Bản đồ năm 1942 (thời kỳ pháp thuộc); Bản

đồ năm 1978; Bản đồ hiện trạng sử dụng đất 299

* Tính đặc thù ở mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ, thậm chí là ở mỗi địa phương

về quản lí và sử dụng đất đai

- Để quản lí đất đai, các địa phương đã có những tài liệu phục vụ cho việc quản

lí của mình như: sử dụng bản đồ xanh để quản lí đất lâm nghiệp, bản đồ trắng để quản

- Nắm chắc về thẩm quyền kí kết các hồ sơ, tài liệu;

- Nắm chắc các trường hợp uỷ quyền và tính hiệu lực của việc uỷ quyền; phạm

vi và giới hạn uỷ quyền; thời hạn uỷ quyền

- Kiểm tra tính xác thực của hồ sơ mà khách hàng cung cấp

- Tính hợp lí của ngày tháng năm xảy ra các sự kiện pháp lí: có hợp lí, logíc với diễn biến của vụ việc hay không?

- Cần đối chiếu những thông tin mà khách hàng trình bày với hồ sơ, tài liệu khách hàng cung cấp và những tài liệu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

c/ Kỹ năng thực hiện các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận QSĐĐ

- Kỹ năng tiếp xúc và làm việc với các cơ quan chức năng để thực hiện các thủ tục cấp GCNQSĐ Theo đó: Thái độ lịch sự, từ tốn, tự tin, bình tĩnh, kiên trì và linh hoạt

- Khai thác và tận dụng tối đa các quyền và lợi ích chính đáng được pháp luật ghi nhận và bảo vệ để chứng minh trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Tôn trọng PL và nghiêm chỉnh các nghĩa vụ thuộc về mình (Khách hàng hoặc chuyên gia tư vấn thay mặt khách hàng trong trường hợp này ở vị thế không được quyền lựa chọn mà phải chấp hành)

- Đây là công việc tương đối đặc thù bởi việc thực hiện các thủ tục hành chính về trong lĩnh vực cấp GCNQSDĐ đó là: Khách hàng ở vị thế bất bình đẳng khi tham gia quan hệ pháp luật với phía bên kia (Các cơ quan nhà nước) Vì vậy, kết quả của dịch vụ

tư vấn trong trường hợp chuyên gia tư vấn thay mặt khách hàng để thực hiện các thủ tục không thể chủ động thời gian Theo đó, khi thoả thuận các hình thức dịch vụ pháp lí, chuyên gia tư vấn có thể để khách hàng lựa chọn sản phẩm dịch vụ khác nhau:

+ Chuyên gia tư vấn chỉ hướng dẫn cách thức thực hiện các thủ tục về cấp GCNQSDĐ, tự khách hàng sẽ trực tiếp thực hiện

+ Khách hàng cần cung cấp sản phẩm dịch vụ pháp lí nhanh chóng, nghĩa là trong thời gian ngắn phải có được sổ đỏ đứng tên khách hàng Lúc này giá dịch vụ sẽ cao

+ Nếu không bị áp lực bởi thời gian, khách hàng có thể lựa chọn dịch vụ pháp lí thông thường

Tình huống cụ thể:

Ngày 20/5/2020, anh Nguyễn Văn Tâm đến Công ty tư vấn Luật Hùng Linh ký hợp đồng dịch tư vấn pháp lý với nội dung sau đây:

Ông có nhu cầu làm thủ tục sang tên diện tích đất 300m2 và ngôi nhà 03 tầng của

bố mẹ ông sang cho ông Ông Nguyễn Văn Tâm nói rằng: Đất và nhà này có nguồn gốc

bố mẹ ông Tâm sinh sống trên đất ông cha để lại từ năm 1976 Bố mẹ ông Tâm mất năm

2002 không để lại di chúc Ông Tâm ở cùng bố mẹ từ lúc sinh ra cho đến khi bố mẹ ông Tâm mất và hiện nay anh vẫn ở trên đất đó

Ông Tâm mong muốn chuyên gia tư vấn pháp luật của công ty tư vấn luật Hùng Linh tư vấn cho ông Tâm chuẩn bị hồ sơ pháp lý và hướng dẫn ông Tâm quy trình, thủ

tục hành chính để anh H được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

Với đề nghị nêu trên của khách hàng, Anh (Chị) với tư cách là chuyên gia tư vấn pháp luật đất đai, bất động sản của công ty tư vấn luật Hùng Linh, hãy cho biết:

1 Những vấn đề pháp lý cần làm rõ trong vụ việc nêu trên là gì? Giải thích rõ cho ông Tâm biết rõ mục đích của từng vấn đề pháp lý cần làm rõ trong vụ việc này?

- Xem xét nguồn gốc đất là di sản thừa kế có phải thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của bố mẹ ông Tâm hay không? Mục đích để nhận biết bố mẹ ông Tâm có được quyền

để lại di sản thừa kế hay không khi chết

- Giấy tờ về đất đó hiện được lưu giữa tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thể hiện như thế nào? (Bản đồ địa chính, sổ mục kê, sổ thống kê, sổ đăng ký đất đai) Mục đích

để xác định quyền sử dụng đất hợp pháp thuộc về ai Mặt khác, để biết được hiện trạng

sử dụng đất làm cơ sở cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt hữu ích trong trường hợp: Hồ sơ về đất với hiện trạng sử dụng đất không khớp nhau; hoặc đất bao gồm nhiều mục đích: đất ở, đất vườn ao, đất hàng năm, đất lâu năm…

- Bố mẹ ông Tâm có mấy người con? Ông Tâm có phải là người thừa kế duy nhất đối với mảnh đất trên hay không? Mục đích để xác định ông Tâm có được quyền sang tên trước bạ đối với toàn bộ diện tích đất nêu trên hay một phần trong di sản thừa kế đó? Điều này đặc biệt có ý nghĩa nhằm phòng ngừa tranh chấp về quyền thừa kế và di sản thừa kế

2 Hãy tư vấn và hướng dẫn ông H chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và quy trình, thủ tục trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

* Hồ sơ:

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ;

- Trích lục sơ đồ thửa đất;

- Xác nhận về nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất;

- Văn phòng đăng ký QSDĐ xem xét hồ sơ và điều kiện để cấp giấy chứng nhận

- Phòng TNMT thẩm tra và xác minh hồ sơ

- Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính

- UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận QSDĐ

3.2 Tư vấn tư vấn về thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

a/ Kỹ năng nói câu lợi ích

- Để khách hàng nhận diện được những lợi thế hay bất lợi trong việc thực hiện hoặc không thực hiện nghĩa vụ tài chính;

- Lợi ích trong việc lựa chọn phương thức trả tiền sử dụng đất, thời điểm trả tiền

sử dụng, kê khai, nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính;

- Lợi ích trong việc tập dụng tối đa quyền mà pháp luật cho phép để hưởng lợi từ chính sách tài chính của Nhà nước

Chẳng hạn: xin miễn giảm việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với đất sử dụng cho các mục đích thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư; lựa chọn việc ghi nhận nợ hay không ghi nhận nợ nghĩa vụ tài chính; Ghi thấp giá giao dịch so với thực tế để đượsc giảm nghĩa

vụ tài chính phải nộp

b/ Kỹ năng xử lý sự phản đối

Cần cho khách hàng nhận biết rằng: Phản đối vừa là mối quan hệ bất lợi cho người sử dụng đất song đồng thời cũng là tạo cơ hội cho họ

- Sự bất lợi thể hiện ở chỗ: Việc cố tình không thực hiện hoặc thực hiện không

đúng các nghĩa vụ tài chính trước yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì hàng loạt hệ lụy có thể xảy ra:

(1) Phạt lãi ngày đối với khoản nghĩa vụ tài chính chậm trả theo quy định của pháp luật;

(2) Hạn chế trong việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất;

(3) Nhà nước có thể thu hồi đất theo Điều 64 Luật Đất đai 2013

- Là cơ hội thể hiện ở chỗ: Thể hiện quan điểm, chính kiến của người sử dụng

đất trước các Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên cơ sở pháp luật Cần phải nhớ rằng, sự phản đối này là phải có cơ sở, căn cứ, dựa trên pháp luật Có thể được biểu hiện ở một số khía cạnh sau đây:

(1)Trước sự phản đối thì Nhà nước không thể tùy tiện, áp đặt các quyết định hành chính cứng nhắc, một chiều đối với người sử dụng đất mà phải đặt vấn đề xem xét trong mối quan hệ tổng thể, diễn biến của sự việc diễn ra

Chẳng hạn, tìm hiểu nguyên nhân khách quan và chủ quan của sự chậm trễ trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính Nếu do tác động khách quan thì có thể xem xét để giãn nợ, giảm nợ cho người sử dụng đất (Do đại dịch Covid hoặc khủng hoảng kinh tế toàn cầu, một số doanh nghiệp không thể xuất khẩu được hàng hóa ra thị trường nước ngoài dẫn đến hàng hóa bị tồn kho, ứ đọng Do vậy, người sử dụng đất khó khăn trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất thuê của nhà nước Trong trường hợp này, vận dụng các chính sách hỗ trợ của Chính Phủ để doanh nghiệp trình bày và cơ quan nhà nước có thể vận dụng chính sách để gia hạn tiền thuê đất phải nộp đối với doanh nghiệp

(2) Sự phản hồi của người sử dụng đất đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền

về việc chậm thực hiện xem xét các đề nghị của doanh nghiệp về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong các trường hợp sử dụng đất thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư… làm cho quyền lợi của người sử dụng đất không được đảm bảo thực thi; khiến người sử dụng đất khó khăn trong giai đoạn đầu của quá trình đầu tư

(3) Sự phản hồi của người sử dụng đất đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc giải ngân để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng nên dẫn đến tình trạng

không có mặt bằng để bàn giao đúng tiến độ cho nhà đầu tư khiến dự án bị đình trệ, gây thiệt hại cho Doanh nghiệp…

Lưu ý rằng, trong thực tế, nhiều doanh nghiệp sử dụng đa dạng các phương thức

xử lý sự phản đối, nhất là thông qua các phương tiện truyền thông, qua các văn bản được gửi tới các cơ quan chức năng … là một trong những công cụ hữu hiệu để sự phản đối này có kết quả

Chúc Anh/Chị học tập tốt!

BÀI 3

KỸ NĂNG TƯ VẤN ĐÀM PHÁN, SOẠN THẢO VÀ KÝ KẾT

HỢP ĐỒNG TRONG GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI

1 Nhận diện các loại hợp đồng trong lĩnh vực đất đai và tính đặc thù của mỗi loại hợp đồng để xác định nguồn luật áp dụng

1.1 Nhu cầu tư vấn trong đàm phán, soạn thảo và ký kết hợp đồng về QSDĐ

- Lợi ích phải hài hoà giữa các bên: đặc biệt khi thị trường BĐS có sự biến động thì lợi ích là vấn đề các bên quan tâm hàng đầu, theo đó tính phức tạp trong việc thiết lập và thực hiện giao dịch theo đó cũng tăng theo

Chẳng hạn: Các HĐ góp vốn hợp tác đầu tư, HĐ cho vay, HĐ chuyển nhượng vốn và quyền thực hiện dự án đầu tư là những kiểu biến tướng, trá hình của các dạng „bán non dự án”, huy động vốn trái pháp luật

Theo đó, khi chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các cam kết, thoả thuận trong HĐ như: Kê giá, đội giá cao hơn so với ban đầu khi kí kết HĐ

và buộc bên góp vốn phải tiếp tục nộp thêm tiền; hoặc chủ đầu tư chậm tiến độ thực hiện dự án như đã cam kết; có động thái chiếm dụng vốn của khách hàng để trục lợi thì thiệt hại luôn luôn thuộc về phía khách hàng góp vốn, cho vay

- Trách nhiệm của một bên là điều kiện để phía bên kia hưởng lợi ích Vì vậy, nếu khi kí kết HĐ không cẩn trọng, cụ thể và chặt chẽ mà một trong các bên không thiện chí sẽ châm ngòi cho những mâu thuẫn, bất đồng phát sinh

Chẳng hạn: HĐ không có chế tài xử phạt HĐ không quy định về việc điều chỉnh giá hay không trong quá trình kí kết và thực hiện hợp đồng góp vốn Đây sẽ

là sơ suất cho khách hàng góp tiền, và sẽ là cơ hội cho chủ đầu tư dự án nào thiếu thiện chí tăng giá, kê giá khi dự án hoàn thành mà chủ đầu tư chia lợi nhuận sản

phẩm là nhà ở Bởi tại thời điểm kí kết HĐ góp vốn, giá của các căn hộ mới là giá tạm tính (không phải giá chính thức)

- Vì lợi ích nên các bên trong quá trình ký kết và thực hiện HĐ thường có những hành vi cố tình không tuân thủ hoặc lờ đi những trách nhiệm của mình để hưởng lợi tối đa về mình, mà quên đi những lợi ích của người khác

Chẳng hạn: Bản chất là hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, song tại thời điểm kí kết HĐ, dự án xây dựng nhà ở chưa xây dựng xong nền móng nên chưa thể kí được HĐ này Theo đó, 2 bên kí HĐ không thể kí được HĐ với tên gọi nêu trên (sẽ vô hiệu về đối tượng) Vì vậy, hai bên đã kí HĐ cho vay, và quyền

ưu tiên trả nợ cho khách hàng bằng các căn hộ sau một thời gian vay tiền của khách hàng

Lợi dụng sơ hở này của khách hàng, chủ đầu tư thiếu thiện chí sẽ có động thái chiếm dụng vốn, không sử dụng vốn của khách hàng cho vay để xây dựng nhà

ở nên dẫn đến chậm tiến độ bàn giao nhà Lúc này, mâu thuẫn bất đồng của hai bên nảy sinh Nếu có giải quyết bằng con đường tố tụng thì bất lợi luôn luôn thuộc về khách hàng cho vay

- Vì lợi ích có được từ các giao dịch BĐS nói chung và QSDĐ nói riêng trên thị trường là khá hấp dẫn nên mâu thuẫn, bất đồng, tranh chấp nếu có xảy ra cũng hết sức phức tạp và phổ biến Vì vậy, trách nhiệm của người tư vấn phải: công bằng, khách quan, trung thực, chính xác và đúng PL

Chẳng hạn: đối với các HĐ góp vốn, cho vay trá hình nêu trên, khi có khách hàng yêu cầu chuyên gia tư vấn bảo vệ quyền lợi cho họ do chủ đầu tư vi phạm thì chuyên gia tư vấn cũng cần phải phân tích sự bất lợi của các HĐ trá hình này mà trong đó có một phần lỗi từ chính khách hàng gây ra Do vậy, cơ hội để bảo vệ lợi ích cho khách hàng cũng bị hạn chế rất nhiều

- Đa số các HĐ trong giao dịch BĐS pháp luật quy định chặt chẽ hơn so với các HĐ trong các lĩnh vực khác Tính cụ thể, chặt chẽ và đúng pháp luật khi kí kết

HĐ luôn luôn phải được đề cao và các bên khi kí kết phải thận trọng Cụ thể: đòi hỏi chúng phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Một số HĐ đòi hỏi phải được đăng kí mới phát sinh hiệu lực

Đối với các HĐ chuyển quyền sử dụng đất, khi các chủ thể kí kết HĐ không chỉ tuân thủ các quy định về điều kiện chủ thể, về đối tượng, về nội dung của giao dịch, về trình tự, thủ tục của việc kí kết HĐ được quy định trong LĐĐ (Đ106, từ Đ109 đến Đ121); mà còn phải đảm bảo tuân thủ các quy định về nội dung và hình thức hợp pháp của một giao dịch dân sự được quy định trong BLDS (từ Đ693 đến Đ731)

1.2 Nhận diện các loại hợp đồng về QSDĐ và tính đặc thù của mỗi loại hợp đồng

- HĐ chuyển nhượng QSDĐ

+ Là một dạng của HĐ chuyển quyền nhưng là dạng cơ bản nhất Theo đó, bên có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển quyền QSDĐ hợp pháp của mình cho bên nhận chuyển nhượng và nhận về một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ tại thời điểm chuyển nhượng và tuân theo các quy định cụ thể tại LĐĐ và BLDS

+ Chủ thể chuyển nhượng:

/ Các tổ chức trong nước: Phải là đất được Nhà nước giao có thu tiền mà tiền

đã trả không có nguồn gốc từ NSNN; hoặc thuê đất trước 1/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê hoặc trả cho nhiều năm mà đến thời điểm kí kết HĐ chuyển nhượng chưa hết thời hạn thuê đất; hoặc đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng hoặc đi thuê của người khác mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng hoặc đi thuê không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

/ Hộ gia đình, cá nhân: đất của họ sử dụng có nguồn gốc không phải là đất thuê hoặc thuê phát sinh trước 1/7/2004 mà đã trả tiền thuê một lần hoặc một số năm mà đến thời điểm kí HĐ chuyển nhượng chưa hết thời hạn thuê đất

/ Người VN định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ trong các KCN, KKT, KCNC

/ Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất trả tiền một lần hoặc nhận chuyển nhượng, đi thuê, đi thuê lại đất trong KCN, KKT, KCNC

+ Giá chuyển nhượng; các khoản thuế và lệ phí do các bên thoả thuận

+ Điều kiện có hiệu lực của HĐ: Hình thức cho thuê được thể hiện bởi HĐ bằng văn bản; Hợp đồng chỉ phát sinh hiệu lực khi được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

+ Hậu quả pháp lí: Chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai của bên chuyển nhượng và làm phát sinh quan hệ đất đai mới của bên nhận chuyển nhượng

- HĐ cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

+ Là một dạng của quan hệ chuyển quyền song là sự chuyển quyền không đầy đủ Theo đó, bên có QSDĐ hợp pháp được cho thuê QSDĐ phù hợp với qui định của PLĐĐ và BLDS

+ Tính đặc biệt của HĐ cho thuê lại:

/ Cho thuê: Phát sinh trên cơ sở đất được Nhà nước giao hoặc được Nhà nước công nhận QSDĐ hợp pháp hoặc đất do nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác / Cho thuê: Phát sinh trên cơ sở đất được Nhà nước cho thuê, hoặc đi thuê của người khác và cho thuê lại cho chủ thể thứ 3 (có sự đồng ý của người cho thuê);

+ Chủ thể: Tương tự như chủ thể chuyển nhượng nêu trên

+ Đối tượng: Phải có GCNQSDĐ, đất không có tranh chấp, phải còn trong thời hạn sử dụng đất và không thuộc diện kê biên để đảm bảo thi hành án

+ Điều kiện có hiệu lực của giao dịch: Cho thuê, cho thuê lại phải thể hiện bằng văn bản HĐ, có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

+ Giá cả do các bên thoả thuận

+ Hậu quả pháp lí của giao dịch: Không làm chấm dứt quan hệ pháp luật của bên cho thuê, bên cho thuê lại để phát sinh quan hệ mới, mà chỉ làm thay đổi về quyền quản lí, khai thác và sử dụng đất thuê, thuê lại trong một thời gian

Hết thời hạn thuê, QSDĐ được khôi phục lại cho chủ thể cho thuê, cho thuê lại Trong quá trình cho thuê, cho thuê lại, chủ thể có QSDĐ hợp pháp có thể thiết lập các giao dịch dân sự về QSDĐ đối với các chủ thể khác, nhưng phải có sự thoả thuận của các bên trong HĐ cho thuê, cho thuê lại

- HĐ thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ

+ Là một dạng của quan hệ chuyển quyền song là chuyển quyền không đầy

đủ Theo đó, bên có QSDĐ hợp pháp (gọi là bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình

để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ đối với phía bên kia (gọi là bên nhận chuyển nhượng) Bên thế chấp vẫn được quyền tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp

+ Điều kiện chủ thể thế chấp bảo lãnh: tương tự như chuyển nhượng

Đối với chủ thể nhận thế chấp, bảo lãnh: TCTD được phép hoạt động tại VN Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân trong nước còn được thế chấp tại các Tổ chức kinh

tế, cá nhân trong nước

+ Giá trị thế chấp, bảo lãnh: Do các bên thoả thuận Theo NĐ số 163: Giá trị cho vay có thể thấp hơn, cao hơn hoặc bằng giá trị của QSDĐ thế chấp

+ Hiệu lực của giao dịch: giao dịch phải được thiếp lập bằng văn bản, có công chứng, chứng thực và phải được đăng kí thế chấp tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ thì HĐ mới có hiệu lực

+ Hậu quả pháp lí: Sẽ không chấm dứt quan hệ PLĐĐ của bên thế chấp để phát sinh quan hệ PLĐĐ mới cho bên nhận thế chấp nếu các bên tôn trọng những cam kết, thoả thuận trong HĐ

Sẽ chấm dứt quan hệ PLĐĐ của bên thế chấp nếu bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đến hạn Chủ thể nhận thế chấp sẽ thực hiện việc xử lí tài sản thế chấp thông qua cơ chế đấu giá hoặc phát mãi Trong trường hợp này, QSDĐ sẽ được xác lập cho chủ thể mới - chủ thể trúng đấu giá, hoặc phát mãi

- HĐ góp vốn bằng QSDĐ

+ Cũng là một dạng của quan hệ chuyển quyền nhưng chuyển quyền không đầy đủ Theo đó, người sử dụng đất (gọi là bên góp vốn) góp phần vốn của mình bằng giá trị QSDĐ để hợp tác sản xuất kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình và với chủ thể khác tuân theo các quy định của PLĐĐ và BLDS

+ Chủ thể: tương tự như chủ thể chuyển nhượng

+ Đối tượng: QSDĐ hợp pháp theo quy định tại khoản 1 Đ106 LĐĐ 2003 + Giá trị góp vốn do các bên thoả thuận

+ Hiệu lực của giao dịch: giao dịch thể hiện bằng văn bản HĐ; HĐ phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

+ Hậu quả pháp lí:

/ Không làm phát sinh quan hệ PLĐĐ mới và không chấm dứt quan hệ PLĐĐ của chủ thể góp vốn trong trường hợp: Góp vốn dưới hình thức hợp tác kinh doanh mà không hình thành pháp nhân mới

/ Sẽ chấm dứt quan hệ PLĐĐ của bên góp vốn bằng QSDĐ và phát sinh quan hệ PLĐĐ mới nếu việc góp vốn hình thành pháp nhân mới Theo đó, pháp nhân mới

- Khái niệm: Đàm phán là quá trình tiến hành trao đổi, thảo luận giữa 2 hay

nhiều bên để đạt được những thỏa thuận Quá trình đàm phán diễn ra khi có những mâu thuẫn, hoặc những mối quan tâm chung cần giải quyết

Đàm phán để đi đến ký kết và thực hiện các hợp đồng trong các quan hệ đất đai là quá trình trao đổi, thảo luận giữa các bên trong các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất giữa bên có quyền

sử dụng đất hợp pháp với phía bên kia Quá trình đàm phán diễn ra khi bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền sử dụng đất quan tâm tới vấn đề giao dịch được diễn ra thành công để qua giao dịch này, lợi ích của bên chuyển quyền sử dụng đất

là nhận về mình những khoản tiền từ việc chuyển giao quyền sử dụng đất mà mình mong muốn Cùng với đó, bên nhận quyền sử dụng đất sẽ có được quyền sử dụng đất về cho mình như mong muốn để phục vụ cho mục đích của mình

Cùng với đó, đàm phán cũng có thể diễn ra khi hai bên chưa tìm được “lợi ích chung” đặt ra khi bắt đầu của việc thiết lập giao dịch Điều này nó có thể biểu hiện ở những thỏa thuận mà các bên đưa ra cho nhau chưa đi đến được sự thống

nhất Theo đó, có thể là chưa tìm được sự thống nhất trong việc quyết định giá cả, thời hạn bàn giao bất động sản, phương thức thanh toán hoặc phương thức hợp tác, việc xác lập quyền với bên thứ 3 trong quá trình thực hiện giao dịch… Và đàm phán xuất hiện để mong muốn lợi ích của các bên đều đạt được, các mâu thuẫn hoặc bất đồng quan điểm sẽ được giải quyết để giao dịch được tiến hành

- Đặc điểm:

+ Về mặt bản chất, đàm phán là một hình thức giao tiếp giữa các bên, để tạo

ra thoả thuận Kết quả nhằm đạt được thỏa thuận về một vấn để nào đó mà các bên quan tâm

Trong giao dịch về quyền sử dụng đất, đàm phán thường được tập trung ở các điều khoản chủ yếu của hợp đồng như: thỏa thuận của các bên về giá cả, về các điều kiện giao dịch, về thời hạn và phương thức thanh toán, về quyền và nghĩa vụ của các bên, về cách thức thực hiện giao dịch và trách nhiệm pháp lý khi một trong các bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các cam kết, thỏa thuận trong giao dịch chuyển quyền sử dụng đất

+ Đàm phán chỉ xảy ra khi các bên có những vấn đề chung cần quan tâm Tuy nhiên đang có những mâu thuẫn, những bất đồng hoặc chưa có cùng quan điểm về một vấn đề nào đó

Trong các giao dịch về quyền sử dụng đất: Lợi ích mà bên có đất khi giao dịch là mong muốn đàm phán và chốt được giá cuối cùng như mong muốn mình đặt ra ban đầu khi quyền sử dụng đất được chuyển giao cho phía bên kia Đây là thường là mong muốn lớn nhất khi đàm phán Cùng với đó, các lợi ích kèm theo là những thỏa thuận liên quan tới những nghĩa vụ thuế, lệ phí liên quan tới giao dịch; trách nhiệm của việc thực hiện các quy trình, thủ tục thực hiện giao dịch nếu giao dịch chuyển quyền đi đến ký kết Ngược lại, bên còn lại trong giao dịch mong