Bài giảng luật Đất Đai el22 Đại học mở hà nội

GIỚI THIỆU MÔN HỌC LUẬT ĐẤT ĐAI Luật Đất đai Việt Nam được thiết kế là học phần bắt buộc trong chương trình đào tạo cử nhân kinh tế của Viện Đại Học Mở Hà Nội. Học phần này cung cấp những kiến thức cơ bản về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, chế độ quản lý nhà nước về đất đai và chế độ sử dụng đất. Cùng với đó, môn học cũng cung cấp chế độ quản lý và sử dụng các loại đất khác nhau như: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và các nội dung liên quan đến hoạt động pháp chế trong lĩnh vực đất đai như: Thanh tra, giám sát, xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nại, tố cáo và giải quyết tranh chấp đất đai.

Trang 1

Luật Đất đai - Bài 1 Trang 1

GIỚI THIỆU MÔN HỌC LUẬT ĐẤT ĐAI

Luật Đất đai Việt Nam được thiết kế là học phần bắt buộc trong chương trình đào tạo cử nhân kinh tế của Viện Đại Học Mở Hà Nội Học phần này cung cấp những kiến thức cơ bản về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, chế độ quản lý nhà nước về đất đai và chế độ

sử dụng đất Cùng với đó, môn học cũng cung cấp chế độ quản lý và sử dụng các loại đất khác nhau như: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và các nội dung liên quan đến hoạt động pháp chế trong lĩnh vực đất đai như: Thanh tra, giám sát, xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nại, tố cáo và giải quyết tranh chấp đất đai

- Vận dụng được những vấn đề lí thuyết đã được trang bị vào việc giải quyết các vụ việc đất đai xảy ra trong thực tiễn; đặc biệt là các tranh chấp, khiếu kiện và xử lý các sai phạm trong lĩnh vực đất đai;

Về kĩ năng

- Hình thành và phát triển năng lực thu thập thông tin, kĩ năng tổng hợp, hệ thống hoá các vấn đề trong mối quan hệ tổng thể;

Trang 2

- Kĩ năng so sánh, phân tích, bình luận, đánh giá các vấn đề của pháp luật đất đai;

- Lựa chọn, vận dụng một cách phù hợp các điều luật, cơ chế thích hợp để giải quyết các vụ việc đất đai;

- Phát triển kĩ năng tư vấn, trợ giúp pháp lí, kĩ năng phân tích, đánh giá, bình luận các tình huống đất đai cụ thể;

- Phát triển kĩ năng lập luận, thuyết trình, hùng biện trước công chúng; kĩ năng nghiên cứu độc lập;

- Năng lực 1: Phát triển kĩ năng cộng tác, LVN;

- Năng lực 2: Phát triển năng lực đánh giá và tự đánh giá;

- Năng lực 3: Rèn kĩ năng lập kế hoạch, tổ chức, quản lí, điều khiển, theo dõi, kiểm tra hoạt động, LVN, lập mục tiêu, phân tích chương trình

Trang 3

o Luật Kinh doanh bất động sản 2014

Trang 4

BÀI 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ LUẬT ĐẤT ĐAI

GIỚI THIỆU

Trước khi đi vào nghiên cứu những nội dung cụ thể của ngành luật đất đai, chúng

ta cần nắm được những vấn đề lý luận cơ bản của Luật đất đai

Trong bài học này, chúng ta sẽ nghiên cứu những nội dung sau:

I KHÁI NIỆM NGÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI

1 Khái niệm

2 Lịch sử hình thành và phát triển của ngành Luật Đất đai

II ĐỐI TƯỢNG VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH CỦA NGÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI

1 Đối tượng điều chỉnh

2 Phương pháp điều chỉnh

III CÁC NGUYÊN TẮC CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI

1 Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

2 Nguyên tắc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật

3 Nguyên tắc ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp

4 Nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, cải tạo và bồi bổ đất đai

5 Nguyên tắc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

IV NGUỒN CỦA NGÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI

YÊU CẦU

Sinh viên phải nắm được những mục tiêu sau:

 Hiểu được khái niệm ngành luật đất đai, các nguyên tắc, nguồn của Luật đất đai

và phân tích được lịch sử hình thành ngành luật đất đai;

 Nắm được đối tượng điều chỉnh, phương pháp điều chỉnh của ngành luật đất đai;

 Phân tích được nội dung cơ bản các nguyên tắc của ngành luật đất đai, nguồn của

Trang 5

Dù được kết cấu ở những phạm vi và mức độ khác nhau, với cách thức biểu hiện khác nhau, nhưng nhìn chung pháp luật về đất đai ở bất kỳ quốc gia nào, dân tộc nào cũng quan tâm đến những vấn đề quan trọng như: xác định quan hệ sở hữu đất đai; xác định cách thức tổ chức và quản lý nguồn tài nguyên đất đai đó như thế nào để đảm bảo khai thác tốt các tiềm lực từ đất đai cho mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, gắn liền với đảm bảo an ninh quốc gia; xác lập tư cách pháp lý của từng chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai, cũng như các cơ chế pháp lý đảm bảo cho việc tổ chức thực hiện pháp luật đất đai trong thực tế cuộc sống một cách hữu hiệu…Tổng hợp tất cả các quy phạm pháp luật điều chỉnh các vấn đề nêu trên tạo thành một chế định pháp luật đất đai hay một ngành luật đất đai

Từ những vấn đề lý luận nêu trên, có thể đưa ra khái niệm ngành luật đất đai ở Việt nam như sau:

Trang 6

Tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm thiết lập quan hệ đất đai trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và sự bảo hộ đầy đủ của Nhà nước đối với các quyền của người sử dụng đất tạo thành một ngành luật quan trọng trong

hệ thống pháp luật của nước ta, đó là ngành Luật Đất đai

2 Lịch sử hình thành và phát triển của ngành Luật Đất đai

Gắn liền với các Hiến pháp của Việt Nam qua các thời kì: 1946, 1959, 1980 và 1992, Hiến pháp sửa đổi, bổ sung 2001;

Gắn liền với lịch sử CM về ruộng đất ở VN từ sau 1945 đến nay:chính sách ruộng đất, phong trào hợp tác hoá, dồn điền đổi thửa;

Luật Đất đai năm 1987

Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998

Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001

Luật Đất đai năm 2003, SĐBS 2009 và các quan điểm chỉ đạo xây dựng đạo luật này

II ĐỐI TƯỢNG VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI

1 Đối tượng điều chỉnh

Hiện nay tính phân ngành trong hệ thống pháp luật để điều chỉnh các quan hệ xã hội không còn là xu thế “ưa chuộng” trên thế giới, bởi các quan hệ nảy sinh trong đời sống xã hội là vô cùng phong phú, đa dạng và thường xuyên có mối quan hệ đan xen và liên hệ lẫn nhau Theo đó, trong thực tế có những quan hệ xã hội phát sinh hết sức phức tạp mà việc giải quyết nó cần phải áp dụng nhiều các quy phạm pháp luật ở các lĩnh vực khác nhau để điều chỉnh mới đạt hiệu quả Tuy nhiên, mỗi một hệ thống quy phạm pháp luật ra đời đều cần phải xác định rõ nhóm quan hệ xã hội mà hệ thống quy phạm đó cần hướng tới và giải quyết là gì? thuộc lĩnh vực kinh tế – xã hội nào?…để định hướng cho quan hệ đó đi theo một trật tự chung nhất định, phù hợp với lợi ích của Nhà nước, của các bên tham gia quan hệ và vì lợi ích chung của toàn xã hội

Với ý nghĩa nêu trên, hệ thống quy phạm của ngành Luật Đất đai ra đời cũng xác

Trang 7

định nhóm các quan hệ xã hội thuộc phạm vi điều chỉnh của ngành luật mình Việc nhận dạng các quan hệ xã hội do ngành Luật Đất đai điều chỉnh có ý nghĩa vô cùng quan trọng; là cơ sở để phân biệt giữa các ngành luật với nhau, tránh sự mâu thuẫn, chồng chéo; mặt khác, là căn cứ để đánh giá hiệu quả điều chỉnh của luật trên thực tế

Căn cứ vào đối tượng chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai và các loại đất được quản lý và sử dụng, đối tượng điều chỉnh của ngành Luật Đất đai được xác định thành các nhóm sau đây:

- Nhóm 1: các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sở hữu và quản lý Nhà

nước đối với đất đai

Vừa với tư cách là đại diện chủ sở hữu, vừa với tư cách là người thống nhất quản

lý toàn bộ vốn đất đai trong cả nước và ở từng địa phương, Nhà nước xây dựng và ban hành hệ thống các văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, xây dựng bộ máy cơ quan hành chính có thẩm quyền chung và thẩm quyền chuyên môn trên cơ sở phân công

và phân cấp rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của từng hệ thống cơ quan nhằm để thực thi các nội dung cụ thể về quản lý nhà nước đối với đất đai và tổ chức triển khai pháp luật đất đai trên thực tế

- Nhóm 2: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ

chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất

Là chủ sở hữu đại diện toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước và ở từng địa phương, song Nhà nước không trực tiếp khai thác và sử dụng trên từng thửa đất mà chuyển giao cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất Trên cơ sở quy hoạch đã được xét duyệt, căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất ở từng địa phương và căn cứ vào nhu cầu, khả năng sử dụng đất của từng chủ thể được phản ánh trong dự án đầu tư (đối với tổ chức), hoặc trong đơn xin giao đất, thuê đất (đối với các hộ gia đình, cá nhân) các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép các chủ thể được quyền sử dụng đất thông qua các hình thức như: ra quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định công nhận quyền

sử dụng đất theo đúng trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định

- Nhóm 3: các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ

Trang 8

chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt nam

Khác với các chủ thể sử dụng đất trong nước, cơ sở pháp lý làm phát sinh quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất được thể hiện thông qua nhiều hình thức phong phú, đa dạng như: giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; thì đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích xây dựng trụ sở cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự hay sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư chỉ

có một hình thức pháp lý duy nhất là thuê đất của Nhà nước Việt nam Tuy nhiên, nhà đầu tư nước ngoài khi thuê đất tại Việt nam tuỳ theo năng lực tài chính và khả năng đầu

tư mà có quyền được chủ động lựa chọn thuê đất trả tiền một lần cho cả quá trình thuê hoặc thuê đất trả tiền hàng năm Đây cũng là chính sách hết sức thông thoáng và thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài

Đối với người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất

để thực hiện các dự án đầu tư, lần đầu tiên chính sách pháp luật đất đai của Đảng và Nhà nước ta thể hiện sự quan tâm đặc biệt nhằm khuyến khích, động viên và thu hút đối tượng này về đầu tư xây dựng quê hương đất nước Thông qua hàng loạt các chính sách hấp dẫn như: được lựa chọn giữa hình thức giao đất có thu tiền và thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư; nếu họ là những nhà hoạt động khoa học, các nhà văn hoá, những người có công đóng góp cho đất nước Việt nam, những người có nhu cầu về sinh sống tại Việt Nam hoặc đầu tư lâu dài tại Việt Nam còn được mua nhà ở gắn liền với quyền

sử dụng đất ở…

- Nhóm 4: các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai

Thừa nhận việc dịch chuyển đất đai từ chủ thể này sang chủ thể khác thông qua việc cho phép người sử dụng đất trong những điều kiện nhất định được thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai là một tất yếu khác quan, góp phần đẩy nhanh quá trình tích

tụ đất đai ở phạm vi thích hợp để phát triển sản xuất, khắc phục tình trạng manh mún ruộng đất Thông qua các quyền năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh quyền sử dụng đất… sẽ là điều kiện để đất đai tập trung

Trang 9

trong tay những người có khả năng và có nhu cầu, đảm bảo việc khai thác và sử dụng đất đai có hiệu quả Việc xác lập hành lang pháp lý cho các giao dịch dân sự về đất đai của người sử dụng đất được thực hiện sẽ là những điều kiện tiền đề và cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản phát triển chính quy và lành mạnh.

- Nhóm 5: các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sử dụng các nhóm đất

nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng

Mỗi loại đất sử dụng vào các mục đích khác nhau, với những vị trí khác nhau và với những chủ thể sử dụng khác nhau thì khả năng sinh lợi của đất cũng khác nhau Toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước được phân chia thành ba nhóm đất khác nhau: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng Mỗi nhóm đất này trong quá trình khai thác và sử dụng đều có những đặc điểm khác biệt; vì vậy, đối với mỗi loại đất, Nhà nước xây dựng những chế độ pháp lý riêng nhằm để quản

lý và sử dụng có hiệu quả Đối với mỗi chủ thể khi được Nhà nước cho phép sử dụng đất, bên cạnh việc được hưởng các quyền và gánh vác các nghĩa vụ pháp lý chung mà pháp luật quy định đối với người sử dụng đất, thì phải tuân thủ nghiêm ngặt chế độ pháp

lý đối với loại đất mà mình đang sử dụng

mà ngành luật mình điều chỉnh để có những cách thức tác động phù hợp Trên cơ sở các nhóm quan hệ đất đai thuộc phạm vi điều chỉnh của ngành Luật Đất đai nêu trên cho thấy có hai nhóm quan hệ có nội dung, đặc điểm, tính chất khác hẳn nhau Tương ứng với hai nhóm quan hệ đó, ngành Luật Đất đai lựa chọn hai phương pháp điều chỉnh sau đây:

2.1 Phương pháp hành chính - mệnh lệnh

Đặc điểm của phương pháp này thể hiện ở chỗ, nó được sử dụng để điều chỉnh các

Trang 10

quan hệ mà ở đó không có sự bình đẳng về địa vị pháp lý giữa các chủ thể tham gia quan

hệ Một bên trong quan hệ là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhân danh Nhà nước, thực thi quyền lực nhà nước Một bên là các chủ thể khác có nghĩa vụ thực hiện các chỉ thị, mệnh lệnh và các nhiệm vụ được giao; chủ thể này không có quyền thoả thuận với cơ quan nhà nước (phía bên kia tham gia quan hệ) trong quá trình thực hiện nghĩa vụ của mình và thực hiện các phán quyết đơn phương từ phía Nhà nước

Phương pháp hành chính – mệnh lệnh được áp dụng khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra các quyết định hành chính để điều chỉnh một số các quan hệ sau đây: Quyết định phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

Quyết định hành chính về giao đất, cho thuê đất;

Quyết định hành chính về thu hồi đất;

Quyết định hành chính về cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất này sang đất khác;

Quyết định về việc công nhận quyền sử dụng đất;

Quyết định giải quyết các tranh chấp, các khiếu nại, tố cáo về đất đai;

Quyết định thanh tra, kiểm tra đất đai, xử lý các vi phạm pháp luật đất đai

Các quyết định hành chính nêu trên đều do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai Phía bên kia quan hệ (cơ quan cấp dưới hay người sử dụng đất) có nghĩa vụ phải thi hành mà không

có quyền được thoả thuận với Nhà nước khi thực hiện nghĩa vụ

Phương pháp hành chính – mệnh lệnh là phương pháp đặc trưng của ngành Luật Hành chính; ngành Luật Đất đai cũng sử dụng phương pháp này để điều chỉnh một nhóm quan hệ đất đai Bản chất của phương pháp này trong hai ngành luật là không thay đổi, song khác nhau về mức độ áp dụng Tính hành chính – mệnh lệnh trong các quan hệ hành chính thể hiện tuyệt đối hơn, bởi các quan hệ hành chính được hình thành từ quan

hệ quyền lực phục tùng, quan hệ chấp hành, điều hành của cơ quan cấp dưới đối với cơ quan cấp trên khi thực hiện các nghị quyết, các chỉ thị của Nhà nước Tính mệnh lệnh – hành chính áp dụng trong các quan hệ đất đai thể hiện tính mềm dẻo, linh hoạt hơn, bởi các quan hệ đất đai phát sinh giữa cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cấp trên với cấp

Trang 11

dưới hay giữa cơ quan quản lý đất đai với người sử dụng đất không chỉ nhằm mục đích thiết lập, duy trì một trật tự quản lý hành chính về đất đai, mà bên cạnh đó, mục đích có

ý nghĩa vô cùng quan trọng là quản lý đất đai sao cho đạt hiệu quả kinh tế cao Vì vậy, đòi hỏi trong quá trình quản lý phải áp dụng một cách mềm dẻo, linh hoạt Từ so sánh trên cho thấy, các quan hệ xã hội với tính chất, đặc điểm và mục đích khác nhau sẽ chi phối trực tiếp đến cách thức và mức độ áp dụng các phương pháp điều chỉnh cũng khác nhau Hay nói cách khác, phương pháp điều chỉnh phụ thuộc vào đối tượng điều chỉnh

2.2 Phương pháp bình đẳng - thoả thuận

Đặc điểm của phương pháp này thể hiện ở chỗ, nó được sử dụng để điều chỉnh các quan hệ đất đai mà ở đó giữa các chủ thể tham gia quan hệ bình đẳng, không phụ thuộc lẫn nhau; quyền của phía bên này tương ứng với nghĩa vụ của phía bên kia và ngược lại Phương pháp bình đẳng – thoả thuận được áp dụng để điều chỉnh khi các chủ thể

sử dụng đất thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất Trong quá trình ký kết

và thực hiện các giao dịch nêu trên, các chủ thể sử dụng đất bình đẳng với nhau về địa vị pháp lý; được tự nguyện bày tỏ ý chí và nguyện vọng của mình, được tự do thoả thuận các quyền và nghĩa vụ pháp lý phù hợp với quy định của pháp luật Trong quá trình thoả thuận, các chủ thể hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng với nhau, không bên nào ép buộc bên nào và không bị chi phối bởi bất kỳ chủ thể thứ ba nào Cần phải thấy rằng, sự bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng đất khi thực thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai được biểu hiện ở hai nội dung: bình đẳng trong việc tôn trọng thực hiện các cam kết, các thoả thuận khi giao kết hợp đồng, việc thực hiện nghĩa vụ của bên này là điều kiện cho việc hưởng quyền của phía bên kia và ngược lại; sự bình đẳng còn được thể hiện trong việc thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước, tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật Phương pháp bình đẳng - thoả thuận là phương pháp đặc trưng của ngành Luật Dân sự Tuy nhiên, quan hệ tài sản trong dân sự khác hoàn toàn với quan hệ tài sản là quyền sử dụng đất trong ngành Luật Đất đai Các chủ thể tham gia quan hệ tài sản trong dân sự được tự do thoả thuận đối tượng tài sản thuộc quyền sở hữu của chính thể tham gia hoặc được chủ sở hữu uỷ quyền hợp pháp Vì vậy, chủ thể có quyền sở hữu tài sản

Trang 12

hoàn toàn có quyền được tự do thỏa thuận một cách tuyệt đối từ điều kiện tham gia quan

hệ, đến cách thức thực hiện các quyền và nghĩa vụ mà không bị ràng buộc hoặc bị hạn chế bởi bất kỳ chủ thể thứ ba nào; chẳng hạn: quyền được tự do lựa chọn chủ tham gia quan hệ, tự do thoả thuận các điều kiện và cách thức để thực hiện hợp đồng, cũng như các trách nhiệm pháp lý khi một trong các bên vi phạm

Trong các giao dịch dân sự về đất đai, các chủ thể tham gia quan hệ thoả thuận với nhau về một đối tượng tài sản - đất đai không thuộc quyền sở hữu của các bên tham gia quan hệ mà thuộc quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu Vì vậy, trong các thoả thuận giữa các chủ thể đều chịu sự kiểm soát, chi phối bởi ý chí của chủ thể thứ ba - Nhà nước Điều đó cho thấy, trong quan hệ đất đai, phương pháp bình đẳng – thoả thuận được áp dụng hạn chế hơn so với các quan hệ dân sự

III CÁC NGUYÊN TẮC CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI

1 Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

- Cơ sở pháp lí của nguyên tắc này: Điều 53 Hiến Pháp 2013 và Điều 4 Luật Đất đai 2013

- Nội dung của nguyên tắc: Là các quyền và trách nhiệm của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước

2 Nguyên tắc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật

- Cơ sở pháp lí của nguyên tắc này: Điều 4 và Điều 13 Luật Đất đai 2013

- Nội dung của nguyên tắc: là toàn bộ pháp luật đất đai hiện hành

3 Nguyên tắc ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp

- Cơ sở của nguyên tắc: xuất phát từ điều kiện kinh tế, xã hội và hiện trạng sử dụng đất hiện nay

- Nội dung của nguyên tắc: Việc quản lí và sử dụng đất phải hướng tới hai mục đích:

+ Bảo vệ nghiêm ngặt các loại đất nông nghiệp có giá trị kinh tế cao, là nguồn sống, nguồn việc làm của các hộ nông dân Nếu lấy đất nông nghiệp sang các mục đích khác phải tuân thủ nghiêm ngặt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Trang 13

+ Khuyến khích và có chính sách đầu tư hợp lí để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp, khai hoang, khẩn hoá để tiếp tục mở rộng diện tích đất nông nghiệp

4 Nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, cải tạo và bồi bổ đất đai

- Cơ sở để xây dựng nguyên tắc: xuất phát từ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội

và thực trạng sử dụng đất hiện nay

- Nội dung của nguyên tắc:

+ Khai thác có hiệu quả diện tích đất đang sử dụng; chuyển dịch cơ cấu kinh tế hợp lí;

+ Không bỏ hoang bỏ hoá đất đai;

+ Ngăn ngừa và xử lí triệt để các sai phạm trong quá trình quản lí và sử dụng đất; + Có chính sách đầu tư hợp lí và chính sách khuyến khích để thu hút đầu tư, đưa quỹ đất hiện nay chưa sử dụng vào sử dụng cho các mục đích khác nhau của đời sống

5 Nguyên tắc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Xuất phát từ nhận thức động lực phát triển của xã hội là lợi ích của người lao động

Vì vậy, muốn đất đai được sử dụng có hiệu quả thì Nhà nước phải quan tâm đến lợi ích của người sử dụng đất

Biểu hiện cụ thể:

- Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các chủ thể sử dụng đất với thời hạn lâu dài (bài 3)

- Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (bài 3)

- Quy định cho người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất bằng nhiều hình thức (bài 4)

- Nhà nước có chính sách đảm bảo cho người dân có đất sản xuất, hạn chế việc tích tụ đất nông nghiệp thông qua chính sách hạn điền (bài 5)

- Bảo đảm quyền khởi kiện, quyền khiếu nại, tố cáo (bài 6)

IV NGUỒN CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI

- Khái niệm: Là những văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc phê chuẩn, theo những thủ tục, trình tự và dưới những hình thức nhất định, có nội dung chứa đựng các quy phạm pháp luật đất đai;

Trang 14

- Văn bản luật: Hiến pháp 2013, BLDS 2015, Luật Đất đai năm 2013, các Luật về thuế, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014;

- Các pháp lệnh của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội ;

- Các Nghị định của Chính phủ về thi hành luật đất đai ;

- Thông tư liên ngành, Thông tư hướng dẫn của các bộ, ngành liên quan đến việc hướng dẫn thi hành các nghị định của Chính phủ để thực thi Luật Đất đai;

Chúc Anh/Chị học tập tốt!

Trang 15

Luật Đất đai - Bài 2 Trang 1

BÀI 2: CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN VỀ ĐẤT ĐAI

GIỚI THIỆU

Hiện nay, có rất nhiều ý kiến trái chiều nhau về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

ở nước ta Tuy nhiên, trên thực tế có thể thấy rằng quy định đất đai là sở hữu toàn dân là cần thiết vì đất đai gắn liền với quá trình đấu tranh dựng nước và giữ nước của ông cha

ta Đất đai là xương máu của nhiều thế hệ, cho nên không được lơ là quan điểm "đất đai

là sở hữu của toàn dân" Quy định này cũng là sự khẳng định và ghi nhận thành quả cách

mạng về đất đai của dân tộc ta Trên thực tế, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai hiện hành

đã bảo đảm cho người sử dụng đất đai, chủ yếu là nông dân có các quyền cần thiết như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, được bồi thường, được lựa chọn hình thức sử dụng đất, quyền sử dụng đất lâu dài, quyền cải tạo, bồi bổ đất đai để khai thác có hiệu quả cho cuộc sống…

I CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN ĐỂ XÂY DỰNG CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN VỀ ĐẤT ĐÂI

1 Cơ sở lý luận

2 Cơ sở thực tiễn

II KHÁI NIỆM CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN VỀ ĐẤT ĐAI

III CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI

1 Cơ sở pháp lý

2 Nhà nước có quyền định đoạt đất đai trên cơ sở chủ sở hữu đại diện

IV NHỮNG ĐỊNH HƯỚNG CƠ BẢN VỀ ĐỔI MỚI QUAN HỆ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI TRONG ĐIỀU KIỆN NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG

YÊU CẦU

 Hiểu được cơ sở xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai;

 Nắm được các quy định của pháp luật hiện hành về sở hữu toàn dân về đất đai;

Trang 16

 Phân tích được Khái niệm chế độ sở hữu toàn dân về Đất đai; những định hướng

cơ bản về đổi mới quan hệ sở hữu về đất đai

- Sở hữu tư nhân nguồn gốc của bóc lột và bất công trong xã hội;

- Vấn đề manh mún ruộng đất, cát cứ, sử dụng không hiệu quả

Vì vậy, phải thay đổi các vấn đề nêu trên thông các cuộc cách mạng xã hội để giải

quyết tận gốc căn nguyên sở hữu, thông qua việc quốc hữu hoá đất đai và chuyển toàn

bộ đất đai thành sở hữu nhà nước (với tính cách nhà nước của toàn dân)

Lênin đã phát triển các quan điểm trên bằng thực tiễn Cách mạng tháng 10 Nga vĩ đại và ban hành sắc lệnh ruộng đất

2 Cơ sở thực tiễn ở Việt Nam

- Về lịch sử: Quyền sở hữu tối cao về ruộng đất của nhà nước; trong khi quyến sở hữu tư nhân về ruộng đất lại tồn tại rất mờ nhạt;

- Về chính trị: Việt Nam đi theo định hướng Xã hội chủ nghĩa với mục tiêu xây dựng một Nhà nước mà ở đó tất cả lợi ích thuộc về nhân dân;

Trang 17

- Về góc độ kinh tế - xã hội: Nhà nước là chủ thể của quyền lực chính trị, kinh tế

và pháp lí sẽ là chủ thể có khả năng và tiềm lực tốt nhất để khai thác và sử dụng đất đai hợp lí, hiệu quả cho các mục tiêu kinh tế xã hội, đặc biệt là sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước;

- Đảm bảo quyền lợi cho đại đa số người nông dân có đất để sản xuất, đảm bảo ổn định đời sống và việc làm

II KHÁI NIỆM CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN VỀ ĐẤT ĐAI

- Một số hình thức sở hữu đất đai hiện nay mà thế giới đang áp dụng: Sở hữu tư nhân về đất đai, sở hữu toàn dân (sở hữu nhà nước về đất đai) và đa dạng nhiều hình thức sở hữu về đất đai

- Khái niệm: Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là tổng hợp các khả năng pháp lý của chủ sở hữu được trao cho người đại diện là nhà nước nhằm thống nhất vai trò tối cao của nhà nước với việc bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

- Đặc trưng của hình thức sở hữu này:

+ Sở hữu của toàn thể nhân dân Việt Nam (tuy nhiên là danh nghĩa, mang tính chính trị, pháp lý);

+ Quyền sở hữu được trao cho người đại diện, chính là nhà nước (chủ sở hữu đích thực, nhưng không phải là chủ thể dưới góc độ chính trị- pháp lý);

+ Đặc trưng là có sự đồng nhất giữa chế độ sở hữu và hình thức sở hữu;

+ Là sự thống nhất giữa quyền năng tối cao của nhà nước với các quyền năng cụ thể của người sử dụng đất

III CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI

1 Cơ sở pháp lí

- Hiến pháp của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam năm 2013 tại Điều 53,

54 đã khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa, vùng trời…đều thuộc sở hữu toàn dân”

- Tại Điều 200 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Tài sản thuộc hình thức sở hữu Nhà nước bao gồm đất đai, rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, núi, sông hồ, nguồn nước…và các tài sản khác do pháp luật qui định”

Trang 18

- Luật Đất đai 2013 tại Điều 4: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”

Từ cơ sở pháp lí này sẽ quyết định đến cách thức tổ chức quản lí, phân bổ và điều chỉnh đất đai của Nhà nước với tư cách là chủ đại diện sở hữu đại diện; quyết định đến đường lối giải quyết các tranh chấp đất đai, đặc biệt có liên quan đến yếu tố lịch sử

2 Nhà nước có quyền định đoạt đất đai trên cơ sở chủ sở hữu đại diện

- Xác định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất;

- Quy định về hạn mức đất giao và thời hạn sử dụng đất;

- Quyết định việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất;

- Định giá đất;

- Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua chính sách tài chính về đất đai như:

+ Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

+ Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

+ Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại

- Quyết định việc thanh tra, kiểm tra đất đai, xử lí các vi phạm pháp luật đất đai, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai

IV NHỮNG ĐỊNH HƯỚNG CƠ BẢN VỀ ĐỔI MỚI QUAN HỆ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI TRONG ĐIỀU KIỆN NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG

Thứ nhất, cần xác định rõ ràng hơn, cụ thể hơn người chủ sở hữu đất đai thông qua việc

làm rõ vai trò của Nhà nước Theo đó, cần xác định Nhà nước là chủ sở hữu đất đai hay

là đại diện chủ sở hữu đất đai;

Thứ hai, việc củng cố và hoàn thiện quan hệ sở hữu đất đai phải đảm bảo quyền

quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước đối với toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả

nước;

Trang 19

Thứ ba, mở rộng các quyền của người sử dụng đất nhằm khuyến khích tạo điều

kiện để họ gắn bó chặt chẽ, lâu dài với đất đai; trên cơ sở đó, khuyến khích người sử dụng đất đầu tư, bồi bổ, cải tạo để nâng cao hiệu quả sử dụng đất; đồng thời tăng cường

trách nhiệm, nghĩa vụ của họ trong việc bảo vệ đất đai;

Thứ tư, xây dựng các quan hệ đất đai vận động theo các quy luật khách quan của

nền kinh tế thị trường; đặc biệt quan tâm, chú trọng đến việc phát triển thị trường quyền

sử dụng đất trong thị trường bất động sản

CÂU HỎI BÁN TRẮC NGHIỆM Những khẳng định sau đây đúng hay sai? Vì sao?

1 Đất đai ở Việt Nam thuộc hình thức sở hữu nhà nước

Sai, Điều 53 Hiến pháp 2013 và Điều 4 Luật Đất đai 2013

2 Đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân

3 Đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lí

4 Đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Đúng: Điều 53 Hiến pháp 2013 và Điều 4 Luật Đất đai 2013

5 Đất đai ở Việt Nam thuộc hình thức đa sở hữu

Chúc Anh/Chị học tập tốt!

Trang 20

BÀI 3: PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT,

THU HỒI ĐÂT GIỚI THIỆU

Trong những năm vừa qua, có một thực tế khó khăn đang tồn tại ở đất nước ta đó

là vấn đề giao đất, cho thuê, thu hồi đất đất dù đã cải tiến rất nhiều nhưng vẫn còn khá nhiều vướng mắc, đặc biệt là vấn đề thu hồi đất Do đó, cần phải nghiên cứu thật kỹ các quy định pháp luật về vấn đề này để từ đó chúng ta có thể đưa ra những phương hướng,

đề xuất để lĩnh vực pháp luật này ngày càng hoàn thiện hơn

I PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT

1 Căn cứ giao đất, cho thuê đất

2 Hình thức sử dụng đất

3 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

II PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ

1 Khái niệm thu hồi đất và hậu quả pháp lí của việc thu hồi đất

2 Các trường hợp thu hồi đất

3 Thẩm quyền thu hồi đất

4 Trình tự, thủ tục thu hồi đất

5 Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

YÊU CẦU

 Hiểu được các căn cứ giao đất, cho thuê đất;

 Nắm được các khái niệm giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất;

 Phân tích được các quy định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất

PHƯƠNG PHÁP HỌC

Trang 21

Ở bài học này, chủ yếu lượng kiến thức là lý thuyết, các khái niệm trừu tượng, do

I PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT

Đây là hoạt động cơ bản và trực tiếp nhất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm để phân bổ và điều chỉnh quỹ đất đai cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất Là quá trình chuyển giao trên thực tế quyền sử dụng đất từ người quản lý đất đai sang người sử dụng đất Hoạt động về giao đất, cho thuê đất bao gồm những nội dung

pháp lý cơ bản sau đây:

1 Căn cứ giao đất, cho thuê đất

- Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền xét duyệt

- Căn cứ vào nhu cầu của người sử dụng đất được phản ánh trong đơn xin giao đất, cho thuê đất (đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất), hoặc trong đơn xin giao đất, thuê đất được đính kèm với dự án đầu tư (đối với tổ chức) Tuy nhiên, để tránh việc giao và cho thuê đất một cách tràn lan, không đúng đối tượng có nhu cầu thì các nhu cầu sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư phải được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận; đối với nhu cầu sử dụng đất của tổ chức phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định cùng với việc thẩm định các dự án đầu tư

2 Hình thức sử dụng đất

Trang 22

- Việc phân loại các hình thức sử dụng đất khác nhau đối với các chủ thể sử dụng đất là điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất được lựa chọn hình thức sử dụng đất nào phù hợp nhất với nhu cầu và khả năng của mình; giúp họ chủ động hơn trong quá trình sử dụng đất và cũng là cơ sở để Nhà nước xây dựng các quyền cho người sử dụng đất Theo quy định của Luật Đất đai 2003 có ba hình thức sử dụng đất sau đây:

- Thứ nhất, hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất Hình thức này được áp

dụng trong những trường hợp sử dụng đất được Nhà nước ưu tiên, hoặc sử dụng đất vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nhìn chung, các chủ thể này sử dụng đất không có mục đích kinh doanh Đó là các trường hợp quy định tại Điều 54 Luật Đất đai 2013

- Thứ hai, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Hình thức này được áp dụng

trong những trường hợp kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận trên đất hoặc sử dụng đất để ở của các hộ gia đình, cá nhân Mục tiêu của đối tượng này là kinh doanh thu lợi nhuận

từ đất đai, đặc biệt là kinh doanh nhà ở và kết cấu hạ tầng trên đất; vì vậy, họ có nghĩa

vụ phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước Đó là các trường hợp được quy định tại Điều 55 Luật Đất đai 2013

- Thứ ba, hình thức thuê đất của Nhà nước Đó là các trường hợp có nhu cầu sử

dụng đất để thực hiện việc đầu tư, sản xuất kinh doanh trong tất cả các ngành và lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội Đó là các trường hợp được quy định tại Điều 56 Luật Đất đai 2013

Tuy nhiên, cần phân biệt hình thức thuê đất áp dụng đối với chủ thể trong nước và chủ thể nước ngoài Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ áp dụng một hình thức là thuê đất trả tiền thuê hàng năm Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt nam định cư ở nước ngoài được quyền lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần cho cả quá trình thuê và thuê đất trả tiền thuê hàng năm

3 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Trang 23

Sau nhiều lần sửa đổi LĐĐ, quy định về các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc giao đất, cho thuê đất cũng có những thay đổi đáng chú ý Liên quan đến vấn

đề này, có thể thấy so với LĐĐ năm 1993, (sửa đổi năm 1998, 2001), LĐĐ 2003 có nhiều điểm khác biệt Theo quy định tại Điều 37 LĐĐ 2003, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thuộc về UBND các cấp LĐĐ 2003 đã bỏ hẳn thẩm quyền của Ủy ban thường

vụ Quốc hội trong việc thông qua kế hoạch hàng năm của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối; thẩm quyền của Chính phủ trong việc thông qua

kế hoạch hàng năm của UBND cấp tỉnh và bỏ thẩm quyền của Chính phủ trong việc giao đất, cho thuê đất

Ngoài ra, LĐĐ năm 2003 đã nới lỏng hạn mức giao đất của UBND các cấp VD: theo quy định trước đây của LĐĐ 1993, trường hợp giao nhiều hơn 1 ha đất nông nghiệp, lâm nghiệp, khu dân cư nông thôn, đô thị dùng vào mục đích khác (không phải mục đích công) thì sẽ do Chính phủ quyết định, nếu ít hơn 1 ha thì mới do UBND tỉnh quyết định Theo quy định của LĐĐ 2003, đối với đất nông nghiệp, UBND có thể giao đất với đúng hạn mức giao đất tối đa được pháp LĐĐ quy định

Thẩm quyền của các cơ quan Nhà nước được quy định tại LĐĐ 2003 và LĐĐ 2013 hầu như không có khác biệt lớn Cụ thể như sau:

- UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất đối với các chủ thể là:

+ Tổ chức trong nước

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,

tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

+ Cơ sở tôn giáo

theo đúng hình thức sử dụng đất được phép của các chủ thể này

- UBND cấp huyện có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các chủ thể là:

+ Hộ gia đình, cá nhân

+ Cộng đồng dân cư

theo đúng hình thức sử dụng đất được phép của các chủ thể này

Trang 24

Nhằm mục đích bảo vệ quỹ đất nông nghiệp đang giảm với tốc độ rất nhanh hiện

nay, LĐĐ 2013 đã bổ sung quy định sau: Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất,

cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định

- UBND xã, phường, thị trấn: cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn (Quỹ đất công ích 5% sẽ được nghiên cứu trong Vấn đề 7)

II PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ

1 Khái niệm thu hồi đất và hậu quả pháp lí của việc thu hồi đất

1.1 Khái niệm thu hồi đất

- Là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thể hiện bằng văn bản hành chính nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước, của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất

- Hoạt động này chỉ có thể được thực hiện bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật

- Hình thức pháp lí thể hiện là một văn bản hành chính của cơ quan có thẩm quyền: Quyết định hành chính về thu hồi đất

- Việc thu hồi đất phải dựa trên những cơ sở, căn cứ và phải tuân theo trình tự, thủ tục luật định

- Đối với trường hợp thu hồi đất cho mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì trước khi thu hồi đất, người đang sử dụng đất phải được thông báo trước về lí do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư

Đối với trường hợp thu hồi đất do lỗi vi phạm của người sử dụng đất thì quyết định thu hồi đất của Nhà nước được coi là một biện pháp chế tài đối với hành vi vi phạm trong quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất

1.2 Hậu quả pháp lí của thu hồi đất

Trang 25

Việc chấm dứt quyền sử dụng đất của một chủ thể đối với một diện tích, đặc biệt

là thu hồi đất của người đang sử dụng đất ổn định mà không do lỗi của họ gây ra sẽ tác động tới nhiều mặt Cụ thể:

Về phương diện kinh tế:

Nhà nước thu hồi đất sẽ đẩy người đang sử dụng đất bị thu hồi chịu nhiều thiệt hại

về vật chất như: công sức đầu tư, mất quyền khai thác và hưởng lợi từ quá trình đầu tư; thiệt hại về tài sản là thành quả lao động và kết quả đầu tư vào đất; thiệt hại về những chi phí đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất họ chưa thu lại được những chi phí đã bỏ ra

Về phương diện xã hội

Gây nên sự bất ổn về đời sống và sinh hoạt của người có đất bị thu hồi, tâm lí lo lắng, không yên tâm sản xuất, khó thích nghi với điều kiện sống, nếp sống, nếp sinh hoạt

ở nơi ở mới, thậm chí là không thể thích nghi Vì vậy, đời sống, sinh hoạt và sản xuất bị đình trệ, tâm lí bất an

Về phương diện chính trị:

Nếu không giải quyết tốt quyền lợi cho người có đất bị thu hồi: cả lợi ích vật chất

và lợi ích tinh thần, giải quyết vấn đề việc làm và an sinh xã hội thì mâu thuẫn nội bộ tăng cao, tệ nạn xã hội phát sinh, khiếu nại tố cáo gia tăng, làm giảm lòng tin của dân chúng với Đảng và Nhà nước

2 Các trường hợp thu hồi đất

* Thu hồi đất do nhu cầu của Nhà nước

Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước, nhu cầu sử dụng đất để xây dựng các cơ sở kinh tế, hạ tầng xã hội, sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, công cộng và lợi ích quốc gia là rất lớn Để phục vụ cho các mục đích này, Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện có thể thu hồi những diện tích mà các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng, vì lợi ích chung của xã hội, các chủ thể sử dụng đất phải

chấp hành quyết định thu hồi đất của Nhà nước Đó là các trường hợp cụ thể sau:

- Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc

gia, lợi ích công cộng (Điều 61 Luật Đất đai 2013)

Trang 26

- Nhà nước thu hồi đất cho mục tiêu phát triển kinh tế (Điều 62 Luật Đất đai 2013)

* Nhà nước thu hồi đất vì những lý do đương nhiên

Đây là những trường hợp Nhà nước thu hồi mà nguyên nhân không xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước, cũng không do lỗi của người sử dụng đất Đó là các trường hợp

tổ chức bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác hoặc giảm nhu cầu sử dụng đất mà đất đó

do Nhà nước giao không thu tiền hoặc có thu tiền nhưng tiền có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước, hoặc thu tiền thuê đất hàng năm; cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; đất sử dụng hết thời hạn mà không được

gia hạn tiếp

Đối với các trường hợp nêu trên, Nhà nước ra quyết định thu hồi để bảo toàn vốn đất và có định hướng khai thác tốt hơn Thu hồi đất vì những lý do đương nhiên nên không đặt ra vấn đề bồi thường về đất và tài sản trên đất như trường hợp thu hồi vì lý do

của Nhà nước

* Thu hồi đất do người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai

Thu hồi đất trong những trường hợp này như một biện pháp “chế tài” của Nhà nước đối với người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật đất đai, cho dù vi phạm đó

do lỗi cố ý hay vô ý Đó là các trường hợp người sử dụng đất sử dụng đất không đúng mục đích, không có hiệu quả; người sử dụng đất cố ý huỷ hoại đất; đất được giao không đúng đối tượng và không đúng thẩm quyền; đất bị lấn, chiếm; người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước; đất không được đưa vào sử dụng quá thời

hạn mà pháp luật cho phép…

Đối với các trường hợp nêu trên khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không được bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất mà còn bị xử lý hành chính

3 Thẩm quyền thu hồi đất (Điều 66 Luật Đất đai 2013)

Thẩm quyền thu hồi đất thuộc về UBND các cấp Cụ thể:

- UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Trang 27

- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

(trừ trường hợp đã thuộc thẩm quyền thu hồi của UBND cấp huyện); thu hồi đất nông

nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn

- Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất

4 Trình tự, thủ tục thu hồi đất

4.1 Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 67, 69 Luật đất đai)

- Bước 1: Thông báo Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối

với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, CQNN có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết Nội dung thông báo thu hồi đất

bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm Trường hợp NSDĐ

đồng ý thu hồi đất trước thời hạn quy định trên thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi mà không phải chờ đến hết thời hạn thông báo

- Bước 2: Tiến hành điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm Trong thời hạn 10 ngày

kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà NSDĐ vẫn không phối hợp thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc (nếu không sẽ bị cưỡng chế kiểm đếm)

- Bước 3: Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Tổ chức làm

nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập, phối hợp với UBND cấp

xã tổ chức lấy ý kiến theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã/ địa điểm sinh hoạt chung Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện UBND cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi Tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất

Trang 28

- Bước 4: Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, quyết định thu hồi đất (cùng 1 ngày) Niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án và gửi quyết

định thu hồi đất đến người bị thu hồi

- Bước 5: Thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư Chi trả tiền bồi

thường trong 30 ngày từ khi có quyết định thu hồi (Điều 93 Luật)

- Bước 6: Vận động, thuyết phục đối với NSDĐ không hợp tác thực hiện

- Bước 7: Cưỡng chế thu hồi đất (nếu cần) theo trình tự quy định tại Điều 71 của

Luật và Điều 13, 17 Nghị định 43 (UBND huyện thực hiện) Thành phần Ban thực hiện cưỡng chế thu hồi đất gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp huyện là trưởng ban; Các thành viên gồm đại diện các cơ quan tài chính, tài nguyên và môi trường, thanh tra,

tư pháp, xây dựng cấp huyện; Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã; tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng, UBND cấp xã nơi có đất và một số thành viên khác do Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định

- Bước 8: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng

mặt bằng bao gồm tổ chức dịch vụ công về đất đai, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Đất đã thu hồi được giao để quản lý, sử dụng theo quy định sau đây: Đất đã thu hồi được giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư hoặc giao cho tổ chức dịch vụ

công về đất đai để quản lý (Điều 68 Luật)

Trước các bước trên còn có các công việc như:

- Công bố quy hoạch, chủ trương thu hồi đất

- Cơ quan tài nguyên – môi trường chuẩn bị hồ sơ địa chính

- Xây dựng phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Xen kẽ còn có các công việc như: Sau khi có quyết định thu hồi đất, phải giải quyết khiếu nại với quyết định thu hồi đất

4.2 Trình tự, thủ tục thu hồi đất do vi phạm pháp luật (Điều 66 NĐ 43)

- Người có thẩm quyền xử phạt lập biên bản về vi phạm hành chính

Trang 29

- Cơ quan TNMT thanh tra, kiểm tra để xác định lại Trong thời hạn không quá 07 ngày làm việc, kể từ ngày lập biên bản, phải gửi biên bản cho cơ quan có thẩm quyền thu

hồi đất để chỉ đạo thu hồi đất

- UBND cấp có thẩm quyền: Thông báo việc thu hồi đất cho NSDĐ và đăng trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, huyện Chỉ đạo xử lý phần giá trị còn lại của giá trị đã đầu tư vào đất hoặc tài sản gắn liền với đất (nếu có) Tổ chức cưỡng chế nếu cần thiết Cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính; thu hồi Giấy chứng nhận hoặc thông báo Giấy chứng nhận không còn giá trị pháp lý đối với trường hợp người sử dụng đất không chấp hành việc nộp lại Giấy chứng nhận

4.2 Trình tự, thủ tục thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 65 NĐ 43)

* Chấm dứt sử dụng theo PL hoặc tự nguyện:

- Tự nguyện trả: NSDĐ gửi thông báo hoặc văn bản trả lại đất và GCNQSDĐ đến

có người thừa kế của UBND cấp xã đến Phòng TNMT nơi có đất

* Chấm dứt sử dụng đất do có nguy cơ đê dọa tính mạng con người:

- UBND cấp tỉnh, cấp huyện giao cho cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác

đe dọa tính mạng con người: kết quả cần hoặc không cần thu hồi đất

- Sau khi thu hồi phải bố trí nơi ở tạm, tái định cư, cưỡng chế di dời nếu cần thiết (CQ TNMT phối hợp với UBND cấp xã và Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã vận động, thuyết phục; nếu không được thì CQ TNMT trình UBND cấp đã ban hành quyết định thu hồi đất ban hành quyết định cưỡng chế Tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm xây dựng kế hoạch cưỡng chế trình UBND cấp đã ban hành quyết định cưỡng chế

Trang 30

phê duyệt; tiếp tục vận động, thuyết phục UBND cấp đã ban hành quyết định cưỡng chế

tổ chức lực lượng thực hiện cưỡng chế thi hành quyết định cưỡng chế)

* Thu hồi như thế nào? Cơ quan TNMT có trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực địa trong trường hợp xét thấy cần thiết; trình UBND cùng cấp quyết định thu hồi đất; tổ chức thu hồi đất trên thực địa và bàn giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc UBND cấp xã quản lý; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính, thu hồi Giấy chứng nhận hoặc thông báo hủy Giấy chứng nhận đối với trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận

* Quản lý đất đã thu hồi: Đất đã thu hồi theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật thì giao cho tổ chức dịch vụ công về đất đai

để quản lý, đấu giá quyền sử dụng đất Nếu là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn thì giao cho UBND cấp xã quản lý Quỹ đất này được giao, cho thuê đối với

hộ gia đình, cá nhân không có đất hoặc thiếu đất sản xuất theo quy định của pháp luật

(Điều 68 Luật Đất đai 2013 )

5 Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

5.1 Pháp luật về bồi thường

* Điều kiện để được bồi thường

Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi thường:

(1) Có GCN quyền SD đất theo quy định của pháp luật đất đai

(2) Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định

của PLĐĐ

(3) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, được UBND cấp xã xác nhận không

có tranh chấp, mà có một trong các loại giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà Miền Nam Việt Nam và Nhà nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp mà họ vẫn liên tục

sử dụng từ đó đến nay và không có tranh chấp

(4) Hộ gia đình, cá nhân đang SD đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên mà

trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền SD

Trang 31

đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền SD đất theo quy định của PL, nay được UBND cấp

xã xác nhận là đất không có tranh chấp

(5) Hộ gia đình, cá nhân đang SD đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và

trực tiếp SX nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện KT - XH khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận

là người đã SD đất ổn định, không có tranh chấp

(6) Hộ gia đình, cá nhân đang SD đất không có bất kỳ loại giấy tờ nào về đất,

nhưng đất đã được SD ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp

(7) Hộ gia đình, cá nhân được SD đất theo bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của CQNN có thẩm quyền đã được thi hành

(8) Hộ gia đình, cá nhân SD đất không có bất kỳ loại giấy tờ nào về đất, nhưng đất

đã được SD từ 15/10/1993 đến thời điểm có QĐ thu hồi đất, mà tại thời điểm SD không

vi phạm quy hoạch; không vi phạm hành lang BV các công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép

và được UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp

(9) Hộ gia đình, cá nhân đang SD đất mà trước đây NN đã có quyết định QL trong

quá trình thực hiện chính sách đất đai của NN, nhưng trong thực tế NN chưa QL, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn SD

(10) Cộng đồng dân cư đang SD đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu,

am, từ đường, nhà thờ họ được UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận là đất SD chung cho cộng đồng và không có tranh chấp

(11) Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp: đất có nguồn gốc được Nhà nước

giao có thu tiền hoặc do nhận chuyển nhượng đất hợp pháp của người khác mà tiền đã trả cho việc được giao đất hoặc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc đất của tổ chức có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân

* Các nguyên tắc bồi thường

Trang 32

- Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện theo quy định của

pháp luật hiện hành nêu trên thì được bồi thường; nếu không đủ điều kiện để được bồi thường UBND cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ

- Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng; Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất; Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền

- Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật thì trừ khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ đó vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách

- Nhà nước điều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các khoản hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi

* Cách thức bồi thường đối với các loại đất cụ thể:

- Đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi NN thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng

+ Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn mức thì việc bồi thường được thực hiện như sau:

/ Nếu đất vượt hạn mức có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng, được thừa kế, được tặng cho hoặc do khai hoang thì được bồi thường về đất;

/ Nếu đất vượt hạn mức không thuộc trường hợp nêu trên thì chỉ được bồi thường chi phí đầu tư còn lại vào đất

+ Trường hợp đất thu hồi là đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn thì không được bồi thường về đất, người thuê đất công ích của xã, phường, thị trấn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

Trang 33

+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

+ Đất nông nghiệp sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, nếu chi phí này là tiền không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước

- Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) của hộ gia đình, cá nhân

+ Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà có nguồn gốc từ đất ở của hộ gia đình, cá nhân được giao sử dụng ổn định lâu dài và đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được bồi thường theo giá đất ở

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho thì được Nhà nước bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp

- Bồi thường đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp của tổ chức

+ Nếu đất do Nhà nước giao có thu tiền hoặc do nhận chuyển nhượng hợp pháp

mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì được bồi thường

+ Nếu đất do Nhà nước giao không thu tiền hoặc đi thuê đất của Nhà nước thì thu hồi không được bồi thường về đất mà chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu chi phí đầu tư đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

- Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp

+ Người SD đất ở khi NN thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương

+ Diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi có diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và số nhân khẩu của hộ GĐ bị thu hồi đất, xem xét, quyết định giao thêm một phần diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi

Trang 34

5.2 Pháp luật về hỗ trợ

* Các khoản hỗ trợ

- Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư trong trường hợp thu hồi đất ở;

- Hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm trong trường hợp thu hồi đất nông nghiệp;

- Hỗ trợ khi thu hồi đất NNg trong khu dân cư, đất vườn, ao không được công nhận là đất ở;

- Hỗ trợ khác

* Mức hỗ trợ cụ thể

- Đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được hỗ trợ như sau:

+ Thu hồi từ 30%đến 70% diện tích đất nông nghiệp thì hỗ trợ ổn định trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chổ ở,nếu di chuyển thì 12 tháng, nếu di chuyển đến nơi khó khăn thì 24 tháng;

+ Thu hồi từ 70% diện tích đất nông nghiệp trở lên thì hỗ trợ ổn định trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chổ ở, nếu di chuyển thì 24 tháng, nếu di chuyển đến nơi khó khăn thì 36 tháng;

Mức hỗ trợ là 30 kg gạo/tháng /nhân khẩu

+ Đối với vườn, ao không được công nhận là đất ở thì ngoài việc bồi thường theo gía đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ từ 30-70% giá đất ở của thửa đất đó;

+ Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp trong ranh giới hành chính của phường, thị trấn, khu dân cư nông thôn thì ngoài việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng 20-50% giá đất ở trung bình của khu vực đó

+ Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp cho toàn bộ diện tích bị thu hồi;

+ Hỗ trợ một lần bằng một suất đất ở, một căn hộ chung cư hoặc một suất đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, trong trường hợp địa phương có điều kiện về quỹ đất

- Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất, kinh doanh có đăng

ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh, thì được hỗ trợ cao nhất bằng 30%

Trang 35

một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của ba năm liền kề trước đó được cơ quan thuế xác nhận

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh, khi Nhà nước thu hồi mà thuộc đối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn sống chủ yếu từ sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ bằng tiền; Mức

hỗ trợ cao nhất bằng giá đất bồi thường tính theo diện tích đất thực tế thu hồi, nhưng

không vượt hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương

- Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất nông nghiệp thì được hỗ trợ ổn định SX, bao gồm: hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp

5.3 Pháp luật về tái định cư

- Căn cứ vào kế hoạch phát triển KT-XH của địa phương; căn cứ vào quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền xét duyệt, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư để bảo đảm phục vụ tái định cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở

- Cơ quan (tổ chức) được UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương

án bố trí tái định cư và niêm yết công khai phương án này tại trụ sở của đơn vị, tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi và tại nơi tái định cư trong thời gian 20 ngày trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư

- Ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án tái định cư,

ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện giải phóng mặt bằng, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách

Trang 36

- Tạo điều kiện cho các hộ vào khu tái định cư được xem cụ thể khu tái định cư và thảo luận công khai về dự kiến bố trí

- Điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư:

+ Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng;

+ Khu tái định cư phải được sử dụng chung cho nhiều dự án;

+ Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ

CÂU HỎI BÁN TRẮC NGHIỆM

Những khẳng định sau đây đúng hay sai? Vì sao?

1/ UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người Việt nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt nam

Sai, Điều 105 Luật Đất đai 2013

2/ Mọi tổ chức trong nước sử dụng đất đều phải thuê đất của nhà nước

Sai, Điều 54, 55 và 56 Luật Đất đai 2013

3/ Chính phủ là cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cho thuê đất đối với các tổ chức nước ngoài thực hiện các dự án đấu tư tại Việt nam

Sai: Điều 59 Luật Đất đai 2013

4/ Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp

5/ Cơ quan có thẩm quyền giao loại đất nào thì có thẩm quyền thu hồi đối với loại đất đó

6/ Sở tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp được UBND cấp tỉnh ủy quyền

Trang 37

Đỳng, Điều 105 Luật Đất đai 2013

7/ Cơ quan cú thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ quan cú thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đú trong trường hợp mảnh đất bị thu hồi

Đỳng, khoản 3 Điều 105 Luật Đất đai 2013

8/ Cơ quan cú thẩm quyền thu hồi đất được ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cựng cấp

9/ UBND huyện, quận, thị xó, thành phố thuộc tỉnh cú thẩm quyền giao đất cho hộ gia đỡnh,cỏ nhõn, người Việt nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt nam

10/ Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất là các cơ quan hành chính nhà n-ớc có thẩm quyền chung

Đỳng, Điều 66 Luật Đất đai 2013

Chỳc Anh/Chị học tập tốt!

Tiêu đề	Luật Đất Đai
Trường học	Đại học Mở Hà Nội
Chuyên ngành	Luật Kinh Tế
Thể loại	Bài giảng
Năm xuất bản	2016
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	75
Dung lượng	3,36 MB