khóa luận GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở - THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở - THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI đã hoàn thiện

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

KHOA LÝ LUẬN CHÍNH TRỊ

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở - THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

PHAN DIỆU LINH

Hà Nội - Năm 2023

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

KHOA LÝ LUẬN CHÍNH TRỊ

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở - THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Họ và tên sinh viên: Phan Diệu Linh

Ngành đào tạo: Luật

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: ThS TRẦN NGUYỄN THỊ TÂM ĐAN

Hà Nội - Năm 2023

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

BẢN CAM ĐOAN

Tên tôi là: Phan Diệu Linh

Mã sinh viên: 1911170296 Lớp: DH9LA1

Ngành: Luật

Tôi đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp với đề tài: Giải quyết tranh chấp

về hợp đồng mua bán nhà ở - thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố

Hà Nội, ngày …… tháng …… năm ……

LỜI CẢM ƠN

Quá trình làm khóa luận tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quantrọng nhất của mỗi sinh viên Trong suốt thời gian theo học tại trường Đại họcTài nguyên và Môi trường Hà Nội đến nay em đã nhận được nhiều sự quantâm, giúp đỡ từ các thầy cô và các bạn sinh viên trong trường Em xin chânthành cám ơn quý thầy, cô trong Bộ môn Luật khoa Lý Luận Chính Trịtrường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tận tình chỉ dạy và trang

bị cho em những kiến thức cần thiết trong suốt thời gian ngồi trên ghế giảngđường, Trong kỳ này, Bộ môn Luật khoa Lý Luận Chính Trị đã tổ chức chosinh viên chúng em được thực tập từ đó trau dồi, cọ sát, áp dụng những kiếnthức chúng em đã được học vào thực tế đây cũng là cơ hội rất hữu ích đối với

em nói riêng và với các bạn sinh viên ngành luật nói chung

Em xin gửi lời cám ơn đến cô giáo: Trần Nguyễn Thị Tâm Đan đã tậntâm hướng dẫn em trong quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp Đó lànhững góp ý hết sức quý báu không chỉ trong quá trình làm luận văn tốtnghiệp này mà còn là hành trang tiếp bước cho em trong quá trình học tập vàlập nghiệp sau này

Em xin kính chúc quý thầy, cô trong Bộ môn Luật khoa Lý Luận ChínhTrị trường Đại học Tài nguyên và Môi trường thật nhiều sức khỏe để tiếp tục

sự nghiệp trồng người

Xin chúc những điều tốt đẹp nhất sẽ luôn đồng hành cùng mọi người!

Hà Nội, ngày tháng năm 2023

Sinh viên

MỤC LỤC

BẢN CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Nội dung của đề tài 2

3 Phương pháp nghiên cứu 2

3.1 Phương pháp so sánh 2

3.2 Phương pháp phân tích 3

3.3 Phương pháp tổng hợp 3

4 Phạm vi nghiên cứu khóa luận 3

5 Bố cục của Khóa luận 3

NỘI DUNG 4

CHƯƠNG 1 CÁC VẤN ĐỀ LÝ LUẬN GIẢI QUYẾT VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 4

1.1 Khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở 4

1.1.1 Một số lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở 4

1.2 Một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở 12

1.2.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở 12

1.2.3 Phân loại tranh chấp hợp hợp đồng mua bán nhà ở 13

1.2.4 Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở 14

1.2.5 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở 16

1.2.6 Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở 17

1.2.7 Căn cứ pháp lý để giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở 19

Kết luận chương 1 21

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 22

2.1 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở 22

2.1.1 Chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở 24

2.1.2 Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là nhà ở 27

2.1.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở 29

2.1.4 Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở 32

2.2 Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội 39

2.2.1 Bản án phúc thẩm số 248/2020/DS-PT ngày 07/7/2020 của TAND thành phố Hà Nội về việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở 41

2.2.2 Bản án phúc thẩm số 328/2022/DS-PT ngày 19/8/2022 của TAND thành phố Hà Nội về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử

dụng đất (Đòi tiền đặt cọc và phạt cọc) 48

2.3 Đánh giá về thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở 53

2.3.1 Ưu điểm 53

2.3.2 Hạn chế 54

2.3.3 Nguyên nhân 60

Kết luận chương 2 63

CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 64

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở 64

3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở 65

3.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội 67

Kết luận chương 3 70

KẾT LUẬN CHUNG 71

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 73

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

1 BLDS Bộ luật dân sự

2 HĐMBNO Hợp đồng mua bán nhà ở

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Trong điều kiện dân số tăng nhanh cùng với quá trình hộikinh tế - xã hội nên việc mua bán nhà ở là điều cần thiết ở cánhân và tổ chức Hoạt động giao kết hợp đồng mua bán nhà ởngày càng sôi động nên việc xảy ra tranh chấp là không thểtránh khỏi Hợp đồng mua bán nhà ở được hiểu là một loại hợpđồng dân sự, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và các giấy tờchứng nhận quyền sở hữu về nhà ở cho bên mua và bên mua cóquyền nhận nhà và các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu vềnhà ở đồng thời bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theophương thức mà các bên đã thỏa thuận khi giao kết hợp đồng

Về việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở có nhiều nguyênnhân, trong đó đa phần đến từ sự thiếu hiểu biết những quyđịnh của pháp luật đối với hợp đồng mua bán nhà ở như chủ thểtham gia, đối tượng, nội dung, thủ tục, thời hiệu có hiệu lực củahợp đồng mua bán nhà ở, Bên cạnh đó là các quy định củapháp luật về vấn đề trên còn nhiều bất cập, việc vận dụng củacác cơ quan có thẩm quyền còn chưa thống nhất dẫn đến hợpđồng mua bán nhà ở không được thực hiện đúng quy định, việcgiải quyết tranh chấp còn nhiều bất cập, cụ thể như các điềuluật còn chưa dự liệu Ví dụ trường hợp chủ thể bị rơi vào tìnhtrạng không nhận thức và không làm chủ hành vi của mình vàothời điểm xác lập hợp đồng mà không chứng minh được, sựthiếu thống nhất trong quy định của pháp luật về hình thức đốivới hiệu lực của hợp đồng; việc quy định xử lý hậu quả pháp lý

khi hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu còn chung chung, khôngphù hợp thực tiễn Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở do lỗicủa các chủ thể tham gia vào hợp đồng ví dụ như nhà đầu tư tự

ý tăng phần diện tích căn hộ khiến cho bên mua phải chịu thêmchi phí, hay việc người dân thiếu hiểu biết khi tham gia ký kếthợp đồng mua bán nhà ở cũng là một vấn đề đáng lo ngại nêntác giả nhận thấy việc tìm hiểu, phân tích, đánh giá thực trạnghoạt động của người dân khi tham gia vào giao dịch mua bánnhà ở là cấp thiết Thông qua việc nghiên cứu các quy định củapháp luật cũng như tìm hiểu thực tiễn tranh chấp, các nguyênnhân dẫn đến sự tranh chấp trong hợp đồng mua bán nhà ởkhóa luận sẽ có những luận giải về quy định pháp luật từ đó tìm

ra những bất cập trong quy định đó để đưa ra những hướnghoàn thiện và nhằm tăng tính hiệu quả trong việc giải quyếttranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở Xuất phát từ những thực

trạng trên tác giả đã chọn đề tài “Giải quyết tranh chấp về hợp

đồng mua bán nhà ở - thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố

Hà Nội”.

2 Nội dung của đề tài

Nghiên cứu những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà

ở theo pháp luật hiện hành (BLDS 2015, LNO 2014) nhằm làmsáng tỏ thêm các vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật và thựctiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng muabán nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội Qua việc phân tíchcác quy định của pháp luật về vấn đề công chứng các văn bảnliên quan đến thừa kế qua các tiêu chí sau:

- Khái niệm, đặc điểm, điều kiện, nội dung của hợp đồng

mua bán nhà ở.

- Thực tiễn việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bánnhà trên địa bàn thành phố Hà Nội và tiếp thu có chọn lọcnhững điểm tiến bộ từ việc giải quyết các tranh chấp đó để sửađổi, hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở Việt Nam

- Đánh giá các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bánnhà ở và thực tiễn thi hành Từ đó có đề xuất một số giải pháp

và hướng hoàn thiện cho một số quy định của pháp luật về hợpđồng mua bán nhà ở

3 Phương pháp nghiên cứu

3.2 Phương pháp phân tích

Phương pháp phân tích là phương pháp nghiên cứu phântích từng vấn đề một cách cụ thể qua đó làm rõ hơn, đi sâu hơnvào từng trường hợp của vấn đề từ đó nắm bắt được những bấtcập cần đưa ra hướng giải quyết

3.3 Phương pháp tổng hợp

Phương pháp tổng hợp là phương pháp nghiên cứu tổng hợp

từ các ý nhỏ từ các luận điểm trong bài qua đó xác định đượcvấn đề còn bất cập một cách khái quát hơn cho người đọc dễhiểu

4 Phạm vi nghiên cứu khóa luận

Việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội bao gồm cảcác thủ tục giải quyết tranh chấp theo quy định của Bộ luật Tốtụng Dân sự, Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở và các cách thức Tuynhiên trong bài khóa luận này đối tượng nghiên cứu mà tác giảhướng tới là luật nội dung căn cứ pháp lý để giải quyết tranhchấp hợp đồng mua bán nhà ở.

-5 Bố cục của Khóa luận

Ngoài Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, Nộidung nghiên cứu của đề tài bao gồm:

Chương 1: Các vấn đề lý luận giải quyết tranh chấp về hợpđồng mua bán nhà ở

Chương 2: Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp vềhợp đồng mua bán nhà ở và thực tiễn áp dụng trên địa bànthành phố Hà Nội

Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng caohiệu quả áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồngmua bán nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

NỘI DUNG CHƯƠNG 1 CÁC VẤN ĐỀ LÝ LUẬN GIẢI QUYẾT VỀ TRANH CHẤP HỢP

ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 1.1 Khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở

1.1.1 Một số lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở

Về giao dịch dân sự, trong đời sống xã hội luôn có sự thỏa

thuận mua bán, tặng cho hàng hóa, tài sản đây là một trongnhững hình thức của giao dịch dân sự Căn cứ vào Điều 116

BLDS năm 2015 quy định về giao dịch dân sự, theo đó “Giao

dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.” Sự

thỏa thuận, thống nhất ý chí của hai hay nhiều chủ thể tham giavào hợp đồng làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền,nghĩa vụ dân sự, có thể kể đến như hợp đồng mua bán tài sản,hợp đồng thuê tài sản, và hợp đồng cũng là loại giao dịch phổbiến trong thời gian gần đây Việc thực hiện hợp đồng làm phátsinh quyền và nghĩa vụ cho các bên chủ thể tham gia vào giaodịch dân sự Hành vi pháp lý đơn phương có thể do một hoặcnhiều chủ thể ở cùng một bên bày tỏ ý chí thể hiện ý chí củamột bên chủ thể nhằm phát sinh quan hệ dân sự mà không cần

ý chí của các chủ thể khác Trong nhiều trường hợp hành vipháp lý đơn phương chỉ phát sinh hậu quả pháp lý khi có điềukiện do chủ thể bày tỏ ý chí đặt ra, phía bên kia phải đáp ứngmới làm phát sinh nghĩa vụ của bên bày tỏ ý chí đơnphương thể hiện ý chí của một bên chủ thể nhằm phát sinhquan hệ dân sự mà không cần ý chí của các chủ thể khác Hành

vi pháp lý đơn phương có thể do một hoặc nhiều chủ thể ở cùngmột bên bày tỏ ý chí Hành vi pháp lý đơn phương là giao dịchthể hiện của một bên chủ thể nhằm phát sinh, thay đổi, chấmdứt quyền, nghĩa vụ dân sự Trong nhiều trường hợp hành vipháp lý đơn phương chỉ phát sinh hậu quả pháp lý khi có điềukiện do chủ thể bày tỏ ý chí đặt ra, phía bên kia phải đáp ứngmới làm phát sinh nghĩa vụ của bên bày tỏ ý chí đơn phương.Các loại hình giao dịch dân sự có thể kể đến như lời nói, vănbản (hợp đồng), hành vi cụ thể Khi xác lập giao dịch cần pháptuân thủ các điều kiện do pháp luật quy định thì giao dịch dân

sự mới có hiệu lực pháp lý Ngoài ra, trong trường hợp luật quyđịnh giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có côngchứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.1Một số giao dịch dân sự bắt buộc phải thành lập bằng vănbản có thể kể đến như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụngđất, HĐMBNO (nhà ở gắn liền với đất, căn hộ chung cư), hợpđồng mua bán các loại bất động sản khác (ao, hồ, ruộng ), hợpđồng mua bán tài sản đối với tài sản phải đăng ký chủ sở hữu (ô

tô, xe máy),

Về hợp đồng mua bán tài sản, từ việc căn cứ vào khái niệm

giao dịch dân sự có thể xác định rằng hợp đồng là một hìnhthức của giao dịch dân sự Chính vì vậy hợp đồng nói chung vàhợp đồng mua bán tài sản nói chung phải đáp ứng được cácđiều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, bao gồm: Chủ thể cónăng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp vớihợp đồng được xác lập; Chủ thể tham gia hợp đồng hoàn toàn

tự nguyện; Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm

điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; Hình thức của hợpđồng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng trong trường hợpluật có quy định.2

Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản được định nghĩa tạiĐiều 430 BLDS năm 2015, là sự thỏa thuận giữa các bên, theo

đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bênmua trả tiền cho bên bán Hợp đồng mua bán tài sản là loại hợpđồng dân sự thông dụng mà bên bán có quyền nhận tiền củabên mua, đồng thời có nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu tàisản cho bên mua còn bên mua có quyền nhận tài sản và cónghĩa vụ trả tiền cho bên bán Đối tượng của hợp đồng mua bán

tài sản được xác định là “tài sản được quy định tại BLDS đều có

thể là đối tượng của hợp đồng mua bán” Tài sản là vật, tiền,

giấy tờ có giá và quyền tài sản Tài sản bao gồm bất động sản

và động sản bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có

và tài sản hình thành trong tương lai.3

Để trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán, tài sản phảiđáp ứng các điều kiện nhất định, cụ thể như sau:

Một là, đối tượng của hợp đồng mua bán phải được phép

giao dịch Đối với các loại tài sản bị cấm, không được phép giaodịch như ma túy, vũ khí, chất nổ,… thì các bên không được phépxác lập, thực hiện hợp đồng mua bán hàng hóa đối với nhữngloại tài sản đó Những loại tài sản theo quy định của pháp luật bịcấm không được phép giao dịch là những tài sản có thể gâynguy hiểm cho đời sống, sức khỏe của chủ thể, gây ảnh hưởngđến lợi ích của cộng đồng, quốc gia, dân tộc

2 Điều 117 BLDS năm 2015

Hai là, đối tượng bị hạn chế chuyển nhượng thì phải tuân

thủ theo quy định của pháp luật Để xác lập hợp đồng mua bántài sản có đối tượng bị hạn chế chuyển nhượng, các chủ thểphải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về trình tự, thủtục, số lượng,… mà pháp luật quy định

Ba là, tài sản phải thuộc quyền sở hữu của bên bán hoặc

bên bán có quyền bán Để tài sản được chuyển giao hợp pháp,thì bên chuyển giao phải có quyền đối với tài sản đó Chuyểngiao tài sản là hình thức thực hiện quyền định đoạt tài sản màchỉ chủ sở hữu mới có thể thực hiện Pháp luật trao cho chủ sởhữu tài sản quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc

sở hữu của mình Theo đó chủ sở hữu có thể tự mình định đoạttài sản bằng cách bán tài sản cho người khác, hoặc có thể traoquyền đó cho một chủ thể khác

Bốn là, tài sản mua bán phải được xác định, tài sản của hợp

đồng mua bán có thể là vật hoặc quyền tài sản nhưng phảiđược xác định rõ, tránh việc xảy ra tranh chấp sau này Nếu đốitượng là vật thì phải xác định về mặt số lượng, đặc điểm, chấtlượng,… Nếu đối tượng là quyền tài sản thì phải được xác địnhthông qua giấy chứng nhận quyền, hoặc bằng chứng chứngminh bên bán có quyền tài sản đó

Về hình thức của hợp đồng mua bán có thể do các bên thỏathuận bằng miệng, bằng văn bản theo pháp luật quy định Nếuđối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản phải đăng ký quyền

sở hữu thì hình thức của hợp đồng mua bán phải bằng văn bản

có công chứng hoặc chứng thực Việc mua tài sản đăng kýquyền sở hữu bắt buộc phải sang tên trong thời hạn luật định

Khi mua bán chưa chuyển quyền sở hữu thì bên bán có quyềnhưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản ví dụ: Mua bán nhà ở, xe máy,

xe ô tô, Hình thức của hợp đồng mua bán là căn cứ để xácđịnh người bán và người mua đã tham gia vào hợp đồng muabán, từ đó xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợpđồng; xác định trách nhiệm dân sự của bên vi phạm hợp đồng

Về HĐMBNO, thì từ những khái niệm nêu trên có thể hiểu

một cách khái quát HĐMBNO là thỏa thuận giữa các bên nhằmmong muốn đạt được mục đích là bên bán chuyển quyền sở hữunhà ở cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán

Theo quan điểm của các nhà làm luật “Nhà ở là một công

trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” 4 Nhà ở không chỉ mang đậm

những nét văn hóa qua thời gian lịch sự mà nhà ở còn là nơi đểsinh hoạt của mỗi cá nhân, gia đình, xã hội Khi xã hội ngàycàng phát triển, dân số gia tăng nên nhu cầu về chỗ ở cũngtăng dẫn đến nhiều tạo lập nhà cửa của các chủ thể càng sôinổi Các loại hình nhà ở hiện nay đều rất phong phú và đa dạng

Có thể nói đến các loại hình nhà ở như:

Một là, nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất

ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ giađình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độclập

Hai là, nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều

căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần

sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chungcho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư

được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xâydựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Ba là, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để

bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường

Bốn là, nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối

tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luậtnày thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác

Năm là, nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho

các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhànước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của phápluật

Sáu là, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho

các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quyđịnh của Luật này

Bảy là, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong

quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sửdụng

Do nhu cầu về những phương thức tạo lập nhà ở khác nhaunên việc đầu tư, xây dựng nhà, cho thuê mua nhà hay tham giagiao dịch mua bán nhà các loại nhà đã nêu trên đều gọi chung

là HĐMBNO

HĐMBNO là sự thỏa thuận giữa các bên bằng văn bản vềviệc mua bán nhà ở Theo đó, bên bán sẽ bàn giao nhà ở vàquyền sử dụng đất cho bên mua và bên mua phải thanh toántiền mua nhà cho bên bán theo nội dung do hai bên thỏa thuậnphù hợp với quy định của pháp luật

Về đặc điểm của HĐMBNO, trước hết là hợp đồng mua bán

tài sản, tuy nhiên để phân biệt hợp đồng mua bán các tài sảnkhác với HĐMBNO thì cần nắm rõ các đặc điểm sau đây:

Thứ hai, HĐMBNO là hợp đồng có đền bù

Được xác lập trên cơ sở trao đổi ngang giá trong giao dịchdân sự đó là người bán nhận được khoản tiền của người muatheo thỏa thuận thì bên mua phải được xác lập quyền sở hữuvới vật mua tương đương giá trị phải trả

Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà là hợp đồng ưng thuận

Kể từ thời điểm các bên đã thỏa thuận và đạt được sự thốngnhất ý chí với nhau về những nội dung cơ bản của hợp đồng thìhợp đồng đó được coi là đã xác lập Thời điểm ký kết hợp đồngmua bán nhà ở là thời điểm sẽ phát sinh quyền và nghĩa vụ đốivới nhau giữa bên bán và bên mua nhà ở, không phụ thuộc vàoviệc đã chuyển giao hay chưa chuyển nhà ở Bên mua có nghĩa

vụ nhận nhà và trả tiền cho bên bán theo phương thức, thời

gian mà các bên đã thỏa thuận Tính ưng thuận trong HĐMBNOthể hiện nguyên tắc tự do hợp đồng, bình đẳng giữa các chủ thểtrong quá trình kết giao, thực hiện hợp đồng

Thứ tư, HĐMBNO là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu nhà ở của bên bán sang cho bên mua

Trong quan hệ mua bán, người bán có nghĩa vụ chuyển giaonhà và quyền sở hữu nhà về phương diện pháp lý cho ngườimua Bản chất của việc mua bán nhà là chấm dứt quyền sở hữutài sản đối với nhà đem bán của chủ sở hữu đồng thời làm phátsinh quyền sở hữu đối với nhà của người mua Người mua muốnđược sở hữu nhà thì phải có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán nhàmột giá trị tương đương với diện tích nhà ở đó Đây là đặc điểmkhác biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng chomượn, cho thuê, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở

Về điều kiện của nhà ở trong HĐMBNO 5, khi thực hiệnHĐMBNO thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

Thứ nhất, có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật,

trừ trường hợp giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tươnglai; mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán nhà ở xãhội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước;

Thứ hai, không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại,

khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ởđối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; không áp dụng đốivới trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

Thứ ba, không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê

biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực phápluật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không áp dụng đối

với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

Thứ tư, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có

thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền

Về nội dung của HĐMBNO, Trước hết nhà ở là tài sản nên

nội dung của HĐMBNO phải tuân thủ các quy định chung về nộidung hợp đồng tại khoản 2 Điều 398 BLDS năm 2015, theo đóhợp đồng có thể có các nội dung sau đây: Đối tượng của hợpđồng; Số lượng, chất lượng; Giá, phương thức thanh toán; Thờihạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng; Quyền, nghĩa

vụ của các bên; Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; Phương thứcgiải quyết tranh chấp

Tại Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014 quy định cụ thể về hợpđồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thànhvăn bản bao gồm các nội dung sau đây:

“1 Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2 Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3 Giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4 Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường

hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5 Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu

là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6 Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7 Cam kết của các bên;

Vậy đối với HĐMBNO cần phải ghi rõ họ và tên của cá nhân,

tổ chức, địa chỉ của bên mua và bên bán; thời gian ký kết hợpđồng ngày, tháng, năm; chữ ký và ghi rõ họ và tên của các bên

và đối với tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của ngườiký

Đối với điều khoản về đối tượng do các bên thỏa thuận muabán là nhà trong đó cần được mô tả đặc điểm của nhà, thửa đất

ở gắn liền với nhà ở đó Đối với HĐMBNO là căn hộ chung cư thìphải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung, diện tích sửdụng thuộc quyền sở hữu riêng, diện tích sàn xây dựng căn hộ,mục đích sử dụng của phần sở hữu chung và sử dụng đúng mụcđích thiết kế được phê duyệt thông qua ban đầu

Về giá bán, thời hạn và phương thức thanh toán thì đều lànhững điều khoản cơ bản cấu thành chủ yếu cho HĐMBNO nên

các bên phải tự thỏa thuận được với nhau về giá bán, thời hạnthanh toán cũng như phương thức thanh toán

Về điều khoản thời giạn và thời điểm giao nhận nhà cùngcác loại giấy tờ pháp lý có liên quan và thời gian bảo hành nhà ởđây là một trong những điều khoản quan trọng nhất của hợpđồng và để tránh phát sinh tranh chấp thì các bên phải thỏathuận cụ thể, rõ ràng nhất là loại nhà ở hình thành trong tươnglai do đây là loại hợp đồng nhà ở chưa hình thành, xây dựngxong Việc thỏa thuận rõ ràng giúp cho quá trình giải quyếttranh chấp xác định rõ hơn về trách nhiệm pháp lý của các bên

1.2 Một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

1.2.1 Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Tranh chấp dân sự là sự mâu thuẫn sự cá nhân, tổ chứctrong các quan hệ về nhân thân, tài sản và mỗi tranh chấp xảy

ra ta cần làm như thế nào để có thể bảo vệ quyền lợi của mìnhmột cách hợp pháp Đặc biệt khi xảy ra tranh chấp đối với loạihình tài sản là nhà ở thì có rất nhiều loại tranh chấp như khitham gia vào HĐMBNO mà nhà ở chưa có giấy tờ hợp pháp,hoặc đã có giấy tờ hợp pháp nhưng các bên tham gia xác lậphợp đồng lại không công chứng, chứng thực, tranh chấp về diệntích, tiền thuế chuyển nhượng căn hộ, tranh chấp về nội dungtrong hợp đồng, tranh chấp về các bên chủ thể tham gia vàohợp đồng, tranh chấp về loại hình nhà ở hình thành trong tươnglai,

Giải quyết tranh chấp HĐMBNO được hiểu là hoạt động của

các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nhằm tìm ra các giảipháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyết các bấtđồng, mâu thuẫn giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên

bị xâm hại trong HĐMBNO đã ký kết trong Bộ luật Dân sự 2015.Vậy việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà nhà ởđược khởi kiện qua con đường Tòa án

1.2.3 Phân loại tranh chấp hợp hợp đồng mua bán nhà ở

a Tranh chấp về nội dung hợp đồng mua bán nhà ở

Đối với việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

vi phạm về nội dung hợp đồng có điều khoản vi phạm pháp luật

mà lỗi do người dân thiếu hiểu biết như việc bán nhà ở khu tậpthể có phần diện tích đua ban công ra một cách tùy ý để mởrộng diện tích sử dụng, sinh hoạt mà bán căn nhà ở khu tập thể

có phần diện tích khác với phần diện tích thực tế Việc quy địnhphần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trườnghợp chỉ giới xây dựng trung với chỉ giới đường đỏ Hay việcngười dân mua căn hộ chung cư tuy nhiên đến ngày bàn giaonhà lại thấy chủ đầu tư tự ý tăng diện tích nhà và yêu cầu ngườimua phải trả thêm chi phí phát sinh của phần diện tích tăng.Hay việc tranh chấp xảy ra do đối tượng hợp đồng không cógiấy tờ chứng minh sở hữu

b Tranh chấp về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở

Đối với tranh chấp về hình thức của mua bán nhà ở đa phần

là do người dân chưa nắm rõ được luật định nên không côngchứng hợp đồng mua bán nhà ở nhiều nơi trên địa bàn thànhphố Hà Nội vẫn còn thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở theohình thức viết tay Đối với hình thức của HĐMBNO đã được quy

định theo Điều 121,122 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 2 Điều 398

Bộ luật Dân sự 2015 Giải quyết tranh chấp HĐMBNO do viphạm hình thức, tùy thuộc vào mức độ thực hiện hợp đồng củacác bên mà Tòa án đã có sự linh hoạt khi áp dụng pháp luật,không phải mọi trường hợp HĐMBNO vi phạm điều kiện về hìnhthức do đa phần khi thực hiện giao kết hợp đồng nhiều ngườidân không am hiểu về pháp luật nên việc người dân thỏa thuậnhợp đồng viết tay mà không có công chứng, chứng thực Khi cácbên tham gia vào giao kết hợp đồng mà có thực hiện hai phần

ba nghĩa vụ thỏa thuận trong hợp đồng thì hợp đồng vẫn sẽ cóhiệu lực Qua đây ta có thể thấy khi xảy ra tranh chấp HĐMBNO

mà các chủ thể tham gia vào đã thực hiện được hai phần banghĩa vụ trong hợp đồng đây cũng thể hiện ý chí tự nguyệnkhông ép buộc của các bên khi tham gia giao kết hợp đồng nênpháp luật vẫn sẽ công nhận hiệu lực của giao dịch Thực tiễnxét xử đã áp dụng rất tốt Điều 129 BLDS 2015 quy định củapháp luật khi giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở viphạm về hình thức, Tòa án đã xác định việc hoàn thiện hìnhthức hợp đồng là không cần thiết và đã công nhận hợp đồng

c Các loại tranh chấp khác về hợp đồng mua bán nhà ở

Việc tranh chấp HĐMBNO có thể diễn ra do 1 bên chủ thểchết nên việc tiếp tục thực hiện hợp đồng chưa xác định được.Hay việc thực hiện hợp đồng đối với tình huống chủ thể thamgia không tự làm chủ được năng lực hành vi của mình dẫn đếnsau khi giao kết hợp đồng không theo sự mong muốn của bảnthân và chủ thể đó phải chứng minh tại sao không làm chủ đượcnăng lực hành vi Nên việc lựa chọn điều luật áp dụng khi giải

quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở là không hề đơngiản, vì nếu áp dụng điều luật không chính xác sẽ dẫn đến việcgiải quyết hậu quả pháp lý phát sinh không đảm bảo quyền lợicủa các chủ thể Bên cạnh nhận thức chủ quan của Thẩm phántrực tiếp giải quyết vụ kiện thì các quy định của pháp luật thiếu

rõ ràng đã dẫn đến việc hiểu và áp dụng không thống nhất

1.2.4 Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở

Có nhiều trường hợp khác nhau dẫn đến tranh chấp vềHĐMBNO Tuy nhiên, thường xuyên xảy ra nhất là các trườnghợp sau:

Thứ nhất, bên bán nhà chết trong quá trình thực hiện

HĐMBNO Trong trường hợp ký kết hợp đồng xong mà vô tìnhchủ thể là bên bán nhà chết do nhiều lý do bất ngờ như bị tainạn giao thông, đột quỵ, nên việc tiếp tục thực hiện hợp đồng

sẽ được người thừa kế di sản quyết định có thực hiện tiếp hợpđồng mua bán nhà ở hay không

Thứ hai, bên bán nhà tự ý tăng giá bán so với thời điểm

thỏa thuận trước đó Ví dụ trong trường hợp bà N và bà H thựchiện hợp đồng mua bán căn nhà số 74 ở phố MHĐ với số tiền là12,5 tỷ đồng đã được ghi trong hợp đồng tuy nhiên do có anh Kđòi mua căn nhà ý với mức giá cao hơn giá mà bà H mua nên bà

N tự ý đòi bà H phải trả bà N thêm 100 triệu thì bà N không bánnhà cho bà H nữa

Thứ ba, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chung cư khi

người được ủy quyền không được ủy quyền hợp lệ để tiến hànhgiao dịch bán nhà Ví dụ như trong tình huống thông qua người

thứ ba để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở

Thứ tư, chủ sở hữu nhà đã hoàn tất thủ tục bán nhà với bên

mua nhà nhưng người thuê nhà không chịu bàn giao và dọn nhà

đi nơi khác Do yếu tố từ bên thuê nhà nên sẽ phải xem xétthêm về thời hạn hợp đồng thuê nhà và việc đền bù bồi thườngthiệt hại do bên bán và bên thuê thua đã được thống nhất quanđiểm chưa

Thứ năm, tranh chấp HĐMBNO vì một trong hai bên đơn

phương hủy thỏa thuận đặt cọc mua bán nhà Ví dụ bên muakhông còn đủ khả năng để chi trả cho việc thanh toán hợp đồnghay việc người bán, người mua chết thì việc tiếp tục thực hiệnhợp đồng sẽ phụ thuộc vào người thừa kế

Thứ sáu, bên bán nhà không đảm bảo được quyền sở hữu

nhà ở như nội dung trong hợp đồng Ví dụ như nhà ở khu tập thể

do xây dựng và được phân theo số lượng người trong hộ giađình nhiều nhà dù không xảy ra tranh chấp nhưng chưa đượccấp giấy chứng nhận nên việc thực hiện giao dịch mua báncũng còn khó khăn do thất lạc giấy tờ liên quan, giấy tờ bị nhàunát, nhòe khó đọc,

Thứ bảy, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà do chồng hoặc

vợ tự ý bán nhà là tài sản thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng

mà không được sự chấp thuận của bên còn lại Về nguyên tắc,khi thực hiện các giao dịch dân sự có đối tượng là tài sản chungcủa vợ chồng phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng6 Việc mộttrong hai bên tự ý thực hiện HĐMBNO đã gây ảnh hưởng đếnquyền và lợi ích hợp pháp của bên còn lại

1.2.5 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về hợp đồng

mua bán nhà ở

Căn cứ theo Điều 177 Luật Nhà ở 2014 về Giải quyết tranhchấp về nhà ở quy định về nguyên tắc và chủ thể có thẩmquyền giải quyết tranh chấp về nhà ở Do tranh chấp về nhà ởđược hiểu là những mâu thuẫn, sự không thống nhất trong quátrình thực hiện quyền và nghĩa vụ liên quan đến nhà ở Về việclựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp Điều luật nàykhuyến khích các bên giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải.Việc hòa giải là hành vi thuyết phục các bên đồng ý chấm dứtxung đột và thống nhất lại kết quả giải quyết tranh chấp Tuynhiên phương thức này cũng có sự hạn chế nhất định vì kết quảcủa hòa giải không có tính bắt buộc thi hành, mâu thuẫn giữacác bên có thể phát sinh bất kể khi nào nhưng bù lại phươngthức này giúp chủ thể các bên tiết kiệm về thời gian và chi phítránh được xung đột

Tòa án sẽ giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sửdụng của các tổ chức và cá nhân do dưới góc độ luật thì nhà ởđược xem là tài sản gắn liền với đất vì vậy nên các tranh chấp

về nhà ở được lồng ghép trong các tranh chấp về hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đấtđồng thời cả những tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở,hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư Trong ví dụ sau khianh G bán căn hộ chung cư cho chị L tuy nhiên trước đó anh Gđang có khoản nợ thế chấp căn hộ chung cư ý cho ngân hàng B

và hết thời hiệu của hạn trả nợ mà anh G không trả được chongân hàng B nên ngân hàng B yêu cầu anh G giao lại căn hộchung cư cho ngân hàng nhưng do chị L đã thanh toán và thực

hiện hết hợp đồng mua bán nhà ở và gia đình chị L đã chuyểnvào căn hộ sinh sống nên tranh chấp xảy ra trong tình huốngnày sẽ do Tòa án giải quyết.

1.2.6 Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở

Trước hết cần xác định HĐMBNO có hiệu lực hay bị vô hiệu.Trong trường hợp HĐMBNO đáp ứng đầy đủ các điều kiện tạiĐiều 117 BLDS năm 2015 thì công nhận hợp đồng đó có hiệulực Thời điểm hợp đồng có hiệu lực kể từ khi được công chứng(đối với việc mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân),HĐMBNO được ký với bên bán là doanh nghiệp có chức năngkinh doanh bất động sản thì có hiệu lực kể từ khi các bên đã kýkết thành văn bản

Đối với HĐMBNO vi phạm các điều kiện tại Điều 117 BLDSnăm 2015 về chủ thể, tính tự nguyện, mục đích, nội dung vàhình thức thì tùy trường hợp Tòa án áp dụng quy định của điềuluật tương ứng từ Điều 123 đến Điều 133 BLDS năm 2015 đểtuyên bố HĐMBNO vô hiệu và xử lý hậu quả của HĐMBNO vôhiệu

Việc giải quyết tranh chấp HĐMBNO diễn ra khi HĐMBNO vôhiệu Khi xảy ra tranh chấp HĐMBNO thì các bên có quyền lựachọn hình thức giải quyết theo hợp đồng như: Thương lượng,hòa giải (không bắt buộc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã),khởi kiện

Thứ nhất, chuẩn bị hồ sơ khởi kiện Theo Điều 189 Bộ luật

tố tụng dân sự năm 2015 thì người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ

sơ, gồm: Đơn khởi kiện theo mẫu; Chứng minh thư nhân dân

hoặc căn cước công dân; Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền,lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm (hợp đồngmua bán,…).

Thứ hai, thủ tục khởi kiện tranh chấp về HĐMBNO

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện

Căn cứ khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụngdân sự năm 2015, người khởi kiện nộp đơn khởi kiện tại Tòa ánnhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộctỉnh):

Nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân (thôngthường sẽ nộp đơn tại nơi cư trú của người bị kiện)

Nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn nếu các đương sự tựthỏa thuận với nhau bằng văn bản

Nếu không biết nơi cư trú, làm việc, trụ sở của bị đơn thìnguyên đơn có thể nộp đơn tại Tòa án nơi bị đơn cư trú, làmviệc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết(theo điểm a khoản 1 Điều 40 Bộ luật tố tụng dân sự 2015).Căn cứ khoản 1 Điều 190 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015,người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyềngiải quyết vụ án bằng 1 trong 3 phương thức sau: Nộp trực tiếptại Tòa án; Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính; Gửitrực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tửcủa Tòa án (nếu có)

đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công 01 Thẩm phán xemxét đơn khởi kiện.

- Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phâncông, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trongcác quyết định sau: Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án; Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa

án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ ánthuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác; Trả lại đơn khởikiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩmquyền giải quyết của Tòa án

Thụ lý vụ án, theo Điều 195 Bộ luật tố tụng dân sự năm

2015, sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèmtheo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa

án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết

để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trongtrường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí

Bước 3: Thủ tục chuẩn bị xét xử

* Thời hạn chuẩn bị xét xử tối đa 06 tháng

Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định thời hạnchuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở nhưsau:

Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụán

Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khảkháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyếtđịnh gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02tháng Nếu có quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án thì

thời hạn chuẩn bị xét xử được tính lại kể từ ngày quyết định tiếptục giải quyết vụ án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

* Giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải

Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán tiến hành mởphiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ

và hòa giải giữa các đương sự và tổ chức hòa giải; các bên hòagiải không thành thì sẽ đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm nếu khôngthuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ

* Đưa vụ án ra xét xử

Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ

án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý dochính đáng thì thời hạn này là 02 tháng (theo khoản 4 Điều 203

Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015)

1.2.7 Căn cứ pháp lý để giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở

Việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở cầnphải căn cứ vào quy định của hệ thống pháp luật nội dung vàpháp luật hình thức, trong phạm vi bài khóa luận, tác giả chỉ tìmhiểu về những căn cứ pháp lý để giải quyết tranh chấp vềHĐMBNO ở khía cạnh pháp luật về nội dung Trước hết cần căn

cứ vào quy định chung của BLDS năm 2015 về khía cạnh

HĐMBNO là một hợp đồng mua bán tài sản, là một giao dịchdân sự Chính vì vậy, nội dung của HĐMBNO phải đáp ứng đượccác điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự về mặt chủthể, nội dung, mục đích, tính tự nguyện và hình thức của hợpđồng tại BLDS năm 2015 Bên cạnh đó, pháp luật nhà ở cũngquy định chi tiết hơn về hợp đồng về nhà ở về nội dung của hợpđồng và hình thức tại Điều 121 và Điều 122 Luật Nhà ở năm

2014

Tuy nhiên trong quá trình áp dụng về căn cứ pháp lý để giảiquyết tranh chấp về HĐMBNO có thể thấy các quy định củapháp luật còn mang tính khái quát nên trong quá trình áp dụng

và giải quyết tranh chấp mỗi cơ quan tại mỗi địa phương lại cócách giải thích khác nhau, dẫn đến kết quả của quá trình giảiquyết tranh chấp là khác nhau Vẫn chưa có văn bản dưới luậtquy định chi tiết về HĐMBNO mà chỉ áp dụng pháp luật chung

và pháp luật về nhà ở khiến quá trình nghiên cứu và áp dụngcòn gặp nhiều khó khăn

Kết luận chương 1

Giải quyết tranh chấp về HĐMBNO là một chế định quantrọng của hệ thống pháp luật Việt Nam Theo đó, giải quyếttranh chấp HĐMBNO được hiểu là hoạt động của các cơ quanNhà nước có thẩm quyền, nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắntrên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫngiữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại trongHĐMBNO đã ký kết Trong quá trình giải quyết tranh chấpHĐMBNO cần tuân thủ những quy định của pháp luật nội dungnhư: BLDS năm 2015, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014,Luật Nhà ở năm 2014,… và pháp luật hình thức là Bộ luật tốtụng dân sự năm 2015 Để từ đó có cái nhìn khái quát hơn vềcác điều kiện của HĐMBNO, các tranh chấp thường pháp sinhtrong khi ký kết HĐMBNO

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Quá trình hội nhập khu vực và quốc tế cùng với việc từngbước định hình, phát triển nền kinh tế thị trường đã tạo ranhững tiền đề, thuận lợi quan trọng trong phát triển kinh tế,chính trị, xã hội ở nước ta Thực tế này đã đem đến sự chuyểnbiến nhất định trên tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội nói

chung và “đời sống dân sự” nói riêng Song, bên cạnh những

“khoảng sáng” chủ đạo thì thực tế sống động của quá trình đổi

mới cũng đem lại cho nước ta nhiều vấn đề liên quan đến đờisống dân sự, trong đó có vấn đề về các hợp đồng mà đối tượng

là nhà và quyền sử dụng đất Để đáp ứng nhu cầu điều chỉnhcác quan hệ dân sự đồng thời tạo căn cứ đầy đủ và vững chắc

về mặt pháp lý cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giảiquyết tranh chấp về HĐMBNO, Nhà nước đã chú trọng xây dựng

hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực này, ví dụnhư: BLDS năm 2015, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014,Luật Nhà ở năm 2014… và các văn bản hướng dẫn thi hành.Những văn bản quy phạm pháp luật này đã tạo ra khuôn mẫu

và cơ sở pháp lý cho các chủ thể ký kết và thực hiện HĐMBNO

Thứ nhất, pháp luật ra đời với mục đích để bảo vệ quyền và lợi ích của chủ thể đồng thời là cơ sở pháp lý để các chủ thể tham gia vào giao dịch chấp hành, tuân thủ Thực tế cho thấy,

tình trạng chủ đầu tư cùng với khách hàng đã tìm những kẽ hởcủa pháp luật để né tránh, lách luật dẫn đến trật tự xã hội bịđảo lộn, tranh chấp phát sinh và thiệt hại xảy ra chính các chủthể này phải gánh chịu Chẳng hạn: Đáng lẽ chủ đầu tư phải kýhợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng nhưng chủ đầu tư lạihướng người mua ký hợp đồng góp vốn vào dự án, để từ đó tùytiện sử dụng vốn góp không đúng mục đích Hoặc chủ đầu tư chỉđược ký HĐMBNO sau khi đã xây xong phần móng, nhưng trênthực tế tình trạng chủ đầu tư dự án nhà ở đã lách luật bằngcách ký các văn bản dưới dạng hứa bán hoặc hợp đồng đặt chỗ(một dạng của hợp đồng đặt cọc) với khách hàng khi nhà chưa

đủ điều kiện bán để thu tiền của khách hàng Nội dung của cácvăn bản hứa bán (quyền ưu tiên mua sản phẩm) hoặc hợp đồngđặt chỗ do chủ đầu tư soạn sẵn, trong đó đưa ra các điều khoảnbất lợi như: Cho khách hàng đóng một khoản tiền như đăng kýmua, nhưng đến ngày ý văn bản ưu tiên quyền mua sản phẩmnhà mà khách hàng không ký thì họ sẽ bị mất số tiền đã nộpcho chủ đầu tư để đăng ký mua nhà trước đây Sau khi ký vănbản ưu tiên quyền mua sản phẩm nhà, đến thời điểm nhà đủđiều kiện bán mà khách hàng không ký HĐMBNO thì sẽ bị mấttiền đặt chỗ Hoặc chủ đầu tư đưa ra các điều khoản mập mờràng buộc người có nhu cầu như: Người mua chọn sản phẩm Xtheo như sơ đồ bản vẽ do chủ đầu tư cung cấp, nhưng đến khinộp tiền đăng ký mua sản phẩm chủ đầu tư không ký hợp đồngđặt chỗ như đã nói ban đầu mà đưa ra văn bản với nội dung chongười mua được lựa chọn bất kỳ sản phẩm nào trong các dự án

mà bên bán làm chủ đầu tư chứ không phải là sản phẩm mà

người mua có nhu cầu Do thấy lợi trước mắt, hoặc lướt sóngkiếm lời người mua không quan tâm đến các điều khoản bất lợitrong hợp đồng đã chấp nhận ký vào văn bản, dẫn đến thựctrạng người mua chưa biết thông tin về chất lượng của nhà nhưthế nào đã phải ký HĐMBNO với chủ đầu tư nếu không sẽ mấttiền đặt chuyển trước.

Thứ hai, HĐMBNO không chỉ chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự mà còn được bảo vệ bởi pháp luật về hình sự Pháp

luật hình sự được sử dụng để xử lý các chủ thể có hành vi lừa

đảo, “lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” khi xác lập

HĐMBNO nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản của chủ thể khác.HĐMBNO có vai trò quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến thịtrường bất động sản Bên cạnh những kết quả tích cực mà nóđem lại cho nền kinh tế - xã hội, nhiều người đã lợi dụng cácquy định thiếu chặt chẽ của pháp luật, sự thiếu hiểu biết củangười dân về các quy định của pháp luật giao dịch mua bánnhà, đã thực hiện các hành vi gian dối, lừa đảo trong việc ký kếtHĐMBNO để chiếm dụng vốn, tài sản của chủ thể khác tạo sựbất ổn cho thị trường bất động sản và trật tự an toàn xã hội Cụthể:

Nhiều chủ đầu tư có năng lực tài chính kém đã tìm cách kéodài, hông bàn giao nhà đúng thời hạn đã cam kết, hoặc cungcấp các thông tin về bất động sản sai lệch, tạo ra các tài sản ảo

để thu hút tiền của người có nhu cầu về nhà ở sau đó chiếmdụng

Hoặc tình trạng giả mạo giấy tờ của cơ quan nhà nước (Giấychứng nhận quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất, Căn

cước công dân/Giấy tờ cá nhân) để tiến hành thủ tục mua bánnhà tại cơ quan công chứng đã xuất hiện ngày càng nhiều, chủthể đã sử dụng các thủ đoạn tinh vi, áp dụng kỹ thuật côngnghệ tẩy sửa mà những người thực hiện việc công chứng, chứngthực hợp đồng khó có thể nhận biết bằng mắt thường.

Kẻ xấu đã lợi dụng chủ sở hữu nhà đang có nhu cầu vay tiềnnhưng thiếu hiểu biết, thay vì các bên phải ký hợp đồng vay tiềnthì một số đối tượng lại dụ dỗ chủ sở hữu nhà ở tiến hành kýhợp đồng ủy quyền cho họ đại diện cho chủ sở hữu nhà đượcquyền thế chấp, định đoạt nhà ở Sau đó bằng hợp đồng ủyquyền này, bên đại diện ủy quyền đã định đoạt tài sản ngoài ýmuốn của chủ sở hữu nhà như: Ký hợp đồng bảo lãnh khoản nợvay cho bên thứ ba hoặc bán nhà cho người khác

2.1.1 Chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở

Căn cứ theo Điều 119 Luật nhà ở 2014 quy định về Điềukiện các bên tham gia giao dịch về nhà ở Đối với cá nhân, tổchức, khi tham gia, thực hiện giao dịch dân sự thì quyền lợi,nghĩa vụ sẽ phát sinh khi hợp đồng có hiệu lực Đối với tổ chứcthì phải có tư cách pháp nhân, các quyền, nghĩa vụ phát sinh từhợp đồng không có giá trị ràng buộc người đại diện mà chỉ cógiá trị ràng buộc pháp nhân Đối với chủ thể là cá nhân khitham gia vào giao dịch dân sự cần có đầy đủ năng lực hành vidân sự và năng lực pháp luật dân sự Chủ thể có đầy đủ năng

lực hành vi dân sự là “người từ đủ 18 tuổi trở lên” phát triển,

nhận biết bình thường, không mắc bệnh thần kinh hay mắc cácbệnh khác mà không nhận thức được, làm chủ được hành vi củamình, không phải là người nghiện ma túy hoặc nghiện các chất

kích thích khác phá tài sản của gia đình dẫn đến mất năng lựchành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự, khó khăntrong nhận thức, làm chủ hành vi của mình.7 Đối với trường hợpngười bị mất, hạn chế năng lực hành vi dân sự, chưa thành niên,khó khăn trong nhận thức và không là chủ được hành vi củamình thì khi tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở phải thôngqua người đại diện của họ đó là người giám hộ và pháp luậtcũng có quy định về việc bảo vệ quyền và lợi ích của ngườigiám hộ cũng như nghiêm cấm các hành vi của người giám hộ.8Đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ởnước ngoài phải thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở tại ViệtNam Đối với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đấtđai khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở vẫn phải tuân theocác chính sách và pháp luật.

Thứ nhất, HĐMBNO thông thường về chủ thể phải đáp ứng

được về năng lực chủ thể như các nhân phải có năng lực hành vidân sự đầy đủ; đối với tổ chức phải có tư cách pháp nhân; đốivới cá nhân, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nướcngoài phải thuộc đối tượng được quyền sở hữu tại Việt Nam Tuynhiên, có nhiều trường hợp cá nhân định cư ở nước ngoài muốnmua nhà ở Việt Nam nên đã nhờ họ hàng hoặc người thứ bađứng ra mua hộ đến khi xảy ra tranh chấp thì rất khó để có thể

xử lý vi phạm

Thứ hai, HĐMBNO xã hội lần thứ nhất9 đối với chủ thể thamgia ký kết hợp đồng thì cả bên mua và bên bán đều được hưởngchính sách hỗ trợ vốn vay Đối với bên mua nhà phải thuộc diện

7 Xem thêm Điều 22,23,24 Bộ luật Dân sự 2015.

8 Xem thêm Điều 59 Bộ luật Dân sự 2015.